0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Минимальная стоимость аренды нежилого помещения

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  • Факторы, влияющие на оплату аренды

    Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

    Способы указания арендной платы:

    • Фиксированная стоимость.
    • Цена за квадратный метр.
    • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

    Что важно при расчете арендной платы:

    1. Размещение нежилого помещения.
    2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
    3. Назначение объекта.
    4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

    Минимальная и максимальная стоимости

    Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

    Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

    Методика расчета

    Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

    В общем случае формула будет выглядеть так:

    • Аим – плата за имущество.
    • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
    • j инф – индекс инфляции.
    • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

    Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

    • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
    • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
    • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
    • Кт – тип нежилого помещения.
    • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
    • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

    Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

    • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
    • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
    • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
    • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
    • S – общая площадь нежилого помещения.

    Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

    Пример

    Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

    Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

    Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

    Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

    • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
    • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
    • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
    • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
    • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
    • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
    • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
    • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
    • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:

    1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
    2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
    3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

    Общая сумма Кк = 0,9.

  • Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  • По принятой формуле получаем размер арендной платы:

    4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

    В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

    Индексация

    Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

    При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

    Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

    Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?

    Когда собственник недвижимости не пользуется ею, но хотел бы получать доход, возникает идея сдавать помещение в аренду. Но здесь, главное, все верно оформить, так получение денег за предоставление помещения (не важно жилого или нежилого!)третьим лицам без соответствующего договора и уплаты налогов грозит судом, так как это незаконно.

    С чего начать?

    Итак, прежде, чем сдавать что-либо в аренду важно запомнить, что данный термин применим только к нежилым помещениям. Если мы хотим сдать кому-то квартиру или дом, оформляется договор найма — это совсем другое.

    Теперь представим, что есть некоторое нежилое помещение и мы хотим сдать его в аренду. Для начало запомните, что:

    Аренда нежилого помещения доступна только юридическим лицам и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;

    Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать там нельзя. Следовательно, здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.

    Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

    • Срок договора должен составлять больше года;
    • Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
    • При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

    Арендная ставка в случае нежилой территории отличается тем, что тариф состоит из двух частей: доходной, а также расходной. Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания. В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.

    Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль. Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор. Размер оплаты может быть за:

    • Целый объект;
    • Объем переданной площади;
    • Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

    При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена. Если она не указана, договор может быть признан недействительным. Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.

    Факторы, влияющие на стоимость аренды

    Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:

    • Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
    • Состояние строения;
    • Степень изношенности;
    • Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
    • Вид здания;
    • Предназначение.

    Этот список не является полным. Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании. Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.

    Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.

    Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость. Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт. Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.

    При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты. Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа. И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.

    Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон. Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы. Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:

    • Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;
    • Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
    • По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
    • Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.

    Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.

    Порядок формирования арендной стоимости

    Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что он обязан платить за них. Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п. 1 статьи 614 ГК РФ.

    Размер оплаты – это главное условие соглашения. Отсутствие пункта означает, что договор недействителен. Арендная плата может указываться для всего помещения или частей. Виды арендной платы отличаются:

    • В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;
    • Доля от продукции или прибыли;
    • Предоставление конкретных услуг;
    • При передаче определенной вещи в собственность и др.

    Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:

    • Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
    • Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением — это известь, ведра, веники и т.п.;
    • Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;
    • Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
    • Содержание противопожарных устройств и техники безопасности;
    • Имущественный налог;
    • Плата за землю;
    • Рентабельность предприятия.

    Арендная плата включает плату переменную и постоянную. Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения. Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.

    В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия. На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

    • Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
    • Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.

    Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.

    Пример расчёта арендной платы нежилого помещения

    Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:

    • ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;
    • Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;
    • Азем в формуле — это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость. Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.

    Показатель может включать самые разные факторы:

    Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S

    • Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
    • S – вся площадь предоставленного объекта;
    • Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;
    • Кт – тип арендованного помещения. Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;
    • Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории. Каждый из коэффициентов утверждается правительством;
    • Кд – деятельность самого арендатора. Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа. Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;
    • Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.

    Расчет значений будет следующим:

    • Рассматривая материалы, из которых построено здание, нужно сказать, что кирпичные строения предполагают коэффициент 1,5, железобетонные – 1,25, деревянные — 0,8, смешанные – 1;
    • Тип строения. Складские площади имеют коэффициент 0,5, не отапливаемые – 0,3, остальные предполагают коэффициент, равный единице;
    • Расположение. Для подвала коэффициент 0,19, отдельно стоящие строения – 0,54, чердачные помещения – 0,26, пристройки – 0,32;
    • Наличие и использование территории возле строения. Территория огорожена – коэффициент составляет 0,27, без ограждения – 0,16;
    • Деятельность арендатора. Коэффициент для офисов равен 2,5, для банков – 3,0, гостиниц и агентств – 2,5, для общепита – 1,5.

    Эти коэффициенты позволяют сформировать арендную плату для любых помещений.

    Полезная статья? Тогда не забудьте подписаться на наш канал, здесь еще много интересной информации!

    Минимальная стоимость аренды нежилого помещения

    Постановлением Правительства Москвы установлена минимальная ставка арендной платы на 2013 год за нежилые помещения, находящиеся в собственности города, в размере 3500 руб. за 1 кв.м. в год. Ранее минимальная ставка составляла 1800 руб. за 1 кв.м. в год.
    Для нотариусов и адвокатов, торгово-промышленных палат, некоммерческих организаций, федеральных органов исполнительной власти и ГУПов, бюджетных учреждений, а также гаражей, арендуемых отдельными категориями граждан, установлены льготные ставки арендной платы.

    Постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы»

    В целях реализации полномочий субъекта Российской Федерации города
    Москвы по управлению государственным имуществом города Москвы и
    предоставлению имущественной поддержки субъектам, арендующим объекты
    нежилого фонда имущественной казны города Москвы, в соответствии с
    требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите
    конкуренции» Правительство Москвы постановляет:
    1. Утвердить Перечень видов использования нежилых помещений,
    находящихся в имущественной казне города Москвы, передаваемых в аренду на
    льготных условиях по действующим и вновь оформляемым договорам аренды, и
    применяемых корректирующих коэффициентов при расчете ставки арендной
    платы (приложение).
    2. Установить на 2013 год минимальную ставку арендной платы за
    нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в
    размере 3 500 рублей за 1 кв. м в год, если иное не установлено правовыми
    актами Правительства Москвы.
    3. При расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за
    исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов)
    применять в 2013 году коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10:
    3.1. По действующим договорам аренды, ставка арендной платы по
    которым установлена в особом порядке в соответствии с отдельными
    правовыми актами города Москвы.
    3.2. По действующим договорам аренды нежилых помещений с видами
    использования согласно приложению к настоящему постановлению, для которых
    корректирующий коэффициент, применяемый при расчете ставки арендной
    платы, оставлен без изменения.
    4. Установить, что пункты 1-3 настоящего постановления вступают в
    силу с 1 января 2013 г.
    5. Признать утратившими силу:
    5.1. Постановление Правительства Москвы от 21 марта 2006 г. N 207-ПП
    «О мерах дополнительной поддержки в 2006 году федеральных государственных
    организаций и учреждений, осуществляющих работу в области науки, культуры
    и образования».
    5.2. Постановление Правительства Москвы от 6 марта 2007 г. N 151-ПП
    «О внесении изменения и дополнения в постановление Правительства Москвы
    от 21 марта 2006 г. N 207-ПП».
    5.3. Пункт 9 постановления Правительства Москвы от 29 декабря
    2009 г. N 1479-ПП «О реализации дополнительных мер государственной
    поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда,
    находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период 2010-2012 гг.»
    в части внесения изменений в постановление Правительства Москвы от
    21 марта 2006 г. N 207-ПП.
    6. Распространить действие постановления Правительства Москвы от
    18 сентября 2007 г. N 810-ПП «Об утверждении перечней видов использования
    нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы,
    передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2008-2010 годы» (в
    редакции постановлений Правительства Москвы от 1 апреля 2008 г. N 254-ПП,
    от 30 декабря 2008 г. N 1218-ПП, от 29 декабря 2009 г. N 1479-ПП, от 2
    марта 2010 г. N 188-ПП, от 12 апреля 2011 г. N 135-ПП) на правоотношения,
    возникшие с 1 января 2012 г. до 31 декабря 2012 г.
    7. Внести изменения в постановление Правительства Москвы от
    30 декабря 2008 г. N 1218-ПП «О дополнительных мерах государственной
    поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда,
    находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период стабилизации
    финансовой системы» (в редакции постановлений Правительства Москвы от
    29 декабря 2009 г. N 1479-ПП, от 12 апреля 2011 г. N 135-ПП, от 19 июля
    2011 г. N 318-ПП):
    7.1. В пунктах 1, 1.4 постановления цифру «2011» заменить цифрой
    «2013».
    7.2. Пункт 1.2 постановления после слов «1 800 руб. за кв. м в год
    на 2011 год» дополнить словами «и на 2012 год, 3 500 руб. за кв. м в год
    на 2013 год».
    7.3. В пункте 1.3 постановления цифру «2011» заменить цифрой «2012».
    7.4. Пункт 1.5 постановления дополнить словами «, на 2012 год в
    размере 1 800 руб. за кв. м в год, на 2013 год в размере 3 500 руб. за
    кв. м в год».
    7.5. Пункты 4.1, 4.2, 6, 9 постановления признать утратившими силу.
    7.6. В пункте 5 постановления цифру «2010» заменить цифрой «2011».
    7.7. Пункт 11 постановления изложить в следующей редакции:
    «11. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на
    заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам
    имущественно-земельных отношений Сергунину Н.А.».
    8. Приостановить на 2012 год действие:
    8.1. Пункта 3 постановления Правительства Москвы от 23 сентября
    2008 г. N 863-ПП «Об основных направлениях политики Правительства Москвы
    в области арендных отношений по объектам нежилого фонда, находящимся в
    собственности субъекта Российской Федерации — города Москвы, на
    2009-2011 гг.» и дефиса пятого раздела 3.2 приложения к постановлению.
    8.2. Пунктов 1, 11, 12 перечня N 1 приложения 1, пункта 1 перечня
    N 2 приложения 1, пункта 1 приложения 2 к постановлению Правительства
    Москвы от 18 сентября 2007 г. N 810-ПП «Об утверждении перечней видов
    использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города
    Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на
    2008-2010 годы».
    8.3. Пункта 5.4 постановления Правительства Москвы от 30 ноября
    2004 г. N 838-ПП «О расчете ставок арендной платы за пользование
    объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в
    2005 году» (в редакции постановления Правительства Москвы от 27 июня
    2006 г. N 449-ПП).
    9. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на
    заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам
    имущественно-земельных отношений Сергунину Н.А.

    Мэр Москвы С.С. Собянин

    Приложение
    к постановлению Правительства Москвы
    от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП

    Перечень
    видов использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне
    города Москвы, передаваемых в аренду на льготных условиях по действующим
    и вновь оформляемым договорам аренды, и применяемых корректирующих
    коэффициентов при расчете ставки арендной платы

    +————————————————————————+
    | N | Виды использования помещений |Корректирующий коэффициент,|
    |п/п| | применяемый при расчете
    | | | ставки арендной платы на
    | | | основании заключения
    | | | независимого оценщика/
    | | | ставка арендной платы
    |—+—————————————+—————————|
    | 1 | 2 | 3 |
    |—+—————————————+—————————|
    |1. |Размещение коммерческих организаций, за 1,0
    | |исключением хозяйствующих субъектов,
    | |указанных в пунктах 2-9 настоящего
    | |Перечня
    |—+—————————————+—————————|
    |2. |Размещение адвокатских образований, 0,5
    | |нотариусов (нотариальных контор),
    | |торгово-промышленных палат и
    | |образований, входящих в указанные
    | |палаты
    |—+—————————————+—————————|
    |3. |Размещение некоммерческих организаций, 0,3
    | |за исключением:
    | |- указанных в пунктах 5, 7 настоящего
    | |Перечня;
    | |- организаций, оплачивающих арендную
    | |плату в особом порядке в соответствии с
    | |отдельными правовыми актами города
    | |Москвы
    |—+—————————————+—————————|
    |4. |Размещение субъектов малого Ставка арендной платы
    | |предпринимательства, арендующих нежилые устанавливается
    | |помещения, находящиеся в имущественной Правительством Москвы
    | |казне города Москвы, в случаях,
    | |установленных Правительством Москвы
    |—+—————————————+—————————|
    |5. |Размещение некоммерческих организаций, Минимальная ставка арендной
    | |созданных в форме ассоциаций и союзов, платы за нежилые помещения,
    | |религиозных и общественных организаций находящиеся в имущественной
    | |(объединений), политических партий, казне города Москвы,
    | |общественных движений, общественных устанавливаемая
    | |фондов, органов общественной Правительством Москвы
    | |самодеятельности, профессиональных
    | |союзов, их объединений (ассоциаций),
    | |первичных профсоюзных организаций,
    | |объединений работодателей, товариществ
    | |собственников жилья, социально
    | |ориентированных некоммерческих
    | |организаций при условии осуществления
    | |ими видов деятельности, предусмотренных
    | |статьей 31.1 Федерального закона от 12
    | |января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих
    | |организациях»
    |—+—————————————+—————————|
    |6. |Размещение государственных унитарных Минимальная ставка арендной
    | |предприятий города Москвы платы за нежилые помещения,
    | находящиеся в имущественной
    | казне города Москвы,
    | устанавливаемая
    | Правительством Москвы
    |—+—————————————+—————————|
    |7. |Размещение организаций и учреждений, Минимальная ставка арендной
    | |расходы на содержание которых платы за нежилые помещения,
    | |финансируются из федерального бюджета находящиеся в имущественной
    | |(кроме оплачивающих аренду в особом казне города Москвы,
    | |порядке в соответствии с отдельными устанавливаемая
    | |правовыми актами города Москвы): Правительством Москвы
    | |- осуществляющих деятельность в области
    | |культуры;
    | |- осуществляющих деятельность в области
    | |науки и являющихся подразделениями
    | |Российской академии наук;
    | |- осуществляющих деятельность в области
    | |здравоохранения;
    | |- научно-исследовательских,
    | |научно-производственных организаций и
    | |учреждений, осуществляющих работы по
    | |государственному заказу;
    | |- государственных образовательных (в
    | |том числе государственных учреждений
    | |дополнительного профессионального
    | |образования), центров труда и занятости
    | |населения
    |—+—————————————+—————————|
    |8. |Размещение федеральных органов Минимальная ставка арендной
    | |исполнительной власти платы за нежилые помещения
    | находящиеся в имущественной
    | казне города Москвы,
    | устанавливаемая
    | Правительством Москвы
    |—+—————————————+—————————|
    |9. |Гаражи индивидуального пользования, 300 руб. за кв. м в год
    | |арендуемые инвалидами Великой
    | |Отечественной войны и приравненными к
    | |ним по льготам лицами, инвалидами из
    | |числа участников ликвидации последствий
    | |аварии на Чернобыльской АЭС; инвалидами
    | |других категорий; родителями
    | |детей-инвалидов; пенсионерами,
    | |ветеранами труда и Вооруженных Сил
    +————————————————————————+

    Сдача имущества в аренду: как налоговики контролируют цены

    Что может быть хуже, когда налоговики оспаривают применяемые вами цены и выносят решение о доначислении НДС и налога на прибыль. Мы поможем разобраться, какие ошибки могут допустить при этом контролеры. Ведь если налогоплательщик вовремя их заметит, то решение инспекции о доначислении налогов можно успешно оспорить в суде.

    Марина Озерова, специально для ИА «Клерк.Ру»

    Прежде всего, необходимо четко уяснить, в каких случаях налоговые органы имеют право проверять правильность применяемых налогоплательщиком цен.

    Перечень таких случаев установлен п. 2 ст. 40 НК РФ. Это:

    1) между взаимозависимыми лицами;

    2) по товарообменным (бартерным) операциям;

    3) при совершении внешнеторговых сделок;

    4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

    Приведенный перечень является исчерпывающим, а это означает, что его расширительное толкование налоговыми органами неправомерно. На это указывают и арбитры (например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.06.2002 № А56-857/02 и от 13.05.2002 № А56-859/02).

    Делаем вывод: если налоговые органы проверили цену сделки по основанию, не предусмотренному п. 2 ст. 40 НК РФ, то решение о доначислении налогов и пени, исходящее из корректировки цен, может быть признано неправомерным.

    Еще один важный момент.

    Налоговый орган, произведя корректировку цен, может доначислить только налог и пени, но никак не штраф. Применение налоговым органом штрафных санкций, исходя из отклонения цены более чем на 20 процентов, основано на расширительном толковании п. 3 ст. 40 НК РФ, и поэтому неправомерно. Как подчеркивают судьи, основания для начисления штрафов в ст. 40 НК РФ не приведены, отсылки к другим нормам Налогового кодекса РФ в части привлечения налогоплательщика к ответственности в данной статье не содержатся (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2002 № А42-3803/01-26-57/02).

    Далее. Важно помнить, что ст. 40 НК РФ устанавливает только три метода определения рыночной цены:

    1) метод определения рыночной цены с использованием информации о сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами;

    2) метод цены последующей реализации;

    3) затратный метод.

    Обратите внимание: методы определения рыночной цены, предусмотренные ст. 40 НК РФ, последовательно исключают друг друга. Поэтому использовать последующий метод можно только при невозможности определения рыночной цены с помощью метода предыдущего (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2004 № А79-4023/2003-СК1-4066; ФАС Уральского округа от 12.07.2001 № Ф09-1501/01АК).

    А теперь, когда мы уяснили некоторые общие правила, перейдем к конкретной ситуации, а именно к контролю налоговыми органами цен, применяемых налогоплательщиком при сдаче имущества в аренду.

    Итак, налоговики, как правило, пытаются доказать, что фирма при сдаче в аренду имущества, занизила соответствующие цены. Следователь, она не доплатила НДС и налог на прибыль.

    Посмотрим, какие ошибки при этом допускают контролеры. Ведь если налогоплательщик вовремя их заметит, то решение инспекции о доначислении налогов можно успешно оспорить в суде.

    Ошибка 1. Определяют рыночную цену аренды в виде средневзвешенной величины.

    К примеру, согласно материалам дела постановления ФАС Центрального округа от 15.09.2005 № А-62-3245/2004 налоговые инспекторы определили размер арендной платы для целей применения ст. 40 НК РФ между взаимозависимыми лицами, взяв показатели размера арендной платы у 4-х независимых организаций. То есть определили так называемую рыночную цену аренды в виде средневзвешенной величины.

    Поскольку цена аренды 1 кв. м проверяемого налогоплательщика была ниже средневзвешенной, ИФНС, применяя ст. 40 НК РФ, доначислила на полученную разницу соответствующие налоги.

    Однако арбитры признали такие действия инспекции необоснованными, поскольку полученный ею средневзвешенный показатель не может рассматриваться в качестве официального.

    Напомним, что еще Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 18.01.2005 № 11583/04 признал неправомерным использование налоговым органом при определении рыночной цены товаров (работ, услуг) метода «средней цены», поскольку он не предусмотрен в ст. 40 НК РФ.

    Ошибка 2. Не исследуют условия сопоставимости и идентичности услуг по сдаче в аренду.

    Рассмотрим такую специфическую ситуацию как сдачу в аренду имущества нефтебаз.

    По мнению инспекции, организация занизила доходы для целей налогообложения в результате отклонения цен, применяемых по оказанию однородных услуг (по предоставлению имущества в аренду) в пределах непродолжительного периода.

    В обоснование своего решения инспекция сослалась на то, что цена на услугу по сдаче имущества нефтебаз в аренду отклонялась в сторону повышения более чем на 20 процентов от рыночной цены.

    Однако, определяя рыночную цену, налоговики не учли условия сопоставимости на рынке услуг по сдаче в аренду имущества нефтебаз, а именно: общая вместимость данных нефтебаз, коэффициент оборачиваемости резервуаров, коэффициент использования и заполнения резервуаров налоговым органом не исследовались.

    Между тем сдаваемые налогоплательщиком в аренду нефтебазы находились в различных районах, имели различный объем продаж нефтепродуктов. Согласно данным о технико-экономических характеристиках нефтебаз, сдаваемые в аренду нефтебазы имели различные года постройки, различный фактический грузооборот за год, различный коэффициент оборачиваемости резервуаров, на некоторых сдаваемых нефтебазах часть резервуарного парка и оборудования была законсервирована.

    Все это, естественно, было учтено арбитрами, которые признали решение ИФНС о доначислении налогов недействительным (постановление ФАС Центрального округа от 22.11.2005 № А64-174/05-19).

    Аналогичный подход судей приведен в постановлении ФАС Московского округа от 04.07.2003 № КА-А40/4145-03.

    Так, служители Фемиды пояснили, что инспекция приводит стоимостное сравнение арендных платежей за 1 кв. м без учета экономических условий и специфических черт сдаваемых в аренду площадей, колебаний потребительского спроса на них, иных существенных обстоятельств и условий договоров аренды, влияющих на размер арендной ставки, в том числе, срок сдачи в аренду помещений, размер площадей, назначение помещений, место их расположения и др.

    Ошибка 3. Используют метод цены последующей сдачи помещений в аренду, ссылаясь на письмо Биржи, в котором сказано об отсутствии рыночных цен на услуги по сдаче в аренду.

    Так, организация сдавала в субаренду производственные площади своим дочерним обществам.

    Налоговая инспекция пришла к выводу о занижении организацией НДС по суммам арендной платы, полученной от своих дочерних обществ при передаче в субаренду производственных площадей по цене ниже рыночной более чем на 20 %.

    При этом ИФНС исходила из цены последующей сдачи помещений в субаренду из-за отсутствия соответствующих рыночных цен, как указано в письме ЗАО «Биржа «Санкт-Петербург».

    Однако арбитры не согласились с такой позицией контролеров.

    Судьи указали следующее:

    — ИФНС не доказала невозможности определения рыночных цен арендной платы по сдаче в субаренду производственных и складских площадей, а также отсутствие или недоступность информационных источников для определения рыночной цены;

    — письмо ЗАО «Биржа «Санкт-Петербург» не может быть признано достаточным доказательством отсутствия или недоступности иных источников информации о рыночных ценах арендной платы в г. Тихвине;

    — ИФНС не представила суду доказательства того, что стоимость услуг по сдаче организацией нежилых помещений в субаренду в период действия договоров отклонялась в сторону повышения или понижения более чем на 20 % от рыночных цен идентичных услуг.

    В итоге арбитры пришли к выводу, что налоговым органом вынесено немотивированное решение о доначислении НДС, поскольку отсутствуют данные официального источника информации о рыночных ценах на услуги по сдаче недвижимого имущества в аренду, а возможность использования метода последующей реализации не доказана (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.07.2004 №А56-5208/04).

    Ошибка 4. Берут за основу ставки арендной платы, утвержденные постановлениями главы Муниципального образования.

    К примеру, завод сдавал в аренду помещения столовых.

    ИФНС в качестве рыночной цены приняла ставки арендной платы без НДС, утвержденные постановлениями главы Муниципального образования «Сланцевский район» — «Об утверждении расчета годовой арендной платы за нежилые помещения», с учетом коэффициента для кафе. Отметим, что названными постановлениями установлены ставки для расчета арендной платы за помещения муниципального нежилого фонда в г. Сланцы и в Сланцевском районе.

    Судьи в данном случае пришли к выводу, что цены, рассчитанные налоговым органом, нельзя признать рыночными ценами работ, услуг, сложившимися при взаимодействии спроса и предложения на рынке работ, услуг в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.02.2005 № А56-23227/04).

    Ошибка 5. Производят сравнение с ценами, представленными сторонней организацией.

    Организация получала доход от сдачи помещения в аренду.

    Налоговые органы направили запрос сторонней организации об уровне рыночных цен по аренде помещений. Согласно ответу сторонней организации рыночные цены по аренде помещений в районе, где находится организация-налогоплательщик, выше примененных организацией. С учетом рыночных цен сумма арендной платы, полученная организацией в проверяемый период, отличается от расчетной на 46,6%, то есть более чем на 20%.

    В таком случае, по мнению налоговой инспекции, организация занизила выручку от сдачи помещений в аренду.

    Суд признал решение инспекции неправомерным и указал на то, что из пп. 4 п.2 ст.40 НК РФ следует, что отклонение от уровня цен определяется относительно цен, примененных конкретным налогоплательщиком по иным аналогичным сделкам по однородным (идентичным) товарам (работам, услугам). У налогового органа отсутствовали основания для применения в качестве сравниваемого уровня цен цены, указанные в справке сторонней организации, поскольку они не относятся к деятельности проверяемого налогоплательщика.

    Арбитры приняли во внимание, что инспекция не доказала, что организацией были заключены иные договоры аренды помещений и в них были применены цены с отклонением в сторону понижения или повышения по сравнению с ценой, указанной в рассматриваемом договоре аренды.

    И еще, подчеркнули судьи, налоговый орган ни в акте проверки, ни в решении не указал, каким из показателей (однородность или идентичность) он пользовался при определении рыночной цены аренды помещений (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2002 №А56-25720/01).

    Ошибка 6. Проводят сравнение с ценами, представленными другими налоговыми инспекциями.

    В таком случае достаточно отметить, что уровень рыночной цены по сделкам аренды, установленный на основании данных, представленными налоговыми инспекциями, определен налоговым органом по методу, не предусмотренному ст. 40 НК РФ.

    И арбитры обязательно примут это во внимание (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.09.2004 № А82-124/2003-А/6).

    В ИАС «Консалтинг. Стандарт» подробная информация, связанная с проверкой обоснованности осуществления контроля за правильностью применения цен по сделкам, приведена в справке «Проверка обоснованности осуществления контроля за правильностью применения цен по сделкам» раздела «Порядок исчисления налога».

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читать еще:  Односторонний отказ от исполнения договора аренды арендодателем
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector