2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как грамотно сдать квартиру в аренду

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности В отношении недвижимости, которая используется для получения дохода.

«>налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Как выгодно сдать квартиру, чтобы зарабатывать и не париться

Зарабатывать и ничего не делать, выгодно сдавая квартиру, – сегодня мечта многих людей. Как показывает практика: сдать можно практически все, главное – компетентный и планомерный подход. В данном случае рассмотрим алгоритм действий, при которых обеспечивается выгодный доход при минимальных вложениях во времени, силах и денежных средствах. А также рассмотрим сдачу через управляющие компании и сотрудничество с риелторами.

С чего начать процесс сдачи

Нужно помнить: сдача квартиры – это бизнес. А любое предпринимательское дело требует планирования. И начинать его необходимо с того, что жилье может сдаваться в одном из трех направлений:

  1. В качестве пассивного и стабильного дохода – в этом случае денег заработать получится немного меньше, но зато процесс будет проще.
  2. Сдавать как есть – вообще без вложений, помещение предоставляется в том состоянии, в котором находится, и постепенно оно будет ухудшаться.
  3. Максимально монетизировать имеющуюся жилплощадь – когда из помещения «выжимаются» все возможные доходы.

Крайний случай подходит тем людям, которые готовы сделать аренду своей основной работой, нередко занимаясь ею ежедневно. Также его выбирают те, кто хочет отбить за пять лет ипотечную квартиру или инвестиционное жилье. Второй вариант подойдет неприхотливым владельцам, готовым довольствоваться минимальной прибылью.

Самым же идеальным вариантом является оптимальный баланс между вложениями и полученным доходом. Ведь важно помнить: удачный бизнес – это ликвидность при минимальных сложностях, а не «крысиные бега» (бесконечная и бессмысленная погоня) в девяти кругах ада.

Кратко: по каким критериям нужно планировать сдачу квартиры в аренду

Итак, вы определись с направлением сдачи квартиры. Чтобы понять, как лучше сдать помещение, нужно разобраться со следующими факторами:

  1. Тип аренды – долгосрочная, с помесячной оплатой, или краткосрочна, с посуточной.
  2. Ценовой сегмент – квартира может сдаваться как «эконом» или «бизнес», с соответствующим ценником.
  3. Средняя стоимость аренды – речь идет о рыночной цене за аналогичное жилье в том же регионе, городе и районе.
  4. Тип потенциальных арендаторов – целиться на одну категорию граждан не стоит, но определить примерный круг все же рекомендуем.
  5. Вид квартиры и количество комнат – за исключением однушек, роль играет, как правило, не метраж, а комнатность и наличие кухни.
  6. Меблировка и ремонт – его отсутствие, частичное или полное наличие.
  7. Сезон сдачи квартиры – в некоторые времена года сдавать жилье намного проще и прибыльнее.
Читать еще:  Окончание договора аренды помещения

Вот те главные показатели, по которым стоит в дальнейшем заниматься планированием будущей аренды. Теперь пройдемся по каждому фактору более детально.

Опыт показывает, что сдать можно практически любую квартиру. Но если имеющееся жилье все же стало неликвидным, то оптимально будет продать и приобрести любой, пусть самый недорогой, но доходный, объект. Альтернатива – оставить помещение в «запасных активах» и надеяться на улучшение обстоятельств.

Тип аренды: на сутки или год

Как уже было отмечено: выгодная сдача – это та, где ликвидность обеспечивается минимальными осложнениями. В случае сдачи жилья посуточно организовать такой подход практически невозможно. Вызвано это следующими причинами:

  1. Необходимо все время искать жильцов.
  2. После каждого постояльца проводить уборку.
  3. Мебель и техника, как правило, ломаются чаще – а они всегда должны быть исправны и в пригодном виде.
  4. Сдать посуточно квартиру без мебели или с минимальной обстановкой – очень сложно, даже в эконом-сегменте.
  5. Хороший заработок на посуточной аренде обеспечивается преимущественно в бизнес-классе, что увеличивает затраты.

Также важно помнить, что при посуточной аренде увеличивается риск обнаружить помещение после какого-нибудь Дня бухгалтера в таком состоянии, словно там проходила Куликовская битва.

Действительно выгодной посуточная аренда является в тех случаях, когда сдается не менее 10 квартир. В остальных случаях лучше выбирать долгосрочный вариант.

Эконом или бизнес – где больше денег

Конечно, нужно учесть, что ситуация на рынке, может отличаться в разных регионах и городах или даже районах одного мегаполиса. Но общая практика показывает, что квартиры эконом-варианта сдаются лучше и быстрее. Особенно это касается однушек и двушек.

Об особенностях сдачи в аренду квартир разной комнатности будет подробнее в отдельной теме. Но важно помнить:

  1. Однушки, студии и смарт – легко сдаются в долгосрочную и посуточную аренду в любом классе.
  2. Двушки – арендуются преимущественно в эконом-классе, особенно ликвидными являются помещения до 55 м2 с двумя балконами.
  3. Трехкомнатные и выше – сдать очень сложно в любом сегменте, поэтому их обычно сдают покомнатно или перепланировкой разделяют на две квартиры.

Дополнительно нужно помнить: квартиры эконом-класса требуют меньше вложений, а сдаются они быстрее и, соответственно, денег приносят больше. Бизнес-класс стоит дороже, но требует больше вложений, и тяжелее найти постояльца. Из-за этого окупаемость сильно снижается.

Как правильно определить стоимость аренды

Сразу нужно уточнить: отталкиваться нужно только от рыночной стоимости на вашу квартиру. При этом рынок недвижимости крайне специфический и, наверное, своеобразнее многих других. Потому что:

  1. Он очень консервативный.
  2. Ценовая политика может меняться не по дням, а по часам – так как зависит от множества факторов.
  3. Весьма дорогостоящий – даже если сдается уже имеющаяся квартира.
  4. Требует долгосрочных перспектив – соответственно, не терпит спешки и поверхностного подхода.

Поэтому грамотнее всего цену определить следующим образом: зайти на 2-3 самых популярных портала по недвижимости. Отобрать на каждом по несколько похожих, абсолютно по всем параметрам, помещений. Цена, которая встречается больше всего раз (как правило, самая низкая) – рыночная. Затем добавить 5-10 т.р. для торга.

Важно помнить: заниматься агрессивной арендой, когда помещение «внаглую» сдается по завышенной цене, могут только опытные специалисты. В остальных случаях, когда клиент (а особенно риелтор) поймет, что перед ним несведущий хозяин, «разведет» на деньги или дешевую аренду. Поэтому ценник лучше не завышать.

Мебель и ремонт

Это тоже не самая простая тема, занимающая несколько публикаций. Но если отталкиваться от задачи: зарабатывать и ничего не делать, то нужно помнить несколько правил рынка недвижимости:

  1. Окупаемость ремонта с аренды обеспечивается только в том случае, если его стоимость не превышает двух месячных доходов от сдачи.
  2. В эконом-сегменте квартиру нужно сдавать с мебелью только в том случае, если помещение уже досталось с ней (например, в наследство) или есть ненужные, но пригодные предметы обстановки из другой квартиры.
  3. Пустые однушки и двушки в эконом-категории, как правило, не сильно уступают в цене меблированным помещениям (от 5 до 15 т.р./мес.), а иногда и вовсе не отличаются.
  4. Главное, чтобы в квартире работала вся электрика, газ (если есть) и сантехника, также были в наличии плита и холодильник, желательно еще и стиральная машинка.
  5. Если квартира сдается без мебели, то требований к категории потенциальных жильцов должно быть меньше.
  6. Покупать мебель и технику в такие квартиры можно постепенно, откладывая из вырученных денег, что снизит расходную нагрузку.
  7. Элементы быта можно приобретать и б/у, по самым низким ценам, но обязательно в рабочем состоянии и презентабельном внешнем виде.

Если имеется «убитая» и пустая квартира с ободранными обоями, то, в первую очередь, нужно делать акцент на стены. Материалы можно покупать самые дешевые, главное – чтобы квартира выглядела чистой и презентабельной. По мере возможности далее проводится и меблирование.

При покупке дешевых стройматериалов, б/у мебели и техники замена или ремонт будет проводиться в квартире чаще. Но по окупаемости такой подход более выгодный, нежели приобретение дорогих элементов обстановки и материалов.

Кому и когда сдавать квартиру

Относительно выбора потенциальных жильцов – разницы особой нет. И в эконом-сегменте, и в бизнес-классе практически нельзя застраховаться от рисков при сдаче квартиры. Многие, конечно, целятся на экспатов – иностранных топ-менеджеров. Но таких постояльцев тяжело найти даже для бизнес- или элит-класса, не говоря уже об эконом.

Что касается других типов жильцов, то благополучная молодая семья с ребенком может в квартире устроить «Донское побоище» не хуже группы студентов или работников из Средней Азии.

Самым важным является время года или сезон. Если квартира сдается в курортном регионе, то время наплыва туристов повышает стоимость жилья. Этим могут воспользоваться и хозяева, сдающие свою квартиру на долгосрочный период.

В городах с крупными вузами в конце лета и начале осени студенты забивают рынок таким спросом, что «убогую» квартиру можно сдать за полную цену, с договором на год, даже экспату. В это время работает принцип: кто первый встал, того и тапки (или квартира). Конечно, со временем он может выбрать жилье получше. Но если коммуницировать с квартирантом, то есть вероятность, что весь год он проживет в вашей квартире.

Управляющая компания и риелторы

Напоследок перейдем к самой интересной теме, так как сегодня стало модным отдавать имеющееся жилье в доверительное управление. Как правило, такие компании берут порядка 10-20 % от прибыли за аренду. При этом берут на себя все заботы, начиная от поиска клиента и заканчивая устранением мелких неполадок.

С одной стороны, такой подход действительно позволяет зарабатывать на квартире и не париться. С другой – на рынке среди подобных «управленцев» немало мошенников, от которых «типовой договор» не защитит. Поэтому, если уже и выбирать компанию, то только с хорошей репутацией и длительным сроком реальной работы на рынке.

Также важно понимать, что такие компании действительно заинтересованы в том, чтобы заработок был как можно выше. Но посредники (не всегда, но очень часто) идут по пути наименьшего сопротивления. То есть сразу заставят вложить в квартиру как можно больше денег и будут сдавать ее в бизнес-сегменте по самой демпинговой (низкой) цене, благодаря чему быстро найдут жильцов. В таком случае управленец получает 100 % ликвидности, а владелец, в лучшем случае, покроет расходы через год.

Читать еще:  Как арендовать квартиру у государства

В бизнесе (и особенно в недвижимости) действует простое правило: самое сладкое предложение – самое коварное. Поэтому посредники, в 8 из 10 случаев, думают только о своей ликвидности, перекладывая всю нагрузку на плечи хозяина. Это не значит, что от них нужно отказываться, но желательно четко понимать, как и сколько можно заработать на своей квартире. А уже потом обращаться к специалистам.

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Заплатите налоги, чтобы все жили спокойно.

Зачем сдавать квартиру легально

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась Чиновник рассказал о борьбе с нелегальной арендой жилья в Красноярске всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% НК РФ, статья 119 от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НК РФ, статья 122 НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи Кто меня сдал? . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ГК РФ, статья 681. Ремонт сданного внаём жилого помещения ). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы ?

Оформить жильцам временную регистрацию

Если арендаторы намерены жить в вашей квартире больше 90 дней, у вас есть два пути:

  1. Оформить им временную регистрацию.
  2. Сообщить в Управление по вопросам миграции МВД, что у вас проживают граждане без регистрации по месту пребывания.

Если этого не сделать, вам грозит штраф КоАП РФ, статья 19.15.2 в 2–3 тысячи рублей или в 3–5, если речь идёт о Москве. Исключение — если у квартирантов есть постоянная регистрация в этом же регионе. Тогда делать ничего не нужно.

Временная регистрация очень облегчает жизнь арендаторам. Проще получить медицинскую помощь, найти работу и так далее. А собственнику практически ничего не стоит её сделать: достаточно сходить с квартиросъёмщиком в МВД и подтвердить ваше согласие или оформить соответствующую бумагу у нотариуса.

Прекратить временную регистрацию можно в любой момент: достаточно известить МВД о досрочном убытии арендатора.

Есть нюансы относительно квартиросъёмщиков с детьми. Арендатор с временной регистрацией может оформить её и для своих детей — уже без вашего согласия. Но это позволяет им только проживать в квартире, пока не закончится срок временной регистрации. Так что есть смысл в том, чтобы этот период совпадал с указанным в договоре аренды.

Число зарегистрированных жильцов может повлиять на размер квартплаты: вырастут счета за электричество, газ и воду, но только если нет счётчиков. Если они есть, ничего не изменится.

Для собственника временная регистрация практически не имеет значения — до тех пор, пока не начнутся проблемы. Если придётся разбираться с арендатором в суде, это будет подтверждением, что человек действительно проживал в квартире.

Что нужно делать, когда человек проживает в квартире

Платить налоги

Ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую службу декларацию по форме 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и деньги от сдачи квартиры. Необходимо приложить договор аренды и документы, подтверждающие получение средств, — расписки или выписку из банка.

Читать еще:  Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

НДФЛ в размере 13% от дохода необходимо оплатить до 15 июля года, следующего за отчётным периодом.

Учтите, что, если плата за коммуналку включена в стоимость аренды, с этой суммы тоже придётся платить НДФЛ. Так что есть смысл в договоре разделить эти два платежа и принимать их двумя переводами.

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем. Главная — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию. И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату. Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент, фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Какие преимущества?

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие.

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector