2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Независимая оценка аренды

Оценка стоимости аренды недвижимости

«Независимая экспертная оценка Вега» проводит профессиональную оценку арендной ставки и прав аренды на имущество в соответствии с особенностями каждого объекта оценки и в полном соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценочной деятельности.

Прежде всего, следует дать определение стоимости аренды недвижимости. Это та цена, по которой может быть сдан объект в данный конкретный момент времени при текущих рыночных условиях.

Мы оцениваем арендную ставку объектов

  • Оценка стоимости аренды офисной недвижимости
  • Оценка арендной ставки коммерческой недвижимости
  • Оценка арендной платы за здания и сооружения
  • Оценка стоимости аренды квартир
  • Оценка стоимости аренды земельных участков
  • Оценка арендной ставки за загородную недвижимость
  • Оценка стоимости аренды легковых, грузовых автомобилей и спецтранспорта
  • Оценка стоимости аренды станков и оборудования

Когда необходима оценка стоимости арендной платы?

  • Сдача в аренду пустующих площадей государственных предприятий. Согласно ФЗ РФ «Об оценочной деятельности», госпредприятие может сдать помещение только после независимой оценки стоимости арендной платы. Аналогичное требование выдвигается и для земельных участков, находящихся в муниципальном владении.
  • Аренда коммерческой недвижимости. Для многих компаний аренда производственных, торговых или складских помещений составляет существенную статью расходов бюджета. Но что делать, если арендатор необоснованно в одностороннем порядке повысил арендную плату? Ведь это может напрямую сказаться на рентабельности бизнеса. В таком случае независимая оценка стоимости аренды недвижимости позволит сторонам прийти к компромиссу.
  • Отчет перед налоговыми органами. В некоторых случаях компания может получить претензию от налоговиков по поводу того, что недвижимое имущество сдается по ставкам ниже рыночных. Это может являться одним из способов занижения прибыли. Решить данную проблему также поможет независимая оценка стоимости аренды недвижимости.
  • Переуступка прав, получение кредитов, принятие различных управленческих решений и так далее.

Стоимость оценки

Как проводится оценка стоимости аренды недвижимости?

Главным инструментом эксперта является сравнительный рыночный анализ. Причем сравниваются параллельно две группы параметров – характеризующие физические характеристики объекта и условия арендного соглашения.

Что касается физических характеристик, то под ними обычно понимают:

  • общую площадь помещений;
  • месторасположение арендуемого объекта;
  • расстояние до крупных транспортных узлов;
  • уровень развитости инфраструктуры;
  • состояние прилегающих площадей.

В большинстве случаев на рынке можно найти множество предложений со схожими характеристиками, что позволяет провести аргументированное сравнение. Исключение составляют уникальные объекты, расположенные в старинных зданиях с нестандартной планировкой, или производственные помещения со специфическим оснащением. В таких случаях понадобится более глубокая экспертиза.

Аналогичным образом сравниваются условия арендного соглашения. Для типовых ситуаций, например, аренда на 1 год с возможностью пролонгации и без дополнительных ограничений – используется прямое сравнение с аналогичными объектами на рынке. Если же прописаны экзотические условия (например, аренда на 20 лет), то напрямую сравнивать нельзя. Следует рассчитать поправочный коэффициент, который может достигать 10% и более от итоговой ставки. В качестве аналога для сравнения берутся наиболее близкие предложения на рынке по условиям аренды и техническим характеристикам.

Наши преимущества

Помощь профессионалов

Заказать профессиональную независимую оценку стоимости аренды недвижимости вы сможете в компании «Вега» (Москва). Наши эксперты-оценщики имеют опыт решения самых сложных задач. Их деятельность застрахована на среднюю сумму в 3 миллиона рублей, поэтому вы можете не беспокоиться о рисках. Чтобы получить более подробную консультацию или заказать услуги оценки, свяжитесь с нами по телефонам, указанным на сайте. Мы ждем вас!

Оценка стоимости аренды недвижимости — услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области

Объект оценки — арендная плата и ставка аренды

Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об «оценке арендной платы», несмотря на то, что величина этой «платы» обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.

То есть, при употребление термина «оценка арендной платы и ставки аренды», которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является «Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре». При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.

Существенные условия арендного договора

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения).

Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.

2. Характеристики объекта недвижимости.
Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:

  • тип объекта недвижимости и его назначение;
  • общая площадь;
  • местоположение;
  • транспортная доступность — удаленность от центра и станций метро;
  • техническое состояние объекта;
  • качество и состояние отделки;
  • функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
  • этаж;
  • наличие и состав средств связи;
  • состав коммунальных услуг;
  • наличие парковки и охраны.
Читать еще:  Как вернуть депозит за аренду квартиры

Параметры сравнения объекта оценки и аналогов

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги — предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров — условиями арендного договора?

Здесь возможны две ситуации:

Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях — как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

Вторая ситуация — это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется обходиться аналогами, близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды, и вводить корректировку на срок аренды.

Отметим, что применение больших корректировок (более 15%) нежелательно, так как это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет об оценке уязвимым для критики, особенно при оценке государственных объектов.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.

Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?

1. Описание объекта оценки.
Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).

2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником — этот пункт содержится в статье 10 «Закона об оценочной деятельности в РФ». Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение (разрешение) арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован — либо ссылками на опубликованные источники информации, либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.

При применении качественных корректировок корректируется не само значение цены аналога, а только фиксируется наличие качественного преимущества (недостатка), объекта-аналога перед объектом оценки. Такие качественные отличия по выбранным параметрам сравнения обычно обозначаются символами ↑ и ↓.

То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую — ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима, а при каких — нет. Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.

Услуги по оценке стоимости аренды

Наша компания имеет более чем 15-летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки (3-5 дней).

Читать еще:  Объект договора аренды зданий и сооружений

Ознакомиться с итоговым документом, который получает заказчик после проведения оценки можно на примере отчета об оценке ставки аренды, подготовленного специалистами нашей компании.

По всем вопросам, связанным с оценкой ставки аренды, обращайтесь к нашим специалистам по тел. +7 495 726-8674.

Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги по определению стоимости арендной платы, вы можете отправить

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Требуемые документы для оценки ставки аренды

  1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду (или иной правоподтверждающий документ).
  2. Подтверждение полномочий заказчика на заключение договора на оценку (при оценке государственной или муниципальной недвижимости).
  3. Технический паспорт объекта.
  4. Экспликация и поэтажный план.
  5. Договор аренды или перечень существенных условий договора аренды:
    • состав передаваемых прав;
    • срок аренды;
    • условия платежа и платежный период;
    • ограничения в использовании объекта аренды арендатором;
    • обязательства по оплате коммунальных платежей;
    • условия финансового стимулирования арендатора (если есть);
    • условия досрочного расторжения договора;
    • другие существенные условия (если есть).

Онлайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в Москве

Для приблизительной оценки стоимости аренды офиса в Москве вы можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр общей площади объекта в год, так и величину годовой арендной платы за все помещение с учетом его основных свойств.

С помощью этого калькулятора можно провести расчет арендной платы и ставки аренды за 1 кв. метр не только на текущую, но и на прошедшую дату, для периода 2011 г. — 2020 г.

«Калькулятор ставки аренды офисного помещения в Москве»

ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, то есть для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.

Оценка арендной платы в Москве и Московской области

Оценка арендной платы

от 2 рабочих дней

от 10 000 рублей

Оценка рыночной стоимости арендной платы: суть услуги, ее особенности, заказ профессиональной оценки в Москве и Московской области по доступной стоимости

Арендная плата или ставка арендной платы — объем платежей за определенный период взаимодействия арендатора и арендодателя. Прописывается параметр в арендном соглашении. Вычисляется ставка, как правило, за 1 кв. м, временные интервалы — месяц, квартал, год.

Группа компаний «Платинум» предоставит услуги в сфере независимой оценки, экспертизы. Одна из наших квалифицированных и всегда востребованных услуг — оценка рыночной стоимости арендной платы.

Мы входим в список крупнейших компаний, работающих на российском рынке оценочных услуг по итогам за 2017 год согласно рэйкингу Рейтингового агентства RAEX («ЭкспертРА»)

Сертифицированные и дипломированные специалисты компании имеют огромный практический опыт работы в нише оценки арендной ставки, являются действующими членами СРО оценщиков.

Заказчик получает достоверный и объективный отчет по независимой оценке. Документ составляется в полном соответствии с требованиями и стандартами к оценочной деятельности действующего законодательства РФ.

Как проводится оценка рыночной стоимости аренды

Оценка величины арендной ставки – работа, требующая знаний и повышенного внимания. Проводится она поэтапно. После поступления заявки закрепленный за проектом оценщик на основании данных, предоставленных заказчиком и полученных при инспекции объекта:

  • соберет всю необходимую информацию;
  • изучит и проанализирует ее;
  • выявит качественные и количественные характеристики по списку влияния на стоимость аренды.

Далее будет проведен анализ внешних факторов, влияющих на формирование арендной ставки. Учитывается обязательно:

  • тип арендуемого объекта;
  • его месторасположение;
  • уровень предложения и рыночного спроса;
  • макроэкономическая ситуация в районе аренды;
  • социальные, политические, экономические факторы региона;
  • динамика изменения ставки на аналогичные объекты и многое другое.

Факторов масса и опытный оценщик ГК «Платинум» способен учесть даже мельчайшие параметры.

На следующем этапе проводится собственно оценка арендной ставки. Применяются разные методы — сравнительный, доходный, затратный. Отчет о рыночной стоимости арендной ставки составляется с учетом всех требований законодательства в области оценочной деятельности и согласно ФСО.

Кому и в каких случаях необходима оценка рыночной стоимости арендной платы

В ГК «Платинум» обращаются представители бюджетных учреждений, юридические лица, индивидуальные предприниматели. Это и арендаторы, и арендодатели. Заявки на оценку рыночной стоимости арендной платы поступают в ГК «Платинум» при

  • сдаче в аренду объектов бюджетными организациями (оценка обязательна);
  • возникновении у арендодателя затруднений с самостоятельным определением справедливой величины платы при сдаче недвижимости или иного объекта в аренду;
  • необходимости предоставить обоснованный расчет арендных платежей под проект арендатора;
  • спорных ситуациях, например, при судебных разбирательствах между арендодателем и арендатором;
  • получении кредита собственником для подтверждения своей платежеспособности в кредитной организации;
  • необходимости демонстрации результатов оценки при определении цен договоров аренды и стартовых цен в аукционах.

Заказать услугу можно по телефону, отправив заявку с сайта или на наш email. Предлагаем бесплатную профессиональную консультацию для понимания сути услуги по оценке рыночной стоимости арендной платы любых объектов недвижимости, включая землю, коммерческие, складские объекты. Дальнейшая консультационная и информационная поддержка войдет в список услуг по договору.

  • Стоимость работ по независимой оценке определяется индивидуально, но основывается на утвержденных базовых прайсах. Мы стараемся держать их на минимальном уровне.
  • Смета по проекту формируется с учетом объема услуги и других параметров.
  • Предусмотрены скидки при повторных обращениях, постоянном взаимодействии, заказе определенного объема услуг нашей компании.
Читать еще:  Мошенники аренда квартир

Предоставляем курьерскую доставку документов, что избавит вас от необходимости терять время на поездки.

Звоните или пишите нам, если вы заинтересованы в получении объективных экспертных заключений опытных специалистов ГК «Платинум».

Оценка аренды недвижимости (участка, квартиры, помещений)

Спросом среди клиентов пользуется оценка аренды недвижимости. Процедура не такая простая, как кажется изначально. Для этого потребуется учесть ряд параметров, чтобы рассчитать оптимальную стоимость арендной платы. Всегда обращайтесь за помощью к специалистам, которые имеют опыт и соответствующую квалификацию.

Оценка аренды квартиры

При определении данного параметра обычно учитывается несколько показателей:

  1. Рыночная стоимость жилья.
  2. Его основные характеристики.
  3. Текущая ситуация.

Проводится оценка рыночной стоимости аренды по следующей схеме:

  1. Изначально определяются основные параметры помещения. Среди них расположение, тип дома, планировка, количество комнат, жилая площадь, ряд других показателей.
  2. Специалисты подбирают похожие варианты со схожими характеристиками.
  3. Рассчитывают среднюю стоимость.
  4. Учитывают параметры изучаемого объекта, факторы, играющие на повышение или понижение.
  5. Устанавливают оптимальную арендную плату.

Получается, что оценка аренды квартир в Москве осуществляется по методике изучения рынка и поиска схожих вариантов. Такой способ наиболее правильный, ведь он позволяет установить точную стоимость в случае сдачи помещения в аренду.

Цены на оценку стоимости аренды недвижимости

Чтобы заказать оценку звоните:

Телефон:
+7 (495) 668-64-79

Оценка стоимости аренды нежилого помещения и коммерческих объектов

В отличие от оценки рыночной стоимости аренды для квартиры, коммерческие объекты изучаются с использованием доходного способа. В качестве основы выступает прибыль, которую можно получить за время владения имуществом.

Какие параметры учитываются?

  1. Площадь помещения.
  2. Его тип.
  3. Предполагаемое использование при аренде.
  4. Местонахождение.
  5. Возможность эффективного применения для конкретных целей во время аренды.
  6. Насколько удачным вариантом станет данный объект для аренды.
  7. Примерный уровень прибыли от аренды.

Для многих типов коммерческой недвижимости важна не только площадь и возможность применения с конкретными целями, но и расположение. Чем более выгодным является местонахождение, тем выше будет плата за использование объекта.

Данная процедура сложна, но у профессионалов она проблем не вызовет. Учитывая множество показателей, рекомендуется уделить особенное внимание выбору компании для обращения.

Оценка аренды земельного участка

Земельные участки тоже могут передаваться во временное пользование за вознаграждение. Оценка аренды земли может проводиться по нескольким схемам, в зависимости от целей ее использования и ряда сопутствующих параметров. Стоит назвать основные показатели, которые будут важны:

  1. Дальнейшее использование участка.
  2. Возможность применения его для этой цели.
  3. Есть ли законодательные ограничения. Они напрямую зависят от категории земель.
  4. Наличие сооружений, они тоже передаются во временное пользование.
  5. Расположение, удаленность от населенных пунктов.
  6. Текущее положение дел на рынке.
  7. Наличие какой-то инфраструктуры и инженерных коммуникаций.

В оценку права аренды может входить и ряд дополнительных параметров:

  1. Возможность передачи участка в аренду.
  2. Имеет ли собственник реальные права на землю.
  3. Поиск обременений.
  4. Проверка документов, выявление возможных проблем.
  5. Сбор другой важной информации, которая поможет принять правильное решение.

Как проходит процедура оценки аренды?

Оценка аренды недвижимости обычно осуществляется по следующей схеме:

  1. Клиент подбирает компанию по оценке аренды и обращается в нее.
  2. Передает документы и основную информацию.
  3. Специалисты изучают данные.
  4. В зависимости от типа недвижимости, они определяют методику оценки аренды и перечень показателей, которые будут использовать в дальнейшем.
  5. Выполняют анализ по параметрам.
  6. Устанавливают справедливую стоимость аренды на основе всего перечня информации.
  7. Формируют заключение с данными.
  8. Документы выдаются клиенту.

Непосредственно вся процедура оценки аренды проводится быстро и не займет много времени. Важно, что клиент сможет получить объективную информацию по оценке арендной платы. Определяется оптимальное вознаграждение за пользование имуществом (арендная плата).

Принцип независимости во время процесса оценки арендной платы

Чтобы данные были достоверными, компания должна соблюдать принципы независимости. В чем они заключаются:

  1. Использование только тех данных, которые были получены во время процесса оценки арендной платы.
  2. Полная объективность при проведении оценки аренды.
  3. Недопустимость изменения информации в интересах заказчика.

Только если сотрудники были объективными, они не пытались подменить параметры, как-то подкорректировать их или предоставить измененный результат, то процедуру можно назвать независимой.

Какую компанию выбрать для обращения по оценке стоимости аренды недвижимости?

С каждым днем количество организаций в данной сфере увеличивается. Определиться среди них становится все сложнее. Но так важно привлечь профессионалов к этому процессу, которые смогут справиться со всеми задачами.

«Независимая оценочная компания» — лучший выбор для вас! Позвоните нам, сотрудники ответят на ваши вопросы и назначат удобное время для встречи. У нас вся процедура отлажена, вы сможете быстро получить результаты.

Перечислим несколько преимуществ оценки арендной платы у нас:

  1. Процесс организован на высшем уровне, учтены все нюансы.
  2. Вам не нужно будет долго ждать результатов.
  3. В компании работают только квалифицированные специалисты с большим опытом. Уделяется особенное внимание подбору сотрудников.
  4. Сформирован штат. Все поступающие заявки оперативно обрабатываются и распределяются между профессионалами.
  5. Предлагаются оптимальные цены.
  6. Вы получите максимально точные данные.

Чтобы заказать оценку аренды жилой и нежилой недвижимости по Москве и Московской области, а также в различных регионах России звоните:

Телефон:
+7 (495) 668-64-79

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector