5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Пакет документов для покупки квартиры

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

  1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
    • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца , — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
    • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
    • количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры . Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
    • наличия несовершеннолетних собственников квартиры , права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
    • отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
  2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
    • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
    • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
    • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Сто­ит ли дер­жать в го­ло­ве все ню­ан­сы про­ве­де­ния сдел­ки и спи­сок не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов, ре­шать вам. Од­на­ко опыт­ные ри­ел­то­ры не толь­ко зна­ют все это наиз­усть, но и лег­ко со­ри­ен­ти­ру­ют­ся при воз­ник­но­ве­нии ка­ких-ли­бо труд­нос­тей или форс-ма­жор­ных об­сто­я­тельств. По­это­му для по­куп­ки квар­ти­ры име­ет смысл об­ра­щать­ся к спе­ци­а­лис­там.

Документы для покупки квартиры

При покупке квартиры покупателю необходимо подготовить внушительный пакет документов. Эти документы для заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в Росреестра должны предоставить как покупатель, так и продавец. Какой пакет документов будут необходим определяется особенностями сделки и зависит от множества факторов.

Многие покупатели недвижимости допускают ошибки при подготовке необходимого пакета документов. Предлагаем ознакомится с особенностями оформления и видами документов.

Основной перечень документов

Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента регистрации перехода права собственности в Росреестре. Это означает, что покупатель квартиры становится полноправным собственником не при подписании договора, а при внесении изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Читать еще:  Налог с покупки квартиры

Для этого покупателю (с обязательным участием продавца) необходимо собрать пакет документов. Ниже представлены документы, которые могут потребоваться при оформлении сделки покупки квартиры:

Паспорта

В целях подтверждения личности граждан и внесения соответствующих изменений в ЕГРН предъявляются копии и оригиналы паспортов каждого лица, участвующего в сделке. Если продавца, покупателя или одновременно обоих участников представляет доверенное лицо, то прилагается нотариально заверенная доверенность с указанием всех полномочий и его паспорт.

Свидетельство о праве собственности

С 15 июля 2016 года привычное свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость, не используется в обороте. В качестве его замены применяется расширенная выписка из ЕГРН. Чтобы сократить сроки на ее получение и максимально ускорить проведение сделки, рекомендуем вам воспользоваться электронным сервисом «КТОТАМ.ПРО».

Договор купли-продажи

Он составляется в 3-х экземплярах — по одному оригиналу для участников сделки (продавца и покупателя) и один для предъявления в Росреестр.

Обязательные пункты договора:

  • дата и место подписания;
  • сведения о продавце и покупателе;
  • выражение воли сторон;
  • описание недвижимого имущества;
  • информация о государственной регистрации прав продавца;
  • стоимость жилого помещения;
  • сроки и порядок внесения оплаты;
  • сведения об отсутствии прописанных жильцов;
  • информация о том, что на имущество не притязают третьи лица.

Отсутствие одного из перечисленных пунктов — основание для признания договора ненадлежащим документом и отказа в его регистрации. К договору обязательно прилагается акт приема-передачи квартиры, подтверждающий реальное исполнение обязательств.

Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов

Выдается отделением налоговой службы по месту проживания на основании заявления и паспорта. Если фамилия налогоплательщика изменялась, прилагается соответствующий документ (например, свидетельство о заключении или расторжении брака). Период действия справки — 6 месяцев со дня получения.

Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке

Выступая основанием права собственности продавца на недвижимое имущество, они необходимы при покупке квартиры и перерегистрации права. В качестве правоустанавливающих документов могут использоваться договора:

  • свидетельство о праве на получение наследства,
  • вступившее в силу решение суда о признании права на квартиру,
  • постановление ОМСУ о предоставлении недвижимости.

Главное условие — документ должен быть зарегистрирован в установленном порядке, а сведения о нем должны быть внесены в базу ЕГРН.

Выписка из ЕГРН

Ее предъявление необходимо при продаже недвижимости, если объект не состоит на кадастровом учете либо при проведении в квартире перепланировки. Если сведения о квартире уже внесены в Росреестр, то предоставлять выписку не требуется.

Внимание! Технические паспорта для заключения сделки не нужны — с 2008 года они формально и фактически утратили свою юридическую силу.

Заказать выписку из ЕГРН

Письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки

Покупателю необходимо убедиться, что в пакет документов включено согласие мужа либо жены продавца квартиры. В противном случае сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Согласие обязательно удостоверяется в нотариате при предъявлении паспорта.

Копия финансово-лицевого счета

Фактически представляет собой справку, подтверждающую отсутствие задолженности по внесению квартирной платы. За оформлением документа обратитесь к бухгалтеру управляющей компании по месту регистрации, в МФЦ (многофункциональный центр) или в кассу ЕИРЦ (Единого информационно-расчетного центра).

Выдача копии лицевого счета производится на основании паспорта и свидетельства о праве собственности на недвижимость (либо выписки из ЕГРН). Период действия справки об отсутствии долга — 10 дней с момента ее получения.

Справка с указанием оценочной стоимости недвижимого имущества

В справке указывается инвентаризационная стоимость квартиры и дата ее выдачи. За получением этой бумаги обратитесь в МФЦ или напрямую в БТИ, составив заявление и приложив к нему паспорт и правоустанавливающий документ на недвижимость.

Процедура оценки занимает не менее 2-3 недель. Специалисты из БТИ проводят полное обследование объекта недвижимости: измеряют площадь, рассчитывают стоимость квадратного метра, оценивают общее состояние жилого помещения и т.д.

Выписка из домовой книги

Содержит информацию о гражданах, проживающих в квартире. Документ выдается в паспортном столе УК либо ТСЖ при предъявлении паспорта и домовой книги, если она находится на хранении у собственника недвижимости. Срок выдачи справки — 7 дней, но обычно она оформляется в день обращения. Период действия — 14 дней с момента оформления.

Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Оно является обязательным при условии, что в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние лица. Разрешение выдается при предъявлении паспортов обоих супругов, свидетельства права собственности (выписки из ЕГРН), свидетельства о рождении ребенка и всего пакета документов на продаваемую (покупаемую) жилую площадь.

Перечисленные документы прикладываются к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Бланки и инструкция по заполнению представлены на официальном сайте Росреестра. Однако на практике заявление составляется сотрудником регистрирующего органа, а впоследствии подписывается сторонами.

Внимание! Покупателю недвижимости необходимо оплатить государственную пошлину (1000 руб.) и приложить квитанцию к заявлению.

Если право собственности продавца на объект недвижимости возникло до 1999 года и не было зарегистрировано в ЕГРП (в настоящее время заменен ЕГРН), то в регистрирующий орган дополнительно предоставляется заявление о регистрации права.

Покупка квартиры в новостройке

При приобретении квартиры в новостройке покупатель должен получить от строительной компании следующий перечень документов:

Инвестиционный контракт

В нем указаны условия строительства многоквартирного дома, обязанности застройщика и сроки для их исполнения.

Проектная декларация

Содержит сведения о собственнике земельного участка, кадастровые сведения, информацию о финансовом положении строительной компании.

Разрешение на строительство

Выдается органами местного самоуправления застройщику до начала строительных работ. Убедитесь, что в разрешении указан конкретный (ваш) объект недвижимости.

Документы на земельный участок

Застройщик должен владеть землей на правах собственности либо долгосрочной аренды. Проверьте, разрешено ли на этом участке возводить многоквартирные жилые дома.

Договор страхования

Обязательный документ с 2015 года. Страховой полис покрывает расходы строительной компании на случай ее банкротства.

Учредительная документация

Сюда входят устав компании, ИНН, протокол о назначении директора, выписка из ЕГРЮЛ. Сверьте полученные от застройщика сведения с данными, имеющимися в ИФНС. Убедитесь, что разрешения на строительство и на землю выданы именно этой организацией.

Заключение проектных документов

Содержит информацию о проведении государственной экспертизы и соответствии проекта требованиям законодательства.

Если покупка квартиры осуществляется на основании договора долевого участия (ДДУ), то он прилагается к приведенному перечню документов. В нем обязательно указываются данные об участниках (дольщике и застройщике), сведения об объекте недвижимости, сроки строительных работ и стоимость квартиры. Договор подается в Росреестр в 3-х экземплярах.

Льготные условия покупки квартиры

В данной таблице представлены возможные льготные варианты приобретения квартиры и необходимые для этого документы.

Дополнительные документы

Перечень дополнительных документов, необходимых для покупки квартиры, отличается в зависимости от ее особенностей:

  1. Если в роли продавца выступает юридическое лицо, то прикладываются уставные документы организации.
  2. Если продается доля недвижимости, то предоставляется письменный отказ долевых собственников от приобретения доли либо уведомления всех собственников о продаже доли.
  3. Если имущество находится в ипотеке, то прилагается письменное согласие банка (залогодержателя) на проведение сделки.
  4. Если в квартире была проведена перепланировка, то предоставляется документ, подтверждающий ее законность.
  5. Если правоустанавливающим документом выступает договор дарения либо свидетельство о праве на наследство, требуется справка из ФНС об уплате налога.

Отсутствие того или иного дополнительного документа также может послужить основанием для отказа в регистрации перехода права собственности.

Полезные рекомендации по сбору документов

Услуги по сбору документов на платной основе оказывают профессиональные юристы. Если вы решили самостоятельно подготовить перечень бумаг, то учитывайте следующие тонкости:

  1. Направляя документы на регистрацию перехода права собственности, покупатель должен убедиться, что техническое описание квартиры полностью совпадает с информацией, указанной в договоре купли-продажи.
  2. Объект недвижимости, приобретаемый на заемные средства по договору ипотечного кредитования, становится предметом залога банка. При регистрации права собственности на квартиру покупатель предоставляет договор залога с кредитором, на основании которого в ЕГРН вносятся сведения о наличии обременения. Дополнительно сдается кредитный договор и согласие супруга на оформление ипотеки.
  3. Перед подачей документов в регистрирующий орган убедитесь, что они правильно составлены, не содержат грамматических ошибок, исправлений либо сокращений в адресах — вся значимая информация прописывается полностью.

Важно, что документы, составленные собственноручно, не должны подписываться карандашом или иметь дополнительные отметки на полях.

Как подать документы?

После сбора внушительного перечня документов встает вопрос об их подаче в регистрирующий орган. Существует 5 возможных вариантов этого действия:

Читать еще:  Передаточный акт при покупке квартиры

Личный визит в регистрирующий орган.

Обратитесь в территориальный орган Росреестра, предварительно уточнив график его работы. Наиболее оптимальный вариант с точки зрения экономии времени — специалист сразу сообщит об отказе в приеме документов, если вы соберете неполный перечень или будут допущены ошибки. Дополнительно он поможет с оформлением заявления и проконсультирует по другим вопросам.

Обращение в МФЦ.

Обратите внимание: МФЦ — не регистрирующий орган. Он является посредником между сторонами сделки купли-продажи и отделением Росреестра. Недостаток обращения в МФЦ — длительные сроки (с учетом пересылки документов).

Отправление заявления и документов по почте.

Они направляются в территориальный орган Росреестра заказным письмом с описью вложения. Все копии документов и подпись на заявлении о регистрации права собственности должны иметь нотариальное удостоверение. Существенный минус — об отсутствии некоторых бумаг или ошибках в их оформлении вы узнаете не ранее, чем через 2 месяца с момента отправления.

Электронный сервис «Подать заявление на государственную регистрацию прав».

Он функционирует на официальном сайте Росреестра и предоставляет возможность отправки заявления и перечня необходимых документов. Решения сотрудников регистрирующего органа о регистрации либо отказе в регистрации права собственности направляются в личный кабинет заявителя. Преимущество использования сервиса — наличие пошаговой инструкции, недостаток — необходимость заверения документов усиленной квалифицированной электронной подписью.

От имен участников сделки купли-продажи могут выступать доверенные лица. При наличии удостоверяющих бумаг документы направляются ими в регистрирующий орган одним из приведенных способов. Дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность с указанием полномочий и паспорт (при отправлении почтой — нотариально заверенная копия паспорта).

Выбор способа подачи документов полностью зависит от волеизъявления сторон сделки (продавца и покупателя).

Получение выписки из ЕГРН на сайте «КТОТАМ.ПРО»

Выписка из ЕГРН — документ, без которого не может быть заключен договор купли-продажи и зарегистрировано право собственности в Росреестре. С 1 января 2017 года он заменяет кадастровый паспорт, служит альтернативной свидетельства права собственности на недвижимое имущество и позволяет убедиться в добросовестности продавца.

Чтобы ускорить сделку купли-продажи, рекомендуем оформить этот документ в электронном виде на сервисе «КТОТАМ.ПРО». Здесь за 30 минут вы сможете получить стандартную либо расширенную выписку из реестра. Пользователю достаточно указать полный адрес объекта (регион, населенный пункт, улицу, дом и квартиру) либо кадастровый номер недвижимости.

Среди ключевых преимуществ сервиса «КТОТАМ.ПРО»:

  • работа в режиме 24/7,
  • отсутствие очередей,
  • различные варианты оплаты,
  • быстрый интерфейс,
  • sms-информирование пользователей,
  • мгновенная регистрация,
  • возможность распечатать выписку.

Портал предназначен для использования физическими и юридическими лицами. На нем вы сможете получить на 100% достоверные сведения из официальной базы Единого государственного реестра недвижимости. Размер государственной пошлины составляет всего 250 рублей.

Сервис «КТОТАМ.ПРО» создан для тех, кто ценит время и надежность.

Пакет документов для покупки квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
    — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
    Те же сведения содержатся и в Откроется в новой вкладке.»>Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
    Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
  2. Откроется в новой вкладке.»>Документ-основание получения права собственности
    — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
  3. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.»>Единый жилищный документ (ЕЖД)
    — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
  4. Паспорт собственника квартиры, либо Откроется в новой вкладке.»>доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, Откроется в новой вкладке.»>дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть Откроется в новой вкладке.»>приватизирована или куплена, получена в дар или в Откроется в новой вкладке.»>наследство, обременена залогом или Откроется в новой вкладке.»>правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

  1. Откроется в новой вкладке.»>Кадастровый паспорт квартиры
    — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если Откроется в новой вкладке.»>в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.
  2. Откроется в новой вкладке.»>Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе Откроется в новой вкладке.»>общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
    — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.
  3. Откроется в новой вкладке.»>Разрешение органов опеки и попечительства
    — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
  4. Согласие залогодержателя на сделку
    — если квартира находится под залогом в банке.
  5. Согласие Откроется в новой вкладке.»>получателя ренты
    — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
  6. Извещение о сделке других участников Откроется в новой вкладке.»>долевой собственности и их письменный отказ от Откроется в новой вкладке.»>права преимущественной покупки доли в квартире
    — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

  1. Откроется в новой вкладке.»>Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
    — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
  2. Откроется в новой вкладке.»>Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
    — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
  3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
    — это типовое требование банка, если мы используем для покупки Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит.
  4. Откроется в новой вкладке.»>Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
    — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.
  5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).
  6. Разрешение на Откроется в новой вкладке.»>перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Откроется в новой вкладке.»>Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);
Читать еще:  Налог на купленную квартиру как узнать

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

Одобрение квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи или проект. Проект договора купли-продажи — это текст договора-основания, не подписанный сторонами. А вот предварительный договор купли-продажи обязательно подписывается, так как он несет обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи. Менеджер может сам составить договор купли-продажи в специальном конструкторе в системе. Копия с оригинала.

Документ-основание возникновения права собственности продавца

Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или иное. Также менеджер по ипотечному кредитованию запрашивает у продавца документ, на основании которого продавец ранее приобрел объект, который сейчас выставил на продажу.
Копия с оригинала.

Отчет об оценке стоимости кредитуемого объекта

Такой отчет заказывается в оценочной компании и позволяет узнать рыночную стоимость объекта. При возможности самостоятельного заказа через сервис «Оценка» менеджер по ипотечному кредитованию делает это сам. Если оценка заказана менеджером по ипотечному кредитованию, то банк получит отчет в электронном виде, а клиент — на бумаге. Если клиент оценку заказывал сам, то менеджер по ипотечному кредитованию запрашивает оригинал отчета об оценке.

Сведения о зарегистрированных жильцах

Справки из жилищно-эксплуатационного органа или выписка из домовой книги. Также потребуется паспорт продавца. А при электронной регистрации сделки — дополнительно СНИЛС и ИНН покупателя и продавца.
Оригинал справки.

Выписка из ЕГРН

Права на недвижимость и сделки с ним подлежат обязательной регистрации в Росреестре. А данные о переходе прав собственности хранятся на информационном ресурсе, он называется Единый государственный реестр недвижимости (сокращенно — ЕГРН). В выписке из ЕГРН содержатся сведения об объекте, она действует 30 дней. Выписку заказывает менеджер по ипотечному кредитованию.

Выписка из ЕГРН или документ из органов, которые регистрировали права ранее

Обратите внимание, что до 31 января 1998 года права на недвижимое имущество регистрировались другими органами: например, БТИ или в местной администрации.
В таком случае дополнительно к выписке из ЕГРН нужно предоставить копию документа из органов, которые осуществляли регистрацию прав ранее. Наименование такой организации отражено в штампе договора-основания.
Копия с оригинала.

Нотариальный отказ или свидетельство нотариуса о передаче заявления продавца другим участникам долевой собственности

Если продается часть или доля объекта недвижимости. Продавец должен уведомить остальных собственников о том, что хочет продать свою долю, так как они имеют преимущественное право покупки, то есть могут выкупить его долю. Продавец должен получить от остальных собственников нотариальный отказ. А если отказ не предоставлен, продавец через нотариуса отправляет заявление о намерении продать свою долю остальным участникам долевой собственности. Далее нотариус выдает свидетельство, содержащее полученный ответ или информацию об отсутствии ответа от других участников.
Оригинал.

Согласие органов опеки
и попечительства для отчуждения доли или части объекта недвижимости

Если одним из продавцов является несовершеннолетний.
Копия с оригинала.

Документ, подтверждающий, что продавец располагает другой собственностью и может проживать в другом помещении

Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности или паспорт с пропиской по иному адресу. Если продавец и покупатель являются родственниками или бывшими супругами.
Копия с оригинала.

Нотариальное согласие супруга(-и) продавца

Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности или паспорт с пропиской по иному адресу. Если продавец состоял в браке на момент приобретения объекта недвижимости. Оно не требуется, если имущество нажито до вступления в брак или получено во время брака в дар и по наследству, а также заключен брачный договор.
Если на момент приобретения объекта продавец в браке состоял, но на момент продажи объекта изменилось семейное положение, например:
• если супруг умер — предоставляется свидетельство о смерти • если брак расторгнут, и с момента расторжения брака прошло более 3 лет — паспорт с отметкой, или свидетельство, или выписка из решения суда о расторжении брака, если менее 3 лет — дополнительно предоставляется решение суда или нотариальное соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
Оригинал.
Заявление продавца о том, что на момент приобретения объекта недвижимости в браке не состоял(-а)

Нотариальное или составленное при сотруднике банка заявление. Если продавец не состоял в браке на момент приобретения объекта недвижимости. Такое заявление не потребуется, если имущество было получено в дар или по наследству.
Оригинал.

Согласие органов опеки и попечительства на передачу в залог кредитуемого объекта недвижимости

Если одним из залогодателей будет выступать несовершеннолетний. При ипотеке в силу договора, когда в залог передается иная, некредитуемая недвижимость.
Оригинал.

Нотариальное согласие супруга(-и) залогодателя

Нотариальное или составленное при сотруднике банка заявление. При ипотеке в силу договора, когда в залог передается иная, некредитуемая недвижимость.
Копия с оригинала.

Заявление залогодателя о том, что на момент приобретения объекта недвижимости в браке не состоял(-а)

Нотариальное или составленное при сотруднике банка заявление. При ипотеке в силу договора, когда в залог передается иная, некредитуемая недвижимость.
Оригинал.

Брачный договор

Если заключался брачный договор.
Копия с оригинала.

Технический паспорт объекта

Поэтажный план и экспликация жилого помещения. Для одобрения банком недвижимости такие документы нужны только при приобретении дома с земельным участком. По квартире эти документы потребуются только для заказа оценки недвижимости через CRM.
Копия с оригинала.

Доверенность от продавца

Поэтажный план и экспликация жилого помещения. Если недвижимость продает не сам собственник, а его представитель, то необходима доверенность.
Оригинал.

Если продавец — юридическое лицо

• Действующий устав и, при наличии, внесенные в него изменения
• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Срок действия такой выписки 60 дней с даты выдачи
А также документы, подтверждающие полномочия лица, совершающего сделку от имени юридического лица, а именно:
• Протокол общего собрания акционеров • Документы, подтверждающие полномочия представителя на заключение договора купли-продажи • Письмо о том, что сделка не является для юридического лица крупной сделкой

Предоставляются в копии, заверенной руководителем юридического лица, для вложения в кредитное досье. Если юридическое лицо аккредитовано в Сбербанке, то требуется только письмо о том, что сделка не является для юридического лица крупной.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector