1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Номер договора аренды

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Регистрация договора аренды в МФЦ

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО —
  • Санкт-Петербург и Лен. область —
  • Бесплатный номер для регионов РФ —
Читать еще:  Досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон

При оформлении аренды сторонам необходимо особое внимание уделять существенным условиям соглашения. Одним из таких условий является срок, на который заключается договор. Именно он влияет на возникновение обязанности у арендатора и арендодателя производить государственную регистрацию аренды.

Когда регистрация аренды является обязательной?

Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:

  • Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).

Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.

  • При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
  • В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
  • При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).

Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.

Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Шаг 1. Составление договора

Нужно составить договор и акт приема-передачи нежилого помещения, здания, имущественного комплекса либо предприятия (их частей) в простой письменной форме с учетом всех существенных условий.

Шаг 2. Обращение в МФЦ и подача документов

Стороны обращаются с комплектом документов в любое удобное отделение Многофункционального центра в регионе нахождения недвижимого имущества в порядке «живой» электронной очереди или по предварительной записи.

Записаться на прием заранее можно:

  1. Через сайт «Мои документы» (если в регионе обращения предусмотрена такая услуга). Предварительно нужно зарегистрироваться на портале Госуслуг.
  2. По единому телефону горячей линии МФЦ или контактному номеру выбранного отделения центра.

Документы для регистрации аренды нежилого фонда

Регистрация договора аренды нежилого помещения через МФЦ потребует представления от заявителей следующего перечня документов (в зависимости от статуса обратившихся лиц):

Важно! Доверенность должна быть подписана руководителем организации и заверена ее печатью.

Важно! Если ранее юр. лицо проводило сделки с недвижимостью, то представления полного комплекта учредительных документов не требуется. Необходимо лишь подать:

  • выписку из ЕГРЮЛ об отсутствии изменений, вносимых в учредительные документы фирмы,
  • либо комплект документов о внесенных после ранее проводимой регистрации изменений с выпиской налогового органа из ЕГРЮЛ.

Примечание: представление «платежки» является правом заявителя, но не его обязанностью. Однако лучше все-таки предъявить документ, тем более, что уплатить пошлину можно прямо в МФЦ.

После принятия пакета документов в МФЦ заявителям на руки выдаются расписки, в которых указан регистрационный номер обращения, а также планируемая дата получения результата предоставления услуги.

Документы для регистрации договора найма жилого помещения

Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):

  • Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
  • Только по заявлению нанимателя.

Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.

Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:

  1. Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
  2. Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
  3. Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
  4. Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
  5. Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.

Количество экземпляров договоров найма и актов (приложений, дополнений к ним) при сдаче в МФЦ должно соответствовать числу сторон соглашения + 1 дополнительный экземпляр для Росреестра.

Размер и уплата госпошлины

Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

  • Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
  • Для юридических лиц – 22 тыс. руб.

Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:

  1. В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
  2. В любом отделении банка или почты.
  3. Воспользовавшись Интернет-банкингом.
  4. При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
  5. В ином стороннем платежном терминале.

Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.

Шаг 3. Получение готовых документов

Регистрация договора аренды в МФЦ занимает до 7-ми рабочих дней включительно (2 дня для доставки документов специалистами МФЦ в Росреестр и обратно и 5 дней для совершения регистрационных действий государственным регистратором).

По окончании предоставления услуги заявитель получает на руки:

  1. Выписку из ЕГРН, содержащую информацию о внесении сведений об аренде в реестр.
  2. Экземпляры договора аренды с отметкой о проведенной государственной регистрации (регистрационная надпись Росреестра) для каждой стороны.

Проверить информацию о готовности документов можно через региональный сайт МФЦ по индивидуальному номеру расписки (при наличии такой услуги) или по телефону горячей линии.

В некоторых субъектах РФ Многофункциональные центры информируют заявителя о готовности через СМС-рассылку.

Новое в регистрации арендных отношений

С начала 2017 года регистрация договора аренды части нежилого помещения, здания или сооружения (секция, несколько этажей, подъезд, сменные помещения и комнаты и пр.), право на которое зарегистрировано в ЕГРН, производится одновременно с постановкой таких частей на государственный кадастровый учет (ч. 5 ст. 44 218-ФЗ).

Это предполагает, что заявителям с целью регистрации арендного соглашения дополнительно необходимо оформить технический план на арендуемую часть нежилого объекта.

Бесплатная консультация юриста

Вам отказали в оказании услуги, и Вы считаете, что отказ неправомерен? У Вас имеется другая сложная правовая ситуация или вопросы, требующие оказания юридической помощи (не обязательно связанные с МФЦ)?

Позвоните и получите консультацию юриста БЕСПЛАТНО!

  • Для жителей Москвы и МО —
  • Санкт-Петербург и Лен. область —
  • Бесплатный номер для регионов РФ —

Риски при заключении договора аренды

Содержание:

Понятие договора аренды. Основные условия

В соответствии со ст.606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды Арендодатель обязуется предоставить имущество Арендатору во временное владение и пользование либо только в пользование за плату.

Имущество, которое может быть передано по рассматриваемому договору должно быть непотребляемым, то есть не терять своих свойств в процессе его эксплуатации. По указанной причине, в аренду не могут быть переданы, например, продукты или лекарства и т.п.

Особое внимание необходимо обратить на описание объекта, передаваемого в аренду, в частности в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Читать еще:  Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

Например, если речь идет об аренде недвижимого имущества, в договоре необходимо указать его кадастровый номер, площадь, местонахождение и т.п.

Если объектом аренды является движимая вещь, например, оборудование, так же следует подробно описать его индивидуализирующие данные: указать марку (модель), заводской номер, иные характеристики.

Когда невозможно с достаточной точностью установить, какое конкретно имущество передается арендатору, договор аренды может быть признан незаключенным, а соответственно, права и обязанность по нему не возникнут.

Срок договора аренды

Срок договора аренды устанавливается сторонами по их усмотрению, за исключением редких случаев, когда законом установлен максимальный срок аренды.

При этом срок не относится к существенным условиям рассматриваемого вида договора. Это означает, что когда стороны не указали в договоре аренды срок его действия, договор будет являться заключенным на неопределенный срок.

Для того, чтобы прекратить действие договора, заключенного на неопределенный срок, любая из его сторон во всякое время может отказаться от договора, то есть прекратить его действие, уведомив о таком отказе противоположную строну за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества за 3 месяца. Стороны так же вправе согласовать другой срок уведомления о прекращении действия договора.

Форма договора аренды

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Не смотря на то, что несоблюдение этого правила не влечет недействительности договора, рекомендуется во всех случаях заключать рассматриваемый вид договора в письменной форме, поскольку при ее несоблюдении запрещено ссылаться на показания свидетелей как в подтверждение самого наличия договора, так и на его условия. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №49).

Особые требования установлены ст.651 Гражданского Кодекса для заключения договора аренды здания, сооружения, который всегда должен быть заключен в письменной форме и путем подписания одного документа. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора аренды здания или сооружения. Нельзя заключить такой договор и путем, например, обмена письмами.

Если срок, на который заключен договор аренды здания или сооружения составляет не менее 1-го года, договор подлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента указанной регистрации. Данное правило в полной мере распространяется и при аренде не только целого здания, но и отдельного помещения в нем.

Из ст. 26 Земельного Кодекса РФ так же следует, что при заключении договора аренды земельного участка на срок 1 год и более, такой договор подлежит государственной регистрации.

Подробнее о договоре аренды недвижимого имущества можно прочитать в отдельной статье.

За исключением некоторых исключений, например при аренде земельных участков, зданий, сооружений когда в договоре на их аренду должен быть обязательно указан размер арендной платы и при отсутствии которого договор признается незаключенным, для аренды иного вида имущества данное условие в договоре не является обязательным. В последнем случае, когда сроки и условия внесения платы за пользование имуществом соглашением не определены, следует считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде таких же вещей (объектов) при сравнимых обстоятельствах.

Под сравнимыми обстоятельствами следует в частности понимать: срок договора, место сдачи имущества, то есть регион, город, район (например, размер арендной платы за аренду нежилого помещения площадью 100 кв.м, расположенного в г.Моска будет существенно выше стоимости аренды такого же помещения в г.Самара), состояние, производительность и иные факторы, влияющие на цену аренды.

Риски арендатора при заключении договора аренды

При заключении договора аренды Арендатору следует иметь в виду, что передавать имущество в аренду может только его собственник либо лицо, уполномоченное им, а в редких случаях лица, управомоченные законом.

Соответственно, первое, в чем должен удостовериться Арендатор, так это в том, что лицо, намеревающееся сдать ему имущество в аренду, действительно имеет на это полномочие.

Во-вторых, необходимо удостовериться в том, что объект аренды свободен от прав и притязаний третьих лиц. То есть не передано ли это имущество уже какому либо лицу в аренду или безвозмездное пользование; не находится ли оно в залоге или «под арестом».

В отношении недвижимого имущества одним из способов установления факта принадлежности имущества и наличия обременений устанавливаются путем получения выписки из ЕГРП. Это не является панацеей на все 100%, так как недвижимость может быть, например, сдана в аренду по краткосрочному договору, не требующему регистрации, но риски Арендатора все же, снижает.

В отношении движимого имущества необходимо так же запросить документы о его принадлежности арендодателю, например, договор купли-продажи, паспорт, наличие имущества на балансе арендодателя и т.п.

Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что лицо, его подписывающее, наделено необходимыми полномочиями.

В случае подписания договора лицом, у которого соответствующие полномочия на заключение договора аренды отсутствуют, этот договор будет на основании ст.183 Гражданского Кодекса РФ в отношении собственника имущества признан незаключенным (см. п.122 Постановления Верховного Суда РФ №25).

Например, Определением Верховного Суда РФ от 11.03.2019 N 308-ЭС19-403 по делу N А32-24466/2017 признан верным вывод нижестоящих судов о признании договора аренды незаключенным, в связи с его подписанием от имени собственника имущества неуполномоченным лицом.

В тех случаях, когда у лица, заключающего договор от имени организации были определенные полномочия, однако они были ограничены, например Уставом, положением о филиале, иными регламентирующими деятельность этого юридического лица документами по сравнению с тем как эти полномочия указаны в доверенности, законе или следовали из обстановки и это лицо вышло за пределы таких ограничений, договор может быть оспорен и признан недействительным, но только в случае представления собственником имущества доказательств того, что Арендатору было или должно было быть известно о таких ограничениях.

В обоих вышеуказанных примерах прав на имущество у Арендатора не возникнет, за исключением случая, когда собственник имущества сам не одобрит действие подписанного договора.

При рассмотрении вопроса о рисках арендатора при заключении договора нельзя не отметить и такой случай, когда с разными арендаторами заключаются разные договора в отношении одного и того же имущества. При этом каждый из арендаторов не знает о существовании другого.

Если в указанной ситуации имущество будет передано одному из арендаторов, у других лиц, заключивших договор по поводу этой же вещи, возникает право требовать от Арендодателя возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки (п.13 Постановления ВАС №13, Определение ВС от 04.12.2018 N 305-ЭС18-12573, А40-91725/2017).

Если же объект аренды еще ни кому не передан, то на основании ст.611 ГК РФ Арендатор вправе по суду требовать передачи его в аренду. При этом при наличии нескольких договоров с разными арендаторами, преимущество имеет тот из них, с кем договор был заключен раньше, а если это нельзя определить, — тот, кто предъявил иск раньше. Так же арендатору в рассматриваемой ситуации предоставляется право требовать компенсации убытков, причиненных задержкой передачи объекта, либо требовать расторжения договора и компенсации убытков, причиненных его неисполнением.

Когда речь идет об аренде недвижимого имущества к рискам арендатора, связанным с порядком использования объекта аренды можно отнести обеспеченность этого помещения коммунальными услугами. Необходимо четко установить факт их наличия, технического состояния коммуникаций, а так же удостовериться в том, чту у Арендодателя нет задолженности по этим услугам. В противном случае существует риск их отключения, последствия которого всем понятны.

Читать еще:  Образец договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Если доступ к объекту аренды контролируется арендодателем или третьим лицом, в договоре необходимо четко прописать условия прохода/проезда к нему как самого арендатора, так и его посетителей.

Например, вы арендовали оборудование, расположенное в помещении, принадлежащем арендодателю. В свою очередь помещение, может располагаться в здании, принадлежащему или расположенному на территории третьего лица. Соответственно, в договоре следует указать дни и часы доступа, наличие пропускного режима и порядка оформления пропуска и т.п., а так же прописать ответственность, например в виде неустойки (штрафа) за препятствия в доступе к арендованному имуществу.

Риски арендодателя при заключении договора аренды

Риски, описанные выше для Арендатора по вопросам о полномочиях на заключение договора, в равной мере относятся и к рискам Арендодателя.

В частности, если арендодатель ненадлежащим образом проверит наличие полномочий лица на заключение договора, его могут ждать например, такие неприятности, как неполучение арендной платы по договору, невозможность компенсации поврежденного имущества за счет организации, с которой у арендодателя подписан договор, невозможность применения неустойки за просрочку внесения платы за пользование имуществом и т.п.

Рассотрим пример. Арендодатель подписал договор аренды с ООО «Север». От имени ООО «Север» договор по поддельной доверенности, или доверенности, в которой нет достаточных полномочий на заключение такого рода сделок подписал гражданин М. Поскольку у г-на «М» не было соответствующих полномочий действовать от имени ООО «Север» договор в отношении ООО «Север» будет считаться незаключенным, то есть обязанностей по договору у этой организации не возникнет, за исключением случая последующего одобрения ее действий гражданина М по подписанию договора.

Одним из основных рисков Арендодателя является сохранность переданного имущества и платежеспособность Арендатора.

Соответственно, прежде чем передавать свое имущество во владение третьего лица, имеет смысл собрать хоть какие-то сведения о нем. В частности можно запросить у организации бухгалтерский баланс, справку об отсутствии задолженности по налогам и сборам; зайдя на сайт любого арбитражного суда и вбив в картотеку судебных дел ИНН или ОГРН будущего арендатора можно установить, как часто в отношении нее подают иски и в связи с чем, не подано ли в отношении нее заявлении на признание банкротом. Нужно так же получить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, из которой можно узнать, кто является руководителем организации, размер уставного капитала, место регистрации, не находится ли организация в стадии ликвидации.

Одной из самых действенных мер обеспечения по внесению арендной платы является обеспечительный платеж. Он представляет своего рода аванс, который обеспечивает исполнение обязательств арендатора, например, по внесению платы за аренду, оплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы или иных нарушений договора.

В случае нарушения обязательства, в обеспечение которого внесена денежная сумма, например при невнесении арендной платы, это обязательство может быть исполнено за счет обеспечительного платежа. Если же арендатор выполнял условия договора без нарушений, по окончании срока его действия обеспечительный платеж подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное. В частности в договоре можно предусмотреть, что обеспечительный платеж направляется на уплату арендной платы за последний месяц аренды. На практике обычно этот платеж равен размеру арендной платы за один или два месяца, но законом это никак не ограничено и размер обеспечительного платежа определяется сторонами договора по их усмотрению.

Договор аренды гостиницы

Стороны договора

В любом договоре аренды участвуют арендатор и арендодатель. В отношении арендатора не существует каких-либо критериев, а это значит, что в качестве арендодателя может выступать любое лицо, желающее взять в аренду гостиницу.

При этом не будет иметь значения, хочет ли арендатор осуществлять гостиничную деятельность или хочет превратить здание гостиницы в дом для приема родственников.

Критерии отбора арендатора, в данном случае, может установить только арендодатель. Если он желает, чтобы гостиница использовалась по назначению, он, безусловно, выберет арендатора, имеющего соответствующую лицензию на гостиничную деятельность и желающего работать.

Что касается юридических качеств арендодателя, то здесь критерии четко определены. Так, в качестве арендодателя может выступать:

  • собственник помещения, в котором расположена гостиница;
  • арендатор здания, в котором расположена гостиница, при условии, что его договор аренды делегирует ему право сдавать помещение в субаренду;
  • доверенное лицо собственника помещения гостиницы.

Здесь следует рассмотреть вопрос более детально.

Гостиничный бизнес, гостиничное оборудование и само здание гостиницы могут быть в собственности как одного лица, так и различных лиц. То есть вполне возможна ситуация, при которой потребуется составление трех- или четырехсторонних договоров.

Например, ООО «Отель-плюс» предоставляет услуги гостиничного бизнеса. В целях осуществления этой деятельности оно арендует у ООО «Отель-базис» гостиничное оборудование и мебель, а у ООО «Новые мещане» – двухэтажное здание под гостиницу.

Зададимся вопросом, с кем из перечисленных лиц следует заключить договор аренды? Любой договор по отдельности принесет арендатору не гостиницу, а один из трех нижеперечисленных вариантов:

  • готовый бизнес;
  • здание;
  • набор мебели и посуды.

Аренда при таких условиях станет трудоемким действием. Все три ООО должны прийти к согласию в отношении конкретного арендатора, после чего совершить ряд последовательных действий, а именно расторгнуть договоры аренды между ними, внести корректировки в налоговые и иные документы и, в конце концов, заключить договоры с новым арендатором.

Оформление договора

Не существует какой-либо предустановленной формы договора, то есть конструктивные блоки договора могут располагаться в произвольном порядке, соответствующем желанию и целям участников договора.

Главное, чтобы в тексте имелись все конструктивные элементы, наличие которых делает договор юридически полноценным. Так, текст договора должен включать в себя следующие существенные условия и дополнительные структурные элементы, включаемые в договор опционально:

  1. дата и место заключение договора;
  2. стороны договора с указанием их юридического статуса и полномочий лиц, подписывающих договор;
  3. предмет договора. Предмет, как говорилось выше, имеет три составляющие – бизнес, здание, гостиничное оборудование. Переписывать каждую тумбочку и каждую вилку не стоит. Для этого существует акт приема-передачи или опись предметов, передаваемых в аренду. В тексте договора будет достаточно указать здание гостиницы, количество рейтинговых звезд гостиницы, адрес, количество номеров, количество номеров «люкс», 2-местных, 3-местных и т.д., этажей и иные технические характеристики;
  4. цена договора, то есть стоимость арендной платы, способ и периодичность внесения платежей, возможные сезонные колебания арендной платы;
  5. условие оплаты коммунальных услуг. Существуют три общепринятых способа – интегрирование платежей в арендную плату, выставление счетов арендодателем, заключение агентского договора на оплату коммунальных услуг;
  6. обязательства сторон;
  7. права сторон;
  8. нотификации относительно допустимости повышения арендной платы. Напоминаем, что арендодатель вправе повышать плату не более одного раза в год и не более чем на 10% от первоначальной цены;
  9. срок действия договора;
  10. условия продления договора;
  11. условия досрочного расторжения договора;
  12. ответственность сторон за неисполнение договорных условий;
  13. условия рассмотрения спорных ситуаций;
  14. реквизиты сторон;
  15. подписи (при наличии и печати) участников договора.

Составляется договор в количестве экземпляров, соответствующих количеству участников договора. Выше мы говорили о том, что договор аренды гостиницы может быть многосторонним. Все зависит от количества собственников, которые будут выступать в качестве арендодателей.

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector