0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обмен жилого помещения по договору социального найма

Статья 72 ЖК РФ. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Новая редакция Ст. 72 ЖК РФ

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. В случае необходимости принудительного обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма несовершеннолетним (несовершеннолетними) и гражданами, лишенными в отношении этих несовершеннолетних родительских прав, иными совместно проживающими с несовершеннолетним (несовершеннолетними) лицами, соответствующее требование в суд вправе предъявить законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства либо прокурор, если совместное проживание этих граждан с такими несовершеннолетними нарушает права и законные интересы несовершеннолетних.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Комментарий к Статье 72 ЖК РФ

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. ст. 72 — 74 Кодекса. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. ст. 567 — 571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене — права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. ст. 67 — 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РФ 1983 г., ст. 20 Основ. Целесообразно обратить внимание на то, что ч. 2 ст. 20 Основ наделяла нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК РФ 1983 г. Данную юридическую конструкцию вряд ли можно было безоговорочно рассматривать как обмен: в этом случае стороны оформляли в установленном порядке обмен жилыми помещениями и, кроме того, собственник должен был передать по гражданско-правовому договору (дарения, купли-продажи и др.) принадлежавшее ему помещение (или право на паенакопление в жилищном кооперативе) в собственность другой стороне. В результате такого обмена его участники заступали в соответствующих правоотношениях на место друг друга: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель — собственником в правоотношении собственности .
———————————
См. подробнее: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2. 4-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 294; Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В.Б. Исаков. 4-е изд., испр. М.: Юрайт-Издат, 2003. С. 108.

Правила об обмене жилыми помещениями, установленные новым Кодексом, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК РФ 1983 г. (ст. ст. 67 — 74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между нанимателями по договорам социального найма. Нормы, подобные предусмотренным в ч. 2 ст. 20 Основ, в Кодексе отсутствуют. Поэтому в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.

Верховный Суд РФ специально указал на то, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 Кодекса предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Кодексом не предусмотрен.

Исходя из положений ст. 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 01.03.2005 (см. п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Как и ранее, право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ср. со ст. 67 ЖК РФ 1983 г.). В случае если какие-либо члены семьи являются несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (см. п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 4 ст. 72 Кодекса). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.

2. Право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. В норме, установленной в ч. 2 комментируемой статьи, имеются в виду все граждане, которые вселены нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

3. Сохранено правило о том, что если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке (ср. со ст. 68 ЖК РФ 1983 г.).

Читать еще:  Обмен неприватизированной квартиры на неприватизированную

В п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (ч. 3 ст. 72 Кодекса), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, рассматриваются и разрешаются по правилам искового производства.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

4. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства.

Указанные органы имеют право и обязаны отказать в даче согласия на обмен только в одном случае, упомянутом в ч. 4 ст. 72 Кодекса. Однако представляется, что формулировка «обмен жилыми помещениями. нарушает права или законные интересы» недостаточно конкретна и вполне может создавать условия для коррупции в органах опеки и попечительства.

5. Количество участников обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, Кодекс не ограничивает. Однако все такие участники, кроме нанимателей, должны быть вселены в обмениваемые жилые помещения по правилам, установленным в ч. 1 ст. 70 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Другой комментарий к Ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья допускает обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма. Условием обмена является письменное согласие членов семьи обоих (нескольких, если обмен трех-, четырехкратный и т.д.) нанимателей, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя (ч. 1 ст. 72; ч. 1 ст. 74). Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Правила обмена жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном воспроизводят положения ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР. Сохранены положения: о необходимости согласия членов семьи нанимателя жилого помещения, включая временно отсутствующих (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР); о праве члена семьи нанимателя требовать принудительного обмена (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ; ст. 68 ЖК РСФСР); о необходимости согласия на обмен органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР); о возможности обмена как в одном, так и в разных населенных пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР).

2. Ограничение обмена только жильем социального использования следует признать целесообразным. Понятно, что обмен жилого помещения, занимаемого по договору жилищного найма, на жилье, принадлежащее на праве собственности, далеко не равнозначен.
———————————
Ранее действовавшее законодательство предусматривало в числе участников обмена нанимателя жилого помещения по договору «коммерческого» найма, собственника жилья, члена ЖСК (ст. 67 ЖК РСФСР, Закон об основах федеральной жилищной политики).

Из числа прочих новаций можно отметить следующие:

упразднен «родственный обмен» (ст. 70 ЖК РСФСР);

требуется письменное согласие наймодателя (ранее оно требовалось только при обмене жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций — ст. 69 ЖК РСФСР);

требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства при наличии в семье не только несовершеннолетних, но и лиц, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности.

3. Часть 2 комментируемой статьи подразумевает обмен одного жилого помещения на два и более по требованию членов семьи нанимателя, желающих «разъехаться».

4. И наниматель, и любой из членов его семьи вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке, если соглашение об обмене не достигнуто. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении. Так, Постановлением Пленума ВС РФ от 26.12.84 N 5 было предусмотрено, что при рассмотрении дел о принудительном обмене надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под такими доводами и интересами следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена помещением.

5. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечительства, когда в составе семьи есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане. Требование о согласии на обмен органов опеки и попечительства основано на положениях ст. 37 ГК РФ. При отсутствии такого согласия обмен жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке (если нарушены права этих лиц).

6. На основании договора об обмене жилыми помещениями ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые (см. комментарий к ст. 74).

Обмен жилыми помещениями по договору социального найма — алгоритм действий

Обменять муниципальную квартиру непросто: многие квартиры являются частной собственностью, люди не имеют потребности в другом жилье, требуется длительное время.

Тем не менее, если запастись терпением и настойчивостью, все получится.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Об отличиях договоров социального найма и найма специализированного жилого помещения можно узнать из нашей статьи. Узнайте также о том, как действовать в случае смерти ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире.

Законные основания

Какими законами регламентируется обмен жилыми помещениями по договору соцнайма? Статьи 72, 70 (часть 1), 73 (указаны основания для отказа в обмене), 74, 75 Жилищного Кодекса Российской Федерации, 1-я часть ГК РФ, пункт 34 Постановления ВС РФ №14.

Все, что связано с обменом государственными жилплощадями, регулирует Жилищный Кодекс РФ. Если подобная процедура происходит между собственниками недвижимости, сделка называется меной, правовая основа для нее — Гражданский Кодекс РФ.

Основания для совершения сделки:

  1. Соглашение в письменной форме.
  2. Письменное согласие проживающих в обмениваемых квартирах жильцов.

Образец договора обмена жилой площади муниципального жилищного фонда.

Недопустимость сделки

В каком случае сделка не допускается? Это:

  1. Предъявление иска нанимателю о необходимости расторгнуть или изменить соглашение о социальном найме.
  2. Оспоренное в суде право пользоваться жильем.
  3. Условия жилплощади далеки от пригодных для проживания (дом подлежит сносу и др.).
  4. В многоквартирном доме планируются кардинальные изменения в связи с капремонтом.
  5. В коммунальное жилье вселяется человек, имеющий опасное для общества заболевание (туберкулез в активной стадии, психическое расстройство и др., см список в постановлении правительства 16.06.2006, №378).
  6. Документ имеет фиктивный характер: заключается для получения материальной выгоды, а стороны фактически недвижимостью не обмениваются.
  7. Жилищные условия после переезда становятся непригодными для жизни, что дает право «потерпевшей» стороне получить другое жилье в порядке очереди.
  8. Недвижимость под залогом.
  9. Жилплощадь арестована (возбуждено уголовное дело).
  10. Сделка с квартирами, находящимися в разных городах при несовпадении количества проживающих в них.

В каком случае сделка считается недействительным?

После вынесения решения судом о неправомерности сделки обе стороны должны вернуться в занимаемую до переезда жилплощадь.

Читать еще:  Ответственность наймодателя жилого помещения

Узнайте на нашем сайте об основаниях для расторжения договора социального найма, а также об условиях выселения и переселения по данному соглашению.

Пошаговая инструкция


Пробуем найти свой вариант: более подходящее для вас жилье, где хозяин так же является нанимателем.

Если нужного варианта найти не получается, наймодатель (администрация, или другая организация, в чьем распоряжении есть часть жилищного фонда РФ), сам может предложить вам другой вариант.

Необходимо написать заявление о том, что вам нужно другое жилье. К заявлению прикладывается соглашение о соцнайме. Наймодатель подыщет вам вариант. Возможно, альтернатива появится со временем, когда это произойдет, вы получите уведомление.

Заключается соглашение об обмене в соответствии с частью 2-й 74-й статьи Жилищного Кодекса РФ. Предметом его могут быть только жилплощади, предоставляемые гражданам в соцнайм, а субъектами — наниматели соцжилья (это указано в 74-й статье Жилищного Кодекса, в части 1).

Регистрировать документ в Управлении Федеральной регистрационной службы не надо.

Необходимые документы

Документы, которые нужно подготовить, дополнительно сделав копию каждого:

  • заявление о намерении обменять жилплощадь;
  • документы, подтверждающие права пользоваться жильем (договор соцнайма, ордеры, выписки из решений, принятых в учреждении местного самоуправлении о том, что помещения предоставляются в пользование);
  • информация (выписка) из домовой книги о жильцах;
  • положительное решение органов опеки и попечительства, если в обмениваемых помещениях проживают входящие в составы семей нанимателей лица младше 18 лет, недееспособные или имеющие ограничения в дееспособности;
  • согласие всех жильцов переехать в другую недвижимость;
  • договор обмена с подписями нанимателей;
  • копии паспортов.
  • Документы (почтой с уведомлением о получении или лично) представляются наймодателям, чтобы получить их согласие обменять жилплощади.

    Через 10 рабочих дней после получения уведомления о вручении документов наймодатель обязан письменно ответить согласием или отказом. Прежде заключенные договоры о найме расторгаются, оформляются и подписываются новые.

    Если в семье есть не достигшие возраста 18 лет, недееспособные лица или граждане с ограниченной дееспособностью и они проживают вместе с нанимателем, нужно согласие органов опеки и попечительства (основание — 1-я часть статьи 72 Жилищного Кодекса РФ, а также пункт 34 Постановления ВС РФ №14).

    Принудительный

    Что такое принудительный обмен муниципального жилья? Проживающие вместе с нанимателем члены его семьи не дают согласия на сделку — принудительно их выселить и вселить в другое жилье возможно только по решению суда.

    Процедуру можно производить только с муниципальными квартирами (в том числе и с приватизированными) и не предполагает денежных затрат.

    Выполнить ее можно собственными силами или попросить о помощи посредников.

    Собственники приватизированных квартир чаще выбирают мену жилплощадей (через куплю — продажу), т. к. осуществить эту операцию можно быстрее.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Можно ли обменять квартиру, полученную по договору социального найма в 2020 году

    Получив квартиру по договору социального найма семья может столкнуться с ситуацией, что выделенное местными органами власти жилье по каким-либо причинам им не подходит для комфортного проживания. Здесь возникает потребность в обмене квартиры на такую, которая будет удовлетворять всем условиям проживающих. В данной статье рассмотрим такой вопрос как можно ли обменять квартиру, полученную по договору социального найма, какие для этого необходимо оформить документы и с какими сложностями можно при этом столкнуться.

    Можно ли обменять квартиру, полученную по договору социального найма

    Вопрос можно ли обменять квартиру, полученную по договору социального найма регламентирован статьей 67 ЖК РФ. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам из государственного фонда для проживания в нем. Наниматель такого жилья имеет право обменять это помещение. Оба нанимателя, участники обмена, должны проживать в одном городе либо поселении.

    В случае, если с нанимателем проживают несовершеннолетние дети либо недееспособные лица, для процедуры обмена потребуется разрешение органов опеки. Если же один из членов семьи нанимателя отсутствует при процедуре обмена, нужно иметь его письменное согласие на проведение сделки.

    Понятие договора мены

    Договор мены имеет ряд свойств, среди которых:

    • Должен быть подписан в трех экземплярах;
    • Должен быть подписан всеми участниками сделки и зарегистрирован;
    • Передает права и обязанности, прописанные в договоре мены другим лицам.

    Процедуру обмена можно осуществить после получения разрешения от местной администрации, затем оригиналы договора обе стороны передают в местные органы власти.

    Обмен подразумеваетпод собой прекращение действия первоначальных договоров найма и заключение новых соглашений о предоставлении жилой площади. На переоформление всех документов выделяется десять дней.

    Документы, которые нужно собрать для процедуры обмена

    Помимо самого договора обмена жилья, полученного по договору социального найма, нужно будет собрать такую документацию:

    • Заявление о необходимости проведения процедуры обмена квартир;
    • Договор найма жилого помещения;
    • Копия паспорта;
    • Разрешение органов местной власти на осуществление обмена;
    • Разрешение органов опеки в случае проживания с нанимателем несовершеннолетних детей;
    • Квитанции об оплате коммунальных платежей;
    • справка о составе семьи и письменное согласие членов семьи нанимателя, которые будут с ним совместно проживать.

    Перечисленные бумаги необходимо подать в местную администрацию лично либо по почте.

    Субъекты, которые могут проводить обмен

    Процедура обмена жилья по договору социального найма может проводиться при помощи нескольких вариантов. Рассмотрим их в таблице.

    Если наниматель обращается в агенство недвижимости, то оно возлагает на себя все обязанности по подбору жилья, сбору всей документации, заключению договора мены

    При таком варианте сбором документов занимается сам наниматель и далее передает их наймодателю.

    Рассмотрим пример. Гражданин Луковцев Е.П. проживает в комнате в общежитии со своей семьей к количестве трех человек по договору социального найма на протяжении четырех лет. 05.03.2018 года в семье появился еще один ребенок и семья принимает решение об улучшении своих жилищных условий. Луковцев Е.П. собрал все необходимые документы самостоятельно и подал заявление в администрацию о необходимости обмена жилого помещения на более подходящий вариант для его семьи.

    Сроки оформления договора мены

    При подаче нанимателем всех документов у местных органов власти есть десять рабочих дней на рассмотрение заявления и вынесение решения. Ответ обязаны предоставить в письменном виде. При положительном решении в течении еще десяти дней прекращается действие старого договора найма и составляется новый.

    Материальные затраты на оплату госпошлины стороны не несут, однако при оформлении сделок через агенство недвижимости взимается определенная плата за их услуги. Также возможно удовлетворение материальной компенсации какой-либо из сторон, если проводится неравноценный обмен. Для правильного расчета такой компенсации лучше иметь оценку рыночной стоимости жилого помещения.

    Отказ на оформление договора обмена жилья

    Отрицательное решение по обмену жилья, полученного по договору социального найма местная администрация может принять в таких случаях:

    • подано исковое заявления на нанимателя по прекращению действия договора социального найма и идет судебное производство;
    • судом оспаривается право предоставления жилья по договору социального найма;
    • вынесено решение комиссии об аварийном состоянии дома, жилье подготовлено к сносу;
    • вынесено решение о капитальном ремонте здания либо самой квартиры, вследствие чего дальнейшее проживание в квартире невозможно.

    Алгоритм действий нанимателя при обмене жилья

    Для того, чтобы совершить обмен жилого помещения, находящегося в пользовании нанимателя по договору социального найма, рассмотрим пошагово действия гражданина.

    Шаг 1 – Поиск и подбор возможных вариантов обмена жилого помещения с другим нанимателем по договору социального найма. Если самостоятельно найти помещение не удалось, можно обратиться за помощью к наймодателю с заявлением о подборе другого жилого помещения и приложить договор социального найма. Если подходящее жилье в государственном фонде найдется, наймодатель уведомит об этом.

    Шаг 2 – Оформить договор мены жилыми помещениями в простой письменной форме, подписанным нанимателями. Главное условие подписания сторон – это согласие всех членов семьи, проживающих с нанимателем, разрешение органов опеки на процедуру обмена при наличии несовершеннолетних лиц и нетрудоспособных граждан, письменное согласие временно отсутствующих членов семьи.

    Читать еще:  Отмена дарственной на квартиру

    Шаг 3 – Собрать все необходимые документы для совершения обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Их перечень указан выше в статье.

    Шаг 4 – Предоставить собранные документы наймодателю для вынесения решения на проведение процедуры обмена. Как уже говорилось, решение выносится местной администрацией в течение десяти рабочих дней от даты подачи заявления лично нанимателю либо по почте, если такое условие было прописано в заявлении.

    Шаг 5 – Прекратить действия старого договора социального найма жилья и заключить новый договор. В администрацию снова необходимо подать заявление о расторжении старого договора и оформлении нового. Также нужно подать паспорт заявителя, документы удостоверяющие личности членов семьи, проживающих с нанимателем, либо доверенного лица и доверенность с перечнем его полномочий. Сроки оформления договоров также составляют десять рабочих дней от даты подачи соответствующего заявления. Договоры передаются сторонам лично в руки.

    Бланк соглашения о расторжении договора социального найма можно скачать здесь ⇒ Соглашение о расторжении договора социального найма.

    Процедура обмена жилого помещения, переданного в пользование по договору социального найма не требует особых денежных затрат, если действовать самостоятельно, но отнимает достаточное количество времени для поиска варианта обмена жилья и сбора дата всей необходимой документации.

    Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

    Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм.

    Обмен жилыми помещениями – тема, которая актуальная сегодня как никогда. Если обратиться к юридической литературе, то данному вопросу уделяли повышенное внимание многие ученые и практикующие юристы. Среди них можно выделить Е.С. Гетмана, М.Ю. Тихомирова и др. Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм, который затрагивает не только сферу жилищного законодательства, но и гражданское право, а также смежные отрасли.

    Распоряжение жильем и обмен жилыми помещениями по договору соцнайма

    Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ. При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма. Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.

    Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи. При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения. Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.

    Объект и предмет обмена жилыми помещениями по договору социального найма

    Если обратиться к нормативно-правовым актам, которые регулируют жилищную сферу, то можно прийти к выводу о том, что предметом соглашения обмена жилыми помещениями выступает недвижимое имущество, предоставленное гражданину (нанимателю) по соглашению социального найма. Так как государство или муниципалитет может предоставить для проживания различные объекты недвижимости, то и договор обмена жилыми помещениями может включать следующие категории предметов правовой сделки:

    • дом;
    • квартиры в доме многоквартирного типа;
    • комната в квартире коммунального типа.

    Обмен занимаемого жилого помещения происходит равноценно, если иное не предусмотрено заявлением, которое было подано со стороны нанимателя и членов его семьи (например, с целью уменьшения жилого пространства).

    Однако ЖК РФ фиксирует и некоторые ограничения на обмен недвижимости. Так, законодательный порядок накладывает запрет на сделку по обмену жилья социального найма на недвижимость, которая принадлежит субъекту на основе права частной собственности. Кроме того, не допускается проведение подобных сделок и с квартирами, расположенными в зданиях ЖК и ЖСК. Иными словами, опираясь на ст. 72, можно сделать вывод о том, что объектом обмена жилого помещения по договору социального найма является только идентичное жилье, право пользования и распоряжения которым принадлежит другому нанимателю по контракту социального найма.

    Если говорить о субъектах правоотношений, которые имеют право осуществлять сделку обмена соцжилья, то в данную когорту можно отнести:

    • нанимателя;
    • членов семьи, проживающих совместно с нанимателем;
    • бывших представителей семьи, которые ведут общее хозяйство с нанимателем.

    Регламентация отношений по обмену жилыми помещениям: правила и условия

    Соответствие объектов для обмена жилого помещения по контракту соцнайма – ключевая детерминанта проведения подобной сделки. Рассмотреть данный вопрос следует с его обратной стороны, то есть, основываясь на нормативную статью, с прописанными условиями, которые не позволяют воплотить гражданину свое законное право в жизнь.

    Итак, ст. 73 ЖК РФ гласит о том, что:

    • Не допускается обмен жилого помещения, если к нанимателю жилплощади направлен судебный иск, который поднимает вопрос легитимности пользования и распоряжения субъектом правоотношений выделенной недвижимостью из государственного или муниципального фонда.
    • Не допускается сделка, направленная на бартер жилого дома, квартиры или комнаты, и в случае, если этот объект будет признан уполномоченными на то органами непригодным для проживания.
    • Невозможен обмен жилплощади, если в его процессе в коммунальную квартиру будет вселен гражданин, у которого выявлено тяжелое заболевание в хронической форме (перечень болезней можно проанализировать в Постановлении Правительства РФ).
    • Не допускается проведение бартера жилого помещения и в тех случаях, если оно признано аварийным и подлежит сносу, а также может разрушиться. В данном случае граждане имеют право на получение другого жилья социального характера с более комфортабельными условиями для проживания.
    • Запрещен обмен жилья, относящегося к категории служебного. Это связано с тем, что подобное распоряжение недвижимостью обусловило бы изменение правового статуса служебного жилья.
    • Не допускается подобная сделка, направленная на обмен жилого помещения, и в случаях, если объект нуждается в проведении капитального ремонта, в рамках чего будет осуществлено переоборудование или перепланировка.

    Правила обмена жилыми помещениями являются традиционными. Сначала наниматель направляет заявление наймодателю, предварительно получив согласие ото всех сонанимателей. Затем к заявлению прикладывается полный перечень необходимых документов. И, наконец, в десятидневный срок после получения извещения наймодатель должен принять решение о совершении бартера жилья или отказе в проведении сделки. Если законодательный порядок не будет соблюден, то может быть осуществлено признание обмена жилыми помещениями недействительным.

    Принудительный обмен и защита интересов отдельных категорий граждан

    Обмен жилого помещения может носить как добровольный, так и принудительный характер. Что касается первого варианта, то в данном случае удалось получить согласие со стороны всех сонанимателей, которые проживают на единой территории с первостепенным нанимателем.

    Принудительный бартер происходит лишь в том случае, если достигнуть договоренности между членами семьи не удалось.

    В подобных ситуациях начинает действовать ст. 76 ЖК РФ. В данной правовой норме прописано, что принудительно обменять квартиру или иную жилплощадь может потребовать любой субъект правоотношений (являющийся участником договора соцнайма), который достиг совершеннолетия. В этом случае решение принимает судебный орган, который учитывает все обстоятельства дела.

    Однако добровольный или же принудительный обмен жилья социального найма не должен ущемлять интересы и права ни одного из участников соглашения. В частности, должна быть осуществлена защита интересов недееспособных и несовершеннолетних граждан, которые являются непосредственными сторонами договора о соцнайме. В подобных ситуациях, чтобы совершить обмен, необходимо получить дополнительное согласие со стороны органов опеки и попечительства.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector