0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020г

Преимущества и недостатки непосредственного управления МКД

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества. Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

Суть непосредственного управления МКД

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

  1. Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
  2. Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
  3. Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

  1. Формирование инициативной группы.
  2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
  3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Собрание собственников

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

  1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
  2. Выбор кандидатуры официального представителя.
  3. Формирование представительского органа.
  4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Выбор обслуживающих фирм

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

  • протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
  • протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
  • технический паспорт дома;
  • заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
  • заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354 . В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД. Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала. В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

Заключение

Хотя управление многоквартирным домом напрямую жителями – распространенная практика, серьезную конкуренцию ей составляют управляющие компании.

Непосредственное обслуживание позволяет собственникам квартир поддерживать дом в оптимальном состоянии. Здание обслуживают уполномоченные организации, но их деятельность прозрачна и легко контролируется владельцами помещений.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Определить эффективность управления многоквартирными домами можно по тому, насколько безопасные и благоприятные условия созданы для проживания, насколько оптимально содержание общедомового имущества и пр.

Если данными задачами занимаются сами жильцы, то им будет полезно ознакомится с таким понятием, как непосредственное управление многоквартирным домом.

Непосредственное управление – что это?

Среди множества вариантов ведения ЖКХ может быть непонятно, непосредственное управление многоквартирным домом что такое? Это отдельная форма управления, официально предусмотренная ЖК.

Подобный способ управления предполагает возможность самостоятельного заключения договоров с разного рода обслуживающими организациями вроде водоканала, городских электросетей или газовой компании и пр.

Непосредственный способ управления делает владельцев помещений ответственными за содержание общедомового имущества и за капитальный ремонт.

Согласно ЖК ст. 161, предназначением подобного управления МКД является обеспечение благоприятных и безопасных условий для жизни жильцов, а также бесперебойное предоставление услуг ЖКХ и надлежащее содержание общедомового имущества.

Обычно метод управления избирается на общедомовом собрании владельцев жилых помещений. Бывают такие способы домоуправления:

  • непосредственное управление;
  • управление ТСЖ или жилкооперативом;
  • управляющие компании.

Процедура избрания метода управления МКД осуществляется посредством общего собрания владельцев квартир. То решение, которое будет принято на общем собрании, станет обязательным для всех жильцов дома.

Минимальное число квартир

Процедура, как перейти на непосредственное управление, регулируется Жилищным Кодексом (ст. 164). Подобное руководство гарантирует полноценные и высококачественные условия проживания граждан в МКД.

Но на практике собственники сами взаимодействуют с обслуживающими организациями:

  1. Если в сооружении меньше 12 квартир, то их собственники могут не заключать дополнительные договора с организациями-подрядчиками, оказывающими услуги по поддержанию нормального содержания общедомовой собственности и по ремонтным работам.
  2. Если в домовладении больше 12 квартир, то ситуация осложняется. Чтобы одобрить решение о методе управления домом, на собрании нужно собрать голосов больше 50% от общего числа собственников. Только тогда решение будет иметь легитимность.

До скольких квартир в доме требуется, чтобы перейти на непосредственное домоуправление? ЖК регулирует данный вопрос.

Чтобы управлять МКД непосредственно, в нем должно быть 13-30 квартир. При этом домовладением руководят сами собственник или посредник. В последнем случае руководящее лицо может не проживать в МКД, делами которого он управляет.

Итак, 13-30 квартир – вот какие дома могут быть на непосредственном управлении. Подобное ограничение в количестве квартир позволяет привлечь всех жильцов к участию в общедомовых делах, собраниях, на которых также проще достигнуть какого-то компромисса с небольшим количеством собственников.

Плюсы и минусы подобного управления

Чтобы понять эффективность подобного управления, нужно реально оценить все плюсы и минусы самостоятельности. По данным на 2020 г, такая форма домоуправления считается одной из самых эффективных, поскольку жители сами участвуют в управлении и заключают договора с подрядчиками.

К основным преимуществам подобного руководства относятся:

  • прямая оплата за коммуналку в компании, которые предоставляют поставку услуг;
  • прозрачность расчетов;
  • наличие задолженности у кого-то из собственников никак не затрагивает остальных жильцов;
  • рациональное использование денег, поскольку подрядчики расходуют средства только на работы, оговоренные в составленном договоре;
  • дополнительное оказание услуг предоставляется по уплаченным средствам.
  • Непосредственное домоуправление высокоэффективно лишь в случаях, когда жильцы имеют активную позицию. Но есть несколько негативных нюансов в подобном руководстве.

    Одним из весомых минусов считается то, что всеми делами по руководству занимается конкретный круг собственников, причем совсем бесплатно. Если учесть, сколько забот и обязанностей прибавляет руководство МКД, безвозмездность подобной деятельности несколько несправедлива.

    Мало того, если вдруг будет решено нанять консьержку или благоустроить двор, то финансовые траты лягут на согласных. Те же, кто не согласился с данными нововведениями, попросту могут не платить.

    Также дома на непосредственном управлении лишены возможности участия в соцпрограммах вроде капремонта, обновления детской площадки и пр. А если в доме еще остались муниципальные квартиры, то наймодатели на собраниях имеют те же права, что и собственники жилья.

    Как перейти

    Многих привлекает непосредственный тип домоуправления, но не все понимают, как осуществляется переход на такое руководство.

    Чтобы обслуживаться по новому методу, нужно пройти определенную процедуру перехода:

    • собрать инициативную группу;
    • провести собрание собственников;
    • выбрать обслуживающие организации.

    Если на протяжении 12-месячного периода жильцы не реализую выбранный метод домоуправления, то городская администрация будет вынуждена самостоятельно назначить управляющую компанию.

    Инициаторы

    Чтобы протолкнуть какую-либо идею, в т. ч. сменить организацию управления домовладением, обязательно нужна инициатива. В любом многоквартирном доме всегда найдутся особенно активные граждане, которые готовы стать представителями остальных квартирных собственников.

    Такие жильцы организуют координирующий центр, создают инициативную группу из владельцев жилья, разъясняют и агитируют, привлекая всех жильцов к данному мероприятию.

    Для удобства лучше использовать для подачи информации специальные щиты для объявлений, которые имеются у каждого дома. Также стоит обойти с предложением всех жильцов в доме.

    Обычно инициативная группа назначает по 1-2 человека на подъезд, которые будут заниматься организационной работой и в дальнейшем поддерживать деятельность непосредственного управления. Эти лица и доносят до остальных жильцов суть возникшего вопроса, время и дату проведения собрания и пр.

    Собрание

    Назначить непосредственное управление можно только по воле собственников. Для этого проводится собрание с голосованием. На собрании должны собраться не меньше 50% владельцев квартир.

    В процессе мероприятия обязательно ведется протокол собрания, который обладает четкой структурой. Это необходимая часть, поскольку устные договоренности между жильцами никакой силой не обладают.

    На собрании обсуждается:

  • Насколько целесообразно переходить на непосредственное домовое управление. Если при голосовании решено сменить управление, то решается следующая дилемма.
  • Избирается лицо, которое будет заниматься управлением, вести все дела и заключать договора с обслуживающими организациями.
  • Когда руководство будет выбрано, жильцы определяются с подрядчиками, предоставляющими услуги ЖКХ.
  • Составление и заключение официальных договоров считается одной из основных задач при смене способа управы

    Заключение договоров

    Многоквартирный дом не может считаться юридическим лицом или какой-то официальной организацией, а, значит, не обладает правом на ведение деловых отношений с организациями подрядчиков. Потому заключать договора на предоставление услуг приходится с каждым собственником по отдельности.

    Чтобы упростить данный процесс, все собственники пишут на руководство доверенность, а руководящее лицо уже подписывает от их имени все договора и представляет интересы всех жильцов одновременно.

    Чтобы заключить договорные отношения, понадобятся подтверждающие документы вроде протокола ОСС, техпаспорта дома, доверенности собственников на ответственное лицо и пр.

    Особенности непосредственного управления

    Когда на собрании ведется протокол, в нем обязательно указывается кто, как и что делает, чтобы поддерживать общедомовые владения в надлежащем состоянии. Здесь же уточняется, как начисляется ОДН.

    Начисление общедомовых нужд производится ресурсоснабжающим подрядчиком. Весь объем ОДН распределяется между всеми жилыми объектами, согласно их площади.

    Непосредственное управление имеет свои особенности:

  • Отсутствуют привычные квартплаты, а необходимые платежи производятся сразу в организацию, предоставляющую услугу.
  • Наличие задолженностей у отдельных жильцов никак не затрагивает остальных собственников.
  • Каждый поставщик услуг, с которым заключены договора, выполняет свои обязательства.
  • Поскольку посредников между жильцами и обслуживающими организациями нет, то и тарифы на оплату заметно ниже, чем при управляющих компаниях.
  • Собственники сами контролируют коммунальные расходы, потому риски воровства исключены.
  • Хоть НУ и примечательно для собственников, перспектив у данного способа управления мало. Дело в том, что таких малоквартирных домов (до 30 кв.) сегодня крайне мало. В городах активно сносятся маленькие дома и возводятся многоэтажки, что исключает возможность перехода на непосредственное управление.

    Выход из НУ

    Если со сменой управы все понятно, то что делать и как выйти из непосредственного управления домом. Процедура также производится посредством собрания всех собственников, где ведется протокол и решается вопрос о смене метода домового управления.

    Непосредственное обслуживание помогает жильцам содержать дом в оптимальном виде. Домовладение также обслуживается подрядчиками, только все услуги и их стоимость прозрачны и находятся под контролем собственников.

    Непосредственное домовое управление позволяет жильцам чувствовать защищенность и свободу от чиновничьего вмешательства и произвола управляющих компаний.

    Но при такой форме управы необходимым условием является повышенная сознательность и принятие того, что качество жизненных условий зависит только от сплоченности и совместных действий всех жильцов МКД.

    Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2020 году

    Время чтения: 5 мин.

    Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

    Согласно Жилищному кодексу РФ, управление многоквартирным домом необходимо для того, чтобы создавать комфортные и безопасные условия для проживания граждан, решать вопросы использования общего имущества, обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций. Этим обычно занимаются специальные организации. Но ЖК РФ предусмотрено также непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений, значение которого отражено в названии – владельцы квартир самостоятельно управляют своим домом. Разберем, чем хорош такой способ и есть ли у него недостатки.

    Сколько квартир должно быть в доме для его полной самостоятельности

    ЖК РФ предлагает три формы управления многоквартирными домами (далее по тексту – МКД):

    1. Руководство общим имуществом и прилегающей территорией обеспечивает управляющая компания (УК), имеющая соответствующую лицензию на осуществление подобного рода деятельности.
    2. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
    3. Непосредственное управление общим имуществом собственниками помещений МКД, без привлечения сторонних организаций (ст. 164 ЖК РФ).

    Способ управления определяется исключительно по выбору владельцев помещений в МКД. Решение принимается на собрании простым большинством голосов – 51%. При этом замена одной формы правления на другую может происходить в любое время.

    Но есть очень важный нюанс – ЖК РФ установлено, что воспользоваться непосредственным управлением вправе собственники тех домов, число квартир в которых не превышает 30.

    Изменения в этом вопросе к 2020 году отсутствуют – несмотря на то, что установленное ограничение по числу квартир нарушает права владельцев помещений, количество которых более 30.

    К общему имуществу МКД относятся:

    1. Земельный участок под МКД.
    2. Места общего пользования: лестницы, лестничные проемы, чердаки, технические этажи, лифты, коридоры – иными словами, те помещения, которые не являются квартирами и предназначены для обслуживания помещений данного дома, в том числе подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации.
    3. Плиты, перекрытия, окна, двери.

    Какие задачи становятся перед собственниками помещений, решившимися взять полное управление домом в свои руки:

    • Обслуживание общих помещений.
    • Текущие ремонты помещений МКД.
    • Уход за придомовой территорией.
    • Распределение денежных средств.

    При этом текущие ремонты и благоустройство территории собственники либо осуществляют своими силами, либо привлекают подрядчиков.

    Порядок перехода на непосредственное управление МКД

    Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.

    1. Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
    2. День собрания, голосование. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
    3. В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:
    • Организации, которая ранее занималась управлением домом;
    • В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.

    Уведомление также должно содержать сведения о представителе интересов собственников помещений МКД.

    Как заключаются договора с обслуживающими организациями

    Договор с поставщиками ресурсов газо-электро-тепло-водоснабжения оформляется между юридическим лицом (держателем ресурсов) и физическим лицом – собственником квартиры.

    Таким образом, владельцы квартир либо в индивидуальном порядке заключают договора с каждым поставщиком, либо делегируют свои полномочия одному официальному представителю, который действует от имени и в интересах остальных собственников квартир МКД.

    Если в течение года после выбора непосредственной формы управления собственники не заключили договора, считается, что их руководство не состоялось. Владельцы помещений будут лишены собственного управления, администрация объявит конкурс на выбор управляющей компании.

    Стоит ли управлять многоквартирным домом самостоятельно

    Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.

    Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:

    Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте.

    Также эта форма управления не предполагает контроль жилищных инспекторов. Больше самостоятельности, но и ответственности в разы больше.

    Подведем итоги

    При непосредственном управлении МКД собранием собственников выбирается ответственное лицо, которое представляет интересы остальных жильцов при заключении договоров с поставщиками коммунальных ресурсов, а также при решении других важных задач. Деятельность представителя контролируют собственники помещений МКД. Все проблемы и вопросы выносятся на общее обсуждение. Данная форма управления имеет свои преимущества и недостатки.

    Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020 году: изменения, плюсы и минусы, договор и порядок перехода

    Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2020 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.

    Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке. Деньги владельцев квартир направляются на:

    • комфорт;
    • поддержание чистоты;
    • исключение порчи имущества;
    • коммунальные задачи;
    • ремонт;
    • поддержание санитарно-гигиенического состояния;
    • соблюдение пожарных требований.

    Жилищный закон предлагает 3 формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей фирмы и товарищество владельцев помещений. Здесь характерно наличие посредника – УК или ТСЖ.

    Непосредственное управление собственниками помещений осуществляется собственниками напрямую и имеет массу достоинств.

    Собственники помещений путем голосования сами решают, какой способ им избрать, оформляя свой выбор документально. Заменить однажды избранный способ тоже можно путем оформления перехода. Необходимо учитывать важные изменения в 2020г, прежде чем принимать решение о переходе.

    Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:

    • места общего значения (лестница, подъемник, коридор, площадки внутри дома, кладовки);
    • земля под домом;
    • стены, окна, двери, перекрытия, плиты;
    • пространство крыши;
    • придомовая территория.

    Если возникает проблема по поводу содержания, собственники проводят собрание. Предлагаются варианты выхода из ситуации, определяется план действий и выбирается конкретный исполнитель. На основании данных решений заключаются договоры с исполнителями, на стороне заказчика выступают все или большинство хозяев.

    Если речь идет о коммунальных ресурсах для отдельной квартиры, то договор заключает собственник этой квартиры лично с поставщиком.

    Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.

    Для оперативного решения вопросов владельцы выбирают одну из трех возможностей:

    1. По умолчанию каждый владелец принимает участие в собраниях, голосует и от своего имени работает с третьими лицами. В договорах с подрядчиками понадобятся подписи большинства собственников.
    2. Владельцы могут выбрать одного собственника и поручить ему представлять интересы всех.
    3. Есть возможность доверить представительские функции постороннему человеку, который по доверенности становится управляющим.

    Выбранный способ отражается в решении общего собрания.

    Важно. Непосредственное управление допускается только в домах, состоящих из 30 или менее квартир. Иначе обязательно заключить договор со специальной управляющей организацией или избрать ТСЖ.

    Плюсы и минусы

    Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

    Достоинства:

    1. Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
    2. Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
    3. Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
    4. Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

    Недостатки:

    1. Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
    2. Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
    3. Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

    Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.

    Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

    Важные изменения в законодательстве 2020 года

    Осуществлять управление МКД в 2020 году стало намного проще:

    1. Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
    2. Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство голосов – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
    3. По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.

    Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.

    Порядок перехода (пошаговая инструкция) и образец договора

    Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.

    Этап I. Появление инициативной группы

    Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

    • определяет план дальнейших действий;
    • извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
    • предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
    • назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

    Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

    Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

    Этап II. Общее собрание

    Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

    1. Непосредственно по вопросу перехода.
    2. По поводу ответственного жильца или управляющего.
    3. По поводу Совета дома и его председателя.
    4. По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

    Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.

    Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

    Этап III. Подготовка и подписание соглашений

    Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.

    Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.

    Для оформления соглашений понадобятся:

    • решение жильцов, оформленное протоколом;
    • документы ответственного лица;
    • технические документы: паспорт, план;
    • другие необходимые документы, которые попросит подрядчик.

    Не нужно путать обслуживающую организацию с УК. Последняя оказывает управленческие услуги и является посредником между жильцами и конечными подрядчиками.

    Нужно дополнительно подписать прямые соглашения на водо-, электро-, газоснабжение и тепло. Каждый владелец заключает их лично для своего жилья, если иной вариант не был избран собственниками.

    Важно! Если не заключить соглашения с обслуживающей организацией или другим подрядчиком, непосредственное управление будет считаться нереализованным. Дому могут назначить УК.

    Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы

    Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

    Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

    Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

    С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

    Выводы

    Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии, что дом состоит из 30 и менее квартир. Эта форма обладает как плюсами, так и минусами, которые необходимо учитывать при принятии решений.

    Очень многое зависит от жизненной позиции жильцов – если она достаточно активная, дом получится содержать в хорошем состоянии, комфортном для проживания. Если собственники приняли решение, то процедура перехода на непосредственное управление не составит труда.

    Если вам требуется помощь юриста с оформлением всех документов или совет, то просьба записаться на бесплатную консультацию у онлайн-консультанта.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читать еще:  Полномочия управляющей компании многоквартирного дома
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector