0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как рассчитать стоимость аренды

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Если у владельца недвижимости имеется возможность получить доход, используя для аренды собственное помещение, первый же вопрос, волнующий его, связан с правильностью расчета арендной платы.

Если цена будет крайне завышена – спроса попросту не будет, арендаторы будут обходить стороной. В свою очередь, заниженная цена — повод для излишней подозрительности и беспокойства потенциальных арендаторов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое арендная плата

Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.

Если появляется надобность, схема расчета может быть изменена, однако, на это требуется обоюдное согласие каждой стороны.

На объем цены могут повлиять следующие факторы:

  • Размещение нежилого помещения;
  • Его техническое состояние;
  • Уровень изношенности помещения;
  • Вид материалов, используемых при постройке объекта;
  • Назначение строения (здания);
  • Видовая принадлежность сдаваемого помещения.

Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения. Учитываться должны расчеты по каждому расположенному в здании помещению.

Что входит в плату?

В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы.

Законодательно предусматривается отдельная норма, позволяющая производить оплату по двум объектам недвижимости раздельно.

Расчет ставки по плате за аренду помещения производится на 1 кв. метр нежилой площади. Однако если стороны желают, в качестве расчетной можно использовать и другую единицу. При долгосрочном соглашении, применяют годовую ставку.

Показатели годовых ставок, в зависимости от района и населенного пункта государства, могут отличаться. Но в такую ставку ни в коем случае не могут быть включены счета по ремонтным работам и оплате потребленных коммунальных услуг.

Плата за использование нежилого помещения складывается из двух разных величин. Одна из них – затратная. Она подразумевает затраты, которые несет арендатор, рассчитываемые с учетом затрат по содержанию здания (кроме затрат на ремонт).

Другая – доходная. Она затрагивает прямую прибыль, получаемую собственником недвижимости при передаче здания в аренду.

Рассчитывая плату за использование объекта недвижимости, нет разницы, какую именно деятельность будет вести арендатор. Этот факт не может влиять каким-либо образом на размер оплаты.

Договор аренды нежилой площади в помещении.

Как составить договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, читайте тут.

Расчет стоимости арендной платы нежилого помещения

Объем платы за аренду помещения нежилого типа (арендный платеж), формируется с использование указанной далее формулы:

Пд. = Аим. + Азем.

Пд. – плата, вносимая по условиям договора за пользование объектом;

Аим. – оплата за аренду имущества;

Азем. – аренда земельного участка, в пределах которого размещено арендуемое имущество (устанавливается, исходя из Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории города).

Аим. = Бап. x Киз. x Км. x Кт. x Кд. x Кз. x Кнж. x Кс. x S

обозначения в формуле:

Бап. – базовая ставка за аренду нежилого помещения (за год, в рублях, за один квадратный метр);

S – величина площади конкретного помещения с обозначением его характеристик. Объем платы за аренду помещения в течение годового периода определяется как суммарная величина оплат по аренде каждого помещения, исчисляемая по обозначенной выше формуле;

Кз – это коэффициент, который учитывает определенную территорию, зону, район размещения арендуемого нежилого помещения (отдельного здания). Обычно утверждается Советом депутатов в виде отдельного решения;
Кт – отдельный коэффициент, обозначаемый, исходя из типа арендуемого строения:

  • по складским и производственным (отапливаемым) – это 0,5;
  • по складским/производственным (неотапливаемым) – берется 0,3;
  • по прочим – используется 1.0.

Кнж – следующий коэффициент, учитывающий качество арендуемой недвижимости.

Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4

Из указанной формулы:

К3.1 – это расположение нежилого помещения:

  • по отдельно размещенному строению (помещению в нем) – берут 0,54;
  • по надземной встроенно-пристроенной части здания – применяют 0,32;
  • в отношении чердачных помещений – 0,26;
  • если помещение полуподвальное, то 0,22;
  • по отношению к подвальным помещениям – 0,19.

К3.2 – уровень технического обустройства:

  • если имеется канализация, водопровод, центральное отопление и горячая вода – 0,27;
  • при наличии водопровода, центрального отопления и канализации – 0,16;
  • когда имеется только канализация и водопровод – 0,10;
  • другие – 0,05.

К3.3 – использование территории, прилегающей к объекту:

  • при наличии огражденной прилегающей территории — 0,27;
  • когда присутствует территория без ограждения – 0,16;
  • если прилегающий участок использовать нельзя – 0,10.

Примечание. В случае превышения площади прилегающего участка 100 кв. м, для определения арендного платежа применяется доп. соглашение, которое относится к части оформленного договора, и не может рассматриваться отдельно от него.

К3.4 – показатель высоты потолков в арендуемом помещении (средний по помещениям, сдаваемым в аренду):

  • более 3 (трех) метров – 0,07;
  • в пределах от 2,6 до 3 (трех) метров – 0,04;
  • меньше 2,6 метров – 0,02.

Кд – коэффициент, используемый с учетом вида деятельности:

  • по игорному бизнесу, биржевой и банковской деятельности – 3;
  • по нотариальной и страховой деятельности, частной охране, административной деятельности управления, посреднической деятельности – 2,5;
  • по платным автомобильным стоянкам, аптекам, ресторанам, барам и кафе, реализующим алкоголь с содержанием спиртовой составляющей более 13 о – 2;
  • по складам, торговле (оптовой и розничной), строительству, адвокатской и прочей юридической деятельности — 1,5;
  • по проектированию, производству, транспорту, научно-исследовательской деятельности, ремонту техники (аудио-, видео-) и прочей деятельности, которая не вошла в данный список – 1;
  • по общественному питанию, строительству, медицине, услугам электросвязи, ремонту и эксплуатации жилого фонда – 0,6;
  • по спортивным организациям, специальным магазинам по продаже молочных и хлебобулочных продуктов, продуктов для детей, учреждениям культуры, реализации печатных изданий, образовательным учреждениям, имеющим лицензию на право заниматься соответствующей деятельностью, производству продуктов питания (из группы первой необходимости), товаров и предоставлению услуг для инвалидов – 0,25;
  • по общественным организациям (не занимающимся предпринимательской деятельностью), подростковым и детским клубам и объединениям, которые организуют досуг подростков и детей, и не ведут деятельность, связанную с предпринимательством, предприятиям, выполняющим кап. ремонт, занимающихся реконструкцией зданий (сооружений), памятникам культуры и истории (на срок выполнения работ согласно утвержденному проекту), учреждениям (организациям) инвалидов, услугам федеральной почтовой связи, военному комиссариату, правоохранительным органам – 0,1;
  • по муниципальным учреждениям и предприятиям (унитарным), суду – 0.

Кс – коэффициент, который принимает в расчет передачу имущества в субаренду:

  • для площадей, которые не подлежат передаче их в субаренду третьим лицам – 1;
  • для площадей, сдаваемых в субаренду – 3.

Объем арендных платежей за год по нежилому помещению устанавливается как суммарная величина платежей по каждому из помещений, определенных по указанной выше формуле.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что входит в сумму арендной платы нежилого помещения? Методика оценки рыночной стоимости и другие нюансы

Договор аренды, касающийся нежилой недвижимости – достаточно популярная сделка, особенно в сфере мелкого и среднего бизнеса.

Однако важным условием такого договора является размер арендной платы, которая должна выплачиваться по нему.

Чем конкретно следует руководствоваться, определяя размер платежей? И кто должен оплачивать коммунальные услуги по конкретному объекту недвижимости?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Читать еще:  Образец расторжения договора аренды по соглашению сторон

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

От чего зависит арендная плата?

Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь.

Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель.

Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:

  • Площадь объекта.
  • Базовая ставка платы за 1 кв. м.
  • Степень износа здания и помещения.
  • Предназначение помещения и т. д.

Что входит в счет на оплату?

Рассмотрим, что включает в себя арендная плата. Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:

  1. Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.
  2. Тип объекта. Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.
  3. Уровень изношенности объекта.
  4. Материалы, которые были использованы при возведении здания.
  5. Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.
  • Скачать бланк счета на оплату
  • Скачать образец счета на оплату аренды нежилого помещения

Для сравнения приведём среднерыночную стоимость аренды коммерческой нежилой недвижимости по разным населённым пунктам России по состоянию на июнь 2018 года:

Базовая ставка от государства: что это такое?

Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется Положением №1379 от 2009 года (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – постановлением главы муниципального района №5037 от 2007 года (в действующей редакции). В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.

Оценка базовой ставки производится на основании анализа рыночных данных, касающихся договоров аренды недвижимого имущества. При этом она определяется с учётом следующих факторов:

  • Размер основных ставок, установленных для цены на аренду как самого объекта, так и дополнительных ценностей, с ним связанных (земельного участка, оборудования и т. д.).
  • Размер дополнительных плат, связанных с техническим обслуживанием объекта. Чем сложнее оборудование, установленное на объекте, тем выше размер такой платы.

Кроме того, при определении ставки используется мнение экспертов-оценщиков, работающих по контракту с местными органами власти.

Методика оценки рыночной стоимости

Оценка арендной платы используется в следующих случаях:

  • Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
  • Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
  • Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.

При этом, для того, чтобы оценить стоимость аренды, могут использоваться следующие методы:

Сравнительный. Для него используется анализ цен, сложившихся на рынке конкретного населённого пункта в отношении аналогичных объектов недвижимости.

Задача эксперта-оценщика в этом случае – определение, по какой цене сдавались аналогичные нежилые помещения, а также анализ того, что является общим, а что – частными особенностями конкретной сделки.

Затратный. Этот метод исходит из того, что арендная плата должна как минимум компенсировать собственнику расходы на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости.

Доходный. В этом случае оценивается капитализация прибыли, которую арендодатель может извлечь из сдачи в аренду объекта недвижимости. В этом случае эксперт исходит из того, что арендатор просто не станет платить за аренду больше, чем может получить дохода от использования нежилой недвижимости. Подход призван показать «верхнюю планку», размер платы, на которую может согласить арендатор без чрезмерного ущерба для своего бизнеса.

Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией. Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным. На практике эта проблема решается следующим образом:

  • Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
  • Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).

Рассмотрим, как рассчитать стоимость арендной платы. При использовании Методики расчета стоимости арендной платы, утверждённой приказом №209, применяется следующая формула:

  • ПД – размер арендной платы.
  • Аим – оплата арендованного имущества (при необходимости сюда включается и калькуляция аренды помещения).
  • Азем – оплата аренды участка земли, на котором находится объект недвижимости. Этот показатель определяется на региональном и муниципальном уровне.

Сам же размер арендной платы за использование недвижимого имущества определяется по формуле:

  • Бап – стоимость арендной платы за один квадратный метр, базовая ставка с учётом текущего износа.
  • S – общая площадь объекта.
  • Кз – определяемый официально коэффициент, зависящий от территориального расположения объекта.
  • Кт – коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости. В частности, для складов и цехов с отоплением он равен 0,5, в отсутствие отопления – 0,3. В остальных случаях показатель считается равным единице.
  • Кнж – качество помещения. Оно включает расположение, состояние и использование окружающих земельных участков. Этот показатель тоже определяется официально.
  • Кд – численное определение хозяйственной деятельности арендатора. Её размер составляет от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).
  • Кс – коэффициент, учитывающий сдачу объекта в субаренду. Если субаренды нет, он равен 1,0, если же помещение сдаётся – 3,0.

Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер. Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.

В качестве примера рассмотрим калькуляцию стоимости аренды помещения площадью 50 кв. м. в одном из районов Подмосковья:

  • Площадь – 50 кв. м.
  • Базовая ставка – 350 рублей за 1 кв. м.
  • Территориальный коэффициент – 1,25.
  • Строительный материал – железобетон, коэффициент 1,25.
  • Расположение в здании – отдельное строение, коэффициент 0,54.
  • Использование – торговое помещение, коэффициент 1,5.
  • В субаренду не сдаётся, коэффициент 1,0.

Таким образом, исходя из приведённой выше формулы, плата составит:

50 х 350 х 1,25 х 0,54 х 1,5 х 1= 22 148,44 рубля.

Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?

Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст. 616 ГК РФ. Она устанавливает следующее:

  • По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор.
  • Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты.

В результате возможны два варианта:

  1. Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).
  2. Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.

Как обосновать повышение?

Ст. 614 ГК РФ даёт право сторонам аренды пересматривать размер платежей, но не чаще раза в год, если закон не предусматривает иного. В качестве обоснования для повышения арендной платы может использоваться:

  • Право арендодателя на одностороннее повышение платы, предусмотренное договором.
  • Дополнительное соглашение к договору, которым стороны предусмотрели повышение платы.
Читать еще:  Заявление о расторжении договора аренды

Если договором или законом арендодателю не дано права в одностороннем порядке повышать плату, то большинство обоснований в итоге суды не принимают, и арендатор выигрывает тяжбу. В частности, на практике повышение уровня инфляции или налогового бремени для собственника как повод повысить стоимость аренды арбитражные суды отводили.

Размер оплаты при аренде нежилых объектов стороны устанавливают в договоре самостоятельно. Однако существуют некоторые нормативы и методики расчёта, на которые они могут опираться, вступая в отношения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Как рассчитать стоимость аренды

Первое что приходит в голову, исходя из стоимости движимого имущества, произведенного независимым оценщиком это в моем случае: стоимость движимого имущества 50000 рублей : 10 лет : 12 месяцев = 420 рублей + 80 рублей (20% — прибыль собственника) = 500 рублей.
Скажите верен ли расчет и есть ли какая-либо государственная нормативка?

Собственно вопрос актуален.

6.2. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ТРАНСПОРТНЫМ
СРЕДСТВОМ И СПОСОБЫ ЕГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Размер арендной платы — величина вознаграждения, уплачиваемого арендатором за право пользования и (или) владения объектом аренды.

Согласование условия о размере арендной платы
При согласовании данного условия сторонам следует определить:
— единицы измерения арендной платы;
— твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
— размер арендной платы за каждое транспортное средство или за все объекты в целом.
В договоре также рекомендуется установить:
— денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме. Подробнее о согласовании данного условия см. п. 6.2.4 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения);
— включение в арендную плату НДС. Подробнее о согласовании данного условия см. п. 6.2.5 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если условие о размере арендной платы не согласовано
К договору аренды применяются положения п. 3 ст. 424 ГК РФ, поскольку он является возмездным по определению. Арендодатель в этом случае может получить арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора (см. Риск арендодателя 6.2.1).
Если одна из сторон заявила о необходимости согласования условия об арендной плате, но стороны не достигли соглашения, то договор будет признан незаключенным, поскольку такое условие является существенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165)). Подробнее об этом см. п. 6 настоящих Рекомендаций.

6.2.1. Единицы измерения арендной платы
за пользование транспортным средством

Арендная плата должна быть указана в единицах измерения, соответствующих установленному договором виду арендной платы. Подробнее о видах арендной платы см. п. 6.1 «Виды (формы) арендной платы» Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).
Если договором установлена арендная плата в твердой сумме платежей или в виде оплаты работ по улучшению арендованного имущества, единицей измерения размера арендной платы является денежная единица РФ — рубль (ст. 317 ГК РФ).
———————————
Пример формулировки условия:
«Арендная плата за ежемесячное пользование транспортным средством составляет 2500 (две тысячи пятьсот) рублей».
———————————

Если арендная плата рассчитывается как доля продукции, плодов и доходов, единицей измерения является доля, обозначаемая процентом, десятичной или простой дробью. В таком случае в договоре указывается не только размер доли, но и величина (общее количество, объем), от которой исчисляется доля.

———————————
Пример формулировки условия:
«Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 15% дохода, полученного им в результате оказания услуг по перевозке грузов с использованием транспортного средства».
———————————

Подробнее об иных единицах измерения, указываемых в договоре при определении размера арендной платы, см. п. 6.2.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если единица измерения арендной платы не указана
Если единица измерения арендной платы не указана в договоре и не может быть определена из его содержания, условие о размере арендной платы считается несогласованным. В случае спора суд будут применять данные о размере арендной платы, уплачиваемой за аренду аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1. ст. 614, п. 3 ст. 424 ГК РФ).

6.2.2. Твердая или расчетная (определяемая) величина
арендной платы за пользование транспортным средством

Стороны могут согласовать размер арендной платы путем установления твердой суммы или расчетной величины.
Для согласования арендной платы в форме твердых денежных платежей в договоре следует указать конкретную денежную сумму.

———————————
Пример формулировки условия:
«Арендная плата за срок аренды транспортного средства составляет 100 000 рублей».
———————————

Разделение арендной платы на постоянную и переменную части по договору аренды транспортных средств с экипажем
Стороны могут установить в договоре арендную плату, складывающуюся из двух частей: твердой денежной суммы (постоянная часть) и величины, определяемой расчетным путем (переменная часть).
Например, переменная часть арендной платы может быть исчислена исходя из суммы расходов арендодателя, связанных с содержанием и эксплуатацией транспортного средства.
В переменную часть арендной платы, как правило, включаются расходы на оплату услуг членов экипажа и его содержание, на оплату горюче-смазочных материалов (ГСМ), на техническое обслуживание и ремонт, в том числе предоставление запасных частей, инструментов и принадлежностей (ЗИП).

———————————
Пример формулировки условия:
«Арендная плата за пользование транспортным средством состоит из постоянной и переменной частей.
Постоянная часть арендной платы составляет 1000 рублей ежемесячно (в том числе НДС 18%). Переменная часть включает сумму возмещения следующих расходов, понесенных арендодателем:
— расходы на оплату горюче-смазочных материалов, рассчитанные по действующим тарифам поставщиков арендодателя;
— расходы на оплату услуг членов экипажа и его содержание за время эксплуатации арендатором транспортного средства;
— расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание транспортного средства.
Оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором на основании документов, подтверждающих фактически понесенные арендодателем расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией транспортного средства».
———————————

Расчет арендной платы в зависимости от времени эксплуатации транспортного средства по договору аренды транспортных средств с экипажем
Транспортное средство по договору аренды не эксплуатируется арендатором постоянно. Поэтому в интересах последнего установить порядок расчета арендной платы в зависимости от времени эксплуатации, исключив из расчета то время, когда транспортное средство простаивало.
При определении арендной платы исходя из времени эксплуатации транспортного средства в договоре необходимо указать:
— ставку арендной платы за определенный период эксплуатации (час, минуты и пр.) или за расстояние, пройденное транспортным средством (километры);
— документы, подтверждающие время нахождения транспортного средства в эксплуатации.
Такими документами могут быть:
— путевые листы, в которых указывается как расстояние, так и время начала и окончания эксплуатации транспортного средства (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.09.2010 по делу N А43-37813/2009, Постановление ФАС Московского округа от 13.10.2010 N КГ-А40/12136-10);
— сменные рапорты машиниста самоходной машины, в которых указывается количество часов работы машиниста (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2011 по делу N А56-85978/2009, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.11.2009 по делу N А63-1649/2009).

———————————
Пример формулировки условия:
«Арендная плата за пользование транспортным средством рассчитывается исходя из времени фактической эксплуатации транспортного средства арендатором.
Стоимость одного часа эксплуатации транспортного средства составляет пять рублей (в том числе НДС 18%).
Время фактической эксплуатации транспортного средства рассчитывается на основе путевых листов, оформляемых арендодателем на каждую перевозку груза».
———————————

Стороны могут применять иные способы определения размера арендной платы, а именно:
— указание арендной платы в иностранной валюте или условных единицах;
— указание формулы расчета арендной платы.
Подробнее о применении этих способов определения размера арендной платы см. п. 6.2.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

6.2.3. Размер арендной платы за каждое транспортное
средство или за все объекты в целом

Читать еще:  Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды нежилого помещения

Исходя из смысла ст. 421, п. 2 ст. 614, ст. 625 ГК РФ, если объектом договора аренды являются два транспортных средства и более, стороны могут установить арендную плату как в общей сумме для всех объектов аренды, так и для каждого транспортного средства отдельно.

———————————
Примеры формулировки условия:
«Арендная плата устанавливается в размере ____ рублей в месяц, в т.ч. НДС, за все передаваемые по настоящему договору транспортные средства».

«Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за каждое транспортное средство в следующем размере:
— за автомашину ______ (указываются индивидуализирующие признаки имущества) — _____ рублей, в т.ч. НДС;
— за автомашину ________ (указываются индивидуализирующие признаки имущества) — ______ рублей в месяц, в т.ч. НДС».
———————————

Дополнительно по вопросу об установлении размера арендной платы за все передаваемое имущество или отдельно для каждой вещи см. п. 6.2.3 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если в договоре не указано, уплачивается установленная арендная плата за каждое транспортное средство или за все объекты в целом
Суд путем буквального толкования условий договора может установить, что размер арендной платы установлен для всего арендуемого имущества. В таком случае арендодатель не сможет взыскать плату в указанном размере за каждую вещь (см. Риск арендодателя 6.2.2 при заключении договора аренды (общие положения)).
Однако если из действий и переписки сторон, совершенных после заключения договора, следует, что плата вносится за каждое транспортное средство в отдельности, суд может со ссылкой на ст. 431 ГК РФ признать размер арендной платы установленным за каждую вещь

Как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена? Правила определения размера оплаты

Форма договора, при котором некое имущество за плату передается владельцем во временное пользование другому человеку или организации, называется арендой. В российском законодательстве общие положения об аренде описаны в Гражданском кодексе. Чтобы изучить порядок аренды земли, стоит обратиться к Земельному кодексу РФ. В частности, ст.22 данного кодекса описывает необходимые условия аренды земельных участков.

Что это такое?

Согласно законодательству, любой собственник любого земельного участка обладает в отношении него правами владения, распоряжения и пользования. В случае, если владелец сдает свой участок в аренду, право пользования и/или владения переходит арендатору.

Распоряжаться земельным участком по-прежнему может только собственник, однако арендатор имеет основания распоряжаться полученными правами владения и пользования: например, может переуступить их третьему лицу, если запрет на это не был прямо прописан в договоре (о договоре переуступки прав аренды земельного участка между физлицами читайте в этом материале).

Права, переданные арендатору, и являются правами аренды земельного участка. Их стоимость в большинстве случаев будет зависеть от целей аренды и возможности извлечения дохода из участка. Самый простой вариант получения дохода – сдача участка в субаренду, в этом случае арендатор будет рассчитывать на прибыль, которая будет являться разницей между платой собственнику и доходом от субаренды (о составлении договора субаренды земельного участка и о порядке регистрации читайте здесь).

Условия начисления арендной платы за пользование землей

При заключении договора аренды земельного участка оговариваются следующие условия:

  • Стоимость аренды за расчетный период. Может быть указана стоимость за день, месяц, квартал, год или любой другой период на выбор сторон.
  • Срок аренды. В случае аренды участка у государства, определены строгие временные рамки для аренды разных типов земель. Аренда у частного лица может заключаться на любой срок, устраивающие обе стороны.
  • Периодичность оплаты. По согласованию сторон оплата может производиться раз в месяц, раз в полгода, раз в год или любой другой срок.
  • Периодичность изменения арендной платы за использование земельного участка. При долгосрочной аренде в договоре часто можно встретить ежегодный повышающий коэффициент, покрывающий инфляцию за год.
  • Способ оплаты. Возможен наличный или безналичный расчет. В редких случаях может использоваться расчет в натуральной форме.
  • Пропорции распределения арендной платы, если арендаторов больше одного.

Правила определения размера сумм

Размер арендной платы в общих случаях будет зависеть от:

  • расположения участка;
  • размеров и состояния земли;
  • целей аренды;
  • сроков аренды;
  • налогообложения;
  • кадастровой и рыночной стоимости участка.

Также, в случае аренды участка у частного лица, в расчет могут приниматься и другие факторы, которые могут повлиять на итоговую стоимость.

Кадастровая и рыночная цена ЗУ

Основным способом оценки величины аренды участка является его кадастровая стоимость, то есть стоимость, которая была рассчитана государством для налогообложения исходя из характеристик участка:

  • площади;
  • места размещения;
  • и других особенностей.

Рыночная цена чаще всего отличается от кадастровой и является более подвижной, так как на нее влияют в том числе спрос и конкуренция. Действительно, в условиях высокой конкурентности вполне возможна ситуация, когда частное лицо принимает решение снизить арендную ставку на свой участок даже ниже его кадастровой стоимости, для получения хотя бы небольшого дохода.

Как рассчитать по формулам, сколько стоит наем земли?

Стоимость аренды конкретного участка будет зависеть, в первую очередь, от того, является его владельцем государство или частное лицо.

Кроме оплаты непосредственно аренды, временный владелец также обязан оплачивать земельный налог. Его размер рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Расчет для государственных наделов

Стоимость аренды земель, которыми владеет государство, строго регулируется. Основана она будет на нескольких критериях, таких как кадастровая оценка, величина земельного налога и рыночная стоимость участка.

Статья 39.6 Земельного кодекса РФ описывает порядок и особенности предоставления участков в аренду. В большинстве случаев проводятся торги, которые могли быть инициированы и самим государством, и частным лицом. Договор аренды заключается с победителем. Без проведения торгов право аренды могут получить, например, организации для строительства объектов федерального значения, нефтепроводов, вышек связи. Социально и культурно значимые объекты тоже могут не участвовать в торгах.

Для участка, который выставлен на торги, начальная стоимость будет составлять некий процент от кадастровой оценки. В большинстве случаев это 1,5%. Бывает так, что кадастровая стоимость неизвестна, и тогда будет использоваться рыночная. В этом случае на базовую ставку повлияет и расположение земли, и ее ценность, и другие факторы.

Влияет на ставку также цель аренды участка. Например, аренда земли под сельскохозяйственные нужды значительно дешеле, чем аренда под строительство.

Если торги не проводятся, для расчета используется специальная формула:

К = А * С.

  • К – это кадастровая стоимость участка.
  • С – специальный коэффициент, разный для разных категорий арендаторов.
  1. Минимальный коэффициент – 0,01, применяется для физических и юридических лиц, имеющих налоговые льготы.
  2. Максимальный коэффициент – 2, он подходит для аренды участка, на котором будет происходить добыча полезных ископаемых.

Расчет для частных наделов

Стоимость аренды частных земель не регулируется на государственном уровне, поэтому она больше зависит от внешних факторов.

Базовой формулой будет такая:

В более сложных случаях в формулу может быть добавлена, например, ставка земельного налога. Возможно использование и других повышающих или понижающих коэффициентов, это будет зависеть от характеристик участка.

Сроки внесения арендной платы за ЗУ, находящиеся в собственности РФ

Договор аренды земли у государства заключается на определенный срок. Он может составлять до 49 лет, минимальный срок – год. Длительность аренды зависит от того, для чего будет использоваться земля. Так, например, участок для сельхоз посадок или фермерского хозяйства государство может дать на три года, землю под строительство многоэтажного дома – на десять лет. Срок аренды для участка с незавершенным строительством ограничен тремя годами. Это сделано для борьбы с долгостроями.

Как понятно из статьи, стоимость аренды земельного участка зависит от многих факторов. Не всегда ее можно заранее спрогнозировать, особенно при аренде земли у частного лица. Чтобы исключить переплату, желающему взять в наем земельный участок рекомендуется самостоятельно проанализировать его состояние перед заключением договора.

Участок должен подходить под цели и нужды арендатора, будь то сельхозработы или строительство. Стоит учитывать состояние участка и почвы, наличие инженерных коммуникаций (либо возможность их подведения) и другие факторы. В зависимости от всего этого будет рассчитана не только стоимость аренды, но и сумма налогов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector