0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обременения на квартиру

Покупка квартиры с обременением

При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

  1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
  2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Аренда

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Арест

По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Читать еще:  Проверка газового оборудования в квартире как часто

Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Покупка квартиры с обременением

У большинства квартир, выставленных на продажу (особенно на вторичном рынке), уже есть своя «история». И не всегда она хорошая. Иногда собственник не имеет права продавать квартиру или может это сделать только при соблюдении ряда условий. Это означает, что у жилья есть обременения. Рассказываем, что это такое, и какие виды обременений бывают.

Что такое обременение

Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство. То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом. А иногда продажа и просто невозможна.

Как узнать, есть ли у квартиры обременения

В выписке из ЕГРН, получить которую может любой, нужно обратить внимание на пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».

Но не все виды обременений указываются в выписке. Поэтому покупателю, возможно, придется запрашивать у продавца дополнительные документы. Какие — расскажем ниже.

Какие обременения бывают:

Самое распространённое обременение — ипотека. То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка. Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.

Если на квартиру наложено такое обременение, она не может быть продана без разрешения банка.

Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:

1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов). Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу. Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.

2. Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность. Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке. Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения. Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика. Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение. Это связано с распространённостью ипотечного кредитования. Однако определенные риски всё же есть. В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство. В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы».

Второй тип обременения — аренда. В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору. Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.

Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.

В России такое встречается нечасто. Зато бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости. Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет. Если заключается долгосрочный договор, подлежащий обязательной регистрации, аренда будет указана как обременение в выписке.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами. Известен случай, когда собственник, не вернув залог арендаторам, продал жилье. Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги. В итоге новый владелец отдал им депозит. И это — самое мирное решение конфликта. При худших раскладах арендаторы съезжали со скандалом, заливая бетоном водопроводные трубы».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре). Здесь есть два варианта: либо покупать квартиру вместе с квартирантами, либо потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить, что этот договор расторгнут, можно обычной распиской от арендатора. После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.

Третий вид обременения — рента. Получатель ренты (обычно пожилой человек) имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание. Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности. В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно. При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу. Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено. Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.

Эксперты рынка недвижимости не рекомендуют покупать квартиры с таким обременением. Здесь нередки случаи подлога документов.

Еще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации. Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью. Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН. Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может. Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

При заключении сделки всегда просите показать дополнительные документы и всё тщательно проверяйте.

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД). Там указано, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при её продаже. Идеальный вариант — справка об отсутствии зарегистрированных лиц. Нужно настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца (и других зарегистрированных лиц) сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение».

Для подстраховки можно попросить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в течение ограниченного времени после регистрации сделки. Чтобы купить жильё, в котором зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, нужно, чтобы ещё до заключения сделки эти люди зарегистрировались в другой квартире, так как в этом случае они лишаются права на пожизненное проживание.

Человек может получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека (это право закреплено за ними ст. 1137 ГК РФ). Он не теряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«К счастью покупателей, данное обременение встречается крайне редко, поскольку проверить его наличие при покупке с 100% точностью невозможно. Право проживания не подлежит обязательной регистрации. Оно может быть зарегистрировано в Росреестре, но по желанию собственников. Информацией о его наличии обладает нотариус, открывший наследственное дело, и наследники, которые приняли наследство и стали собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».

Внимательно изучайте документы. Если собственник получил свою квартиру в наследство, запросите у него копию завещания, чтобы выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.

Читать еще:  Нет напора воды в квартире

На квартиру может быть наложен арест по решению суда. Причины для этого могут быть самые разные, самые распространенные — долговые обязательства или раздел имущества.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Арестованную квартиру продать нельзя (а также сдать, завещать, подарить и т. п.) Если кто-то пытается это сделать, он нарушает закон. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и зарегистрированные несовершеннолетние

Если жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире. Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, вы также должны быть уверены, что его права не нарушены.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Продавец в обоих случаях должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Тогда сделка будет безопасной для покупателя.

Заключение

С большинством видов обременений квартиру покупать можно. А из-за того, что потенциальных покупателей отпугивает обременение, такие квартиры часто продаются с дисконтом. Главное — тщательно проверить все документы, заказать все выписки и справки, взять необходимые нотариальные свидетельства.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова

Что такое обременение на квартиру и как его снять в 2020 году

В ходе поиска подходящего жилья для приобретения, граждане часто сталкиваются с понятием юридической чистоты конкретного объекта недвижимости. В общем смысле оно означает, что купленной жилплощадью новый собственник сможет распоряжаться без ограничений. Но иногда недвижимость идет с обременением, то есть ограничением прав собственности. В этой статье рассмотрим понятие «обременение на квартиру», что это такое, насколько опасно приобретать такую недвижимость, а также основные нюансы сделки купли продажи и где снимается обременение с квартиры.

Что это значит

Гражданский Кодекс Российской Федерации предоставляет собственникам имущества определенные полномочия, составляющие право собственности (ГК РФ, ст. 209):

  1. Владение – документальное подтверждение того, что конкретному гражданину принадлежит тот или иной объект недвижимости.
  2. Пользование – возможность проживать, а также извлекать пользу и присваивать полезные свойства имущества.
  3. Распоряжение – возможность передавать права собственности любым разрешенным способом (продажа, дарение, завещание и т.д.).

Обременение на квартиру блокирует право собственника распоряжаться своим недвижимым имуществом. Это означает, что присутствуют интересы и законные права третьих лиц на конкретную недвижимость.

Что такое обременение на квартиру

Наложение на квартиру обременения, лишает ее владельца права распоряжаться имуществом. Приобрести недвижимость с таким юридическим анамнезом можно при следующих обстоятельствах:

  1. Мошеннические действия. Продавцы недвижимости намерено скрывают от покупателя наличие ограничений прав собственности. Несмотря на то, что проверка юридической чистоты квартиры является необходимой частью сделки, имеющееся обременение зачастую остается в зоне закрытой информации. И хотя после обнаружения подобного факта можно расторгнуть договор купли-продажи, взыскать уплаченные денежные средства бывает не с кого.
  2. Информированное согласие покупателя. На рынке недвижимости существуют предложения, в которых продавцы честно оповещают потенциальных покупателей о наличии ограничений на жилплощади. В этом случае цена снижается примерно на 50% от стандартной рыночной. Такие квартиры являются привлекательными для тех, кто нуждается в собственной жилплощади, но не собирается в ближайшие годы ее продавать или отчуждать иным способом.

Возможные виды обременения

Граждане, проживающие в собственном жилье, даже не подозревают, какие бывают обременения на квартиру. Существует несколько вариантов ограничений, которые блокируют право распоряжаться объектом недвижимости по собственному усмотрению:

  1. Ипотека. Один из самых распространенных вариантов. После оформления ипотеки и покупки квартиры в кредит, она находится в залоге у банка, который оформляет обременение в Росреестре. Оно с квартиры снимется только после полного погашения долга перед кредитором.
  2. Арест. Если объект недвижимости фигурирует в каком-то судебном деле в качестве спорной собственности или является залоговым имуществом при неисполнении долговых обязательств, на нее накладывается арест до окончания разбирательств. Соответственно все ограничения с квартиры будут сниматься тоже только по решению суда.
  3. Рента. Обязательство собственника взамен за пожизненный уход и содержание отдать свое жилье, также лишает его возможности распоряжаться имуществом. Обременение на квартиру в такой ситуации может быть снято только после смерти ее владельца.
  4. Доверительное управление. Управляющий на доверии нанимается с целью делегирования части полномочий по управлению конкретным объектом недвижимости. В зависимости от условий договора снятие ограничений возможно по окончания их срока действия или после смерти доверительного управляющего.
  5. Аренда. По договору недвижимость передается в пользование третьему лицу. До момента окончания срока действия документа собственник не имеет права выселять жильцов или отчуждать собственность. При заключении долгосрочной аренды, договор регистрируется в Росреестре, который накладывает на квартиру ограничения в праве распоряжения.
  6. Опека. Распространяется на несовершеннолетних детей, являющихся собственниками недвижимости. Наиболее распространенная ситуация, когда органы опеки накладывают ограничения – приобретение жилья за средства семейного капитала. В такой ситуации все члены семьи, включая детей, становятся равноправными владельцами квартиры. Продать ее без разрешения органов опеки невозможно.

Возможные проблемы и риски

Проверка недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) на наличие обременений должна проводиться еще на этапе подготовки к сделке. Но многие игнорируют этот этап осознанно или по незнанию. Подобная беспечность может привести к ряду неприятных последствий:

  1. Необходимость расторгнуть договор по приобретению недвижимости. При этом нужно учитывать, что все понесенные расходы на оформление сделки (оценка недвижимости, документы для предоставления в банк и т.д.), подлежат возмещению только в судебном порядке после доказательства вины продавца недвижимости.
  2. Увеличение расходов. Например, для снятия ограничения может потребоваться оплатить часть долга перед банком или неустойку жильцам, арендующим помещение. Если терять жилплощадь и расторгать договор купли-продажи не хочется, эти траты придется внести в бюджет семьи.
  3. Отказ продавца от сделки. Если собственник жилья откажется от продажи или иного способа отчуждения после того, как часть денежных средств была использована для погашения долга, возвращать эти средства придется в судебном порядке.

Как снять обременение с квартиры после погашения

Основным условием для снятия всех правовых ограничений с недвижимости, является устранение обстоятельств, ставших причиной их наложения:

  1. В банке. Только после полной оплаты банковского долга можно снять обременение с квартиры. Для этого нужно обратиться в МФЦ, Росреестр или непосредственно в кредитную организацию (например, в сбербанке можно снять ограничение с квартиры по упрощенной схеме). Потребуется составить заявление на снятие всех ограничений с недвижимости, а также предоставить необходимый пакет документов.

Важно! Чтобы снять имеющиеся обременения с квартиры в выбранном отделении МФЦ, потребуется предварительно получить у банка оригинал закладной на имущество.

  1. Через суд возможно снять обременение с квартиры в том случае, если оно было наложено на основании судебного ареста. Чаще всего это возможно после завершения судебного процесса или на основании отдельного ходатайства одной из сторон.
  2. Все остальные случаи (доверительное управление, аренда и т.д.) должны иметь документальное подтверждение окончания срока действия бумаг, являющихся основанием для наложения ограничений или факта смерти славного действующего лица. В такой ситуации можно будет снять ограничения с квартиры в Росреестре.
  3. Через Госуслуги. Снять ограничения с квартиры через портал быстрее удобнее, чем в реале. Для этого потребуется оформить все заявления онлайн и сделать сканы всех документов, которые могут потребоваться для снятия с квартиры обременения.

Как ограничиваются права собственника

Какой бы вид обременения, наложенного на квартиру, не был применен в конкретном случае, итог для собственника не утешителен: в полной мере пользоваться своими правами он не имеет возможности.

В первую очередь ограничиваются следующие права:

  1. Недвижимость с ограничением не может выступать в качестве залогового имущества при оформлении кредитов, займов или ссуд. Этот факт имеет огромное негативное значение, так как большинство граждан после приобретения жилплощади не имеют собственных средств на проведение ремонта или покупку обстановки.
  2. Невозможность отчуждения. Главным минусом жилья с правовыми ограничениями является то, что от него невозможно «избавиться» по желанию собственника.

Можно ли прописаться в квартире с обременением

Прописаться в таком жилье можно. Собственник квартиры, а также его дети регистрируется на жилых квадратных метрах без дополнительных условий. Требуется только заявление в паспортный стол и наличие необходимых документов (свидетельства о рождении детей и документ, подтверждающий право собственности на недвижимость). Чтобы прописать супруга или иных лиц потребуется согласие третьих лиц, имеющих отношение к наложенному обременению на квартиру. Например, банка-держателя закладной по ипотеке.

Плюсы и минусы покупки квартиры с обременением

Самым важным плюсом приобретения такой недвижимости является ее невысокая цена. В случае если продавец откровенно говорит об имеющихся ограничениях, стоимость квадратных метров снижается практически вдвое.

Главный минус – невозможность в полной мере пользоваться правом собственности на жилье (распоряжение имуществом).

Чтобы определиться, ограничения – это плохо или хорошо, нужно понять, что это такое. Если с долевой собственностью сразу очевидно, что на один объект недвижимости на равных правах претендуют несколько владельцев, то с обременением не все так просто. Обременение – это права на жилплощадь третьих лиц, не являющихся собственниками. Если потенциальный покупатель готов ждать долгое время до снятия обременения (пожизненная рента, долгосрочная аренда), то выгода очевидна – низкая цена.

Если нет и тем более, при покупке не имеет представления о притязаниях третьих лиц – последствий и рисков не избежать.

Покупка квартиры с обременением по шагам

Если человек добровольно идет на приобретение жилплощади, находящейся в залоге у банка, возникает ряд очевидных вопросов: как сделать недвижимость своей, как можно снять ограничения, как оформить сделку и сколько все это будет стоить. Рассмотрим процесс покупки на примере ипотечной недвижимости:

  1. Поиск подходящей недвижимости. Нужно тщательно проверить недвижимость, чтобы реально оценить действующие ограничения и варианты взаимодействия с организацией, наложившей его.
  2. Переговоры по цене и основным аспектам сделки.
  3. Заключение предварительного договора (этот документ нужно показать опытному юристу для получения профессиональной консультации).
  4. Получение справок и выписок, подтверждающих наличие обременения.
  5. Передача денежных средств и подписание договора происходит в один день. Сначала покупатель передает деньги банку, осуществляется погашение долга, а затем заключается договор купли-продажи между продавцом и покупателем.
  6. Регистрация договора в Росреестре.
  7. Написание заявления на снятие обременения с квартиры (образец можно скачать тут и чистый бланк здесь).
  8. Уплата госпошлины за снятие обременения.
  9. Получение справки об отсутствии ограничений на жилплощади (по желанию заявителя получить документ можно в Росреестре или любом государственном многофункциональном центре).
  10. Выплата остатка средств продавцу недвижимости (разница между долгом банка и продажной стоимостью жилплощади).
  11. Получение нового свидетельства о регистрации прав собственности.
Читать еще:  Планировка квартиры брежневка

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки

Чтобы сделать жилье свободным от ограничений, связанных с ипотекой, необходимо иметь на руках несколько важных документов:

  • договор кредитования;
  • закладная на имущество;
  • справка от банка о закрытии кредитного счета и отсутствии претензий к заемщику.

С этими документами можно обратиться:

Потребуется написать заявление о снятии обременения с квартиры физического лица.

Важно! Снятие ограничений проводится бесплатно. Госпошлина в размере 350 рублей оплачивается при желании заявителя внести изменения в свидетельство о праве собственности. Образец заявления на снятие обременения после погашения ипотеки можно скачать у нас на сайте.

Советы от экспертов

Если вы не знаете, как узнать всю информацию о понравившейся жилплощади и не попасть в ловушку, воспользуйтесь советами экспертов:

  1. При любой сделке с недвижимостью заказывайте выписку из ЕГРП. В ней будут отражены все обременения и ограничения на дату создания запроса.
  2. Если недвижимость продается сразу после вступления владельца в права наследования, лучше выждать дополнительное время и покупать жилплощадь без риска столкнуться с «опоздавшими» наследниками.
  3. При приобретении долевой собственности требуйте от продавца предоставления документа, подтверждающего отказ остальных собственников от права преимущественного приобретения. Это поможет впоследствии избежать таких проблем, как арест недвижимости (наложить подобное ограничение может только суд).

Заключение

Прежде чем пугаться обременений и ограничений, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы предложения, определить круг личных приоритетов и возможностей. Проживать в жилье, на которое еще кто-то имеет какие-то права не просто, но получить комфортное, новое жилье (например, ипотечную квартиру) по выгодной цене – заманчиво.

Просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить все моменты обременения квартиры, что вы нашли, как вариант покупки или продажи.

Ждем ваши вопросы в комментариях и будем признательны, если вы оцените пост и поставите лайк.

Виды обременений на квартиру

Ограничение в праве владения и пользования объектом недвижимости является обременением жилой недвижимости. Что это значит и как влияет на процесс купли-продажи объекта?

Обременения права собственности на квартиру

Обременением называется интерес третьих лиц, не являющимися официально зарегистрированными. Для приобретателя это грозит ограничением прав собственности в будущем, а для продавца могут в принципе возникать проблемы с реализацией объекта.

Обременение на квартиру — что это?

При выборе объекта жилой недвижимости следует проверить её на предмет обязательств и обременений. Это может быть арест, для снятия которого необходимо будет затратить много средств и усилий.

Kaк cнять обременение c квapтиpы, ecли ипoтeкa yжe пoгaшeнa

Согласно Федеральному закону № 122, ограничения на любые действия, связанные с объектом, получают и третьи лица. Например, при ипотечном объекте недвижимости разрешение по любым действиям с недвижимостью банк получает от кредитора.

Вид ограничений зависит от операции, совершаемой с объектом.

Виды обременения недвижимости

Вид ограничений зависит от операции, совершаемой с объектом.

При оформлении ипотеки жилье становится гарантом возврата средств, т. к. оно становится залогом. По выполнению всех условий договора банк снимет ограничения на регистрационные действия. Если же нарушены условия, то банк может реализовать объект недвижимости.

  • Ограничение прав собственника по договору аренды

Сервитут – подчиненное положение, доступное лицам, неявляющимся собственниками (комната в коммуналке, офис).

  • Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

Собственник может оформить доверенность на регистрационные действия третьим лицам. Документ требует заверения нотариусом и прекращает свое действие после подписания ДКП.

  • Обременение по договору ренты

Рентой является передача права владения и пользования в обмен на регулярные платежи или услуги. Это может быть пожизненная рента с иждивением, помощью по хозяйству и т. п. Получить право собственности рентный должник может только после смерти собственника.

Несовершеннолетние получают защиту со стороны государства в части проведения процедур с недвижимостью, в которой имеют долю или являются собственниками. Органы опеки могут запретить сделку, если посчитают, что права лица, не достигшего 18 лет, ущемляются.

Обременения могут быть также связаны с арестом самого собственника или с его долговыми обязательствами. Такие ограничения назначаются по решению суда.

Как наложить обременение на квартиру

Собственник вправе ограничить перечень операций, которые могут совершаться с его недвижимостью. Зачастую этим правом пользуются арендодатели, тем самым исключая возможность потери жилья.

А также такую процедуру могут произвести наследники от посягательств третьих лиц.

Для оформления обременения необходимо обратиться в:

  1. Росреестр,
  2. МФЦ «Мои документы»,
  3. Посредством почты.

При этом важно предоставить неоспоримые доказательства ограничений.

  1. Оригинал и паспорт заявителя,
  2. Документ, подтверждающий право собственности,
  3. Кадастровый номер объекта недвижимости,
  4. Сведения о вступлении в наследство,
  5. Согласие третьих лиц при необходимости.

Кто накладывает обременения

Оформить обременения могут:

  • Собственник
  • Кредиторы,
  • Арендаторы,
  • Получатели ренты и т. п.

Процедура наложения обременения

Ограничение в праве владения и пользования могут возникать в процессе переоформления этих прав на другое лицо. В этой ситуации и всплывают различные негативные вопросы.

Только лишь по решению суда или судебного пристава возможно не заверять сделку. Как правило, такого рода ответственность регулирующие органы берут на себя.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Проблемы возникающие, при покупке недвижимости с ограничением права:

  1. Запрет на проживание,
  2. Запрет на пользование и распоряжение жильем,
  3. Запрет на выселение арендаторов,
  4. Необходимость выплачивать долги прежнего собственника и т. п.

Наиболее тяжелой является ситуация, когда квартира с обременением приобретена по договору аренды или ренты. Такие вопросы решаются только лишь черед судебные инстанции и потребуют много затрат сил и средств.

Купля-продажа квартиры с обременением

Несмотря на вышеизложенное, многие все равно идут на приобретение недвижимости с обременением. Зачастую такие сделки связаны с ипотекой. Необходимо получить разрешение от банка на совершение сделки.

Лучше всего, когда продавец заранее снимает все ограничения с объекта недвижимости. Если же этого не происходит, следует отказаться от покупки. Даже если продавец предлагает заманчивую цену за жилую площадь.

Процедура совершения сделки будет следующая:

  1. Составление договора купли-продажи,
  2. Заверение договора у нотариуса,
  3. Получить разрешение у организации, наложившей обременение, на сделку.

С момента совершения сделки ответственность за обременения ложатся на нового владельца жилой недвижимости. Снять ограничения возможно, но это достаточно трудоемкая процедура, т. к. суд зачастую становится на сторону ответчика, который наложил обременение.

Как снять обременение с квартиры

Для избавления от обременений в первую очередь следует определить причину их образования:

  • Судебное,
  • Рентное,
  • Ипотечное,
  • Аренда.
  • Доверительное управление.

Где и как проверить наличие обременения

Перед покупкой квартиры стоит проверить её на наличие любых негативных разбирательств. Проверить их наличие можно по:

  • Выписке из ЕГРН на сайте Росреестра (обременения),

  • Выписке из домовой книги, ФМС, Управляющая компания (количество собственников и прописанных людей),
  • Посетить жилье и расспросить соседей (проверить, не сдана ли жилая недвижимость),
  • Запросить справку в районной Администрации о принадлежности недвижимости к памятникам искусства или архитектуры,
  • На сайте судебных приставов (наличие арестов).

Стоимость услуг Росреестра составляет 250 рублей на сайте, 400 — на бумажном носителе.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

Можно ли продать недвижимость с обременением?

Законодательством не запрещена продажа недвижимости с обременением. Главное, чтобы права всех участников сделки были юридически учтены. Запретом на продажу может служить только лишь арест или запрет на регистрационные действия.

Какие документы понадобятся

Перечень документов, необходимых для совершения сделки:

  1. Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки,
  2. Договор купли-продажи с перечнем обременений.
  3. Выписка из домовой книги,
  4. Квитанция об оплате госпошлины,
  5. Передаточный акт,
  6. Согласие кредитора на совершение сделки (по ипотечному обременению),
  7. Согласие получателя ренты (по рентному обременению),
  8. Решение суда о снятии ограничений,
  9. Разрешение органов опеки и попечительства (при сделке с несовершеннолетним),
  10. Согласие второго супруга при необходимости,
  11. Доверенность (при доверительном управлении).

ДКП с обременением может заполняться в свободной форме. При этом в соответствии с главой 30 ГК РФ существует перечень граф, которые должны быть внесены в документ:

  1. ФИО всех членов сделки,
  2. Адрес регистрации и фактического места жительства,
  3. Данные документов, удостоверяющих личности всех участников сделки,
  4. Наименование предмета договора,
  5. Стоимость объекта,
  6. Порядок и способы внесения оплаты,
  7. Права и обязанности сторон,
  8. Список приложенных документов,
  9. Подписи сторон,
  10. Дата составления.
  11. Иные условия на усмотрение.

Нотариусу города _____
В компетентные органы города ________

В Учреждение юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним на территории города ____________

город __________, _______________________________ две тысячи четвёртого года

Я, _____________________________________________________________________________ г.р.,

паспорт _______________________ , выдан _____________________________________________________ ____________________________ с регистрацией по месту жительства по адресу: _______________________ _____________________________________________________________________________________

настоящим выражаю своё согласие на покупку (продажу) моим супругом

паспорт _______________________ , выдан _____________________________________________________ ____________________________ с регистрацией по месту жительства по адресу: _______________________ _______________________________________________________________________________________

Свидетельство о заключении брака _____ № ________, выдано _____________________________ __.__. ______ года,

за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры, находящейся по адресу:

Содержание статей 34, 35 Семейного Кодекса мне нотариусом разъяснено.

Российская Федерация. Город _______________.

__________________________________ две тысячи четвёртого года.

Я, __________________________________________________, нотариус города _________, свидетельствую подлинность подписи гр. _______________ __________ ____________, которая сделана в моём присутствии после прочтения текста вслух. Личность подписавшего заявление установлена, дееспособность и факт регистрации брака проверены.

Зарегистрировано в реестре за № ____________

Взыскано по тарифу: ______________________

Что означает обременение при покупке квартиры : правовые аспекты и риски для покупателя

Новый владелец недвижимости с обременением берет на себя следующие риски:

  1. Может возникнуть необходимость в оплате долгов,
  2. Несет ответственность перед банком,
  3. Возможно расторжение ДКП,
  4. На право собственности могут претендовать лица, вернувшиеся со срочной службы или отсидевшие в тюрьме,
  5. О правах на жилую площадь могут заявить кредиторы или сервитуты,
  6. При расторжении ДКП все расходы на себя берет новый собственник.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector