3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ВОПРОС-ОТВЕТ

ПОНЯТИЯ,

ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

1. Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ.

2. Что такое государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка — совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным Федеральным законом.

3. Что такое модель оценки?

В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое (математическое) моделирование — строятся модели оценки для каждой оценочной группы.

Модель оценки — уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Модель включает несколько переменных (ценообразующих факторов), которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости.

Например, в качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости — район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры).

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком.

Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв. метр — удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

4. Что такое оценочная группа?

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу «схожести», подобности. Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.

5. Что такое ценообразующий фактор?

Ценообразующий фактор — качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости.

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определенную оценщиком.

6. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) — кадастровая стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м).

7. Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?

В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально.

В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета.

8. Что такое поправочный коэффициент?

Поправочный коэффициент — величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного жилья.

Коэффициент определяется оценщиком самостоятельно. При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость умножается на поправочный коэффициент (при его наличии).

9. Что такое ценовая информация и как ее посмотреть?

Объектами ценовой информации выступают объекты недвижимости, сходные по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с соответствующей оценочной группой, которые в течение исследуемого периода (при проведении оценки это, как правило, год — два) либо были выставлены на продажу, либо в отношении них были заключены договора купли-продажи.

Для просмотра сведений о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен и использованной оценщиком при построении модели оценки, следует в карточке объекта недвижимости нажать ссылку «Посмотреть» (под блоком «Описание ценообразующих факторов объектов оценки, использованных при построении модели оценки»).

В результате откроется окно, в котором приведены основные характеристики объектов ценовой информации.

Для просмотра характеристик каждого объекта ценовой информации следует в открывшемся окне нажать кнопку «Посмотреть».

Для возврата в предыдущее окно необходимо в правом верхнем углу нажать крестик «Закрыть».

Чтобы вернуться к просмотру карточки отчета, следует в открывшемся окне нажать кнопку «Вернуться».

10. Что такое единичная техническая ошибка?

Единичная техническая ошибка — описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

11. Что такое системная техническая ошибка?

Системная техническая ошибка — описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

12. Что такое единичная методологическая ошибка?

Единичная методологическая ошибка — несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

13. Что такое системная методологическая ошибка?

Системная методологическая ошибка — несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Основные понятия

Кадастровая цена объекта должна устанавливаться государством. Постоянно изменяющиеся законы в области оценки имущества призваны упростить расчет, приблизить цену к среднерыночной. Важно понимать, что определяемая величина является условной, но она фиксируется в документах Росреестра. Несмотря на все усилия, окончательно приблизить получаемые данные в результате оценки к рыночным не удалось, но определенные успехи достигнуты. Предыдущий способ формирования цены (инвентарная цена недвижимости) совершенно не соответствовал реальному положению дел, т. к. не позволял высчитать итоговую стоимость в реальных условиях рынка.

Существенная разница, которая сохраняется на сегодняшний день, связана с массовостью. Главный критерий — оценка имеющегося жилья в каждом определенном классе. Индивидуальный анализ отдельно взятой квартиры или жилья не производится, но именно рассчитанные экспертами показатели кадастровой цены являются основанием для начисления налогов на жилое имущество.

Стоимость недвижимости

На сегодняшний день большинство людей знает, как получить полную информацию о рыночной стоимости объекта. Необходимый перечень данных находится в открытом доступе. Точные сведения о кадастровой стоимости стоит получать из паспорта или специальной выписки из него. В электронном виде можно ознакомиться с интересующими цифрами из единой базы Росреестра или данных фонда, который контролирует все процессы расчетов.

При этом очень важно следить за датой последних изменений и актуальностью информации, т. к. изменения в области законодательства происходят постоянно. Особенно важно обращать внимание на дату выдачи документа в бумажном виде, поскольку на сайте организации сведения обновляются регулярно.

Читать еще:  Перерасчет за квартиру если уезжал

Данные расчета кадастровой стоимости являются условными и никак не влияют на цену продажи или покупки объекта недвижимости. Но сведения имеют большое значение при аренде или покупке жилой площади у государства, при определении суммы налога, а также при закладывании недвижимости. Высчитываться кадастровая стоимость может несколькими способами. Выбор варианта зависит от целей. Необходимую информацию можно получить из следующих документов:

  1. Обычная справка. В этом документе можно найти всю необходимую информацию для расчета налога на недвижимость. С данными можно ознакомиться и в электронном виде, для этого достаточно знать адрес регистрации оцениваемого имущества и кадастровый номер. Сведения находятся в свободном доступе, получить их может любая заинтересованная сторона.
  2. Кадастровый паспорт или выписка. Эти документы имеют одинаковую ценность для владельца. Получить данные можно только после уплаты государственной пошлины. Необходимая информация может быть представлена на бумажном носителе или в электронном виде. Правом получения подобной информации обладают не все. Сведения из кадастрового паспорта предоставляются прямым наследникам, владельцам или стороне, которая хочет выкупить объект недвижимости. Кроме того, запрашивать информацию могут зарегистрированные агентства.

Если самостоятельно разобраться в процессе получения данных затруднительно, то всегда можно обратиться к консультантам. На сайте Росресстра можно найти номера телефонов службы поддержки, а также онлайн-помощников, которые смогут предоставить всю необходимую информацию.

Определение величины

Поскольку цена любого предмета является вполне конкретной математической величиной, существуют определенные правила того, как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости. Весь процесс регулируется и утверждается Росреестром. Последние изменения в законодательстве требуют проведения переоценки не реже одного раза в 5 лет. Такой период времени выбран неслучайно. Он определеляется на основе статистических данных периодичности изменений инфраструктуры вокруг участка, что оказывает прямое влияние на итоговую стоимость. Кадастровая цена должна формироваться исходя из нескольких параметров:

  1. Ценности одного квадратного метра жилья. Важно понимать, что для каждого региона она отлична. Для того чтобы определить эту величину максимально точно, прибегают к рассмотрению расценок для муниципальных образований. Посчитать правильно этот показатель затруднительно, поэтому большую роль играет опыт эксперта.
  2. Год постройки и фактическое состояние объекта. Из-за необходимости проведения анализа большого количества данных фактическое состояние в большинстве случаев определяется исходя из года постройки. Исключением являются старые здания, которые находятся на грани аварийного состояния. Таким постройкам требуется дополнительный осмотр специальными службами, которые выносят свое решение о необходимости сноса или экстренного капитального ремонта.
  3. Расположение строения в пространстве. Если речь идет о частном доме или земельном участке, то учитывается удаленность от основных магистралей, дорог, городской черты. Тот, кто рассчитывает кадастровую стоимость недвижимости, должен принимать во внимание множество факторов. Например, цена обычной городской квартиры будет зависеть даже от этажа, на котором она располагается. На стоимость также влияет наличие или отсутствие лифта.
  4. Первостепенное значение имеет площадь оцениваемого участка или квартиры.
  5. Состояние экономических дел в регионе является одним из самых сложных пунктов для расчета. Чаще всего в этом случае прибегают к усредненным данным, т. к. этот показатель складывается из общего благосостояния граждан.

После определения всех параметров рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости методом математического анализа. Несмотря на все усилия, на сегодняшний день получаемые показатели существенно отличаются от среднерыночных. В первую очередь это связано с отсутствием данных по каждому индивидуальному объекту. Цена может существенно отличаться в зависимости от ремонта, планировки и других факторов.

Порядок расчета

Кроме существенных различий между рыночной и кадастровой ценой, существует еще одна проблема, связанная с отсутствием установленного порядка расчетов. Различные организации применяют свои методики, устанавливают собственный порядок, в результате чего данные могут отличаться. Несмотря на то что для проведения подобных работ нужно предварительно заключить соглашение с Росреестром, методика расчета не сформирована. Государственный орган лишь определяет набор составляющих, которые влияют на итоговую цену.

Все же общепринятая практика позволяет выделить определенную последовательность действий в работе оценщика:

  1. В первую очередь эксперт изучает расположение объекта недвижимости, район и удобство инфраструктуры. Особое внимание уделяется наличию поблизости магазинов, аптек, школы и детских садов.
  2. Затем принимается во внимание наличие крупных дорожных трасс, магистралей, городских линий. Анализируется транспортное сообщение на участке. Посчитать этот показатель объективно непросто.
  3. Исчисляться окончательная стоимость будет исходя из назначения недвижимости. Сотрудник должен учитывать вид материала, из которого изготовлены наружные стены, а также считаться со множеством других факторов.
  4. Если все предыдущие этапы можно отнести к простым, поскольку подобный анализ может выполнить обычный человек с помощью информации, представленной в интернете, то следующий шаг требует определенных навыков. На этом этапе придется разделить объекты недвижимости на несколько групп в зависимости от надобности. Для всех категорий рассчитаны и выведены свои формулы, которые являются отличными для каждой сертифицированной организации.
  5. Считать окончательный результат можно после определения цены квадратного метра жилья. После этого эксперту остается лишь умножить полученный результат на общую площадь.

Методики в каждой отдельно взятой организации могут отличаться последовательностью действий, подходом и выделением разных групп, но общий набор параметров чаще всего остается неизменным. Высчитать все показатели правильно может только квалифицированный специалист.

Оспаривание результатов оценки

Кадастровая стоимость недвижимости определяется не всегда точно. В зависимости от критериев и опыта оценщика результаты могут разниться. Поскольку получаемые данные напрямую влияют на сумму налога, то встречаются случаи, когда физические или юридические лица оспаривают результаты оценки. Такая возможность предусмотрена законодательством. Юридические лица обязаны предварительно обратиться в комиссию по рассмотрению споров. Этот орган создан при Росреестре. Физические лица могут миновать этот этап и обращаться напрямую в суд. Оснований для пересмотра существует не так много:

  1. Недостоверность данных, которые были использованы при определении конечной стоимости объекта недвижимости.
  2. Если к моменту, когда была установлена кадастровая цена объекта, применялась рыночная стоимость.

Физические и юридические лица имеют право оспаривать данные, которые были внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в течение 5 лет со дня появления записи в журнале. Прежде чем отправляться в суд, рекомендуется попробовать урегулировать споры в досудебном порядке. Специальные региональные комиссии создаются в каждом регионе и действую постоянно.

Заявление необходимо подавать в письменном виде. На бланке нужно указывать фамилию, имя, отчество, место проживания и причины, по которым заявитель считает результаты проведенной оценки неверными. Вместе с заявлением необходимо прикладывать целый перечень документов:

  • выписка из ЕГРН, в которой должны содержаться сведения об оспариваемой стоимости после проведения оценки;
  • копия документа, которая подтверждает право на владение объектом недвижимости, например, копия свидетельства;
  • отчет о данных, используемых в ходе оценки недвижимости в электронном и бумажном виде;
  • доказательная база, которая должна быть представлена в бумажном виде и содержать документы, подтверждающие нарушения во время проведения процедуры оценки.

Самым простым способом владельца доказать свою правоту является получение выписки из Росреестра о предыдущем проведении аналогичной процедуры и об используемых при этом данных для анализа. Государственный орган должен представить эти сведения в течение 7 рабочих дней с момента обращения.

Читать еще:  Можно ли продать квартиру с прописанным несовершеннолетним

После того как все документы представлены в комиссию, у экспертов есть 1 месяц для вынесения окончательного решения. Заявитель должен быть уведомлен о дне, месте и времени проведения заседания, т. к. он имеет право присутствовать на процессе лично. После анализа всех полученных данных комиссия выносит решение об удовлетворении прошения или отказе. При неудачном для заявителя завершении досудебного разбирательства он может посчитать необходимым обратиться в суд.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) появился в 2017 году в результате объединения в один информационный ресурс Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде Выписка из ЕГРН придет вам в виде файла в формате sig. Это специальный формат документа, содержащий электронную подпись. Если на вашем устройстве файл такого формата не открывается, воспользуйтесь сервисом Росреестра, позволяющим сформировать печатное представление выписки, полученной в электронном виде, и проверить корректность электронной подписи, которой она подписана.

«>файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится Узнать кадастровый номер объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо, если вас интересует кадастровый номер земельного участка, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, с помощью публичной кадастровой карты.

«>кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в Изначально налог на имущество физических лиц рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости. Но она не учитывала влияющие на рыночную стоимость факторы: этажность, престижность района, удаленность от метро и другие. Налоговое бремя распределялось неравномерно: владельцы более дорогой недвижимости в центре платили меньше, чем жители новостроек на окраинах.

Чтобы этого избежать, в январе 2015 года были приняты поправки в Налоговый кодекс, согласно которым все регионы страны должны до 1 января 2020 года перейти на расчет налога на имущество по кадастровой стоимости. До этого момента объявлен переходный период — каждый регион сам решает, как ему исчислять налоги: по старым правилам, исходя из инвентаризационной стоимости, либо (если проведена государственная кадастровая оценка) по новым правилам, исходя из кадастровой стоимости.

Но там, где налог на недвижимость начисляется по старым правилам, был введен еще и коэффициент-дефлятор, призванный корректировать инвентаризационную стоимость, зафиксированную в государственном реестре, с учетом инфляции. Он ежегодно повышается.

Для тех же регионов, где начинают применять новый порядок налогообложения, в первые 4 года применения действует система понижающих коэффициентов, налоговых вычетов, сохраняются основные налоговые льготы и пониженные налоговые ставки с правом муниципальных образований расширять данные льготы.

Сегодня в большинстве регионов России налог на недвижимость рассчитывается по кадастровой стоимости. В Москве кадастровая стоимость вместо инвентаризационной в качестве налоговой базы применяется с 2015 года.

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
  • в результате Сегодня в России действует два закона, определяющие порядок проведения кадастровой оценки недвижимости: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

  • по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
  • по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
  • по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

«>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами Все объекты делят на группы по принципу схожести, определяют для каждой группы ценообразующие факторы (например, материал стен, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций) и составляют модель оценки — некое уравнение, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости. Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на один квадратный метр — удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает окончательную кадастровую стоимость.

«>массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2015 году, а в 2016-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2015 года, а не с 2016 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать Узнать кадастровый номер объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо, если вас интересует кадастровый номер земельного участка, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, с помощью публичной кадастровой карты.

«>кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

Определение кадастровой стоимости объекта

Кадастровая стоимость — это условная цифра, определенная государством за конкретный дом, квартиру, земельный участок и иные объекты недвижимости. Сформированная цена фиксируется в данных Росреестра, и необходима для фактического определения стоимости жилищного фонда, а также для начисления адекватного налога на недвижимость.

Однако, несмотря на внесенные изменения и возможность проработать механизм проведения государственной кадастровой оценки (далее — ГКО), сохранилась значительная разница между рыночной и кадастровой стоимостью, что, в немалой степени, обусловлено применением методов массовой оценки объектов, объединенных в один класс жилья, зданий и земельных участков.

От тотальной кадастровой оценки — к «заморозке»

Изначально порядок проведения ГКО регламентировался принятым 21 июля 2014 года федеральным законом №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» с изменениями и дополнениями. Одновременно с этим был разработан внутренний регламент Росреестра, на основании которого и проводилась ГКО.

Согласно принятым положениям, при расчете кадастровой стоимости учитывались следующие критерии:

  1. Стоимость квадратного метра исходя из рыночной стоимости объектов в заданном регионе, городе, муниципальном образовании и иных населенных пунктах.
  2. Год постройки и уровень фактического износа здания.
  3. Расположение объекта исходя из: нахождения здания в пространстве, экономической перспективности района и этажа (при оценивании квартиры).
  4. Площадь объекта и иные характеристики.

Оценка указанных параметров формировала кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости. Однако зачастую полученная величина существенно отличалась от рыночной цены, причем, как в большую, так и меньшую стороны. К примеру, на основании исследования, проведенного аналитиками ЦИАН, кадастровая стоимость 97,5% московских квартир не соответствует рыночной (в 36% домов — кадастровая стоимость оказалась выше рыночной, в 64% — ниже рыночной).

Поэтому в середине 2016 года было принято решение о «заморозке» кадастровой стоимости с 1 января 2017 до 1 января 2020 года. Тогда же было принято и ряд положений и законодательных актов, регламентирующих правила проведения ГКО.

В частности, был принят федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, согласно которому переоценку всех объектов недвижимости следует производить не чаще одного раза в 3 года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в 2 года), но не реже одного раза в 5 лет. Тогда как кадастровая оценка должна проходить согласно методологическим указаниям о ГКО, утвержденных внутренним приказом Минэкономразвития № 358 от 7 июня 2016 года.

Согласно нововведениям, в отношении результатов ГКО, проведенной до вступления в силу вышеобозначенных изменений, были приняты следующие решения:

  1. В период «заморозки» следует применять кадастровую стоимость, актуальную на 1 января того года, в котором она впервые была рассчитана (в конкретном регионе), но не ранее 1 января 2014 года.
  2. С 1 января 2017 года Росреестр будет определять кадастровую стоимость с учетом результатов ГКО, актуальных на 1 января того года, в котором она впервые была рассчитана, но не ранее 1 января 2014 года. Соответственно эти результаты будут включены в ЕГРН.
  3. Проведение ГКО «по-старому», при наличии договоров о кадастровой оценке, заключенных до 15 июня 2016 года, должно быть завершено к 1 января 2020 года (соответствующие договоры заключены 33 субъектах РФ, в том числе в Москве и Московской области).

Кроме этого, нововведения запрещают Росреестру заключать договоры на проведение ГКО с независимыми оценщиками, которые в процессе работы применяли свои методы при оценивании недвижимости.

Когда можно проводить ГКО «по-новому»?

Решение о переходе к ГКО по принятым в 2016 законодательным актам принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. То есть, регионы уже в 2017 году смогут внедрить ГКО «по-новому».

Сложность в принятии новых правил ГКО заключается в том, что ее проведение должно выполняться государственным бюджетным учреждением, созданным субъектом РФ. Однако соответствующие структуры пока не учреждены в силу объективных факторов, один из которых — специальные требования, установленные для работников таких организаций.

Как определить кадастровую стоимость?

При определении кадастровой стоимости, в первую очередь, необходимо руководствоваться выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта (ранее этот документ назывался «Справка о кадастровой стоимости»), в которой указана актуальная кадастровая стоимость объекта и, сопоставив ее с рыночной, принимать решение о целесообразности обжалования ГКО. Так, согласно приведенному выше исследованию, разница между кадастровой и реальной стоимостью жилья в Москве составляет не более 25%, что делает процесс оспаривания стоимости недвижимости нерентабельным.

По факту, самостоятельно определить кадастровую стоимость — не представляется возможным, в силу различий в толковании и применения законодательной базы на момент проведения ГКО.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Существует три способа оспаривания кадастровой стоимости:

  1. Подача заявление в комиссию, созданную в рамках Росреестра.
  2. Заявление суд о признании недействительным решения комиссии Росреестра об удовлетворении заявления по оспариванию ГКО.
  3. Исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в сумме рыночной.

Оспаривание будет производиться по нормам того закона, по которому была проведена ГКО, что в немалой степени влияет на специфику обжалования результатов оценки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector