8 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отчет об оценке рыночной арендной платы

Оценка арендной платы

Что есть рыночная стоимость арендной платы?

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т. е. если:

  • на дату оценки аренды объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
  • период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
  • состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки аренды, т. е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
  • при оценке аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы?

В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке аренды должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку аренды, а также скреплен печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
При составлении Отчета об оценке аренды оценщик придерживается следующих принципов:

  • в отчете об оценке аренды должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости аренды объекта оценки (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке аренды, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки аренды, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • содержание отчета об оценке аренды не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке аренды, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке аренды материалов и описание процесса оценки аренды должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости аренды и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет об оценке аренды не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки аренды при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет об оценке аренды (принцип достаточности).

Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки арендной платы?

При проведении оценки аренды объекта применяются следующие стандарты:
— Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Какие этапы включает в себя оценка арендной платы?

Оценка аренды объекта включает в себя следующие этапы:

  1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому недвижимому имуществу. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра объекта Оценщиком и анализа информации об объекте, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об объекте оценки арендной платы производится по следующим направлениям:
    — имущественные права и обременения, связанные с объектом;
    — местоположение объекта оценки аренды;
    — физические характеристики объекта;
    — информация о текущем использовании объекта.
  2. Анализ рынка, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта оценки арендной платы и использовавшихся при ее определении. Сбор данных производится по следующим направлениям:
    — макроэкономические факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта;
    — социально-экономическая ситуация в районе расположения объекта;
    — состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на объекты аналогичные оцениваемому;
    — прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки арендной платы.
  3. Анализ наиболее эффективного использования. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики объекта оценки арендной платы и типичных способов использования подобной недвижимости Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки арендной платы.
  4. Применение подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы трех стандартных, принятых в международной практике подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
  5. Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки арендной платы.
  6. Определение величины рыночной стоимости арендной платы объекта оценки.

Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы?

Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода». Соответственно, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера объекта оценки аренды, а также доступности и качества необходимой исходной информации.

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки стоимости аренды. Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов»

Затратный подход к оценке арендной платы основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за объект оценки аренды цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта. То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта что является приемлемым ориентиром при определении его стоимости с использованием затратного подхода.

Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

Рыночная стоимость объекта оценки аренды, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

Доходный подход к оценке арендной платы основан на представлении о том, что стоимость объекта оценки аренды зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим имуществом. При применении данного подхода анализируется способность объекта оценки аренды генерировать определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.

Рыночная стоимость объекта оценки арендной платы, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этим имуществом (с учетом фактора времени).

Таким образом, рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих «точки зрения»:
— типичного продавца (затратный подход),
— типичного покупателя (доходный подход),
— рынка (сравнительный подход).

Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить возврат капитала и дохода на капитал, вложенный в создание объекта оценки арендной платы (если создавал объект для себя) или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в качестве инвестиционного капитала).

Из сказанного выше следует, что к оценке аренды желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле «наиболее вероятная» цена). Тем не менее, нужно поддерживать предложенный алгоритм ссылкой на аксиому теории оценки и ценообразования на рынке недвижимости и рыночного подхода к оценке объекта, при этом условии допускается постановка и решение упомянутых выше «обратных задач» теории оценки. Опора на упомянутую аксиому позволяет, при необходимости, обойтись в оценке аренды только одним из трех упомянутых подходов:

  • при наличии достаточного количества рыночных данных безусловное предпочтение отдается методу сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы;
  • на «пассивном» рынке недвижимости или для «пассивного» сегмента этого рынка (но при развитом рынке капитала) оценщикам приходится использовать описанный выше «метод компенсации затрат доходами»
  • если нет рынка недвижимости и слабо развит рынок альтернативных инвестиций, то для оценки аренды остается единственная возможность — применить «метод добавочной продуктивности недвижимости».

Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации.

Ответы на интересующие Вас вопросы, касающиеся аренды объектов недвижимости, Вы можете узнать на странице — Оценка арендной ставки.

Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:

Тел.: +7 (495) 724-75-82

E-mail: info@apline.ru
Отправка сообщения

Отчет № 000 об оценке рыночной величины месячной арендной платы в отношении объекта недвижимости (стр. 8 )

7. РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

7.1 Выбор последовательности расчета величины арендной платы

Определение арендной платы осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении арендной платы за объекты недвижимости обычно используют три основных подхода.

Читать еще:  Основание расторжения договора аренды

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин арендной платы одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходам окончательная оценка арендной платы устанавливается, исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Ниже представлен стандартный алгоритм расчета рыночно обоснованной величины арендной платы.

Рисунок 7.1 Алгоритм расчета рыночно обоснованной величины арендной платы

7.2 Расчет величины арендной платы затратным подходом

При оценке величины арендной ставки или платы объектом оценки является не сам объект недвижимости (полное право собственности на него), а совокупность «частичных» прав пользования и владения в течение определенного срока — срочное право аренды. Поэтом затратный подход основан на следующей предпосылке: благоразумный арендодатель не пожелает сдать в аренду объект по ставке меньшей, чем обеспечит ему возврат капитала (доход на капитал), вложенного в создание объекта с учетом компенсации за его активность; принятые риски. Логика затратного подхода остается прежней, если вместо затрат на создание использовать затраты на приобретение объекта. В любом случае базой для расчета арендной платы являются затраты арендодателя на создание либо приобретение объекта аренды.

Специфичность расчета затратным подходом стоимости срочного права аренды в отличие от стоимости права собственности на объект заключается в том, что если в последнем случае требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника на создание объекта при его единовременной продаже, то в первом требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника при ее регулярном получении (по договору аренды).

В общем случае, расчет величины ставки арендной платы с применением затратного подхода, предполагает расчет суммы возмещения всех издержек арендодателя на создание и эксплуатацию объекта с учетом дохода на вложенный капитал. Расчет осуществляются исходя из предположения об использовании рассматриваемого объекта недвижимости собственником в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования, в текущих ценах.

Рисунок 7.2 Схема последовательности расчета величины арендной платы затратным подходом

Затратный подход к оценке рыночной арендной ставки представляет собой «обратную задачу» теории оценки. Обратная задача опирается на «базовый постулат» теории оценки — чем более корректны расчеты по всем трем подходам, тем более близки их результаты. Т. е. при известной стоимости актива (найденной сравнительным и/или затратным подходами) и норме доходности определяется чистый операционный доход и ставка аренды.

Затратный подход реализуется методом компенсации издержек доходами. Требования к порядку выполнения метода компенсации издержек доходами (в общем случае, специальные случаи рассмотрены ниже).

1. Рассчитать рыночную стоимость объекта аренды затратным и/или сравнительным подходами, согласовав между собой полученные результаты.

2. Определить коэффициент капитализации для чистого операционного дохода.

3. Рассчитать требуемый чистый операционный доход (ЧОД) от объекта аренды умножением рыночной стоимости на коэффициент капитализации.

4. Определить величину операционных расходов (ОР), включенных в арендную плату согласно условиям аренды, принятым в расчетах.

5. Определить требуемый действительный валовой доход (ДВД) от объекта аренды как сумму требуемого ЧОД и учтенных ОР.

6. Определить возможные прочие доходы от объекта аренды.

7. Определить возможные потери от недозагрузки объекта и неплатежей по арендной плате.

8. Определить требуемый потенциальный валовый доход (ПВД) от объекта аренды как сумму требуемого ДВД и возможных потерь от недозагрузки и неплатежей за вычетом возможных прочих доходов от объекта аренды.

9. Определить арендную ставку за объект аренды как отношение ПВД к общей площади объекта аренды.

Ставка арендной платы может быть как фиксированная, так и переменная. В данном случае рассматривается фиксированная ставка арендной платы.

В общем случае реализация затратного подхода в оценке величины фиксированной ставки арендной платы может осуществляться по следующей формуле:

Формула 7. 1 Расчет величины арендной платы затратным подходом

АПзат = А+КР+ТР + НР +ДВК +С + 3, где:

АПзат величина ставки арендной платы;

А — значение суммы простого воспроизводства вложенного капитала (экономической амортизации) за один расчетный период;

КР — размер накопления на очередной капитальный ремонт объекта за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);

ТР — размер расходов на текущий ремонт объекта за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);

HP постоянные расходы по обслуживанию объекта за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);

ДВК- доход арендодателя на вложенный капитал за один расчетный период;

С — затраты на страхование имущества за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);

3 — плата за пользование земельным участком за один расчетный период (учитывается, если по условиям данного технического задания эти расходы включены в состав арендной платы).

Как правило, заключаемые договора аренды на имущество, находящееся в федеральной собственности, предусматривают, что все расходы по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества, в том числе амортизационные отчисления, несет арендатор по отдельным договорам. То есть определяется только доходная часть арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю.

Таким образом, величина арендной платы, согласно формуле 1, будет равна доходу арендодателя на вложенный капитал (ДВК). Доход арендодателя рассчитывается следующим образом:

Формула 7.2 Расчет величины арендной платы без эксплуатационных расходов и расходов по содержанию затратным подходом

где: ДВК — доход арендодателя на вложенный капитал за один расчетный период; С — стоимость объекта оценки; НДК — норма дохода на капитал.

Норма дохода на капитал определяет доходность из сферы недвижимости с аналогичным уровнем рисков. В рамках затратного подхода норма дохода на капитал не должна содержать норму возмещения капитала (экономическую амортизацию) если она уже учтена в составе затрат.

Расчет величины месячной арендной платы затратным подходом в условиях развитого рынка аренды коммерческой недвижимости будет не корректен. Арендные ставки, определенные на рынке учитывают все факторы, затрагивающие интересы, как арендатора, так и арендодателя. В данном случае, арендная плата, рассчитанная затратным подходом, учитывает интересы только арендодателя.

Оценщик отказался от использования затратного подхода к оценке, т. к. по состоянию на дату оценки рынок аренды коммерческой недвижимости достаточно развит и активен, а сравнительный подход дает надежные и достоверные результаты.

7.3 Определение величины арендной платы сравнительным подходом

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный арендатор не заплатит за сдаваемый в аренду объект больше, чем сдается в аренду на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости (объекты сравнения или объекты-аналоги), которые были недавно проданы (или сданы в аренду), с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Сравнительный подход реализуется методом сравнительного анализа договоров аренды (либо предложений к аренде)[2].

Требования к порядку выполнения метода сравнительного анализа договоров аренды:

1. Обоснование набора ценообразующих факторов должно осуществляться по результатам исследования и анализа данного сегмента рынка недвижимости, выполненного в соответствующем разделе Отчета. При исследовании рынка аренды недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

2. На основе отобранных ценообразующих факторов формируется перечень элементов сравнения. Рассмотрению подлежат только те факторы, изменение величин которых приводит к поддающимся измерению (с учетом точности расчетов) и подлежащим корректировке различиям арендных ставок сравнимых объектов.

3. Выбор удельных единиц сравнения. В общем случае, сравнению подлежат арендные ставки, которые рассчитываются на единицу площади (1 кв. м) в единицу времени (год, квартал, месяц). Желательно проводить сравнительный анализ в тех удельных единицах сравнения, в которых согласно техническому заданию требуется определить арендную ставку за передаваемое в аренду помещение.

Оценка годовых рыночных арендных платежей за земельные участки

Право на сдачу в аренду земельных участков в Российской Федерации предоставляется территориальным управлениям Росимущества, регионам (Москва, Санкт-Петербург и др.), различным муниципальным образованиям, другим собственникам или их представителям. Сдавать в аренду земельные участки собственники или их представители в настоящее время нередко предпочитают по рыночным арендным ставкам.
В настоящее время определение рыночных арендных ставок за пользование земельными участками связано с достаточно серьезными практическими и методическими трудностями, которые создают, в частности, неразвитость соответствующего сегмента рынка и его закрытый характер, а также несовершенство имеющегося методического аппарата.

Основными вариантами предоставления в аренду земельных участков могут быть, как минимум, два. Первый вариант — непосредственная сдача в аренду земельных участков для их использования под различные виды деятельности. Второй вариант — это предоставление земельных участков на инвестиционных условиях, для осуществления нового строительства или реконструкции объектов. В частности, второй вариант в настоящее время наиболее широко используется в Санкт-Петербурге.

Базой для определения рыночных арендных ставок или рыночных арендных платежей по этим двум вариантам может служить величина рыночной стоимости соответствующего права на земельные участки. В качестве такой базы может быть принята рыночная стоимость права собственности или права долгосрочной аренды соответствующих земельных участков.
На практике для определения величины рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды земельных участков рекомендовано пользоваться методическими разработками Минимущества России (см. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (в ред. от 31.07.2002), и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N 1102-р). В них рассматривается несколько методов, в частности метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Применение этих методов в условиях Российской Федерации в той или иной степени затруднено прежде всего из-за неразвитости соответствующих рынков. Однако в данной статье предполагается, что величина рыночной стоимости соответствующего права на земельный участок может быть определена с достаточной точностью тем или иным методом.

Читать еще:  Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Расчеты рыночных арендных платежей, основанные на величине рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды земельных участков, требуют некоторых специальных действий при их выполнении, так как до настоящего времени отсутствуют эффективные методы и даже соответствующая аксиоматика, необходимые для этих расчетов.
Исходя из двух названных вариантов предоставления в аренду земельных участков может быть предложена соответствующая терминология для определения годовой рыночной арендной платы и годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельными участками.

Годовая рыночная арендная плата за земельный участок может быть исчислена как величина годовой платы за пользование и владение земельным участком в течение всего периода долгосрочной аренды, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю. В качестве годового рыночного арендного платежа за земельный участок может быть принята величина годового платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю. В соответствии с этим могут быть рассмотрены и две схемы оценки величин годовой рыночной арендной платы или платежа за земельные участки.
По первой схеме, когда предполагается непосредственная сдача в аренду земельных участков, величину годовой рыночной арендной платы можно получить исходя из метода капитализации земельной ренты путем умножения значения рыночной стоимости на соответствующее значение коэффициента, определяющего соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка (коэффициента капитализации):

Агод = VL x KL, (1)

где: Агод — годовая рыночная арендная плата за пользование и владение земельным участком,
VL — рыночная стоимость права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка (рыночная стоимость земельного участка),
KL — коэффициент, определяющий соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка.
Если предположить, что рыночная стоимость права собственности или долгосрочной аренды земельного участка известна, то главной трудностью в этом варианте является обоснование значения коэффициента KL.
На практике может быть рассмотрено, как минимум, два способа определения величины коэффициента KL, представленного в выражении (1):
методом рыночной экстракции (делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи);
методом кумулятивного построения.
При использовании метода рыночной экстракции следует иметь в виду структуру исходных данных. Земельная рента и цена продажи земельных участков (рыночная стоимость права долгосрочной аренды) могут быть взяты для расчета KL с учетом налогов, коммунальных платежей и прочих расходов или без их учета. После выяснения этой конкретики следует принимать решение о необходимости проведения соответствующих корректировок исходных данных при осуществлении расчетов KL.
При недостаточном количестве рыночных данных или их несоответствии решаемой задаче метод экстракции рекомендуется применять как поверочный, для установления граничных (максимально и минимально возможных) значений KL. При этом для определения точечного значения KL можно пользоваться способом увеличения безрисковой нормы отдачи на капитал с учетом известных существенных недостатков этого метода. Рекомендуется безрисковую норму отдачи на капитал увеличивать на величину премии за риск, непосредственно связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Наши исследования подтверждают величину интервала для KL в пределах от 3,5 до 14,5%. Они также показывают, что значения KL, зависящие от различных факторов (нормы доходности альтернативных инвестиций, вида функции застройки или использования, возможности увеличения плотности застройки, уровня рисков инвестиционных вложений и т.д.), в большей степени определяются тем, на каком этапе жизненного цикла (изысканий, проектирования и строительства, реконструкции или эксплуатации) находится сама застройка или осуществляется использование земельного участка, а также тем, на какой срок сдается в аренду земельный участок.
На этапе проведения изысканий KL может находиться ближе к своей нижней границе (в интервале от 3,5 до 4,5%); на этапе проектирования и строительства объектов KL может занимать средний интервал значений (от 4,5 до 10,5%); на этапе эксплуатации застройки или использования земельного участка значение KL должно находиться ближе к верхней границе своего значения — от 10,5 до 14,5%. Нижние значения KL в каждом из трех интервалов соответствуют предоставлению земельных участков на условиях краткосрочной аренды (11 месяцев), верхние — на условиях среднесрочной и долгосрочной аренды. Заметим, что на практике очень редкой является ситуация, когда на период изысканий земельный участок предоставляется в пользование на условиях среднесрочной, а тем более — долгосрочной аренды.
В расчетах следует учитывать еще одно важное обстоятельство, заключающееся в том, что местоположение земельного участка не должно оказывать существенное влияние одновременно на значения VL и KL: местоположение должно определять только на VL.
При рассмотрении второго варианта, когда земельные участки предоставляются на инвестиционных условиях для осуществления нового строительства или реконструкции объектов, величина годового рыночного арендного платежа исчисляется, как правило, для установления начальной цены торгов. В этом варианте предполагается моделирование и одновременное рассмотрение двух схем предоставления земельных участков под строительство: традиционной схемы для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка VL и схемы для определения рыночной стоимости этого земельного участка с учетом определенного расчетного периода VL*.
Суть традиционной схемы (например, схемы с использованием метода предполагаемого использования) состоит в том, что в течение определенного периода после предоставления земельного участка проводятся изыскательские работы. За это время вносится контрактная арендная плата за земельный участок, определенная в соответствии с имеющимися нормативными документами или условиями контракта. По окончании периода изысканий оплачиваются рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка на 49 лет и возникающая разница рыночной и контрактной арендной платы, затем начинается проектирование и строительство объекта. В период строительства и по его окончании вносится контрактная арендная плата за землю. Одновременно определяется соответствующий доход от строящегося объекта. После этого осуществляется расчет текущей стоимости всех платежей за земельный участок на дату оценки и определяется рыночная стоимость права долгосрочной аренды.
Схема предоставления земельных участков под строительство с учетом определенного расчетного периода предусматривает, что в течение конкретного расчетного периода (6 лет, 8 лет, периода проектирования и строительства или любого другого периода) вносится рыночная арендная плата за земельный участок. С помощью известных методов исчисляется величина квартального, а затем и годового рыночного арендного платежа за пользование и владение оцениваемым земельным участком. Потоки доходов по оцениваемым объектам в двух схемах должны моделироваться не раньше момента получения разрешения на строительство.
Капитализированная сумма рыночных арендных платежей за расчетный период по оцениваемому земельному участку определяется по формуле:

где Yк — квартальная ставка дисконтирования,
n — продолжительность расчетного периода, лет,
Ак.р. — квартальный рыночный арендный платеж за пользование и владение оцениваемым земельным участком в течение расчетного периода.
-(nх4-1)
1 — (1 + Yк)
Выражение 1 + ——————— представляет собой текущую Yк стоимость единичного аннуитета (ежеквартальные авансовые платежи) за n лет.
Далее делается допущение, что текущая стоимость арендных платежей за земельный участок должна совпадать в двух схемах расчета независимо от того, по какому графику производятся эти платежи. Исходя из этого допущения приравниваются левая и правая части выражений для определения величины текущих арендных платежей за земельные участки по двум описанным схемам:

Из формулы (3) находится искомая величина годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода.
Рассмотренные варианты оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки и соответствующие им схемы и методики апробированы на практике при оценке арендных ставок для непосредственной сдачи в аренду земельных участков, а также при оценке земельных участков по так называемым коротким и полным пакетам.

А.Григорьев/ Заместитель руководителя
ТУ Росимущества по г. Москве

П.Козин/ Генеральный директор
ООО «РМС-ОЦЕНКА»
Подписано в печать
08.11.2006, «Финансовая газета», 2006, N 45

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы 2020

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы 2020». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Как правило, заключаемые договора аренды на имущество, находящееся в федеральной собственности, предусматривают, что все расходы по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества, в том числе амортизационные отчисления, несет арендатор по отдельным договорам. То есть определяется только доходная часть арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю.

Отчет № 000 об оценке рыночной величины месячной арендной платы в отношении объекта недвижимости (стр

1. Обоснование набора ценообразующих факторов должно осуществляться по результатам исследования и анализа данного сегмента рынка недвижимости, выполненного в соответствующем разделе Отчета. При исследовании рынка аренды недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

7.1 Выбор последовательности расчета величины арендной платы

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

При проведении оценки аренды объекта применяются следующие стандарты:
— Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения. Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Оценка арендной платы за помещение

Решение вопроса с жильем или помещением под склад, офис, производство не всегда лежит исключительно в плоскости купли-продажи. Если бы это был единственный путь, то многие известные бизнес-проекты никогда не реализовались бы. А для граждан, которые решают вопрос с жильем, проще было бы арендовать дом или квартиру, а не выплачивать грабительские проценты. Почему это выгодно, подробнее уже писалось.

Читать еще:  Как законно сдать квартиру в аренду

В настоящее время определение рыночных арендных ставок за пользование земельными участками связано с достаточно серьезными практическими и методическими трудностями, которые создают, в частности, неразвитость соответствующего сегмента рынка и его закрытый характер, а также несовершенство имеющегося методического аппарата. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы.

При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте аренды и его улучшениях (при их наличии).
Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости.

Российско украинская взаимопомощь

Величина арендной ставки, определенная для 40 лет и далее (с интервалом в 10 лет) находится приблизительно на одном уровне. ПРИМЕР 1: Рыночная стоимость земельного участка, определенная в рамках сравнительного подхода, составляет 10 000 руб., срок сдачи в аренду 49 лет, ставка доходности 10% годовых.

Проверив законность принятых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене как основанные на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы 2020

Поскольку исследование и оценка вышеуказанных доказательств и установление на основе этого обстоятельств дела имеют существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело — передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области ( п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 июня 2015 г. N Ф09-2891/15 по делу N А60-37672/2014 (ключевые темы: ставки арендной платы — отчет об оценке — Закон об оценочной деятельности — односторонний порядок — уведомление)

В п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы ( ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Определение арендной платы осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении арендной платы за объекты недвижимости обычно используют три основных подхода.

Отчет № 000 об оценке рыночной величины месячной арендной платы в отношении объекта недвижимости (стр

В общем случае, расчет величины ставки арендной платы с применением затратного подхода, предполагает расчет суммы возмещения всех издержек арендодателя на создание и эксплуатацию объекта с учетом дохода на вложенный капитал. Расчет осуществляются исходя из предположения об использовании рассматриваемого объекта недвижимости собственником в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования, в текущих ценах.

7.1 Выбор последовательности расчета величины арендной платы

Расчет величины месячной арендной платы затратным подходом в условиях развитого рынка аренды коммерческой недвижимости будет не корректен. Арендные ставки, определенные на рынке учитывают все факторы, затрагивающие интересы, как арендатора, так и арендодателя. В данном случае, арендная плата, рассчитанная затратным подходом, учитывает интересы только арендодателя.

Трансформационные корректировки на отложенные налоги. Расчет отложенных налогов в консолидированной отчетности. Отложенные налоги в российском учете регулируются ПБУ 18, а в МСФО IAS 12. Согласно этим стандартам, в МСФО использует балансовый метод расчета налогов, в РСБУ используется расчет отложенных налогов на основе ОПУ.

Отчет оценка права аренды земельного участка пример отчета 2020 2020

В разделе ”Налоговая база земельного налога“ содержатся сведения о кадастровой стоимости земель в белорусских рублях для определения налоговой базы земельного налога на 1 января календарного года, за который производится исчисление налога (порядок расчета земельного налога на 2020 год (http://nca.by/rus/analis/kosht/nalog2020/)).

Отчёт 9335 об оценке рыночной стоимости права аренды на земельный участок

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В качестве годового рыночного арендного платежа за земельный участок может быть принята величина годового платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю.

Отчет об определении размера арендной платы 2020

Исходя из двух названных вариантов предоставления в аренду земельных участков может быть предложена соответствующая терминология для определения годовой рыночной арендной платы и годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельными участками.

Все об оценке недвижимости в 2020 году

При недостаточном количестве рыночных данных или их несоответствии решаемой задаче метод экстракции рекомендуется применять как поверочный, для установления граничных максимально и минимально возможных значений KL.

Существенные условия арендного договора Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора? 1. Условия аренды. Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений)

Хотелось бы заметить что ДОУ не является муниципальным образованием, но учреждением, которому имущество может быть передано на праве оперативного управления. При создании муниципальных учреждений собственник муниципального имущества закрепляет это имущество за муниципальными учреждениями на праве оперативного управления.

Оценка стоимости аренды недвижимости — услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области

  1. Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
  2. Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.

Каждому из этих подходов соответствуют свои методики, но оценщик вправе выбирать подходящий алгоритм оценки по собственному усмотрению. Применение этих методик должно быть обосновано объемом доступной рыночной информации.

Примеры отчетов об оценке, выполненные специалистами нашей компании Часть информации из представленных отчетов удалена либо изменена с целью соблюдения конфиденциальности информации, предоставленной нашими клиентами относительно оцениваемых объектов.

Российско украинская взаимопомощь

В интересах землевладельца тщательно контролировать отчёты оценки, поскольку его права будут ущемлены некоторое определённое время или вовсе бессрочно, а это, так или иначе, но будет представлять неудобство. Если стоимость сервитута была определена, по его мнению, неправильно, слишком занижена, в его праве требовать пересмотр компенсации, включая обращение в вышестоящие структуры и суд.

Арендная плата по результатам оценки Действующее законодательство предусматривает необходимость установления общих начал определения арендной платы за землю правительством РФ. Однако, до настоящего времени подобные решения еще не приняты. Однако, в том же докладе отмечено, что в действующем законодательстве отсутствуют легальные определения основополагающих понятий кадастровой оценки, а именно, понятие самой кадастровой оценки, определение ее объекта, а также понятие кадастровой стоимости. Отсутствие таких определений способствует неопределенности, неоднозначности и отсутствию единообразия в деятельности по кадастровой оценке.

Они также показывают, что значения KL, зависящие от различных факторов нормы доходности альтернативных инвестиций, вида функции застройки или использования, возможности увеличения плотности застройки, уровня рисков инвестиционных вложений и т.

Вопрос по арендной плате за землю

Если предположить, что рыночная стоимость права собственности или долгосрочной аренды земельного участка известна, то главной трудностью в этом варианте является обоснование значения коэффициента KL. На практике может быть рассмотрено, как минимум, два способа определения величины коэффициента KL, представленного в выражении 1: При использовании метода рыночной экстракции следует иметь в виду структуру исходных данных.

Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 Суд отметил, что к договору аренды земельных участков государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу ЗК РФ (п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость госрегулирования размера арендной платы), применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на п. 5.3 договора, согласно которому изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Суд первой инстанции счел, что истец не доказал заключение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы. Он также отметил, что истец не пытался добиться в судебном порядке изменений условий договора. В свою очередь, апелляция отметила, что действия арендодателя по направлению уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы за 6 дней до истечения шестимесячного срока с даты составления отчета об оценке, являются злоупотреблением правом со стороны истца и самостоятельным основанием для отказа в иске. Суд округа согласился с выводами нижестоящих инстанций.

ВС не согласился с выводами о злоупотреблении правом

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Арбитражному суду, в частности, нужно будет исследовать обстоятельства для определения размера арендной платы за указанный в иске период, а также проверить довод ответчика о нарушении законодательства об оценочной деятельности при изготовлении отчета об оценке от 20 декабря 2016 г.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector