0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купля продажа квартиры между родственниками налоговый вычет

Налоговый вычет за покупку квартиры у родственников — когда можно получить

Здравствуйте. Покупая квартиру у родственников, в большинстве случаев вычет не получить. Все зависит от степень родства между продавцом и покупателем и когда они произвели сделку. Поэтому ниже я разберу два основных варианта. Степень родства не играет роли при покупке квартиры не через договор купли-продажи — ссылка в конец статьи.

П. 5 ст. 208 НК РФ — налоговый вычет нельзя вернуть при покупке недвижимости у взаимозависимого лица. К взаимозависимым лицам относятся определенные родственники и работодатель. Список родственников зависит от того когда была куплена квартира — до или после 2012 года. Потому что в 2012 году Федеральный закон от 18.07.2011 N 227-ФЗ добавил в Налоговый Кодекс целый раздел о взаимозависимых лицах при сделках.

Напоминаю — налоговый вычет не имеет срока давности. Его можно получить хоть через 10 лет после покупки квартиры. Это указано в Письме Минфина от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28141. При чем вычет «не сгорает» даже когда квартиру уже продали.

Квартира куплена у родственника после 2012 года

В данной ситуации список взаимозависимых родственников, при покупке у которых нельзя получить вычет, написаны в пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ — это « супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный ». Покупая недвижимость у остальных родственников, право на вычет не теряется.

В некоторых случаях родители супруга тоже считаются взаимозависимыми лицами

Сначала важно знать такой момент — если квартира куплена в браке, супруги имеют право распределить вычет в любой пропорции по договоренности — пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ. По умолчанию вычет распределен 50 на 50. Но супруги могут сделать, например, 60 на 40 или 72 на 28. Вплоть до 100% одному супругу и 0% второму.

Причем распределить весь вычет можно на первого супруга, даже когда второй супруг: 1) не работает или в декрете, т.е. не выплачивает НДФЛ — Письмо Минфина от 29 марта 2017 г. N 03-04-05/18320; 2) работает неофициально, т.е. его с зарплаты/дохода не удерживается НДФЛ; 3) ранее уже получал вычет за другую недвижимость, т.е. уже истратил свое право — Письмо ФНС от 4 апреля 2013 г. № ЕД-3-3/1202@; 4) квартира полностью оформлена на второго супруга — п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ, Письмо Минфина от 18.03.2015 № 03-04-05/14480. Главное, чтобы первый супруг, на которого будет распределен весь вычет, сам ранее не получал его за другую недвижимость.

Теперь разберем реальную ситуацию: Супруги купили квартиру у матери жены. Ее оформили в собственность только на жену (ЭТО ВАЖНО). Получается, что жена не имеет право получить вычет, потому что купила квартиру у взаимозависимого родственника — матери (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Супруги узнали, что они могут весь вычет распределить на мужа, хоть квартира и оформлена только на жену — п. 2 ст. 34 СК РФ и Письмо Минфина от 20.04.2015 № 03-04-05/22254. Муж имеет право получить вычет, ведь он и теща не являются взаимозависимыми лицами.

Супруги подали соответствующее заявление о распределении вычета, но им было отказано — Решение ФНС №СА-4-9/1753@ от 04.02.2019. Налоговая инспекция посчитала, что муж не имеет право получить вычет за жену, потому что он не является стороной сделки. И нет необходимости устанавливать экономическую обоснованность на основании п. 1 ст. 105.1 НК, потому что сделка совершена между взаимозависимыми лицами (матерью и дочерью). Они признаны таковыми в силу закона, а именно на основании пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Данное мнение еще указано в Определении Верховного Суда от 3 июня 2015 г. N 38-КГ15-3. Поэтому в вышеуказанной ситуации муж может получить вычет только за «половину» квартиры.

Квартира куплена до 2012 года

До указной даты список родственников, которые являлись взаимозависимыми людьми, определялись в пп. 3 п. 1 ст.20 НК РФ — это « лица, которые состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого ». По семейному законодательству определен только список близких родственников — это супруги, дети, родители, браться и сестры, бабушки и дедушки (ст. 14 СК РФ). Но в Семейном Кодексе нет четкого определения лиц «в отношениях родства или свойства». Поэтому налоговая инспекция дополнительно опиралась на ст. 11 Общероссийского классификатора информации о населении. ОК 018-95, который утратил силу в 2014 году. Это указано в Письме Минфина РФ от 31.01.2012 N 03-04-08/9-12 и Письме ФНС от 19.04.2012 N ЕД-4-3/6609@.

Поэтому к взаимозависимым лица относились ВСЕ близкие и дальние родственники, родственники супруга, даже родственники одного супруга по отношению к родственникам второго супруга. В общем нельзя получить вычет, если квартира была куплена до 2012 года у любого из родственников. Можно только при покупке у постороннего человека, знакомого, друга и т.п.

Вычет при покупке квартиры у родственника в новостройке

Все вышеуказанное относится к покупке квартиры по договору купли-продажи, т.е. во вторичном жилье. Не имеет значение степень родства между продавцом и покупателем когда квартира куплена в строящемся доме, например, по переуступке прав по ДДУ или предварительному договору — Письмо ФНС от 02.11.2012 N ЕД-3-3/3991@. Или по соглашению о перемене лиц в обязательстве по договору о привлечении денежных средств граждан в строительство жилья — Письмо Минфина России от 07.03.2013 N 03-04-05/4-194.

Если хотите, чтобы за вас все посчитали и оформили

Тогда вам за услугой к компании ВернитеНалог.ру. Специалисты разберутся какие вычеты вам положены, все сами посчитают, подготовят документы и подадут их в налоговую инспекцию. Вся процедура займет менее 24 часа. Эти услуги входят в пакет «Стандарт». Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 руб.

Иногда в ходе камерной проверки налоговая инспекция может ошибиться в размере вычета. У специалистов ВернитеНалог.ру есть опыт в этих ситуациях и помогут их решить. Эти услуги входят в пакет «Премиум». В этот пакет входят услуги пакета «Стандарт» + специалисты контролируют ход камеральной проверки и в случае необходимости вмешиваемся в неё. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 руб.

Другие мои статьи по теме:

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья у родственников

В соответствии с п.5 ст.220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет при покупке квартиры/дома/земли не применяется в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. К взаимозависимым лицам относится и определенный круг родственников физического лица.

Перечень родственников, которые считаются взаимозависимыми, и при покупке жилья у которых нельзя использовать налоговый вычет, был изменен с 1 января 2012 года после изменений ст.220 Налогового кодекса РФ. В результате список взаимозависимых родственников был сужен, что стало благоприятным фактором для налогоплательщиков. Важно отметить, что изменения действуют только на сделки, заключенные с 1 января 2012 года. Сделки по покупке недвижимости, совершенные до 2012 года, регулируются старыми нормами.

Рассмотрим особенности получения имущественного вычета при сделках, заключенных до и после 2012 года.

Имущественный вычет при покупке жилья у родственников после 2012 года

Для всех сделок, заключенных с 1 января 2012 года, взаимозависимые лица определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.

В пункте 2 ст.105.1 список взаимозависимых родственников конкретизирован. Ими признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014). При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет.

Читать еще:  Можно ли вернуть товар купленный со скидкой

Пример: В 2019 году Иванов И.И. купил квартиру у своего дедушки. Так как дедушка не относится к числу взаимозависимых лиц по ст.105.1 НК РФ, Иванов И.И. сможет получить налоговый вычет за покупку квартиры.

Пример: В 2019 году Петров П.П. купил квартиру у своей матери и хотел получить налоговый вычет по этой квартире. В вычете Петрову П.П. было правомерно отказано, так как согласно п.2 ст.105.1 мать и сын являются взаимозависимыми лицами, и при сделках купли-продажи между ними вычет предоставлен быть не может.

Пример: Васильева В.В. купила квартиру у брата мужа. Так как брат мужа не включен в список взаимозависимых лиц в ст.105.1 НК РФ, Васильева В.В. может получить имущественный налоговый вычет при покупке этой квартиры.

Приведенный выше перечень родственников является исчерпывающим, однако согласно п.7 ст.105.1 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 данной статьи. То есть, формально, данный пункт позволяет налоговой обращаться в суд для установления взаимозависимости при покупке жилья у иных родственников. Однако на практике мы ни разу не встречали ситуации, когда налоговая служба занималась бы этим.

Имущественный вычет при покупке жилья у родственников до 2012 года

До 1 января 2012 года действовала редакция ст.220 НК РФ, согласно которой взаимозависимость физических лиц определялась в соответствии со статьей 20 НК РФ. В пп.3 п.1 ст.20 НК РФ было определено, что взаимозависимыми признаются, в частности, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Определение понятия близких родственников приведено в статье 14 Семейного кодекса РФ, но при этом понятия отношений родства или свойства в Семейном Кодексе не конкретизированы. В связи с этим список взаимозависимых лиц не был четко определен и налоговые органы при его определении, в дополнение к Налоговому и Семейному Кодексу, опирались на Гражданский Кодекс и «Общероссийский классификатора информации о населении. ОК 018-95» (Письма МинФина РФ от 31.01.2012 N 03-04-08/9-12, от 04.08.2011 N 03-02-08/86, Письмо ФНС России от 19.04.2012 N ЕД-4-3/6609@).

В результате контролирующие органы относили к взаимозависимым лицам практически всех ближних и дальних родственников физического лица: детей, внуков, дедушек, бабушек, прадедушек, прабабушек, племянников, племянниц, дядей, тетей, полнородных и неполнородных братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, супруга, родителей, пасынков, падчериц, отчима, мачеху и других.

В дополнение к своим родственникам в понятие «отношения свойства» контролирующие органы включали также отношения, возникающие между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов.

То есть для сделок, заключённых до 1 января 2012 года, при покупке жилья практически у любого своего родственника или родственника супруга, налоговый вычет предоставлен быть не мог.

Каким образом налоговая обнаружит, что жилье было приобретено у родственников?

Наиболее часто возникающим вопросом у граждан, желающих получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников, является вопрос о том, как налоговая сможет узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве. Однозначных и гарантированных методов обнаружения данного факта у налоговых органов пока нет.

Налоговые инспекторы сопоставляют различные данные (например, фамилии, места прописки), проверяют данные по базам данных органов регистрации актов гражданского состояния, могут также попросить покупателя-налогоплательщика написать письменное подтверждение о том, что он не состоит в родстве с продавцом.

Хотя порой гражданам удается скрыть факт родства от налоговой инспекции и получить вычет, следует отметить, что это не законно, и если впоследствии скрытый факт будет обнаружен, необходимо будет вернуть вычет в полном объеме.

Приобретение жилья у родственников не по договору купли-продажи и имущественный вычет

Пункт 5 ст. 220 НК РФ содержит ограничение на получение налогового вычета при приобретении квартиры/дома у родственников только в отношении сделок купли-продажи. По мнению контролирующих органов при приобретении жилья не по договору купли-продажи, а по другому договору (например, договору уступки права требования), в вычете не может быть отказано. Основание: Письма Минфина России от 21.08.2014 N 03-04-05/41883, от 07.03.2013 N 03-04-05/4-194, от 12.12.2012 N 03-04-05/4-1390, ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-3-3/3991@.

Пример: Отец заключил договор долевого участия в строительстве жилья и внес оплату за квартиру. Позже отец продал квартиру сыну по договору уступки права требований. Передача денежных средств отцу была зафиксирована в расписке. После подписания акта приема-передачи квартиры сын подал документы на вычет в налоговую инспекцию. Несмотря на то, что между отцом и сыном была заключена сделка, налоговый вычет сыну будет предоставлен (так как ограничение на получения вычета при сделках с взаимозависимыми лицами относится только к договорам купли-продажи).

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Нюансы сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками: договор и другие документы

Гораздо проще приобрести квартиру у близкого человека – вероятность обмана снижается почти до нуля. Покупатель знает все подводные камни и историю перехода права собственности без дополнительных бумаг и обращений за помощью к юристам и риелторам. Но не все так просто. Закон устанавливает некоторые ограничения на сделки по отчуждению недвижимости родственникам.

Можно ли продать недвижимое имущество родным?

Ни один закон не запрещает заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками, в том числе и сделки по отчуждению. Однако встает вопрос о том, как же осуществить сделку между родными? Существуют некоторые особенности: трудность с привлечением средств материнского капитала, невозможность совершения налогового вычета и т.д.

Под близкими родственниками, в соответствии со ст. 14 СК РФ, признаются:

  • дети и родители (усыновители);
  • бабушки и дедушки;
  • сестры и братья (в том числе имеющие только одного общего родителя).

К взаимозависимым лицам НК РФ (ст. 105.1) относит:

  • супруги;
  • родители (усыновители);
  • дети (родные и усыновленные);
  • братья и сестры (полнородные и неполнородные);
  • опекун (попечитель) и подопечный.

Родители своим детям

Положения ст. 37 ГК РФ о запрете опекунов и попечителей совершать сделки по отчуждению от имени подопечного со своими родственниками применяются и в отношении связи родителей и несовершеннолетних детей, что закреплено ст. 28 ГК РФ.

В отношении малолетнего (до 14 лет) представителем выступает один из родителей и получается, что ему придется купить квартиру у самого себя.

Если же речь идет о несовершеннолетнем ребенке от 14 лет, то закон не устанавливает подобного ограничения (ст. 26 ГК РФ) и один родитель может продать ребенку квартиру при наличии письменного согласия второго родителя.

Бабушка несовершеннолетнему внуку

Здесь также применяется положение ст. 28 ГК РФ, запрещающее заключение возмездных сделок. Вместе с тем бабушки и дедушки вправе продать квартиру:

  • несовершеннолетним внукам от 14 лет;
  • совершеннолетним.

Свекровь кому-то из близких

Свекровь не является родственником по отношению к невестке, так же как и теща по отношению к зятю, и в данном случае ситуация зависит от способа приобретения квартиры.

Если невестка или зять покупает ее в единоличное пользование (брачным договором установлено, что супруг(а) не будет иметь отношения к этому имуществу), то ограничений не возникнет.

Если же приобретается в единоличное пользование при отсутствии брачного договора или оформляется долевая собственность супруга, то свекровь и теща выступают в качестве родственников одной из сторон, а значит, покупатели не смогут получить налоговый вычет после покупки.

Приобретение у родных: отличия от дарственной и завещания

Ввиду невозможности получить налоговый вычет, продажей в пользу ребенка и сложностей с использованием материнского капитала, родственники стремятся провести иные способы отчуждения имущества. Отчуждение производят по договору дарения: для этой сделки не нужно уплачивать налог, если дарение производится в пользу близкого родственника. Завещание же составляются для того, чтобы дети или внуки получили жилую недвижимость в собственность в будущем.

Порядок сделки

Для того, чтобы ответить на основные вопросы, о том как продать или как купить квартиру у родителей или других близких родственников, существует определенный определенный перечень действий. Алгоритм действий остается таким же, как и при заключении типового ДКП.

  1. Если квартира является совместной собственностью супругов или принадлежит нескольким лицам без выдела доли, то необходимо получить от них согласие на продажу. Если же квартира является долевой собственностью и отчуждается только доля – получить отказ от выкупа доли сособственников.
  2. Собрать необходимые документы.
  3. Получить разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников – несовершеннолетний.
  4. Заключить договор купли-продажи с родственником.
  5. Подписать акт приема-передачи.
  6. Зарегистрировать право собственности за новым владельцем.
Читать еще:  Пошаговая инструкция при покупке квартиры

Документы

  • Паспорта сторон (свидетельства о рождении, если в сделке участвуют лица до 14 лет).
  • Правоустанавливающий документ на квартиру (ДКП, договор приватизации и т.д.).
  • Свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года).
  • Справка ЕГРН.
  • Технический паспорт из БТИ.
  • Выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ.
  • Справка из ЖЭК об отсутствии долгов по ЖКУ.
  • Разрешительная документация (от органа опеки и попечительства, если продается квартира несовершеннолетнего, согласие супруга на продажу).

Договор

Преамбула договора содержит:

  • дату и место заключения;
  • данные о продавце и покупателе (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные).

Должны быть прописаны существенные условия (предмет и цена). Предмет должен быть четко идентифицирован, в нем указываются:

  • точный адрес квартиры;
  • общая площадь;
  • отдельно – площадь жилой зоны и кухни.

Цена сделки не должна быть ниже рыночной более чем на 20%, иначе могут возникнуть подозрения, что сделка мнимая. Внимание Росреестра при регистрации права собственности к ДКП между родственниками всегда выше. К тому же такой сделкой заинтересуются и налоговые органы.

Права и обязанности сторон не являются существенными условиями, но вписываются в текст договора, как и ответственность за отказ от исполнения обязательств (продавец передает квартиру, о чем подписывается акт приема-передачи, покупатель – оплачивает указанную в сделке сумму).

Документ должен быть подписан обеими сторонами. Отсутствие подписей влечет признание сделки недействительной.

Плюсы и минусы

  • родственники заранее знают о подводных камнях и состоянии квартиры;
  • не нужно тратить время на поиск варианта жилья покупателю и поиска покупателя продавцу;
  • все условия договора обговариваются заранее, для чего необязательно заключать предварительный договор.
  • невозможность покупателя получить налоговый вычет после покупки квартиры;
  • ПФР часто отказывает в выдаче материнского капитала для покупки жилья у родственников;
  • возможность испортить отношения с родственниками, если возникнут несогласия по сделке.

Налоги и вычеты

Налогообложение осуществляется по общему правилу договора купли-продажи жилого помещения: если продавец владел им менее 3 (в отдельных случаях – 5) лет, то с полученной суммы от продажи он обязан уплатить НДФЛ в 13% (ст. 217.1 НК РФ).

А вот покупатель не сможет получить налоговый вычет. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ при сделках взаимозависимых лиц, часть суммы не возвращается. Но в том случае, если родственник не относится к этой категории (бабушки и дедушки, дяди и тети, кузены и т.д.), вычет производится в общем порядке (если сумма по договору ДКП превышает 1 млн рублей).

Можно ли использовать маткапитал?

ФЗ № 256, регулирующий программу материнского капитала, прямо запрещает только заключение сделок между супругами. Вместе с тем ПФР, ответственный за выдачу сертификата на материнский капитал, часто не выдает положенную по закону сумму для заключения договора купли-продажи жилья у родственников, т.к. велик риск подписания мнимого договора и утечки денежной суммы на иные, не разрешенные законодательством цели.

Прежде чем заключать договор, нужно получить соответствующее разрешение в указанном органе, обосновав необходимость приобрести жилье именно у близких лиц.

Приобретение в ипотеку

Банки более лояльно относятся к сделкам между родственниками, чем Пенсионный Фонд. Порядок действий не будет отличаться от обычного заключения ДКП квартиры в ипотеку:

  1. обратиться в банк и выбрать наиболее подходящую программу кредитования;
  2. заключить ряд договоров, связанных с ипотечным кредитом;
  3. заключить договор купли-продажи.

Получить налоговый вычет после выплаты ипотеки также невозможно, если квартира приобретена у взаимозависимого лица.

Основания оспаривания в суде

Есть два способа прекратить действия договора:

  • расторгнуть по обоюдному согласию или в суде при наличии законных оснований (отказ принять помещение или заплатить установленную цену со стороны покупателя, передача продавцом квартиры, отличающейся по ее данным от той, что указана в договоре и т.д.);
  • признать сделку недействительной.

В последнем случае стороне необходимо обратиться в суд при наличии оснований, позволяющих признать договор оспоримым или ничтожным.

Оспоримая сделка:

  • подписана несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченным в дееспособности лицом;
  • оспаривается третьим лицом (другим родственником, например, по уважительной причине не участвовавшем в приватизации и т.д.), имеющим те или иные права на квартиру;
  • отсутствует разрешение на ее проведение (от органа опеки или супруга, если квартира является совместной собственностью);
  • подписана под влиянием обмана или угрозой;
  • условия сделки ставят одну из сторон в невыгодное положение.

Ничтожная сделка:

  • подписана малолетним (до 14 лет) или недееспособным лицом;
  • договор противоречит законодательству или основам нравственности;
  • квартира, являющаяся предметом ДКП, под арестом;
  • ДКП является мнимой сделкой, прикрывающей другую (например, дарение);
  • сделка не зарегистрирована нотариально (если отчуждалось жилье, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному).

Может ли мать, отец продать свою и долю сына, дочери без их согласия?

Согласие сына или дочери не потребуется, если:

  • они являются малолетними;
  • или недееспособными.

В этом случае и в ситуации с продажей доли несовершеннолетнего от 14 лет (кроме его личного согласия и разрешения второго родителя) потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Если ребенок является совершеннолетним, но не выходит на связь в течение долгого времени, продажа доли возможна только после признания его сначала безвестно пропавшим, а затем умершим. На основании полученного свидетельства о смерти родитель может вступить в наследство (если не имеется завещания или других законных наследников, с которыми придется делиться) и только после этого продать долю. При оформлении сделки заключается договор купли-продажи части квартиры между родственниками.

Могут ли дети купить недвижимое имущество у родителей за маткапитал?

Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:

  • не иметь обременений;
  • сумма должна быть близка к рыночной, без существенного занижения;
  • жилье должно подходить для проживания детей.

Договор сын может заключить в том случае, если он является получателем сертификата (единственный усыновитель второго или последующего ребенка, муж умершей или лишенной родительских прав владелицы капитала при наличии у них общих детей). Если же жена сына является правообладателем материнского капитала, проблем с заключением договора возникнуть не должно, т.к. свекровь не является ее родственницей.

Законодательство не выделяет в ДКП квартиры у близких лиц отдельных требований, отличающих сделку от типового договора. Все отличия заключаются в невозможности получить налоговый вычет после покупки и ограничениях с привлечением для оплаты материнского капитала.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как лучше оформить куплю продажу квартиры между близкими родственниками в 2020 году: образец договора, налоговый вычет и порядок действий

Когда возникает необходимость переоформить квартиру на члена семьи, граждане обычно сталкиваются с самым сложным вопросом о процедуре оформления. Чтобы сделать все по закону, следует учесть ряд важных моментов, связанных не только с перерегистрацией, но и с последующими налогами. Сегодня узнаем, допустима ли купля продажа квартиры между близкими родственниками и как ее законно оформить.

Можно ли продать жилье родственнику

Налоговый кодекс (ст. 105.1) включает в круг близких родственников следующих людей: супруг, дети, родители, усыновленные и усыновители, братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя). Остальные родственники к близким не относятся, поэтому на сделки с ними распространяются общие правила.

Оформление покупки жилья договором купли продажи с близким родственником не запрещено ни одним нормативным актом. Это законная сделка, и только на том основании, что она заключена в кругу семьи, никто оспорить ее не сможет. Тем более, никаких административных или налоговых штрафов за продажу квартиры между родственниками тоже не существует. Все это справедливо при условии, что ДКП заключается именно в целях купли продажи жилья, то есть возмездного его отчуждения другому лицу.

Читать еще:  Международный контракт купли продажи

Совершенно другая оценка сделки обеспечена, если ДКП заключается только «для галочки», чтобы формально переписать квадратные метры на другое лицо. Подобные схемы используются для ухода от ответственности по долгам, чтобы приставы не арестовали и не продали жилье с торгов. В такой ситуации соглашение можно отменить через суд по причине его мнимости.

Важно! Если вы переоформляете квартиру на близкого родственника, члена семьи с целью уйти от ответственности по налогам, штрафам, договорным долгам, коммунальным платежам или при банкротстве, помните – вашу сделку легко можно оспорить в суде. Право подать заявление имеет заинтересованный кредитор или административный орган.

С использованием материнского капитала

Пенсионный фонд настороженно относится к сделкам между родственниками. Это вызвано возросшей статистикой по преступному обналичиванию сертификатов на семейный капитал – семья заключает мнимое соглашение купли продажи, под которое выводятся деньги. Именно поэтому такие сделки проверяют особенно тщательно, однако прямого запрета на их совершение не установлено.

Фонд одобрит сделку, если:

  • цена квартиры по соглашению максимально приближена к средней рыночной по региону;
  • если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;
  • представлен полный пакет документов, подлинность которых не вызывает сомнений.

Налог и вычет

Продавец по соглашению купли продажи жилья родственнику действует ровно так же, как если бы квартира продавалась любому третьему лицу:

  1. Оценивает срок владения недвижимостью.
  2. Если срок составляет более 3(5) лет – налог с купли продажи можно не платить.
  3. Если срок владения меньше – то применяется фиксированный или расходный налоговый вычет, а с остатка дохода уплачивается налог 13%.

Покупатель же в данном случае в правах ограничен. Ст. 220 НК РФ запрещает возврат НДФЛ из бюджета в связи с приобретением жилья у близкого родственника, круг которых был обозначен выше. Это означает, что даже если документы на вычет будут поданы – в возврате откажут.

Заключение договора

Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:

  • доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
  • в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
  • отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
  • можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.

Процесс включает стандартные шаги:

  1. Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
  2. Составление текста и подписание соглашения.
  3. Передача документов на регистрацию в Росреестр.

Важно! Дополнительные шаги – передача квартиры по акту и полная оплата по договору купли продажи полностью зависят от условий договора. Это можно сделать как до подачи бумаг на регистрацию, так и после.

Список документов

Для оформления купли продажи квартиры близкому родственнику понадобится:

После сбора документов можно приступать к разработке текста договора и его подписанию, а также к оформлению передаточного акта.

Образец договора

Договор разрабатывается стандартный. Указывать степень родства в тексте не требуется. Договор нотариальному удостоверению по общему правилу не подлежит, за исключением случаев:

  • если продавец является ребенком;
  • если продается доля в квартире.

Стоимость нотариального удостоверения в двух вышеперечисленных случаях будет ниже, чем если бы купля продажа квартиры происходила между посторонними лицами.

В тексте договора нужно указать:

  • ФИО сторон;
  • предмет договора – продавец продает, а покупатель покупает жилье;
  • подробное описание квартиры (адрес, площадь, количество комнат, этаж и другие опознавательные признаки);
  • цена купли продажи и порядок оплаты;
  • порядок передачи жилья;
  • список граждан, имеющих право проживать в квартире, если такие есть.

Дополнительно стороны указывают основания расторжения договора и санкции за неоплату, однако при наличии доверия между родственниками, членами семьи можно ограничиться общими формулами.

Скачать бланк договора купли продажи квартиры между близкими родственниками можно по этой ссылке.

На что обратить внимание

Как и на любой сделке, особое внимание нужно уделить вопросам передачи и оплаты квартиры.

Передача квартиры, как правило, происходит по передаточному документу. Его функции может выполнять:

  • сам договор – если это прямо прописано в тексте;
  • отдельный документ – более разумный и безопасный вариант.

При составлении передаточного акта нужно подробно описать состояние квартиры в момент заключения сделки купли продажи.

Скачать бланк передаточного акта можно здесь.

Оплата квартиры при купле продаже между близкими родственниками чаще всего осуществляется в наличной форме или безналичными переводом со счета на счет. Нет смысла тратить средства на аренду ячейки, использование депозита, аккредитива или эскроу, ведь стороны полностью доверяют друг другу.

Наличная передача денег оформляется распиской. Скачать бланк расписки можно здесь.

Регистрация в Росреестре

Переход права на квартиру к новому владельцу нуждается в обязательной регистрации в ЕГРН. Для этого требуется:

  1. Собрать документы: 3 договора купли продажи, 3 передаточных акта и бумаги по списку выше.
  2. Подойти на прием в «Мои документы»: стороны приходят лично либо направляют своих представителей по нотариальной доверенности. Записаться в МФЦ лучше заранее, поскольку прием требует как минимум 30-40 минут свободного времени.
  3. В ходе приема специалист подготовит заявление и примет документы по описи. Каждая сторона получит свой экземпляр описи, по которому позже можно будет получить результат.
  4. По истечении срока регистрации (7-14 дней) подойти с описью и получить выписку из ЕГРН, договор и акт с регистрационными отметками.

В некоторых регионах реализована подача заявления на регистрацию в электронном виде.

С момента регистрации покупатель вступает в права распоряжения жильем. С этого же дня начинается срок владения для расчета ежегодного налога на имущество. Например, если дата договора 02.12.2016, а дата регистрации 25.01. 2017, то налог на имущество придет только в 2018 году за предыдущий год.

Купля продажа или дарственная

Анализируя ситуацию, семья в любом случае столкнется с выбором: оформлять дарственную или куплю продажу квартиры. Похожие на первый взгляд, данные инструменты серьезно отличаются друг от друга.

Преимущества дарения близкому родственнику перед куплей продажей:

  1. Сложнее оспорить с точки зрения передачи денег. При дарении никаких средств в счет квартиры не передается, а значит, данный аргумент нельзя использовать в суде при отмене сделки по мотиву мнимости.
  2. Не нужно платить никаких налогов. Бывший собственник не получает никакого дохода, а новый освобожден от уплаты НДФЛ в силу правил Налогового кодекса.
  3. Если дарится доля в праве на квартиру, то удостоверять договор у нотариуса не требуется, расходы на сделку будут намного меньше. Это значит, что оформление подаренной доли выгоднее, чем ее купля продажа.
  4. Дарение позволяет обойти нормы о совместном имуществе. Например, если родители решат переоформить квартиру на дочь, которая состоит в браке, то при купле продаже жилплощадь станет общим имуществом ее и мужа, а при дарении – только ее личной собственностью.
  5. Даритель может вернуть себе жилье, если оно используется новым собственником не по назначению или значительно ухудшилось.

Недостаток дарения между ближайшими родственниками заключается в том, что у заинтересованных лиц появляется возможность оспаривать сделку как совершенную под давлением или угрозами. При купле продаже такая позиция доказывается сложнее.

С учетом приведенных выше аргументов дарение является более выгодной сделкой между близкими родственниками, чем купля продажа. Однако в конечном счете, что лучше – продать подарить квартиру, каждая семья решает самостоятельно.

Итак, купля продажа квартиры между близкими родственниками – процедура вполне законная, хоть и отличающаяся некоторыми нюансами. Составить договор достаточно просто, он не требует дополнительного заверения у нотариуса. Нужно учитывать особенности налогообложения и тот факт, что покупатель лишен возможности оформить налоговый вычет. Доступной альтернативой купле продаже выступает дарственная, однако как лучше оформить – в любом случае решают сами родственники, члены семьи с учетом конкретной обстановки.

По всем вопросам вы можете получить бесплатную консультацию у юриста. Запись через онлайн-консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector