0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оплата по предварительному договору купли продажи недвижимости

Публикации

Легализация условия об оплате в предварительном договоре

Петров_Корпоративный юрист_Легализация условия об оплате в предварительном договоре_11.2015

Предварительный договор довольно распространенная конструкция. С одной стороны, она создает достаточную степень определенности относительно правоотношений между сторонами в будущем, а с другой – оставляет свободу действий в части последующего поведения.

Основные условия и форма предварительного договора регламентированы в ст. 429 ГК РФ. Главный принцип, сформулированный законодателем и поддержанный судебной практикой, звучит следующим образом: в предварительном договоре стороны могут закрепить лишь обязанность по заключению в будущем основного договора. Иные условия изначально не были предусмотрены гражданским законодательством.

ЗАГ Жизнь заставит

Впрочем, реальность оказалась не столь формальной, и бизнес стал включать в предварительные договоры условия об оплате передаваемого имущества или оказываемых услуг по основному договору.

Реакция судов была однозначной: подобное условие прямо противоречит требованиям законодательства, а потому является ничтожным (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 по делу № А33-18187/2013) . В названном судебном акте указано, что в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества , выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, прописанных в предварительном договоре. Соответственно, в последнем не могут быть установлены какие-либо иные обязательства для сторон, в т. ч. по передаче имущества или уплате каких-либо платежей за пользование таким имуществом.

Однако практика не сдавалась, и стороны, заключая предварительные договоры, все же продолжали включать в них условия о передаче денежных средств в счет оплаты цены имущества, в дальнейшем защищая их действительность ссылками на ст. 421 ГК РФ и общие принципы диспозитивности гражданского законодательства.

В итоге судам пришлось смягчиться и подходить к данному вопросу дифференцированно, иногда сохраняя правоотношения сторон в этой части. Но каждый такой спор был для судов комплексным и подразумевал исследование всех фактических обстоятельств дела и поведения сторон после заключения сделки.

Актуальность описанной проблемы связана с достаточно большим количеством споров о взыскании денежных средств, не выплаченных вопреки условиям предварительного договора, или о взыскании их уплатившей стороной в качестве неосновательного обогащения, полученного в связи с включением в предварительный договор условия об оплате.

ЗАГ Легализация «предоплаты»

Для признания действительным условия предварительного договора об оплате части цены имущества, которое подлежит передаче по основному договору, следует использовать три основных правовых механизма.

1. Такое условие может быть включено в предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Прямое указание на это содержится в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 [a1] № 54. Подобный договор подлежит квалификации судами как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Возникает вопрос: можно ли распространить приведенную позицию на иные правоотношения? Это представляется необоснованным с учетом специфики отношений по купле-продаже недвижимости и не признается судами возможным (Постановление Второго ААС от 27.03.2015 по делу № А31-7898/2014).

2. С учетом изменений в ГК РФ возможно применение в предварительном договоре конструкции задатка.

Ранее судебная практика была достаточно жесткой: включение условия о задатке признавалось противоречащим правовой природе предварительного договора, а потому неправомерным (постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 по делу № А40-59414/2008, ФАС Московского округа от 15.11.2013 по делу № А40-701/2013, АС Волго-Вятского округа от 02.12.2014 по делу № А43-1566/2014, АС Московского округа от 22.12.2014 по делу № А40-178288/2013, АС Уральского округа от 29.01.2015 по делу № А47-800/2014).

Однако редакция ГК РФ, вступившая в силу 1 июня 2015 г., допускает применение задатка как способа обеспечения исполнения обязательств в предварительном договоре (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Причем задатком обеспечивается исполнение обязательства по заключению основного договора. Вопрос о применении данной нормы на практике и ее защите в судебных инстанциях остается открытым в силу ее новизны. Само по себе введение такой возможности в гражданское законодательство стоит оценить позитивно, поскольку это вооружает стороны договоров бóльшим количеством правовых механизмов для защиты своих прав и законных интересов.

3. Включение в предварительный договор условия об оплате имущества, которое подлежит передаче по основному договору, возможно в рамках конструкции обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств.

Стороны предварительного договора, будучи участниками предпринимательской деятельности, свободны в заключении договора и вправе предусмотреть условие о передаче денежных средств в счет исполнения обязательств по основному договору, который подлежит заключению в будущем (постановления ФАС Московского округа от 11.10.2013 по делу № А40-138169/2012, от 12.02.2014 по делу № А40-40883/2013). Обеспечительный платеж, как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств, впервые был применен в отношении аренды, откуда «перекочевал» и в ряд иных правоотношений. В связи с широким применением данный механизм был добавлен законодателем и в обновленную редакцию ГК РФ (ст. 381.1, 381.2 ГК РФ). При этом стороны вправе указать, что сумма обеспечительного платежа остается у получившей ее стороны, если основной договор не будет заключен.

В судебной практике встречаются усложненные варианты платежа по предварительному договору. Иногда стороны включают в него условие об оплате имущества равнозначными поэтапными платежами. Причем на сумму, которая подлежит уплате в будущем, начисляются проценты, которые, в свою очередь, также уплачиваются в составе поэтапных платежей. Таким образом, из условий договора следует обязательство покупателя уплатить не только стоимость имущества, но и проценты за оплату этой стоимости в рассрочку. До вступления в силу изменений в ГК РФ и до принятия Пленумом ВАС РФ практикообразующих постановлений защита этой конструкции была крайне затруднительна (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16). Однако в настоящее время правовые реалии позволяют продавцу оградить себя от требований покупателя о взыскании перечисленных денежных средств.

Спор с такими фактическими обстоятельствами был рассмотрен арбитражными судами в рамках следующего дела.

Стороны установили в предварительном договоре купли-продажи доли в уставном капитале ООО условие об уплате покупателем процентов на ту часть стоимости доли, которая должна была быть оплачена им в рассрочку, однако в дальнейшем договор расторгли. При этом был произведен зачет требований покупателя о возврате уплаченной им продавцу части стоимости доли и требований продавца об уплате процентов на оставшуюся стоимость, т. к. к моменту расторжения договора на стороне покупателя имелась задолженность по их уплате.

Суд подтвердил законность условий предварительного договора о начислении процентов на неоплаченную часть стоимости доли и признал действительность обязательств истца по их уплате (Постановление АС Московского округа от 21.05.2015 по делу № А41-32626/2014). Нижестоящие суды обратили внимание на то, что задолженность истца перед ответчиком возникла из предварительного договора, и ее наличие не позволит истцу достигнуть своей правовой цели в случае удовлетворения исковых требований.

При рассмотрении дела суды исходили из фактических обстоятельств: все заключенные сторонами сделки (предварительный договор и соглашение о его расторжении, включавшее оспариваемый зачет) были подписаны одним и тем же лицом, что свидетельствует о направленной воле истца на наступление именно таких правовых последствий. Как известно, согласно положениям обновленной редакции ГК РФ учитывается и поведение стороны после заключения сделки (ст. 166 ГК РФ), которое в приведенном споре явно давало контрагенту основание полагаться на действительность заключенных сделок.

Читать еще:  Обман риэлторов при продаже квартиры

1. Чтобы избавить себя от споров о действительности условий предварительного договора сторонам (особенно продавцу) следует правильно определять правовую природу уплачиваемых по предварительному договору денежных средств и соответствующим образом именовать такие платежи в тексте договора.

2. Необходимо учитывать поведение сторон после заключения договора, их переписку и иные фактические обстоятельства, которые в совокупности и будут формировать у суда картину действительности условий договора и добросовестности поведения той или иной его стороны.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

По предварительному договору купли-продажи недвижимости стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных в таком предварительном договоре.

По предварительному договору купли-продажи недвижимости стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных в таком предварительном договоре.

В предварительном договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по основному договору (адрес объекта, кадастровый номер, общая площадь, количество комнат, этаж и прочее).

Стороны договора также могут предусмотреть другие обязательства, в силу которых обычно и заключаются предварительные договоры купли-продажи недвижимости, это:

* обязательство продавца создать (построить) объект недвижимости;

* обязательство продавца до заключения основного договора по постановке на кадастровый учет объекта недвижимости;

*обязательство продавца зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости являющийся предметом основного договора;

* обязательство продавца согласовать(узаконить) перепланировку объекта недвижимости;

* обязательство продавца произвести ремонтные работы объекта/провести коммуникации;

* обязательство продавца произвести раздел или выдел части земельного участка;

*обязательство продавца по устранению других возможных недостатков объекта;

*совершить другие действия с имуществом.

Все обязательства, как правило, ложатся на продавца, но бывает, что с объектом недвижимости все в порядке, а покупателю нужно время для получения ипотеки, социальных выплат или просто собрать необходимую сумму на оплату цены договора. Тут стороны просто уточняют требуемый на это срок и указывают его как срок заключения основного договора.

В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности сторон, а также сроки их выполнения. Рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость или документы на основании которых продавец оформит право собственности в указанный срок.

Обязательным и важным условием является цена основного договора, её необходимо прописать в полном размере в предварительном договоре и указать сроки оплаты цены по основному договору. При этом если стороны заключают договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор будет квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, другими словами как договор купли продажи, со всеми вытекающими.

В предварительном договоре можно предусмотреть условие о внесении задатка, в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи на согласованных условиях. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи задаток остается у продавца. Если же от заключения договора купли-продажи откажется продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка. Необходимо указать в предварительном договоре случаи, на которые не распространяется ответственность по возврату/удержанию задатка. Это могут быть любые форс-мажорные условия, неодобрения объекта банком, выдающим кредит, неисполнения обязанностей по предварительному договору и прочие подобные условия.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и не подлежит государственной регистрации.

Если стороны предварительного договора не согласуют срок в течение которого обязуются заключить основной договор купли-продажи и не укажут его в предварительном договоре, то обязанность по заключению основного договора нужно исполнить в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу законодательства обязательства сторон из предварительного договора прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор. В случайны уклонения одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона вправе обратиться с иском в суд о понуждении к его заключению.

Автор: Елена Разживина, Руководитель юридического отдела «S.A. Ricci жилая недвижимость»

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+

Предварительный договор купли-продажи и его нюансы

Когда покупатель и продавец на вторичном рынке жилья находят друг друга, но в этот момент сделку совершить по каким-то причинам не готовы, как правило, они заключают предварительный договор купли-продажи. Как его составить, какие последствия возможны при неисполнении, какова судебная практика?

На эти и другие вопросы отвечала на семинаре под названием «Предварительный договор и обеспечительный платеж в сделках с недвижимостью» Марьяна Баларева, адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр». Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.

Итак, стороны сделки пришли к соглашению о цене, сроках, способе расчета и так далее. Для того чтобы зафиксировать устные договоренности и подтвердить серьезность намерений, собственно говоря, и подписывается этот самый предварительный договор.

Его положения регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем уже основной договор – именно на тех условиях, что прописаны в предварительном.

Формы предварительного и основного договоров должны быть идентичны, обычно это письменная форма. Если основной будет заверяться нотариально, то и предварительный тоже, иначе он просто ничтожен.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора. В нем, как правило, указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если же срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Разногласия сторон относительно условий основного договора снимаются в суде. Впрочем, понуждение чаще встречается в сделках с коммерческой недвижимостью, а не с жильем.

ПРИРОДА И ПРАВО

По своей правовой природе предварительный договор купли-продажи является документом, фиксирующим именно намерение участников сделки в дальнейшем заключить основной договор, и не может содержать положения о передаче объекта в собственность. По предварительному договору переход права собственности осуществлен быть не может. Документ лишь гарантирует, что квартира будет продана конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.

Предмет договора должен быть описан в полном соответствии с тем, как он будет идентифицирован в основном договоре купли-продажи, в том числе кадастровый номер, характеристики, адрес. Если основной договор будет заключен после изменения предмета договора (например, изменена площадь, проведена перепланировка), это должно быть указано в договоре. В любом случае объект должен однозначно идентифицироваться.

Читать еще:  Покупка квартиры через агентство недвижимости пошаговая инструкция

Существенный пункт – цена договора. Если в предварительном договоре эта опция отсутствует, он считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий.

Следующее: порядок расчетов. В предварительном договоре необходимо указать, как будут производиться расчеты, используются ли кредитные средства и есть ли иные нюансы.

ЗАДАТОК НЕ ЗАЛОГ

Предварительный договор должен содержать и способ обеспечения обязательств. Это может быть обеспечительный платеж (в соответствии с условиями предварительного договора его можно зачесть при заключении основного в общую стоимость объекта либо вернуть) или задаток, который всегда зачитывается.

Кстати, задаток часто путают с залогом или авансом. Но последние по закону не выполняют обеспечительной функции. Аванс изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен. Залог может обеспечивать только обязательства по основному договору или иные обязательства. Кроме того, залог, в отличие от задатка, – это необязательно деньги, это может быть и имущество.

И, наконец, бонус для покупателя: если основной договор не заключается по вине продавца, тот возвращает задаток в двойном размере. Если же сделка не состоялась из-за покупателя, задаток он теряет. Многие продавцы считают такое положение закона несправедливым и предлагают прописать в предварительном договоре, что и покупатель, в случае незаключения основного договора по его вине, должен платить дважды. Логика странная, ведь задаток – это деньги покупателя. Но, как говорится, берешь чужие – а отдаешь свои. Покупатель волен с таким пунктом договора и не согласиться.

Впрочем, есть более мягкий вариант – обеспечительный платеж. Как гласит статья 381.1 ГК РФ, «денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)».

Закон четко прописывает, что в качестве обеспечительного платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, а не какое-либо имущество (движимое или недвижимое).

Переданная денежная сумма в случае полного выполнения обязательств должна быть возвращена тому, кто ее внес. Это отличает такой платеж от задатка, который, как уже было сказано, всегда идет в счет оплаты суммы сделки.

Обеспечительный платеж подлежит возврату в случае незаключения основного договора по вине продавца, а также в случае прекращения действия предварительного договора в связи с истечением срока. Но он не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.

БОЛЬШИНСТВО – ЧЕРЕЗ АГЕНТА

Как показывает практика, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать своему риэлтору. Покупателям тоже удобнее вносить деньги в агентство недвижимости: потом понятно, как их вернуть обратно.

Любопытно отметить, что в таком случае даже специальная доверенность не нужна – в агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. А агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек (практика в агентствах недвижимости разнится).

Деньги при этом хранятся в агентстве, и всем как-то спокойнее. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. Но если речь идет об элитной недвижимости, то это могут быть и миллионы – там оперируют уже не фиксированной суммой, а процентами от стоимости объекта.

Часто обеспечительный платеж идет на оплату услуг агентства недвижимости.

При заключении предварительного договора купли-продажи имущества, находящегося в залоге, следует учитывать, что для оформления основного договора в отношении такого имущества необходимо получить согласие залогодержателя, то есть банка. При этом иное может быть предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем (определение ВС РФ от 08.11.2016 № 18-КГ16-124).

Если же – читаем внимательно – сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, и в соответствии с ним они обязуются заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Аксиома: продавцом по предварительному договор купли-продажи может быть только собственник. Во всех остальных случаях такой договор ничтожен.

Допустим, согласно предварительному договору покупатель уплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, что тогда? Тогда покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и, если основной договор не был заключен, суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.

Еще раз отметим, что предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.

Допустим, цены на недвижимость резко пошли вверх. Дает ли это право продавцу отказаться от своих обязанностей по предварительному договору? Автоматически – нет, только по решению суда.

В общем, как видим, нюансов достаточно. Поэтому повторяем наш традиционный совет: совершая сделку с недвижимостью, обращайтесь за помощью к специалистам, здоровее будете.

Каталог статей

Предварительный и основной договоры

Предварительный договор купли-продажи может заключаться:

на короткий срок, пока стороны подготавливают документы для подписания основного договора,на длительный срок, так как предмета договора (квартиры) еще нет – дом строится, заключить основной договор невозможно.

По предварительному договору покупатель вносит предоплату за квартиру и принимает на себя обязательства купить квартиру в будущем. Продавец принимает на себя обязательства продать квартиру в будущем именно на тех условиях, которые отражены в предварительном договоре. В предварительном договоре также прописываются условия возвращения или невозвращения предоплаты в случае, если какая-то сторона нарушит свои обязательства и передумает в будущем заключать основной договор купли-продажи.

Условия, которые должны быть прописаны в предварительном договоре:

полномочия лиц, подписывающих договор;

предмет договора (квартира) – квартира должна быть описана в пункте «Предмет договора» именно так, как она значится в документах;

характеристики квартиры (метраж, этаж и т. д.);

порядок оплаты по предварительному договору;

порядок оплаты по основному договору;

условия зачета оплаты по предварительному договору в счет основного договора;

срок заключения основного договора;

условия расторжения предварительного договора;

ответственность сторон за неисполнение обязательств (не заключение основного договора).

По возможности хорошо бы предусмотреть отдельный пункт, запрещающий продавцу во время действия предварительного договора осуществлять любые сделки с квартирой. Этот пункт поможет отстоять свои права в случае наличия нескольких претендентов на квартиру. В договоре должен быть пункт, в котором продавец гарантирует, что на момент заключения предварительного договора квартира не продана, не заложена, не имеет ограничений и обременений. Правда, такие пункты по большому счету не дадут никаких гарантий покупателю. Чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу, нужно запросить свежую выписку из ЕГРП.

Читать еще:  Покупка квартиры по договору цессии

Предварительный договор покупки квартиры на вторичном рынке не подлежит регистрации, но при правильном заключении договора с ним можно обратиться в суд и принудить строну к заключению основного договора или в судебном порядке потребовать возврат предоплаты.

Если в предварительном договоре срок заключения основного договора не указан, то срок действия и договора, и обязательств по нему по умолчанию равен одному году.

Оплата по предварительному договору

По предварительному договору будущий собственник еще не имеет никаких прав на объект недвижимости. Он даже не имеет права вносить оплату по предварительному договору. Аванс и задаток принимать по предварительному договору нельзя, но часто в качестве оплаты принимают обеспечительный платеж, который подлежит возврату или перезачету в счет основного договора. Юристы убеждены, что принимать оплату в любом ее виде по предварительному договору запрещено.

Предварительный договор на этапе строительства

В новостройке предмета будущего основного договора купли-продажи еще не существует. Строительная компания принимает на себя обязательство достроить дом и после оформления всех необходимых документов продать квартиру на условиях, которые отражены в предварительном договоре. Предмет договора должен быть сформулирован максимально четко – как образована квартира, на основании каких исходно-разрешительных документов, какими характеристиками будет обладать квартира, где именно в здании она будет находиться. Схема покупки квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи считается «серой». Заключать договор о будущей покупке квартиры, которая на момент подписания договора еще не существует – юридически не совсем правильно, но, тем не менее, эта схема применяется повсеместно. Существует лишь одна белая схема покупки квартиры в новостройке – через заключение договора долевого участия (непредварительного, а основного).

При покупке квартиры в новостройке покупатель может заключать не предварительный договор купли-продажи, а предварительный договор долевого участия в строительстве. Договор долевого участия лучше для покупателя, так как он защищается Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве…», но не все строительные компании предлагают заключить такой договор. Однако не стоит путать предварительный договор долевого участия и сам договор долевого участия. Все преимущества для покупателя имеет лишь сам договор долевого участия, и именно он описан в Федеральном законе. Предварительный договор долевого участия, как и предварительный договор купли-продажи, не сдается на регистрацию, в отличие от договора долевого участия, который подлежит обязательной регистрации, и оплата по которому тоже происходит только после регистрации. Схема с предварительным договором долевого участия должна насторожить, так как, как правило, застройщиков ничего не удерживает от заключения ДДУ. Однако эта схема часто применяется при покупке квартиры в новостройке в ипотеку. Во всех остальных случаях цель заключения предварительного договора долевого участия – введение покупателя в заблуждение, что договор соответствует № 214-ФЗ. На практике такую схему предлагают компании, которые не имеют разрешение на строительство или другую исходно-разрешительную документацию.

Основной договор купли-продажи – именно тот документ, на основании которого человек становится собственником квартиры. При подписании договора купли-продажи важно определить, кто будет сдавать документы на регистрацию и как будет производиться оплата по договору. Самый безопасный способ – сдавать документы на регистрацию самостоятельно, но это не всем удобно. Если регистрацией занимается агентство или риэлтор, необходимо заключить с ними отдельный договор на регистрацию, в котором будут прописаны сроки регистрации, ее стоимость и ответственность агента. Важно передать агентству все документы для регистрации с подписанием акта приема-передачи документов и указать все документы, отметить оригиналы предоставлены или копии, серийные номера. Акт приема-передачи документов является приложением к договору на регистрацию. Один экземпляр акта необходимо оставить себе. Кроме документов передается нотариальная доверенность, в которой указано, какая именно квартира и на чье имя регистрируется, и кто сдает и получает документы в регистрационной службе. К составлению доверенности нужно отнестись максимально внимательно.

Договор купли-продажи подписывается в нескольких экземплярах, по одному для каждого будущего и бывшего собственника, и один экземпляр для регистрационной службы. Все договоры должны быть прошиты лентой так, чтобы было невозможно подменить листы. На оборотной стороне договора, где будет крепиться и приклеиваться лента, стороны тоже должны поставить свои подписи. Если продавцов несколько, то у каждого должен быть свой экземпляр договора. Все продавцы и покупатели ставят свои подписи и пишут полностью фамилию, имя и отчество на каждом экземпляре договора. Аналогично договорам подписывается в будущем и акт приема-передачи квартиры, в том же количестве и всеми участниками сделки.

С договором и всеми остальными документами нужно ознакомиться еще задолго до сделки, в день подписания договора нужно внимательно проверить, что их содержание соответствует прочитанному ранее. Это самое главное правило в сделках с недвижимостью.

Форма договора достаточно простая, но отнестись к ней следует очень серьезно. В договоре должны быть прописаны следующие положения:полная информация о продавце и покупателе с указанием паспортных данных именно так, как они записаны в паспорте – все сокращения, соблюдение заглавных и строчных букв, место рождения и другие;

предмет договора буква в букву как в правоустанавливающих документах;

правоустанавливающие документы – серия, номер, дата и место выдачи;

порядок оплаты – именно такой, какой и есть на самом деле;

порядок и сроки выписки и выезда бывших собственников и зарегистрированных лиц;

порядок передачи квартиры.

После сдачи документов на регистрацию агент получает расписку о приеме документов, с которой тоже нужно ознакомиться. В расписке будет указана дата, когда можно получать документы из регистрационной службы. После регистрации покупатель получает на свое имя свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы и подписывает с агентом акт выполненных работ. Покупатель получает свой (один) экземпляр договора купли-продажи, а все остальные экземпляры раздает бывшим собственникам. На каждом договоре стоит печать регистрационной службы и номер регистрации, подтверждающие, что именно этот договор был зарегистрирован.

Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

Глава 27. Понятие и условия договора

Статья 425. Действие договора

Статья 429. Предварительный договор

Глава 28. Заключение договора

Статья 432. Основные положения о заключении договора

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

Глава 30. Купля-продажа

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Статья 551. Государственная

регистрация перехода права собственности на недвижимость

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Статья 556. Передача недвижимости

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (последние изменения от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗт (последние изменения от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector