0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Основания расторжения договора найма жилого помещения

Инструкция по расторжению договора найма жилого помещения, образец соглашения о прекращение сделки

Договор найма жилого помещения является необходимой частью процедуры съема квартиры. Но в некоторых случаях у одной из сторон может возникнуть необходимость расторжения договора.

О том из-за чего это может произойти, а также о том, как правильно совершить расторжение такой сделки, и пойдет речь в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Причины и основания

Причинами для досрочной отмены сделки могут являться различные факторы. Но в любом случае, для того чтобы расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, необходимо действовать в соответствии с российским законодательством. Для облегчения такой процедуры следует прописать пункт о возможности досрочного прекращения соглашения еще на стадии его подписания, но не все собственники и наниматели знают об этом.

Самыми распространенными причинами расторжения договора найма являются следующие факторы:

  • Длительность договора подходит к концу и одна из сторон не согласна на его продление.
  • Квартиросъемщики не выполняют свои обязанности по оплате или содержанию жилья.
  • Сдаваемая жилплощадь стала непригодной для проживания людей.
  • Квартиросъемщики нанесли ущерб имуществу собственника или соседям.
  • Наймодатель не предоставил наемщику необходимо имущество, которое было указано в договоре или это имущество имеет существенные недостатки.
  • Наймодатель не исполняет свои обязанности по капитальному ремонту.

Инструкция

Такой процесс имеет довольно четкий алгоритм действий, которые нужно выполнить для законного расторжения сделки.

Отправка уведомления

Первым делом, сторона, которая приняла решение о прекращении сделки о найме жилого помещения, должна уведомить об этом второю сторону соглашения. В соответствии со статьей 610 ГК РФ уведомление о подобном решении необходимо составлять минимум за 3 месяца до конца действия договора.

Если сделку хочет прервать собственник жилья, то он может не указывать причины такого решения, но заранее уведомить об этом квартиросъемщика он обязан. При этом уведомление о расторжении договора аренды квартиры должно составляться в письменном виде. Лучше всего вручать его в виде заказного письма, лично и под расписку.

Также статьями 450 и 453 ГК РФ предусматривается расторжение соглашения без предварительного уведомления. В этом случае, если инициатором разрыва сделки является собственник жилья, то он обязан вернуть нанимателю аванс и выплатить неустойку, размер которой должен быть равен ежемесячной плате. Но бывают случаи, когда владелец может не выплачивать неустойку, например, если жильцы не выполняли свои обязанности по оплате или нанесли вред его имуществу.

Соглашение о прекращение аренды квартиры

Обязательной частью расторжения договора найма является составление соглашения о прекращении действия сделки. В таком документе нужно указать паспортные данные обоих участников сделки, номер и дату договора, который подлежит расторжению, дату, с которой сделка прекращает свое действие, а также условия расторжения.

Если у сторон имеются претензии, например, требование возмещения стоимости испорченного имущества, то это тоже необходимо указать в соглашении. Также каждая сторона должна поставить на документе свою подпись с расшифровкой.

После принятия соглашения о разрыве договора необходимо составить акт, который будет служить доказательством того, что обе стороны выполнили все условия. В таком акте указывается, что квартиросъемщик покинул помещение, приведя его в порядок и сдав ключи.

Также в акте нужно указать номера и даты договора найма и соглашения о расторжении, а также полный адрес жилплощади.

Можно ли это сделать досрочно?

Сделка найма недвижимости является расторгнутой с той даты, которую стороны определили в соглашении о расторжении. Если же стороны не смогли сами прийти договоренности и разрыв договора произошел по решению суда, то он является расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

В некоторых случаях договор необходимо расторгнуть еще до окончания его срока. Если документ составлен грамотно, то в нем должны быть прописаны условия такой процедуры и ее последствия для обеих сторон.

Если же стороны не могут расторгнуть соглашение обоюдно, то в этом случае необходимо обращение в суд. Избежать судебного заседания можно в том случае, если одна из сторон известит другую за три месяца до прекращения найма.

Нужна ли регистрация?

Если договор найма был зарегистрирован в органах Росреестра, то после его расторжения стороны договора должны уведомить эту государственную инстанцию о разрыве сделки, предоставив соглашение о расторжении.

В каком случае действие может перейти в суд?

Такая процедура может осуществляться через суд в том случае, если разрыв происходит в одностороннем порядке или одна из сторон требует возмещения ущерба. Инициатором расторжения договора через суд может быть как собственник жилья, так и квартиросъемщик.

Чаще всего в суд подает наймодатель. Для него серьезными причинами расторжения договора в судебном порядке является несоблюдение нанимателем пунктов договора, например, порча имущества или просрочка платежей, превышающая 2 месяца. Также владелец квартиры может обратиться в суд, если квартирант использует квартиру не по прямому назначению, то есть не для своего проживания.

Одностороннее прекращение

По инициативе наймодателя

Если собственник квартиры хочет расторгнуть договор, то он должен поступать так, как прописано в соглашении. Если же в нем нет таких пунктов, то владельцу нужно либо получить согласие квартиранта, либо обратиться в судебные органы. Существенные условия для обращения в суд прописаны в 619 статье ГК РФ. Ими являются следующие факторы:

  1. Наниматель использует жилплощадь незаконно и не по назначению.
  2. Наниматель неоднократно нарушает правила, прописные в договоре аренды.
  3. Квартиросъемщик портит имущество владельца квартиры.
  4. Из-за квартиросъемщика у владельца квартиры возникают проблемы с соседями.
  5. Наниматель не заплатил за найм квартиры в течение 2 месяцев подряд.

По инициативе нанимателя

По инициативе квартиросъемщика договор найма может быть расторгнуть:

  • Если после вступления договора в силу, владелец не предоставил квартиранту мебель и технику, наличие которой прописано в заключенном соглашении.
  • Если квартира не соответствует критериям, которые указывались в договоре.
  • Если хозяин квартиры препятствует нормальному проживанию квартиросъемщиков.
  • Если арендодатель скрыл наличие в квартире существенных недостатков, которые могут помешать нормальному проживанию арендаторов.
  • Если жилплощадь приобрела статус аварийной и стала непригодной для проживания.

Особые случаи

В гражданском кодексе, который регулирует порядок расторжения договора найма, говорится, что прекращение соглашения не предполагает обязательного выселения всех людей, проживающих в квартире.

Поэтому, если во время судебного разбирательства будут выявлены люди, которые являются нарушителями, то выселению могут подлежать только они. Такой порядок касается лиц, которые вместе снимают многокомнатную квартиру.

Кто не может подлежать выселению?

Если квартира сдавалась в наем по договору социального найма, то здесь есть особый нюанс. Некоторые слои населения не могут подлежать выселению из служебной квартиры, что регламентировано статьей 103 ЖК РФ. К ним относятся:

  • члены семей работников силовых и государственных структур, погибших на служебном задании;
  • пенсионеры;
  • инвалиды I и II групп, но только в том случае, если причиной инвалидности стала их профессиональная деятельность;
  • родные люди сотрудника, которому была выделена специализированное служебная квартира после его гибели.

Также стоит заметить, что такие права имеют только те граждане, которые не имеют собственной жилплощади и нее стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

Расторжение договора найма является серьезным делом, имеющим под собой законодательное обоснование. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить все нюансы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Установлено несколько основных причин, которые детерминируют собой прекращение соглашения между участниками правоотношений.

Прекращение договора специализированного найма регламентируется ЖК РФ. Порядок и условия воплощения на практике этого правового механизма прописаны в ст. 102 указанного Кодекса. Прекращение договора социального найма жилого помещения вытекает непосредственно из расторжения двухстороннего соглашения между нанимателем и наймодателем.

Причины прекращения договора найма спецжилья

На сегодняшний день законодательством установлено несколько основных причин, которые детерминируют собой прекращение соглашения между участниками правоотношений. В виде основания выступают:

  • разрушение имущества служебного или специализированного типа, а также нанесение жилому объекту непоправимого ущерба, который делает невозможным эксплуатацию квартиры;
  • смерть нанимателя. Однако в данном случае о прекращении договора можно говорить лишь в той ситуации, если наниматель проживал на выделенной жилплощади один, без членов семьи.
Читать еще:  Платная приватизация квартиры

Только два перечисленных основания могут служить причиной прекращения договора найма жилья. В иных случаях обязательным условием законодательный порядок предусматривает изначальное расторжение договора между собственниками жилого помещения и нанимателем. Таким образом, можно сделать вывод о том, что расторжение и прекращение договора социального найма – два ключевых понятия, которые имеют прочную взаимосвязь и взаимозависимость между собой.

Случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения

Чтобы понять ключевые нюансы прекращения договора социального найма, следует более внимательно проанализировать основания для применения подобного правового механизма. Итак, законодательный порядок предусматривает прекращение соглашения между наймодателем и нанимателем в случае, если жилая постройка будет утрачена. Это происходит, если:

  • сооружение, которое числится в перечне специализированного фонда, подлежит сносу;
  • здание было разрушено в результате обвала по причине своей ветхости и аварийности;
  • постройка серьезно пострадала во время стихийных бедствий и техногенных катастроф, и проживание на ее территории несет серьезную угрозу для жизни граждан.

Подобные основания закрепляются в ст. 102 ЖК РФ. Иными словами, под детерминирующими причинами прекращения договора найма жилья из специализированного фонда понимается в первую очередь физическое уничтожение самого имущественного объекта, так как перестает существовать сам предмет договора, то и происходит прекращение действия соглашения.

Предусматривает законодательный порядок в качестве основания и смерть заявителя. Но в этом случае берется во внимание наличие сонанимателей – членов семьи, которые могут проживать на территории специализированного служебного жилья. Если таковые отсутствуют, то, соответственно, утрачивается одна из сторон договора, что и влечет за собой официальное прекращение контракта.

Срок заключения договора найма

В отличие от контракта о соцнайме жилья договор специализированного найма заключается на определенный срок, который фиксируется официально в документе. После того как указанный временной период пройдет, осуществляется прекращение действия и самого договора. Таким образом, можно резюмировать, что законодатель в качестве основания для прекращения договора предусматривает и срок заключения соглашения.

Рассматривая данную детерминанту следует обозначить, что не всегда именно срок действия договора определяет собой прекращение правоотношений между нанимателем и наймодателем. В качестве основания также может выступать срок наступления конкретного события. К подобным событиям можно отнести следующие случаи:

  • окончание действия трудового договора, который подписывается с работодателем на конкретный временной период;
  • увольнение из рядов российской армии;
  • завершение прохождения службы на государственной должности;
  • окончание срока получения образования и пр.

Данный тип основания не влечет за собой наступления какой-либо ответственности со стороны участников правоотношений. Это связано с тем, что в этом случае расторжение и прекращение договора идет по соглашению сторон, иными словами, на добровольных началах.

Предоставление иного жилья при прекращении договора

После того как принято решение о прекращении договора специализированного найма, у нанимателя возникает определенная обязанность – покинуть занимаемую жилую площадь в установленный законом срок. При этом следует отметить, что если наниматель отказывается добровольно покидать помещение, то его могут в судебном порядке выселить из недвижимого объекта без предоставления иного жилья. Но законодательством предусмотрены исключающие случаи, которые не позволяют выселить нуждающихся граждан из служебного помещения без выдела новой жилплощади, в частности:

  • если наймодатель выступает в качестве работодателя, с кем наниматель заключил трудовой договор об осуществлении профессиональной деятельности;
  • не могут быть выселены из служебного помещения без предоставления иного имущества родственники военнослужащих и сотрудников государственной или правоохранительной службы, которые считаются без вести пропавшими или погибшими во время исполнения своего профессионального долга;
  • прекращение договора о специализированном найме не может осуществляться без выдела иного жилищного объекта и в том случае, если нанимателем выступают престарелые люди, которые достигли пенсии по возрасту;
  • не выселяются без предоставления квартиры из служебного помещения или же общежития и члены семьи нанимателя, который выступал в качестве работника у собственника жилья, по факту его смерти;
  • выделяется жилье при прекращении договора найма и инвалидам I и II группы, которые получили увечья в результате исполнения трудовых обязанностей.

Таким образом, перечисленные категории граждан имеют законное право претендовать на иное комфортабельное жилье даже в ситуации прекращения и утраты юрсилы первоначального договора.

Прекращение договора найма служебного жилья и жилого помещения в общежитии

Если обратиться к ст. 102 ЖК РФ, то прекращение действия договора может осуществляться в случаях, если будет зафиксирован переход права собственности на жилплощадь в рамках служебного жилья или же на территории общежития. Кроме того, учитываются и такие обстоятельства, если осуществляется переход хозяйственного ведения или же оперативного управления.

При этом следует помнить о том, что предусмотрено законодателем и исключение, когда прекращение договора не осуществляется. В частности, если собственником такого жилья становится юридическое лицо, заключившее с нанимателем договор о найме квартир специализированного предназначения.

Новый собственник будет считаться как правопреемник ключевых прав и обязанностей, регламентированных трудовым договором.

Таким образом, прекращение действия контракта соцнайма несет за собой наступление определенных обязательств со стороны заявителя, которые выражаются в необходимости покинуть жилплощадь. Но при этом с целью обеспечения прав и обязанностей граждан РФ им предоставляется новое жилье, отвечающее всем законодательным требованиям, если иное не предусмотрено законом РФ.

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Последние изменения: Январь 2020

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

  1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
  2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
  3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
  4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.
Читать еще:  Нужно ли согласие супруга на приобретение недвижимости

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 1 195 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (17,5 KiB, 1 265 hits)

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

  • собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
  • после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
  • квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;
  • в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

  • уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
  • жилец использует квартиру не по прямому назначению;
  • систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
  • порча имущества владельца.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Прекращение найма при отсутствии договора

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Иск о расторжении договора найма (истец — собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 421 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов. Образец (19,5 KiB, 332 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов (без договора). Образец (19,3 KiB, 280 hits)

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Читать еще:  Основания для вселения в жилое помещение

Уведомление о расторжении договора аренды.

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:
• Наименование документа;
• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;
• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;
• Основания, по которым направляется данное уведомление;
• Содержание требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

136 комментариев

Как работают эти законы в жизни? В июне хозяйка квартиры нашла меня по объявлению, я обрадовалась невысокой оплате и отсутствию риелторов. Условие было – предоплата за 3 месяца (июль, август, сентябрь) и подождать недолго пока хозяйка сделает косметический ремонт. Как потом оказалось, этот ремонт и был целью. Заключили договор с июля на 2 года, но уже через месяц устно узнаем, что живем только эти 3 месяца, еще через месяц получили письменное уведомление (как положено по договору за месяц). В последние дни началась “осада” – я два раза вызывала полицию и писала заявления на угрозу (по ним отказы). И хозяйка сразу подала иск на расторжение и выселение. В договоре есть пункт: при досрочном расторжении по инициативе Наймодателя при отсутствии нарушений Нанимателя, выплачивается неустойка Нанимателю или месяц проживания без оплаты. Неустойку Наймодатель отказалась выплачивать, но и оплату за октябрь тоже отказалась принимать. Судья на собеседовании сказала, что мы прожили октябрь месяц в счет неустойки и она иск удовлетворит, если мы не съедем до суда. Я сказала, что этот пункт о досрочном расторжении без оснований является незаконным (согласно прочитанному в вашей статье). Но судья сказала, что права собственника в приоритете и ей вообще не важно почему она хочет расторгнуть договор. Присутствовал прокурор на собеседовании и поддержал судью. Оснований по ст.450 и 687 нет. Жилье подорожало почти в 2 раза, я недавно после полостной операции и сейчас прохожу лечение у психиатра (из-за этого нервный срыв). Она использовала мою предоплату для ремонта, чтобы жить самой, все это было спланировано. Суд через 10 дней и я не знаю, что делать, на адвокатов у меня нет средств, я сейчас не работаю и пенсии нет, только сын помогает, да немного репетитором подрабатываю.

Добрый день! Меня попросили в течении месяца освободить арендованное мною помещение.Должен ли я платить аренду за это месяц?

Будьте добры, помогите разобраться.
Сдала квартиру на 11 месяцев!
Заключили договор найма жилого помещения, который нашла в интернете. Нигде не заверяли. Просто внесли паспортные данные и подписи.
Но в связи со срочной продажей квартиры, вынуждена расторгнуть договор. Могу ли я это сделать? Что для этого нужно? И как поступить, если наниматели отказываются съезжать

Екатерина, добрый день.
У нас сейчас аналогичная ситуация, как действовали? Очень надеюсь на ваш ответ. Квартирант нам угрожает и кадается на соседей.

Компенсируйте им затраты или снимите им аналогичное жильё и оплатите переезд. Договоритесь полюбовно. В противном случае, если у вас нет в договоре найма положения о порядке досрочного расторжения по желанию одно из сторон, и вы не соблюли регламент, прописанный в договоре, то никак. Ждите окончания срока договора. Можно ещё продать квартиру, но у неё будет фактически обременение в виде договора найма. И этот факт нужно будет озвучить покупателю.
А вообще, чтобы такой фигни не было, или сами постарайтесь вникнуть в вопрос, изучите законы, пару вебинаров от специалистов, куча книг есть соответствующих, или наймите хорошего грамотного риэлтора или юриста. Или вон воспользуйтесь услугами этой компании, на сайте которой мы находимся.

Здравствуйте. Снял квартиру на 11 месяцев, по договору. Прожил 2 месяца, оплату произвел за 3 месяц, а через неделю сьехал. Хозяйку предупредил. Комуналку оплатил. За эти 3 недели, которые по сути остались за мной, она заселила новых жильцов. Я попросил, отдать разницу, которые новые жильцов жили за мои деньги. Она отказалась. Как мне вернуть деньги? И что делать?

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector