0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли расторгнуть договор аренды досрочно

Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды

Как расторгнуть договор аренды

Так как договор — это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

В случае если в договоре аренды указано, что имеются иные основания для его расторжения (помимо прописанных в Гражданском кодексе РФ), то стороны вправе сослаться на них.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение арендных правоотношений подчиняется общим правилам о расторжении любых договоров, установленным ст. 450 ГК. На основании данной нормы расторгнуть такой договор можно:

  • по взаимному согласию всех сторон сделки (обеих, если она двусторонняя, или трех, четырех и т. д., если многосторонняя) — п. 1 ст. 450 ГК;
  • по требованию любой стороны сделки, посредством направления его в суд, если условия договора существенно нарушаются другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором — п. 2 ст. 450 ГК;
  • в одностороннем порядке — п. 4 ст. 450 ГК.

При этом по смыслу статьи расторжение договора по решению суда не является односторонним, поскольку происходит не по воле стороны. Следовательно, под односторонним расторжением понимается прекращение обязательств по сделке по решению стороны, которой это право предоставлено.

Право на односторонний отказ от исполнения сделки может быть предусмотрено как законом, так и договором. Например, в качестве оснований для одностороннего расторжения сделки арендодателем в силу договора могут послужить:

  • неисполнение обязанности арендатора по надлежащему содержанию имущества;
  • невнесение арендатором арендной платы.

Арендатору такое право может предоставляться, например, в случае неисполнения арендодателем своих обязанностей, в частности, непроведение капитального ремонта помещения, нарушение сроков передачи арендуемого имущества.

Ст. 610 ГК РФ дает право любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он заключен на неопределенный срок. В этом случае сторона, желающая выйти из договора, должна предупредить другую об этом за один месяц, а если арендуется недвижимость — за 3 месяца.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

  1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
  2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
  3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
  4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

  1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
  2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
  3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
  4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации — арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.

Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.

После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (см.: «Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)»).

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца. Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению. Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.

Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.

В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.

Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.

Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.

Читать еще:  Как выгнать арендаторов из квартиры

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».

Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?

Для предпринимателей малого и среднего бизнеса характерным является заключение договоров аренды.

В начале своего делового пути большинство предпринимателей не в состоянии позволить себе приобрести в свою собственность какую-либо недвижимость под собственное дело.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

А для многих предпринимателей наличие такого помещения является необходимым элементов для их деятельности. Но у них есть выход, который заключается в аренде необходимой им недвижимости. Но, помимо недвижимости, они могут брать в аренду и оборудование, средства производства, транспорт. Это позволяет начинать бизнес без особо крупных вложений. Правда, взятые на себя обязательства придется неуклонно соблюдать.

В свою очередь, для арендодателя смысл в сдаче помещений заключается в том, что он от этой деятельности извлекает доход . Целые офис-центры выстраивают не из-за сильной любви к офисным помещениям, а потому что сдача их в аренду позволяет собственникам постройки ежемесячно получать немаленькую прибыль.

Поэтому, и первые, и вторые заключают между собой договор аренды. При этом, первые стремятся заключить его на таких условиях, чтобы можно было его при необходимости расторгнуть как можно быстрее. А вот вторые непременно получить гарантию, что аренда продлиться как можно дольше, и преждевременное расторжение не обойдется без дополнительных санкций.

Общая информация

Почему происходит необходимость досрочного расторжения договора аренды.

Арендатор, начиная свой путь в бизнесе или продолжая его, находит те условия аренды, которые подходят ему на данном этапе.

Но дела могут пойти в гору или, наоборот, скатиться вниз.

И в том, и в другом случае арендатор вынужден искать новые помещения для своего дела, другое оборудование. Возможно, в процессе своей деятельности он нашел лучшие условия по устраиваемой его цене.

Но и у арендодателя могут возникнуть причины сменить арендаторов по разным причинам. Основная из них это появление арендатора, который готов предложить более высокую арендную плату. Собственнику имущества выгодно сдать ему, потому что он увеличит свой доход, практически ничего не предпринимая.

И той, и другой стороне это сделать легко, когда заключенный на аренду договор подходит к концу. А как быть в ситуации, если до окончания срока действия договора еще очень далеко?

В таких случаях ничего из ряда вон выходящего не происходит. Встречается подобное явление очень часто. Происходит это по причине сильно большой ротацией арендаторов. Закон предусматривает, что расторгнуть договор аренды можно и досрочно по требованию любой из сторон, если при этом будут соблюдены некоторые условия.

Например, если стороны принимают такое решение по обоюдному согласию. Тогда им остается составить соглашение, в котором они вносят данные о расторжении договора. Это соглашение подписывается обеими сторонами, а подписи скрепляются печатями.

После этого договор аренды считается расторгнутым. Здесь вопросов возникнуть не может. А что делать, когда одна из сторон против расторжения договора? Как быть в таких ситуациях?

Основания

Законодатель предусмотрел, что расторгнуть договор можно и в одностороннем порядке, как арендодателем, так и арендатором.

Как правило, основания для этого будут заключаться в несоблюдении условий договора.

Но дело в том, что эти основания еще нужно зафиксировать, а вот с этим уже сложнее.

Но обо всем по порядку. Итак, какие основания должны быть для того, чтобы можно было расторгнуть договор? Эти основания разные для обеих сторон.

Так, арендодатель может это сделать, если:

  • арендуемое имущество используется не по целевому назначению; данное основание возможно использовать, если в самом договоре было четкое указание на то, как должно использоваться передаваемое в аренду имущество;
  • арендная плата вносится несвоевременно; это основание можно использовать, если арендная плата не вносилась вовремя при двух платежах и более;
  • состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; данное условие принимается во внимание в том случае, если в договоре было прописано состояние имущества, а в противном случае невозможно установить изменение состояния предмета аренды.

Условия

Арендодатель может расторгнуть договор только при том условии, что он об этом письменно сообщит об этом арендатору.

В письменном сообщении должны быть указаны все те нарушения, которые побудили к расторжению соглашения.

В свою очередь, арендатор, если он не согласен с указанными нарушениями, должен письменно и мотивированно ответить арендодателю.

Дело в том, что даже при подписании соглашения, арендатор имеет преимущество в его продлении перед всеми другими претендентами. Это справедливо, если он выполняет свои обязанности по договору надлежащим образом. В том случае, если по истечении срока аренды собственник пробует выселить арендатора, то все происходит немного иначе.

Распространенная практика прописывать в договорах обязательное письменное уведомление сторонами друг друга о намерении расторгнуть соглашение в определенный срок. Если этого не происходит, тогда соглашение считается продленным на прежних условиях этого соглашения.

Законодатель учел, что в тех случаях, когда сам арендодатель нарушил хоть одно условие для расторжения, то досрочно расторгнуть договор на том основании, что закончился его срок, уже не получится.

По инициативе арендатора

Рассмотрим ситуацию, при которой инициатива расторжения договора находится за арендатором.

Законодатель установил некоторые случаи, при которых со стороны арендатора вполне законно будут следовать требования о досрочном прекращении соглашения на аренду имущества.

Данные требования он должен подать в суд, которые удовлетворит их, если:

  • собственник не предоставляет арендатору предмет договора или препятствует его использованию в соответствии с условиями подписанного соглашения, а если в соглашении ничего об этом не сказанного, то в соответствии с назначением имущества;
  • собственник не осуществляет капитальный ремонт, который является его обязанностью, если другое не прописано в договоре; как правило, такой ремонт должен проводится в установленные сроки, и если этого не происходит, то арендатор имеет право на досрочное расторжение договора;
  • предмет договора приходит в непригодное для использования состояние по причинам, не зависящим от арендатора;
  • предмет договора был передан арендатору, но оказалось, что его нельзя использовать по назначению из-за имеющихся у него недостатков; это возможно в тех случаях, если при подписании договора эти недостатки не оговаривались, а значит, не были известны арендатору заранее.

В последнем случае важным условием является то, что сам арендатор не мог при осмотре передаваемого ему в пользование предмета договора обнаружить эти недостатки. Как указывалось выше, в само соглашение могут быть вписаны и другие основания, которые позволяют арендатору досрочно разорвать договор аренды по своей инициативе.

Как только договор прекращает свое действие, предмет договора должен быть возвращен его собственнику. Но мало прийти и заявить о том, что имущество передается.

Данный факт нужно зафиксировать юридически.

Для этого служит акт приема-передачи.

Его нужно составить по аналогии с тем актом, которым имущество сдавалось в аренду.

В самом акте указывается состояние предмета договора, его расположение и насколько своевременно происходит возврат. Такой подход к приему передачи исключает дальнейшие претензии с обеих сторон.

Считается нормальным, если предмет договора возвращается своему собственнику в том состоянии, в котором передавалось в аренду, но с учетом нормального износа. В самом договоре может быть указано состояние, в котором арендуемое имущество подлежит возврату. Например, договор аренды может предусматривать ремонт помещения, его реставрация и т.п. И если арендатор обязался выполнить эти условия, то при возврате их придется выполнить.

Следует учесть и те последствия, которые наступают при досрочном расторжении договора. Они зависят от того, какая именно сторона не выполняла взятые на себя обязательства, которые стали основанием для досрочного расторжения договора аренды. Именно на эту сторону и возлагается обязанность по возмещению убытков, которые несет пострадавшая сторона. Но данное положение более всего справедливо именно для арендодателей, чем для арендатора.

Читать еще:  Как правильно арендовать квартиру

По инициативе арендодателя

А как быть, если расторжение соглашения происходит со стороны арендодателя.

Юристы рекомендуют такие сообщения направлять через почту с уведомлением о вручении. В ином случае, нужно вручить это сообщение адресату под расписку.

Такие действия позволяют в дальнейшем предъявить суду факт урегулирования спора в досудебном порядке.

Важно показать, что другая сторона отказала в урегулировании спора либо если она проигнорировала данное обращение, что и послужило обращением заинтересованной стороны в суд с заявлением о прекращении соглашения аренды.

А иначе будет невозможно показать суду, что соблюдался порядок досудебного урегулирования спора. Итак, в каких случаях арендодатель может рассчитывать на досрочное расторжение судом соглашения аренды? Это возможно, если:

  1. Aрендатор существенно нарушает условия пользования имуществом, использует его не по назначению, и все это происходит неоднократно. Допустим, что помещение сдавалось в аренду в качестве спортивного зала, а арендатор стал использовать его под швейный цех или под складское помещение.
  2. Если при использовании арендуемого имущества арендатор сильно ухудшает его состояние. Это возможно только в тех случаях, если в договоре аренды прописывается состояние предмета соглашения.

Как видите, эти условия указывались выше. Сюда относятся и просрочка платежей два и более раз, отсутствие ремонта в установленные сроки и т.п.

Выше указывалось, что на одну из сторон возлагается обязанность по возмещению убытков, которые несет пострадавшая сторона. Это более всего справедливо именно для арендодателей. Так, за просрочку арендной платы могут назначаться штрафы и пени. Аналогично поступают, если помещение без разрешения сдается в субаренду, проводиться его перепланировка и реконструкция.

Несмотря на то, что собственники могут защищать свои права в суде, на практике они могут пользоваться следующим механизмом защиты своих интересов.

Это депозит в виде обеспечительного платежа, который устанавливается в размере арендной платы за один или два месяца.

Он вносится при подписании соглашения и как только договор расторгается по инициативе арендатора, то внесенная сумма служит компенсацией потерь для арендодателя.

Досрочное прекращение договора аренды нежилого помещения

несколько лет арендовали офис, но в связи с тем, что бизнес прогорел и оплачивать аренду больше нечем, встал вопрос о досрочном расторжении договора, окончание которого только 20 августа. На данный момент полностью проплачена аренда за июнь. В договоре сказано, что арендатор не может досрочно расторгать договор, а арендодатель может.

Можем ли мы сослаться на какую-то статью и досрочно расторгнуть, а также остаться в офисе на весь проплаченный июнь-месяц?

Добрый день, Вадим.

Нет, увы, такой возможности по данному договору нет. Досрочно его расторгнуть нельзя. Односторонний отказ вообще по общему правилу недопустим:

Статья 310 ГК РФ
1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Есть исключения конечно из этого правила, но к Вашей ситуации они не относятся.

В некоторых ситуациях можно, например, расторгнуть, ссылаясь на неравенство переговорных возможностей, но в Вашем случае для этого оснований нет. Вот если бы у Арендодателя было право на досрочный выход из договора без всяких оснвоаний, а у Вас не было, тогда можно было бы ещё попытаться сказать, что нарушен баланс прав и т.д., а без этого не получится.

Вадим, скажите, пожалуйста, может быть я Вас неправильно понял — Арендодатель же не согласен на расторжение договора? Просто если Арендодатель согласен, вопрос с расторжением вообще отпадает…

Консультация юриста бесплатно

Согласно договору аренды заключенному на определенный срок, порядок его досрочного расторжения должен быть закреплен самим договором, в Вашем случае за арендатором по условиям договора такого права не закреплено.

Соответственно вопрос можно решить только в судебном порядке, но и для этого нужны основания предусмотренные законодательством.

Статья 450 Гражданского кодекса РФ:

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из данной ситуации, если условия договора сторонами исполняются в полной мере, существенных нарушений не имеется. оснований для таких требований также не возникает, следовательно придется исполнять свои обязательства по договору до окончания его срока действия.

Здравствуйте! Досрочное расторжение договора аренды возможно только по основаниям, связанным с исполнением арендодателем своих обязательств по договору:

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

(ст. 620 ГК РФ). В Вашем договоре аренды дополнительных оснований для расторжения по сравнению с ГК РФ не установлено.

Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?

Для предпринимателей малого и среднего бизнеса характерным является заключение договоров аренды.

В начале своего делового пути большинство предпринимателей не в состоянии позволить себе приобрести в свою собственность какую-либо недвижимость под собственное дело.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

А для многих предпринимателей наличие такого помещения является необходимым элементов для их деятельности. Но у них есть выход, который заключается в аренде необходимой им недвижимости. Но, помимо недвижимости, они могут брать в аренду и оборудование, средства производства, транспорт. Это позволяет начинать бизнес без особо крупных вложений. Правда, взятые на себя обязательства придется неуклонно соблюдать.

В свою очередь, для арендодателя смысл в сдаче помещений заключается в том, что он от этой деятельности извлекает доход . Целые офис-центры выстраивают не из-за сильной любви к офисным помещениям, а потому что сдача их в аренду позволяет собственникам постройки ежемесячно получать немаленькую прибыль.

Поэтому, и первые, и вторые заключают между собой договор аренды. При этом, первые стремятся заключить его на таких условиях, чтобы можно было его при необходимости расторгнуть как можно быстрее. А вот вторые непременно получить гарантию, что аренда продлиться как можно дольше, и преждевременное расторжение не обойдется без дополнительных санкций.

Общая информация

Почему происходит необходимость досрочного расторжения договора аренды.

Арендатор, начиная свой путь в бизнесе или продолжая его, находит те условия аренды, которые подходят ему на данном этапе.

Но дела могут пойти в гору или, наоборот, скатиться вниз.

И в том, и в другом случае арендатор вынужден искать новые помещения для своего дела, другое оборудование. Возможно, в процессе своей деятельности он нашел лучшие условия по устраиваемой его цене.

Но и у арендодателя могут возникнуть причины сменить арендаторов по разным причинам. Основная из них это появление арендатора, который готов предложить более высокую арендную плату. Собственнику имущества выгодно сдать ему, потому что он увеличит свой доход, практически ничего не предпринимая.

Читать еще:  Заключение договора аренды с иностранным гражданином

И той, и другой стороне это сделать легко, когда заключенный на аренду договор подходит к концу. А как быть в ситуации, если до окончания срока действия договора еще очень далеко?

В таких случаях ничего из ряда вон выходящего не происходит. Встречается подобное явление очень часто. Происходит это по причине сильно большой ротацией арендаторов. Закон предусматривает, что расторгнуть договор аренды можно и досрочно по требованию любой из сторон, если при этом будут соблюдены некоторые условия.

Например, если стороны принимают такое решение по обоюдному согласию. Тогда им остается составить соглашение, в котором они вносят данные о расторжении договора. Это соглашение подписывается обеими сторонами, а подписи скрепляются печатями.

После этого договор аренды считается расторгнутым. Здесь вопросов возникнуть не может. А что делать, когда одна из сторон против расторжения договора? Как быть в таких ситуациях?

Основания

Законодатель предусмотрел, что расторгнуть договор можно и в одностороннем порядке, как арендодателем, так и арендатором.

Как правило, основания для этого будут заключаться в несоблюдении условий договора.

Но дело в том, что эти основания еще нужно зафиксировать, а вот с этим уже сложнее.

Но обо всем по порядку. Итак, какие основания должны быть для того, чтобы можно было расторгнуть договор? Эти основания разные для обеих сторон.

Так, арендодатель может это сделать, если:

  • арендуемое имущество используется не по целевому назначению; данное основание возможно использовать, если в самом договоре было четкое указание на то, как должно использоваться передаваемое в аренду имущество;
  • арендная плата вносится несвоевременно; это основание можно использовать, если арендная плата не вносилась вовремя при двух платежах и более;
  • состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; данное условие принимается во внимание в том случае, если в договоре было прописано состояние имущества, а в противном случае невозможно установить изменение состояния предмета аренды.

Условия

Арендодатель может расторгнуть договор только при том условии, что он об этом письменно сообщит об этом арендатору.

В письменном сообщении должны быть указаны все те нарушения, которые побудили к расторжению соглашения.

В свою очередь, арендатор, если он не согласен с указанными нарушениями, должен письменно и мотивированно ответить арендодателю.

Дело в том, что даже при подписании соглашения, арендатор имеет преимущество в его продлении перед всеми другими претендентами. Это справедливо, если он выполняет свои обязанности по договору надлежащим образом. В том случае, если по истечении срока аренды собственник пробует выселить арендатора, то все происходит немного иначе.

Распространенная практика прописывать в договорах обязательное письменное уведомление сторонами друг друга о намерении расторгнуть соглашение в определенный срок. Если этого не происходит, тогда соглашение считается продленным на прежних условиях этого соглашения.

Законодатель учел, что в тех случаях, когда сам арендодатель нарушил хоть одно условие для расторжения, то досрочно расторгнуть договор на том основании, что закончился его срок, уже не получится.

По инициативе арендатора

Рассмотрим ситуацию, при которой инициатива расторжения договора находится за арендатором.

Законодатель установил некоторые случаи, при которых со стороны арендатора вполне законно будут следовать требования о досрочном прекращении соглашения на аренду имущества.

Данные требования он должен подать в суд, которые удовлетворит их, если:

  • собственник не предоставляет арендатору предмет договора или препятствует его использованию в соответствии с условиями подписанного соглашения, а если в соглашении ничего об этом не сказанного, то в соответствии с назначением имущества;
  • собственник не осуществляет капитальный ремонт, который является его обязанностью, если другое не прописано в договоре; как правило, такой ремонт должен проводится в установленные сроки, и если этого не происходит, то арендатор имеет право на досрочное расторжение договора;
  • предмет договора приходит в непригодное для использования состояние по причинам, не зависящим от арендатора;
  • предмет договора был передан арендатору, но оказалось, что его нельзя использовать по назначению из-за имеющихся у него недостатков; это возможно в тех случаях, если при подписании договора эти недостатки не оговаривались, а значит, не были известны арендатору заранее.

В последнем случае важным условием является то, что сам арендатор не мог при осмотре передаваемого ему в пользование предмета договора обнаружить эти недостатки. Как указывалось выше, в само соглашение могут быть вписаны и другие основания, которые позволяют арендатору досрочно разорвать договор аренды по своей инициативе.

Как только договор прекращает свое действие, предмет договора должен быть возвращен его собственнику. Но мало прийти и заявить о том, что имущество передается.

Данный факт нужно зафиксировать юридически.

Для этого служит акт приема-передачи.

Его нужно составить по аналогии с тем актом, которым имущество сдавалось в аренду.

В самом акте указывается состояние предмета договора, его расположение и насколько своевременно происходит возврат. Такой подход к приему передачи исключает дальнейшие претензии с обеих сторон.

Считается нормальным, если предмет договора возвращается своему собственнику в том состоянии, в котором передавалось в аренду, но с учетом нормального износа. В самом договоре может быть указано состояние, в котором арендуемое имущество подлежит возврату. Например, договор аренды может предусматривать ремонт помещения, его реставрация и т.п. И если арендатор обязался выполнить эти условия, то при возврате их придется выполнить.

Следует учесть и те последствия, которые наступают при досрочном расторжении договора. Они зависят от того, какая именно сторона не выполняла взятые на себя обязательства, которые стали основанием для досрочного расторжения договора аренды. Именно на эту сторону и возлагается обязанность по возмещению убытков, которые несет пострадавшая сторона. Но данное положение более всего справедливо именно для арендодателей, чем для арендатора.

По инициативе арендодателя

А как быть, если расторжение соглашения происходит со стороны арендодателя.

Юристы рекомендуют такие сообщения направлять через почту с уведомлением о вручении. В ином случае, нужно вручить это сообщение адресату под расписку.

Такие действия позволяют в дальнейшем предъявить суду факт урегулирования спора в досудебном порядке.

Важно показать, что другая сторона отказала в урегулировании спора либо если она проигнорировала данное обращение, что и послужило обращением заинтересованной стороны в суд с заявлением о прекращении соглашения аренды.

А иначе будет невозможно показать суду, что соблюдался порядок досудебного урегулирования спора. Итак, в каких случаях арендодатель может рассчитывать на досрочное расторжение судом соглашения аренды? Это возможно, если:

  1. Aрендатор существенно нарушает условия пользования имуществом, использует его не по назначению, и все это происходит неоднократно. Допустим, что помещение сдавалось в аренду в качестве спортивного зала, а арендатор стал использовать его под швейный цех или под складское помещение.
  2. Если при использовании арендуемого имущества арендатор сильно ухудшает его состояние. Это возможно только в тех случаях, если в договоре аренды прописывается состояние предмета соглашения.

Как видите, эти условия указывались выше. Сюда относятся и просрочка платежей два и более раз, отсутствие ремонта в установленные сроки и т.п.

Выше указывалось, что на одну из сторон возлагается обязанность по возмещению убытков, которые несет пострадавшая сторона. Это более всего справедливо именно для арендодателей. Так, за просрочку арендной платы могут назначаться штрафы и пени. Аналогично поступают, если помещение без разрешения сдается в субаренду, проводиться его перепланировка и реконструкция.

Несмотря на то, что собственники могут защищать свои права в суде, на практике они могут пользоваться следующим механизмом защиты своих интересов.

Это депозит в виде обеспечительного платежа, который устанавливается в размере арендной платы за один или два месяца.

Он вносится при подписании соглашения и как только договор расторгается по инициативе арендатора, то внесенная сумма служит компенсацией потерь для арендодателя.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector