0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Заключение изменение и расторжение договора аренды

Изменение и расторжение договора аренды

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК РФ).

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п.2 ст.617 ГК РФ).

В случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. Пользование и содержание арендованного имущества);
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. Пользование и содержание арендованного имущества).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ (см. Общие положения об изменении и расторжении договора).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (см. Предоставление и возврат имущества);
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (см. Предоставление и возврат имущества);
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (см. Пользование и содержание арендованного имущества);
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ (см. Общие положения об изменении и расторжении договора) (ст.620 ГК РФ).

В случае неисполнения арендодателем обязанности предупредить арендатора при заключении договора о всех правах третьих лиц на передаваемое в аренду имущество арендатор имеет право требовать расторжения договора (ст. 613 ГК РФ) (см. Третьи лица).

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п.1 ст.618 ГК РФ) (о правах субарендатора в этом случае см. Субаренда).

Глава II. Порядок заключения, изменения, прекращения и расторжения договоров аренды

Глава II
Порядок заключения, изменения, прекращения и расторжения договоров аренды

1. Договоры аренды земельных участков заключаются на основании актов о выделении (предоставлении) земельных участков, принятых исполнительными органами местного самоуправления города Кузнецка в установленном законом порядке.

1.1. Основным документом, регламентирующим отношения между Арендодателем и Арендатором, является договор аренды земельного участка. Договор заключается в письменной форме независимо от срока его действия.

1.2. В договоре аренды должны быть предусмотрены предмет договора, срок аренды, цель использования земельного участка, размер арендной платы, сроки ее внесения, права и обязанности Арендодателя и Арендатора, ответственность сторон, порядок рассмотрения споров, изменения условий договора аренды и другие условия.

2. Договоры аренды заключаются:

2.1. По результатам проведения конкурсов (аукционов);

2.2. Без проведения конкурсов (аукционов) в установленных законодательством Российской Федерации случаях.

3. Порядок приобретения права аренды на земельные участки определяется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

4. Подписание договора аренды осуществляется в течение 14 дней с момента издания акта о выделении (предоставлении) земельного участка в аренду, если иные сроки не установлены законодательством Российской Федерации.

4.1. Для оформления проекта договора аренды Арендодателю предъявляются следующие документы, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации:

4.1.1. Физическими лицами:

— акт о выделении (предоставлении) земельного участка;

— если договор заключен по результатам конкурса (аукциона) — протокол результатов конкурса (аукциона);

— если физическое лицо является собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке — выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении объекта недвижимости, расположенного на передаваемом земельном участке. Физическое лицо предоставляет выписку, полученную в срок не более месяца до момента обращения к Арендодателю.

4.1.2. Юридическими лицами:

— документ, удостоверяющий полномочия представителя и его Паспорт;

— нотариально заверенная копия устава организации,

— свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

— свидетельство о постановке на налоговый учет;

— акт о выделении (предоставлении) земельного участка;

— если договор заключен по результатам конкурса (аукциона) — протокол результатов конкурса (аукциона);

— если юридическое лицо является собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке — выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении объекта недвижимости, расположенного на передаваемом земельном участке. Юридическое лицо предоставляет выписку, полученную в срок не более месяца до момента обращения к Арендодателю.

5. К договору аренды земельного участка в качестве неотъемлемой его части прилагаются:

— кадастровая карта (план) земельного участка, предоставляемого в аренду;

— расчет арендной платы;

— акт приема-передачи земельного участка.

6. Договоры аренды заключаются на срок, указанный в акте о выделении (предоставлении) земельного участка, при учете следующих общих принципов их установления:

6.1. Договор аренды земельного участка с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями, являющимися собственностью Арендатора, заключается на срок до 49 лет.

Читать еще:  Как проверить арендодателя квартиры

6.2. Договоры аренды на земельные участки, предоставляемые под индивидуальное жилищное строительство, заключаются на срок до 10 лет.

6.3. Договоры аренды на земельные участки, предоставляемые под строительство нежилых зданий, строений, сооружений, а также предоставляемые под многоэтажное жилищное строительство, заключаются на срок до 5 лет.

6.4. Договоры аренды на земельные участки, предоставляемые для целей, не связанных со строительством, заключаются на срок до 5 лет.

6.5. В случае передачи в аренду муниципальных зданий, строений, сооружений, срок договора аренды земельного участка, на котором располагаются указанные здания, строения, сооружения, устанавливается на срок аренды указанного недвижимого имущества.

7. Изменение условий договора аренды допускается по соглашению Сторон, за исключением одностороннего изменения размера арендной платы.

7.1. По истечении срока договора аренды Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, если иное не предусмотрено договором аренды.

7.2. Если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

7.3. В случае смерти Арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Правопреемник производит переоформление договора аренды на свое имя и регистрирует его в установленном порядке.

8. Досрочное расторжение договора аренды производится по взаимному соглашению сторон, вследствие одностороннего отказа от договора аренды, либо на основании решения суда.

9. Основанием для прекращения действия договора аренды земельного участка являются:

9.1. Истечение срока аренды;

9.2. Смерть Арендатора и отсутствие наследников, желающих воспользоваться преимущественным правом заключения договора аренды;

9.3. Прекращение деятельности юридического лица при условии отсутствия правопреемства.

Общий порядок заключения, изменения, расторжения договора аренды

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т. е. реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из презумпции того, что договор заключен законным арендодателем (собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным).

Закон предусматривает также некоторые особенности распоряжения имуществом, закрепленным на вещном праве за государственными и муниципальными юридическими лицами. Так, государственное или муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать в аренду движимое имущество самостоятельно, а недвижимость — только с согласия собственника в лице уполномоченного органа исполнительной власти (ст. 295 ГК). Казенное предприятие, наделенное имуществом на праве оперативного управления, может выступать в качестве арендодателя только с согласия собственника (ст. 297 ГК). Бюджетные учреждения по общему правилу не вправе сдавать в аренду закрепленное за ними имущество. Арендодателем такого имущества может выступать только полномочный государственный орган. Но если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять деятельность, приносящую доходы, то оно вправе выступать арендодателем в отношении имущества, приобретенного за счет этих доходов (ст. 298 ГК).

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.

Объект аренды. В аренду могут быть переданы материальные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи). Непотребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое имущество. Поэтому из числа возможных объектов аренды исключается имущество, которое по своей сути не может не потребляться в процессе использования его в гражданском обороте (например, денежные средства). В аренду также не передаются имущественные права.

Законодатель вправе определить виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК). Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, например согласно ст. 666 ГК предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды — не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Срок аренды. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Так, согласно ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса) ; максимальный срок аренды участков лесного фонда — 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК).

По общему правилу срок аренды не является существенным условием договора. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В то же время для отдельных видов договора аренды срок — существенное условие. Следовательно, несогласование его сторонами влечет признание договора незаключенным (ст. 432 ГК). В частности, срок является существенным условием договора аренды участка лесного фонда (ст. 33 Лесного кодекса).

Читать еще:  Как взять землю в аренду в городе

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Каждая из сторон возобновленного таким образом договора вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (ст. 610 ГК). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК) и к аренде транспортных средств (ст. 632 и 642 ГК).

Форма и государственная регистрация договора аренды. Договоры аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат — ст. 626 ГК, аренда транспортных средств — ст. 633 и 643 ГК, аренда зданий или сооружений — ст. 651 ГК, аренда предприятий — ст. 658 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). «Иное» предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК, из которых следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом (ст. 165 ГК). Такие последствия предусмотрены законодателем, в частности, для договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий (ст. 651 и 658 ГК). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (ст. 165 ГК).

Общие основания прекращения договора аренды. Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.

Расторжение договора аренды. На арендные отношения распространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако на практике требование о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.

В ст. 619 и 620 ГК регламентируется досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к аренде и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпывающим. Стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, стороны вправе предусмотреть, что заключенный ими договор аренды здания может быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке, если арендатор в период аренды приобретет в собственность аналогичное здание.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК) в случаях, когда арендатор: а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает имущество; в) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не производит капитального ремонта имущества, когда это является его обязанностью.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 620 ГК) в случаях, когда:

  • а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • в) арендодатель не производит капитального ремонта имущества (если это является обязанностью арендодателя) ;
  • г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В отличие от арендодателя арендатор до предъявления иска о расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Однако он должен направить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке. Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения арендатором ответа в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК). Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК) или возвращен (ст. 135 ГПК).

Право арендатора на возобновление договора. Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право имеется только перед потенциальными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право арендатора не может быть реализовано.

Преимущественное право реализуется при наличии следующих условий. Во-первых, если возможность его использования не исключена законом или первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Указанные способы защиты могут быть использованы арендатором в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

Читать еще:  Как правильно оформить договор аренды

13. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Статьи 310, 425, 450, 450.1, 451, 452, 453, 619, 620 ГК РФ

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы нормами гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Договор также может быть изменен или расторгнут:

— по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Подробнее об изменении договора по соглашению сторон см. п. 13.1 настоящих Рекомендаций;

— в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ. Подробнее об изменении договора в судебном порядке см. п. 13.2 настоящих Рекомендаций;

— в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Подробнее об одностороннем изменении договора и отказе от него см. п. 13.3 настоящих Рекомендаций.

13.1. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Статья 450 ГК РФ

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Соглашение об изменении платы по договору аренды здания (сооружения) должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку такое требование установлено п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме соответствующего договора. Подробнее об изменении договора аренды здания, сооружения по соглашению сторон см. п. 13.1 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

Пример формулировки условия:

«Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, что они оформлены в виде единого соглашения, заключенного в письменной форме».

Стороны могут предусмотреть в договоре или соглашении следующие условия:

— о праве требовать возврата исполненного при расторжении;

— о моменте изменения или расторжения договора.

13.1.1. Право требовать возврата исполненного в случае расторжения договора аренды по соглашению сторон

По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения. Однако, если одна из сторон приняла исполнение, но свое обязательство не исполнила или предоставила неравноценное исполнение, другая сторона может требовать возврата исполненного в качестве неосновательного обогащения (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Исключения составляют случаи, когда иное предусмотрено законом или договором либо вытекает из существа обязательства. Указанное положение действует с 1 июня 2015 г.

Ранее Пленум ВАС РФ в п. 4 Постановления N 35 также разъяснял, что если стороны не урегулировали последствия расторжения договора, то п. 4 ст. 453 ГК РФ подлежит применению лишь в следующих случаях:

— встречные имущественные предоставления по договору к моменту его расторжения осуществлены надлежащим образом;

— при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны.

Во всех остальных случаях, когда эквивалентность встречных предоставлений нарушена вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязанностей, сторона, передавшая имущество, вправе требовать его возврата в той мере, в какой нарушена согласованная эквивалентность (п. 5 Постановления N 35).

В силу специфики арендных правоотношений только арендодатель может вернуть исполненное, а именно возвратить полученный аванс. Исполнение, которое получает арендатор (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование), фактически вернуть нельзя. Возврат арендованного имущества не является возвратом исполнения и регулируется самостоятельными нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 622 ГК РФ). Подробнее о порядке возврата арендованного имущества см. п. 4.2 настоящих Рекомендаций.

Таким образом, при расторжении договора арендатор не вправе требовать возврата арендной платы, внесенной за период, когда он пользовался объектом аренды, поскольку имущественные предоставления каждой из сторон будут эквивалентны. Однако, если на момент расторжения договора арендатор внес арендную плату за будущий период, он вправе требовать ее возврата при условии, что иное не предусмотрено соглашением сторон.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды или в соглашении о его расторжении условие о том, что арендодатель обязан вернуть арендатору сумму аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом до расторжения договора.

Пример формулировки условия:

«В случае расторжения договора арендодатель обязан вернуть арендатору сумму уплаченного аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом».

Чтобы избежать споров о том, когда именно арендодатель должен вернуть аванс арендатору, сторонам рекомендуется предусмотреть сроки возврата исполненного по договору.

Пример формулировки условия соглашения о расторжении:

«Арендодатель обязуется в течение ________ дней после заключения настоящего соглашения вернуть арендатору сумму ранее полученного аванса в размере _______________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей».

В силу диспозитивности п. 4 ст. 453 ГК РФ сторонам не запрещается исключить обязанность одной из них вернуть исполненное по договору. Например, можно предусмотреть условие о том, что при расторжении договора не возвращается авансовый платеж (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2010 по делу N А11-1665/2009).

Пример формулировки условия:

«В случае изменения или расторжения договора сумма авансового платежа не подлежит возврату арендатору».

13.1.2. Момент изменения и расторжения договора аренды по соглашению сторон

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его расторжении стороны могут установить, что договор считается измененным или расторгнутым не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в нем даты.

Пример формулировки условия:

«Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)».

Если момент изменения и расторжения договора не согласован

В этом случае обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector