3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка коммунальной квартиры целиком

Нюансы продажи коммунальной квартиры: что об этом говорит Жилищный кодекс?

Статусом коммунальной обладает квартира, комнаты в которой принадлежат разным собственникам, чаще всего не состоящим в родственных или семейных связях между собой.

Ввиду специфики многие сделки с такой недвижимостью, в том числе и купля-продажа, реализуются с соблюдением некоторых условий. Далее в статье поговорим на эту тему более подробно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Правовая база

Сделка купли-продажи, касающаяся коммунальной квартиры, имеет свои особенности. Они связаны с тем, что в данном случае вопрос касается долевой собственности. То есть каждый проживающий владеет своей комнатой и может передать права другом лицу только на свое помещение. Места общего пользования, например, кухня или санузел, находятся в общем распоряжении.

Как продать целиком всеми собственниками?

Процедура продажи коммунальной квартиры состоит из следующих этапов:

  1. Поиск потенциального покупателя.
  2. Сбор необходимых документов.
  3. Информирование других собственников о продаже и получение ответа от них.
  4. Оформление договора.
  5. Взаимный расчет с покупателем.
  6. Регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.

Законодательство напрямую не обязывает продавца получать согласие собственников других комнат в виде отдельного документа.

С чего начать?

Первым шагом, который должен сделать продавец, является оценка своего помещения. Чтобы узнать стоимость можно обратиться в риэлтерскую контору, либо воспользоваться услугами оценщика. Любой из указанных вариантов повлечет за собой дополнительные затраты, но гарантирует получение достоверной информации. Если собственник хочет избежать лишних расходов он может самостоятельно изучить объявления о продажах недвижимости.

Далее продавцу необходимо определить для себя условия будущей сделки, в особенности порядок расчетов. Прежде всего это касается получения аванса. Правильным будет найти риэлторскую контору с хорошей репутацией, а также грамотного нотариуса и получить консультацию по интересующим вопросам.

Необходимые документы

Следующим этапом является подготовка документов. В такой перечень входят:

  • Паспорт продавца.
  • Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  • Кадастровый паспорт на недвижимость.
  • Технический план помещения.
  • Документ, подтверждающий право продавца на жилье. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, мены, которые ранее заключал владелец, свидетельство о праве собственности, либо выписка из ЕГРН.
  • Согласие органов опеки. Оно необходимо если собственником является несовершеннолетний.
  • Судебное решение о признании продавца частично или полностью недееспособным. Оно потребуется, если собственник имеет указанный статус.
  • Выписка из домовой книги о всех зарегистрированных в помещении.
  • Письменное согласие супруга, если недвижимость является общим имуществом.
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений на жилье – залога или ареста.
  • Нотариально заверенная доверенность законного представителя, если он принимает участие в сделке.
  • Свидетельство о заключении или расторжении брака, если собственник менял фамилию.
  • Уведомления другим собственникам о продаже квартиры.

Согласие соседей

Фактически закон не обязывает продавца получать письменное или устное согласие других собственников на продажу своей комнаты в коммуналке. Но указанные лица наделены правом преимущественной покупки недвижимости. Это определено в ст 250 ГК РФ. Поэтому их необходимо проинформировать о продаже комнаты в обязательном порядке.

Дальнейшая реакция на полученное уведомление и будет являться ответом. Соседи могут купить комнату, отказаться или попросту проигнорировать сообщение. Единственное требование к покупателю в таком случае – это наличие подтверждения того факта, что уведомление было доставлено.

Например, собственник проживает в другом городе. Продавец направляет заказное письмо и получает на руки уведомление о его доставке адресату. Это и будет являться подтверждением того, что собственник проинформирован о намерениях продавца. Даже если письмо будет проигнорировано адресатом факт информирования подтвердиться. Запрос можно направить через нотариуса.

Значительно затруднит продажу ситуация, когда один из владельцев отсутствует и его местонахождение не известно. В таких случаях необходимо обращаться в суд. В результате владелец будет признан отсутствующим без вести и назначен управляющий имуществом, которого нужно уведомить о продаже недвижимости.

Определенные сложности может повлечь ситуация, когда сосед умер. В таком случае информировать нужно наследников покойного. Если они не принимают недвижимость, то следует обращаться с иском в суд.

После признания имущества выморочным, необходимо проинформировать местную администрацию, которая в таких случаях становится собственником. Независимо от особенностей ситуации положительный ответ соседей не требуется. Достаточно проинформировать их надлежащим образом о предстоящей продаже жилья.

Уведомление о сделке

Уведомление о продаже – это информирование соседей о намерении собственника передать права на недвижимость другому лицу. По правилам части 2 статьи 250 ГК РФ такая информация должна направляться в письменном виде. Если в течение одного месяца со дня уведомления соседи не приобретут жилье, его можно продавать другим лицам. Стандартного образца письма, обязательного для применения, действующим законодательством не определено. В уведомлении должно быть указано следующее:

  1. Сведения об адресате и отправителе – фамилия, имя, отчество, домашний адрес, контактный телефон.
  2. Данные о продаваемой недвижимости – адрес, общая площадь, стоимость.
  3. Само предложение о покупке.
  4. Срок ответа.
  5. Дата и подпись отправителя.
  • Скачать бланк уведомление о продаже коммунальной квартиры
  • Скачать образец уведомления о продаже коммунальной квартиры

Уведомление лучше всего оформить в двух экземплярах, один для соседа, второй для продавца. Письмо направляется заказной корреспонденцией с извещением о доставке адресату.

Правила оформления договора

Договор купли-продажи, касающийся коммунальной квартиры, оформляется по общим правилам, установленным гражданским законодательством. В тексте документа указывается следующее:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения об участниках или их законных представителях.
  3. Предмет договора. Указывается количество продаваемых комнат и их площадь.
  4. Стоимость сделки и порядок расчетов. Сумма указывается цифрами и прописью. Цена не должна быть ниже той, которая была указана в уведомлениях соседям. В противном случае сделка будет незаконной.
  5. Права, обязанности и ответственность сторон.
  6. Срок действия договора.
  7. Порядок разрешения споров.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

В договоре должны быть указаны все продавцы и покупателе. Количество экземпляров должно соответствовать числу указанных лиц. Отдельный экземпляр оформляется для Росреестра.

Как делятся деньги между продавцами: порядок расчетов и учет долгов

Условия взаимного расчета определяются сторонами. В договоре должен быть указан размер доли каждого продавца и сумма полностью. Возможны следующие варианты расчета:

  • Единовременная выплата. В этом случае продавец получает всю сумму сразу, а покупатель квартиру.
  • Авансовый платеж. В этом случае часть средств вносится сразу после подписания договора, а оставшаяся сумма после передачи помещения.

Но такие ситуации влекут риск для покупателя. Это обусловлено тем, что после совершения сделки новый владелец получает не только права на имущества, но и берет на себя обязанности по его содержанию. То есть все долги он будет обязан погасить за свой счет.

Регистрация права: сроки и стоимость

Завершающим этапом купли-продажи является регистрация права собственности нового владельца. Для этого потребуется обратиться с заявлением в орган Росреестра. К обращению необходимо приложить:

  1. паспорт;
  2. договор;
  3. акт приема-передачи недвижимости;
  4. квитанцию об оплате государственной пошлины.
Читать еще:  Образец предварительного договора купли продажи дома

Документы можно представить лично, направить по почте, через МФЦ, нотариуса или портал Госуслуги. Сроки зависят от способа передачи информации:

  • личное обращение – семь рабочих дней;
  • передача через МФЦ – девять;
  • направление нотариусом – три рабочих дня.

Купля-продажа, связанная с коммунальным жильем, осуществляется по общим правилам гражданского законодательства. Особенностью является обязательное уведомление других соседей о намерении продать свою недвижимость, поскольку они наделены правом преимущественной покупки.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть информативное видео про особенности продажи коммунальной квартиры:

Как купить комнату в Москве недорого

Чаще всего купить комнату в Москве недорого желают люди с небольшим бюджетом. Это граждане, вынужденные разъезжаться по семейным обстоятельствам или создающие себе начальный плацдарм в столице. Они не имеют возможности приобрести однокомнатную квартиру, и ищут для покупки комнату.

В лихие 90-е многие выкупали у населения помещения в коммуналке для создания огромной полноценной квартиры. Особенно характерны такие объединения комнат для центральной части Москвы. После начала возведения комфортных новостроек, эта тенденция постепенно ушла с рынка недвижимости. Как правильно и без особых проблем купить комнату в коммунальной квартире?

Купить комнату в Москве — советы

Купить недорого комнату в Москве — самый приемлемый способ стать собственником столичной недвижимости. Приобретая комнату в квартире, каждый надеется на улучшение своих условий проживания. Но выбирая даже временное пристанище, делайте это тщательно и осторожно.

Если сравнивать со стандартной квартирой, выбор комнаты — дело не из простых. И прежде всего это обусловлено наличием соседей и общими службами. При поиске такого жилья лучше всего сразу знакомиться со всеми соседями. Вас наоборот должно насторожить, если при просмотре соседей в квартире не было на месте. В этом может кроиться какой-то подвох и наличие неадекватных жильцов по соседству. Жизнь на одной площади с плохими людьми может показаться адом уже в первые дни. Старайтесь избегать нестандартных ситуаций при заключении сделки и не ввязываться в предполагаемые мошеннические предложения.

Как купить комнату в Москве без риэлтера

Процедура приобретения комнаты разительно отличается от покупки обычной квартиры. Лучше всего эту процедуру доверить компетентному риэлтеру. Но если вы приняли решение и желаете самостоятельно покупать такое жилье, вам следует быть осторожным и внимательным. Для начала найдите интересующий вас объект, посмотрите его, проверьте документы и пообщайтесь с соседями. Обязательно торгуйтесь. Уделите внимание общим службам и состоянию квартиры. Не спешите с выводами, подумайте — ведь вам в ней жить, и может даже не один год.

Очень часто при покупке комнаты уже на начальном этапе приобретения возникают проблемы с соседями, умышленно препятствуют продаже квартиры. Это могут быть срывы показов покупателям и игнорирование посылаемых для них уведомлений. А причина такого поведения в основном одна — желание покупки комнаты по заниженной стоимости. Поэтому, лучше всего обращаться к опытным специалистам, которые по роду своей деятельности постоянно сталкиваются с подобной недвижимостью. Они смогут избавить вас от проблем с приобретением и обеспечить вам комфортное проживание.

Покупка комнаты в квартире: полезные советы

При покупке комнаты в квартире, полезные советы вам никак не помешают. Обязательно учитывайте:

  • Отдаленность района. Если покупать комнату в доме, который находится в пешей доступности от метро, ее всегда можно выгодно и быстро продать.
  • Развитую инфраструктуру. Наличие социальных учреждений и магазинов рядом с домом создает комфорт для проживания.
  • Площадь комнаты. В любом случае, от жилья с маленькой площадью будет сложнее избавиться.
  • Ремонт. Стоит учесть, что купить комнату в Москве недорого лучше всего без ремонта, постепенно делая его самим.
  • Этажность. Как и при выборе квартире, старайтесь не покупать квартиру на первых и последних этажах. Это также влияет на последующую продажу.
  • Состояние общих служб и помещений. Обращайте внимание на кухонные и туалетные помещение, тщательно проверяйте трубы и другие сантехнические моменты
  • Идет ли дом под реновацию. Приобретение квартиры в доме под снос может быть отличным вложением средств с последующим получением отдельного жилья.

Пошаговая инструкция по покупке комнаты в Москве

Потенциальный покупатель при покупке комнаты в Москве должен следовать определенным инструкциям, которые помогут ему без проблем стать ее владельцем. Излишняя бдительность не помешает уже при начальном осмотре помещения. Вот пошаговая инструкция при покупке комнаты в Москве:

  • Проверьте правоустанавливающие документы у хозяина, хорошо осмотрите общие службы.
  • Важным нюансом будет соблюдение приоритетного права приобретения другими жильцами данной комнаты. Для этого продавец направляет письма с уведомлением, в котором указывается стоимость и условия продажи. Если в течение месяца никто не изъявит желания купить это жилье, то факт отказа признается, и комната может продаваться другим покупателям.
  • Также обязательно необходимо учитывать наличие несовершеннолетних или людей с ограниченными способностями. Для таких граждан обязательно разрешение органов попечительства и опеки.

Если все формальности соблюдены и ничто не препятствует покупки комнаты, процедура ее приобретения не будет отличаться от стандартной.

  • Подписывается предварительный договор, а затем соглашение купли-продажи
  • Производится расчет между сторонами
  • Затем происходит регистрация договора
  • Комната передается новому владельцу

Как недорого купить комнату в коммунальной квартире

По статистике, комнат на столичном рынке недвижимости не так уж и много. Они по-прежнему пользуются спросом у покупателей, и все хотят недорого купить комнату в коммунальной квартире. Но такое жилье все равно считаются специфическими объектами жилья и при их покупке могут возникнуть определенные сложности. Как и раньше, большая часть квартир с продаваемыми комнатами сосредоточена в таких районах, как Бирюлево, Лефортово, Орехово-Борисово, Текстильщики. Это обусловлено наличием промышленных предприятий в этих районах, которые много лет назад выделяли своим рабочим коммунальное жилье. Поэтому лучше всего искать комнату в этих районах.

Малый процент предложений комнат на столичном рынке недвижимости обусловлен редкостью продажи квартиры частями. В основном собственники предлагают всю квартиру полностью. Но комнаты все равно будут продаваться, так как не у всех есть возможность купить полноценное жилье, по-прежнему стоящее очень дорого. Даже самая маленькая квартира-студия, будет на порядок дороже комнаты в коммунальном жилье. Цены в столице на комнаты варьируются от 900 тыс. рублей до 3 млн. Самые дорогие находятся в центре, самые дешевые — в Новой Москве. Недорого купить комнату в Москве можно только при тщательном изучении рынка.

Нюансы при покупке комнаты в коммунальной квартире

Также существует масса нюансов при покупке комнаты в коммунальной квартире. Например, некоторые комнаты соседей могут находится в государственной собственности. То есть, часть жильцов являются собственниками своих комнат, а другая — проживают по договору социального найма в неприватизированной квартире. При такой продаже уведомление о продаже получает исполнительный орган власти.
Если соседи отказываются от покупки квартиры, они могут заверить отказ нотариально. Также важно учитывать, что продажа комнаты должна происходить посторонним людям по стоимости, не ниже предлагаемой соседям. В судебной практике бывают случаи, когда они оспаривают договор купли-продажи в свою пользу. Во избежание таких проблем и форс-мажорных ситуаций, лучше всего обращаться в компетентное Агентство Недвижимости.

Читать еще:  Можно ли расторгнуть договор купли продажи

Компания Чистые Пруды всегда готова предоставить свои услуги и помощь в покупке недорогой комнаты в Москве и Подмосковье. Собственная база недвижимости позволяет выбрать для вас именно то жилье, на которое вы рассчитываете. Комната в коммунальной квартире, приобретенная с Чистые Пруды может стать вашим первым жильем, отличным вложением средств или решение ваших семейных квартирных вопросов.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Подробные ответы на ряд важных вопросов о покупке и продаже коммунальной квартиры

Один из непростых вопросов в сделках с недвижимостью, имеющий свои нюансы – покупка и продажа коммунальной квартиры целиком.

Необходима юридическая грамотность и тщательная проверка документов, чтобы купить или продать данную жилплощадь.

Особенности сделки

При этом «коммуналка» отличается от обычной квартиры, находящейся в общей долевой собственности тем, что у каждого владельца есть право на определенную комнату, а в долевой собственности только места общего пользования (кухня, коридор и санузел).

Кто покупает такую недвижимость?

По статистике коммунальные квартиры продать сложнее, но в условиях ограниченного времени и небольшого бюджета это оптимальный вариант. В приобретении чаще всего заинтересованы люди разменивающие жилье, чтобы разъехаться с членами семьи. Также «коммуналку» часто приобретают приезжие, которым не хватает средств на полноценную квартиру.

Бывает, что ее покупают под материнский капитал, а также для перевода в статус коммерческой недвижимости (если это первый этаж). Также коммуналка резко взлетает в цене если квартира попадает в очередь на расселение (в рамках городских адресных программ).

В чем отличие от покупки обычной жилой площади?

Основное отличие – это необходимость в получении согласия соседей. По закону они имеют приоритетное право приобрести недвижимость. Для продажи третьему лицу необходим отказ соседей от этого преимущества, который необходимо оформить нотариально. В противном случае покупатель рискует тем, что сделку оспорят в суде.

Еще одна особенность – покупая в одной квартире несколько коммунальных комнат с раздельными лицевыми счетами, владелец получает правоустанавливающие документы на каждую из них.

Отличие в рыночной стоимости

Если же владельцы продают недвижимость согласованно, то смогут придерживаться установленной цены и совершить более выгодную сделку.

Имеют ли право два разных собственника продать свои комнаты как одну полноценную жилплощадь?

Разные собственники имеют право продать комнаты и как одну полноценную квартиру. Договор купли-продажи будет общий, но потребуется написать в БТИ города заявление на объединение объектов и предоставить правоустанавливающие документы на каждый из них.

Как продать недвижимость?

Перед продажей коммунальной квартиры первым делом нужно письменно уведомить соседей. Если собственник соседней комнаты заявит о желании приобрести жилплощадь, то у него будет приоритетное право.

Бывает, что не все собственники коммунальной квартиры фактически проживают в ней и отсутствует информация об их местонахождении. Тогда по адресу официальной прописки через Почту России направляется заказное письмо с уведомлением о вручении. Отсутствие ответа в течение месяца считается согласием на продажу.

Если в течении 1 месяца на жилплощадь претендентов по появляется, то можно искать покупателей на стороне.

Реализация «коммуналки» целиком

Есть два способа продажи коммунальной квартиры всеми собственниками:

  1. Собственники продают ее совместно, а полученную от сделки сумму делят между собой пропорционально площадям принадлежавшим им комнат.
  2. Один из владельцев выкупает остальные комнаты, затем продает их как полноценную квартиру.

Документы, необходимые для сделки

  • Паспорта лиц, участвующих в продаже.
  • Документы, устанавливающие права собственности.
  • Заверенное у нотариуса согласие на продажу от остальных собственников.
  • Выписка из Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Подготовленный договор купли-продажи и акт приема-передачи.

Договор

Составляется в трех экземплярах и должен содержать обязательные пункты:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • права и обязанности сторон;
  • основание права собственности продавца;
  • адрес объекта недвижимости;
  • его площадь;
  • стоимость в рублях;
  • количество комнат в квартире.

Возможные проблемы

Следует обеспечить:

  1. Согласие от всех собственников комнат получено и зафиксировано нотариально.
  2. Среди владельцев нет несовершеннолетних, либо на них получено разрешение от органов опеки и попечительства.
  3. Согласие от отсутствующих собственников оформлено должным образом (см.выше).

У покупки-продажи коммунальной квартиры есть ряд особенностей. Однако собрав полный пакет необходимых документов и заручившись согласием соседей, можно завершить сделку корректно. При возникновении сложностей всегда можно обратиться за консультацией к юристу или риэлтору.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Покупка коммунальной квартиры целиком

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.

Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.

Предложение комнат в Москве

Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.

Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.

«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».

Кто покупает жилье в коммуналках

Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.

Читать еще:  Купля продажа квартиры у нотариуса

«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».

Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).

По какой цене можно купить комнату

Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.

Стоимость комнат в Москве​

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский. — На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит. А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу. Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей. Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить. Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения. Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле. Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении. Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector