3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оплата по договору купли продажи

Энциклопедия решений. Оплата по договору купли-продажи (поставки)

Оплата по договору купли-продажи (поставки)

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему товара продавцом, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ в части, не урегулированной § 3 главы 30 ГК РФ, к отношениям по договору поставки применяются в том числе и общие положения ГК РФ о купле-продаже, в том числе касающиеся оплаты товара. Если соглашением сторон порядок и форма расчетов не определены, то расчеты по договору поставки осуществляются платежными поручениями (п. 1 ст. 516 ГК РФ). До настоящего времени остается актуальным разъяснение, содержащееся в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18, согласно которому при расчетах за товар платежными поручениями, когда иные порядок и форма расчетов, а также срок оплаты товара соглашением сторон не определены, покупатель должен оплатить товар непосредственно после получения и просрочка с его стороны наступает по истечении предусмотренного законом или в установленном им порядке срока на осуществление банковского перевода, исчисляемого со дня, следующего за днем получения товара покупателем (получателем). Конкретный срок проведения расчетных операций применительно к различным формам расчетов должен быть определен Центральным банком Российской Федерации, но предельный срок не должен превышать двух операционных дней в пределах одного субъекта РФ и пяти операционных дней в пределах РФ (постановления АС Уральского округа от 23.03.2016 N Ф09-1094/16, АС Западно-Сибирского округа от 26.01.2015 N Ф04-13775/14).

Неисполнение покупателем предусмотренного договором условия о предварительной оплате товара не является основанием для предъявления покупателю требования об оплате. В этом случае продавец (поставщик) вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 487, п. 2 ст. 328 ГК РФ, постановления АС Поволжского округа от 18.02.2016 N Ф06-5926/16, АС Северо-Западного округа от 21.12.2015 N Ф07-2000/15). Последствия фактической передачи не оплаченного в соответствии с условиями договора товара определяются в зависимости от конкретных обстоятельств. Представляется, что в общем случае такая передача может рассматриваться как свидетельствующая о заключении между сторонами договора купли-продажи (поставки) на новых условиях (то есть не на условиях о предварительной оплате товара), в связи с чем с момента передачи товара у покупателя возникает обязанность его оплатить. Однако в зависимости от специфики ситуации к отношениям по продаже (поставке) товара, переданного до полной его оплаты, могут применяться согласованные в договоре условия (постановления АС Уральского округа от 05.08.2015 N Ф09-4892/15, от 21.10.2014 N Ф09-6870/14).

Согласованный сторонами срок оплаты не изменяется в случае досрочной передачи товаров с согласия покупателя. Однако если срок оплаты договором не определен, покупатель, принявший досрочно поставленный товар, обязан совершить действия, необходимые для оплаты, не позднее следующего дня с момента их получения (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18, постановления АС Северо-Западного округа от 11.09.2015 N Ф07-6483/15, постановление АС Уральского округа от 19.05.2015 N Ф09-1921/15).

В случае когда договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2 ст. 486 ГК РФ). Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности оплатить полученный товар дает право требовать от покупателя уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ, п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18, п. 54 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, постановления АС Московского округа от 29.12.2015 N Ф05-18170/15, АС Поволжского округа от 16.02.2016 N Ф06-5850/16). Если договором установлена неустойка за нарушение срока оплаты, взысканию подлежат не проценты по ст. 395 ГК РФ, а неустойка (п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7). При этом, если договором предусмотрена поставка товаров отдельными частями, входящими в комплект, и иное правило не установлено договором, оплата производится после отгрузки (выборки) последней части, входящей в комплект (п. 3 ст. 516, п. 1 ст. 479 ГК РФ). Поэтому в общем случае начало периода просрочки оплаты за поставленный частями товар определяется датой передачи последней части товара (см. постановление АС Уральского округа от 20.11.2015 N Ф09-8206/15).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается не только оплатить, но и принять товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ, постановление АС Дальневосточного округа от 15.10.2015 N Ф03-4088/15). В силу п. 5 ст. 486 ГК РФ, если в соответствии с договором купли-продажи продавец обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. ГК РФ не обязывает продавца предварительно уведомлять покупателя о намерении воспользоваться этим правом (постановления АС Северо-Западного округа от 10.11.2015 N Ф07-786/15, Московского округа от 02.11.2015 N Ф05-13840/15). Однако в ряде случаев направление такого уведомления покупателю целесообразно (постановления Седьмого ААС от 19.04.2013 N 07АП-1563/13, от 26.02.2016 N 07АП-564/16).

В тех случаях, когда поставка осуществляется путем отгрузки (передачи) товаров лицу, не являющемуся стороной договора, но указанному в договоре в качестве получателя (п. 1 ст. 509, п. 2 ст. 510 ГК РФ), и в соответствии с договором именно это лицо обязано оплатить товар, неисполнение им этой обязанности дает поставщику право потребовать оплаты от покупателя.

Если покупателем оплачены одноименные товары, полученные по нескольким договорам поставки, однако сумма оплаты не покрывает общую стоимость товаров, она должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты. В отсутствие такого указания исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок оплаты по которому наступил ранее, а если сроки оплаты по договорам совпадают, оплата засчитывается по таким договорам пропорционально (п.п. 1, 2 ст. 522 ГК РФ). При этом, если обязательства покупателя по некоторым из договоров обеспечены (залогом, поручительством, независимой гарантией и т.д.) и иное не предусмотрено соглашением сторон, сумма оплаты засчитывается по не обеспеченным обязательствам (п. 2 ст. 319.1 ГК РФ).

Статья 486. Оплата товара

1. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

5. В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Комментарий к статье 486 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья имеет важное значение для исполнения договора купли-продажи. Она определяет не только срок платежа, но и порядок платежа, ответственность покупателя как за просрочку платежа, так и за отказ принять и оплатить товар. Нормы статьи применяются при исполнении всех видов этого договора.

2. Пункт 1 статьи не ставит оплату товара в зависимость от факта его передачи. Товар может быть оплачен одновременно с передачей, до нее или же после передачи. Срок оплаты определяется либо договором (до или после передачи), либо вытекает из особенностей исполнения конкретного вида договора, а также согласованной сторонами формы расчетов.

В розничной торговле покупатель оплачивает товар, как правило, в момент заключения договора (ст. 500 ГК), который практически совпадает с моментом его исполнения, т.е. одновременно осуществляются и передача, и оплата товара.

Из существа обязательства по энергоснабжению вытекает, что оплата абонентом-гражданином энергии производится, как правило, после ее передачи, т.к. оплачивается фактически принятое абонентом количество энергии, определяемое по данным учета ее приема (см. ст. 544 ГК). Однако юридические лица в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.04.2000 N 294 (СЗ РФ, 2000, N 15, ст. 1594) оплачивают электрическую, тепловую энергию и природный газ с применением авансовых платежей в порядке, установленном соглашением сторон.

Читать еще:  Подоходный налог с покупки квартиры

Порядок и сроки оплаты товара до передачи (предварительная оплата) определены ст. 487 ГК, а отсроченный платеж (продажа в кредит или с рассрочкой платежа) — ст. ст. 488 и 489 ГК.

О сроке оплаты товара, переданного на основании договора поставки досрочно, см. коммент. к ст. 508.

При безналичных расчетах срок платежа связан с применяемой формой расчетов. Если договором предусмотрена оплата по платежному требованию, срок оплаты определяется Положением о безналичных расчетах и (или) договором.

3. Из общего правила оплаты полностью переданного товара, предусмотренного п. 2 статьи, договором могут быть установлены исключения. Так, при покупке товара в комплекте или сложного товара, комплектуемого различными изделиями, по соглашению сторон возможна оплата раздельно основного изделия и комплектующих или раздельно товаров, включенных в комплект.

4. Пункт 3 статьи предусматривает последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного товара. Просрочка оплаты влечет начисление процентов, предусмотренных ст. 395 ГК. Статья 395 ГК, устанавливающая последствия нарушения денежного обязательства, приравнивает к пользованию чужими денежными средствами неосновательное их сбережение за счет другого лица. Поэтому просрочка уплаты покупателем денежной суммы за переданный товар квалифицируется в судебной практике как пользование чужими денежными средствами (п. 50 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8). В случае несвоевременной оплаты переданного товара продавец вправе потребовать от покупателя не только оплаты товара, но и уплаты процентов, а при неудовлетворении требования — предъявить иск в суд.

По сложившейся судебной практике в отношениях между организациями или организациями и гражданами Российской Федерации проценты подлежат уплате в размере единой учетной ставки ЦБР по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставки рефинансирования). При этом проценты начисляются на денежную сумму за товар, а не на сумму процентов за пользование чужими денежными средствами, т.е. только на неоплаченную за товар сумму (п. 51 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

Проценты начисляются на просроченную уплатой сумму с даты, следующей за днем срока платежа за товар. Применительно к договору поставки ВАС РФ разъяснил, что при отсутствии соглашения сторон о сроке оплаты просрочка оплаты наступает по истечении предусмотренного законом или в установленном им порядке срока на осуществление банковского перевода, исчисляемого со дня, следующего за днем получения товара покупателем (получателем) (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 18).

Если стоимость товара уплачена покупателем добровольно, но несвоевременно, то проценты подлежат взысканию со дня просрочки по день фактического исполнения денежного обязательства по единой учетной ставке ЦБР на момент исполнения обязательства. В случаях предъявления иска о взыскании неоплаченной за товар суммы суд при взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами применяет размер процентов исходя из учетной ставки банковского процента соответственно на день предъявления иска или на день вынесения решения. При этом судам рекомендуется отдавать предпочтение той из них, которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение периода пользования чужими денежными средствами, и в решении указывать на то, что проценты должны начисляться по день фактической уплаты покупателем денежных средств (п. 51 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 и п. 3 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 13/14).

5. В договоре купли-продажи стороны вправе предусмотреть неустойку (пени), подлежащую уплате при просрочке платежа. В некоторых законах, например в Законе о поставках, и в иных правовых актах установлена неустойка (пени) за просрочку платежа за товар (законная неустойка). В связи с этим в судебной практике возник вопрос о возможности одновременного взыскания и процентов, и неустойки (пени).

Ответ на этот вопрос зависел от определения природы процентов за пользование чужими денежными средствами. Поскольку эта проблема является дискуссионной, а ст. 395 ГК РФ не дает прямого ответа, в юридической литературе в одних случаях проценты рассматривались как плата за пользование деньгами, в других — как санкция за неисполнение денежного обязательства.

Судебная практика пошла по пути трактовки процентов как особой санкции, меры гражданско-правовой ответственности (п. 4 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 13/14).

Из такой трактовки процентов, подлежащих уплате за неосновательное пользование чужими денежными средствами при несвоевременной оплате товара, судебная практика сделала ряд выводов об ответственности за ненадлежащее исполнение покупателем обязанности оплатить товар.

Во-первых, было признано, что неустойка за просрочку оплаты полученных по договору поставки товаров, установленная п. 18 Постановления Президиума Верховного Совета РФ от 25.05.92 N 2837-1, применению не подлежит, а несвоевременная оплата переданного товара в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК влечет ответственность в форме уплаты процентов, предусмотренных в ст. 395 ГК. Постановление от 25.05.92 признано утратившим силу, т.к. оно было принято до введения в действие части второй ГК, устанавливающей иную санкцию (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ N 18).

Отсюда следует, что не подлежит применению установленная этим актом законная неустойка — пени в размере 0,5% в день от неуплаченной суммы за товар по всем видам договора купли-продажи.

Во-вторых, судебная практика в случаях, когда договором предусмотрена неустойка (договорная неустойка) за просрочку платежа, не допускает одновременного взыскания как этой неустойки, так и процентов по ст. 395 ГК. Кредитор вправе применить одну из этих мер (п. 6 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 13/14).

Применение одновременно и законной неустойки за просрочку платежа, и процентов по ст. 395 ГК, начисляемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства, судебная практика считает возможным лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

В Постановлении от 04.11.97 по делу N 3167/97 Президиум ВАС РФ указал, что взыскание судом за просрочку оплаты товара по договору купли-продажи как пени, так и процентов за пользование чужими денежными средствами является применением двух мер ответственности за одно и то же нарушение. В связи с этим Президиум изменил ранее принятые судебные акты и во взыскании процентов отказал (Вестник ВАС РФ, 1998, N 3, ст. 41).

Судебная практика исходит из того, что когда договором купли-продажи предусмотрена неустойка (пеня) за просрочку оплаты товара либо установлена законная неустойка, право выбора меры ответственности (пеней или процентов) принадлежит кредитору-продавцу (поставщику). (См.: Вестник ВАС РФ, 1998, N 11, ст. 61; Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 13/14.)
В-третьих, трактовка процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, в качестве меры ответственности за несвоевременную оплату товара означает, что суд при рассмотрении требования о взыскании процентов вправе применить ст. 333 ГК и уменьшить подлежащую взысканию сумму процентов. (См. п. 7 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 13/14.)
6. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает последствия отказа покупателя от приема и оплаты товара. Эти последствия отличаются от предусмотренных п. 3, поскольку речь идет об ином нарушении покупателем договора. Отказ покупателя от приема товара в случаях, когда он согласно условиям договора для вручения покупателю передается продавцом органу транспорта либо связи или им доставляется, должен быть явно выражен, как правило, в письменной форме. Об ином подходе можно говорить, когда товар предоставляется в распоряжение покупателя в месте нахождения продавца (ст. 458 ГК) или покупатель должен получить (выбрать) товар в месте нахождения поставщика (ст. 510 ГК). Неполучение (невыборка) товара в установленный договором срок, т.е. уклонение покупателя от обязанности его получить, приравнивается судебной практикой к отказу от получения товара. По выбору продавца (поставщика) он вправе либо отказаться от исполнения договора — передачи товара, либо потребовать оплаты товара, от приема которого покупатель отказался (уклонился от получения). При длящихся отношениях речь идет об отказе от исполнения договора только в части тех товаров, от приема которых отказался покупатель.

В отличие от комментируемой нормы ст. 523 ГК предоставляет поставщику право односторонне полностью отказаться от исполнения договора в случае неоднократной невыборки товара (неоднократного отказа или уклонения от принятия товара), рассматривая такое нарушение как существенное.

Гарантией прав продавца является возможность потребовать от покупателя путем обращения в суд оплаты товаров, предусмотренных договором, если отказ от их приема неправомерен.

Читать еще:  Покупка квартиры у двух собственников

7. Пункт 5 устанавливает иное последствие несвоевременной оплаты товара покупателем. Оно применимо для длящихся отношений, когда обязательства продавца по договору путем передачи товара в определенный срок не прекращаются, т.к. подлежат передаче в иные сроки (срок) другие товары. Комментируемая норма имеет важное значение для договоров поставки, электро-, теплоснабжения через присоединенную сеть, хотя может быть применена и к иным договорам купли-продажи.

Продавцу предоставлено право, не расторгая и не изменяя договор, не передавать товар покупателю до погашения им долга за ранее переданный товар. Эта норма является новой для законодательства о договоре купли-продажи, хотя возможность приостановить исполнение при неисполнении встречной обязанности в общей форме предусмотрена ст. 328 ГК. По существу, происходит перерыв исполнения на срок, который зависит от выполнения покупателем обязанности оплатить уже переданный товар. О приостановлении исполнения продавец обязан уведомить покупателя. Следует полагать, что, поскольку договор не изменен и не расторгнут, продавец не лишается права передать покупателю товар, предусмотренный договором, не ожидая оплаты уже переданного товара. В этом случае покупатель обязан такой товар принять и оплатить независимо от того, что продавец мог или хотел воспользоваться ранее своим правом приостановить исполнение.

8. Еще одно средство защиты прав продавца (поставщика) при неисполнении покупателем обязанности оплатить переданный товар по договору поставки предусмотрено ст. 523 ГК. В соответствии со ст. ст. 525, 535 ГК норма, предусмотренная ст. 523 ГК, применима к договорам поставки товаров для государственных нужд, контрактации. Статья 523 ГК предоставила поставщику право в одностороннем порядке расторгнуть договор (односторонне отказаться от исполнения договора) в случае неоднократного нарушения покупателем сроков оплаты товаров (т.е. более 2 раз). Договор считается расторгнутым с момента, когда покупатель уведомил продавца об одностороннем отказе от исполнения договора.

Отличие такой нормы от комментируемой состоит, во-первых, в основаниях применения (приостановление исполнения возможно при однократном нарушении срока оплаты, а отказ — при неоднократности неоплаты товара), во-вторых, в воздействии на договор (в случае приостановления сохраняются действие договора и вытекающие из него обязательства. При полном отказе от исполнения договор теряет силу, а обязательства прекращаются).

Можно полагать, что наличие таких разных норм дает продавцу (поставщику) право в зависимости от конкретных обстоятельств выбрать вариант поведения, т.е. при неоднократности нарушения приостановить исполнение договора до оплаты уже переданного товара либо полностью или частично отказаться от исполнения договора (изменить его или расторгнуть). Сущности договоров энерго-, теплоснабжения больше отвечает приостановление исполнения договора. Так, Постановлением Правительства РФ от 05.01.98 N 1 (СЗ РФ, 1998, N 2, ст. 262) установлен порядок прекращения или ограничения подачи электрической и тепловой энергии, а также газа при неоплате поданных ресурсов, с учетом п. 5 ст. 486 ГК. (Подробнее см. коммент. к ст. 546.)

Передача денег при купле-продаже недвижимости

Не стоит говорить о том, что купля-продажа недвижимости – это большой риск, причем рискуют в этом случае, как продавец, так и покупатель. Самым ответственным моментом сделки является расчет между ее участниками, а именно на этом этапе нередко происходит обман. При неразумном подходе покупатель может остаться без денег, а продавец без имущества. Поэтому передача денег при покупке квартиры или другого объекта недвижимости должна проводиться по правилам, и желательно при участии нотариуса.

Этапы прохождения сделки купли-продажи

Если вы решили улучшить жилищные условия, продать/купить, разменять квартиру или сменить ее на загородный коттедж, не стоит спешить, так как именно рынок недвижимости часто привлекает мошенников. В первую очередь, вы должны найти объект, удовлетворяющий вашим требованиям.

Дальнейшая последовательность действий при покупке квартиры или дома выглядит следующим образом:

  • Происходит обсуждение стоимости объекта и условий прохождения сделки, при этом присутствие юриста на этом этапе крайне желательно.
  • Готовится пакет необходимых документов, а для заключения «купчей» понадобятся выписка из ЕГРН, техпаспорт на жилое помещение, документы, удостоверяющие личность, доверенность, в случае если в процессе участвует доверенное лицо, другие документы, в зависимости от сложившейся ситуации.
  • Заключение и подписание договора купли-продажи, где должны быть прописаны, в числе прочих моментов, стоимость объекта, время оплаты и способ передачи денежных средств. Присутствие на этом этапе нотариуса, согласно существующему законодательству, обязательно.
  • Госрегистрация перехода права собственности, а в договоре должно быть указано, когда будут передаваться деньги – до регистрации в Росреестре или после оформления права собственности.

Это важно! Если вы рассчитаетесь с продавцом до перехода права собственности, но в регистрации по какой-либо причине будет отказано, велик риск не вернуть свои деньги.

Согласно условиям сделки, покупатель должен произвести отчуждение объекта, для чего дополнительно, и желательно при участии юриста, составляется передаточный акт, который заверяется подписью покупателя. Что касается обязательств последнего, то они заключаются в своевременной передаче денежных средств бывшему владельцу объекта недвижимости.

Возможные сложности при продаже/покупке квартиры

Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:

  • в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
  • если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
  • жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
  • на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.

Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.

Способы оплаты сделки купли-продажи

Времена «черных риэлторов», когда люди массово теряли свои сбережения, при этом оставались без жилья, прошли, однако мошенников все еще привлекает рынок недвижимости. Поэтому именно на этапе расчета надо быть крайне осторожным, а безопасность зависит, прежде всего, от выбранного варианта расчета, который должен быть указан в договоре. Существует несколько вариантов оплаты.

Наличный расчет

В этом случае покупатель передает, а продавец получает наличные средства. Продавец в присутствии нотариуса пересчитывает деньги, а при наличии специального оборудования проверяет подлинность купюр. В завершении процесса продавец пишет расписку, в которой указывает полученную сумму и номер договора. Важно, чтобы в документе было сказано об отсутствии претензий к покупателю. Некоторое время этот способ пользовался большим спросом, но в этом случае велик риск стать жертвой грабителей.

Депозит

Этот способ расчета напоминает предыдущий, но считается более безопасным, так как деньги передаются не продавцу, а нотариусу. Последний передает их продавцу только после успешного прохождения сделки и выполнения сторонами взятых на себя обязательств. Юрист после документального подтверждения перехода прав собственности может выдать деньги наличными или перевести на счет (оговаривается в договоре).

Оплата по безналичному расчету

Этот способ оплаты напоминает расчет наличными, но деньги в этом случае поступают на расчетный счет продавца или агентства недвижимости, при этом номер счета указывается в договоре. При таком способе исключается риск потерять деньги в результате нападения грабителей, однако по безналу лучше рассчитываться после прохождения процедуры регистрации, так как вернуть свои деньги в случае отказа будет крайне проблематично.

Аккредитив

Мы дошли до самого безопасного варианта взаиморасчетов между покупателем и продавцом объекта недвижимости. Гарантом безопасного прохождения сделки является банк, для чего покупатель должен открыть предварительно сберегающий счет. После заключения договора купли-продажи покупатель вносит на счет необходимую сумму, но получить ее продавец сможет только после того, как докажет документально, что сделка завершена, а все взятые обязательства выполнены.

Если он не уложился в срок, оговоренный при открытии аккредитива, деньги возвращаются покупателю, а сделка автоматически аннулируется. Изменить условия аккредитива ни одна из сторон не может, но для этого аккредитив должен быть безотзывным. Стоимость такой услуги в среднем составляет 2 тыс. руб.

Банковская ячейка

Данный способ взаиморасчета такой же безопасный, как и аккредитив, а разница заключается в том, что расчет производится в наличной форме. Участники сделки заключают договор аренды ячейки, оплачивает которую по договоренности покупатель или продавец. Деньги пересчитываются в присутствии сотрудника банка и помещаются в ячейку, при этом ключ остается у покупателя, а обе стороны получают свой экземпляр договора.

Читать еще:  Покупка квартиры с долгом

В случае представления сотрудникам банка договора купли-продажи и выписки из ЕГРН, продавец может забрать деньги. Если это не сделано в срок, а после предполагаемого окончания сделки прошло более недели, покупатель вправе забрать деньги. По истечении семидневного срока за каждый последующий день хранения денег покупатель должен доплачивать сумму согласно прейскуранту финансового учреждения.

Эскроу-счета

Это на сто процентов безопасный способ взаиморасчетов между продавцами и покупателями недвижимости. Не случайно именно его используют при покупке недостроенного жилья в новостройках – обязательное условие для застройщиков, работающих с дольщиками. В этому случае заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и финансовым учреждением, причем на всем протяжении деятельности договора в него могут вноситься изменения, в том числе можно продлевать документ.

При открытии эскроу-счета покупатель по обоюдному согласию может поручить банку проводить более тщательную проверку документов, предоставленных продавцом. Покупатель может получить доступ к заблокированным средствам только после того, как наступают обстоятельства, прописанные в договоре.

Юристы советуют

Юристы рекомендуют не проводить сделку купли-продажи без посредников, и даже если участие нотариуса на данном этапе не обязательно, его присутствие крайне желательно. Покупатель может существенно уменьшить риски, если договорится с продавцом об оплате после перехода прав собственности, ведь в случае отказа вернуть деньги обратно крайне сложно.

Не стоит также разбивать платежи на несколько частей, но важней всего не занижать стоимость объекта. Так, к сожалению, поступают многие, желая сэкономить на налогах, но в этом случае покупатель сильно рискует. Сумма, прописанная в договоре, должна быть реальной, что же касается безналичного расчета, то его целесообразно проводить в случае, если у участников сделки открыты счета в одном банке. При расчете наличными присутствие нотариуса обязательно.

Юридическая консультация по вопросам передачи денег при купле-продажи квартиры

Какие могут понадобиться сопутствующие документы и правильный порядок передачи денежных средств узнайте у наших специалистов. Заполните форму ниже и получите бесплатную консультацию.

Оформление сделки купли -продажи. Расчет до или после регистрации

Между мной (покупатель) и сводной сестрой (про которую узнал после смерти родителей и видел всего два раза после ее претензий на наследство) (продавец) заключается договор купли-продажи доли в квартире, оставшейся по наследству. Наследственные дела оформлены.

Мне предлагают такой вариант.

Расчет в момент оформления договора у нотариуса, объясняя это тем, что после оформления этого договора он уже юридически якобы не будет являться собственником жилья. Мне передаются свидетельство продавца о регистрации права собственности, справки и нотариально заверенная расписка о получении им денег и отсутствия претензий по расчету. У него остается экземпляр договора купли-продажи.

Я регистрирую право собственности. Оплата сделки за мой счет.

Нет ли каких подводных камней. Если возникнут проблемы при регистрации сделки. До сих пор считал, что оплата производится после регистрации.

Здравствуйте. В основном расчет по сделкам купли-продажи недвижимости стараются произвести расчеты до или в момент заключения договора купли-продажи.

Для Вас как покупателя выгоден расчет после регистрации права за Вами с обременением в пользу продавца. Вы подаете документы на регистрацию, расчет не производите (может за исключением суммы аванса или задатка, либо первоначального взноса), происходит регистрация права покупателя с залогом в пользу продавца, покупатель — собственник, но распоряжаться недвижимостью не может, производиться расчет с продавцом и подаете заявление о снятии обременения. То же можно сделать не налагая обременения.

Нет ли каких подводных камней. Если возникнут проблемы при регистрации сделки.

При предоплате, в случае если по каким-либо причинам откажут в регистрации права собственности, у Вас могут возникнуть проблемы с возвратом уже уплаченных денег. В судебном порядке прийдется взыскивать.

Безналичный расчет возможен? Сейчас у всех есть банковские карты.

Если возможен, то какая схема. Можно заключить договор у нотариуса. У нее документы и деньги на депозите, например. После регистрации она переводит деньги продавцу. Может так?

Да, схема рабочая.

Консультация юриста бесплатно

Как правило оплата по договорам купли-продажи недвижимости происходит до подачи документов на регистрацию в Росреестр.

Если оплата происходит после регистрации сделки то в договоре нужно прописать, что в данном случае залог не возникает. Без такой оговорке Росреестр откажет в регистрации обычный договор купли-продажи недвижимости.

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит[Гражданский кодекс РФ] [Глава 30] [Статья 488]


5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В Вашем случае после заверения Договора купли-продажи у нотариуса Продавцу, так же необходимо обратиться вместе с Вами в Росреестр для подачи документов, так как подача документов происходит совместно.

Возьмите за день до регистрации выписку из ЕГРП на объект недвижимости, чтобы проверить, что на квартире нет никаких обременений и арестов.

Ну в Вашем случае не думаю что нотариус согласится на такие условия, так как нотариус не имеет право хранить документы и переводить деньги со счета на сделки (законом «О нотариате» такие полномочия не предусмотрены).

При подаче документов должны присутствовать обе стороны. Если лично кто то из сторон явиться не может, за него может прийти лицо имея при себе нотариальную доверенность.

В нотариальной доверенности должно быть указано право подачи документов на регистрацию в Росреестр.

См. выше ответ «Если удостоверяете сделку у нотариуса, то документы может подать и один покупатель». Так к чему тогда запись?

В законе указано следующее

Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав
[Закон о госрегистрации прав на недвижимость] [Глава III] [Статья 16]

1. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации. В случае, если право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, государственная регистрация таких права, ограничения (обременения) права либо сделки проводится на основании заявления соответствующих органа государственной власти или органа местного самоуправления. Лицо, в отношении которого принят акт органа государственной власти или акт органа местного самоуправления либо которым совершена сделка с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе на основании такого акта, вправе представить заявление о государственной регистрации соответствующих права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество либо сделки и необходимые для государственной регистрации документы по собственной инициативе. Форма заявления о государственной регистрации прав и требования к его заполнению, а также требования к формату заявления о государственной регистрации прав в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. С заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на лесные участки в границах земель лесного фонда обращается орган государственной власти субъекта Российской Федерации в случае, если ему переданы полномочия Российской Федерации по предоставлению лесных участков в границах земель лесного фонда.
В случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

Т.е. либо нотариус подает документы либо обе стороны, как понимаю нотариус за такую процедуру может взять приличную сумму.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector