0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Оформление незаконной перепланировки квартиры — достаточно сложное мероприятие, так что рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки такой собственности. Главное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была произведена покупка помещения с незаконной перепланировкой.

Надо сказать, что согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих покупать квартиру с несогласованной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался реализацией.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане, согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

ДЕЙСТВИЯ В СЛУЧАЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Конечно, для того, чтобы не остаться обманутым, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать проблем в будущем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.

Почему так? Дело в том, что при оформлении перепланировки с затрагиванием несущих стен квартиру посещает инженер автора проекта дома с целью оценки состояния несущих конструкций и составления технического заключения.

Если при перепланировке помещения был устроен проем в несущей стене, очевидно, что тогда согласовать эту перепланировку как планируемую не получится и собственник будет отвечать за незаконные действия предыдущего жильца как положено: получит штраф, предписание, БТИ в красных линиях.

ЗАПРЕЩЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос мокрых помещений на жилые зоны, демонтаж несущих перегородок, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа.

Непозволительно объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения.

Если в перепланировке присутствовали такие мероприятия, собственнику не удастся их согласовать и его обяжут провести перепланировку, возвращающую все на место, а это может стоить больших денег.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ОФИЦИАЛЬНО

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться проблемы с банком.

Большинство организаций отказываются от таких сделок по причине того, что согласно жилищному кодексу если собственник не согласует незаконную перепланировку, исполнительные органы имеют право изъять площадь в судебном порядке.

Когда покупателю все-таки удается получить от банка добро на покупку, тот подписывается под обязательством провести оформление перепланировки в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года.

Это очень неудобно, так как может обнаружиться, что перепланировка имеет недопустимые мероприятия. Тогда проведение обратной перепланировки и ее оформление может потребовать больше времени и денежных трат.

ЦЕНА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

На деле легальная покупка квартиры с незаконной перепланировкой по цене обыкновенной практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры приобретаются со значительными уступками в цене, так что лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки до сделки с недвижимостью, а еще лучше непосредственно до проведения мероприятий. Более того, покупка квартиры с согласованной перепланировкой менее выгодна покупателю и более продавцу, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Купить квартиру с неузаконенной перепланировкой достаточно просто. Отсутствие разрешений на переоборудование, монтаж или внесение иных изменений в жилье не является поводом для приостановления регистрации перехода права собственности. Покупателю стоит проявить бдительность и лично проверить техпаспорт на квартиру. В противном случае придется самостоятельно переоформлять технические документы, и, возможно, столкнуться с неразрешимыми проблемами.

Что такое перепланировка?

Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:

  • Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
  • Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.

Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.

Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.

В каких документах отражена

Стремясь побыстрее продать недвижимость, Продавец и риэлтор скрывают всевозможные дефекты, «огрехи», связанные с квартирой. Одним из препятствий к поиску реального покупателя является незаконная перепланировка.

Согласно статистике, квартиры с проблемами в технической документации продаются примерно на 10-20% дешевле от возможной стоимости. Нежелание занизить цену заставляет продавцов молчать о внесенных изменениях. После сделки Покупатель может проживать в такой квартире, однако перепродать ее будет очень сложно. Причин тому несколько:

  • Чрезмерная требовательность покупателей.
  • Планирование третьими лицами покупки с привлечением кредитных средств. Согласно политике большинства финорганизаций, предоставление кредитов для приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой запрещено.

Для проверки состояния квартиры необходимо запросить поэтажный план БТИ. Он является составляющей кадастрового и технического паспорта квартиры. Поэтажный план можно получить в составе указанных документов или заказать отдельно. В «поэтажке» содержится информация:

  • Назначение объекта.
  • Площадь квартиры, размеры каждой из комнат и вспомогательных помещений, длина стен, высота потолков и прочие параметры. Обмер производит сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение подобного вида работ.
  • Расположение оконных и дверных проемов.
  • Взаиморасположение комнат относительно друг друга и относительно примыкающих квартир.
  • Структура жилого здания.
  • Дата составления плана и сведения о том, кто составил экспликацию и поэтажный план квартиры.
Читать еще:  Покупка неприватизированного гаража

Следует изучить 2 страницы документа. На первой отражены данные о размещении квартиры на этаже — так называемая «графическая» часть. Вторая страница — экспликация, то есть характеристика помещений, которые входят в состав квартиры.

Срок действия документа неограничен, однако организации требуют предоставление справок и выписок, датированных не позднее 1 месяца до предъявления.

Нехороший знак — наличие на планах красных линий:

Они означают, что после проверки БТИ были выявлены перепланировки и переустройства квартиры, проведенные без согласования.

Красная линия с цифрами не всегда означает разрушение или перемещение стен. Зачастую так отмечают перенос или установку ванной, замену окон или линолеума на полу плиткой, установку водонагревателей.

Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ

Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:

  • Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
  • Вынос элементов отопительной системы на балкон.
  • Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
  • Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
  • Трансформация или устранение системы вентиляции.
  • Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
  • Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
  • Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
  • Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.

Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.

Если в процессе проверки выявятся вышеуказанные нарушения, следует оценить масштаб работ по устранению недостатков. Компромиссное решение — договориться о предоставлении 10-20% скидки на жилье.

Что согласовывать необязательно

Мастера по ремонту квартиры могут беспрепятственно вносить некоторые изменения в конструкции по просьбе собственников. Не нужно согласовывать следующие изменения:

  • Замену сантехники. Однако стоит учесть, что в некоторых квартирах установка ванной не предусмотрена из-за непрочности несущих конструкций. Тогда, сменив душевую кабину на ванну, придется демонтировать резервуар и возвращать кабину.
  • Замену балкона. Если речь идет о замене ветхих конструкций на аналогичные, но новые, ничего согласовывать не нужно, достаточно просто уведомить об этом жилищную инспекцию. Но если собственник надумал внести коррективы, которые повлекут изменение фасада здания, требуется согласование с управляющей компанией, собственниками всех квартир в доме и утверждение проекта в БТИ. А вот облицовка балкона изнутри — работы, которые однозначно не нужно нигде утверждать.
  • Переклейку обоев и прочие изменения из категории «косметический ремонт».
  • Устройство встроенной мебели.
  • Установку антенн, систем кондиционирования.
  • Замену электроприборов.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если объект недвижимости понравился настолько, что «красные линии» в документах не останавливают от покупки, стоит все же сделать паузу и взвесить все «за» и «против».

Чем рискуют продавец и покупатель

Выявить несогласованные изменения под силу только опытному инженеру-строителю, разбирающемуся в особенностях возведения и обустройства жилой недвижимости. Несведущий покупатель часто упускает из вида какие-либо изменения, требующие замены технической документации. В итоге нарушения выявляются случайно уже после перехода права собственности, и ответственность за их устранение ложится не на прежнего хозяина, а на нового владельца.

Основные риски для Покупателя заключаются в следующем:

  • Узаконивание перепланировки придется проводить самостоятельно. Расходы могут составить от нескольких тыс. руб. до 200 тыс. руб., если выяснится, что необходимо восстановить несущую стену или убрать балкон.
  • Если выяснится, что собственник проживает в жилье с недопустимыми или несогласованными изменениями, ему грозит штраф. Платить придется не прежнему, а новому хозяину.
  • Изменения могут привести к ухудшению условий проживания соседей. И даже если перепланировка тщательно скрывалась, благодаря соседям информация подлежит огласке.
  • Перепродать квартиру если и удастся, то после долгих поисков покупателя. Причин тому несколько: банки не одобрят ипотеку на такое жилье; высока степень недоверия покупателя к недвижимости с проблемными документами.

Если в ходе оценки выяснится, что официальные изменения в документах возможны, а процедура займет до 6 месяцев, можно попросить у Продавца заняться документами и довести дело до конца, или же попросить скидку в размере узаконивания перепланировки с учетом затрат времени, сил и энергии.

Продавец, помышляя обмануть покупателя и скрыть факт неузаконенной перепланировки, также может столкнуться с неприятностями:

  • Если после заключения договора купли-продажи собственник узнает, что изменения не согласованы, он имеет право расторгнуть договор из-за существенных нарушений его условий.
  • Покупатель может потребовать возмещение затрат на работы, связанные с узакониванием.

Чтобы не рисковать, Продавцу следует честно признаться в наличии изменений, сделать скидку на жилье, или самостоятельно заняться оформлением документов. Чтобы Покупатель не передумал совершить покупку, можно оформить договор задатка, предварительный договор купли-продажи, а через несколько месяцев совершить сделку без риска ее отмены.

Возможное наказание за незаконную перепланировку

Последствия незаконных изменений в квартире могут быть как незначительными, так и вызвать серьезные последствия: обрушение кровли или стен, гибель людей. От результатов зависит и степень наказания. Если изменения не принесли вреда третьим лицам, собственник выплатит штраф 2-2,5 тыс. Сумма небольшая, но это не все. По итогам проверки инспектор выпишет предписание с одним из условий: узаконить перепланировку или устранить изменения.

Чтобы правильно спланировать время на проведение узаконивания изменений, необходимо знать суть процесса.

Как узаконить изменения

Инициатору узаконивания изменений необходимо обратиться в БТИ или иную уполномоченную организацию и заказать план квартиры. Затем действовать по плану:

  • Обратиться в БТИ с заявлением о самовольном переустройстве квартиры. В итоге приезжает сотрудник БТИ и фиксирует нарушения, отражая их в заключении.
  • Обратиться в Роспотребнадзор. Необходимо получить документ о соответствии жилья санитарным нормам.
  • Подготовить пакет документов: план с изменениями, копию паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт с выпиской ЕГРН, согласие прочих собственников на перепланировку, при необходимости — согласия прочих жильцов дома на внесение изменений.
  • Направить документы в жилищную инспекцию или архитектурный отдел районной администрации.
  • Оплатить штраф.
  • Заказать новый кадастровый паспорт в Росреестре. На его изготовление уйдет около 30 дней.
Читать еще:  Помощь от государства на покупку жилья

В разных регионах пакет документов, необходимых для внесения изменений, может отличаться. В некоторых случаях требуется проведение строительно-технической экспертизы.

Особенности покупки жилья с неузаконенными изменениями

Покупка квартиры за наличку, с участием банка или застройщика отличается. Покупатель должен понимать, с чем придется столкнуться.

На вторичном рынке

Внимательный Покупатель или юрист, действующий от его имени, сразу заметит неточности в документах. При покупке жилья на вторичном рынке за наличку следует обсудить с Продавцом:

  • может ли он узаконить изменения;
  • какую скидку он предлагает, подавая квартиру с проблемными документами.

Адекватно оценить ситуацию поможет инженер-строитель. Если размер скидки превышает сумму затрат, стоит оформить договора.

В ипотеку

При ипотеке третьей стороной сделки выступает банк. Выдача кредита может быть под большим вопросом, ведь квартира с недействительными документами неликвидна.

В новостройке

Покупатель первичного жилья имеет право развернуть бурную деятельность по устранению недостатков. В новой квартире можно уведомить жилищную инспекцию о предстоящих работах и проводить следующие изменения:

  • менять форму тамбура;
  • устанавливать перегородки;
  • заделывать дверные проемы в несущей стене;
  • переставлять сантехнику;
  • застеклять лоджии и балконы.

Как правило, в новостройках изменения касаются лишь устранения дефектов, для которых согласования не требуются.

Долгий кропотливый процесс приведения документов в порядок займет от 2 до 6 месяцев, но в итоге собственник может быть спокоен, что его действия не причинят вред ему лично и окружающим.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одним из них является неузаконенная перепланировка, не соответствующая тому, что указано в техпаспорте. Чем может грозить данная проблема и какие могут возникать последствия покупки такого жилья? Рассмотрим данный вопрос подробнее в этой статье.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Риски неузаконенной перепланировки при покупке вторичного жилья

Чем грозит обычному покупателю квартиры неузаконенная перепланировка? Штрафом. А возможно и конфискацией имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не работает, и собственник отказывается приводить жилье в соответствие с требованиями контролирующих структур, то могут применяться и штрафы в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей (ст.7.21. КоАП РФ).

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы ст.29 ЖК РФ. В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту. Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

  • Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
  • Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки. Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
  • Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
  • Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
  • Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.

Риски неузаконенной перепланировки при покупке квартиры в новостройке

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются. Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Неузаконенная перепланировка и ипотечное кредитование

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Читать еще:  Правила продажи технически сложных товаров

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

  1. Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
  2. Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
  3. Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
  4. Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Документы

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

  • Паспорт заявителя.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
  • Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Расходы

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: стоит ли рисковать своими финансами и временем

Купля-продажа квартир с неузаконенной перепланировкой — задача трудная, хоть и решаемая. Казалось бы, если стороны достигли взаимного согласия, и новый собственник готов взять на себя дополнительные обязательства, то проблем не возникнет. На практике все намного сложнее. Такие сделки обладают рядом особенностей, которые могут существенно усложнить жизнь покупателя.

  • 8 (800) 600-36-07 –Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

В законе нет такого положения, которое запрещало бы продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Даже если это обстоятельство отражено в государственном реестре, фактически такое ограничение не означает запрета на регистрационные действия.

Сделка с таким ограничением будет сопровождаться рядом особенностей. Во-первых, договор купли-продажи будет содержать пункт, раскрывающий новые обязательства покупателя по урегулированию вопросов, связанных с перепланировкой. Во-вторых, разумно требовать соразмерного уменьшения покупной цены. На практике такие квартиры теряют до 15% рыночной стоимости.

Сделку стремятся завершить до окончания действия техпаспорта на жилье, иначе в процессе его замены факт нарушения будет установлен представителями БТИ в ходе планового осмотра.

Покупка в ипотеку

Реально ли купить такую квартиру в ипотеку? Да, реально. Однако полагать, что финансовые учреждения без проблем примут такого заемщика, несколько наивно. Банк, вероятно, не станет кредитовать недвижимость с ограничениями, так как сделка несет дополнительные риски.

Если удастся договориться с займодателем, то ипотека может быть оформлена на невыгодных условиях. Во-первых, составляется дополнительное соглашение с банком, согласно которому, заемщик обязан узаконить перепланировку в сжатые сроки (от 4 месяцев до 1 года). Во-вторых, учреждение может потребовать досрочного погашения долга, увеличить процентную ставку, отказать в страховке. Тем не менее сейчас финансовые организации лояльнее относятся к таким заемщикам, учитывая рост конкуренции и сегмента сделок с ограничениями, поэтому вероятность положительного решения довольно высока.

Риски покупателя

Приобретая жилплощадь с неузаконенной перепланировкой, покупатель рискует, в первую очередь, своим кошельком.

Так как, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, новый собственник принимает на себя обязательства по приведению жилплощади в прежнее состояние, если так решено органами согласования, он и будет нести административную ответственность за их неисполнение. В таком случае физические лица уплачивают штраф в размере 2-2,5 тыс. рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). В качестве крайней меры собственника могут лишить квадратных метров по решению суда и реализовать его имущество через торги (ст. 29 ЖК РФ).

Стоит учитывать затраты на строительные мероприятия, юридические консультации и т. д.

Выявление незаконной перепланировки третьими лицами

Многие собственники полагают, что сокрыть факт незаконной перепланировки достаточно просто и не стоит предпринимать активных действий по разрешению этой проблемы. Однако существует высокая вероятность, что о нарушении станет известно посторонним лицам, которые незамедлительно примут меры по его устранению:

  1. БТИ. Бюро технической инвентаризации может нанести плановый визит на основании жалоб или запросов УК при составлении технического паспорта дома или подготовки здания к капитальному ремонту. Здесь и раскроется факт незаконной перепланировки.
  2. Соседи. Изменения в характеристиках смежных конструкций могут привести к пониженной шумоизоляции, вентиляции или снижению санитарных условий. Соседи подадут жалобу в Жилищную инспекцию, придет комиссия, которая сверит план квартиры с текущим состоянием, а затем выдаст предписание об устранении несоответствий.
  3. Аварийные службы. Если в ходе нарушения строительных норм и сбоя в работе инженерных конструкций произойдет ЧП, об этом станет известно аварийным службам УК, которые установят причину аварии и доложат о них вышестоящему руководству.
  4. Коммунальные службы. При снятии показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена сотрудником УК или ТСЖ, что приведет к тем же последствиям, что и в предыдущих случаях.

Органы жилищного надзора вправе осуществлять проверки по предоставлению жалоб со стороны третьих лиц, поэтому не стоит оставлять вопрос без разрешения.

Что делать покупателю, если в купленной им квартире нельзя узаконить перепланировку

Если установлено, что самовольная перепланировка нарушает нормы СНиП, органы согласования вынесут предписание о приведении квартиры в соответствие с техническим планом. Однако вернуть первоначальный вид помещению не всегда возможно и безопасно, например, если внесены изменения в несущие конструкции.

В таком случае потребуется проектировка нового технического плана через согласование с БТИ, Жилищной инспекцией, СЭС и проектной организацией. Обращаться следует в лицензированные проектные организации, имеющие членство в СРО. Они разработают новый план помещения или, возможно, смогут привести его в соответствие с первоначальным.

Основания для расторжения договора купли-продажи

Перепланировка, которую нельзя узаконить, является основанием для расторжения договора КП. Такое право у покупателя возникает на основании ч. 2 ст. 475 ГК РФ, так как это обстоятельство влечет за собой неустранимый недостаток. Должно быть установлено, что перепланировка противоречит нормативным предписаниям, требует несоразмерных расходов и временных затрат на устранение.

Таким образом, принимать решение о купле-продаже квартиры с самовольной перепланировкой покупатель вправе самостоятельно. При этом нужно отдавать отчет о рисках и возможных последствиях такой сделки. Если перепланировку не получится узаконить или иначе согласовать, собственник понесет несоразмерные финансовые и временные затраты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector