3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купля продажа доли в квартире порядок оформления

Покупка доли в квартире

Собственная доля в квартире – это простой и дешевый способ перестать платить аренду за жилье, а также получить постоянную прописку. Для многих людей, не имеющих собственного угла – это единственный способ стать владельцем своего жилья с минимальными затратами. Однако приобретение доли связано с многочисленными особенностями, проблемами и даже рисками.

Виды долевой собственности

Долевая собственность бывает разной и напрямую влияет на то, как будет осуществляться ее покупка-продажа. Разделяют общую и выделенную долевую собственность.

Общая собственность

Квартира, которая находится в общей собственности принадлежит сразу всем лицам, которые имеют на нее право собственности. Однако доли каждого из владельцев не выделены. Как следствие, продать такую долю человек не сможет (сначала придется выделить).

Общая совместная собственность

Это специальный режим права собственности для супругов. Если квартира была приобретена в браке, то оба супруга имеют на нее одинаковые права, вне зависимости от того, указаны ли они как владельцы или нет.

Выделенные доли

Именно такие доли можно купить и продать. Выделенная доля – это чаще всего отдельное помещение или несколько помещений в квартире. Самый очевидный и простой пример – коммунальные квартиры. У них множество собственников, однако у каждой семьи есть своя комната/комнаты, которые отделены от остальных. Это и есть выделенная доля. Ее можно купить и продать, однако нужно учитывать возможные подводные камни и, что самое главное, преимущественное право на выкуп доли, актуальное для остальных совладельцев квартиры.

Подводные камни

В отличие от обычной покупки целой квартиры, приобретение доли – это достаточно сложная и рискованная процедура. Ниже представлены основные потенциальные подводные камни и будущие проблемы, которые необходимо учитывать.

Преимущественное право на выкуп доли

Самая основная проблема – это преимущественное право совладельцев. Прежде чем продавать квартиру постороннему человеку (не совладельцу), даже если это родственник, необходимо предложить купить ее на тех же условиях остальным собственникам квартиры. Для этого необходимо:

  1. Составить предложение, условия которого будут идентичны условиям сделки, согласованным с потенциальным покупателем.
  2. Каждому совладельцу выдать такое предложение лично в руки, под роспись.
  3. Если хоть кто-то согласится на сделку, продавать долю придется именно этому лицу, а не тому покупателю, с которым ранее были достигнуты договоренности.

Если кто-то из собственников не хочет принимать такое «коммерческое предложение» или не желает подписываться, аналогичный документ можно направить заказным письмом. Этот же вариант актуален в том случае, если совладелец фактически не проживает в этой квартире, но его адрес известен.

Совладельцы могут написать отказ от покупки доли в квартире, что несколько ускорит процедуру купли-продажи. Однако, даже если они этого не сделают, на обдумывание предложения отводится ровно 1 месяц. После этого долю можно продавать стороннему покупателю

Когда преимущественное право не актуально

При определенных условиях преимущественное право не применяется:

  • Доля в квартире передается новому владельцу на безвозмездной основе.
  • Сразу несколько совладельцев согласились приобрести эту долю. В такой ситуации условия сделки могут поменяться и тот, кто предложит лучший вариант и получит эту долю.
  • Если доля продается на торгах (аукционе), преимущественное право также не применяется.

Обход преимущественного права

Если очень нужно, есть два варианта обхода преимущественного права, однако следует отметить, что любой из них не сложно оспорить и признать сделку незаконной:

  • Дарение. Продавец квартиры якобы безвозмездно передает покупателю долю, а тот, в свою очередь, также безвозмездно передает некую сумму денег. Такая сделка может быть с легкостью признана незаконной, ведь присутствуют все признаки купли-продажи.
  • Заем. Покупатель якобы передает деньги продавцу в долг, а тот, в качестве обеспечения, предлагает свою долю. После этого «заемщик» не платит долг вовремя, и покупатель забирает себе его долю. Это тоже не сложно оспорить.

Несовершеннолетние лица – владельцы доли

Вторая проблема – прописанные в доле несовершеннолетние лица или, что еще хуже, дети-владельцы доли. Без разрешения органов опеки их невозможно выселить. Также невозможно совершить сделку без этого разрешения, если дети являются владельцами доли. Как следствие, помимо того, что нужно разбираться с преимущественным правом (а это важно в первую очередь именно для покупателя), так еще придется постоянно контролировать вопрос с выдачей разрешения.

Согласие супруга/супруги

Доля в квартире может принадлежать на праве совместной собственности супружеской паре. О подобной ситуации уже было рассказано выше, но там подразумевалось все жилье в целом, а здесь – именно доля. Впрочем, с точки зрения купли-продажи разницы нет никакой.

Если продавец женат или замужем, то от него/нее необходимо потребовать согласие супруга/супруги на продажу этой доли. В противном случае вторая половинка через суд сможет признать сделку незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Перепланировка и долги по коммунальным платежам

Перепланировка – это значительная проблема при покупке квартиры. Если она неузаконенная, разумеется. Покупателю, если он не проверил этот момент, придется либо все возвращать в обратное состояние (тем самым, вполне возможно, уничтожая неплохой ремонт) или же узаконивать. Впрочем, последнее далеко не всегда возможно.

А вот долги по коммунальным платежам – это уже проблема продавца. Покупатель, разумеется, столкнется с некоторыми неудобствами, особенно если в его доле не будет света, газа или воды. Однако он может потребовать от управляющей компании, на основании того факта, что у доли теперь новый владелец, вернуть все коммунальные услуги и начать отсчет с нуля.

Долги же управляющая компания обязана взыскивать с предыдущего владельца. Разумеется, в этом никто не заинтересован и может быть множество проволочек, угроз и других проблем, однако в такой ситуации необходимо сразу же подавать на управляющую компанию в суд. Практика доказывает, что почти всегда решение принимается в пользу нового собственника.

Обременения на долю в квартире

Чаще всего обременение накладывается на всю квартиру в целом, а не на отдельную долю, однако это тоже возможно. Необходимо очень внимательно проверять информацию в выписке из ЕГРН, которую обязан предоставить покупателю продавец.

Рекомендуется запросить максимально свежую выписку. Это платная услуга (350 рублей), однако без нее есть серьезная вероятность того, что сделка сорвется в последний момент, или у покупателя возникнут серьезные проблемы.

Если один из совладельцев квартиры против

Если один из совладельцев квартиры (собственник другой доли) против продажи рассматриваемой доли, он может всеми доступными ему способами затягивать процедуру купли-продажи: не подписывать уведомление о продаже, не соглашаться подписать отказ от преимущественного права и так далее.

Однако это максимум способно замедлить процедуру, отложив ее на 1 месяц. Наложить прямо запрет такой совладелец не может, как и помешать продаже (разве что сам купит эту долю).

Доля далеко не всегда является комнатой

Значительная часть покупателей считает, что 1 доля – это одна комната, но на практике так бывает далеко не всегда. Нередко, исходя из размера доли, покупателю будет принадлежать, в лучшем случае, несколько квадратных метров. Например, территория, на которой находится диван. В результате покупатель будет иметь право жить в комнате, однако фактически реализовать его сможет с огромным трудом (очень сложно жить в одной комнате с абсолютно посторонними людьми).

Прежде чем заключать сделку, следует убедиться, что доля предполагает действительно отдельную комнату. С другой стороны, если цель – получить постоянную прописку и фактически человек не собирается жить в это комнате/квартире, то можно приобрести даже 1/1000 часть квартиры.

Порядок оформления купли-продажи доли в квартире у родственников

Процедура покупки-продажи доли в квартире, если не брать во внимание преимущественное право совладельцев на ее выкуп, ничем не отличается от стандартной покупки жилья.

В чем разница покупки доли у родственников и остальных людей

Ни в чем. Ранее действовало правило, что при сделках между близкими родственниками не требуется участие нотариуса. Теперь же заверять договор купли-продажи не требуется ни при каких условиях (разве что стороны согласятся на это добровольно). Таким образом, нет никакой разницы между тем, приобретается жилье у, например, родителей или же у абсолютно посторонних личностей.

Пошаговая инструкция

  1. Найти подходящую долю.
  2. Обсудить с продавцом условия сделки.
  3. Осмотреть квартиру. Можно составить опись имущества или акт осмотра, если это актуально.
  4. Проконтролировать, что продавец составил «коммерческое предложение» для остальных совладельцев и ознакомил их с ним.
  5. Если это возможно – получить отказ от преимущественного права от всех совладельцев. Если хотя бы один не даст такой документ, можно даже не пытаться просить его от остальных жильцов, это не будет иметь никакого смысла.
  6. Составить договор купли-продажи.
  7. Оформить право собственности на квартиру.
  8. Подписать акт приема-передачи жилья.
  9. Передать продавцу деньги за долю и получить от него расписку об этом.

Документы

От покупателя нужен только паспорт, однако он должен запросить от продавца следующий перечень документов для проверки жилья:

  • Паспорт продавца. Нужен для того, чтобы проверить – действительно ли данный человек является владельцем этой доли.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности и показывает обременения, если они вообще есть.
  • Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, завещание и так далее – любой документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности. Это важно для того, чтобы получить представление о возможных проблемах.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ продавец может получить в паспортном столе. Он указывает на то, кто именно прописан в рассматриваемой доле квартиры. Тут важно обращать внимание на несовершеннолетних собственников или жильцов.
  • Справка из управляющей компании. В этом документе можно посмотреть долги за коммунальные услуги, если они есть.
  • Техпаспорт. С техпаспортом нужно сверять реально существующую планировку.
  • Разрешение от органов опеки. Актуально в том случае, если одним из собственников доли является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие от супруга/супруги. Этот документ должен быть нотариально заверенным, но требовать его от продавца следует только в том случае, если последний женат/замужем.
Читать еще:  Налог с продажи квартиры доставшейся по наследству

Расходы

Покупатель несет только два вида расходов:

  • Непосредственная оплата доли в квартире (зависит от договоренностей между сторонами).
  • Государственная пошлина за регистрацию права собственности (2000 рублей за каждого нового владельца).

В некоторых случаях продавец может настаивать на том, чтобы разделить остальные расходы, типа оплаты услуг агентства недвижимости, оценочной компании и так далее, поровну. Соглашаться на это или нет покупатель решает сам.

Сроки

Учитывая возможные проблемы со сроком ожидания реализации преимущественного права совладельцем квартиры, вся процедура может растянуться примерно на 2-4 месяца. Значительная часть этого времени – переговоры сторон и ожидание документов. Покупатель может повлиять на это лишь косвенно, регулярно «дергая» продавца и тем самым заставляя его действовать активнее.

Уведомление о покупке доли в квартире (образец)

Данный документ составляется в свободной форме и обязан включать в себя следующую информацию:

  • Кто продает и какую именно долю.
  • Условия сделки.
  • Дата и подпись.

Примерный образец будет выглядеть так:

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Этот документ составляют (а чаще – просто заполняют и подписывают) совладельцы квартиры если они действительно не планируют покупать эту долю. Как и в предыдущем случае, форма – свободная, информации – минимум: кто и от чего отказывается, дата и подпись. Единственный нюанс – такой документ нужно заверять нотариально. Как следствие, лучше пусть нотариус его и составляет.

Учитывая тот факт, что значительная часть совладельцев не согласна тратить свое время на посещение нотариальной конторы, такие отказы не пользуются особой популярностью. К тому же, услуга платная: порядка 1-2 тысяч рублей. Несмотря на то, что платить якобы должен совладелец, фактически такие расходы обычно берет на себя продавец.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как купить долю в квартире

Статья 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) устанавливает, по каким правилам осуществляется покупка доли в квартире. Закон предусматривает преимущественное право дольщиков на получение отчуждаемой доли в случае, если один из собственников квартиры планирует продать её третьим лицам.

Закон устанавливает право «первого выкупа» для всех других собственников жилья. Только в случае их отказа возможна продажа доли третьим лицам. Эти ограничения не относятся к дарению собственником своей доли.

По закону человек имеет право подарить свою долю имущества, не согласовывая это действие ни с кем из других собственников. Если одна из сторон прибегает к «фиктивному дарению», которое влечет за собой сокрытие факта оплаты, то иные дольщики вправе подать исковое заявление в суд с просьбой признать эту сделку недействительной. В такой ситуации приобретатель доли рисует потерять её вместе с выплаченными деньгами. Некоторые собственники практикуют дарение ¼ или ½ доли. После этого новый собственник получает право на приобретения оставшейся части имущества уже на правах совладельца жилья. Ст.421 ГК РФ в этом случае способствует продавцу, который имеет право выбрать себе из иных собственников покупателя по своему усмотрению.

Процедура оформления договора купли-продажи доли в квартире

Договор о покупке доли квартиры у родственников заключается только в письменной форме. В этом документе указываются сведения, идентифицирующие объект сделки, порядок ее проведения и участников.

При его составлении следует отражать:

  • данные сторон сделки и обязательно всех иных лиц, проживающих на данной жилплощади с указанием доли в собственности, их место регистрации и адрес фактического проживания, если они не проживают в этой квартире;
  • права сторон получать в процессе совершения сделки доступ ко всем документам, проверять законность и иные обстоятельства юридического характера;
  • время заключения соглашения и его место (с учетом даты вступления сделки в законную силу);
  • время оплаты (с учетом порядка передачи денежных средств и полную сумму сделки);
  • порядок и дату уведомления всех собственников о продаже;
  • всех лиц, которые проживают в квартире или имеют право там постоянно проживать;
  • список прилагаемых к договору документов, позволяющих убедиться о законности продажи доли и ее приобретения действующим собственником;
  • подписи сторон договора на каждой из его страниц, если он не сшит нотариусом.

Главное — правильно составить договор и перечислить там все необходимые условия, после чего можно перейти к регистрации прав на недвижимость. Этим процессом занимается отделение Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. Соглашение между родственниками по продаже доли недвижимого имущества должно быть нотариально удостоверено.

Процесс оформления договора и регистрация перехода прав собственности

Регистрация возможна после правильного заключения договора. Для регистрирующего органа не имеет значения факт передачи денег одной стороны другой. Сделав совместное заявление в отделение Росреестра путем подачи договора купли-продажи доли, стороны подтверждают, что согласны с условиями сделки.

Подать документ для регистрации в Росреестре или Центре государственных услуг (МФЦ) можно в любом регионе РФ по единому регламенту и в одни сроки. Регистрация после этого проводится максимум в течение 10 рабочих дней.

Покупка доли в квартире у родственника с последующей регистрацией происходит в несколько этапов:

Этап 1. Уведомление всех совладельцев квартиры

Сделать это можно лично или по почте. При несогласии дольщика с продажей жилья или нежеланием выкупа предлагаемой доли, он может отдать продавцу письменный отказ. Отказ от покупки не будет основанием для прекращения процедуры регистрации права собственности на нового владельца, но при определенных условиях такую сделку можно обжаловать.

Этап 2. Сбор и изучение документов на квартиру

Эти документы должны подтверждать законность приобретении долевой собственности. Обязательно должна присутствовать выписка из реестра недвижимости, а также информация из муниципальных служб о зарегистрированных в помещении лицах.

Этап 3. Составление совместного договора купли-продажи доли

Договор должен соответствовать требованиям ГК РФ. При этом должны соблюдаться права дольщиков помещения. Если на этом этапе будут отсутствовать какие-либо нужные документы, то это может свидетельствовать об обмане или сокрытия важной информации. Договор должен быть подтвержден нотариально.

Этап 4. Составление совместного договора задатка

Этот договор составляется в случае необходимости произвести предоплату перед началом регистрации.

Этап 5. Обращение в Росреестр вместе с собственником

Вместо совместного обращения, собственнику может быть передана нотариально заверенная доверенность на совершение юридически значимых действий.

Этап 6. Получение свидетельства о праве собственности на долю в квартире

Это документ выдается в сроки, предусмотренные ГК РФ.

Этап 7. Определение порядка пользования жилым помещением

Данная процедура проводится в рамках дополнительного соглашения между оставшимися дольщиками. При помощи такого документа могут разграничиваться все обстоятельства совместного проживания.

Этап 8. Передача окончательных средств и жилой площади

Это происходит при помощи заключения акта приема-передачи.

Документы

Для покупки доли в однокомнатной квартире необходимо собрать пакет предусмотренных законом документов:

  • документы, удостоверяющие личности сторон, и паспортные данные дольщиков, прописанных в помещении лиц и других заинтересованных в исходе сделки граждан;
  • договор купли-продажи;
  • документ о выделении долей или ранее заключенный договор купли-продажи с предыдущим собственником;
  • документы о приватизации недвижимости;
  • свидетельство о рождении детей, проживающих в квартире граждан;
  • свидетельство о заключении брака;
  • согласие второго супруга при наличии совместной собственности;
  • заключение БТИ, техпаспорт, выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги;
  • ранее выданное Росреестром свидетельство о регистрации;
  • документы о внесении задатка;
  • иные документы, подтверждающие выделение доли.

Законодательные нормы

Сделки с продажей доли в квартире осуществляются на основании норм гражданского, налогового, жилищного права и иных норм федерального законодательства.

К ним относятся:

Плюсы заключения сделки

Заключение рассматриваемого соглашения позволяет собственнику увеличить свою часть в праве собственности. Если квартира принадлежит двум гражданам, каждому из которых принадлежит ½ доля имущества, второй гражданин становится собственником всего объекта. Продавцу выгодно продать часть квартиры, т.к. продажа целого объекта недвижимости бывает достаточно проблематичной. Это актуальнее всего для столицы и областных городов.

Достаточно часто преимущественное право при купле-продаже комнаты используется в коммунальных квартирах после письменного уведомления соседей по квартире. Они заинтересованы в увеличении жилплощади и соглашаются на совершение такой сделки.

Риски при заключении сделки

Посторонние покупатели, которым была продана недвижимость без уведомления других владельцев, рискуют судебным разбирательством о признании сделки недействительной. Поэтому приобретение жилья в виде его части третьими лицами не пользуется популярностью.

При соблюдении всех установленных законом правил продажи доли жилья, опасаться негативных последствий не стоит. Подтверждающие документы об уведомлении совладельцев общего имущества о продажи доли можно запросить у продавца. В данном случае покупателю должны быть предоставлены письменные отказы всех совладельцев.

Покупателю следует быть готовым к тому, что на него будут распространяться нормы о долевой собственности. Поэтому после приобретения доли он сможет распоряжаться и пользоваться общим имуществом только с согласия других сособственников.

Читать еще:  Покупка квартиры по договору цессии

Выделить долю и пользоваться ей единолично в общей квартире не всегда возможно. Доля может существовать только на бумаге.

Если между всеми собственниками жилья не достигнуто согласия по порядку пользования общим имуществом, предполагается, что их права будут равными.

Легче всего доля выделяется при наличии изолированных комнат в одной квартире с отдельным входом. В этом случае совладельцы смогут быстрее прийти к общему согласию.

Новый собственник регистрируется после покупки своей доли в ФМС на общих основаниях. Согласия совладельцев в этом случае не требуется. Оно понадобится только при желании прописать другого супруга и детей. Лучшим решением будет приобретение доли и раздел её между членами семьи покупателя, которые будут потом жить в этой части квартиры.

Для продавца своей доли в квартире существует риск длительной продажи по вине других собственников. Формально они дадут свое согласие на приобретение, но сознательно будут тянуть время, не давая покупать её чужим людям. Продавец должен будет просто подготовить и послать извещение по закону, а по истечение тридцатидневного срока можно без сомнений продавать свою долю.

В вопросах продажи доли в совместной собственности помогут разобраться юристы нашей компании. С их помощью сделка купли-продажи доли квартиры пройдет быстро и без нарушений норм законодательства.

Покупка доли в квартире

Покупка доли в квартире может стать оптимальным решением, когда нужна недвижимость, а возможности приобрести изолированную квартиру нет. Часть стоит дешевле, чем изолированная квартира или даже комната. Владелец имеет право прописываться сам, и прописывать членов своей семьи на своей доле. Поэтому покупка долевой собственности поможет решить вопрос с регистрацией.

Виды собственности

Общей собственность является любое имущество, которым владеют несколько хозяев. Если доли каждого не определены, то такая собственность считается совместной. Например, квартира, купленная в браке — это совместная собственность супругов.

Если определены доли в праве каждого из участников, то такая собственность является общей долевой.

Доля может быть выделенной в натуре и невыделенной. Пример выделенной — комната в коммунальной квартире. В этом случае за каждым собственником закреплена его часть в виде комнаты, а общие службы принадлежат совладельцам на правах общей долевой собственности.

Если в ней указано владение частью в виде дроби, например, ¼, то это означает, что имеет место быть долевая собственность с невыделенной долей в натуре. Если указана конкретное помещение, это означает, что доля выделена. Вид права указывается в соответствующей графе.

На эти моменты обязательно нужно обращать внимание перед покупкой. Если в дальнейшем недвижимость потребуется продать, то доле будет проигрывать в цене выделенной комнате в коммунальной квартире.

Подводные камни

Покупка доли зачастую кажется заманчивой ввиду низкой стоимости. Здесь нужно учитывать некоторые особенности как общего жилья и нюансы осуществления сделок с ним.

Владение долей в праве и частью квартиры — разные вещи

Многие покупатели думают, что, покупая ½ квартиры, они получают в собственность одну изолированную комнату. На деле это не всегда оказывается так.

Дольщиками может быть определен исторически сложившийся порядок пользования, который может измениться с появлением нового владельца. Не редкость — обращение сособственников в суд с прошением об установлении порядка пользования жилплощадью. Каждый совладелец имеет законное право выделить свою долю. Это можно сделать только в том случае, если есть возможность поделить помещение на равнозначные части с отдельными входами. Поэтому выделение доли в натуре скорее редкость. Это надо понимать, соглашаясь на покупку доли. Порядок пользования и распоряжения общей собственностью прописан в ст.244-252 гл.16 ч.1 ГК РФ.

Отношения с соседями

Этот подводный камень относится к моральному аспекту проживания фактически в коммунальной квартире. Конечно, если жилье нужно только для того, чтобы получить регистрацию, на соседей можно не обращать внимание. А вот проживать с посторонними людьми на одной жилплощади трудно, зачастую приводит к конфликтам.

Права соседей на преимущественную покупку

Из морального аспекта отношений с соседями вытекает и правовой. Покупатель доли должен быть к тому, что сделка не будет быстрой.

По закону другие участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки доли совладельца (ст.250 ГК РФ). Это означает, что прежде чем подписать договор купли-продажи, хозяин недвижимости обязан уведомить соседей о продаже. Это можно сделать несколькими способами:

  1. Отправить письменное уведомление по почте.
  2. Обратиться к нотариусу, чтобы он разослал письма.
  3. Поговорить с соседями и получить от них письменные отказы от покупки.

Один из дольщиков против продажи

Частая ситуация, один из собственников игнорирует уведомление. Такое бывает, когда кто-то из соседей хочет помешать продаже, при этом сам не имеет возможности выкупить долю по заявленной цене. Отказ соседа от права преимущественной покупки не является обязательным условием для продажи. Если совладелец в течение 30 дней с момента получения письма не изъявит намерения выкупить часть соседа, то сделка состоится. Риск для покупателя в том, что процесс покупки может затянуться.

Долю решили выкупить соседи

Одна из самых неприятных ситуаций для покупателя, который внес задаток — это когда сосед дает положительный ответ на предложение выкупить соседскую долю. То есть он решает использовать свое право преимущественной покупки. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю задаток и продать долю соседу.

Извещение соседей не обязывает к продаже. Владелец может передумать совершать сделку в любой момент. В этом случае купить долю можно в обход прав совладельцев, например, составить договор дарения или займа. Однако, в этом случае есть риск, что дольщики обратятся в суд. Да и не каждый продавец захочет связываться с дарением. Тем более, что нашелся покупатель среди соседей.

Несовершеннолетние собственники

Если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то для отказа от права преимущественной покупки потребуется согласие органов опеки и попечительства (ст. 60 СК РФ, п.2 ст. 37 ГК РФ). Если соседи не согласны идти в органы опеки, то по прошествии 30 дней после получения письменного уведомления можно совершать сделку, если родители или опекуны несовершеннолетнего не выразили желания купить долю.

Если же несовершеннолетним является продавец, то без согласия органов опеки и попечительства не обойтись. Взамен продаваемой доли, ребенка необходимо обеспечить другим жильем, которое не должно уступать по характеристикам. Если у него есть постоянная регистрация в ином месте или еще недвижимость, то деньги от продажи недвижимости кладутся на счет в банке на имя ребенка. Все действия согласовываются с органами опеки (п.2 ст. 37 ГК РФ).

Обременение

Прежде, чем решаться на покупку, необходимо проверить информацию, не находится ли квартира в обременении. Оно распространяется на объект целиком, а значит, затрагивает и покупаемую долю. Для этого необходимо запросить у продавца выписку из ЕГРН.

Коммунальные платежи

Оплату коммунальных платежей в общедолевой собственности регламентирует ст. 249 ГК РФ. Законом не запрещено иметь общий счет для оплаты квитанций и пользоваться одним платежным документом или разделить счета и оплачивать коммунальные услуги соразмерно своей части в квартире.

Перед покупкой необходимо выяснить, как именно приходят и оплачиваются квитанции. Идеальный вариант, когда за долей закреплен свой финансово-лицевой счет. В этом случае необходимо получить от продавца выписку со счета и справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если счет общий и на нем есть долг, то от покупки лучше отказаться, по крайней мере, до момента закрытия долга. После получения права собственности можно создать отдельный счет.

Неузаконенная перепланировка

Необходимо сверить план в техническом паспорте с реальной квартирой. Если есть несоответствия, например неузаконенная перепланировка, то без их устранения невозможно будет определить порядок пользования квартирой в дальнейшем.

Покупка у родственника

Если покупатель уже является совладельцем и хочет увеличить свою часть за счет выкупа доли родственника, то покупку можно совершить без согласия соседей. В данном случае право преимущественной покупки не нарушается.

Если долю продает родственник, но при этом покупатель не является совладельцем, то в этом случае процедура продажи не отличается от таковой с не родственником. Уведомлять соседей придется, чтобы соблюсти их права. Если кто-либо из них изъявит желание выкупить часть имущества, то сделка не состоится.

Договор дарения

Зачастую сделка с родственником заключается посредством договора дарения. Этот вариант предполагает безвозмездную передачу имущества в собственность, поэтому не требует соблюдения права преимущественной покупки.

Договор займа

Еще один вариант избежать необходимости уведомлять соседей — оформить договор займа, при котором доля является предметом залога. После истечения срока возврата денег по договору, право собственности перейдет к кредитору (гл. 42, ст. 807 ГК РФ).

Налогообложение при сделке с родственниками

Если дарение происходит между близкими родственниками, то одариваемый освобождается от уплаты подоходного налога (ст. 217 НК РФ). К числу близких, согласно семейному кодексу, относятся родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки. В других случаях родства есть необходимость платить НДФЛ в размере 13%. Тот, кто купил недвижимость у ближайших родственников, лишается права на получение налогового вычета (ст. 220 НК РФ).

Особенности и порядок оформления сделки

Особенности государственной регистрации общей собственности на недвижимое имущество регламентирует ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Сделки по продаже долей в общей собственности удостоверяются нотариально.

Пакет документов для регистрации договора купли-продажи

Основной договор составляется и подписывается в нотариальной конторе. К этой процедуре необходимо подготовить ряд документов:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • выписку из ЕГРН на объект;
  • документ, на основании которого у продавца возникло право собственности;
  • технический и кадастровый паспорт жилого помещения;
  • подтверждение того, что сособственники были предупреждены о продаже;
  • отказы от права преимущественной покупки других дольщиков;
  • справка обо всех зарегистрированных в квартире жильцах;
  • нотариальное согласие супруга на продажу, если доля была куплена в браке;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.
Читать еще:  Порядок продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

В договоре прописывается цена и порядок расчетов. Необходимо заранее определиться, кто несет нотариальные расходы.

Документы на регистрацию в Росреестре сдает нотариус в электронном или бумажном виде. По желанию можно сделать это самостоятельно. Однако, с февраля 2019 года услуга входит в стоимость оформления нотариальной сделки (ст.1 ФЗ 338).

Расходы покупателя

Помимо расходов на приобретение, покупатель оплачивает госпошлину за переход права в размере 2000 рублей. Нотариальные расходы, связанные с уведомлением соседей, составлением отказов, ведением сделки обычно несет продавец. Бывает, что расходы делятся пополам по согласованию с покупателем.

Уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Уведомление должно содержать:

  • ФИО и адрес собственника, которому предлагается совершить покупку.
  • ФИО, адрес продавца, телефон;
  • адрес квартиры;
  • размер части, которой владеет продавец;
  • предложение о покупке с указанием цены и формы расчетов;
  • адрес для ответа;
  • дату.

Подтверждением уведомления могут быть:

  • свидетельство нотариуса о направлении извещения сособственнику;
  • выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Отсчет 30 дней, необходимых для принятия решения сособственниками, начинается со дня доставки письма.

Отказ от права преимущественной покупки

Если все сособственники подпишут заявление об отказе от права преимущественной покупки, то продажу можно осуществить раньше, не дожидаясь 30 дней (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Распространенная практика — приглашение нотариуса в общую квартиру для составления заявлений об отказе.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Продажа доли в квартире: порядок оформления, особенности и документы

Как известно, со своей квартирой мы вольны делать всё, что законом не запрещено. Если собственность долевая, то распоряжаются таким имуществом владельцы всех долей сообща. Если продать квартиру вы можете без каких-либо условий и обязательств, с продажей доли в квартире дела обстоят несколько иначе. Далее мы рассмотрим правила и порядок переоформления доли недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Разные нюансы

Долю в квартире правильнее называть долей в праве собственности на квартиру, т.к. вы владеете не определённой частью квартиры, выраженной в квадратных метрах, а правом распоряжения, пропорциональным вашей доле. А значит, и продаёте только какую-то часть прав на квартиру.

При продаже доли в соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса, владельцы других долей имеют преимущественное право её купить. То есть, если вы намерены свою долю продать за определённую цену, сначала предложите другим содольщикам выкупить её по этой же цене. При этом, предложение о выкупе должно быть оформлено письменно, содержать цену доли и условия, на которых она продаётся. Текст предложения примерно должен быть такой:

Такое предложение посылайте заказным письмом вашим содольщикам, с уведомлением о вручении. Если в течение месяца они не ответят, можете долю продавать, но по цене, которая не ниже той, что была указана в предложении. А после всего можете выслать и уведомление о совершенной сделке.

Алгоритм продажи

Продажа доли происходит в два несложных этапа:

  • подготовка документов на продажу (узнайте в этой статье, каков стандартный список документов для продажи квартиры);
  • регистрация сделки в регистрационной палате.

Вместе с тем следует учесть:

  • если в квартире прописан ваш ребёнок, нужно заручиться разрешением органов опеки;
  • если доля приобретена в браке, необходимо согласие вашей половины;
  • если в квартире проведена самовольная перепланировка, нужно обновить технический паспорт квартиры;
  • чтобы показать «чистоту» доли, а иногда и покупатели этого требуют, необходима выписка из ЕГРП.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры поможет вам в том случае, если вы собираетесь приобрести не только комнату, а всю недвижимость целиком.

Оформление наследства после смерти — щепетильный вопрос. Вокруг него обычно ходят много раздоров. Читайте далее…

Необходимые документы

В регистрационную палату для продажи доли или комнаты вы должны предъявить:

  • основной договор купли-продажи квартиры (количество экземпляров – по количеству сторон договора и один для регистрационной палаты);
  • свидетельство о праве собственности на долю;
  • технический паспорт квартиры (если он обновлён);
  • разрешение органов опеки (если в квартире прописан ваш ребёнок);
  • согласие супруга на продажу.

В связи с изменениями законодательства о государственной регистрации, квитанция об оплате госпошлины предъявляется по инициативе плательщика, т.е. госпошлину вы оплатили, а квитанцию можете не предоставлять.

Образец договора

Мы, ниже подписавшиеся:
Баранова Екатерина Романовна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Козлова Надежда Ивановна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Продавец обязуются передать, а Покупатель обязуется принять в собственность: (точный адрес и общие характеристики квартиры, размер доли).
  2. Все реквизиты правоустанавливающего документа Продавца.
  3. Стоимость доли и способ оплаты.
  4. Описать, в каком состоянии квартира, кто в ней зарегистрирован.
  5. Обязательство Продавца передать долю квартиры Покупателю считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта.
  6. Гарантия Продавца, что доля не заложена, не арестована.
  7. Содержание ст. 170, 179, 181, 209, 288-290, 292, 423, 424, 452, 460, 476, 477, 551, 556-558 ГК РФ сторонами изучено.
  8. Кто несёт расходы по регистрации сделки.
  9. Количество экземпляров договора.

Скачать образец вы можете от сюда. К договору обязательно прикладывается передаточный акт.

Нюансы договора

Если доля продаётся с мебелью, опишите её и опись приложите к договору купли-продажи.

Укажите реальную цену доли, иначе покупатель может расплатиться с вами заниженной суммой, или если сделка по независящим от вас обстоятельствам будет признана недействительной, вам вернётся указанная в договоре цена.

Правила продажи

После того, как вы предложили выкуп доли содольщикам и оформили все документы, сделка регистрируется.

Регистрирует сделку Регистрационная палата. А вот оформить документы на регистрацию и получить готовые можно также в многофункциональном центре, если в вашем городе или районе таковой есть. Предварительно документы можно подать и в электронном виде на сайте Росреестра. В этом случае, как только вас уведомят по электронной почте, что документы в работе, вы лично должны предоставить оригиналы в срок, который необходим для регистрации, а это – 10 рабочих дней.

После подачи документов вы получите расписку с указанием срока получения готовых документов.

Если вы затрудняетесь самостоятельно проделать все этапы, то вам будет интересна тема продажи квартиры через риэлтора, об этом речь идёт в данной статье.

Кому и сколько платить налогов

Продажа доли или комнаты в квартире, будь то приватизированная или частная, предполагает извлечение дохода от сделки, т.е. продавец обязан заплатить подоходный налог с продажи квартиры в размере 13%. Статьёй 220 Налогового кодекса установлен имущественный вычет в размере миллиона рублей от продажи имущества, если продавец им владел менее трёх лет. Это означает, что если вы владели долей более трёх лет, налог вы не платите, а если менее, то налог нужно рассчитать. Рассчитывается он так:

Миллион умножаете на вашу долю и вычитаете её стоимость, указанную в договоре. Если сумма положительная, то от уплаты налога вы освобождены, а если отрицательная, то вы обязаны уплатить 13% этой получившейся суммы. Например: вы продали 1/3 доли квартиры за 400 тысяч рублей. 1000000*1/3-400000= -66666,7 (вы уплатите 13% от 66666,7, а это 8666,67 рублей).

Купля-продажа родственнику

От уплаты налога на доход, полученный в результате сделки купли-продажи, не освобождается никто. И не важно, кто является покупателем – близкий родственник или посторонний человек.

Один из нюансов продажи доли или половины жилья сыну или дочери: если вы намерены подарить долю в квартире своему ребёнку, который состоит в браке, эта доля будет считаться совместно нажитым имуществом, т.к. сделка возмездная, и, соответственно, при разделе имущества, доля поделится между мужем и женой. В этом случае долю лучше подарить.

Если вы, продав долю родственнику, намереваетесь жить в этой квартире, даже если имеется устная договорённость с покупателем, знайте – если отношения изменятся, или родственник продаст долю, или передарит другому лицу, жить там вы не имеете права! В этом случае оптимальным будет решение долю завещать, либо заключить договор ренты. Узнайте в этой статье какой налог при продаже квартиры по завещанию.


Как видите – ничего сложного!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector