0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка по доверенности

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца и покупателя: как обезопасить себя от рисков

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

Виды доверенности

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы. В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении. Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Официальный сайт Федеральной Нотариальной Палаты — data.notariat.ru.Здесь вы можете найти реальных нотариусов в вашем городе. Если кто-то из знакомых предлагает вам своего нотариуса, то не поленитесь и проверьте его лицензию на этом сайте. Если такого нотариуса вы там не найдете — это мошенник!

Большинство доверенностей заверяет нотариус. Но статья 185 Гражданского кодекса РФ наделяет такими полномочиями и других лиц:

  • руководителя учреждения ФСИН, где доверитель отбывает наказание;
  • заведующего учреждения социальной защиты;
  • главного врача лечебного заведения;
  • командира военной части;
  • старшего врача военного госпиталя и т.д.

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

В каких случаях нужна доверенность

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

  • генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
  • специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
  • разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

Стандартный срок действия документа – 1 год, в исключительных случаях доверенность можно продлевать до 3 лет. Но чаще всего ее выписывают на 1-2 месяца – этого срока вполне хватает для совершения всех действий по купле-продаже жилья.

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Возможные риски продавца

Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.

Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.

Возможные риски покупателя

Но со стороны покупателя, совершающего сделку через посредника, рисков гораздо больше. Наиболее распространенные следующие:

  • Автор доверенности аннулировал доверенность до истечения ее срока. Сделка будет признана недействительной, даже если покупатель и само доверенное лицо об этом не знали.
  • Доверитель скончался. В этом случае продать имущество может только его наследник, а ему еще необходимо вступить в наследование. В любом случае доверенность теряет силу после смерти доверителя.
  • Доверитель являлся недееспособным на момент выписывания доверенности или не давал отчет в своих действиях, будучи в состоянии опьянения. Нередко невменяемым состоянием доверителя пользуются мошенники, вступая в сговор с врачами специализированных клиник. В результате доверенность подписывает фактически больной человек. Если его родственники докажут этот факт, то сделка будет аннулирована.
  • Если доверителя запугивали или вводили в заблуждение. После суда такая доверенность будет отозвана, а все сделки, выполненные при ее наличии – аннулированы.
  • Автор доверенности может числиться без вести пропавшим. Если его родственники добьются признания его умершим через суд, то сделки, сделанные от его имени, признают ничтожными.

Таким образом, для покупателя самый главный риск – это вероятность, что договор купли-продажи квартиры окажется недействительным из-за прекращения срока действия доверенности. В результате суд обяжет покупателя вернуть жилье истинному владельцу, а деньги придется «выбивать» из кошелька мошенника. А это требует времени и не факт, что увенчается успехом.

Что должно насторожить

Пример мошеннической сделки на видео:

Самый главный совет, как обезопасить себя при совершении сделок с доверенностью – обязательно свяжитесь с доверителем и удостоверьтесь, что он действительно выписывал этот документ и что он является действительным.

Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:

  • путем запугивания или шантажа;
  • с помощью обмана и введения в заблуждение;
  • просто подделав;
  • достав старую доверенность и поменяв дату и т.д.

Если владелец квартиры подтвердит полномочия доверенного лица, то ему можно доверить. Если же нет – стоит обратиться в правоохранительные органы.

Кроме того, должны насторожить следующие моменты:

  • предъявитель доверенности всё время торопит покупателя;
  • предлагается покупка квартиры по цене ниже среднерыночной;
  • посредник не дает встретиться с владельцем жилья;
  • доверенное лицо постоянно ошибается, путает факты, адреса, фамилии, т.е. не владеет всей информацией;
  • со стороны покупателя образец доверенности не соответствует стандарту и т.д.

Таким образом, основным риском и для продавца, и для покупателя остается недобросовестность посредника. Он может провернуть мошенническую схему, чтобы завладеть деньгами покупателя или же квартирой продавца. Поэтому обоим сторонам рекомендуется взаимодействовать напрямую, используя доверенное лицо только для действительно посреднических действий, например, передачи документов.

Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя

В сделках купли-продажи квартир доверенность может применяться не только Продавцом, но и Покупателем. Когда квартиру ПРОДАЮТ по доверенности, у Покупателя возникают определенные риски. Об этом подробно рассказано на Покупатель >> Вторичка >> Квартиру продают по доверенности»>соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Что же можно сказать о случае, когда оформляется доверенность на право ПОКУПКИ квартиры? Когда такое бывает? Как происходит такая сделка? Какие подводные камни могут ждать ее участников?

Вообще, случаи с доверенностью со стороны Покупателя редко встречаются на рынке недвижимости, но все же бывают. Поэтому участникам сделки нужно иметь представление о том, как это выглядит, как оформляется, и на что нужно обратить внимание. Ссылка на образец такой доверенности приведена ниже.

В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры

Нотариальная доверенность на право покупки квартиры оформляют в тех ситуациях, когда Покупатель не может лично присутствовать при заключении сделки. Такое может происходить, например, в следующих случаях:

  • Покупатель находится в другом городе/стране/планете (поручил доверенному лицу покупку квартиры);
  • Покупатель неожиданно загремел в больницу (оформил доверенность на родственника, чтобы сделка не сорвалась);
  • Бизнесмен выбрал себе квартиру и поручил своему помощнику все оформить как положено (доверенность от начальника подчиненному);
  • Сын служит в армии, а родители в это время покупают квартиру на всю семью (доверенность на покупку от сына);
  • Мать покупает квартиру дочери к окончанию университета (доверенность на покупку от дочери на мать);
  • Большая семья оформляет доверенность на главу семейства. Покупателями в Договоре купли-продажи становятся все члены семьи, а технически действует только один человек, имея на руках доверенность на покупку квартиры от остальных.
  • и другие случаи.

При этом, доверенность супругу на покупку квартиры (от мужа жене, например), применяется крайне редко. Почему? Да потому что по закону (Откроется в новой вкладке.»>ст. 34, СК РФ), при отсутствии брачного договора, купленная в браке квартира будет принадлежать им обоим, независимо от того, на кого из них оформлен договор покупки (см. в Глоссарии – Откроется в новой вкладке.»>«Общая собственность супругов на квартиру»). Если же брачный договор есть, то собственность будет распределяться между супругами согласно его условиям.

Здесь важно не перепутать понятия доверенности на покупку квартиры от мужа жене (или наоборот), и согласия на покупку, которое один супруг дает другому. Например, доверенность на покупку жена выдает мужу в том случае, если сделку проводит муж, а квартира будет оформляться на жену или в Откроется в новой вкладке.»>долевую собственность. А если сделку проводит муж и оформляется квартира на него же (на мужа), достаточно письменного согласия жены на покупку. Это согласие подтверждает, что оба супруга в курсе того, на что тратится их совместный семейный бюджет.

Читать еще:  Купля продажа гаража образец

Согласие супруга на покупку квартиры – это документ, который гарантирует, что сделка не будет оспорена супругом, который не участвовал лично в покупке.

Доверенность на покупку квартиры на риэлтора

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда за Покупателя действует риэлтор.

При сложных Откроется в новой вкладке.»>альтернативных сделках с недвижимостью, когда происходит, например, расселение коммуналки и выстраивается цепочка из нескольких квартир, увязанных в одну сделку, кто-то из расселяемых может всего лишь посмотреть предложенную ему квартиру и дать согласие на нее. Дальше риэлтор действует самостоятельно и оформляет указанную квартиру на имя Покупателя по выданной ему нотариальной доверенности.

В данном случае Покупатель (отселяемый из коммуналки персонаж) не платит денег за новую квартиру для себя, и может вообще не вникать в условия сделки (выстроенной цепочки). Он просто выдает риэлтору доверенность на покупку квартиры для себя, и получив право собственности, спокойно выезжает из коммуналки.

Другой вариант. Покупатель сам выбрал себе квартиру, договорился с Продавцом о цене и об условиях сделки, но не стал ждать пока тот подготовит все документы, а срочно уехал по своим делам. Перед отъездом Покупатель нанял риэлтора, оформил на него доверенность на право покупки, деньги за квартиру положил на Откроется в новой вкладке.»>аккредитив (для Продавца), и благополучно отчалил (уплыл в Антарктиду).

Риэлтор здесь занимается только оформительской работой – контролирует пакет документов, подписывает от имени Покупателя Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры, подает и принимает документы с регистрации, оплачивает необходимые госпошлины.

Аналогичная ситуация случается, например, и при Откроется в новой вкладке.»>покупке квартиры иностранцем в России.

Можно ли по доверенности купить квартиру в ипотеку?

Теоретически можно (т.е. законом это не запрещено). В случае оформления доверенности на покупку квартиры в ипотеку, доверитель в тексте самой доверенности указывает, что будет заключаться не просто Договор купли-продажи квартиры, а Договор купли-продажи с привлечением заемных средств. При этом, банк-кредитор должен дать «добро» на заключение такой сделки по доверенности.

Как оформить покупку квартиры по доверенности со стороны Покупателя?

Доверенность на покупку квартиры, так же, как и на продажу оформляется у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса. Стоимость такой доверенности колеблется в районе 1000 – 1800 руб. (для родственников – дешевле, для посторонних – дороже).

Могут быть два варианта выдачи доверенности (по составу полномочий):

  1. на совершение всех действий, необходимых для покупки квартиры доверенным лицом (т.н. «генеральная» доверенность);
  2. только на заключение Договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

В первом случае Покупатель (доверитель) позволяет доверенному лицу (поверенному) совершать любые действия, которые тот сочтет нужными для покупки квартиры на имя доверителя. Генеральная доверенность на покупку квартиры дает возможность доверенному лицу самостоятельно выбирать квартиру, договариваться о цене и условиях сделки, проверять документы, оперировать деньгами, передавая их Продавцу, заключать Договор купли-продажи квартиры, регистрировать сделку в Росреестре и подписывать Откроется в новой вкладке.»>Передаточный акт.

Тогда в тексте доверенности используют такие фразы:

  • — доверяю купить квартиру в г. Москве и оформить ее на мое имя…
  • — купить квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению…
  • — предоставляю право быть моим представителем во всех учреждениях и организациях…
  • — совершать все необходимые действия, в том числе по передаче денег…, и т.п.

В общем, в доверенности дается полный карт-бланш на любые виды действий, связанные с покупкой квартиры. Такой вариант возможен, например, когда доверенность на покупку выдается главе семейства от остальных членов семьи, или от одного супруга другому.

Во втором случае Покупатель поручает доверенному лицу только пару технических действий, ввиду того, что сам не может подъехать на заключение договора. Здесь Покупатель уже сам выбрал себе квартиру, согласовал цену и условия сделки (включая взаиморасчеты), но на подписание договора отправил своего представителя.

Тогда фразы в тексте доверенности будут звучать уже по-другому:

  • — доверяю купить квартиру (точный адрес)…, по цене (точная цена)…
  • — уполномочиваю подписать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт…
  • — зарегистрировать право собственности на мое имя.

Здесь уже доверенное лицо имеет очень ограниченный круг полномочий, и может выполнять только те действия, которые прямо и однозначно указаны в доверенности. Такой вариант используется, обычно, когда Покупатель планировал совершить сделку самостоятельно, но из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств (травма, больница, срочно вызвали на Колыму, и т.п.) вынужден поручить завершение сделки другому лицу.

Риски Покупателя при покупке квартиры по доверенности

Риски Покупателя (доверителя) здесь связаны обычно с тем, что доверенное лицо, вопреки определению, оказывается недостойным доверия. И очевидно, что наибольший риск у Покупателя будет в случае выдачи генеральной доверенности на покупку квартиры. Здесь всегда найдется место для креатива мошенников.

Например, доверенное лицо по сговору с Продавцом может приобрести на имя Покупателя старую дешевую квартиру, вместо новой и дорогой. При этом, средства по сделке переходят Продавцу как за дорогую квартиру.

Покупатель рискует тем, что его деньги будут потрачены не совсем так, как он предполагал. А оспорить совершенную по доверенности покупку квартиры на этом основании он уже не сможет.

Кроме того, доверенное лицо может даже без злого умысла, по невнимательности или юридической безграмотности, напутать некоторые детали поручения. В результате Покупатель (доверитель) будет иметь те юридические последствия сделки, на которые он не рассчитывал.

Какая здесь рекомендация Покупателю? Если дело не касается внутрисемейного доверия, то не стоит без крайней необходимости выдавать доверенность (особенно, генеральную) на такое серьезное дело, как покупка жилья. Особенно посторонним людям (в том числе агентам).

При этом, доверенность на регистраторов при покупке квартиры – это обычная практика рынка. Такое часто происходит, например, в альтернативных сделках, когда пакет документов сразу по нескольким квартирам поручают зарегистрировать (по доверенности ото всех участников) одному исполнителю, например, риэлтору или юристу. Здесь Покупатель практически ничем не рискует, и такая доверенность на регистрацию не нанесет ему ущерба.

В остальных случаях, при оформлении доверенности на покупку квартиры со стороны Покупателя, ему самому следует задуматься вот над такими вопросами:

  1. Объем полномочий, передаваемых доверенному лицу (что именно поручить, а в чем ограничить доверенное лицо);
  2. Выбор квартиры (кто занимается подбором вариантов, и кто определяет конечную цену);
  3. Выбор способа расчетов по сделке (кто и как передает деньги Продавцу);
  4. Подписание Договора купли-продажи квартиры (кто формулирует условия сделки и составляет договор);
  5. Регистрация сделки в Росреестре и приемка квартиры по Передаточному акту (кто будет физически принимать квартиру и подписывать акт).

Риски Продавца при покупке квартиры по доверенности

Здесь все просто. Если Откроется в новой вкладке.»>способ передачи денег за квартиру Продавца устраивает, то ему без разницы, кто будет подписывать договор – лично Покупатель, или его доверенное лицо. Юридически обе подписи будут иметь одинаковые последствия.

Даже если доверенность на покупку квартиры окажется «липовой» (поддельной), недействительной или отозванной на момент совершения сделки, и этот факт вскроется уже после регистрации, то Откроется в новой вкладке.»>сделка будет признана недействительной, и Продавец снова станет владельцем своей квартиры.

Поэтому, можно сказать, что Продавец в этом случае почти ничем не рискует.

К слову, доверенность на покупку квартиры может быть признана недействительной по тем же причинам, по которым считается недействительной и Откроется в новой вкладке.»>доверенность на продажу (подробнее об этом – по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца

3794 Игорь Василенко

Это происходит до сих пор! Талантливые мошенники путем затейливых схем с участием поддельных доверенностей обманывают покупателей на рынке недвижимости. Вы выбрали квартиру, и уже готовы ее купить, но на этапе знакомства с продавцом и проверки документов выясняется, что придется иметь дело не с собственником жилья, а с его официальным представителем, который услужливо показывает заверенную нотариусом доверенность. Такая ситуация не редкость, и не всегда подобные сделки заканчиваются благополучно.

Так рисковать или нет? Попробуем разобраться в нюансах этого вопроса.

Доверительные документы: разновидности и отличия

  • собирать документы от имени собственников;
  • решать различные вопросы в разных инстанциях;
  • с полным правом принимать участие во всех операциях, перечисленных в доверенности (продажа, передача в аренду, управление, пр.).
Читать еще:  Образец авансового соглашения при покупке квартиры

Последний пункт – особенно важный. Решаясь на сделку именно по «генералке», собственнику надо внимательно изучить этот документ, в котором четко прописывается круг полномочий доверенного лица, и указываются точные данные об объекте недвижимости. В противном случае владелец недвижимости рискует ее лишиться на «законных» основаниях. Ведь нужно не только продать квартиру, но и после продажи получить деньги от представителя.

Но бывают и менее рискованные доверительные документы. Например, разовая доверенность предполагает право представителя на осуществление какой-то одной конкретной операции. Можно выписать доверенность, которая дает право совершать определенные действия в четко обозначенный период.

Отдельно стоит сказать о доверенности, связанной с процедурой дарения. Передать недвижимость (как и иное имущество) в дар на основании доверенности можно лишь в том случае, если это право явно зафиксировано в документе, и при этом указаны данные о том, в чью пользу передается имущество.

Подготовка к сделке по доверенности: минимум рисков

Достаточно часто владельцы жилья, не желая тратить время на самостоятельный сбор документов, доверяют эту задачу риелторам или просто людям, которым доверяют. Однако заключать сделку они намерены сами, собственноручно подписав все документы. Это наименее рискованный формат продажи жилья по доверенности.

Продавцы, которые желают дистанционно участвовать в сделке и лично контролировать процесс, часто сами инициируют общение с реальным покупателем , чтобы объяснить ему ситуацию и дать дополнительные контакты для получения подтверждающей информации. Часто, вместо общей доверенности, оформляется несколько документов на разные операции. Когда официальных владельцев жилья несколько, а в качестве представителя выступает посторонний человек, он должен иметь доверенности от всех собственников.

Желательно предоставить покупателю возможность связаться с каждым из них – это существенно повышает вероятность успешного проведения сделки.

Покупка без общения с собственником – риск для покупателя

Приобретение жилья у доверенного лица, когда нет возможности связаться с владельцем жилья, и он не намерен присутствовать при заключении сделки, относится к весьма рисковым операциям. Дело в том, что получение доверенности и ее использование для сделок с недвижимостью – одна из составляющих многих мошеннических схем, и уже не одна сотня людей пострадала от действий злоумышленников.

Если на вопросы о собственнике, его местонахождении и возможности встречи (или видео-конференции под запись), представитель начинает заметно нервничать или наоборот уверенным тоном рассказывает нечто маловразумительное и в принципе не проверяемое, стоит поискать другой вариант жилья или, по крайней мере, привлечь юриста, чтобы он мог «копнуть глубже».

Многие предлагают скайп-связь, но тут должна быть уверенность, что вы имеете дело с конкретным человеком. Будет лучше, если он покажет оригинал паспорта и прояснит нюансы, связанные с историей квартиры. Разговор лучше вести в присутствии юриста.

Рассказы о том, что на эту квартиру, продаваемую о приятной цене, уже выстроилась очередь из других покупателей, можно смело пропускать мимо ушей. Такое жилье продается с большим трудом, и в этом причина существенного дисконта. Многочисленные звонки и активная демонстрация этой самой очереди может быть не более чем инсценировкой.

Нотариат – не панацея: проверяется не вся информация

Нужно понимать, что при заверении доверительного документа нотариус не имеет технической возможности тщательно проверять подлинность документов, которые ему предъявлены. Явные признаки подлога и всяческие несоответствия он, конечно, заметит, но если пакет не вызывает подозрений, доверенность, скорее всего, будет оформлена.

Известно немало случаев, когда доверенность выдавалась по украденному паспорту, предъявленному человеком, который просто похож на владельца жилья. Бывает, что доверенности оформляют недееспособные люди, либо те, кого суд не признал таковыми, но фактически эти граждане являются психически больными. Это «железный» повод для тяжб и возможного признания сделки незаконной.

Необходимо также понимать, что «генералку» собственник может отозвать в любой момент, и при этом даже не уведомить свое доверенное лицо. Таким образом, сделка оказывается заключенной по доверенности, которая уже не имеет законной силы. Редко, но случается и так, что действие документа прекращается автоматически по причине смерти доверителя. Даже не зная об этом, представитель заключает сделку от его имени, но потом она достаточно легко признается недействительной, и недвижимостью занимаются уже наследники.

Правила безопасности: проверяем доверенность и историю

Если отказываться от квартиры, продаваемой по доверенности, очень не хочется, так как цена действительно может быть весьма привлекательной, необходимо предпринять, по крайней мере, следующие шаги:

  • рассмотреть доверенность, которая должна быть составлена на официальном бланке, обязательно иметь номер, подпись государственного представителя и период действия;
  • выяснить у нотариуса, действительной ли является доверенность, и убедиться, все ли вы правильно поняли в этом документе;
  • запросить выписку из ЕГРП и тщательно изучить всю историю предлагаемой квартиры с тем, чтобы понять, сколько раз она продавалась за последнее время;
  • не пытаться сэкономить на чьих-то налогах и обязательно указывать в договоре реальную сумму, внесенную при покупке, а также хранить документ о ее передаче.

Если это уже не первая смена собственника за последние три-пять лет, это должно настораживать. Цепочка продаж, позволяющая максимально запутать историю, тоже относится к схемам, используемым мошенниками.

Многие считают, что привлечение риелторов позволит минимизировать риски. Это так и есть, если вы обратились в солидную контору с безупречной репутацией, представители которой сами готовы рассказать потенциальным покупателям о риске таких операций и принять деятельное участие в проверке документов. Но, случается, что незадачливые риелторы намеренно ввязываются в мошеннические схемы.

Если агент нервничает, явно торопит с заключением договора, пытается воздействовать психологически и всячески препятствует непосредственному контакту с продавцом, лучше больше не иметь с ним дел и искать другое жилье.

Дистанционная продажа при отсутствии нотариуса

В условиях вполне обоснованного недоверия к сделкам без присутствия собственника уязвимыми оказываются люди, которым действительно надо продать квартиру, но при этом они просто физически не могут участвовать в процессе. Это случается, если продавец находится за границей, на длительном лечении в медицинском учреждении, на военной службе, в продолжительном плавании или, например, в местах лишения свободы. Ничего не остается, как найти ответственное доверенное лицо и поручить все дела ему.

Иногда нет возможности добраться даже до нотариуса, и тогда доверенность может быть заверена главным врачом больницы, командиром воинской части, капитан корабля или начальник пенитенциарного учреждения. Увы, дисконт в таких случаях, как правило, больше, чем при нотариальном заверении, поскольку доверия к таким документам еще меньше.

Права передаются – обязанности остаются

Уязвимость положения заключается доверителя еще и в том, что, по сути, он добровольно передает своему представителю документально оформленные права на распоряжение недвижимостью или отдельные операции с квартирой, но все обязанности он при этом оставляет при себе.

Да и с передачей денег порой случаются разные казусы. Даже самый добропорядочный представитель может стать жертвой мошенников или грабителей , а значит, все нюансы получения и передачи средств надо продумывать, а лучше — прописывать дополнительно. Если доверенное лицо упорно медлит с передачей денег, не стоит взывать долго к его порядочности, нужно сразу же обратиться в суд .

Повторимся, для минимизации рисков лучше не полениться и не поскупиться, а оформить несколько доверенностей на осуществление конкретных шагов.

Пожилым людям и тем, кто одинок, переживает депрессивные состояния, или просто не имеет достаточного опыта или образования, стоит максимально внимательно относиться к своему окружению . Если кто-то оказывает всевозможную помощь, всеми силами вызывает доверие, а потом предлагает подписать у нотариуса документы на право распоряжения квартирой, стоит сделать достаточно большую паузу и все обдумать, рассказать об этом кому-то незаинтересованному и обратиться за консультацией к юристам.

Заключение

Итак, покупать квартиру по доверенности, предъявляемой представителем продавца, можно, но только при наличии возможности связаться с ним лично, или если это — знакомый человек, и причины его отсутствия являются понятными и уважительными. Для продавца же главное – правильно выбрать доверителя и найти возможность непосредственно связаться с реальным покупателем.

Все суммы в договоре должны быть достоверными, а если оказывается, что уберечь себя от мошенничества все же не удалось, в правоохранительные органы и в суд надо обращаться незамедлительно, чтобы повысить вероятность вернуть свои деньги.

Покупка квартиры по доверенности

В большинстве случае процедуру продажи и покупки квартиры проводится при непосредственном участии покупателя и продавца. В ряде случаев при определенных обстоятельствах от их интересы могут представлять доверенные лица, которые действуют на основании нотариально заверенных доверенностей.

Какие риски могут проявиться в ситуации, если одна из сторон или обе действуют по доверенности? На что стоит обратить внимание при заключении сделки? Разберем эти и другие вопросы в данной статье.

Читать еще:  Покупка нежилого помещения юридическим лицом

Общие сведения

Доверенность

Оформление доверенности на доверенное лицо может наделить последнего достаточно большим спектром прав и возможностей:

  • Заниматься сбором документов от имени собственника,
  • Проводить сделки по отчуждению недвижимости,
  • Сдавать объект недвижимости в аренду,
  • Решать возникающие вопросы в государственных и иных учреждениях от имени собственника,
  • Распоряжаться квартирой практически на правах аналогичных правам собственника.

В тексте доверенности в обязательном порядке должны быть указаны:

  • дата и место составления документа,
  • подробная персональная информация о доверенном и доверителе,
  • технические характеристики продаваемого объекта недвижимости, его юридический адрес и кадастровый номер,
  • подробный перечень всех действий, которые может совершать по отношению к данному объекту недвижимости доверенное лицо,
  • срок действия доверенности,
  • подпись и печать нотариуса, который выдал документ.

Виды доверенности

Генеральная доверенность дает возможность доверенному лицу на определенный срок производить любые действия связанные с поручением доверителя, включая сделки по отчуждению имущества, передачу в аренду, в некоторых случаях и дарение (если это предусмотрено текстом доверенности).

Наличие генеральной доверенности снимает с доверителя обязательства получения разрешения на свои действия со стороны собственника. Наличие генеральной доверенности автоматически признает законными сделки, осуществленные на ее основе.

Генеральная доверенность может быть оформлена только в нотариальной конторе при личном присутствии доверителя, присутствие доверенного лица не требуется

Для оформления документа потребуются следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя в оригинале, документы доверенного лица могут быть в виде копий,
  • документ о правах собственности на объект недвижимости,
  • В случае оформления доверенности при перспективе передачи недвижимости в дар – персональные данные одариваемого лица.

ВАЖНО В качестве документов, удостоверяющих личности участников процесса, нотариус имеет право принимать только общегражданские паспорта.

В некоторых случаях могут потребоваться и дополнительные документы.

Специальная доверенность выдается доверенным лицом на выполнение определенного ряда действий в рамках крупной задачи, например, на сбор документов для продажи квартиры.

Разовая доверенность выдается на выполнение одного поручения доверителя, например, получение конкретной выписки в конкретном учреждении.

Срок выдачи доверенности

Срок выдачи доверенности устанавливается на усмотрение доверителя, предельный срок действия доверенности равнее трем годам. Если в тексте доверенности не указывается срок ее действия, то она по умолчанию признается выданной на срок в 1 год.

Статья 185 ГК РФ допускает выписывание доверенности сразу на несколько человек. В ряде случае это является оправданной мерой значительно ускоряющей процесс заключения сделки. На основании доверенности им может предоставляться равный набор прав или они могут быть разграничены для каждого доверенного лица в индивидуальном порядке.

Сделки, заключенные от имени продавца или покупателя их доверенными лицами, несут в себе некоторые риски, которые стоит разобрать более подробно.

Риски

…для покупателя

При покупке квартиры у доверенного лица продавца возникают следующие рискованные обстоятельства:

  • Выданная доверенность может быть аннулирована когда угодно, причем закон даже не предписывает необходимость сообщения об этом доверенному лицу. Для аннулирования доверенности достаточно обращения к любому нотариусу. Доверенное лицо может не знать о том, что его доверенность была аннулирована. Договор, заключенной по доверенности, которая не имеет юридической силы, будет признан недействительным.
  • Доверенность может быть аннулирована в связи со смертью доверителя, о чем так же может своевременно не узнать доверенное лицо. Такая сделка тоже будет признана недействительной и расторгнута, а квартира вернется родственникам умершего продавца.
  • Доверенность может оказаться аннулированной, если будет доказан факт невменяемость или недееспособности доверителя в момент ее составления. Кроме того невменяемы или недееспособным может признано и доверенное лицо на момент заключения сделки, что так же приведет к ее аннулированию.
  • Сделка может быть отложена в связи с пропажей без вести доверителя до момента передачи денежных средств за покупку. Этот вопрос может затянуться на долго – до момента признания судом его пропавшим без вести.

Это наиболее вероятные риски, возникающие из положений закона. Как показывает практике, в реальности эти риски менее вероятны, чем заключение сделки с доверенным лицом и доверителем, которые являются мошенниками. Их единственной целью является обман покупателя, который в конечном итоге приведет к отсутствию у последнего и денег и недвижимости.

…для продавца

Риск потерять денежные средства, которые доверенное лицо присвоит себе и благополучно с ними исчезнет. Гарантировать то, что доверенное лицо надлежащим образом исполнит все свои договоренности нельзя. Поэтому чаще всего доверенность выдается близким родственникам, друзьям, в некоторых случаях может быть выдана риэлторам для заключения сделки.

Взыскать свои деньги возможно только зная место положение доверенного лица и имею убедительные доказательства того, куда пошли денежные средства после их получения от покупателям. На практике, как мы понимаем, это сделать не так просто. В плачевном положении тут может оказаться и покупатель, и продавец недвижимости.

Поэтому не рекомендуется выписывать на представителя генеральную доверенность на любые действия с объектом недвижимости. Наиболее безопасным будет вариант выписывание доверителем доверенности на отдельные действия пошагово, по мере их выполнения. Так на любом этапе сделки продавец может контролировать ход ее выполнения, вносить коррективы, и даже заменить доверенное лицо либо закончить сделку самостоятельно.

Как обезопасить себя при заключении сделок с доверенностью?

Для того, чтобы избежать все возможных рисков, как для продавца, так и для покупателя, стоит пользоваться простыми правилами безопасности:

  • Организуйте встречу с собственником и проверьте нотариуса. Даже если доверенное лицо уверяет вас, что «собственник болен», «он далеко живет», «ему сейчас плохо, получше станет, и вы встретитесь». Лучше самостоятельно встретиться у него дома или в больнице в таком случае. Даже если собственник находиться за границей стоит настаивать на его приезде, даже если доверенное лицо утверждает, что это не возможно (в реальности невозможно только в редких случаях). Если за действиями довременного лица и доверителя не стоит никаких мошеннических схем, то они вполне адекватно отнесутся к подобной просьбе. Кроме самого собственника стоит проверить и нотариуса, который занимался подготовкой и заверкой доверенности. Проверить стоит, существует ли он вообще, состоит ли он в списке нотариусов. Эта информация имеется в открытом доступе в нотариальной палате. А вот доступа к проверке самой доверенности и обстоятельств, при которых он была выдана, к сожалению, нет.
  • Дополнительно запросить у доверенного лица или собственника квартиры справки о дееспособности, об отсутствии наркотической зависимости или психических отклонений. Тут опять же важно проверить предоставленные документы на их подлинность. Проверить можно по адресу медучреждения и подписи врача. Они должны быть реально существующими.
  • Проверить документы доверенного лица. Паспорт должен быть в гражданина России, представлен в оригинале, не иметь признаков подделки и переклейки фотографии, хорошим признаком будет наличие прописки в документе в том же регионе, что и продаваемая недвижимость.

Оптимально для покупателя будет, если доверенность будет не генеральной, и если деньги в конченом итоге будут передаваться собственнику, а не доверенному лицу. Если это не возможно, то стоит получить через доверенное лицо расписку от собственника о получении переданной суммы денег от покупателя и датировать ее днем заключения сделки.

  • Сверяйте данные доверенного лица, указанные в тексте доверенности и в предъявляемом им паспорте. Они должны быть идентичными. Данные собственника квартиры из текста доверенности должны полностью совпадать с данными собственника в документах о правах собственности на недвижимость (Титул на квартиру или выписке из ЕГРП).
  • Заручиться поддержкой опытного юриста. Проверить юридическую чистоту сделки может и риэлтор, но он является заинтересованным лицом в скорейшей реализации сделки. Юристы же работают на качество проверки данных и на защиту именно покупателя от мошеннической схемы, чем больше проведенных безопасных сделок, тем выше уровень доверия к профессионалу и больше клиентов. Проверка чистоты сделки юристом обойдется дополнительно в 50-60 тысяч рублей. Более дешевый вариант получить письменную консультацию юриста с алгоритмом действий по конкретной сделке – 5-12 тысяч рублей. Консультацию юриста по отдельным аспектам сделки можно получить в любой момент это обойдется в сумму до 3 тысяч рублей.
  • Основные риски в сделках по доверенности возникают в случае подписания договора купли- продажи доверенным лицом и получением им денег за квартиру. В остальных случаях действия доверенного лица особых рисков для покупателя и для продавца не несет.

    Покупка квартиры по доверенности – достаточно рискованная сделка. Кроме риска того, что доверенность может быть отозвана в любой момент сделки, существуют риски мошеннических манипуляций недвижимостью, жертвой которых может стать простой покупатель.

    Поэтому стоит избегать таких сделок, если нет возможности лично пообщаться с собственником. В случае необходимости заключения сделки по доверенности стоит привлечь к ее проведению профессиональных юристов и нотариуса. Деньги, потраченные на оплату услуг специалистов, явно будет меньшим расходом, чем потеря денег в результате действий мошенников.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector