0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купля продажа недвижимого имущества

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Юрист Адвокатского бюро «Казаков и Партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Читать еще:  Нотариальный отказ от преимущественного права покупки

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который начнет действовать с 1 января 2017 года.
    При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
  • сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
  • сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества – это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Предметом договора продажи недвижимости является недвижимое имущество, в частности: земельный участок, здание, сооружение, квартира, а также другое недвижимое имущество в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Предметом данного договора может быть также недвижимое имущество, которое будет создано или приобретено в будущем.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности.

Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Читать еще:  Особенности купли продажи

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, по требованию другой стороны суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Существенные условия договора продажи недвижимости

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (ст. 554 ГК РФ).

Кроме того, существенными условиями являются: условие о цене передаваемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При продаже жилого помещения существенным является условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК РФ).

Обязанности продавца по договору продажи недвижимости

1. Продавец обязан передать недвижимое имущество (ст. 549, 556 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого, необходима фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. В этом случае применяются общие положения о договоре купли-продажи (ст. 463 ГК РФ).

2. Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

При неисполнении данной обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о договоре купли-продажи (ст. 475 ГК РФ).

Права покупателя по договору продажи недвижимости

Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

В случае если недвижимость оказалась ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта или возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках – расторжения договора и возврата денежной суммы. Требовать замены недвижимого имущества ненадлежащего качества на аналогичное покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче. В этом случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами ГК РФ о продаже недвижимости не предусмотрены. Поэтому в соответствующих случаях применяются общие положения о договоре купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Как составить договор и зарегистрировать куплю-продажу

Покуп­ка-про­да­жа – самая рас­про­стра­нен­ная сдел­ка в недви­жи­мо­сти, скреп­ля­е­мая дого­во­ром. Это не обыч­ная уст­ная дого­во­рен­ность, после кото­рой сле­ду­ет вру­че­ние клю­чей. Дого­вор куп­ли-про­да­жи явля­ет­ся основ­ным пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щим доку­мен­том и дол­жен быть состав­лен в пись­мен­ном виде, с уче­том все­воз­мож­ных нюан­сов, а их в жиз­ни может быть сот­ни.

Договор купли-продажи: нужна ли регистрация

Реги­стра­ция само­го дого­во­ра и поход в нота­ри­аль­ную кон­то­ру сего­дня не обя­за­тель­ны, но крайне важ­на сама реги­стра­ция фак­та пере­хо­да соб­ствен­но­сти от про­дав­ца к поку­па­те­лю – без это­го послед­ний не обла­да­ет пра­ва­ми соб­ствен­ни­ка, даже если будет жить в квар­ти­ре всю свою жизнь и про­ве­дет в ней не один ремонт.

Такую квар­ти­ру новый хозя­ин не смо­жет ни про­дать, ни сдать в арен­ду, ведь соб­ствен­ни­ком ее фор­маль­но будет преж­ний вла­де­лец. Таким обра­зом куп­ля-про­да­жа фак­ти­че­ски будет ничтож­ной.

Купля-продажа жилой и нежилой недвижимости

Сего­дня про­дать и купить мож­но любую недви­жи­мость – жилую и нежи­лую. Наиме­но­ва­ние объ­ек­та недви­жи­мо­сти, с опи­са­ни­ем, адре­сом, общей пло­ща­дью – неотъ­ем­ле­мая часть любо­го дого­во­ра (ст. 554, ЖК РФ).

  • Имей­те в виду, что жилым явля­ет­ся поме­ще­ние, пред­на­зна­чен­ное исклю­чи­тель­но для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния – это дома, квар­ти­ры, дачи, кот­те­джи и т.д. Оно долж­но обла­дать стан­дарт­ным набо­ром тех­ни­че­ских и сани­тар­ных качеств, опре­де­лен­ным п.2, ст.288 Граж­дан­ско­го Кодек­са.
  • Гости­ни­цы, апар­та­мен­ты, офис­ные поме­ще­ния, мага­зи­ны – не явля­ют­ся жилы­ми, несмот­ря на то, что там все­гда мно­го наро­да.

Каза­лось, какая раз­ни­ца – жилое поме­ще­ние или нежи­лое, ан нет:

  • налог на нежи­лую недви­жи­мость намно­го боль­ше;
  • нежи­лую недви­жи­мость при­об­ре­та­ют под ком­мер­че­скую дея­тель­ность.

Покупка дома на земельном участке

Зна­че­ние име­ет, про­да­ет­ся ли квар­ти­ра, либо дом на земель­ном участ­ке. Пра­ви­ла про­да­жи недви­жи­мо­сти на участ­ке содер­жат­ся в ст.552 ГК РФ.

Одно­вре­мен­но с про­да­жей дома обыч­но про­да­ет­ся и уча­сток, на кото­ром он нахо­дит­ся и все хозяй­ствен­ные построй­ки.

При покуп­ке дома на участ­ке важ­но, явля­ет­ся ли соб­ствен­ник так­же вла­дель­цем участ­ка:

  • Если да, то пра­ва на земель­ный уча­сток пере­хо­дят к поку­па­те­лю.
  • Если уча­сток при­над­ле­жит дру­го­му соб­ствен­ни­ку, то поку­па­тель дома прав соб­ствен­но­сти на уча­сток так­же иметь не будет.

Объ­ек­ты, тес­но свя­зан­ные с участ­ком, сле­ду­ют, соглас­но Земель­но­му Кодек­су за ним: нель­зя, напри­мер, купить уча­сток без дач­но­го доми­ка, на нем рас­по­ло­жен­но­го.

Договорная цена купли-продажи

В дого­во­ре куп­ли-про­да­жи обя­за­тель­но ука­зы­ва­ет­ся цена недви­жи­мо­сти – или общая или одно­го квад­рат­но­го мет­ра.

В цену недви­жи­мо­сти вхо­дит и цена части земель­но­го участ­ка, на кото­рой та рас­по­ло­же­на (ст.555 ГК).

Права других собственников

Важ­но знать, что если про­да­ет­ся недви­жи­мость (жилой дом, квар­ти­ра, часть дома), в кото­рой про­жи­ва­ют люди, име­ю­щие пра­ва на жилое поме­ще­ние (или его часть), то после пере­хо­да прав соб­ствен­но­сти на эту недви­жи­мость к ново­му соб­ствен­ни­ку, пра­ва поль­зо­ва­ния этих лиц не теря­ют­ся. Все они долж­ны быть пере­чис­ле­ны в дого­во­ре (ст. 558, ГК).

  • Напри­мер, купив мно­го­квар­тир­ный дом, соб­ствен­ник не может высе­лить из него про­жи­ва­ю­щих там людей;
  • По умол­ча­нию пра­вом поль­зо­вать­ся жилым поме­ще­ни­ем име­ют чле­ны семьи соб­ствен­ни­ка.

Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щий дого­вор куп­ли-про­да­жи под­пи­сы­ва­ет­ся в трех экзем­пля­рах.

Так­же дол­жен быть зара­нее под­го­тов­лен и под­пи­сан пере­да­точ­ный акт.

Государственная регистрация прав собственности

Необ­хо­ди­мость такой реги­стра­ции сдел­ки куп­ли-про­да­жи содер­жит­ся в ст. 551, ГК РФ.

Реги­стра­ция прав соб­ствен­но­сти осу­ществ­ля­ет­ся в Росре­ест­ре, в соот­вет­ствии с Феде­раль­ным зако­ном с № 122-ФЗ “О госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции прав на недви­жи­мое иму­ще­ство и сде­лок с ним”.

Какие документы подаются в Росреестр

В Росре­естр пода­ют­ся такие доку­мен­ты:

  1. Заяв­ле­ния обе­их сто­рон, кото­рые пишут­ся вруч­ную:
    • В заяв­ле­нии содер­жит­ся прось­ба заре­ги­стри­ро­вать пере­ход прав соб­ствен­но­сти.
    • Каж­дая из сто­рон может участ­во­вать в реги­стра­ции через дове­рен­ное лицо, при усло­вии, что у это­го лица име­ет­ся заве­рен­ная нота­ри­аль­но дове­рен­ность на пра­во про­ве­де­ния реги­стра­ции.
    • Инте­ре­сы несо­вер­шен­но­лет­них – детей до 14 лет, или лиц, при­знан­ных недее­спо­соб­ны­ми, в сдел­ке куп­ли-про­да­жи пред­став­ля­ют опе­ку­ны или роди­те­ли. При этом им дове­рен­ность не нуж­на.
  2. Доку­мент о упла­те госу­дар­ствен­ной пошли­ны.
    • Реги­стра­ция – это плат­ная про­це­ду­ра:
    • Раз­мер пошли­ны:
      • 2000 руб. – для физи­че­ских лиц;
      • 22000 – для юри­ди­че­ских.
  1. Доку­мент пра­ва соб­ствен­но­сти на отчуж­да­е­мую недви­жи­мость про­дав­ца:
    • сви­де­тель­ство прав соб­ствен­ни­ка, о пра­ве на наслед­ство и т.д.
  2. План про­да­ва­е­мо­го поме­ще­ния с опи­са­ни­ем, состав­лен­ный кадаст­ро­вы­ми орга­на­ми (так­же плат­ная про­це­ду­ра).
  3. Выпис­ка в фор­ме справ­ки из домо­вой кни­ги обо всех лицах, име­ю­щих пра­во поль­зо­вать­ся поме­ще­ни­ем.
Читать еще:  Налоговый вычет при покупке жилья супругами

Если пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щий доку­мент содер­жал допол­ни­тель­ные усло­вия (напри­мер, об обя­за­тель­стве соб­ствен­ни­ка про­ве­сти ремонт поме­ще­ния перед про­да­жей), то при реги­стра­ции сдел­ки на осно­ва­нии под­твер­жда­ю­щих доку­мен­тов, про­ве­ря­ет­ся выпол­не­ние это­го усло­вия.

Все ука­зан­ные выше доку­мен­ты предо­став­ля­ют­ся в двух экзем­пля­рах (под­лин­ник и копия).

Обе сто­ро­ны и их пред­ста­ви­те­ли долж­ны иметь пас­пор­та и дру­гие доку­мен­ты, удо­сто­ве­ря­ю­щие лич­ность (для несо­вер­шен­но­лет­них – сви­де­тель­ства о рож­де­нии

Для юри­ди­че­ских лиц, поми­мо пере­чис­лен­ных доку­мен­тов, так­же в двух экзем­пля­рах нуж­ны еще:

  • учре­ди­тель­ные доку­мен­ты;
  • доку­мен­ты пол­но­моч­ных пред­ста­ви­те­лей, если они участ­ву­ют в реги­стра­ции как дове­рен­ные лица.

Денежный расчет при купле-продаже

Запом­ни­те: Пере­да­чу денег луч­ше про­из­во­дить после реги­стра­ции прав соб­ствен­ни­ка, а не после заклю­че­ния дого­во­ра, как это обыч­но дела­ет­ся.

Это иде­аль­ный вари­ант для поку­па­те­ля, но сомни­тель­ный – для про­дав­ца: а вдруг поку­па­тель сра­зу после реги­стра­ции исчез­нет?

При опла­те налич­ны­ми пол­ную гаран­тию без­опас­но­сти рас­че­та дает бан­ков­ская ячей­ка, кото­рую поку­па­те­лю над­ле­жит арен­до­вать зара­нее.

Каким обра­зом про­ис­хо­дит рас­чет при куп­ле-про­да­же читай­те здесь.

Видео: Дого­вор куп­ли-про­да­жи.

При­мер­ный дого­вор куп­ли-про­да­жи жило­го поме­ще­ния

Как составить договор и зарегистрировать куплю-продажу

Покуп­ка-про­да­жа – самая рас­про­стра­нен­ная сдел­ка в недви­жи­мо­сти, скреп­ля­е­мая дого­во­ром. Это не обыч­ная уст­ная дого­во­рен­ность, после кото­рой сле­ду­ет вру­че­ние клю­чей. Дого­вор куп­ли-про­да­жи явля­ет­ся основ­ным пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щим доку­мен­том и дол­жен быть состав­лен в пись­мен­ном виде, с уче­том все­воз­мож­ных нюан­сов, а их в жиз­ни может быть сот­ни.

Договор купли-продажи: нужна ли регистрация

Реги­стра­ция само­го дого­во­ра и поход в нота­ри­аль­ную кон­то­ру сего­дня не обя­за­тель­ны, но крайне важ­на сама реги­стра­ция фак­та пере­хо­да соб­ствен­но­сти от про­дав­ца к поку­па­те­лю – без это­го послед­ний не обла­да­ет пра­ва­ми соб­ствен­ни­ка, даже если будет жить в квар­ти­ре всю свою жизнь и про­ве­дет в ней не один ремонт.

Такую квар­ти­ру новый хозя­ин не смо­жет ни про­дать, ни сдать в арен­ду, ведь соб­ствен­ни­ком ее фор­маль­но будет преж­ний вла­де­лец. Таким обра­зом куп­ля-про­да­жа фак­ти­че­ски будет ничтож­ной.

Купля-продажа жилой и нежилой недвижимости

Сего­дня про­дать и купить мож­но любую недви­жи­мость – жилую и нежи­лую. Наиме­но­ва­ние объ­ек­та недви­жи­мо­сти, с опи­са­ни­ем, адре­сом, общей пло­ща­дью – неотъ­ем­ле­мая часть любо­го дого­во­ра (ст. 554, ЖК РФ).

  • Имей­те в виду, что жилым явля­ет­ся поме­ще­ние, пред­на­зна­чен­ное исклю­чи­тель­но для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния – это дома, квар­ти­ры, дачи, кот­те­джи и т.д. Оно долж­но обла­дать стан­дарт­ным набо­ром тех­ни­че­ских и сани­тар­ных качеств, опре­де­лен­ным п.2, ст.288 Граж­дан­ско­го Кодек­са.
  • Гости­ни­цы, апар­та­мен­ты, офис­ные поме­ще­ния, мага­зи­ны – не явля­ют­ся жилы­ми, несмот­ря на то, что там все­гда мно­го наро­да.

Каза­лось, какая раз­ни­ца – жилое поме­ще­ние или нежи­лое, ан нет:

  • налог на нежи­лую недви­жи­мость намно­го боль­ше;
  • нежи­лую недви­жи­мость при­об­ре­та­ют под ком­мер­че­скую дея­тель­ность.

Покупка дома на земельном участке

Зна­че­ние име­ет, про­да­ет­ся ли квар­ти­ра, либо дом на земель­ном участ­ке. Пра­ви­ла про­да­жи недви­жи­мо­сти на участ­ке содер­жат­ся в ст.552 ГК РФ.

Одно­вре­мен­но с про­да­жей дома обыч­но про­да­ет­ся и уча­сток, на кото­ром он нахо­дит­ся и все хозяй­ствен­ные построй­ки.

При покуп­ке дома на участ­ке важ­но, явля­ет­ся ли соб­ствен­ник так­же вла­дель­цем участ­ка:

  • Если да, то пра­ва на земель­ный уча­сток пере­хо­дят к поку­па­те­лю.
  • Если уча­сток при­над­ле­жит дру­го­му соб­ствен­ни­ку, то поку­па­тель дома прав соб­ствен­но­сти на уча­сток так­же иметь не будет.

Объ­ек­ты, тес­но свя­зан­ные с участ­ком, сле­ду­ют, соглас­но Земель­но­му Кодек­су за ним: нель­зя, напри­мер, купить уча­сток без дач­но­го доми­ка, на нем рас­по­ло­жен­но­го.

Договорная цена купли-продажи

В дого­во­ре куп­ли-про­да­жи обя­за­тель­но ука­зы­ва­ет­ся цена недви­жи­мо­сти – или общая или одно­го квад­рат­но­го мет­ра.

В цену недви­жи­мо­сти вхо­дит и цена части земель­но­го участ­ка, на кото­рой та рас­по­ло­же­на (ст.555 ГК).

Права других собственников

Важ­но знать, что если про­да­ет­ся недви­жи­мость (жилой дом, квар­ти­ра, часть дома), в кото­рой про­жи­ва­ют люди, име­ю­щие пра­ва на жилое поме­ще­ние (или его часть), то после пере­хо­да прав соб­ствен­но­сти на эту недви­жи­мость к ново­му соб­ствен­ни­ку, пра­ва поль­зо­ва­ния этих лиц не теря­ют­ся. Все они долж­ны быть пере­чис­ле­ны в дого­во­ре (ст. 558, ГК).

  • Напри­мер, купив мно­го­квар­тир­ный дом, соб­ствен­ник не может высе­лить из него про­жи­ва­ю­щих там людей;
  • По умол­ча­нию пра­вом поль­зо­вать­ся жилым поме­ще­ни­ем име­ют чле­ны семьи соб­ствен­ни­ка.

Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щий дого­вор куп­ли-про­да­жи под­пи­сы­ва­ет­ся в трех экзем­пля­рах.

Так­же дол­жен быть зара­нее под­го­тов­лен и под­пи­сан пере­да­точ­ный акт.

Государственная регистрация прав собственности

Необ­хо­ди­мость такой реги­стра­ции сдел­ки куп­ли-про­да­жи содер­жит­ся в ст. 551, ГК РФ.

Реги­стра­ция прав соб­ствен­но­сти осу­ществ­ля­ет­ся в Росре­ест­ре, в соот­вет­ствии с Феде­раль­ным зако­ном с № 122-ФЗ “О госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции прав на недви­жи­мое иму­ще­ство и сде­лок с ним”.

Какие документы подаются в Росреестр

В Росре­естр пода­ют­ся такие доку­мен­ты:

  1. Заяв­ле­ния обе­их сто­рон, кото­рые пишут­ся вруч­ную:
    • В заяв­ле­нии содер­жит­ся прось­ба заре­ги­стри­ро­вать пере­ход прав соб­ствен­но­сти.
    • Каж­дая из сто­рон может участ­во­вать в реги­стра­ции через дове­рен­ное лицо, при усло­вии, что у это­го лица име­ет­ся заве­рен­ная нота­ри­аль­но дове­рен­ность на пра­во про­ве­де­ния реги­стра­ции.
    • Инте­ре­сы несо­вер­шен­но­лет­них – детей до 14 лет, или лиц, при­знан­ных недее­спо­соб­ны­ми, в сдел­ке куп­ли-про­да­жи пред­став­ля­ют опе­ку­ны или роди­те­ли. При этом им дове­рен­ность не нуж­на.
  2. Доку­мент о упла­те госу­дар­ствен­ной пошли­ны.
    • Реги­стра­ция – это плат­ная про­це­ду­ра:
    • Раз­мер пошли­ны:
      • 2000 руб. – для физи­че­ских лиц;
      • 22000 – для юри­ди­че­ских.
  1. Доку­мент пра­ва соб­ствен­но­сти на отчуж­да­е­мую недви­жи­мость про­дав­ца:
    • сви­де­тель­ство прав соб­ствен­ни­ка, о пра­ве на наслед­ство и т.д.
  2. План про­да­ва­е­мо­го поме­ще­ния с опи­са­ни­ем, состав­лен­ный кадаст­ро­вы­ми орга­на­ми (так­же плат­ная про­це­ду­ра).
  3. Выпис­ка в фор­ме справ­ки из домо­вой кни­ги обо всех лицах, име­ю­щих пра­во поль­зо­вать­ся поме­ще­ни­ем.

Если пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щий доку­мент содер­жал допол­ни­тель­ные усло­вия (напри­мер, об обя­за­тель­стве соб­ствен­ни­ка про­ве­сти ремонт поме­ще­ния перед про­да­жей), то при реги­стра­ции сдел­ки на осно­ва­нии под­твер­жда­ю­щих доку­мен­тов, про­ве­ря­ет­ся выпол­не­ние это­го усло­вия.

Все ука­зан­ные выше доку­мен­ты предо­став­ля­ют­ся в двух экзем­пля­рах (под­лин­ник и копия).

Обе сто­ро­ны и их пред­ста­ви­те­ли долж­ны иметь пас­пор­та и дру­гие доку­мен­ты, удо­сто­ве­ря­ю­щие лич­ность (для несо­вер­шен­но­лет­них – сви­де­тель­ства о рож­де­нии

Для юри­ди­че­ских лиц, поми­мо пере­чис­лен­ных доку­мен­тов, так­же в двух экзем­пля­рах нуж­ны еще:

  • учре­ди­тель­ные доку­мен­ты;
  • доку­мен­ты пол­но­моч­ных пред­ста­ви­те­лей, если они участ­ву­ют в реги­стра­ции как дове­рен­ные лица.

Денежный расчет при купле-продаже

Запом­ни­те: Пере­да­чу денег луч­ше про­из­во­дить после реги­стра­ции прав соб­ствен­ни­ка, а не после заклю­че­ния дого­во­ра, как это обыч­но дела­ет­ся.

Это иде­аль­ный вари­ант для поку­па­те­ля, но сомни­тель­ный – для про­дав­ца: а вдруг поку­па­тель сра­зу после реги­стра­ции исчез­нет?

При опла­те налич­ны­ми пол­ную гаран­тию без­опас­но­сти рас­че­та дает бан­ков­ская ячей­ка, кото­рую поку­па­те­лю над­ле­жит арен­до­вать зара­нее.

Каким обра­зом про­ис­хо­дит рас­чет при куп­ле-про­да­же читай­те здесь.

Видео: Дого­вор куп­ли-про­да­жи.

При­мер­ный дого­вор куп­ли-про­да­жи жило­го поме­ще­ния

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector