0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ответственность по договору коммерческого найма жилого помещения

Ответственность наймодателя по договору коммерческого найма за передачу жилого помещения, не свободного от прав иных (третьих) лиц

Данная статья была скопирована с сайта https://www.sovremennoepravo.ru

О.В. КИРИЧЕНКО,
соискатель ученой степени, ассистент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова

По договору коммерческого найма наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение, указанное в договоре. При исполнении этого обязательства необходимо соблюдение двух условий (п. 1 ст. 676 ГК РФ):
· помещение должно быть свободным, т. е. в нем на момент передачи не должны постоянно или временно находиться иные лица;
· помещение должно быть пригодным для проживания.

Первое требование означает также, что жилое помещение необходимо передать свободным не только фактически, но и в юридическом смысле. Так, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных (третьих) лиц.
Передача жилого помещения, не свободного от прав иных лиц, может обусловить впоследствии серьезное ущемление прав нанимателя вплоть до невозможности пользоваться этим жильем.
Рассмотрим некоторые случаи, когда праву нанимателя пользоваться жилым помещением по договору коммерческого найма противостоят права на данное жилье иных лиц.
1. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен без согласия членов семьи собственника этого жилья, проживающих в нем (п. 1 ст. 292 ГК РФ) и имеющих право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. В ч. 1 ст. 31 ЖК РФ определен перечень лиц, которые относятся к членам семьи собственника жилого помещения, — это супруг, дети и родители собственника. Кроме того, к членам семьи относятся усыновители и усыновленные. Другие родственники (братья, сестры, дедушки, бабушки), нетрудоспособные иждивенцы (инвалиды, лица, достигшие пенсионного возраста, для которых материальная помощь собственника жилого помещения является основным и единственным источником средств к существованию), а также, в исключительных случаях, иные граждане (опекуны, попечители, пасынок, падчерица, мачеха, отчим, свекор, свекровь, тесть, теща, невестка, зять и т. д.) могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в данное жилое помещение именно в таком качестве.
В силу ч. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника вправе пользоваться принадлежащим ему жилым помещением наравне с ним, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Так, между супругами может быть заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности и порядок пользования имуществом, в частности жилым помещением (статьи 40—44 СК РФ); между другими членами семьи — договор о порядке пользования жилым помещением (например, договор безвозмездного пользования).
Такое жилое помещение может быть общей долевой собственностью членов семьи (пункты 2, 3 ст. 244 ГК РФ). При этом владение, пользование и распоряжение имуществом (в том числе жильем), находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми сособственниками, а если не достигнуто согласие — в порядке, который устанавливается судом (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Исходя из п. 2 ст. 246 ГК РФ можно сделать вывод, что каждый сособственник жилого помещения вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, в том числе предоставить часть жилого помещения, соответствующую его доле, в возмездное пользование по договору коммерческого найма. Другие сособственники не вправе препятствовать заключению такого договора, но они должны быть поставлены об этом в известность.
В том случае, когда жилье приобретается во время брака и между супругами не заключен брачный договор, оно является общей совместной собственностью супругов (п. 1 ст. 256 ГК РФ). Супруги владеют, пользуются и распоряжаются таким жилым помещением по взаимному согласию (ст. 253 ГК РФ); при этом не имеет значения, на имя кого из супругов зарегистрировано жилое помещение (ст. 34 СК РФ).
Если же договор коммерческого найма заключен без согласия членов семьи собственника жилья, то это, в свою очередь, приведет к серьезному нарушению прав нанимателя, в том числе и к невозможности пользоваться предоставленным по договору жилым помещением, поскольку члены семьи собственника в полной мере сохраняют право владения и пользования таким помещением. В силу п. 3 ст. 292 ГК РФ они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая и собственника помещения.
2. Жилое помещение может быть обременено правом отказополучателя на пользование данным жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Согласно ч. 1 ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жильем наравне с его собственником. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.
Права отказополучателя представляют собой обременение имущества. В соответствии с п. 1 ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые, в свою очередь, приобретают право требовать исполнения от наследников этой обязанности (завещательного отказа). В соответствии с п. 2 ст. 1137 ГК РФ предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование имущества, входящего в состав наследства. В частности, на наследника, которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, входящее в состав наследства, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его определенной частью. Таким образом, отказополучатель приобретает право пользоваться данным жильем наравне с собственником данного жилого помещения на период, оговоренный в завещании. Обременение жилого помещения правом отказополучателя также ведет к существенному ущемлению прав нанимателя по договору коммерческого найма, если он при заключении договора не знал о данном обстоятельстве[1].
3. Жилое помещение может быть обременено правом залога. Залог недвижимого имущества (ипотека) в силу п. 2 ст. 334 ГК РФ, в том числе залог жилых помещений, регулируется Федеральным законом от 16.06.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 338 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное жилое помещение в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование, а также по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
· срок, на который имущество (жилое помещение) предоставляется в пользование, не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой;
· жилое помещение предоставляется в пользование для целей, соответствующих его назначению.
В приведенном пункте ст. 40 Закона об ипотеке ничего не говорится о праве залогодателя сдавать заложенное имущество внаем, в том числе по договору коммерческого найма, следовательно, для определения такой возможности необходимо руководствоваться п. 2 ст. 346 ГК РФ, в соответствии с которым только с согласия залогодержателя залогодатель вправе:
· отчуждать предмет залога;
· передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу;
· распоряжаться им как-либо иначе.
Даже если согласие залогодержателя на передачу жилого помещения внаем получено, залог, как обременение имущества, способен существенно ущемить права нанимателя, которому передается по договору заложенное жилое помещение. В силу п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих там. При этом оговаривается условие, что данные жилые помещения были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом:
· на приобретение или строительство жилого дома, квартиры;
· на их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение;
· на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
При этом п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке содержит важное исключение: договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до или после возникновения ипотеки, но с согласия залогодержателя, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации. Таким образом, права нанимателя будут ущемлены, если заложенное жилое помещение передано внаем без согласия залогодержателя.
4. Наймодатель может также не уведомить нанимателя о том, что жилое помещение уже передано иным лицам по договору безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ) либо по договору коммерческого найма, что также приведет к ущемлению прав нанимателя.
Перед заключением договора наймодатель обязан предупредить нанимателя о правах иных (третьих) лиц в отношении сдаваемого жилого помещения.
Однако ст. 676 ГК РФ не содержит правовой нормы, устанавливающей ответственность наймодателя в случае передачи по договору коммерческого найма жилого помещения, не свободного от прав иных (третьих) лиц. Данный пробел, на наш взгляд, необходимо восполнить по аналогии закона в соответствии со ст. 613 «Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество» ГК РФ. В силу абзаца второго ст. 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах иных (третьих) лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения понесенных им убытков. Таким образом, по договору коммерческого найма в случае передачи жилого помещения, не свободного от прав иных (третьих) лиц, наниматель будет вправе потребовать уменьшения платы за наем либо расторжения договора и возмещения убытков.
С учетом всего вышеизложенного предлагаем п. 1 ст. 676 ГК РФ дать в следующей редакции:
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
При заключении договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан предупредить нанимателя о всех правах третьих лиц на передаваемое по договору жилое помещение. Неисполнение наймодателем этой обязанности дает нанимателю право требовать уменьшения платы за жилое помещение либо расторжения договора и возмещения убытков.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Читать еще:  Образец заполнения договора дарения квартиры

Библиография
1 Подробнее см.: Воронова О.Н. Некоторые правовые проблемы предоставления жилых помещений по завещательному отказу // Юрист. 2006. № 1. С. 43—44; Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. 2005. № 7. С. 22; Гришаев С.П. Вещные права на жилое помещение по новому ЖК // Жилищное право. 2006. № 7. С. 9.

Ответственность за нарушение договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

договор наем жилое помещение

Стороны договора найма жилого помещения, будучи участниками жилищных правоотношений, обязаны соблюдать требования гражданского и жилищного законодательства, и условия договора найма жилого помещения. В случае несоблюдения сторонами договора найма жилого помещения его условий в определенных законом или договором случаях наступает административная или гражданско-правовая ответственность. Уголовная, а также материальная и дисциплинарная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрены.

Ответственность есть санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя отрицательные последствия в виде лишения субъективных прав, либо возложения новых или дополнительных обязанностей.

Административная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает при наличии в деянии (действии или бездействии) стороны договора всех признаков состава административного правонарушения (объекта, объективной стороны, субъективной стороны и субъекта).

Гражданско-правовая ответственность наступает при наличии в деянии стороны договора условий гражданско-правовой ответственности, а именно противоправного или нарушающего условия договора поведения, вреда, причинно-следственной связи между противоправным или нарушающим условия договора поведением и вредом, а также вины.

Согласно ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Административная ответственность в виде предупреждения или штрафа за нарушение договора найма жилого помещения наступает при нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов и придомовых территорий, нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также при самовольном переоборудовании или перепланировке жилых помещений, использовании их не по назначению, порче жилых домов и жилых помещений, их оборудования и объектов.

Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает в случае:

невнесения нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение 6 месяцев — в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семьи без предоставления жилой площади;

самовольного переустройства или перепланировки нанимателем жилого или подсобного помещения — в виде восстановления существовавшего ранее положения (приведения жилого помещения в прежнее состояние);

систематического разрушения или порчи жилого помещения нанимателем и членами его семьи; использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения правил общежития, делающих невозможным других лиц совместное с нанимателем проживание; лишения родительских прав, если совместное проживание лиц, лишенных родительских прав с детьми невозможно; признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц — в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семья без предоставления другого жилого помещения ;

отказа наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течении года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма с другим лицом — в виде признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков;

причинения ущерба жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках — в виде возмещения причиненного ущерба.

ГК РФ содержит положения, в которых устанавливаются основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения относятся к коммерческому найму, они могут применяться к социальному найму, если иное не установлено жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Наймодатель может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Важной новеллой является правило п. 2 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

Закон предусматривает случаи, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым п. 2 ст. 688 ГК РФ, т.е. по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, а если договор расторгнут после истечения этого срока, то по просьбе нанимателя суд в своем решении может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

В ГК РФ (ст. 688) определяются последствия расторжения договора найма жилого помещения: в случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Ответственность сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Стороны договора найма жилого помещения, будучи участниками жилищных правоотношений, обязаны соблюдать требования гражданского и жилищного законодательства, и условия договора найма жилого помещения. В случае несоблюдения сторонами договора найма жилого помещения его условий в определенных законом или договором случаях наступает административная или гражданско-правовая ответственность. Уголовная, а также материальная и дисциплинарная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрены.

Читать еще:  Ндфл с договора дарения квартиры

Ответственность есть санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя отрицательные последствия в виде лишения субъективных прав, либо возложения новых или дополнительных обязанностей.

Административная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает при наличии в деянии (действии или бездействии) стороны договора всех признаков состава административного правонарушения (объекта, объективной стороны, субъективной стороны и субъекта).

Гражданско-правовая ответственность наступает при наличии в деянии стороны договора условий гражданско-правовой ответственности, а именно противоправного или нарушающего условия договора поведения, вреда, причинно-следственной связи между противоправным или нарушающим условия договора поведением и вредом, а также вины.

Согласно ст.401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Административная ответственность в виде предупреждения или штрафа за нарушение договора найма жилого помещения наступает при нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов и придомовых территорий, нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также при самовольном переоборудовании или перепланировке жилых помещений, использовании их не по назначению, порче жилых домов и жилых помещений, их оборудования и объектов.

Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает в случае:

  • 1)невнесения нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение 6 месяцев — в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семьи без предоставления жилой площади;
  • 2)самовольного переустройства или перепланировки нанимателем жилого или подсобного помещения — в виде восстановления существовавшего ранее положения (приведения жилого помещения в прежнее состояние);
  • 3)систематического разрушения или порчи жилого помещения нанимателем и членами его семьи; использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения правил общежития, делающих невозможным других лиц совместное с нанимателем проживание; лишения родительских прав, если совместное проживание лиц, лишенных родительских прав с детьми невозможно; признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц — в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семья без предоставления другого жилого помещения;
  • 4)отказа наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течении года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма с другим лицом — в виде признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков;
  • 5)причинения ущерба жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках — в виде возмещения причиненного ущерба.

При пропуске нанимателем сроков внесения платы за жилое помещение начисляются пени за каждый день просрочки.

Начисление пеней, установленных договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.

При нарушении правил пользования жилым помещением и придомовой территорией наниматель обязан возместить наймодателю, возникшие при этом убытки, в установленном законом порядке.

Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине нанимателя, производится силами наймодателя с последующей компенсацией нанимателем.

Наниматель может использовать жилое помещение в соответствии с целями заключенного договора, если жилое помещение свободно и пригодно для проживания, что должен обеспечить наймодатель в силу п.1 ст.676 ГК РФ. К другим обязанностям наймодателя закон относит надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение; предоставление коммунальных услуг или обеспечение возможности их предоставления; ремонт мест общего пользования и систем коммуникации.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма. Обязанность наймодателя по осуществлению капитального ремонта социального жилья в соответствии с нормами ЖК РФ носит императивный характер. Кроме того, наймодатель должен обеспечить нанимателя жильем на время проведения капитального ремонта другим приемлемым в техническом и санитарном отношении жильем, если ремонт невозможно произвести без выселения. Договор найма при этом не расторгается.

Лицо, предоставившее жилое помещение по договору коммерческого найма, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор расторгается в соответствии с п.3 ст.687 ГК РФ. В других случаях наймодателю придется дождаться окончания срока договора.

По договору найма жилого помещения наниматель обязан: пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного разрешения наймодателя.

Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии. Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги — водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию и другие услуги. ГК РФ вводит новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, сонанимателей (ст.677). Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. При участии в договоре коммерческого найма сонанимателей, возникает множественность лиц в обязательстве, т.е. с одной стороны, выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а с другой стороны, наниматель — два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п.4 ст.677 ГКРФ).

В таком случае, как следует из ст.323 ГК РФ, наниматель вправе требовать, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Без согласия нанимателя, как предусматривает и ЖК РФ, наймодатель не вправе осуществить перепланировку или переоборудование, если они существенно изменят условия пользования жилым помещением (п.3 ст.681 ГК РФ и ст.84 ЖК РФ). Разница состоит лишь в том, что в случае правоотношения по поводу социального найма жилого помещения согласие должны изъявить также и совершеннолетние члены семьи нанимателя. Для лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем коммерческого жилья, среди которых могут быть и члены семьи, такая гарантия не предусмотрена.

В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми: во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессорного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом его доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных сонанимателей. Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Наниматель с согласия наймодателя и под свою ответственность вправе передать часть или все нанятое им жилье в пользование поднанимателю на срок не свыше срока договора найма за плату. Договор поднайма может быть заключен, если размер жилой площади позволяет соблюсти норму обеспечения на одного человека. Поднайм производен и зависим от найма и не порождает для поднанимателя преимущественного права на перезаключение на новый срок.

В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми: во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессорного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом его доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных сонанимателей. Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

Читать еще:  Можно ли прописаться если квартира в ипотеке

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Споры, возникающие при исполнении договора коммерческого найма, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.

Предмет договора (ст.673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)

В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.

Субъектные составы двух договоров имеют значительные отличия. Наймодателем по договору КН могут выступать физические, юридические лица, публичные образования . Нанимателем может быть гражданин, для юридических лиц установлен запрет на возможное участие в качестве нанимателя в договоре КН. В отличие от СН не установлен запрет для иностранцев и лиц без гражданства выступить нанимателями по договору КН.

По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:

Согласно ст.675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Согласно ст.686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.

Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений. В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель. (не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность. В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.

Согласно ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. (не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.

Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.

В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет. Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст. 683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.

При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)

В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре (ст. 682 ГК РФ).

Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.

Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.

Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:

  1. по инициативе нанимателя с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время с письменного предупреждения наймодателя за 3 месяца
  2. по тебованию наймодателя в судебном порядке в случаях:
  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз (отсутствие уваж. причин)
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  • использование жилого не по назначению
  • систематическое нарушение прав и интересов соседей

Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.

По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.

  1. по инициативе любой из сторон в судебном порядке в случае

-непригодности жилого помещения

-иные основания, предусмотренные жилищным законодательством

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector