0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Предварительный договор купли продажи недвижимости в рб

Предварительный договор купли продажи недвижимости в рб

Возможность заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости предусмотрена ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Цель, которую преследуют стороны при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, — достичь договоренности о предстоящей продаже недвижимого имущества и обеспечить возможность исполнения этой сделки. Иногда предварительный договор может потребоваться для оформления кредита на покупку дома или квартиры. В целом, заключение такого договора полезно обеим сторонам.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор купли-продажи квартиры, уклоняется от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении недобросовестной стороны заключить основной договор купли-продажи квартиры, что следует из положений ст. 415 ГК.

Какие условия включаются в предварительный договор купли-продажи жилья?

По-сути между продавцом и покупателем должны быть определены три основных момента – предмет предстоящей купли-продажи – конкретный объект недвижимости, сведения о котором имеются в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, цена отчуждаемого объекта недвижимости, а также срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, т.е. договор купли-продажи.

Также в предварительный договор купли-продажи недвижимости могут быть включены условия о распределении расходов, связанных с заключением основного договора (оплата услуг нотариуса, риелторских услуг, расходов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на жилое помещение и т.д.), описан порядок направления предложения о заключении основного договора, обязанность продавца предоставить документы об отсутствии задолженности по ЖКУ при заключении основного договора, порядок передачи жилого помещения и т.д. В предварительном договоре стороны часто отражают техническое состояние объекта недвижимости и наличие дефектов.

Заключается предварительный договор купли-продажи квартиры/дома в простой письменной форме. Предварительный договор не требует обязательной регистрации в территориальных организациях по государственной регистрации и не влечет перехода прав на недвижимость.

Допускается включение в предварительный договор купли-продажи недвижимости соглашения о задатке – это своеобразный и действенный способ обеспечения сделки. Если сделка не состоялась по вине продавца, то покупатель имеет право потребовать от него уплаты двойной суммы задатка. Если сделка купли-продажи не состоится по вине покупателя – задаток остается у продавца. В тоже время стороны могут заключить отдельное соглашение о задатке, не прибегая к заключению предварительного договора купли-продажи.

Обязанность уплатить обусловленную цену за жилое помещение, которое стало предметом предварительного договора купли-продажи, возникает только после заключения договора купли-продажи, который в отличие от предварительного договора подлежит обязательной государственной регистрации.

В этой связи не могу не акцентировать Ваше внимание на таком остром моменте, что в силу отсутствия требований об обязательной государственной регистрации о наличии заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры (дома) осведомлены только его стороны, что может быть почвой для совершения недобросовестных (в том числе и противоправных) действий со стороны продавца.

Встречаются случаи, при которых стороны в предварительном договоре предусматривают внесение предоплаты (аванса), равной стоимости квартиры. Следует отметить, что после передачи суммы, причитающейся за жилое помещение, у стороны договора нет оснований зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости или понудить продавца к этому в судебном порядке. Судебный же процесс по понуждению недобросоветсной стороны к заключению основного договора (договора купли-продажи) будет стоить Вам некоторых временных затрат. В случае, если предварительный договор на определенный объект недвижимости заключен не только с Вами, то перспектив у такого судебного разбирательства будет крайне мало. В этой связи снова обращаю Ваше внимание на то, что законодательством обязанность лица, желающего приобрести недвижимость, расстаться со своими денежными средствами прямо предусмотрена только после заключения договора купли-продажи (за исключением задатка), а не предварительного договора, что прямо вытекает из ст. 424 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

На что следует обратить внимание при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры (жилого дома) ?

Начать необходимо с продавца, убедиться в его дееспособности. Договор, заключенный с недееспособным лицом, недействителен с момента его заключения. Случается так, что на момент сделки человек не был признан недееспособным, но в период заключения предварительного договора страдал психическим заболеванием, в силу которого не осознавал значение своих действий. В таком случае в судебном порядке договор может быть признан по иску заинтересованного лица недействительным. Для того, чтобы избежать таких моментов уточняйте у лица о том, не состоит ли оно на учете в психоневрологическом диспансере.

Если продавцом выступает юридическое лицо, то убедитесь, что оно не находится в стадии ликвидации или в процессе банкротства, а осуществляет нормальную хозяйственную деятельность. Проверить информацию можно путем истребования выписки об этом субъекте хозяйствования из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, или даже проанализировав информацию, имеющуюся в глобальной паутине (отзывы, сведения с сайтов госорганов и т.д.).

Проверить права на жилой дом или квартиру. Заключить предварительный договор купли-продажи можно с тем лицом, кому это недвижимое имущество принадлежит, т.е. с собственником, либо с лицом, уполномоченным им.

Как убедиться, что продавец обладает правом собственности на квартиру? При предъявлении паспорта в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру за небольшую плату можно истребовать Выписку об актуальных правах на объект недвижимости, из которой Вы увидите на основании чего возникло право собственности на интересующий Вас дом, квартиру и кто является собственником, имеются ли обременения (запреты на отчуждения, залог).

Право собственности на дом или квартиру возникает только с момента регистрации создания объекта недвижимости или государственной регистрации перехода права собственности на эти объекты в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Вот, например, квартира, которая уже приватизирована, т.е. перешла из государственного жилищного фонда в собственность физического лица по договору купли-продажи (приватизации) может стать предметом Вашего предварительного договора купли-продажи, а не приватизированная нет.

Необходимо также обратить внимание на то, что заключение на стадии строительства предварительных договоров купли-продажи жилых помещений с условием внесения авансов, предоплаты, задатка законодательством Республики Беларусь запрещено. Указом Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 г. № 367 «О некоторых вопросах жилищного строительства» предусмотрена возможность привлечения застройщиками при строительстве жилых домов денежных средств физических лиц только при условии заключения договоров о долевом строительстве, строительстве в составе ЖСПК, строительстве жилых помещений застройщиком – эмитентом жилищных облигаций .

Также имеются особенности заключения сделок с несовершеннолетними, имеет особенности процесс продажи квартир, находящихся в общей долевой собственности, в общей собственности супругов, приватизированных квартир, квартир, в которых проживают дети, признанные находящимися в социально-опасном положении и т.д. Поэтому при определении условий предварительного договора купли-продажи жилого помещения, в частности обязанностей продавца, указанные моменты следует принять во внимание (например, включение обязанности продавца к моменту заключению основного договора снять с регистрационного учета несовершелетних детей).

Порядок понуждения к исполнению предварительного договора купли-продажи жилого помещения

Если основной договор не будет заключен в срок, который предусмотрен сторонами в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит предложение о заключении договора купли-продажи недвижимости, то обязательство, установленнное предварительным договором, прекращается. Таким образом, прекращение обязательства по предварительному договору вследствие незаключения основного договора в течение установленного предварительным договором срока исключает возможность понуждения в судебном порядке недобросовестной стороны к заключению основного договора. Поэтому является необходимым направить стороне предложение о заключении договора-купли продажи всеми возможными способами: направить почтовое отправление с описью вложения, сообщения в месенжерах, по электроннной почте.

Читать еще:  Купля продажа квартиры у нотариуса

Если Вы заинтересованы в заключении основного договора, то следует обращаться в суд с иском о понуждении второй стороны к заключению договора купли-продажи жилого помещения. Целесообразно совместно с иском подать ходатайство о принятии мер по обеспечению иска (запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения). Сторона, не желающая заключать основной договор, может подать встречный иск о признании предварительного договора купли-продажи недействительным (например, по причине кабальности условий, мнимости договора и т.д.) или незаключенным, что влечет затягивание сроков рассмотрения первоначального иска.

Если в рамках предварительного договора купли-продажи в счет предстоящей покупки жилья передавались денежные средства в качестве предоплаты, аванса, обеспечительного платежа и т.д., то при незаключении основного договора в течение установленного предварительным договором срока денежные средства подлежат возврату. В противном случае, указанные денежные средства подлежат взысканию в судебном порядке в качестве неосновательного обогащения с начислением на взыскиваемую сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в соотвествии с правилами ст. 366 ГК Республики Беларусь.

При наличии в предварительном договоре условия о задатке в случае уклонения продавцом от заключения договора купли-продажи является возможным взыскать в судебном порядке двойную сумму задатка.

Резюмируя все сказанное, хочется напомнить о грустной поговорке: «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке», поэтому лучше понести небольшие траты на проверку приобретаемого объекта недвижимости, продавца, юридической экспертизы положений предварительного договора купли-продажи жилого помещения нежели потом добиваться правды и возврата своих средств посредством правоохранительных органов и судов. Будьте внимательны!

При необходимости получения помощи адвоката в г. Минске — обращайтесь лично, предварительная запись обязательна + 37533 629 57 24

Зачем нужен предварительный договор при купле-продаже недвижимости на вторичном рынке?

Важным этапом на пути к предстоящей сделке является подписание сторонами договора о намерениях. Ранее мы рассказывали, как оформить договор задатка. Эти документы подтверждают готовность сторон совершить сделку.

Подготовка документов для проведения сделки всегда занимает какое-то время. За этот период покупатель может передумать, а продавец увеличить оговоренную сумму продажи объекта.

Случаются и другие неприятности. Хозяин в одностороннем порядке решит, что в стоимость не должна входить мебель, и увезет из квартиры предметы интерьера и технику на десятки тысяч долларов. Покупатель в день сделки может потребовать освободить квартиру, хотя при осмотре накануне обещал дать неделю на освобождение.

Подписание предварительного соглашения позволяет свести появление подобных ситуаций к минимуму.

Авангард Недвижимость рекомендует: обязательно заключайте предварительный договор. Даже если личные качества второй стороны не вызывают никаких сомнений.

На что обратить внимание?

Оформление предварительного договора регулируется статьей 399 Гражданского Кодекса Республики Беларусь. Стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных в предварительном соглашении.

В документе должны быть указаны:

  • Точные сведения о квартире. Обязательно должен быть указан адрес, этаж, количество комнат в квартире, общая и жилая площадь.
  • Стоимость недвижимости, по которой она будет куплена и/или продана. Зафиксированную цену нельзя изменить в одностороннем порядке.
  • Срок заключения основной сделки.
  • Сроки освобождении, а также перерегистрации лиц, которые на момент продажи зарегистрированы в квартире.

Договор не будет заключен, если какой-либо из пунктов стороны не согласовали или формулировки размыты. В такой ситуации невозможно требовать заключения основного договора.

Можно предусмотреть условия, которые не относятся к обязательным, но важны для сторон:

  • Порядок расчетов: наличными или на расчетный счет. Возможность привлечения кредитных средств. Напомним, что все расчеты должны производиться в национальной валюте Республики Беларусь. Рекомендуем прописать эквивалент итоговой суммы сделки в любой иностранной валюте и согласовать курс обмена. Например, по курсу Национального банка Республики Беларусь. Или по курсу продажи наличного доллара США на момент расчета в конкретном отделении определенного банка.
  • Условие, при наступлении которого сделка возможна. Например, продажа собственной квартиры покупателем, покупка встречной недвижимости продавцом, подтверждение выдачи кредита банком, получение продавцом разрешения Администрации соответствующего района в связи с погашением льготного кредита и другое.
  • Распределение расходов по государственной регистрации объекта и государственной пошлине.
  • Комплектация квартиры и ее техническое состояние.
  • Устранение технических недостатков, узаконивание перепланировок.
  • Оплату коммунальных и эксплуатационных расходов.

Целесообразно приложить к договору копии правоустанавливающих документов.

Также прописываются права и обязанности сторон, ответственность и порядок разрешения споров. Ответственность сторон может быть обеспечена задатком или неустойкой (штрафными санкциями).

Задаток — денежная сумма, которую покупатель передает продавцу. Ее выдают в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи и для обеспечения исполнения обязательств по нему.

Ответственность за невыполнение условий договора

Согласно п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Штрафные санкции, как правило, используют при передаче аванса вместо задатка. В отличие от задатка, аванс при расторжении договора возвращается в любом случае. Например, аванс передан в размере 10 000 рублей, а штрафные санкции предусмотрены в размере 2 000 рублей. При отказе продавца он должен будет вернуть покупателю 10 000 рублей аванса и 2 000 штрафа, а не 20 000 рублей как в случае с задатком.

Предварительный договор заключают в письменном виде, государственная регистрация не нужна. Однако вы можете обратиться к нотариусу, чтобы составить или удостоверить этот документ. Изменения в условия вносят только по взаимному согласию сторон. Для этого заключают дополнительное соглашение к существующему предварительному договору.

Предварительный договор имеет юридическую значимость, так как в нем зафиксированы важные для сторон договоренности. Это часть переговорного процесса до проведения сделки. Если условия не выполняются — стороны имеют право на защиту в суде.

Стоит понимать: к заключению предварительного соглашения нужно подходить грамотно. Это сделает его этапом к удачному завершению сделки, а не причиной убытков и судебных разбирательств. Наши риэлторы помогут корректно составить предварительное соглашение и подготовиться к сделке безопасно и в срок.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым. А вы всегда сможете найти ее, когда она понадобится.

Предварительный договор купли продажи недвижимости в рб

Как правило, перед заключением договора купли-продажи жилого помещения заключается предварительный договор, который определяет условия заключения основного договора и может включать, например, условие внесения залога. Копия данного договора может потребоваться для оформления кредита на покупку жилого помещения, принятия решения о разрешении на отчуждение жилого помещения (его частей, доле на праве собственности), построенного (реконструированного, приобретенного) с использованием льготного кредита (продажа, дарение или обмен в течение года со дня погашения этого кредита либо дарение или обмена до погашения этого кредита). Заключение данного договора направлено на защиту обеих сторон.

В соответствии со ст.399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.1 ст.165 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В свою очередь Закон о регистрации обязывает регистрировать все договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Читать еще:  Покупка квартиры с земельным участком

Возникает вопрос: необходима ли государственная регистрация предварительного договора?

В силу норм п.2 ст.399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

По общему правилу, сформулированному в п.1 ст.159 ГК, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Факт государственной регистрации не относится к форме договора. В этой связи можно заключить, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, не требует обязательной государственной регистрации.

В то же время государственная регистрация предварительного договора возможна по соглашению сторон как добровольно принятая на себя обязанность.

Пунктом 4 ст.415 ГК определены последствия неисполнения предварительного договора. Если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Важное условие предварительного договора — условие освобождения жилого помещения. Часто бывает, что в продаваемой квартире проживает и сам продавец и члены его семьи. Освободить квартиру он в силу обстоятельств сможет лишь при условии покупки другой квартиры и переселения в нее. Данная схема называется альтернативным обменом. Подобные условия рекомендуется сразу оговорить в предварительном договоре.

В договоре может быть предусмотрено условие о задатке.

Примерная форма предварительного договора купли-продажи недвижимости приведена ниже.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи жилого помещения (жилого дома)

«__» _________ 20__ г.

Мы, гражданин Сидоров Сергей Степанович, в дальнейшем именуемый Продавец, и гражданин Петров Павел Потапович, действующий от имени гражданина Иванова Игоря Иосифовича, на основании доверенности от «___» _______ 20__ г., именуемый в дальнейшем Покупатель, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий предварительный договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны принимают на себя обязательство заключить договор купли-продажи жилого помещения (далее — Основной договор) в срок и на условиях Договора двухкомнатной квартиры общей площадью 54,2 кв.м, в т.ч. жилой — 36,4 кв.м, расположенной на 2-м этаже 9-этажного панельного дома по адресу: г.Минск, ул.Незнанского, д.1, кв.1 (далее — жилое помещение).

2. УСЛОВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

2.1. Срок заключения Основного договора и его нотариального удостоверения устанавливается Сторонами до «___» ___________ 20__ г. включительно.

2.2. Срок государственной регистрации сделки и государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение устанавливается Сторонами до «___» ____________ 20__ г. включительно.

2.3. Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики жилого помещения, включая его месторасположение, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома, его удовлетворяют.

2.4. В жилом помещении на момент заключения Договора не зарегистрированы члены семьи Продавца и иные лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением (если такие лица зарегистрированы, указать Ф.И.О., права на пользования жилым помещением).

2.5. Жилое помещение должно быть освобождено Продавцом от имущества, не входящего в цену жилого помещения, не позднее 3 дней после государственной регистрации Основного договора и передано Покупателю по передаточному акту не позднее 3 дней с даты выдачи Покупателю свидетельства о государственной регистрации права.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Обеспечить получение согласия на отчуждение жилого помещения со стороны всех сособственников, а также третьих лиц, имеющих права в отношении данного жилого помещения.

3.1.2. Обеспечить снятие с регистрационного учета всех граждан, зарегистрированных в жилом помещении, и его освобождение в срок, предусмотренный Основным договором.

3.1.3. Погасить задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, телефонные переговоры к моменту подписания передаточного акта при передаче жилого помещения Покупателю.

3.1.4. Не изменять технического состояния жилого помещения, описанного в Договоре.

3.1.5. Незамедлительно уведомить Покупателя о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по настоящему договору.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить Продавцу стоимость жилого помещения, указанную в п.4.1 Договора в день подписания Основного договора, если Сторонами не установлено иное.

3.2.2. Принять жилое помещение у Продавца в состоянии, указанном в п.6 Договора, в сроки, установленные Основным договором.

3.2.3. Незамедлительно уведомить Продавца о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по Договору.

3.2.4. После подписания Основного договора не предъявлять требований к устранению дефектов жилого помещения, которые указаны в настоящем Договоре и были известны Покупателю.

3.3. Стороны обязуются не изменять в одностороннем порядке цену жилого помещения, сроки и условия совершения сделки, не принимать действий, влекущих отказ от заключения сделки (поиск иного продавца или покупателя), если настоящим Договором не установлено иное.

4. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Цена жилого помещения составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную 80 000 (восьмидесяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты. На день заключения настоящего Договора данная сумма составляет 688 000 000 (шестьсот восемьдесят восемь миллионов) белорусских рублей.

4.2. Оплата за приобретаемое жилое помещение производится Покупателем в следующем порядке:

4.2.1. Покупатель в день подписания настоящего Договора в счет цены жилого помещения передает Продавцу аванс в размере суммы, эквивалентной 5 000 (пяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты.

В случае расторжения настоящего Договора предварительная оплата (аванс) подлежит возврату Покупателю в полном объеме. При заключении Основного договора аванс подлежит зачету в счет окончательного платежа за приобретаемое жилое помещение.

4.2.2. Сумма, эквивалентная 5 000 (пяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты, передается Покупателем Продавцу наличными денежными средствами в день нотариального удостоверения сделки.

4.2.3. Сумма, эквивалентная 70 000 (семидесяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты, перечисляется на расчетный счет Продавца безналичными кредитными денежными средствами в срок, установленный кредитующим банком. Все расходы, связанные с открытием расчетного счета на имя Продавца, получением Продавцом наличными денежными средствами вышеуказанной суммы кредита, несет Покупатель.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ЕГО РАСТОРЖЕНИЯ

5.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

5.2. Односторонний отказ от исполнения обязательств по настоящему Договору допускается в случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях:

— неисполнения второй стороной своих обязательств по настоящему Договору;

— невозможности наступления условий Договора, указанных в подп.4.2.3 п.4 настоящего Договора.

6. ТЕХНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Технические характеристики жилого помещения на момент подписания настоящего Договора соответствуют техническому паспорту на объект (прилагается).

6.2. Дополнительные характеристики жилого помещения:

6.2.1. Наличие лоджии (балкона) ______________________.

6.2.2. Наличие телефона _____________________________.

6.2.3. Покрытие полов в жилых комнатах ______________, коридоре _______________, кухне ________________, ванной _____________________, туалете _____________________, их состояние ________________.

6.2.4. Плита (газовая, электрическая), модель плиты _____________________________.

6.2.5. Сантехническое оборудование __________________________________________.

6.2.6. Прочие характеристики (виды дверей, замков, наличие сигнализации и пр.)

6.2.7. Наличие дефектов ___________________________________________________, перепланировки, переустройства, реконструкции __________________________________________________________________________.

6.2.8. Наличие мебели и оборудования, переходящих в собственность Покупателя со дня подписания Основного договора, стоимость которых включена в цену жилого помещения ___________________________________.

6.3. Расходы, связанные с оформлением сделки (оплата стоимости документов, необходимых для нотариального удостоверения сделки, государственная пошлина, оплата услуг нотариуса, оплата государственной регистрации сделки, перехода права собственности и т.д.), производятся Покупателем.

Читать еще:  Можно ли выкупить муниципальную квартиру

6.4. Все изменения и дополнения к Договору совершаются по соглашению Сторон в письменной форме в виде дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.

6.5. Договор составлен в простой письменной форме в 2 экземплярах.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Сидоров Сергей Степанович
_______________________________
Паспорт _______________________
выдан _________________________
Адрес _________________________
_______________________________
Тел. ___________________________
Подпись _______________________

Предварительный договор 10668 1

Прежде чем совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или другой недвижимости, стороны заключают предварительный договор, в котором оговаривают условия совершения будущей сделки и взаимные обязательства. Причем, в связи с тем, что цены на квадратные метры в последнее время растут ежедневно, из-за чего около 60% сделок срывается, заключение предварительного договора приобретает все большую значимость и рассматривается как гарантия того, чтобы сделка не сорвалась. Но так ли уж высока эта гарантия?

Чтобы ответить на этот вопрос, сначала обратимся к письму Высшего Хозяйственного Суда (ВХС) РБ от 29 ноября 2006 года № 03-29/2296. В этом письме ВХС высказывает свою точку зрения относительно того, подлежат ли предварительные договоры обязательной государственной регистрации, если предметом этих договоров является заключение в будущем договора, который по законодательству нужно регистрировать. Иными словами, нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры?

Правда, поскольку ВХС РБ не является органом, осуществляющим официальное толкование нормативных актов (в соответствии со статьей 70 Закона о нормативных правовых актах), то приведенный ниже комментарий по указанному вопросу следует рассматривать как мнение.

Обосновывая свое мнение, ВХС ссылается на пункт 1 статьи 165 ГК, согласно которому сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В свою очередь закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» обязывает регистрировать все договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

«В соответствии с пунктом 1 статьи 399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом в силу норм пункта 2 статьи 399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность», — отмечается далее в письме ВХС РБ. При этом по общему правилу, сформулированному в пункте 1 статьи 159 ГК, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Из чего ВХС делает вывод, что «поскольку государственная регистрация не относится к форме договора, то предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, не требует обязательной государственной регистрации».

В письме также делается ссылка на положения пункта 3 статьи 399 ГК, согласно которым предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Вместе с тем, как отмечает ВХС, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Наряду с этим ВХС обращает внимание на то обстоятельство, что согласно нормам подпункта 3.4 пункта 3 статьи 24 Закона о госрегистрации недвижимости при государственной регистрации предварительного договора или сделки, в соответствии с которой возникновение, переход или прекращение прав, возможно, наступят в будущем, записываются условия возникновения, перехода или прекращения прав, а также идентификационные сведения о кандидате в правообладатели.

С учетом всего изложенного ВХС РБ полагает, что государственная регистрация предварительного договора возможна по соглашению сторон договора как добровольно принятая на себя обязанность.

Мы же отметим, что на практике предварительные договоры о намерении совершить сделку купли-продажи квартиры или другой недвижимости не регистрируются. Целесообразно ли такие договоры регистрировать? По всей видимости нет — пользы никой.

Предварительный договор не подлежит обязательной регистрации и в странах с высоко развитой системой законодательства в области недвижимости. Например, в Швеции. Но там, в отличие от Беларуси, более четко работает и судебная система. Невыполнение одной из сторон сделки своих обязательств по предварительному договору, который в обязательном порядке предусматривает внесение задатка, может вылиться в серьезные потери для стороны, нарушившей договор.

Напомним, что в Швеции предварительный договор заключается всегда (такова сложившаяся практика) и в простой письменной форме. Нотариусы в этом не участвуют. В соответствии с предварительным договором (договором о намерении) покупатель вносит задаток, как правило, в размере 10% от суммы сделки. Задаток получает продавец – ни агентство недвижимости, через которое может проводиться сделка, ни другие посредники в этот процесс не вмешиваются. Все вопросы решают между собой стороны будущей сделки.

Но в предварительном договоре очень четко оговариваются права и обязанности сторон в случае невыполнения по чьей-то вине условий договора. Оговариваются и правила возращения или невозвращения задатка. Но если в договоре это не прописывается, то одна из сторон в случае отказа может понести очень серьезные потери. Потому что суды в Швеции рассматривают и моральный ущерб, и упущенную выгоду пострадавшей стороны. В итоге сумма, которую придется уплатить одной из сторон, окажется в один-два раза выше, чем размер внесенного задатка. Но случаи отказа от совершения сделки очень редки. Вопрос вносить или не вносить задаток – тоже не является камнем преткновения между сторонами. Потому что покупатель уверен, что продавец в случае отказа возместит ему пусть и через суд все потери.

Иная ситуация у нас. Например, покупатель, внесший задаток, не уверен в том, что он его получит назад, если сделка не состоится по вине продавца. Даже если в ходе длительных (в лучшем случае полгода) судебных разбирательств продавца обяжут вернуть взятые деньги, то не факт, что покупатель их получит. Продавец может оказаться малообеспеченным и единственное, к чему его можно принудить, – это выплачивать ежемесячно небольшие суммы. Должника могут, конечно, и посадить, но какой прок от этого покупателю?

Вот если бы в Беларуси, как в большинстве развитых стран, должник рисковал своим имуществом (например, квартирой, домом, земельным участком) в случае невозврата задатка в добровольном порядке, то тогда у нас все было бы иначе. Покупатель не боялся бы вносить задаток. Условия предварительного договора выполнялись бы. И в целом рисков было бы меньше. Отпала бы даже необходимость в цепочках, которые, кстати, лишний раз подтверждают несовершенство законодательной и судебной системы в области имущественных отношений, да и, безусловно, низкой культуры самих субъектов рынка – покупателей и продавцов. Поэтому от того, зарегистрирован предварительный договор или нет, заверен он нотариусом или нет, величина риска от возможного невыполнения одной из сторон договорных обязательств останется неизменной, поскольку зависит, как следует из выше сказанного, от несколько иных факторов.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector