5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы

Особенности оценки недвижимости при аренде

Один из наиболее ценных активов для многих граждан – недвижимость. Она также чаще всего сдается в аренду. Если в сделке не участвует муниципальное или государственное имущество, владелец вправе сам установить размер платы или обратиться за помощью к специалистам. Однако, согласно нормам законодательства РФ, если объект является муниципальной или государственной собственностью, оценка недвижимости при аренде – обязательное мероприятие, проводимое с участием независимого эксперта.

Что такое оценка недвижимости

Оценивание недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, при котором следует учитывать характеристики, особенности и условия содержания объекта. Он может включать определение стоимости объекта или отдельных прав на него: права собственности, аренды, пользования и прочих.

Реальную стоимость недвижимости могут установить только специалисты, обладающие профессиональными навыками оценки имущества и имеющие право на подобную деятельность.

Институт оценки в России регулирует Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – ФЗ № 135). Нормы закона определяют:

  • суть оценочной деятельности;
  • круг лиц, имеющих право проводить оценку недвижимости;
  • требования и правила оценки;
  • случаи, предусматривающие необходимость определения стоимости.

Узнайте подробнее, по каким правилам осуществляется оценка недвижимости.

Для чего нужна оценка аренды недвижимости

Определение рыночной величины арендной платы за объект может потребоваться:

  • для принятия управленческих решений;
  • в случае реструктуризации или разделения бизнеса/организации;
  • при оценке функционирующего бизнеса или организации;
  • для внесения прав аренды в уставный/акционерный капитал общества и в подобных ситуациях.

Как правило, оценка аренды недвижимости основывается на том, что капитализированная прибыль, исключающая обязательные платежи и налоги, которая получена от эксплуатации данного объекта, идентична рыночной стоимости арендуемого помещения.

Исходя из этого даже при отсутствии информации о размере арендных ставок на открытом рынке рассчитывается рыночная стоимость (РС) недвижимости. После установления размера нормы прибыли предпринимателя определяется стоимость аренды объекта.

Оценка стоимости аренды нежилого помещения может потребоваться для:

  • передачи объекта в залог (ипотека);
  • определения арендной ставки;
  • переоценки стоимости в бухгалтерском учете;
  • совершения сделки купли-продажи;
  • формирования доказательной базы при судебном разбирательстве;
  • разрешения споров с налоговыми инстанциями и так далее.

Кто может оценить право аренды объекта

Оценивает имущество и составляет отчет о процедуре оценщик – специалист, профессиональная деятельность которого заключается в определении стоимости нематериальных и материальных объектов.

Профессиональные оценщики – это физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций (СРО).

Обязательным условием для них является страхование ответственности в соответствии с требованиями законодательства в сфере оценочной деятельности. При проведении оценочных мероприятий они используют специальные правила и методики.

Деятельность оценщиков основывается на нормах ФЗ № 135, регулируется государством и Национальным советом по оценочной деятельности.

Специалисты оказывают услугу на основании договора, который должен содержать:

  • цель проведения оценки;
  • тип объекта;
  • вид определяемой стоимости;
  • размер вознаграждения;
  • сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Какая недвижимость оценивается для аренды

Объектами оценки могут выступать:

  • здания административного и офисного назначения;
  • промышленная и коммерческая недвижимость;
  • помещения жилого и нежилого назначения;
  • незавершенное строительство;
  • земельные наделы и прочее.

Под оценкой объекта подразумевается определение стоимости конкретного права на помещение, здание или земельный участок. В рыночном обороте наиболее часто встречаются права:

    аренды – совокупность обязательств и прав арендодателя и арендатора по договору, состав и стоимость которых различна;

Что такое право аренды земли

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ , арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, законодательство может определять дополнительные нюансы сдачи в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.

Особенности оценки права аренды земли

Оценка права аренды земельного участка – это действия, направленные на определение истинной стоимости правомочий. Оцениваются не материальные активы, а выгоды от долгосрочного использования земли.

Оценочные мероприятия проводит специалист на основании следующих документов:

  • договора аренды;
  • кадастрового плана земельного надела;
  • данных об инженерных системах и проведенных коммуникациях;
  • сведений о наличии долговых обязательств, обременений и так далее;
  • паспортных и контактных данных заказчика: ФИО, адреса, номера телефона.

Поскольку земля в аренде – достойная альтернатива приобретению надела в собственность, процедура оценки участков становится все более востребованной.

Цели оценки права аренды земли

Оценивание прав найма может потребоваться для разных целей. К наиболее распространенным основаниям относится:

  • покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
  • получение кредита, когда земля выступает залогом;
  • вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
  • купля-продажа прав аренды земельного объекта;
  • необходимость принятия инвестиционных решений;
  • оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
  • судебные разбирательства.

Подходы к оценке стоимости земельного участка

Для определения стоимости земли применяется несколько общепринятых подходов. Исходя из особенностей местного рынка, состава предоставленных сведений и специфики оцениваемого объекта специалист может выбрать один из следующих подходов:

  1. Сравнительный – отражает совокупность факторов, формирующих цену конкретного рынка: конкуренцию, предложение, спрос, наличие ограничений и прочие.
  2. Доходный – основывается на принципе ожидания, когда земля приобретается с расчетом на будущие выгоды и доходы.
  3. Затратный – характеризует объект оценки с позиции понесенных расходов на его создание или улучшение.

Нередко при наличии достаточного количества информации о рынке для оценки применяют все три подхода. Ограничения или невозможность применения одного из них должны быть обоснованы в отчете.

Методы оценки права аренды

В зависимости от целей оценивания права аренды объектов недвижимости применяются различные методики. Так, сравнительному подходу соответствуют методы:

  • сравнения продаж,
  • распределения,
  • выделения.

Доходный подход характеризуется методами:

  • капитализации продаж,
  • предполагаемого использования,
  • остатка.

При затратном подходе используются методы выделения и остатка.

Ознакомьтесь с тем, в каких случаях применяются определенные методы оценки недвижимости.

Нюансы составления отчета

По результатам работы оценщик составляет документ, содержащий следующие сведения:

  • вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
  • назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
  • оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
  • вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
  • применявшиеся методы и способы.

Согласно методическим рекомендациям, в отчете должны быть отражены:

  • данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • основания для получения права аренды;
  • правомочия арендатора;
  • сроки аренды;
  • размер платы.

Краткие сведения об имуществе и результатах его оценки, выражаемых в стоимости права аренды в рублях, цифрами и прописью записываются на первых страницах документа.

Стандартный объем отчета – 40-50 страниц. Средняя стоимость оценивания земельного участка составляет 5-7 тыс. рублей. Оценка построек, находящихся на нем, производится за отдельную плату в 1000-2000 руб.

Выводы

Оценка недвижимости при предоставлении ее в аренду – важная составляющая определения справедливой арендной платы. Процедуру проводят независимые оценщики согласно требованиям законодательства РФ. При оценке применяются подходы и методы, соответствующие целям исследования.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Отчет № 000 об оценке рыночной величины месячной арендной платы в отношении объекта недвижимости (стр. 8 )

7. РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

7.1 Выбор последовательности расчета величины арендной платы

Определение арендной платы осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении арендной платы за объекты недвижимости обычно используют три основных подхода.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин арендной платы одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходам окончательная оценка арендной платы устанавливается, исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Ниже представлен стандартный алгоритм расчета рыночно обоснованной величины арендной платы.

Рисунок 7.1 Алгоритм расчета рыночно обоснованной величины арендной платы

7.2 Расчет величины арендной платы затратным подходом

При оценке величины арендной ставки или платы объектом оценки является не сам объект недвижимости (полное право собственности на него), а совокупность «частичных» прав пользования и владения в течение определенного срока — срочное право аренды. Поэтом затратный подход основан на следующей предпосылке: благоразумный арендодатель не пожелает сдать в аренду объект по ставке меньшей, чем обеспечит ему возврат капитала (доход на капитал), вложенного в создание объекта с учетом компенсации за его активность; принятые риски. Логика затратного подхода остается прежней, если вместо затрат на создание использовать затраты на приобретение объекта. В любом случае базой для расчета арендной платы являются затраты арендодателя на создание либо приобретение объекта аренды.

Специфичность расчета затратным подходом стоимости срочного права аренды в отличие от стоимости права собственности на объект заключается в том, что если в последнем случае требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника на создание объекта при его единовременной продаже, то в первом требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника при ее регулярном получении (по договору аренды).

Читать еще:  Образец соглашения о расторжении договора аренды

В общем случае, расчет величины ставки арендной платы с применением затратного подхода, предполагает расчет суммы возмещения всех издержек арендодателя на создание и эксплуатацию объекта с учетом дохода на вложенный капитал. Расчет осуществляются исходя из предположения об использовании рассматриваемого объекта недвижимости собственником в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования, в текущих ценах.

Рисунок 7.2 Схема последовательности расчета величины арендной платы затратным подходом

Затратный подход к оценке рыночной арендной ставки представляет собой «обратную задачу» теории оценки. Обратная задача опирается на «базовый постулат» теории оценки — чем более корректны расчеты по всем трем подходам, тем более близки их результаты. Т. е. при известной стоимости актива (найденной сравнительным и/или затратным подходами) и норме доходности определяется чистый операционный доход и ставка аренды.

Затратный подход реализуется методом компенсации издержек доходами. Требования к порядку выполнения метода компенсации издержек доходами (в общем случае, специальные случаи рассмотрены ниже).

1. Рассчитать рыночную стоимость объекта аренды затратным и/или сравнительным подходами, согласовав между собой полученные результаты.

2. Определить коэффициент капитализации для чистого операционного дохода.

3. Рассчитать требуемый чистый операционный доход (ЧОД) от объекта аренды умножением рыночной стоимости на коэффициент капитализации.

4. Определить величину операционных расходов (ОР), включенных в арендную плату согласно условиям аренды, принятым в расчетах.

5. Определить требуемый действительный валовой доход (ДВД) от объекта аренды как сумму требуемого ЧОД и учтенных ОР.

6. Определить возможные прочие доходы от объекта аренды.

7. Определить возможные потери от недозагрузки объекта и неплатежей по арендной плате.

8. Определить требуемый потенциальный валовый доход (ПВД) от объекта аренды как сумму требуемого ДВД и возможных потерь от недозагрузки и неплатежей за вычетом возможных прочих доходов от объекта аренды.

9. Определить арендную ставку за объект аренды как отношение ПВД к общей площади объекта аренды.

Ставка арендной платы может быть как фиксированная, так и переменная. В данном случае рассматривается фиксированная ставка арендной платы.

В общем случае реализация затратного подхода в оценке величины фиксированной ставки арендной платы может осуществляться по следующей формуле:

Формула 7. 1 Расчет величины арендной платы затратным подходом

АПзат = А+КР+ТР + НР +ДВК +С + 3, где:

АПзат величина ставки арендной платы;

А — значение суммы простого воспроизводства вложенного капитала (экономической амортизации) за один расчетный период;

КР — размер накопления на очередной капитальный ремонт объекта за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);

ТР — размер расходов на текущий ремонт объекта за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);

HP постоянные расходы по обслуживанию объекта за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);

ДВК- доход арендодателя на вложенный капитал за один расчетный период;

С — затраты на страхование имущества за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);

3 — плата за пользование земельным участком за один расчетный период (учитывается, если по условиям данного технического задания эти расходы включены в состав арендной платы).

Как правило, заключаемые договора аренды на имущество, находящееся в федеральной собственности, предусматривают, что все расходы по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества, в том числе амортизационные отчисления, несет арендатор по отдельным договорам. То есть определяется только доходная часть арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю.

Таким образом, величина арендной платы, согласно формуле 1, будет равна доходу арендодателя на вложенный капитал (ДВК). Доход арендодателя рассчитывается следующим образом:

Формула 7.2 Расчет величины арендной платы без эксплуатационных расходов и расходов по содержанию затратным подходом

где: ДВК — доход арендодателя на вложенный капитал за один расчетный период; С — стоимость объекта оценки; НДК — норма дохода на капитал.

Норма дохода на капитал определяет доходность из сферы недвижимости с аналогичным уровнем рисков. В рамках затратного подхода норма дохода на капитал не должна содержать норму возмещения капитала (экономическую амортизацию) если она уже учтена в составе затрат.

Расчет величины месячной арендной платы затратным подходом в условиях развитого рынка аренды коммерческой недвижимости будет не корректен. Арендные ставки, определенные на рынке учитывают все факторы, затрагивающие интересы, как арендатора, так и арендодателя. В данном случае, арендная плата, рассчитанная затратным подходом, учитывает интересы только арендодателя.

Оценщик отказался от использования затратного подхода к оценке, т. к. по состоянию на дату оценки рынок аренды коммерческой недвижимости достаточно развит и активен, а сравнительный подход дает надежные и достоверные результаты.

7.3 Определение величины арендной платы сравнительным подходом

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный арендатор не заплатит за сдаваемый в аренду объект больше, чем сдается в аренду на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости (объекты сравнения или объекты-аналоги), которые были недавно проданы (или сданы в аренду), с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Сравнительный подход реализуется методом сравнительного анализа договоров аренды (либо предложений к аренде)[2].

Требования к порядку выполнения метода сравнительного анализа договоров аренды:

1. Обоснование набора ценообразующих факторов должно осуществляться по результатам исследования и анализа данного сегмента рынка недвижимости, выполненного в соответствующем разделе Отчета. При исследовании рынка аренды недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

2. На основе отобранных ценообразующих факторов формируется перечень элементов сравнения. Рассмотрению подлежат только те факторы, изменение величин которых приводит к поддающимся измерению (с учетом точности расчетов) и подлежащим корректировке различиям арендных ставок сравнимых объектов.

3. Выбор удельных единиц сравнения. В общем случае, сравнению подлежат арендные ставки, которые рассчитываются на единицу площади (1 кв. м) в единицу времени (год, квартал, месяц). Желательно проводить сравнительный анализ в тех удельных единицах сравнения, в которых согласно техническому заданию требуется определить арендную ставку за передаваемое в аренду помещение.

Оценка арендной платы за помещение

Решение вопроса с жильем или помещением под склад, офис, производство не всегда лежит исключительно в плоскости купли-продажи. Если бы это был единственный путь, то многие известные бизнес-проекты никогда не реализовались бы. А для граждан, которые решают вопрос с жильем, проще было бы арендовать дом или квартиру, а не выплачивать грабительские проценты. Почему это выгодно, подробнее уже писалось.

В такой ситуации и для арендатора, и для арендодателя важно правильно оценить стоимость этих услуг.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения. Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Как правило, к оценке арендной платы прибегают в тех случаях, если у собственника или уполномоченного лица возникает затруднение с самостоятельным определением справедливой величины платы при сдаче недвижимости в аренду. Например, подобные ситуации возникают при намерении сдачи какого-то уникального оборудования или, наоборот, помещения, требующего капитального ремонта, либо другой нестандартной недвижимости.

При сдаче помещений в аренду на длительный срок у заинтересованных сторон могут возникать разногласия относительно справедливости назначенной цены. В таком случае их спор может разрешить независимое определение ставки.

Очень часто к подобным услугам прибегают именно государственные предприятия, которым такая оценка нужна для более эффективного и справедливо предоставления пустующих помещений в наем. В дальнейшем, при предоставлении отчетности соответствующим структурам, легче обосновать цену, по которой арендаторы занимают те или иные помещения. Помимо этого, такой подход позволяет избегать конфликтов с самими арендаторами.

Если планируется получить кредит, то для того, чтобы показать платёжеспособность, проводится подобная оценка. Таким образом, кредитор сможет объективно оценить платежеспособность потенциального кредитополучателя.

Есть и другое определение для оценки арендной платы нежилой недвижимости, которое указывает, что это оценка ставки арендной платы. Чтобы ее установить, нужно провести сопоставление многих факторов, ответить на такие вопросы, как:

  1. Где, в каком районе расположена арендуемая недвижимость?
  2. Какова удаленность от путей сообщений, станции метро или остановки общественного транспорта?
  3. Какова площадь помещения, сколько в нем отдельных комнат?
  4. Есть ли в помещении мебель, техника, телефон и Интернет?
  5. Какое состояние помещения, здания, в котором оно находится, прилегающей территории и т.п.
  6. Насколько развита инфраструктура?
  7. И другие вопросы, которые устанавливают многие иные факторы.
Читать еще:  Образец акта приема передачи помещения в аренду

Методы оценки нежилого помещения

Не только в нашей стране, но и во всем мире принято при оценивании объектов недвижимости применять следующие методы.

Затратный метод

При затратном методе проводят калькуляцию всех необходимых затрат, которые потребуются при сооружении аналогичного объекта недвижимости. Оцениванию подлежит не только само сооружение, но и земельный участок. По результатам этой оценки полученные данные складываются. То есть, суммируется сумма, которая потребуется на само строительство, и сумма, которая потребуется на покупку участка земли под это строительство. При этом методе получают данные, показывающие балансовую стоимость помещения с учетом вычета амортизационных отчислений, к которой суммируют стоимость участка земли. Однако, такой метод в условиях немалой инфляции дает в конечном результате заниженную оценку. Чтобы это избегать и выравнивать получаемый результат стоимости, применяют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

Аналоговый метод

Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость. Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы. Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.

Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

  1. Собирание данных об аналогичной недвижимости.
  2. Формирование информационной базы.
  3. Внесение получаемых данных об аналогичных объектах, используя определенную систему критериев.
  4. Поиск и фиксация относительных оценок.
  5. Поиск и фиксация взвешенных оценок.
  6. Поиск и фиксация обобщенных и удельных показателей полезности.
  7. Получение средней оценки всей совокупности объектов.
  8. Высчитывание новой стоимости для этой совокупности объектов.
  9. Определение экстремальных показателей, их учет и отсечение.
  10. Определение стоимости на новый объект.

Доходный метод

Доходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.

Применение этого метода сопряжено с очень сложными методика капитализации доходов и дисконтирования. По этой причине он применяется, как правило, для оценивания инвестиционных проектов на таких рынках, как аренда магазинов, офисов, складов, помещений для производства.

Документы для оценки арендной платы за помещение

Чтобы провести оценку арендной платы нежилого помещения, необходимо учитывать такие факторы, как:

  • какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
  • какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
  • развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
  • на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
  • есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т.п.

Для того, чтобы учитывать все эти факторы, нужно иметь их документальное подтверждение. С этой целью, для проведения оценивания необходимо подать следующие документы:

  1. Документы, удостоверяющие личность собственника оцениваемого объекта, если заказчик физическое лицо.
  2. Для юридических лиц — организационно-правовая форма, полное наименование предприятия, ОГРН и дата его присвоения, место нахождения.
  3. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
  1. Документы из бюро технической инвентаризации: технический паспорт, экспликация и поэтажный план.
  2. Справка, в которой есть данные о первоначальной балансовой стоимости объекта недвижимости и его остаточной балансовой стоимости; данные заносятся в справку на дату проведения оценивания.
  3. Свидетельство о праве собственности или другие правоустанавливающие документы на участок земли.
  4. Кадастровый план участка земли.
  5. Справка о наличии или отсутствии обременений.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды, несмотря на отсутствие какой-либо строго установленной формы, тем не менее, должен быть составлен с учетом внесения в него ответов на такие важные вопросы, как:

  1. Какой вид права передается?
  2. На какой срок заключается договор?
  3. Как производится платеж, его условия и период?
  4. Есть ли какие-то ограничения для арендатора при использовании арендуемой недвижимости?
  5. Кто несет обязанность по оплате коммунальных платежей?
  6. При каких условиях, и в каком порядке заключенное соглашение может быть расторгнуто досрочно?
  7. Имеется ли право у арендатора выкупить объект аренды, и при каких условиях?
  8. Предоставляются ли арендные каникулы на время обустройства, будут ли засчитаны какие-то затраты арендатора (стоимость ремонта) в счет арендной платы?

Если есть имущество, которое передается арендатору вместе с помещением, то специалисты настоятельно рекомендуют составлять акт приема-передачи этого имущества, который будет дополнением к составленному договору. Желательно этот акт составлять, одновременно проводя фото-, видеосъемку этого имущества, подробно описывая его состояние, имеющиеся недостатки и т.п. Такой подход позволит избежать осложнений, если арендатор повредит имущество, будет не бережно к нему относиться.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы 2020

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы 2020». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Как правило, заключаемые договора аренды на имущество, находящееся в федеральной собственности, предусматривают, что все расходы по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества, в том числе амортизационные отчисления, несет арендатор по отдельным договорам. То есть определяется только доходная часть арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю.

Отчет № 000 об оценке рыночной величины месячной арендной платы в отношении объекта недвижимости (стр

1. Обоснование набора ценообразующих факторов должно осуществляться по результатам исследования и анализа данного сегмента рынка недвижимости, выполненного в соответствующем разделе Отчета. При исследовании рынка аренды недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

7.1 Выбор последовательности расчета величины арендной платы

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

При проведении оценки аренды объекта применяются следующие стандарты:
— Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения. Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Оценка арендной платы за помещение

Решение вопроса с жильем или помещением под склад, офис, производство не всегда лежит исключительно в плоскости купли-продажи. Если бы это был единственный путь, то многие известные бизнес-проекты никогда не реализовались бы. А для граждан, которые решают вопрос с жильем, проще было бы арендовать дом или квартиру, а не выплачивать грабительские проценты. Почему это выгодно, подробнее уже писалось.

В настоящее время определение рыночных арендных ставок за пользование земельными участками связано с достаточно серьезными практическими и методическими трудностями, которые создают, в частности, неразвитость соответствующего сегмента рынка и его закрытый характер, а также несовершенство имеющегося методического аппарата. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы.

При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте аренды и его улучшениях (при их наличии).
Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости.

Российско украинская взаимопомощь

Величина арендной ставки, определенная для 40 лет и далее (с интервалом в 10 лет) находится приблизительно на одном уровне. ПРИМЕР 1: Рыночная стоимость земельного участка, определенная в рамках сравнительного подхода, составляет 10 000 руб., срок сдачи в аренду 49 лет, ставка доходности 10% годовых.

Читать еще:  Как безопасно сдать квартиру в аренду

Проверив законность принятых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене как основанные на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы 2020

Поскольку исследование и оценка вышеуказанных доказательств и установление на основе этого обстоятельств дела имеют существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело — передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области ( п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 июня 2015 г. N Ф09-2891/15 по делу N А60-37672/2014 (ключевые темы: ставки арендной платы — отчет об оценке — Закон об оценочной деятельности — односторонний порядок — уведомление)

В п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы ( ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Определение арендной платы осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении арендной платы за объекты недвижимости обычно используют три основных подхода.

Отчет № 000 об оценке рыночной величины месячной арендной платы в отношении объекта недвижимости (стр

В общем случае, расчет величины ставки арендной платы с применением затратного подхода, предполагает расчет суммы возмещения всех издержек арендодателя на создание и эксплуатацию объекта с учетом дохода на вложенный капитал. Расчет осуществляются исходя из предположения об использовании рассматриваемого объекта недвижимости собственником в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования, в текущих ценах.

7.1 Выбор последовательности расчета величины арендной платы

Расчет величины месячной арендной платы затратным подходом в условиях развитого рынка аренды коммерческой недвижимости будет не корректен. Арендные ставки, определенные на рынке учитывают все факторы, затрагивающие интересы, как арендатора, так и арендодателя. В данном случае, арендная плата, рассчитанная затратным подходом, учитывает интересы только арендодателя.

Трансформационные корректировки на отложенные налоги. Расчет отложенных налогов в консолидированной отчетности. Отложенные налоги в российском учете регулируются ПБУ 18, а в МСФО IAS 12. Согласно этим стандартам, в МСФО использует балансовый метод расчета налогов, в РСБУ используется расчет отложенных налогов на основе ОПУ.

Отчет оценка права аренды земельного участка пример отчета 2020 2020

В разделе ”Налоговая база земельного налога“ содержатся сведения о кадастровой стоимости земель в белорусских рублях для определения налоговой базы земельного налога на 1 января календарного года, за который производится исчисление налога (порядок расчета земельного налога на 2020 год (http://nca.by/rus/analis/kosht/nalog2020/)).

Отчёт 9335 об оценке рыночной стоимости права аренды на земельный участок

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В качестве годового рыночного арендного платежа за земельный участок может быть принята величина годового платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю.

Отчет об определении размера арендной платы 2020

Исходя из двух названных вариантов предоставления в аренду земельных участков может быть предложена соответствующая терминология для определения годовой рыночной арендной платы и годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельными участками.

Все об оценке недвижимости в 2020 году

При недостаточном количестве рыночных данных или их несоответствии решаемой задаче метод экстракции рекомендуется применять как поверочный, для установления граничных максимально и минимально возможных значений KL.

Существенные условия арендного договора Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора? 1. Условия аренды. Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений)

Хотелось бы заметить что ДОУ не является муниципальным образованием, но учреждением, которому имущество может быть передано на праве оперативного управления. При создании муниципальных учреждений собственник муниципального имущества закрепляет это имущество за муниципальными учреждениями на праве оперативного управления.

Оценка стоимости аренды недвижимости — услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области

  1. Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
  2. Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.

Каждому из этих подходов соответствуют свои методики, но оценщик вправе выбирать подходящий алгоритм оценки по собственному усмотрению. Применение этих методик должно быть обосновано объемом доступной рыночной информации.

Примеры отчетов об оценке, выполненные специалистами нашей компании Часть информации из представленных отчетов удалена либо изменена с целью соблюдения конфиденциальности информации, предоставленной нашими клиентами относительно оцениваемых объектов.

Российско украинская взаимопомощь

В интересах землевладельца тщательно контролировать отчёты оценки, поскольку его права будут ущемлены некоторое определённое время или вовсе бессрочно, а это, так или иначе, но будет представлять неудобство. Если стоимость сервитута была определена, по его мнению, неправильно, слишком занижена, в его праве требовать пересмотр компенсации, включая обращение в вышестоящие структуры и суд.

Арендная плата по результатам оценки Действующее законодательство предусматривает необходимость установления общих начал определения арендной платы за землю правительством РФ. Однако, до настоящего времени подобные решения еще не приняты. Однако, в том же докладе отмечено, что в действующем законодательстве отсутствуют легальные определения основополагающих понятий кадастровой оценки, а именно, понятие самой кадастровой оценки, определение ее объекта, а также понятие кадастровой стоимости. Отсутствие таких определений способствует неопределенности, неоднозначности и отсутствию единообразия в деятельности по кадастровой оценке.

Они также показывают, что значения KL, зависящие от различных факторов нормы доходности альтернативных инвестиций, вида функции застройки или использования, возможности увеличения плотности застройки, уровня рисков инвестиционных вложений и т.

Вопрос по арендной плате за землю

Если предположить, что рыночная стоимость права собственности или долгосрочной аренды земельного участка известна, то главной трудностью в этом варианте является обоснование значения коэффициента KL. На практике может быть рассмотрено, как минимум, два способа определения величины коэффициента KL, представленного в выражении 1: При использовании метода рыночной экстракции следует иметь в виду структуру исходных данных.

Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 Суд отметил, что к договору аренды земельных участков государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу ЗК РФ (п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость госрегулирования размера арендной платы), применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на п. 5.3 договора, согласно которому изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Суд первой инстанции счел, что истец не доказал заключение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы. Он также отметил, что истец не пытался добиться в судебном порядке изменений условий договора. В свою очередь, апелляция отметила, что действия арендодателя по направлению уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы за 6 дней до истечения шестимесячного срока с даты составления отчета об оценке, являются злоупотреблением правом со стороны истца и самостоятельным основанием для отказа в иске. Суд округа согласился с выводами нижестоящих инстанций.

ВС не согласился с выводами о злоупотреблении правом

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Арбитражному суду, в частности, нужно будет исследовать обстоятельства для определения размера арендной платы за указанный в иске период, а также проверить довод ответчика о нарушении законодательства об оценочной деятельности при изготовлении отчета об оценке от 20 декабря 2016 г.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector