0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Предварительный договор купли продажи квартиры с авансом

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

Сделки по приобретению объектов недвижимости, в частности, квартир, не терпят поспешности. Учитывая высокую стоимость жилья, покупатели сначала должны удостовериться, что приобретаемый объект им действительно подходит, устно договориться обо всем с продавцом.

Дабы намеченная сделка не сорвалась, стороны могут перед подписанием основного договора купли-продажи, подписать договор предварительный, в котором обозначить намерения заключить сделку.

Может возникнуть вполне резонный вопрос, а для чего вообще заниматься предварительным заключением договоров, если можно заключить сам договор купли-продажи?

Дело в том, что не всегда основной договор может быть заключен здесь и сейчас. Например, покупатель не имеет возможности оплатить всю сумму за квартиру сразу, но обязуется подкопить деньги в ближайшем будущем, или продавец пока не может продать квартиру, поскольку сам еще не приобрел жилплощадь.

Но если и покупатель и продавец настроены на совершение сделки в будущем, если их все устраивает, то чтобы сделка не сорвалась, и заключается предварительное соглашение.

В нем стороны могут предусмотреть условия о задатке или авансовом платеже.

Образец типового договора купли-продажи квартиры с авансом

В соответствии со ст.249 ГК РФ, предварительное соглашение призвано подтвердить договоренности граждан о готовности заключить впоследующем полноценный договор по отчуждению недвижимости, по которому право собственности на квартиру перейдет от продавца к покупателю.

Согласно ст.429 ГК РФ договор предварительный должен заключаться в той же форме, что и основной.

В него должны включаться следующие сведения:

  • Сведения о предполагаемых сторонах основного договора – продавце и покупателе, их идентификационные данные;
  • Предмет договора (переход права собственности от одной стороны к другой), с подробным описанием объекта:
  1. многоквартирный дом, в котором располагается квартира, что планируется объектом сделки;
  2. адрес дома;
  3. этаж и номер квартиры;
  4. площадь;
  5. кадастровый номер.
  • Цена, по которой планируется осуществить сделку, условие об авансовом платеже;
  • Перечень прописанных в квартире лиц (с их паспортными данными);
  • Права и обязанности сторон (здесь можно предусмотреть любые необходимые условия);
  • Условия, при которых договор расторгается;
  • Дата, до которой стороны планируют заключить главный договор;
  • Подписи сторон, расшифровка, дата подписания.

К договору также можно оформить приложения, если квартира, к примеру, передается с мебелью, то в отдельном приложении целесообразно прописать перечень данного имущества.

Важно отметить, что авансовый платеж и задаток – это разные вещи. Если договор заключен не будет, то уплаченный в адрес продавца аванс должен быть возвращен покупателю.

При этом не будет иметь никакого значения, по чьей вине планируемая сделка не была заключена.

Если же стороны в предварительном соглашении договорятся именно о задатке, то, согласно ст.380 ГК РФ, будут применяться следующие условия:

  • в том случае, если покупатель найдет вариант получше и откажется от совершения сделки, предусмотренной в предварительном соглашении, то внесенный им задаток остается у продавца;
  • если же сам продавец стал виновником срыва сделки, то он обязан вернуть в двойном размере полученный задаток.

Образец договора купли-продажи садового участка с домом.

Про образец договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса смотрите тут.

Задаток, в отличие от авансового платежа – более надежный способ обеспечения итогового исполнения достигнутых сторонами договоренностей.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с авансом?

Подобное соглашение должно быть заключено в обязательной письменной форме.

Удостоверения договора у нотариуса не требуется, однако стороны могут для собственной подстраховки обратиться в нотариальную контору и оформить соглашение.

При заключении предварительного соглашения с условием внесения именно аванса, а не задатка, покупатель ничем не рискует – он в любом случае получит аванс обратно, даже если сам откажется от совершения сделки.

Правда, он не получит и никакой компенсации от продавца, если виновником незаключения сделки выступит он сам.

Важно помнить, что предварительный договор не нужно сдавать в Росреестр. В регистрирующий орган должен предоставляться только основной договор.

Соответственно, предварительный договор может заключаться в двух подлинных экземплярах – для каждой стороны, а основной договор должен быть подписан в трех – еще один экземпляр должен быть сдан в Росреестр.

Преимущества и недостатки предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

В том случае, если покупатель решил приобрести какой-то определенный объект недвижимости, а продавец согласен его продать, то предварительный договор – это замечательный инструмент для закрепления договоренностей.

Какие преимущества сулит данная сделка? Можно отметить следующие:

  1. Стороны могут зафиксировать цену, по которой осуществят сделку;
  2. Покупатель может не переживать, что квартира будет продана другим людям, поскольку договоренности зафиксированы;
  3. Предварительное соглашение дает возможность сторонам подготовиться к заключению основной сделки и провести все технические мероприятия.

Есть у предварительного соглашения и определенные недостатки:

  1. Зафиксированная стоимость может не устроить продавца, если рыночные цены на жилье выросли;
  2. Аванс остается у продавца, его еще необходимо будет возвращать, а это действие иногда приходится проводить через суд.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом, задатком или без него? Образец документа

Оформление сделки купли — продажи недвижимости, в частности квартиры, требует большой предварительной работы.

Продавцу нужно подготовить внушительное число сопутствующих документов,на это уйдёт немало времени…

Для того, чтобы закрепить на этот период гарантии, заключается предварительный договор.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Предварительный договор купли-продажи — это официально оформленное обязательство сторон в будущем совершить сделку по передаче имущества на прежде обговорённых и закреплённых условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный предшествует основному договору и свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Особенности предварительного договора:

  • имеет ту же форму, что и основной, включает в себя те же условия (п. 2,3 ст. 429 ГК РФ);
  • не требует регистрации в Росреестре;
  • заверяется у нотариуса, если планируется нотариальное заверение основного документа;
  • не всегда обязательства по нему бывают выполнены (если в определённый срок стороны не предпринимают никаких шагов для выполнения условий указанных в договоре, правового вмешательства не последует);
  • согласно желанию сторон, может быть прерван;
  • в некоторых случаях может послужить основанием для обращения в суд, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательств;
  • действителен год, если не указана дата заключения основной сделки (п. 4,6 ст. 429 ГК РФ).

Типовое содержание:

  • название документа, дата и место его заключения;
  • паспортные данные участников;
  • подробное описание предмета договора;
  • суть сделки, а именно совершение продажи — покупки;
  • цена объекта.

Кроме перечисленного в договор могут быть включены дополнительные условия. Например:

  • сроки и способы передачи денег в счёт оплаты;
  • дата отчуждения квартиры;
  • штрафные санкции при неисполнении обязательств сторонами;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • основания расторжения соглашения;
  • дополнительные расходы, их распределение и т. д.

Когда заключается?

Чаще всего к его составлению прибегают, если:

  • У Покупателя недостаточно денег для приобретения квартиры.
  • Продавец не собрал ещё всех нужных документов.
  • Одна из сторон не может присутствовать в момент заключения основной сделки.
  • Объект не готов по тем или иным причинам к продаже.
  • Квартира приобретается в ипотеку и банк обязывает стороны договориться о соглашении.
  • Покупатель вносит задаток или аванс, указывая об этом в предварительном акте.
Читать еще:  Ответственность за продажу некачественного товара

Зачем заключается?

Этот документ позволяет узаконить дальнейшие действия и избавить стороны от спорных ситуаций. В некотором роде он является гарантией осуществления сделки в будущем, так как:

  1. невозможно внесение поправок в условия предварительного договора;
  2. в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного соглашения, другая в течение 6 месяцев может обратиться в суд с требованием обязать нарушителя осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Возможные варианты

Задача предварительного соглашения состоит в том, чтобы гарантировать в будущем выполнение всех договорённостей. Однако, если документ ничем не подкреплён, он мало что значит: каждый из участвующих в сделке может разорвать её в одностороннем порядке. Поэтому почти всегда Покупатель совершает предоплату в виде аванса или задатка.

С задатком

Смысл задатка определён в п. 1 ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что задаток — это некоторая денежная сумма, которую Покупатель перечисляет Продавцу в счёт причитающегося с него по договору платежа. Что является доказательством заключения соглашения и гарантирует его исполнение. К тому же, задаток — надёжная страховка для участников сделки купли-продажи квартиры:

  • если Покупатель передумает совершать сделку, то задаток остаётся у Продавца;
  • если передумает Продавец, то Покупателю вернётся двойная сумма задатка;
  • если в расторжении соглашения не виновата ни одна из сторон, то размер вернувшегося задатка останется прежним (ст. 381 ГК РФ).

О размере предоплаты стороны договариваются. она не должна превышать десяти процентов стоимости сделки, но «по умолчанию» — минимальна: если договор будет расторгнут, с деньгами кому-то придётся расстаться.

С авансом

Чёткой формулировки аванса в Гражданском законодательстве нет. Но упоминание присутствует: если стороны не указали в договоре купли-продажи квартиры, что внесённая часть суммы — задаток, то закон рассматривает эту сумму как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Случается, что даже если в предварительном документе вносимые суммы обозначены как задаток, суды признают эти пункты недействительными (предварительный — ещё не вступивший в действие, значит, не порождающий денежных обязательств акт). Выход — заключать два договора: отдельно предварительный и отдельно договор задатка.

В чем различие?

Задаток и аванс часто путают, так как и тот, и другой являются предоплатой. Однако между ними существуют различия, самое главное из которых — различие в неисполнении обязательств:

  1. аванс не является гарантом исполнения обязательств по договору, любой из участников может отказаться от сделки;
  2. аванс всегда будет возвращён Покупателю, независимо от того, кто является инициатором разрыва;
  3. всегда возвращается в полном объёме;
  4. в отличие от задатка, имеет лишь одно значение — платёжное (у задатка множество функций: платёжная, доказательная, обеспечительная, гарантирующая).

Вывод. Если у Продавца всё готово к продаже: нужные документы собраны, все прописанные в квартире будут вовремя оттуда выписаны и собственник точно знает, что не передумает — есть смысл взять задаток. Если есть опасения, что к нужному сроку все условия выполнить будет невозможно, в договоре лучше указать аванс. Захочет ли Покупатель терять время, ожидая квартиры?

Есть для Продавца ещё аргументы в пользу аванса. Его можно внести в договор вместе со штрафными санкциями.

  • Когда Покупатель беспричинно откажется от сделки, аванс останется у Продавца в качестве штрафа.
  • Если Продавец передумает передать квартиру, то он просто вернёт аванс Покупателю.

Кроме того, в случае альтернативных сделок (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) или цепочек (несколько альтернатив, увязанных в одну сделку), Продавцу предусмотрительней было бы принять аванс. Так как, здесь риск срыва сделки гораздо больше, чем при простой продаже.

Без задатка

Аванс и задаток не являются обязательным условием предварительного договора. Нужны ли дополнительные гарантии осуществления сделки, участники решают сами. Но, как уже было сказано раньше, договор купли-продажи квартиры без задатка ничем не защищён и может быть легко разорван одной из сторон. И Продавец, если договор без предоплаты будет заключён, окажется в крайне невыгодном положении: повлиять на Покупателя он может только не вернув предоплату, а её то здесь и нет.

Покупатель же, если в установленный срок сделка не состоится, через суд принудит Продавца на совершение продажи и взыщет с последнего судебные расходы.

Предварительный — не значит ориентировочный, то есть ненадёжный. Предварительный — просто отсроченный и при этом — обязательный к исполнению. К составлению этого документа следует подходить ответственно, так как предварительный договор купли продажи является одним из базовых документов, на основе которого будет строиться сделка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Предварительный договор купли-продажи квартиры

В том случае, когда заключить простой договор купли-продажи (ДКП) сразу невозможно, но у сторон существует намерение совершить сделку в будущем, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Предметом такого соглашения является обязательство заключить сделку по продаже квартиры, на тех же условиях, которые были изначально закреплены.

В документе обязательно указываются условия сделки, цена, права и обязанности сторон, сумма внесенного задатка, а также сроки и условия оплаты квартиры. Соглашение имеет юридическую силу только если оно заключено в письменном виде.

Документ не нужно регистрировать, по желанию его можно заверить нотариально. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем или судебном порядке.

Предварительный договор купли-продажи — что это такое и зачем нужен

Предварительный договор купли-продажи — это документ, в котором зафиксированы намерения сторон заключить сделку в будущем. В соглашении установлены условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут содержаться в основном ДКП.

Предварительный ДКП заключается в следующих случаях:

  • продавец не имеет пока нужных документов на квартиру;
  • в момент заключения сделки одна из сторон отсутствует;
  • у покупателя недостаточно денег для приобретения.

Порядок заключения предварительного соглашения установлен ст. 429 ГК РФ. Документ составляется по тем же правилам, что и основное соглашение.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный ДКП составляется в письменной форме в 2-х экземплярах для каждой стороны сделки. Предметом соглашения является обязанность подписать основной договор в будущем.

В предварительном договоре указываются:

  1. Паспортные данные сторон. В договор обязательно вписываются все собственники квартиры. Если собственность совместная — продавец должен предоставить нотариально заверенное нотариусом соглашение на сделку.
  2. Точные параметры квартиры. Указывается площадь, этаж, адрес, количество комнат, кадастровый номер.
  3. Дата заключения сделки. Срок прописывается цифрами и прописью, чтобы исключить двойное толкование. Если он не указан — основной ДКП должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
  4. Окончательная цена. Определяется точная стоимость квартиры, после подписания соглашения она остается неизменной.
  5. Порядок оплаты. Указывается, в какой форме будет проходить оплата — наличными или по безналу. Если оплата будет проводиться по безналичному расчету обязательно указываются реквизиты банковского счета. Также прописывается срок окончательной оплаты.
  6. Ответственность за нарушение договора. Стороны могут прописать штрафные санкции в случае невыполнения договорных обязательств. Участники также вправе добавить в соглашение пункт об его аннулировании.
  7. Обязанности сторон по проведению подготовительных мероприятий перед заключением основного договора. Например, выписка из квартиры граждан, расходы на совершение сделки и т.д.
  8. Сведения о денежном залоге или авансе. В договоре обязательно указывается сумма внесенного залога от покупателя (как правило не более 10% от суммы сделки).
Читать еще:  Может ли сын купить квартиру у матери

При покупке квартиры по ипотеке

Если квартира покупается с обременением ипотекой, составление предварительного ДКП обязательно. В договоре должно быть указано, что окончательный расчет производится за счет кредитных средств, полученных от банка. Обращаться в банк за выдачей кредита можно только после подписания предварительного соглашения.

Сбербанк принимает на рассмотрение только те предварительные договоры, которые оформлены по разработанному им образцу. Пошлина за регистрацию ипотеки оплачивается только после подписания основного ДКП.

Предварительный договор с задатком или авансом

Предварительный платеж при покупке квартиры может вносится в виде задатка или аванса. Эти два термина разнятся:

  • задаток остается продавцу, если покупатель откажется от приобретения недвижимости; при этом, если продавец откажется продавать квартиру, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
  • аванс является только предоплатой, если договор не будет заключен продавец просто возвращает его покупателю.

Задаток уплачивается в счет суммы, положенной продавцу за совершение основной сделки. Выплата задатка гарантирует, что в основном ДКП будут прописаны те же условия, что и в предварительном. О получении задатка (аванса) должна быть написана расписка. Размер выплаты стороны определяют самостоятельно.

Предварительный ДКП квартиры в новостройке может содержать требование о внесении покупателем определенной денежной суммы с целью бронирования понравившегося объекта.

Вернуть задаток по предварительному соглашению можно двумя способами:

  1. Отправить продавцу письменное уведомление о возврате задатка.
  2. Обратиться в суд с предварительным соглашением и распиской о выплате задатка.

Составление для органов опеки

Когда квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, при оформлении купли-продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48). Согласие на заключение сделки служба дает только после изучения предварительного ДКП.

Для получения согласия в орган опеки предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если ему уже исполнилось 14 лет.
  2. Заявление от родителей или законных представителей, также их паспорта.
  3. Предварительный ДКП.
  4. Копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая продается, и на квартиру, приобретаемую взамен.
  5. Технические и кадастровые паспорта на обе квартиры, выписки из БТИ и лицевого счета (с 2016 года — выписка из ЕГРН).

Если недвижимость не приобретается сразу, на имя ребенка необходимо открыть счет в банке, куда после продажи квартиры поступят денежные средства. Заявление рассматривается в течение 1 месяца. Госпошлина не уплачивается.

Регистрация договора

При заключении предварительного ДКП, участники соглашения фиксируют свое намерение заключить основной договор на тех же условиях в будущем. Оформление данного договора не отражается на имущественных правах никаким образом. В соответствии со ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не договор купли-продажи.

По желанию сторон договор может быть заверен у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Однако, если стороны решили заверить основной договор у нотариуса, то предварительное соглашение также подлежит нотариальному удостоверению.

Какие могут быть риски заключения предварительного договора?

При заключении предварительного ДКП важно предусмотреть возможность возникновения следующих рисков:

  • Риск уклонения от заключения основного договора — если один из участников сделки уклоняется от оформления купли-продажи, другой участник вправе требовать заключения основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
  • Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег — в случае судебного спора, покупатель квартиры может претендовать только на возврат предоплаты и выплаты неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России.
  • Риск двойной продажи — так как по предварительному договору у покупателя не возникает права собственности на квартиру, то застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем и продать ему эту квартиру.
  • Риск признания предварительного договора не заключенным — одним из существенных условий предварительного соглашения является указание всех параметров приобретаемой квартиры. Если квартира еще не построена, точно определить ее характеристики не всегда возможно. В этом случае, если стороны не достигнут соглашения по существенным условиям договора, то он не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ).

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Существует три варианта расторжения предварительного соглашения:

  1. В одностороннем порядке. Один из участников сделки направляет другому письменное предложение о расторжении договора. При этом инициатор должен выплатить штраф и пеню. Если покупатель внес задаток, но решил расторгнуть договор — задаток остается у продавца. Если же инициатором является продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
  2. По соглашению сторон. В данном случае стороны уничтожают в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Покупатель получает задаток обратно.
  3. В судебном порядке. Один из участников может подать в суд, если посчитает что условия договора нарушают его права и не соответствуют закону.

Если предварительное соглашение заверялось у нотариуса, акт о его расторжении должен быть также заверен нотариально.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п. 1 ст. 429 ГКРФ).

Зачем заключается?

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

  • отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
  • покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
  • если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.

Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.

Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.

Кто составляет?

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Читать еще:  Нужно ли подавать декларацию при покупке квартиры

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон. Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ). По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

  • задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
  • аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Содержание предварительного договора купли-продажи

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:

  1. Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
  2. Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
  3. Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
  4. Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.

В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.

  1. Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
  2. Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
  3. Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
  4. Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
  5. В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Образец предварительного договора

Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить:

Срок действия

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Основания для расторжения ПДКП

Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:

  • в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
  • ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
  • расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
  • обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector