5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Заключение договора аренды квартиры между физическими лицами

Как правильно заключить договор аренды квартиры: образец оформления

Процесс аренды и сдачи помещения несет определенные риски для обеих сторон, вступающих в сделку.

Чтобы минимизировать объем возможных неприятных последствий, участникам соглашения целесообразно заключить договор аренды.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

О том, как правильно подать объявление о сдаче квартиры в аренду, а также как составить расписку о получении средств с нанимателей, вы можете узнать из наших статей.

Основания

Как заключить договор аренды квартиры? Чем пространнее договор и больше количество пунктов, в которых описаны возможные нестандартные ситуации и форма ответственности виновных, тем проще добиваться справедливого возмещения убытков пострадавшей стороне.

Поэтому при составлении договора следует не только указывать адрес сдаваемого помещения, размер площади, переходящей во временное пользование, сроки аренды, оплаты и сумму ежемесячного взноса, но и прочие пункты.

Среди них целесообразно указать:

    обязанности наемщика и сдающего по поддержке технического и санитарного состояния арендованного помещения (уборка, мелкий/капитальный/косметический/незапланированный сантехнический ремонт);

ответственность нанимателя/арендатора за порчу техники, инженерных линий в помещении;

ответственность сдающего жилую площадь за качество предоставляемых коммунальных услуг (в границах возможного);

ответственность наемщика за своевременность выплат по коммунальным счетам;

  • размер залога и условия его возвращения (напр. сумма будет засчитана как выплата за последний месяц проживания или возвращена в день выезда нанимателя из помещения). При этом сумма залога не может превышать размера ежемесячной выплаты.
  • С кем заключается договор аренды жилого помещения? Договор подписывается между владельцем жилого помещения и нанимателем. Такое помещение допустимо сдавать в аренду юридическим и физическим лицам.

    О том, для чего нужно отличать договор аренды квартиры от договора найма жилого помещения, вам расскажет юрист в этом видео:

    Алгоритм действий

    Как правильно заключить договор аренды квартиры? При заключении договора требуется соблюсти правила оформления:

    1. Убедиться, что нанимаемое помещение имеет достойное техническое состояние, а соседи не станут источником неприятностей.
    2. Участникам договора проверить у другой стороны наличие документов, подтверждающих ее правомочность для участия в подобной сделке.
    3. Заранее обговорить пункты договора.
    4. Написать договор от руки или заполнив форму.
    5. Убедиться, что в документе четко оговорены:
    • сроки действия документа, дата вступления соглашения в силу;
    • ответственность сторон за нарушение прописанных условий;
    • причины для одностороннего расторжения договоренности;
    • адреса регистрации, контактные данные сторон, участвующих в составлении документа;
    • личные росписи сторон и дата составления договора.

    Как правильно оформить договор аренды квартиры?

    Необходимые документы

    Какие документы нужны для заключения договора аренды жилья?

    Где заключить договор аренды жилого помещения? В любом удобном месте, составив текст договора от руки или набрав на машинке, компьютере.

    При желании подстраховаться, документ можно составить у нотариуса или юриста – специалист поможет составить более детальный договор, подскажет, какие пункты, возможно, следует добавить.

    Заверять документ не обязательно. Юридической силы это бумаге не добавит.

    На какой срок заключается договор аренды? Договоры аренды классифицируют на краткосрочные и долгосрочные: до года и до пяти лет соответственно.

    По умолчанию длительность действия договора считается пятилетней, если в нем отсутствует пункт о длительности действия соглашения. Договор потребует расходов при привлечении к его составлению нотариуса или юриста.

    Налоговые выплаты сдающий жилье обязан делать независимо от юридического статуса лица, получившего временные права на пользование жильем.

    Узнайте, в каких случаях вам потребуется составление дополнительного соглашения к договору аренды, из нашей статьи.

    Особенности

    Помимо договора об аренде целесообразно составить опись имущества, в котором перечислить состояние сантехники помещения, проводки, техники и предоставляемой в распоряжение мебели. Такой документ должен быть подписан нанимателем и наемщиком.

    Подробнее о необходимости составления акта приема-передачи к основному договору аренды читайте на нашем сайте.

    Сдавая жилье в долгосрочную аренду, владелец жилья должен иметь в виду, что наниматель вправе рассчитывать на продление договора по окончании действия первого. Отказать владелец вправе лишь в случае, когда не намерен в ближайший год вновь сдавать жилплощадь.

    Одностороннее расторжение долгосрочного договора владельцем жилплощади из-за неуплаты съемщиком коммунальных платежей, возможно в случае, если выплаты не поступали на протяжении 6 месяцев.

    При краткосрочном договоре расторгнуть соглашение можно, если имеется аналогичная задолженность за 2 месяца.

    Подробнее об условиях и основаниях расторжения договора аренды квартиры читайте также на нашем сайте.

    Составление договора аренды не займет много времени.

    Зато наличие этого документа значительно дисциплинирует участников соглашения и страхует каждую из сторон от различных неприятных сюрпризов.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    7 правил для заключения договора аренды квартиры между физическими лицами в 2019 году

    Если вы достаточно уверены в своей юридической грамотности и решили самостоятельно сдать или снять квартиру без услуг посредников, то к заключению договора необходимо подойти максимально серьезно.

    Как заключаются договора аренды и найма

    Согласно Гражданскому Кодексу РФ:

    • Договор аренды заключается если недвижимость сдается юридическому лицу (гл. 34).
    • Договор найма следует заключать если жилая площадь сдается физическому лицу (гл. 35).

    Заключение договора найма между физическими лицами помогает дисциплинировать как нанимателей, так и наймодателей.

    Во избежание конфликтных ситуаций, взаимных претензий и недопонимания требуется предусмотреть в договоре все возможные нюансы и способы их решения.

    Преимущества договора аренды и найма

    Многие собственники недвижимости предпочитают проводить сделки по сдаче жилья в найм без составления документа. Как показывает практика, подобный подход несёт в себе ряд опасностей и рисков. Чтобы обезопасить себя от возможных неблагоприятных последствий, следует составить договор аренды

    Письменный документ, в котором регламентируются взаимоотношения между сторонами, имеет несколько существенных преимуществ:

    • Отсутствие дополнительных затрат. Владелец жилья не несёт никаких расходов, включая оплату коммунальных услуг, телефонной связи и т.д. Единственный нюанс — в документе следует указать обязанность арендатора своевременно производить оплату.
    • Минимальный риск ввязаться в аферу. Заключая договор, пользователь может быть уверен в том, что его квартира будет находиться под присмотром. Исключены ситуации, когда вместо арендатора в квартире проживает десяток лиц среднеазиатской наружности.
    • В случае порчи имущества собственник гарантированно получит компенсацию.

    1. Участники соглашения — это наймодатель и наниматель

    Наймодатель – собственник недвижимости или лицо, являющееся законным представителем владельца жилплощади.

    Наниматель – физическое лицо, приобретает имущество наймодателя во временное пользование за вознаграждение.

    Договора найма заключается на основании правоустанавливающих документов:

    1. договор купли-продажи;
    2. приватизации или дарения недвижимости;
    3. свидетельство о получении наследства.

    Законный представитель собственника действует на основании доверенности от владельца недвижимости с разрешением на заключение договора найма (обязательно наличие правоустанавливающих документов собственника).

    2. Классификация договора найма по сроку действия

    В Гражданском кодексе РФ договора найма различаются по сроку, на который заключен договор.

    1. Долгосрочныйдоговор — это тот, срок действия которого не превышает 5 лет (но не менее 1 год).
    2. Краткосрочный договор — это договор, при котором период найма жилья не превышает 11 месяцев.

    В долгосрочном договоре есть ряд моментов, невыгодных для наймодателей.

    Так, по истечении срока действия долгосрочного договора найма собственник недвижимости обязан:

    • Либо пролонгировать договор с тем же нанимателем (разумеется, если тот изъявил таковое желание).
    • Либо уведомить нанимателя об отказе в пролонгации договора и в течение ближайших 12 месяцев не сдавать жилье внаем (ст. 684 ГК РФ).

    При не соблюдении этих условий наниматель может потребовать в суде признания договора с новым нанимателем недействительным или возмещения убытков.

    Следует помнить, что в случае отсутствия пункта о сроках действия договора, он автоматически попадает в разряд долгосрочных.

    В ситуации, когда срок действия договора превышает 12 месяцев, документ составляется в письменной форме, проходит обязательную государственную регистрацию. Если между сторонами запланирована последующая передача права собственности на жилплощадь в пользу арендатора, соглашение между ними оформляется в виде договора купли-продажи с указанием условий.

    3. Основные разделы договора

    Чтобы обе стороны могли себя максимально обезопасить, необходимо тщательно и детально прописать в договоре следующие условия:

    • Преамбула. Должна отображать информацию о предмете заключаемого договора – объект недвижимости, который сдается внаем (адрес, правоустанавливающие документы, срок найма, количество будущих жильцов).
    • Стороны. Указываются паспортные данные обеих сторон (ф. и. о., серия паспорта, кем и когда выдан, прописка).
    • Права и обязанности сторон. Для наймодателя фиксируется допустимая периодичность проверки состояния жилья, снятие показаний счетчиков. Для арендатора расписываются правила проживания и оплаты.
    • Размер платежа и порядок расчетов. Необходимо не только указать размер платы за проживание, но и определить сторону, которая будет оплачивать коммунальные платежи.
    • Ответственность сторон. Детально прописать штрафные санкции в случае нарушения любого из пунктов заключенного договора.
    • Акт описи имущества. Оформление этого приложения поможет избежать неприятных ситуаций, связанных с порчей имущества.
    Читать еще:  Как перевести землю из аренды в собственность

    Согласно требованиям ГК РФ, структура договора предусматривает включение в текст таких данных:

    • информация касательно технических характеристик жилья, индивидуальных факторов;
    • отсылки на действительные законодательные нормы, указание количества составленных экземпляров соглашения;
    • дата составления документа, личные подписи сторон.

    Эксперты выделяют ряд оснований, которые целесообразно указать в соглашении для предотвращения возможных проблем в будущем:

    • конкретный перечень обязательств нанимателя по поддержке нормального технического и санитарного состояния жилища;
    • ответственность нанимателя за порчу бытовой техники, инженерных коммуникаций в помещении;
    • ответственность наймодателя за качество предоставляемых коммунальных услуг (в пределах разумного), обязанность устранять поломки, возникающие в процессе эксплуатации жилья за свой счёт;
    • размер залога, если таковой имеется, условия его возврата. Зачастую залог засчитывается как плата за последний месяц, однако в некоторых ситуациях он может быть возвращен в момент выезда нанимателя. Сумма залоговых обязательств не должна быть больше размера ежемесячной арендной платы.

    Следует помнить, что типовой образец договора найма — это лишь шаблон, который необходимо дополнить под конкретные требования участников соглашения.

    У нас на сайте есть также подробная статья о том, чем грозит временная прописка собственнику.

    4. Порядок и основания расторжения договора

    Внесения изменений в условия договора предусмотрены в типовом образце, однако, есть ряд моментов, которые прописаны в ГК РФ и обязательны к исполнению.

    В случае продажи наймодателем арендуемой недвижимости другому собственнику (или если собственник скончался) все обязанности наймодателя возлагаются на нового собственника жилья.

    Более того, действующие условия договора найма могут быть пересмотрены новым владельцем недвижимости только в двустороннем порядке.

    Владелец жилья имеет право расторгнуть договор найма в следующих случаях:

    1. В случае несоблюдения нанимателем сроков оплаты: наличие задолженности за 6 месяцев (долгосрочный найм) или неуплата за 2 месяца (краткосрочный договор).
    2. Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае нанесения вреда имуществу или жилью.
    3. Когда жилая площадь используется не по назначению либо же систематически нарушаются правила общежития наймодатель также может обратиться в суд, предварительно предупредив нанимателя.

    Досрочное прекращение действия договора по требованию нанимателя возможно при предварительном уведомлении наймодателя (90 дней).

    В случае ухудшения состояния жилой площади, а именно непригодности для дальнейшего проживания, каждая из сторон вправе расторгнуть договор в судебном порядке.

    5. Страховой депозит

    В законодательстве такого термина, как «страховой депозит» нет, правильнее использовать понятие залога (п.1 ст. 329 ГК РФ).

    При отсутствии повреждений имущества, залог возвращается нанимателю под расписку.

    Основанием для невозврата страхового депозита является акт приема-передачи с перечислением ущерба, нанесенного собственнику жилья нанимателя.

    6. Как минимизировать риски наймодателя

    Для защиты своих интересов собственнику жилья стоит задать себе ряд вопросов «Что делать, если…»:

    • арендатор не соблюдает сроки оплаты;
    • от соседей или участкового регулярно поступают жалобы на квартиранта;
    • арендатор съедет раньше срока;
    • потребуется досрочное освобождение жилья;
    • наниматель использует жилплощадь не по назначению;
    • помимо арендатора, в квартире проживает еще несколько человек или домашние животные;
    • обнаружатся неоплаченные счета за телефон на крупную сумму;
    • квартирант испортил имущество.

    Ответы на эти вопросы необходимо учесть при заключении договора.

    Договор найма квартиры: что проверить у хозяина

    Чтобы не остаться с вещами на улице

    Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

    Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

    Чем отличается наем от аренды

    В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

    Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

    Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

    Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

    К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

    Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.

    Что может пойти не так

    Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:

    Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

    Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

    При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

    Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

    Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

    Какие документы проверять у наймодателя

    До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.

    Сначала читать, потом подписывать

    Если у квартиры один собственник

    Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

    Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

    Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

    Важно

    C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

    Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРП .

    Читать еще:  Кто такой арендодатель квартиры

    С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН . Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН .

    Если у квартиры несколько собственников

    Число собственников можно узнать из графы «Объект права».

    Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

    Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

    Если квартира в ипотеке

    Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.

    Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

    Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

    Если квартира принадлежит супругам

    Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.

    Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор

    Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

    1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
    2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
    3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

    Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

    Если договор подписывает представитель

    Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

    Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

    И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

    Если вы никому не доверяете

    Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРП ) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

    Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

    Больше нет бумажных свидетельств

    Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРП объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестра недвижимости ( ЕГРП ).

    С 1 января 2017 года право собственности подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРП .Так что если вы решили снять квартиру, купленную в конце июля 2016 года, без выписки из ЕГРП не обойтись.

    В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.

    Аренда: как составить договор найма

    Вы нашли идеальную квартиру или идеального арендодателя, собрали и проверили все документы, теперь осталось главное: подписать договор с собственником. Рассказываем, что такое договор найма, при чём тут аренда, обязательно ли подписывать бумаги, какие договоры нужно регистрировать, что учесть, чтобы защитить интересы обеих сторон.

    Что такое договор найма квартиры

    Это документ, который будет регулировать все взаимоотношения между собственником недвижимости и квартирантами.

    Договор найма имеет юридическую силу: если что-то пойдёт не так, каждая из сторон имеет право указать на нарушение и обратиться в суд. На практике до суда доходит редко, но документ может стать неплохим сдерживающим факторов, например, если собственник решит внезапно поднять арендную плату или жилец устроит потоп в квартире и откажется возмещать ущерб.

    Договор найма фиксирует все договорённости, права и обязанности в письменном виде. Это официально.

    Аренда или наём?

    Если вы снимаете жильё, то вам нужен договор найма квартиры. Он заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая. Эти договоры регулируются разными законами, поэтому внимательно смотрите, какой именно документ вы подписываете: если речь идёт о найме, а в «шапке» договора написано «аренда», для вас он не будет иметь юридической силы. Вам нужен договор найма жилого помещения между физическими лицами.

    Обычно выражения, типа «наём квартиры», «мы сдаём квартиру в наём» не используются. Все говорят просто «аренда» и прекрасно понимают друг друга. Но об этой юридической тонкости важно помнить при заключении и подписании договора.

    А договор точно нужен?

    Договор найма квартиры защищает обе стороны, и именно им регулируется разрешение всех споров и конфликтов.

    Вас должно насторожить, если собственник предлагает всё обсудить устно. Без договора вам будет сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к снимаемой квартире, это развязывает руки её владельцу. Доказать, на каких условиях, за сколько и на какой срок вы сняли жильё без договора практически невозможно. Если хозяин решит внезапно поднять ежемесячную плату или потребует освободить квартиру через два дня, вы не сможете ничего сделать.

    Как составить договор найма

    Документ можно составить самостоятельно — в интернете много образцов, просто доработайте один из них «под себя». Нотариального заверения это не требует. Если вашу сделку сопровождает риелтор, он подскажет, как оформить договор найма или даст стандартный.

    На Яндекс.Недвижимости есть образцы документов для сделок с жилой недвижимостью, составленные юристами. В том числе договор найма. Он учитывает интересы обеих сторон.

    Читать еще:  Досрочное расторжение договора аренды

    Если документ подготовил собственник жилья, внимательно прочитайте его. Перед тем, как заключить договор найма, попросите объяснить все непонятные моменты, если они есть. Мы рассказывали, что имеет и что не имеет права делать собственник, если он сдал квартиру. Посмотрите, чтобы договор найма ничего не нарушал.

    Срок действия договора

    Заключить договор можно на любой срок.

    По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется. Но с точки зрения закона, это такой же официальный документ.

    Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать. Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысячи рублей — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами.

    Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией договора хозяевам, как правило, выгодно в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не смогут никак контролировать происходящее в квартире. В этом случае регистрация договора даёт дополнительные гарантии. Квартирантов, конечно, регистрация договора тоже защищает дополнительно: ведь в нём прописывают срок найма — можно не волноваться, что хозяин попросит съехать через год.

    Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года. При этом, если за три месяца до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание расторгнуть договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды), то договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на такой же срок. Однако есть риск, что собственник просто попросит жильца съехать через год (даже если на этапе подписания договора говорил, что намерен сдавать квартиру «на 4–5 лет»).

    Бывает и так, что собственник просит «освободить» квартиру до истечения срока найма или квартирант решает переехать досрочно. В первом случае жилец имеет полное право обратиться в суд, но практика показывает, что почти никто не хочет тратить на это силы и время. Во втором случае хозяин, как правило, просто не возвращает страховой депозит — если это условие прописано в договоре.

    Что должно быть указано в договоре

    Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

    • Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
    • Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
    • точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
    • права и обязанности сторон;
    • срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь. Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора наниматель отдаёт деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет рассчитываться за них;
    • условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
    • условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели. Или хозяин вместо оговоренного одного визита в месяц приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры, было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Это грозит собственнику длительными разбирательствами;
    • штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
    • количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено, что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
    • описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.

    Скачать типовой договор найма жилого помещения можно по ссылке.

    Что ещё нужно приложить к договору

    К договору обязательно нужно приложить опись имущества, чтобы собственник не потребовал при расторжении договора у арендатора лишнего и, напротив, чтобы арендатор не прихватил ничего с собой. Описать имущество можно и в акте приёма-передачи квартиры.

    Когда будете описывать вещи, которые есть в квартире, не ограничивайтесь абстрактными формулировками вроде «состояние хорошее» или «состояние удовлетворительное». Указывайте всё максимально подробно — от производителя до детального описания трещин или росчерков от фломастера.

    К договору также должна прилагаться платёжная ведомость. Это бумага, в которой собственник и арендатор будут вести учёт арендной платы. Лист бумаги нужно разделить на четыре колонки: в первой — название месяца, во второй — сумма платежа, в двух оставшихся — подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег. Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой. Если расчёт происходит по безналу и это официальный платёж (например, за квартиру платит организация), его назначение будет прописано и может считаться подтверждением платежа в случае спорных ситуаций. Если деньги на карту переводит частное лицо, то лучше всё-таки встретиться с собственником для отметки в ведомости.

    Обязательно пропишите в договоре невозможность кого-либо, за исключением наймодателя (в том числе других собственников квартиры, если они есть), влиять на ваше с ним соглашение. Вы заключаете договор с конкретным человеком, и он отвечает за соблюдение всех его условий.

    Заключение

    В России жильцы и хозяева квартир редко выясняют отношения в суде. Как правило, всё решается на личных переговорах или заканчивается драматическим разрывом отношений, не всегда кристально чистым с точки зрения закона. Поэтому чем лучше и подробнее будут прописаны и обговорены права и обязанности сторон, тем меньше претензий возникнет в дальнейшем. Если обе стороны стремятся оформить всё грамотно и соблюсти процедуры, то это хороший знак: значит, люди ответственно подходят к найму жилья и хотят каждый со своей стороны минимизировать возможные риски и проблемы.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector