0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Основания расторжения договора аренды

Порядок расторжения договора аренды

После правового оформления сделки арендодатель или арендатор могут столкнуться с трудностями и невыполнением условий соглашения одной из сторон. В такой ситуации нужно знать, как происходит расторжение договора аренды, и на каких основаниях это возможно по ГК РФ. Рассмотрим эти вопросы и разберем правовые аспекты разрыва сотрудничества со стороны каждой из сторон сделки.

Общие положения

Расторжение договора аренды — ситуация, подразумевающая прекращение сотрудничества арендатора и арендодателя раньше срока, установленного в документе. Разрыв соглашения возможен по желанию только одной стороны или по согласованию обоих участников. Многие путают расторжение с прекращением договора. Это разные понятия, ведь во втором случае речь идет о завершении периода действия соглашения аренды. Иными словами, разрыв сотрудничества происходит по конкретной причине.

На практике арендный договор прекращает действие:

При разрыве сотрудничества раньше установленной даты должна быть причина (указывается в ГК РФ). Права второй стороны при таком шаге не должны быть ущемлены.

Прекращение сотрудничества в вопросах аренды возможно:

  • по согласию арендатора и арендодателя
  • через суд
  • досрочно по желанию любого из участников

Если обе стороны согласны с досрочным расторжением, трудностей не возникает. Оформляется договор, по условиям которого первичное соглашение перестает действовать. Если один из участников не согласен с расторжением, может потребоваться обращение в суд.

Виды и основания

Разрыв арендных взаимоотношений проходит с учетом требований ГК РФ и имеет несколько видов. Принципы расторжения соглашения аренды по желанию арендатора или арендодателя прописаны в ГК РФ, статье 450. Здесь указаны способы прекращения сотрудничества, о которых упоминалось выше — по одобрению участников, при инициативе только одной стороны или в суде. Право на одностороннее расторжение прописывается в законе и может указываться в соглашении. Распространенные основания — невыполнение обязательств или невнесение оплаты за аренду.

Досрочный разрыв договора арендодателем

В ГК РФ (ст. 619) указаны основания, позволяющие разорвать сотрудничество через суд. Для этого должны быть веские причины:

  • порча арендуемой собственности
  • задержка в выплате за аренду больше двух раз подряд
  • отказ от выполнения капитального ремонта (если это обязательство указано в договоре, оформленном сторонами)
  • применение арендуемого объекта с нарушением установленных правил

Любого из указанных оснований достаточно для разрыва договора. Если договориться мирным путем не удается, вопрос решается через суд.

Расторжение раньше срока по желанию арендатора

В ГК РФ (ст. 620) прописаны основания, позволяющие досрочно разорвать договор арендатору. Такие действия возможны при следующих обстоятельствах:

  • вторая сторона не передает арендуемую собственность в пользование или ограничивает такую возможность
  • полученное в аренду имущество имеет минусы (дефекты), не указанные второй стороной при оформлении соглашения, и обнаруженные арендатором при осмотре
  • арендуемый объект находится в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению
  • арендодатель не выполняет капитальный ремонт, если такое обязательство указано в документе

В соглашении, оформленном между сторонами, могут прописываться и другие причины расторжения.

Прочие случаи

В договорных взаимоотношениях между арендатором и арендодателем случаются и другие ситуации, связанные с разрывом соглашения.

  1. Расторжение документа о сотрудничестве, оформленного без указания даты. По ГК РФ (ст. 610) стороны могут не указывать срок действия договора. В таком случае соглашение действует неопределенный период. По желанию этот момент можно прописать отдельно. При таких обстоятельствах любой из участников вправе прекратить сотрудничество после информирования контрагента в срок до 30 или 90 дней для движимого и недвижимого имущества соответственно.
  2. Разрыв договора из-за завершения указанного в документе срока. Арендодатель и арендатор не обязаны предпринимать дополнительных действий. Основное соглашение теряет силу автоматически. Арендуемая собственность возвращается владельцу с обязательным оформлением акта. По желанию участники могут продлить сотрудничество. Иногда такая опция прописывается в договоре аренды. Если арендатор планирует продолжить сотрудничество, он информирует о своем намерении другую сторону.
  3. Расторжение по причине просрочки в выплате аренды. Выше отмечалось, что отсутствие арендной платы является основанием для одностороннего разрыва сотрудничества. Для этого нужно подать исковое заявление и попросить у суда досрочно прекратить действие соглашения. При положительном решении судебного органа документ аренды теряет силу. Подача иска возможно при двух и более просроченных платежах.

При расторжении договора важно ориентироваться на требования ГК РФ и учитывать установленные законом основания. Нельзя забывать и о других нюансах, о которых пойдет речь ниже.

Важность уведомления

Невыполнение обязательств по договору аренды — законный повод для разрыва правовых взаимоотношений арендатора и арендодателя. Главная ошибка пострадавшей стороны состоит в спешке. Чтобы избежать потери времени и отказа суда от принятия иска, предусмотрена опция уведомления. В документе «пострадавший» участник соглашения информирует другой субъект о невыполнении им взятых обязательств с указанием определенного пункта. Письмо содержит сведения о нарушении и предложение устранить проблему в определенный срок.

Если получатель уведомления продолжает нарушать условия договора аренды, ему направляется второе письмо с информацией о разрыве сотрудничества. Документ состоит из следующих частей:

  1. «Шапка». Указываются данные отправителя и получателя.
  2. Базовая часть. Прописывается информация по соглашению аренды, а также причины принятого решения.
  3. Завершающая часть. Уточняются детали прекращения сотрудничества — дата, время на ответ и т. д.

В конце перечисляются документы, прикладываемые к уведомлению, ставится подпись и день оформления. Чаще всего такое письмо составляется на специальном бланке с обязательной регистрацией в журнале исходящих бумаг. В случае отказа принять письмо оформляется акт с указанием этого факта (привлекается два очевидца события) и направляется по адресу проживания нарушителя.

Соглашение о расторжении: правила составления

При согласии арендодателя и арендатора разрыв правовых взаимоотношений в вопросе аренды проходит по более простой схеме. После обсуждения нюансов стороны оформляют договор о расторжении и указывают в нем следующие данные:

  • день и место составления
  • данные по участникам сделки
  • сведения о досрочном разрыве сотрудничества
  • день прекращения обязательств
  • факт отсутствия претензий друг к другу
  • подтверждение передачи собственности с оформлением акта
  • реквизиты, печать и подпись

Договор о расторжении составляется с учетом требований ГК РФ на форменном бланке или с учетом требований законодательства.

Регистрация сделки

Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.

Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

  • соглашение о разрыве сотрудничества.
  • постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
  • факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
  • арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
  • акт возврата имущества владельцу.
  • чек, подтверждающий выплату пошлины.
  • прочие бумаги (по требованию).

Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

Процесс досрочного расторжения — для арендатора и арендодателя

Разрыв сотрудничества участников договора аренды может отличаться в зависимости от того, кто выступает в роли инициатора процесса. Рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

Арендатор

При оформлении договора стороны описывают в документе основания, позволяющие прекратить сотрудничество раньше положенного срока. Если эти моменты не указаны, разорвать соглашение по желанию арендатора может лишь судебный орган при одобрении собственника объекта. Суд принимает исковое заявление при наличии оснований, указанных в ГК РФ (статья 620). Речь идет о нарушении условий договора, невозможность применения имущества, выявление дефектов и т. д.

В указанных обстоятельствах арендатор может прекратить сотрудничество по личной инициативе. Исключением являются случаи, когда проблемы возникают из-за форс-мажора и не по вине арендодателя. Каждый случай анализируется судом индивидуально, после чего выносится постановление — удовлетворить иск или отказать в разрыве договора.

Арендодатель

Основания для прекращения сотрудничества по желанию арендодателя прописаны в ГК РФ (статье 619). Для решения вопроса нужно оформить иск и передать документы, подтверждающие наличие договора аренды. Представители фемиды удовлетворяют запрос истца в следующих случаях:

  1. Хозяин собственности теряет деньги из-за применения объекта не по назначению.
  2. Условия договора аренды нарушены больше одного раза. При рассмотрении дела суд учитывает существенность текущего нарушения. Важно, чтобы главные требования были отражены в документе. Иначе суду будет трудно доказать факт нарушения условий.
  3. Из-за неправильного применения арендуемой собственности последняя теряет в цене. Как пример — переделка помещения под свои нужды, из-за чего внешний вид и функциональность объекта ухудшается.
  4. Арендатор дважды и более раз не перечислил оплату по договору аренды. В соглашении обязательно указываются сроки, которые даются на погашение долга.
Читать еще:  Контракт аренды помещения

Уделяется внимание и другим основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ (рассматривались в начале статьи). Кроме того, расторжение договора возможно при значительном изменении обстоятельств, имеющих место на момент оформления сделки аренды.

Оформление иска в суд

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.

Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.

Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

  • паспорт (копия)
  • действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
  • акт приемки-передачи арендуемого имущества
  • чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
  • квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

Итоги

Для расторжения договора аренды любая из сторон должна начать с информирования нарушителя о своем намерении. Лишь после этого можно идти в суд и требовать разрыва правовых взаимоотношений с учетом оснований, прописанных в ГК РФ для арендатора и арендодателя. Результат подачи иска зависит от правильности его оформления и подготовки необходимых бумаг. Вот почему при отсутствии необходимого опыта лучше обратиться к юристам.

Расторжение договора аренды — рекомендации юристов

Уточнить все необходимую информацию можно на нашем сайте, заполнив форму ниже. Первая консультация наших дежурных юристов абсолютно бесплатная!

Расторжение договора аренды: нюансы, сложности, важные моменты

Аренда имущества – одна из наиболее распространенных сделок гражданско-правового характера, используемая в повседневной деятельности как частными лицами, так и компаниями. Аренда квартир, аренда нежилых помещений, аренда предприятий или бизнеса в целом – вариантов правоотношений по аренде имущества действующее законодательство предполагает великое множество.

Законодательно все положения о договоре аренды отражены в главе 34 ГК РФ и детально прописывают самые разные условия и нюансы заключения, исполнения и прекращения данного договора.

Наибольшее число юридических проблем возникает именно при досрочном расторжении договора аренды по инициативе любой из его сторон ввиду грубого нарушения условий или же по причине утраты потребности в аренде имущества.

Каким условиям стоит уделить особое внимание в договоре аренды

С учетом положений указанной главы, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора аренды сторонам не разрешен. Стороны могут предусмотреть такой порядок прекращения договора аренды и без существенных нарушений его условий, предусмотренных ст.ст. 619-620 ГК РФ.

Помимо изложенных в вышеуказанных статьях причин для расторжения, стороны могут дополнить договор любыми другими условиями, не противоречащими ГК РФ и правилам свободы заключения договора.

При заключении и последующем исполнении договора аренды нужно обратить внимание на следующие условия:

    • Порядок и возможность расторжения договора по инициативе любой из сторон;
  • Штрафные санкции за досрочное расторжение договора;
  • Дополнительные основания для расторжения договора аренды, не предусмотренные ст. 619-620 ГПК РФ.

Пример. В договор аренды коммерческого помещения было включено право арендатора досрочно и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии уведомления арендодателя не позднее чем за 2 месяца до даты окончания договора. В случае нарушения обязанности по уведомлению арендатор должен был уплатить арендодателю двойной размер арендной платы за месяц.

Таким условием владелец помещения страхует себя от досрочного освобождения помещения арендатором и компенсирует упущенную выгоду вследствие простоя помещения.

При этом, не взирая на содержание договора, стороны в любой момент могут договориться о прекращении действующего соглашения без оглядки на причины такого прекращения.

Способы и основания расторжения договора аренды

Стороны могут завершить арендные правоотношения одним из следующих способов:

    • Вследствие истечения срока действия договора;
    • По соглашению сторон до истечения срока действия договора;
    • Путем одностороннего отказа в порядке, предусмотренном договором;
  • В судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 619-620 ГК РФ.

Прекращение действия договора аренды вследствие истечения его срока носит более чем простой характер. Обычно от одной из сторон требуется уведомление в письменном виде в адрес второй стороны об отсутствии намерений по пролонгации договора. В остальных же случаях расторжение договора аренды потребует куда больше внимания и даже квалифицированной юридической помощи.

Читайте также — «Одностороннее расторжение договора строительного подряда»

Расторжение по соглашению

Ничто не мешает сторонам в любое время договориться о прекращении договора до завершения срока его действия.

Достигнутое соглашение лучше оформить письменно во избежание возможных претензий, а в случаях, когда договор аренды прошел государственную регистрацию – потребуется и государственная регистрация соглашения о его прекращении.

В соглашение стороны могут внести ряд самых разных условий, касающихся порядка освобождения помещения и сроков. Например:

    • Размер и сроки возвращаемого депозита за аренду;
    • Размер и порядок выплаты компенсации за простой помещения;
  • Сроки высвобождения площадей, порядок демонтажа оборудования и отделимых улучшений и т.д.

Соглашение составляется в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. А при необходимости в его госрегистрации – в трех экземплярах.

Односторонний отказ

Согласно положениям ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств, если только такое право не дано сторонам сделки или одной из них в условиях договора.

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть возможность расторжения договоренности в одностороннем порядке, прописав условия для него и порядок. Это могут быть:

    • Сроки извещения второй стороны о разрыве договорных отношений;
    • Компенсации за односторонний отказ;
  • Санкции и пени за нарушение порядка одностороннего расторжения.

Судебная практика на этот счет однозначна и подтверждает право сторон включить условие об одностороннем отказе в договор. При наступлении условий, дающих право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договоренности, обращаться в суд не потребуется.

Расторжение через суд: основания и порядок

Самым сложным и длительным способом расторжения договора аренды является судебный порядок, применяемый при отсутствии договоренности между сторонами или же в случаях грубого нарушения условий соглашения одной из сторон. Гражданский кодекс устанавливает несколько оснований для каждой из сторон, но они не являются исчерпывающими и стороны могут внести в договоренность любые другие условия для досрочного расторжения договора.

Когда можно досрочно расторгнуть договор аренды через суд со стороны арендодателя?

  1. Нарушение установленного договором порядка использования имущества, его назначения, в том числе и при неоднократном нарушении этого условия;
  2. Использование имущества арендатором ведет к его ухудшению, причем существенному;
  3. Отсутствие оплаты аренды более 2 раз подряд;
  4. Отказ от проведения ремонта и иных работ по поддержанию работоспособности имущества, если таковые условия отражены в договоре.

Также ст. 619 устанавливает ограничение в требовании досрочного расторжения договора со стороны арендодателя, если не было направлено письменное требование в адрес арендатора об исполнении всех обязанностей и устранении недостатков.

Когда арендатор может досрочно расторгнуть договор через суд?

  1. Арендодатель не передал имущество в пользование арендатору или же чинит препятствия в его использовании;
  2. Недостатки имущества не позволяют использовать его по назначению и были сокрыты от арендатора при передаче имущества и заключении договора
  3. Арендодатель не осуществляет необходимые ремонтные работы, устранение недостатков имущества, если обязанность их производства возложена на него;
  4. Вследствие не находящихся в ведении арендатора обстоятельств имущество может быть утрачено или повреждено.

При этом ст. 620 ГК РФ не вменяет арендатор обязанность предварительно требовать с арендодателя исполнения своих обязательств по договору.

Порядок расторжения договора аренды через суд

Предварительно любая из сторон по договору, желающая добиться через суд его досрочного расторжения, должна направить письменное требование в адрес второй стороны. В документе указываются причины, по которым договор может быть расторгнут, и отражаются требования об исполнении обязательств по договору или же устранении препятствий в его исполнении.

Это позволит обезопасить себя от заявлений ответчика в суде о том, что он «не знал, не видел, не предполагал».

Читать еще:  Как уведомить арендатора о расторжении договора аренды

После того, как срок претензии истечет, будет получен отказ в ее исполнении или же ответ не поступит вовсе, можно обращаться в суд.

Все перечисленные выше обстоятельства доказывать придется с предоставлением соответствующих доказательств, мотивируя каждую причину для досрочного расторжения договора объективными фактами.

Иск о расторжении договора аренды между участниками предпринимательской деятельности будет рассматриваться в арбитражном суде по месту нахождения имущества, а между юридическими лицами или ИП и физическим лицом – в суде общей юрисдикции по месту нахождения имущества.

Для судебного расторжения договора аренды обязательно потребуется помощь квалифицированного юриста по договорным спорам. Наши юристы готовы оказать полный комплекс правовой поддержки по расторжению договора аренды как в досудебном, так и в судебном порядке.

Расторжение договора аренды

Чтобы на законных основаниях снять недвижимость, необходимо заключить письменное соглашение. В дальнейшем обе стороны могут провести расторжение договора аренды, если на то будут соответствующие основания.

Когда допустимо?

Аннулирование договора вправе запросить обе стороны по разным мотивам:

  • любой из участников нарушил условия соглашения аренды, но решили разойтись без разбирательства в правоохранительных органах;
  • появились обстоятельства, из-за которых одному участнику необходимо прервать сотрудничество.

Основаниями для прекращения взаимоотношений не всегда служат негативные факторы. Например, арендодателю может потребоваться продать квартиру, из-за чего съемщик будет вынужден съехать с занимаемой жилплощади. Арендатор тоже может решить в силу неотложных причин перебраться в другое место.

Заключенное соглашение регламентирует все взаимоотношения между сторонами, в т.ч. и порядок разрыва договора. В ст. 310 ГК закреплено, что отказаться от взятых обязательств без одобрения второго участника соглашения можно лишь в исключительных ситуациях.

Если в документе присутствуют пункты об условия прекращения сотрудничества, то можно аннулировать взаимоотношения по собственной инициативе. Необходимо лишь уведомить другую сторону о желании разорвать договор.

В письме необходимо привести:

  • обязательства, которые были не исполнены, в т.ч. финансовые;
  • реквизиты хозяина/квартиросъемщика;
  • сообщение о том, что полученное оповещение означает прекращение сотрудничество.

Затем имущество возвращается владельцу, и стороны обсуждают финансовые нюансы.

Отправить оповещение можно на адрес, где располагается съемная недвижимость. Если заявитель знает иные адреса, где живет другая сторона, при желании извещения можно выслать и туда.

В одностороннем порядке арендодателем

Прекращение аренды по желанию собственника через суд прописывается в ст. 619 ГК.

Собственник вправе аннулировать соглашение, если квартиросъемщик:

  • навредил имуществу, ухудшив его состояние (понятие «ухудшение» не подразумевает износ помещения) и т.н. полезные свойства, что принесло арендодателю убытки;
  • неоднократно нарушал условия пользования жильем, зафиксированные в соглашении (к примеру, завел домашних животных);
  • не провел ремонт помещения (актуально, только если в соглашении прописано, что именно съемщик обязан проводить ремонт);
  • не соблюдал сроки внесения оплаты (тогда начисляется пеня за просрочки или дополнительные санкции, а при продолжительном нарушении сотрудничество прекращается);
  • совершал с квартирой действия, не прописанные в договоре, и не согласованные с хозяином (провел перепланировку и т.п.).

Расторжение проводится в 2 этапа:

  1. Сперва направляют письменное обращение к съемщику. В письме перечисляются причина такого решения.
  2. Если ответ не был дан в течение 10 дней, собственник может направить иск в суд.

Двухэтапный порядок действует и при досудебном урегулировании ситуации.

По инициативе арендатора

Обе стороны вправе обращаться в судебные инстанции для разрешения конфликта. Условия аннулирования договора съема недвижимости в судебном порядке регламентируются в ст. 620 ГК.

Квартиросъемщик вправе запросить принудительное расторжение, если:

  • имущество пришло в негодность не из-за действий временного пользователя;
  • владелец не дозволяет использовать объект соответствующим образом (не предоставил доступ к жилплощади, не соблюдал сроки, приведенные в договоре и т.п.);
  • собственник отказался в установленные в договоре временные рамки выполнить ремонт помещения (точный период могут не оговаривать, тогда речь идет об индивидуально трактуемом понятии «разумные сроки»);
  • уже после подписания соглашения арендатор обнаружил у жилплощади недостатки, о которых хозяин умалчивал ранее, в силу чего нельзя полноценно пользоваться объектом (проблемы с линиями снабжения и т.п.).

При этом для принудительного расторжения необходимо, чтобы съемщик недвижимости соблюдал следующий порядок действий.

Сначала арендатор обращается к владельцу, обозначая причины, которые побудили для прекращения взаимоотношений. Обращение стоит составить в письменном виде. Не обязательно запросить ликвидацию проблем с недвижимостью, можно лишь перечислить желание расторгнуть договоренности, приведя соответствующие причины.

Если владелец не ответил на обращение, то можно начинать судебное разбирательство. Но для подачи должно пройти не меньше 10 дней после получения хозяином составленного прошения.

В какие сроки происходит расторжение

Нарушение сроков внесения арендной платы является причиной для разрыва отношений. Но если средства перечислили до получения оповещения от владельца недвижимости, последний все же сохраняет право аннулировать соглашение.

Если со дня погашения долга минуло достаточно времени, а новых просрочек допущено не было, то событие (т.е. долг) считается исчерпанным, и не считается веской причиной для разрыва сотрудничества. Но определять срок, признающийся достаточным, предстоит в индивидуальном порядке.

Расторжение договора аренды

Есть 3 варианта разрыва договора аренды:

  1. с согласия обеих сторон (проще всего, поскольку сторонам достаточно подписать дополнительное соглашение);
  2. по желанию одной стороны, т.е. без одобрения второго контрагента;
  3. через суд.

Из перечисленных способов 2 последних обычно используются, когда арендодатель или съемщик нарушили правила основного соглашения. Кроме преждевременного аннулирования соглашения пострадавшая сторона вправе потребовать возмещение убытков.

Расторжение договора обычно является крайней мерой, к которой прибегают лишь в случаях неоднократных нарушений. Как правило, сначала отсылают сообщение о несоблюдении договора, с указанием на то, что повтор инцидента или игнорирование полученного уведомления приведет к разрыву отношений.

Во внесудебном порядке

Подразумевается, что стороны пришли к обоюдному мнению и договорились об условиях разрыва договора. Такая возможность предусмотрена в ст. 450 ГК, даже если в документе не предусмотрено обстоятельство о взаимном расторжении.

Для правильного разрыва аренды необходимо составить дополнительное соглашение, которое отражает, что действие основного договора подходит к концу. После его нужно зарегистрировать в соответствующем госоргане, где ранее регистрировали изначальный договор.

В допсоглашении можно указать, с какого именно момента основное соглашение считается расторгнутым. Обычно договор признается расторгнутым еще в момент подписания дополнительного документа, но можно указать и другие сроки.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

В допсоглашении, которое подтверждает факт разрыва прежних договоренностей между сторонами, указывают;

  • дату и место составления документа;
  • причины аннулирования;
  • условия взаиморасчетов между сторонами (есть ли у арендодателя или арендатора претензии, взыскивает ли один из них денежную компенсацию);
  • стадию, на которой в данный момент находится исполнение договора (т.е. указывается, был ли передан объект в пользование, или пока нет);
  • срок, в течение которого жилплощадь вернется ее владельцу.

Чтобы подстраховаться, стоит подготовить акт приема-передачи недвижимости, в котором оба контрагента ставят свои подписи. Такой документ подтвердит, что у них отсутствуют претензии друг к другу.

В акте описывают состояние, в котором был принят объект, а также обнаруженные дефекты (если таковые были найдены). Если повреждения появились по объективной вине временного пользователя жилья, в бланке указывают запрашиваемую с него сумму компенсации убытков.

Образец приведен ниже:

В судебном порядке

Если стороны не пришли к соглашению, разрешить спор они могут только через суд.

Как составить письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Если арендатор устранит обозначенные нарушения в установленный или разумный период, арендодатель более не вправе обращаться в суд. То же работает и в обратном направлении.

В письме с требованием устранить нарушение необходимо предложить расторгнуть соглашение досрочно.

В какой суд обращаться и как правильно составить иск

Заявление должно включать:

  • наименование инстанции, принимающей обращение;
  • сведения об истце и ответчике;
  • выставленные требования;
  • список поданных вместе с иском бумаг;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • информация о том, какие именно нормы были нарушены ответчиком.

Рассмотрением обращение занимаются арбитражные суды по месту прописки обвиняемого.

Необходимые документы

Для начала разбирательства потребуется предоставить исковое заявление и приложить доказательства собственной правоты.

В качестве подтверждающих свидетельств могут выступать:

  • оповещение, ранее направленное ответчику об устранении нарушений;
  • бумаги и заключение о наличии у имущества повреждений.

Как долго ждать рассмотрения дела?

Процесс может растянуться на несколько месяцев, если ни одна из сторон не предъявит существенных доказательств. Когда решение суда вступит в силу, сотрудничество будет прекращено, кроме случаев, когда требовали исполнить обязанность по уплате аренды или исправить иные нарушения.

Частые вопросы

Ниже приведены ответы на вопросы, чаще всего возникающие при разрыве соглашения и прекращения аренды недвижимости.

Как происходит взыскание арендной платы после расторжения договора аренды?

С проживающего могут запросить покрытие т.н. накладных расходов.

Читать еще:  Незаконная предпринимательская деятельность сдача квартиры в аренду

Это такие траты, которые касаются уплаты:

  • налога на владение недвижимостью;
  • штрафов, начисленных за нарушение норм пользования имущества;
  • ЖКУ и т.п.

Эти арендодатели возлагают на пользователей недвижимостью согласно п.2 ст. 616 ГК. В данной норме установлено, что арендатор должен поддерживать предоставленное имущество в исправном состоянии, проводить и оплачивать из собственного кармана ремонт помещения.

Вообще в законодательстве закреплено, что собственники не вправе возлагать бремя содержания имущества, которое им не принадлежит. Владельцы жилья не вправе обязывать съемщиков решать вопросы, касающиеся заключения соглашения с управляющей компанией, и обязывать взять на себя расходы по содержанию общего имущества многоквартирного здания (ст. 161 и 162 ЖК). Хозяин обязан самостоятельно договариваться с упр компанией и вносить платежи за содержание общего имущества.

В документе могут прописать обязанность оповещать о расторжении второго участника не позднее определенного периода. Если любой из участников не соблюдает договоренность, с него можно взыскать убытки из-за упущенной выгоды, а также запросить уплату неустойки.

Необходим ли обеспечительный платеж при расторжении договора аренды?

Если съемщик отказывается от дальнейшего сотрудничества, владелец недвижимости вправе удержать сумму, которую получил владелец в качестве обеспечительного платежа, но только если такое условие не было прописано договоре. Речь идет либо о залоге, или об оплате за оставшийся месяц аренды.

В документе подобная компенсацию может быть названа штрафом, но ее суть – не наказание провинившейся стороны, решившей раньше времени отказаться от своих обязательств, а предоставление права на выход из соглашения, не объясняя мотивы такого решения.

Чем отличается расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок?

Договор о передачи в пользования недвижимости может заключаться без указания конкретного срока. Формально расторгнуть такое сотрудничество разрешено в любое время.

В ст. 610 закреплено право любой стороны аннулировать соглашение по собственному желанию, если оно было заключено на неопределенный период. Желающему выйти из договора достаточно предупредить другого контрагента как минимум за 1 месяц до выезда.

Подобное соглашение также действует, когда период основного соглашения истек, но владелец и арендатор продолжают сотрудничество без взаимных возражений. В таком случае документ действует бессрочно (ст. 621 ГК).

Указанные правила актуальны и для соглашений субаренды – как пролонгированных на неопределенный период, так и сразу подписанных с данным условием.

Отличие одностороннего расторжения договора от отказа исполнять обязательство?

Если одна из сторон запрашивает прекращение сотрудничества по собственному желанию, или из-за фиксации совершенных нарушений, это действие не приравнивается к отказу от соблюдения договоренностей.

При одностороннем разрыве достаточно наличия желания от одного из участников. После принятия решения суда вторая сторона все еще сможет отстоять свою позицию и опротестовать итоги рассмотрения дела. А при отказе от выполнения своих обязанностей подобная возможность у ответчика отсутствует.

Особенности расторжения договора аренды при смене собственника

Если владелец недвижимости сменится, действовавшие ранее договоренности силы не теряют. При этом любой из участников может запросить разрыв соглашения.

Смерть любой стороны не влечет автоматическое расторжение соглашения. Опираясь на ст. 617 ГК, права перейдут к наследникам в рамках завещания или порядке очередности.

Нельзя разрывать отношения и в случаях, когда съемщик или собственник из-за имеющихся обязательств находится в менее выгодной ситуации. Арендатор не вправе запросить аннулирование, если он приобрел другое жилье или землю.

Итак, выход из арендного соглашения допускается в ряде случаев по усмотрению одной из стороны, или по совместному решению. Ориентироваться следует на положения основного договора, в котором приводятся обязанности каждого участника, а также последствия за их несоблюдение. В конфликтных ситуациях спор решается через суд.

Гражданское право

Прекращение договора аренды

Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено, или же если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего.

Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и т.п.), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора — предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом и существом договора аренды как срочной сделки.

Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки — в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.

Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться от договора, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.

При досрочном прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector