0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры у юридического лица

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Процесс покупки квартир у юридических лиц более сложный, чем сделки с частными собственниками и сопровождается определенными рисками. Если своевременно не учесть все нюансы, соглашение может быть признано ничтожным, а покупатель лишится не только денежных средств, но и прав на собственность.

Особенности покупки квартиры у юр. лиц

Законодательством РФ определен особый порядок продажи квартир, которые находятся в собственности у компаний и организаций. Дополнительные требования вводятся, если сделка признается крупной, т.е. цена недвижимости больше 25% от общей балансовой стоимости всего имущества фирмы. Кроме этого устав отдельных компаний позволяет признавать крупными все транзакции, связанные с покупкой или продажей недвижимости (ст. 46 ФЗ-14), и перед заключением подобных соглашений генеральный директор предприятия должен получить согласие учредителей на проведение операции.

Пакет документов на покупку недвижимости у юр. лиц более объемный, чем при сделках между частными лицами. Добавляются учредительные документы, бумаги на землю (если жилплощадь покупается в новостройке), а также документация, подтверждающая полномочия лица на совершение операции от имени фирмы. Могут потребоваться и другие бумаги, в зависимости от конкретной ситуации.

Частному лицу, которое не обладает знаниями в данной области, сложно разобраться с документами и особенностями сделки, поэтому при желании купить квартиру у юр. лица рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного юриста.

Риски покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, при которых покупатель может потерять деньги и право собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим самые распространенные примеры:

    Поддельные документы. Предполагается, что организация реально существует, однако продавать свою собственность она не намерена. Обман исходит от одного или нескольких сотрудников фирмы.

Подобные варианты мошенничества часто реализуются параллельно с ликвидацией или банкротством предприятия. При оспаривании сделки в суде представители фирмы подтверждают банкротство, в связи, с чем компенсировать убытки покупателя становится невозможным.

Есть и другие схемы обмана, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, по которым покупатель рискует понести убытки или вовсе потерять право собственности.

Покупка квартиры в новостройке

Существует два варианта сделок на первичном рынке: покупка жилплощади в новом доме или на этапе строительства. Во втором случае объектом соглашения выступает не сама квартира, а право собственности на нее. До недавнего времени такие сделки оформлялись в виде договора долевого участия (ДДУ).

Кроме махинаций с бумагами, которые могут стать основанием для признания покупки недействительной, существует риск, что дом не введут в эксплуатацию или он вовсе не будет достроен.

Наиболее распространенные варианты обмана:

  • Продажа одной жилплощади нескольким покупателям – полноправным владельцем обычно становится тот, кто первый заплатит за жилье. Остальным покупателям остается требовать компенсации через суд.
  • Предоставление покупателю квартиры другой площади или планировки, в отличие от той, которая указана в соглашении.
  • Умышленное затягивание сроков строительства и сдачи нового дома в эксплуатацию.
  • Отказ передавать право собственности под любым предлогом, включая банкротство строительной компании.
  • Аннулирование договора купли-продажи по подложным документам.

Как обезопасить себя

Перед тем как заключать договор необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • Репутация застройщика – сколько объектов было им сдано, наличие проблем с регистрацией сделок у других покупателей и т.д.
  • Наличие у компании разрешения на строительство, лицензии и проектной документации.
  • В каком состоянии находится строительный объект – ведутся ли работы, и какими темпами.
  • Право на землю – земельный участок, на котором ведется строительство, должен находиться в собственности у застройщика либо в долгосрочной аренде.

Если дом уже достроен, необходимо запросить заключение госстройэкспертизы, которая подтвердит, что объект сдан в эксплуатацию. Желательно проверить и правоустанавливающие документы на собственность. Особое внимание нужно уделить договору. В соглашении обязательно должны быть отражены следующие сведения:

  • планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
  • степень сдачи жилплощади – черновая, чистовая отделка или «под ключ».
  • ответственность компании за несвоевременную сдачу жилья.
  • способы выхода из ситуации, в случае финансовой несостоятельности застройщика и порядок разрешения других споров.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Большинство рисков здесь сводится к тому, что договор купли-продажи аннулируется в судебном порядке на основании иска заинтересованных лиц, если:

  • юр. лицо на момент подписания соглашения было реорганизовано или ликвидировано;
  • у лица, подписавшего соглашение, не было соответствующих полномочий;
  • учредительное собрание компании не одобрило крупную сделку;
  • в процессе заключения соглашения использовались поддельные документы – устав предприятия, копии решений общего собрания, доверенность, подтверждающая полномочия представителя фирмы и т.д.;
  • квартира с обременением, т.е. находится под арестом или в залоге.

Как обезопасить себя

Минимизировать риски можно несколькими способами:

  • Запросите выписку из ЕГРЮЛ – в реестре содержится информация обо всех зарегистрированных юридических лицах. Порядок получения сведений закреплен в Ф3-129. Информация предоставляется в электронном виде через сайт: www.egrul.nalog.ru/index.html или в бумажном варианте. Второй способ подразумевает оплату пошлины в размере 200 руб.
  • Проверьте доверенность – получить достоверную информацию о полномочиях представителя компании можно только у генерального директора. Существует 3 вида доверенности. Генеральная позволяет совершать любые действия с имуществом. Разовая оформляется только для проведения одной операции. Специальная выдается для представительства в суде. В доверенности должны быть отражены такие полномочия как право на продажу, на получение денежных средств, если расчет проводится наличными, а также на подписание документов.
  • Закажите выписку из ЕГРН для проверки наличия обременений и подтверждения, что недвижимость принадлежит организации, с которой заключается соглашение. Получить сведения можно в электронном виде через сайт: rosreestr.ru/site/ur/poluchit-svedeniya-iz-egrn или в бумажном варианте в отделении Росреестра (п. 4 Приказа Минэкономразвития № 968). Цена выписки: 300 руб. – в электронном виде; 700 руб. – на бумажном носителе.
  • Проверьте факт процедуры банкротства в отношении юр. лица. Получить данные можно через Единый реестр сведений о банкротстве.

Универсальная защита от любых проблем – оформление титульного страхования, т.е. на случай потери права собственности на купленную квартиру. Цена такого полиса – 1-2% от стоимости недвижимости.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы

Законодательством РФ установлено, что сделки с недвижимостью могут совершать, как физические, так и юридические лица. Но, если квартира или другая жилплощадь приобретается компанией или организацией, то такая операция будет иметь некоторые особенности.

Может ли ООО купить квартиру

Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:

  • квартира приобретается у физ. лица;
  • квартира покупается у юр. лица.

Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:

  • для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
  • для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.

Особенности покупки

Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).

Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности. Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет. Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

Читать еще:  Налоговый вычет при покупке квартиры сколько

Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

Этапы покупки

Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Формирование всех условий будущего соглашения.
  2. Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
  3. Составление и подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
  4. Прохождение процедуры госрегистрации перехода права собственности.
  5. Расчет по сделке.
  6. Подписание акта приема-передачи.

Документы

Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:

  • Копия устава.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ о согласии учредителей и акционеров на осуществление сделки или бумага, подтверждающая, что операция не является для компании крупной (подписывается директором и гл. бухгалтером).
  • Доверенность на представление интересов от имени организации, если в сделке не участвует руководитель.
  • Документ, подтверждающий личность доверенного лица компании или ее руководителя.

Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:

  • Паспорт или учредительные бумаги предприятия.
  • Выписку из реестра об отсутствии обременений.
  • Выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц в жилплощади.
  • Бумаги, подтверждающие право собственности на жилплощадь.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности.
  • Техплан и справку из БТИ о том, что нет неузаконенных перепланировок.
  • Выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Согласие супругов на сделку, если собственность является совместно нажитой.
  • Согласие органов опеки, если в числе владельцев несовершеннолетние.
  • Доверенность на представление интересов.

Документы подаются в МФЦ или в региональное отделение Росреестра для регистрации. По итогам процедуры юр. лицо получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает правовой статус собственника жилплощади

Плюсы

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

  • Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
  • Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
  • Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
  • Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
  • Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
  • При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
  • Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Минусы

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

  • Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
  • Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
  • Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
  • При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Налоги

Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.

Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к. воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Подробная инструкция по покупке квартиры у юрилица, оформлению сделки, возможным трудностям и особенностям.

Если жилье приобретается у юридического лица, сделка имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при ее заключении. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как следует действовать при подобных соглашениях, как учесть все возможные риски сделки и каким образом их минимизировать.

○ Законодательное регулирование процедуры.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации. » от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Главная особенность сделок с участием юридического лица – признание сделки с недвижимостью крупной. Поэтому необходимо учитывать еще один законодательный акт, регулирующий заключение подобных договоров – ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 №14-ФЗ (далее №14-ФЗ).

  • «Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
  • связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
  • предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».

○ Особенности процедуры.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

  • «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
  • 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
  • 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Читать еще:  Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

  • Оформление сделки будет более трудоемким.
  • Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

  • Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.
  • Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.
  • Оформление и подписание соглашения.
  • Передачу финансовых средств.
  • Регистрацию права собственности.

✔ В новостройке.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

  • Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.
  • Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья, прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

  • Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
  • Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
  • Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

✔ В ипотеку.

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

  • Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.
  • Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.
  • Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

○ Оформление сделки.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

  • Личный паспорт.
  • Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).
  • Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
  • Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
  • Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
  • Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
  • Доверенность, подписанная руководителем организации.
  • Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

  • Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.
  • Безналичным переводом на расчетный счет организации.
  • При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

○ Риски.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

  • Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
  • Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
  • Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

  • Признание юрлица банкротом на момент сделки.
  • Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

✔ Возможные махинации.

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

  • Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.
  • Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.
  • Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.
  • Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

✔ Переплата.

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

  • Открытие аккредитива (заключение договора платное).
  • Комиссию за банковский перевод.
  • Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

  • Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
  • Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
  • Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
  • Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

○ Советы юриста:

✔ Оплатили стоимость квартиры, но документы так и не оформили.

Если есть подписанный договор, можно обратиться в суд с иском о признании прав собственности.

✔ Возможно ли вернуть деньги, если стал жертвой мошенников?

Такой вопрос может быть решен только путем обращения в суд, который признает недействительность сделки и привлечет продавца к ответственности за нарушение условий соглашения.

Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица? Об этом расскажет Иванова Ксения Львовна, партнер Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Ивановы и Партнеры», кандидат юридических наук.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка квартиры на юр лицо

Какие опасности могут подстерегать при покупке квартиры у юрлица?

Рассмотрим на примере одну из самых простых схем обмана юридическими лицами при продаже квартиры.

Документами для подтверждения согласия на совершение сделки могут являться:

Покупка квартиры у юридического лица отличается достаточно сложной процедурой оформления документов. Связано это с тем, что необходимо получить дополнительное согласие всех учредителей юридического лица на совершение сделки купли-продажи.

  • выписка из протокола собрания;
  • протокол собрания;
  • письменное согласие в произвольной форме.

Никаких гарантий того, что вышеперечисленные документы подлинные, у вас нет, так как подписи можно подделать легко.

Итак, вы получаете на руки протокол собрания, убеждаетесь, что все «чисто» и со спокойной душой подписываете договор купли-продажи, передав деньги продавцу.

Все довольны: вы — новой квартирой, продавец — полученными деньгами… Проходит определенное время, и вы получаете повестку в суд. Постойте! Какая повестка? Всё же честно!

А суть искового заявления в следующем: акционер подал заявление о признании решения общего собрания недействительным, указав на ошибки в оформлении соответствующих документов. И действительно, суд признает данный документ недействительным. Соответственно, сделка без согласия совершаться не может, а значит, и квартира была продана незаконно.

Читать еще:  Налоги с продажи квартиры полученной по наследству

Таких примеров много: мошеннические схемы работают безотказно; особенно в тех случаях, когда доверчивые граждане не показывают весь пакет документов по купле-продаже юристу.

Продавец-организация может предлагать покупателям различные варианты жилья. Это могут быть квартиры в строящихся или новых домах, во вторичном фонде, в ипотеку. Покупка квартиры у юр. лица в каждом из этих случаев имеет свои нюансы.

Есть вопрос к юристу?

Сделки по покупке (продаже) жилья не всегда совершаются между физическими лицами.
Его продавцом могут выступать и различные организации. Покупка квартиры у юридического лица несет определенные риски для покупателей, поэтому важно знать, как правильно заключать такую сделку. О нюансах оформления покупки квартиры у организации, расскажем далее.

Названные Вами причины не могут быть самостоятельными основаниями признания сделки купли-продажи недействительной, они могут лишь указывать на такие основания.

Хорошо, что Вы так внимательно изучаете документы. Рекомендую еще несколько моментов. Получите в Росреестре выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав). Из этой выписке Вы узнаете есть ли на данный момент обременения этой квартиры или нет. Например арест или ипотека.

Далее попросите продавца представить Вам выписку из поквартирной карточки на квартиру или заверенную копию поквартирной карточки. Эта справка выдается отделом ЖКХ и СР (обычно так он называется), то есть той организацией, котороую уполномочил муниципалитет заниматься жил.фондом. Из этой карточки вы узнаете есть ли там жильцы не снятые с учете, кто ранее проживал и когда выехал. Таким образом вы установите основной круг лиц, которые могут оспаривать ДКП. Например, если есть запись, что снят с регистрационного учета в связи с отбыванием наказания или убытием в ВС (армию), обычно такие записи вносит паспортист.

Также на сайте ФНС посмотрите не находится ли в стадии банкротства это ООО.

С уважением, С.Сергеев

По поводу доверенности на приобретение, то проверить полномочия доверенного лица можно двумя способами: запросив само юр. лицо, чтобы письменно подтвердили и получив выписку из ЕГРП о которой я писал выше из которой и увидите,, зарегистрирована эта квартира за этим ООО или нет.

Пи проверке «чистоты» сделки в первую очередь проверяют названные мной документы. Далее можно поговорить с соседями и всеми, кто ранее проживал в квартире, если узнаете их адреса. Немаловажно, чтобы продавец, ООО было «стабильной» организацией, имеющей на своем балансе имущество, чтобы в случае расторжения сделки, либо признания её недействительной это ООО могло бы вернуть Вам деньги.

В любом случае, приобретение квартиры это своего рода «рулетка» и гарантировать «на все 100%» ничего нельзя.

Здравствуйте, Михаил! В принципе основания для признания судом Договора продажи недействительным могут быть:

1). Необходимо установить, действительно ли Доверенность исходит от уполномоченного Уставом ООО лица? Для этого необходимо затребовать от ООО Выписку из ЕГРЮЛ с данными по состоянию на последний месяц.

Из содержания выписки можно будет установить Директора ООО. Соответственно, если полномочия лица, обозначенного в Доверенности, на совершение сделки по отчуждению квартиры исходят от иного лица, нежели Директор ООО, есть повод задуматься.

2). Необходимо выяснить подлинный ОГРН ООО в той же Выписке из ЕГРЮЛ. Далее (при обнаружении несоответствий) потребовать от другой стороны по предстоящей сделке внесения исправлений в документы в установленном порядке.

3). В случае с Паспортом возможно совпадение. Причины выдачи Паспорта могут быть различны (например, утрата Паспорта). Важна подлинность документа.

4). В Вашем Договоре сроки должны быть обозначены другие (так как Вы только обираетесь заключить Договор). Срок в тридцать дней на регистрацию остаётся.

Применительно к несоблюдению сроков по уже исполненному Договору, необходимо учитывать фактические обстоятельства неосуществления регистрации в срок, обозначенный Договором. Возможно, несовпадение срока вызвано виновными действиями предыдущего покупателя.

Обычно при продаже организации включают в цену товара налог (НДС). Поэтому покупатели часто интересуются, придется ли им его уплачивать. В случае отчуждения жилых помещений такой обязанности нет. Поэтому НДС не будет включаться в стоимость квартиры.

Поэтому сделка может быть признана впоследствии недействительной, если не проверить детали, обозначенные в пунктах 1 и 2.

Конечно же, важно установить, не имеется ли каких-либо прав третьих лиц на квартиру. Ответ на этот вопрос Вы сможете прояснить, получив данные из Федерального реестра прав на объекты недвижимости.

Если Ваш договор купли-продажи состоится, а предыдущая сделка всё же будет оспорена, то у предыдущей хозяйки будет возможность заявить лишь виндикационный иск.

Статья 302 устанавливает, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Поскольку Вы добросовестный приобретатель и получаете имущество по возмездному договору, хозяйке придется доказать., что имущество выбыло из её владения незаконно.

Представляется, что доказать подобное ей будет затруднительно.

В остальном согласен с коллегами.

Покупка квартиры у юр. лица

Здравствуйте. При покупке квартиры у юр. лица (банка) с помощью его посредника (риэлтора), в договоре купли-продажи продавец указывает не всю сумму за какую продает квартиру (часть денег получает на руки сам посредник). При этом посредник (риэлтор) имеет доверенность от продавца только на сбор документов, но не на получение денег. Подскажите пожалуйста как нам юридически грамотно составить договор с риэлтором, чтобы в случае форс-мажорной ситуации (отмены сделки) вернуть деньги не только с банка, на основании договора купли-продажи, но и др. часть денег с самого риэлтора. Может есть какие-то расписки на оказание услуг или какой-то иной деятельности, на какие не нужно заключать договор с посредником

Распространенные варианты мошенничества

Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:

  • протокол собрания учредителей;
  • письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме.

Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения. Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости. Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства. Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор. Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия. Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Покупка квартиры у юр. Лица

Собираюсь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица. Юр. лицо – ООО, “дочка” застройщика, принявшего квартиру в зачёт у предыдущей хозяйки по ДКП при покупке ею квартиры в новостройке.

Сейчас изучаю копии этого ДКП и свидетельства о праве собственности. Обнаружил несколько смущающих моментов.

1. От ООО договор заключало некое лицо по доверенности, заверенной нотариусом (самой доверенности ещё не видел). Отношение этого лица к ООО не ясно.

2. ОГРН, записанный в ДКП длиннее на 1 цифру ОГРНа, записанного в свидетельстве о регистрации права (цифра “9” перед 13-значным номером в ДКП; в свидетельстве – всё верно). Возможно, опечатка.

3. Паспорт предыдущей хозяйке выдан за 1 день до оформления предыдущего ДКП.

4. В договоре обозначен пункт “Настоящий договор подлежит передаче на государственную регистрацию перехода прав в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента его подписания сторонами”. При этом договор заключён 28 апреля, а свидетельство выдано 15 июля, т.е. пункт явно не выполняется.

Вопрос. Могут ли эти моменты послужить основанием для признания предыдущего договора недействительным?

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector