0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли сдавать апартаменты в аренду

Сдавать апартаменты в аренду: насколько это выгодно?

Содержание:

На сегодняшний день потенциальные инвесторы всё больше начинают обращать внимание на апартаменты как на способ извлечения прибыли. Причин этому несколько: более удачное месторасположение, низкая стартовая цена и возможность вверить все заботы по поиску арендаторов управляющей компании. Но так ли всё радужно на самом деле? Расскажем в нашем материале.

Апартаменты или квартира: что лучше купить под сдачу

В настоящий момент цена квартир и апартаментов аналогичной локации может разница до 30% в пользу последних, но так происходит не всегда. К примеру, два рядом стоящих современных дома — жилой и апарт-отель – будут стоить для арендатора примерно одинаково. Из преимуществ апартаментов:

  • Жильцы могут пользоваться услугами гостиничного сервиса (уборка, заказ еды в номер, фитнес, бассейн, спа, химчистка, охрана),
  • Клининг и поиск жильцов осуществляется управляющей компанией,
  • Зачастую апартаменты продаются уже со всей мебелью и бытовой техникой,
  • Текущее обслуживание по мелкосрочному ремонту тоже на УК,
  • Владелец получает пассивный доход в среднем от 40 до 120 тыс.руб. в месяц.

По словам экспертов, доходность апартаментов сейчас может доходить до 14% в год, когда квартиры в среднем приносят 3-4%. К тому же, девелоперы делают всё возможное, чтобы инвесторы тратили на обслуживание апартаментов меньше: вводят энергосберегающие программы и технологии, устанавливают специальные приборы, которые снижают потребление энергии даже по сравнению с квартирами.

Кроме того, спрос на апартаменты неуклонно растёт: только за 2018 год он увеличился на 5%, а на квартиры снизился на 9%. Конечно, цифры весьма приблизительные, ведь для долгосрочной аренды съемщики по-прежнему предпочитают традиционный формат жилья. Апартаменты для себя выбирают туристы, которые хотят пожить как местные, бизнесмены, которым нужен гостиничный сервис и при этом домашний уют, а также экспаты, которые хотят жить рядом с офисом.

Как правило, апарт-отели располагаются в районах со сложившейся инфраструктурой, кроме того, на первых этажах всегда есть магазины, фитнес-клубы, кафе, парикмахерские и другие нужные заведения. Туристов же привлекает возможность сэкономить на жилье (в обычной гостинице останавливаться дороже) и питании, т.к. апартаменты всегда оборудованы кухонной зоной.

В среднем, управляющие компании берут за свои услуги около 20% прибыли от сдачи апартаментов. При этом владелец может выбрать программу, которая больше ему подойдёт:

  1. Гарантированный доход – УК ежемесячно перечисляет владельцу определенную сумму,
  2. Процент с прибыли – хозяин получает прибыль за вычетом выплаты УК только за то время, когда у него фактически жили арендаторы,
  3. Краткосрочная или долгосрочная аренда – владелец вправе решить, каких жильцов нужно заселять в его недвижимость: на сутки или на длительный срок.

При этом собственник сам оплачивает налог на доход в размере 6% и налог на коммерческую недвижимость – 0,5%. Коммунальные платежи, как правило, входят в процент, который забирает себе УК.

Можно ли сдавать апартаменты в аренду

Казалось бы, глупый вопрос, ведь почти 80% апартаментов покупают именно под сдачу. Но не всё так просто. Если раньше законодательство никак не регламентировало этот процесс, поскольку жильё такого плана было явлением новым, то сейчас выходят правила, которые призваны как-то эту нишу урегулировать.

Минэкономразвития и Федеральная налоговая служба причисляют апарт-отели к гостиницам, деятельность которых курирует Минкульт. Они, как и прочие места размещения, должны иметь определенную категорию. С начала 2019 г. аккредитация апартаментов на «звёздность» была добровольной, но после внесения апартаментов в общую классификацию она станет обязательной. Кроме них, ряд новых требований пропишут и для других объектов размещения: хостелов, баз отдыха, пансионатов.

Чтобы получить аккредитацию, апарт-отель должен изначально строиться как гостиница, т.е. иметь целый ряд технических и служебных помещений: лобби, прачечную, комнаты для персонала, склады для инвентаря. Если же при возведении апартаменты значились как жильё, то получить даже одну «звезду» будет весьма проблематично.

Тем, кто купил апартаменты не в гостинице, придется заниматься сдачей жилья самостоятельно, открыв ИП, или нанять агента, который будет этим заниматься. При этом ответственность за соблюдение налогового законодательства целиком ложиться на хозяина недвижимости. По документам данные здания часто проходят как санаторно-курортные или медицинские оздоровительные учреждения, а значит не подлежат аккредитации как отели.

Если ситуацией заинтересуется налоговая, то стандартные 13% их не устроят, т.к. сдача коммерческой недвижимости, которой являются апартаменты, облагается налогом как предпринимательская деятельность (18%). А если не повезёт, то владельцу может светить еще и штраф за незаконное предпринимательство.

Какие апартаменты купить для сдачи в аренду

Прежде, чем оформить договор купли-продажи или договор долевого участия, необходимо тщательно изучить документацию объекта и условия, которые предлагают девелоперы. Есть несколько критериев, которые нужно учесть в первую очередь:

  • Здание с самого начала проектировалось и строилось как гостиница,
  • Помещения для постоянного проживания владельцев и для аренды должны быть разделены по этажам или блокам,
  • Внутренняя деятельность должна полностью регулироваться специализированной управляющей компанией,
  • Возможность для собственника получить статус индивидуального предпринимателя,
  • В идеале – возможность пройти аккредитацию и получить категорию.

Апартаменты, как и квартиру, можно купить в ипотеку. Пока у банков не сложилось определенной схемы оценки залога, т.к. такая недвижимость является чем-то средним между жилой и коммерческой, отсюда и некоторые сложности. Например, многие кредитные организации не хотят давать ипотеку на срок более семи лет. В этом случае можно пойти на хитрость и в качестве залога предложить имеющееся жильё. Такая практика уже существует.

Чем раньше купить апартаменты (например, на этапе котлована), тем дешевле обойдётся квадрат и недвижимость быстрее начнёт приносить чистую прибыль. Средние сроки окупаемости, которые обещают застройщики, от 5 до 10 лет. Как и другая недвижимость, апартаменты – это актив, который можно будет в будущем продать дороже. В данный момент спрос на них не велик, потому что это всё-таки новое явление. Однако, по прогнозам специалистов, в ближайшую пятилетку всё изменится.

Можно ли сдавать апартаменты в аренду

В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.

Апартаменты бывают двух типов, но я бы сказал, что даже трёх:

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

Я пробегусь по первым двум и подробно остановлюсь на третьем.

1. Жить самому

Если вам не нужен детский сад, школа, районная поликлиника, но вы хотите жить в центре или купить «жильё» дешевле — это ваш формат.

Читать еще:  Как зарабатывать на сдаче квартир в аренду

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.

Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.

Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.

Обычно за свои услуги управляющий берет 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.

Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.

Помимо работы за проценты, некоторые управляющие предлагают доходные программы. Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.

Выручка

Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).

На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.

Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.

На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.

Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.

Расходы

Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.

Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.

Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.

Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).

Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. + 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.

А… самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.

Доходность

После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).

Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.

С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год. Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже. С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.

Многие граждане путают инвестиции в квартиру и психологическое успокоение. Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.

Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.

Цены

Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.

На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.

Подводные камни

1. Апартаменты могут быть не построены

Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.

2. Неудачное расположение апартаментного комплекса

Гостей и выручки будет мало.

3. Нечестная управляющая компания

Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.

Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.

4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.

5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера

Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.

Как не попасть на мель:

  • апартаменты при покупке нужно выбирать тщательно, делать сравнительный анализ и подробные расчеты самостоятельно, не верить расчетом застройщиков слепо
  • проверять управляющую компанию

Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит

В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.

Но есть проблемы:

1. 2 года ожидания строительства

Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет

2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%

Читать еще:  Оценка стоимости аренды

Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.

Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит. Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита. А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.

Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.

Выводы:

  • апартаменты — современный формат вложения в недвижимость с доходностью до 12% годовых
  • апартаменты гораздо выгоднее квартиры и депозита
  • более удобно, когда сдавать апартаменты в аренду будет за вас управляющая компания
  • тщательно выбирайте апартаменты и делайте расчеты самостоятельно
  • бесплатно приобрести апартаменты по схеме Кийосаки не получится
  • приобретайте апартаменты на свои, иначе доходность ваших инвестиций будет ниже, вы недозаработаете

Как правильнее и выгоднее сдать в аренду апартаменты?

Нежилое помещение (апартаменты) по праву собственности принадлежат моей матери. У нее нет статуса ИП.

Я (сын) зарегистрирован как ИП.

Хотим передать апартаменты управляющей компании для последующей сдачи в аренду. С УК договор можно заключить как юр лицо, либо как физ лицо (в таком случае налоговым агентом они не являются — ндфл уплачиваешь самостоятельно)

Я хотел взять у матери доверенность на управление и сдачу апартаментов и заключить договор с УК от своего ИП и платить 6% и все, но мне сказали так нельзя..

Остается несколько вариантов вариантов:

1) сдавать как физ лицо от имени матери и уплачивать 13% самостоятельно

2) регистрировать матери ип, и сдавать от ип — самый понятный и логичный вариант, но не особо хочется заморачиваться с еще 1им ип

3) сдавать как физ лицо и не платить налог на свой страх и риск.

1) Насколько рисковый 3 вариант и стоит ли так делать?

2) Реально ли все таки как-то апартаменты сдавать от моего ИП, не регистрирую новый?

3) Как самый правильный и оптимальный способ в данной ситуации? Посоветуйте пожалуйста

Раз тут участвует юр лицо- то самое ук — то конечно риски повышаются- ведь их запросто может проверить фнс -и значит они увидят что они сдавали имущество в аренду (или субаренду)— кто владелец- сразу станет понятно, и что вы деньги от ук тоже получали. А дальше сверить данные дело техники.

Вот если бы вы это делали без ук- риск конечно есть но уже меньше — когда идут отношения напрямую например между вам и арендаторами- и главное — арендаторами физ лицами тоже, а не юриками.

2) Реально ли все таки как-то апартаменты сдавать от моего ИП, не регистрирую новый?

Проблемы если честно не вижу — нотариальная доверенность от мамы на вас на полное управление с правом сдачи в аренду и все.

И налоги тогда будете платить как ип- + договоры все будут идти от имени ип — как с ук например, так и не с ук.

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

продумать срок аренды- до 11 мес например чтоб его не регистрировать.

В том то и дело, что юристы УК мне сказали, что так сделать нельзя, т. к собственник помещения не я, а мама. И налог должна платить она соответственно. Кто же не прав?

А на что они сослались?

Закон не запрещает собственнику поручить кому то на основании доверенности использовать его имущество.

Безвозмездное пользование как ниже отметил коллега- может породить налоги еще тут.

А вот дарение имущества — снимет вообще все проблемы и налога на дарение не будет тут.

И еще — я не понимаю почему вам так важна ук? Сдавайте сами напрямую кому нужно, без посредников.

Консультация юриста бесплатно

Артём, добрый день. Поскольку вы с матерью являетесь близкими родственниками, можно заключить договор безвозмездного пользования между Вами и ею. А вы уже можете сдавать в аренду, уплачивая налог 6%.

Статья 689 ГК РФ. Договор безвозмездного пользования

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Насчёт риска 3 варианта — при систематической сдаче имущества в аренду физлицом последствия могут быть очень неприятные, например, как в приведённом решении Верховного судаhttp://legalacts.ru/sud/oprede. . Чтобы не читать всё решение, можно ознакомиться с короткой статьей на данную тему. https://www.nalog-forum.ru/pan.

С уважением, адвокат Сергей Нестеров.

В УК мне сказали, что договор безвозмездного пользования может работать только между супругами, а в моем случае он не уместен. Они ошибаются?

Ошибаются. Безвозмездное пользование между любыми физ лицами может быть, но если будет предпринимательство при этом- могут возникать еще налоги из за этого.

Не вижу смысла создавать Вам себе столько препятствий.

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Сама по себе сдача в аренду Вашей матерью нежилого помещения еще не говорит об осуществлении предпринимательской деятельности.

На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д.

данное разъяснение содержится в письмеУФНС РФ по г. Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639

Таким образом, если договор заключается на срок менее года и потом не обязательно будет пролонгироваться, то можно заключить договор аренды и от имени матери как от физического лица.

Если договор будет заключаться неоднократно или пролонгироваться с одной и той же УК, вот уже тогда можно обдумать такие варианты, как передача Вам имущества в управление по доверенности например. А на первых этапах аренда еще не указывает на предпринимательскую деятельность.

Читать еще:  Заявление на расторжение договора аренды образец

Апартамент будет сдаваться как номер в отеле, на короткий срок.
Юристы УК мне сказали, что если я буду управлять помещениями по доверенности, налог на прибыль все равно должен платить собственник помещения, а не я. Они не правы получается?

Добрый день. Хочу обратить внимание на риски при сдачи квартиры по схеме -от мамы к Вам- безвозмездное пользование, от Вас к арендатору -договор аренды. В данном случае Вы можете попасть под

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8)в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;

В данном случае у Вас возникнет налогооблагаемый доход в виде внереализационного дохода от экономии на процентах. Т.е. у Вас образуется 2 вида налогооблагаемой базы в этом случае — внереализационный доход и доход от аренды. С каждой из них Вы должны оплатить налог

Стоит ли покупать апартаменты для сдачи в аренду?

Строительные компании всё чаще продают апартаменты. Мы попросили инвестиционного консультанта и популярного YouTube-блогера «Экономист на час» Рами Зайцмана рассказать, чем апартаменты отличаются от квартиры-студии и может ли такой тип недвижимости приносить доход.

Что из себя представляют апартаменты?

Апартаменты — это коммерческая недвижимость, соответственно, там нельзя прописаться. Но в них можно проживать и оформить временную регистрацию. Средний метраж апартаментов составляет 30–40 квадратных метров.

Инфраструктура — это первое, что отличает апарт-отель или жилой комплекс, в котором находятся апартаменты, от прочей недвижимости. На первом этаже обычно есть всё, что может потребоваться: и отделение банка, и ресторан, и фитнес-центр, и аптека, которые работают круглосуточно. Электрик и сантехник при необходимости не будут идти к вам два дня. Если что-то сломается или засорится, они придут в течение часа.

Как правило, на момент продажи апартаменты укомплектованы мебелью и техникой. Года два назад они продавались только с дизайнерским ремонтом, включая картины на стене, чтобы в апартаментах можно было жить сразу после покупки. Сегодня уже появилась возможность купить их только с чистовой отделкой. Разница в цене при этом символическая, поэтому покупатели часто выбирают все-таки вариант с меблировкой.

Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, коммунальные платежи здесь дороже на 30%. Они окупаются за счёт дополнительных услуг управляющей компании, которой мы обычно платим за воду, свет и прочее. Владельцам апартаментов она предоставляет также различного рода услуги консьерж-сервиса. Это удобно, потому что чаще такой тип недвижимости приобретают люди, которые планируют сдавать ее туристам, либо те, кто привык к комфортному гостиничному проживанию.

Сколько можно заработать?

Доход, который можно получать от сдачи апартаментов в аренду, перекрывает высокую стоимость коммуналки. Апартаменты находятся в центре города. Сам по себе апарт-отель тоже является центром инфраструктуры, поэтому сдаются апартаменты дороже студии, однокомнатной квартиры или евродвушки.

Говоря о клиентах, стоит отметить, что в основном это люди, которые приезжают в длительные командировки, например топ-менеджеры крупных иностранных или региональных компаний. Им удобнее жить не в гостиницах, а снимать жильё, чтобы была возможность готовить еду. В апартаментах для этого как раз есть кухня. Также в них предусмотрена уборка квартиры со сменой постельного белья и тот сервис, который типичен для отелей.

В мае и июне апартаменты могут арендовать абитуриенты с родителями. Но чаще всего это всё-таки туристы, которые приезжают большими группами. Апарт-отели в Москве и Санкт-Петербурге в туристический сезон на 80% заселены китайцами.

Стоимость аренды варьируется в зависимости от месяца и срока проживания. Долгосрочная аренда дешевле, а в пиковое время апартаменты сдаются дороже, чем в обычное. В центре Санкт-Петербурга они арендуются примерно за 60 тыс. рублей в месяц. В Москве цены могут колебаться от 60 тыс. до 120 тыс. и даже выше.

Поиск клиента

Обычно владелец либо нанимает риэлтора, либо сам ищет клиента и подписывает с ним договор, а затем самостоятельно следит за тем, чтобы жильё не разнесли и не поселили туда 50 цыган с лошадью. Собственник апартаментов также имеет возможность заключить договор с управляющей компанией, и тогда она будет заселять туда людей, обслуживать их как в гостинице и следить за сохранностью жилья. Комиссия за это составляет не более 20% (как правило, 10–15%).

Условия по сдаче в аренду через управляющую компанию разнятся. В апартаментах чаще всего живут недолгое время. Если они сдаются топ-менеджерам, то их командировки длятся 6–8 месяцев. Туристический сезон тоже длится не круглый год, поэтому 4–5 месяцев апартаменты могут пустовать. И в этом случае владельцу нужно сделать выбор:

  • получать деньги за каждый месяц, который квартира сдаётся, но за вычетом комиссии управляющей компании, то есть всего около 80% дохода;
  • получать 50–60% дохода, но круглый год.

Кому-то выгоднее первый вариант, кому-то — второй, всё индивидуально.

Инвестиционная привлекательность

В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани и других больших городах осталось очень мало мест для постройки жилой недвижимости, а вот под коммерческую площади есть. Купить строящиеся апартаменты в центре Санкт-Петербурга, прямо на Невском проспекте, можно примерно за 3,4 млн рублей. Когда апарт-отель достроится, они будут стоить 6–7 млн. рублей. В Москве цены начинаются в среднем от 6 млн и выше. Есть варианты дешевле, но они будут дальше от центра.

Если брать один и тот же район, то сдавать в аренду апартаменты будет прибыльнее, чем квартиру. Например, мы тратим условно 3,4 млн рублей и начинаем сдавать апартаменты ежемесячно за 60 тысяч. Аренда вернёт нам вложенные средства примерно через пять лет, а после начнёт приносить чистый доход.

Конечно, как и любая недвижимость, апартаменты — сами по себе актив. Если покупать их на этапе строительства, то позже можно будет заработать, продав их дороже. Но россияне ещё не привыкли к обращению с такой недвижимостью, поэтому искать покупателя придётся дольше, чем в случае продажи стандартного жилья. Так что пока квартира — это более ликвидный инструмент, но лет через пять всё поменяется.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector