0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Передать квартиру в доверительное управление

Доверительное управление квартирой: как легко заработать на лишних метрах

В чем преимущества передачи квартиры в доверительное управление? По какой схеме происходит работа? Какими правами обладает управляющий? Нужно ли платить налоги? На эти и многие другие вопросы ответят эксперты Sutki2.

«Лишние» квадратные метры — хорошее подспорье для семейного бюджета, надежная страховка на время экономического кризиса и неплохое вложение денег. В отличие от вклада, квартира не исчезнет вместе с обанкротившимся банком и будет десятилетиями приносить не слишком большой, но стабильный доход, одновременно подрастая в цене. Охотники снять квартиру посуточно в Петербурге находятся всегда: в город на Неве ежегодно приезжают смотреть достопримечательности, заключать сделки, поступать в вузы или проходить лечение. Как законно, безопасно и легко заработать на недвижимости, доставшейся по наследству или специально приобретенной для сдачи в аренду?

Способы сдавать квартиру

  • Самореклама и самостоятельное общение с жильцами. Главный плюс — владелец квартиры получает 100% дохода. Не подходит для тех, кто владеет недвижимостью в другом городе, регионе или стране, а также сильно ограничен во времени — поиск и выбор жильцов, получение оплаты, ремонт, оплата КУ и уборка квартиры требует больших затрат времени (особенно если предлагаются дешевые квартиры посуточно);
  • Информационное сотрудничество с агентством. Позволяет не тратить время на перепосты в соцсетях и поиски жильцов через знакомых или объявления. Договариваться с жильцами и подбирать постояльцев приходится самостоятельно. Подходит тем, кто по каким-то причинам не может пользоваться Интернетом и/или не имеет круга знакомых для запуска «сарафанного радио» (пожилые люди, приехавшие из другого города);
  • Доверительное управление. Весь труд по сдаче квартиры в аренду выполняет официально назначенный профессиональный управляющий, собственнику остается только получать доход за минусом вознаграждения управляющего. Подходит всем категориям собственников.

Посуточная VS долгосрочная аренда

Месячная аренда скромной «однушки» с ремонтом советского периода будет составлять около 15 тыс. рублей в месяц, посуточная аренда будет приносить около 1700 рублей в сутки. Преимущества долгосрочной аренды очевидны: жильцов нужно искать и выбирать в среднем раз в год, с интерьером квартиры «долгосрочные» жители обращаются более аккуратно и даже могут обновить ремонт за свой счет. Доход от долгосрочной аренды небольшой, но стабильный.

Главным минусом аренды на длительный срок является невозможность поднимать цену, ориентируясь на сезон или колебания рынка. Долгосрочная аренда традиционно подразумевает одинаковую ежемесячную оплату весь год, в то время как посуточная аренда квартир в Петербурге благодаря частой смене жильцов может стоить по-разному каждую неделю. Дороже всего аренда посуточно от собственника обходится летом, в сезон новогодних каникул и во время проведения спортивных соревнований, бизнес-форумов, концертов и других крупных событий.

Посуточная аренда позволяет извлечь максимум выгоды, но просчитать точный доход за месяц не так просто: между жильцами квартира может простаивать 1-2 суток, а после особенно нечистоплотных гостей могут понадобиться дополнительные расходы на клининговую службу. Помимо необходимости постоянно рекламировать квартиру и искать жильцов, от арендодателя требуется постоянно посещать квартиру для плановой уборки и замены постельного белья, полотенец и бытовой химии (все это традиционно предоставляется жильцам при аренде посуточно).

Для тех, кто специально приобрел недвижимость для сдачи в аренду или сдает «лишние метры», наиболее выгодным вариантом является посуточная аренда квартир в Петербурге через профессионального управляющего, который возьмет на себя все вопросы по рекламе, поиску жильцов, уборке и ремонту. Наиболее выгодный вариант вложения: квартиры посуточно рядом с метро. Окраинные станции предпочитают экономные путешественники и те, кто прибывает в Петербург через Пулково. Снять квартиру в центре Санкт-Петербурга посуточно обычно планируют те, кто приехал любоваться красотами города, заниматься шопингом или поступать в один из крупных вузов.

Доверительное управление квартирой: правда и мифы

Доверительное управление — услуга, предлагаемая агентствами и отдельными частными риелторами. Позволяет собственнику получать доход с аренды, не занимаясь организацией заселения жильцов, ремонтом и оплатой счетов. От суммы полученного дохода отнимается заранее оговоренная сумма — вознаграждение для управляющего.

Согласно п. 4 ст. 209 ГК РФ управляющий не может осуществить продажу или дарение квартиры без согласия владельца.

Этапы оформления квартиры или дома в доверительное управление

  • Подписание письменного «Договора доверительного управления» собственником жилья и риелтором;
  • Регистрация доверительного управления (согласно ст. 4 закона № 122-ФЗ). Технически регистрируется не сам «Договор», а ограничение права собственности на квартиру или дом (п. 2 ст 1017 ГК РФ);
  • Выдача риелтору нотариальной доверенности на управление объектом недвижимости;
  • Фиксация состояния квартиры и всего находящегося в ней имущества (рекомендуется составить опись).

Необходимо учитывать, что для третьих лиц (арендаторы, коммунальные службы) «Договор доверительного управления» начнет действовать только после официальной регистрации.

Правда

  • Управляющий квартирой полностью контролирует все процессы, связанные с ее эксплуатацией. Собственнику не нужно самостоятельно платить КУ и посещать налоговую.
  • Ответственность перед третьими лицами (арендаторами) имеет управляющий. После вступления «Договора» в силу ответственность арендодателя переходит к управляющему.
  • Риски страхуются. По согласованию с собственником квартира и предметы обстановки (техника, предметы искусства, кожаная мебель, антиквариат) могут быть застрахованы перед сдачей объекта в аренду.
  • Управляющий может продать, подарить или разменять квартиру. Стандартный «Договор доверительного управления» передает управляющему только право управлять собственностью. Продажа квартиры может быть выполнена только лицом, обладающим правом собственности на объект (вещное право).
  • Доверительное управление — нелегальная филькина грамота. Доверительное управление имуществом (например, недвижимостью или ценными бумагами) является законной схемой получения дохода и регулируется действующим законодательством.
  • Доверительное управление — способ уклоняться от оплаты налогов. Платить или не платить налоги, каждый собственник решает самостоятельно. Подробнее о налогах на доходы с аренды читайте ниже.

Преимущества доверительного управления

  • Экономическая эффективность. Владельцы частного бизнеса отлично знают — затраты сил и времени необходимо учитывать точно так же, как затраты финансовые. Посуточная аренда квартиры, сданной в доверительной управление надежным профессионалам, позволяет извлечь максимум выгоды из объекта недвижимости с минимумом затрат собственных ресурсов. Комиссия, взимаемая агентом за услуги, многократно окупается благодаря отсутствию необходимости постоянно посещать квартиру и беспокоиться об испорченном ремонте, недовольных соседях и неуплаченных счетах;
  • Уборка. Перед сменой арендатора квартиру необходимо тщательно убрать, что зачастую представляет значительную трудность. При передаче в доверительное управление вопрос уборки решается управляющим, при необходимости организуется вызов клининговой службы;
  • Ремонт. Как естественный износ квартиры в ходе эксплуатации, так и различные аварии (протечки, возгорания) требуют внимания и финансовых затрат. Управляющий объектом недвижимости постоянно следит за его состоянием и на основе своего опыта своевременно делает заключение о необходимости ремонта;
  • Контроль за оплатой КУ. Доверять оплату коммунальных платежей жильцам можно далеко не всегда. Нечистые на руку арендаторы могут месяцами присваивать себе деньги на оплату КУ, о чем хозяин квартиры узнает только тогда, когда на его личном счете скопится крупный долг. При передаче квартиры в доверительное управление оплатой КУ занимается риэлтор, лично заинтересованный в отсутствии задолженностей и знакомый со всеми нюансами данного объекта (наличие ЖСК в доме, необходимость установки счетчиков и т.д.).

Налоги

Вопрос налогообложения волнует всех арендодателей, которые хотят оставаться чистыми перед законом. С точки зрения современного российского законодательства, сдача недвижимости в аренду является таким же источником дохода, как и частный бизнес, и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% для граждан РФ и 30% для нерезидентов. Налог начисляется не только на плату за квартиру или комнату, но и на сумму коммунальных платежей (если они осуществляются за счет жильца).

К примеру, недорогая однушка, которая сдается за 15 000 в месяц, принесет своему хозяину 180 тыс. рублей в год. Если прибавить к общей сумме коммунальные платежи (3 тыс.*12=36 тыс. рублей в год), общая сумма будет составлять 216 тыс. рублей. Налог НДФЛ в этом случае будет составлять 28 080 рублей для жителей России и 64 800 тыс. рублей для нерезидентов РФ.

Помимо потери части дохода, выплата налога требует от владельца квартиры и существенных времязатрат — ежегодный расчет суммы выплат, заполнение налоговой декларации и посещение налоговой инспекции являются обязанностью арендодателя.

Позволяющие сэкономить альтернативные варианты — налогообложение по упрощенной схеме (так называемая «упрощенка») или покупка патента на аренду. Оба варианта дают возможность платить налог в размере 6%, однако требуют от владельца недвижимости регистрации в качестве ИП, ведения сопутствующей отчетной документации, внесения страховых взносов и пр. Данный вариант будет выгоден в основном лицам, уже имеющим частный бизнес и знакомым с нюансами ведения бухгалтерии.

Что грозит за неуплату налогов?

Определенный процент частных арендаторов предпочитает уклоняться от уплаты налогов и не регистрировать свой арендный бизнес официально. Такое решение может быть чревато серьезными проблемами: без официального Договора аренды жильцов будет практически невозможно заставить расплатиться за пожар или протечку, а возмущенные шумом соседи могут умышленно «засветить» арендодателя в налоговой. За уклонения от налогов хозяину жилья грозит необходимость выплатить НДФЛ за весь прошедший год, а также дополнительно оплатить штраф в размере 20-40% от всей неуплаченной суммы.

Читать еще:  Планировка 2 комнатной квартиры в панельном доме

Кто платит налоги при доверительном управлении недвижимостью?

При передаче квартиры в доверительное управление обязанность выплачивать налоги с дохода ложится на плечи управляющего, однако сама выплата налога осуществляется за счет собственника. Согласно действующему законодательству, налог выплачивается с суммы дохода с аренды за минусом вознаграждения управляющего.

Согласно ст. 226 Налогового Кодекса РФ управляющий выступает в качестве налогового агента, т.е. выплачивает НДФЛ за выгодоприобретателя (владельца квартиры). В том случае, если управляющий по каким-либо причинам не выплатил налог, составлять налоговую декларацию придется собственнику (п.4. ст. 228 НК РФ). По этой причине к выбору управляющего необходимо подойти со всей серьезностью.

О доверии

Как уже было отмечено выше, надежность и профессионализм управляющего будут напрямую влиять на уровень дохода с квартиры и возможность возникновения затруднений (конфликты с соседями, неуплата КУ, частый простой квартиры).

Специалисты рекомендуют отдавать предпочтение не частным риелторам, а известным арендным агентствам, предлагающим свой каталог квартир и коттеджей в посуточную аренду. У крупных компаний есть своя клиентская база, раскрученный интернет-сайт и другие возможности для рекламы, а также многочисленные привлекательные сервисы: бронирование квартир Санкт-Петербурга, трансфер, экскурсии. Немаловажным фактором является также наличие большого числа сотрудников: в том случае, если управляющий риелтор внезапно будет вынужден взять больничный или внеплановый отпуск, его обязанности по показу квартиры или общению с жильцами смогут временно взять на себя его коллеги.

Выбранную арендную компанию можно собственноручно проверить на надежность. Один из самых действенных способов — позвонить в агентство в качестве покупателя и договориться о нескольких показах заинтересовавших квартир посуточно. Слаженная работа, профессиональный риелтор, чистые и дешевые квартиры посуточно свидетельствуют о том, что данное агентство умеет правильно подать свои объекты и заинтересовано в получении прибыли честным путем. Если аренда жилья посуточно стоит необоснованно дешево, предложенные квартиры грязные и неотремонтированные, а агент за небольшую мзду соглашается подселить в «однушку» 15 человек без документов, лучше отдать предпочтение другой компании.

Что такое доверительное управление недвижимостью: суть, порядок заключения и расторжения договора

Передача недвижимого имущества в доверительное управление другому лицу – это оптимальное решение проблемы эффективного использования объекта. Но реализация этого способа на практике может сопровождаться рядом трудностей. Чтобы их избежать, нужно знать основные нормативно-правовые акты, которые регламентируют доверительное управление недвижимостью, порядок и специфику проведения процедуры.

Правовое регулирование и особенности реализации

Доверительное управление – это сделка, в ходе которой один субъект передает другому права на предмет, а вторая сторона, в свою очередь, распоряжается полученным имуществом в интересах его владельца. Доверительное управление квартирой и прочим имуществом, регламентируется положениями Гражданского кодекса России (ГК РФ).

Этот вопрос рассматривается в главе 53 данного документа, где приводится толкование понятия «договор доверительного управления», форма соглашения, обязанности, права и ответственности сторон.

Согласно четвертому пункту статьи №209 ГК РФ, владелец имущества может передать право на управление своей недвижимостью другому лицу на определенный сторонами и закрепленный в договоре срок.

При этом доверенное лицо после заключения соглашения не получает прав собственности на дом либо квартиру. В третьем пункте статьи №1012 ГК РФ отмечено, что при оформлении сделки аренды управляющее лицо должно предупредить человека о своем статусе. Если договор оформляется в письменном виде, тогда после фамилии и инициалов доверительного лица следует поставить отметку «Д.У».

Также данная сфера регулируется законами, принятыми на федеральном уровне. В частности, речь идет о ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости», принятом 13 июля 2015 года (редакция от 16 сентября 2019 года). Вопросу доверительного управления посвящена статья №54 данного нормативно-правового акта. В ней идет речь об особенностях осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество при доверительном управлении, опеке.

Какое имущество можно передать?

Надо заметить, что далеко не все недвижимое имущество может быть передано в управление другому лицу. Это нужно учитывать, иначе договор будет признан недействительным.

Разрешена передача прав управления другому лицу на такие объекты:

  • квартира;
  • имущественный комплекс;
  • частный дом;
  • складское помещение;
  • торговая площадка;
  • предприятие;
  • офисное здание;
  • гараж и прочая коммерческая и жилая недвижимость.

Важно, чтобы передаваемое имущество находилось в собственности доверителя. Предметом договора может стать даже залоговый объект. Об этом говорится в статье №1019 ГК РФ.

Нельзя заключать сделки в отношении лесов, водоемов, земли расположенной ниже почвенных слоев. Также запрещено передавать недвижимость, находящуюся в собственности муниципалитета либо государства.

Кто может быть доверительным управляющим?

Договоры на управление недвижимостью сегодня заключаются достаточно часто. Причин, по которым требуется передача прав на личное имущество другому лицу, достаточно много.

Наиболее распространенные случаи описаны ниже:

  • имеется несколько объектов, которые нужно сдать в аренду;
  • собственник квартиры планирует переезд в другую страну на постоянное место жительства. Продавать имеющееся недвижимое имущество он не хочет;
  • владелец квартиры или прочего недвижимого имущества на длительный период уезжает из города или страны. Он не имеет возможности либо не хочет регулировать все вопросы, связанные с совершением операций с квартирой (ее сдача в аренду), дистанционно.

Важно знать, кому можно, а кому нельзя передавать право на распоряжение объектом, находящимся в личной собственности. Доверять управление недвижимым имуществом по закону разрешается юридическим и физическим лицам. В первом случае, это может быть индивидуальный предприниматель, ООО, ОАО и т.п. Запрещается доверять права унитарным организациям. Об этом говорится в первом пункте статьи №898 ГК РФ.

Обусловлено такое ограничение тем, что унитарное предприятие не имеет прав на управляемое имущество, а распоряжаться чужой собственностью недопустимо по закону. Что касается физических лиц, человек должен быть дееспособным, совершеннолетним. Как правило, права на управление квартирой, дачей доверяются родственникам, хорошим знакомым.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Порядок передачи жилой и коммерческой недвижимости

Чтобы передать коммерческую либо жилую недвижимость в управление, важно придерживаться положений законодательной базы. Необходимо знать порядок осуществления такой процедуры.

Поэтапный алгоритм действий приведен ниже:

  1. поиск лица, которое может стать доверительным управляющим. Получение от него согласия на совершение сделки;
  2. сбор необходимой документации;
  3. подготовка договора, подписание его двумя сторонами;
  4. составление акта приема-передачи недвижимости;
  5. открытие банковского счета для денежных расчетов;
  6. регистрация факта перехода прав.

Договор заключается на срок до пяти лет. Если по истечении этого времени собственник объекта и управляющий не заявили о своем намерении расторгнуть соглашение, тогда оно считается пролонгированным на такой же период и на тех же условиях, что и первоначальная сделка.

Бывают ситуации, когда арендатор недвижимости хочет передать свои права другом лицу на основании договора. Это решение считается незаконным, поэтому оформленная сделка будет признана недействительной. Необходимо обратиться к положениям ГК РФ. Это поможет понять, почему невозможно управление правами аренды.

Нужно ли регистрировать договор?

Особенности заключения договора на доверительное управление недвижимым имуществом приведены в статье №1017 ГК РФ. Обязательным условием осуществления сделки является ее письменное оформление.

Договор следует составлять по тем же правилам, что и в случае написания соглашения покупки недвижимости. Передача прав должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В противном случае договор о передаче объекта в доверительное управление будет признан недействительным. Чтобы зарегистрировать соглашение, требуется обратиться в Росреестр с заявлением и пакетом необходимых бумаг.

В комплект документации входит:

  • квитанция об уплате госпошлины;
  • заявление;
  • паспорт заявителя;
  • договор на передачу имущества в доверительное управление другому лицу;
  • акт приема-передачи объекта;
  • учредительные документы, свидетельства о регистрации (для организаций);
  • согласие жены (мужа) на передачу совместного супружеского имущества, заверенное у нотариуса.

Необязательно лично посещать данную организацию. Документы разрешается переслать в электронном виде либо направить заказным письмом по почте. Также можно вызвать специалиста Росреестра на дом. Многие граждане решают зарегистрировать договор через Многофункциональный центр.

Он работает в режиме «единого окна», оказывает целый ряд государственных услуг, выступает посредником между Росреестром и юридическими, физическими лицами и имеет более удобный график работы для граждан. Отделения данной структуры есть во всех регионах страны.

Как расторгнуть соглашение?

Бывает, что соглашение на доверительное управление недвижимостью прекращается раньше установленных сроков. Это возможно при наличии определенных обстоятельств.

Договор доверительного управления имуществом прекращается в таких случаях:

  • смерть физического лица либо ликвидация юридического лица, которое выступает владельцем недвижимости;
  • разрыв соглашения по инициативе доверителя либо доверенного лица;
  • смерть доверительного управляющего. Признание его недееспособным, безвестно пропавшим, ограниченно дееспособным, банкротом (для юридических лиц).
Читать еще:  Проверка кадастрового номера квартиры

Если одна из сторон приняла решение о прекращении договора доверительного управления имуществом, тогда ей нужно уведомить об этом вторую сторону за три месяца до предполагаемой даты завершения отношений. Доверенное лицо должно передать собственнику объект. Этот момент оформляется документально.

Таким образом, доверительное управление недвижимым имуществом оформляется документально. Подписанный договор регистрируется в государственных органах (Росреестре). При проведении данной процедуры необходимо придерживаться положений Гражданского кодекса России.

Важно понимать, что не все объекты могут быть переданы и не каждое юридическое или физическое лицо может стать доверенным управляющим. Действует заключенное соглашение в течение пяти лет. Возможна пролонгация контракта. При определенных обстоятельствах, по инициативе одной из сторон либо по обоюдному соглашению, договор доверительного управления может быть расторгнут досрочно.

Передать квартиру в доверительное управление

Собственники нуждаются в управленцах, но опасаются разных подвохов. Почему в законе написано одно, а на практике – совсем другое.

Аренда жилья – очень популярная операция на рынке недвижимости столицы. Многие собственники годами сдают свои свободные квартиры, а сами живут где — то за границей или в других городах. В этом случае им может понадобиться помощь профессионалов. В настоящее время в Москве есть компании, которые оказывают услугу по доверительному управлению.

О нюансах данной услуги, расценках и о том, с какими подводными камнями могут столкнуться клиенты, заключившие договоры по управлению своим жилищем, «Журналу о недвижимости «MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

Сдача жилья в аренду — доходный бизнес. «Даже самая захудалая квартира в Москве за несколько месяцев принесет хорошую прибыль, — уверена Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ — Недвижимость на Пресне, — что уж говорить, если квартира находится в хорошем состоянии».

Но не все арендодатели проживают в Москве, в арендном фонде есть квартиры, владельцами которых являются жители других городов — они специально приобрели жилье в инвестиционных целях. Иногда это квартиры, купленные для подрастающих детей, другие арендодатели и вовсе живут за границей. Во многих случаях владельцы жилья просят своих родственников или друзей контролировать арендаторов и получать деньги.

Казалось бы, в таком деле нет ничего сложного: изредка проверять состояние квартиры, забирать деньги и отправлять их собственнику. Однако, по мнению Инны Игнаткиной, зачастую даже самые близкие люди не могут уделять должного внимания взятому на себя делу, кроме того, при встрече с непредвиденными трудностями иные из них теряются. Поэтому многие участники рынка аренды озадачиваются вопросом – кому доверить управление своей недвижимостью.

Услуга по управлению недвижимости очень популярна на западе. Россияне, которые являются собственниками апартаментов на зарубежных курортах, знакомы с предложениями от местных управляющих компаний — найти арендаторов, следить сохранностью имущества и платежами.

В Москве данная услуга пока не столь популярна. По оценке Сергея Крекова, генерального директора УК Clever Estate, объем рынка небольшой, и доверительное управление еще не выросло в большой, серьезный тренд.

Однако, как сообщила Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar, с каждым годом спрос на услугу доверительного управления все же растет. «За 2013 год спрос на услугу доверительного управления вырос на 13%», — уточнила эксперт. По словам Татьяны Болбошенко, руководителя отдела аренды АН «АРИН», в 2013 году интерес к этой услуге вырос не только среди собственников, которые находятся за рубежом, но и среди тех, кто живет в Петербурге и других городах России.

Кроме того, спрос есть не только со стороны владельцев элитных апартаментов, но и со стороны собственников жилья экономкласса. «Плюсы данной услуги очевидны: прежде всего, арендодатель может получать стабильный доход, находясь в другой стране и не имея возможность регулярно следить за своим жильем, — говорит Тимур Абдуллин, директор по развитию Консалтинговой группы «Апхилл».

Набор услуг

В рамках заключенного договора на доверительное управление, говорит Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис — Сервис», агентство готово оказать помощь во взаиморасчетах. Риелтор может получать деньги у арендатора и переводить их ежемесячно собственнику квартиры, также по желанию собственника денежные средства аккумулируются на счете в банке.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, добавил, что, как правило, агентство обязуется найти арендатора, когда прежний съезжает с квартиры и даже по договору может оплачивать простой квартиры. Но в любом случае управляющая компания гарантирует собственнику ежемесячную выплату определенной суммы.

Часто в аренду предлагаются квартиры в новых домах с условием проведения ремонта. В таких случаях владелец может поручить агентству либо сделать ремонт своими силами, либо проконтролировать, как будет им заниматься наниматель, — объясняет Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «ИНКОМ — Недвижимость». — При этом в договоре о найме жилья подробно прописываются все пункты, отражающие гарантированное выполнение работ.

Вместе с тем опрошенные нами эксперты считают, что тот набор услуг, которые агентства предлагают собственником нельзя в полном смысле этого слова называть «доверительным управлением». Как правило, агентство не может распоряжаться квартирой на свое усмотрение — главное слово остается за собственником. А сам термин «доверительное управление» подразумевает иной подход.

Доверительное управление по закону

По закону процедура заключения и действия договора на доверительное управление недвижимостью регламентируется Гражданским кодексом, где прописаны все ее нюансы. Как сообщила Инна Игнаткина (МИЦ — Недвижимость на Пресне), согласно главе 53 Гражданского кодекса РФ, доверительное управление – это передача одним лицом (учредителем управления) другому лицу (доверительному управляющему) права на распоряжение объектом недвижимости. При этом право собственности, естественно, остается у прежнего владельца. Наталья Сергеева, руководитель юридического департамента компании «НДВ — Недвижимость», добавила, что передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации, и имущество считается переданным с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. В противном случае отношения сторон не могут быть квалифицированы как доверительное управление имуществом.

Доверительный управляющий (ДУ) заключает сделки от своего имени и распоряжается вверенным ему имуществом для извлечения максимальной прибыли в пользу учредителя (собственника). При этом управляющий практически наделяется правомочиями собственника. Он имеет право делать капитальный ремонт, отвечает за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках), занимается устранением неисправностей и аварий в системах тепло — , электро — , водоснабжения в пределах своей зоны ответственности. Он возмещает собственнику убытки, если имущество оказывается поврежденным и упущенную выгоду, если не сумел проявить должную осмотрительность при управлении. Риски случайной гибели и утраты имущества также возлагаются на ДУ.

Так что практикуемая услуга на рынке аренды, скорее представляет собой определенный перечень услуг, оказываемых компаниями арендодателям, но с позиции закона не имеет юридического статуса доверительного управления.

Агентства не столь богаты, чтобы распоряжаться чужим имуществом

Возможно, в силу серьезной ответственности российские УК и агентства недвижимости не спешат предлагать данную услугу физическим лицам. «Наша компания, например, доверительным управлением не занимается», — сообщила Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ — Аренда».

По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), даже компании, предлагающие услугу доверительного управления, не могут осуществить весь комплекс задач, определенный договором на достаточном уровне. «Как минимум, нужно иметь финансовые резервы, штат квалифицированных сотрудников, знать юридические основы, иметь соответствующий опыт», — говорит эксперт.

Оправданные опасения

Незначительный объем предложения по оказанию услуги по управлению жилой недвижимостью, также ограничен спросом. Многие собственники не готовы пойти на условия, выдвигаемые компаниями. «Простого желания заключить договор на доверительное управление будет недостаточно, — предупреждает Тимур Абдуллин («Апхилл»). — Прежде всего, нужно определить реальную рыночную стоимость недвижимости, которую собираются сдавать в аренду». Люди же часто указывают неадекватную стоимость имущества, завышая ее или (иногда) занижая.

Многие собственники опасаются, что агентство, которому они доверят свою недвижимость, будет недобросовестно выполнять взятые на себя обязательства, — говорит Инна Игнаткина (МИЦ — Недвижимость на Пресне). Так, риелторы, по их мнению, могут заселить в квартиру сомнительных съемщиков, халатно относиться к проверке состояния жилья. И, кстати, не без оснований – от недобросовестных агентств или не слишком умелых риелторов можно ждать сюрпризов.

Проблемы с поиском съемщиков могут быть связаны с тем, что квартира была передана некомпетентному специалисту, который выставил некорректную цену, объясняет Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate. Поэтому необходимо, чтобы у доверительного управляющего была четкая мотивации на быстрый поиск арендатора. Проще говоря, — чем дольше квартира постаивает, тем выше должен быть штраф. Должна быть финансовая ответственность в случае, если арендатор съехал, и квартира простаивает.

Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) обращает внимание на то, что квартиру без ведома собственника могут нещадно эксплуатировать, сдавая посуточно, либо сдавая койко — места. В итоге, собственник получает обратно «убитую» жилплощадь, в которую придется вкладывать уйму денег на восстановление.

Читать еще:  Подводные камни при сдаче квартиры

Впрочем, и у агентств есть свои претензии к владельцам арендного жилья. «Мы долго выясняли с одним арендодателем, какой глубины царапины на покрытии паркета являются естественным износом, — рассказывает Вадим Ламин, — и «победить» его удалось только после приглашения в качестве эксперта специалиста — паркетчика».

Чтобы всего этого избежать, эксперт рекомендует внимательно читать договор, тщательно прописывать все пункты по обязательствам обеих сторон. В том числе — в каком виде принята квартира, а в каком, с учетом нормального износа в 5 лет, она должна быть ему возвращена. Указать — для каких целей может быть использовано жилье, и какое количество людей в ней может проживать. Обязательно предусмотреть — в какие сроки, и по какой схеме происходит оплата. И заключать нужно именно официальный договор, который даст определенные гарантии, но потребует уплаты налога.

Придется раскошеливаться

Услуга по управлению недвижимостью совсем недешевая. Сергей Креков (УК Clever Estate) оценил ее стоимость в 10% от арендной платы. Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН «АРИН» привела цифру 10 — 25%, в зависимости от объема оказываемых услуг. По данным управления аренды квартир компании «ИНКОМ — Недвижимость», она может доходить и до 30%.

Будущее зависит от налогов

Журнал www.metrinfo.ru спросил экспертов о перспективах услуги по доверительному управлению на рынке аренды столичной аренды. Наши комментаторы связывают будущее услуги с несколькими обстоятельствами. «Высокий спрос возникнет тогда, когда будут урегулированы все юридические моменты, — считает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ — Недвижимость». – Это и регистрация договора аренды, и упрощение налогообложения».

А Сергей Креков (УК Clever Estate) считает, что налоги надо еще и уменьшить. Эксперт напоминает, что в этом году уже звучали предложения о снижении налога с аренды квартир до 6%. Если это произойдет, то тогда многие арендодатели выйдут из тени, не будут опасаться огласки, связанной с регистрацией договоров доверительного управления и, следовательно, активнее начнут пользоваться этой услугой.

Порядок составления договора доверительного управления квартирой

При доверительном управлении квартирой доверитель (учредитель управления) передает доверительному управляющему на конкретно обозначенные сроки эту квартиру в управление, а доверительный управляющий обязуется выполнять управление переданным жильем в интересах учредителя ДУ либо указанных им лиц (выгодоприобретателей).

Содержание договора

Процедура доверительного управления жильем регламентируется российским Гражданским Кодексом. Конкретно существенные условия ДДУ определены в 53 статье ГК.

В соглашении доверителя, передающего свою квартиру в управление, и его контрагента – доверительного управляющего, осуществляющего управление жильем, должны быть указаны:

  1. Личные данные доверителя, доверительного управляющего либо наименование компании. В последнем случае, когда ДУ квартирой осуществляется в интересах компании, соответствующее юридическое лицо называется учредителем управления либо выгодоприобретателем.
  2. Точный адрес передаваемого объекта недвижимости.
  3. Сведения о выгодоприобретателе, если доход от управляемого жилья передается третьим лицам (детям, близким родственникам, благотворительным организациям, друзьям и т. п.). Названные лица выступят в договоре ДУ выгодоприобретателями, а собственник соответствующего жилья документально в соглашении будет назван учредителем управления.
  4. Срок действия договоренности сторон. Гражданское законодательство ограничивает допустимый период действия ДДУ пятилетним сроком. После завершения договорного срока действия ДДУ Доверительный управляющий (учредитель управления) должен написать заявление о расторжении соглашения. Когда процедура расторжения сторонами не проведена, действие ДДУ автоматически пролонгируется на аналогичных условиях.
  5. Размер, форма вознаграждения Доверительного управляющего, если такое вознаграждение предусматривается сторонами.

Образец ДДУ

«_____» ________________ 2016 года

Гр. ________________________________________________________________ (личные данные доверителя), паспорт: _______________________________ (данные паспорта), проживающий по адресу:________________________________ (адрес доверителя), именуемый далее в тексте соглашения «Доверитель», и гр.____________________________________________________________________ (личные данные доверительного управляющего), _____________________________ (данные его паспорта), проживающий по адресу: _____________________________________ (адрес управляющего), именуемый далее в соглашении «Доверительный управляющий», а вместе именуемые «Стороны» соглашения, договорились о нижеследующем:

1. Предмет

1.1. Доверитель, выступающий собственником жилья, передает Доверительному управляющему квартиру, принадлежащую Доверителю на праве собственности, расположенную по адресу: ________________________________________________________________________(адрес передаваемого жилья), общей площадью _________ кв. м, в доверительное управление в течение _______ дней после подписания Сторонами настоящего соглашения, а Доверительный управляющий по приемочному акту принимает жилье.

1.2. Квартира, выступающая предметом соглашения, имеет следующие характеристики: число комнат _____, общая полезная площадь _______; жилая площадь _______ кв.м.

1.3. Доверитель гарантирует, что при заключении настоящего соглашения квартира не заложена третьим лицам, под арестом не состоит, не обременена никакими иными обязательствами.

1.4. Управляющий вправе использовать квартиру в период действия соглашения согласно ее целевому назначению (для проживания).

1.5. Права собственника на предмет соглашения подтверждаются следующими документами: ______________________________________________________________________________________________.

1.6. Доверительный управляющий осуществляет владение, распоряжение переданным ему жильем исключительно в интересах Доверителя.

1.7. Передача жилья в доверительное управление Доверителем не влечет перехода прав собственности на переданную квартиру к Доверительному управляющему.

2. Сроки соглашения

2.1. Срок действия соглашения определяется с _____________________ г. до _______________________ г.

2.2. Права, обязанности Доверительного управляющего, касаемые управления переданным жильем, возникают с момента передачи соответствующего помещения Доверительному управляющему. Передача жилья оформляется актом передачи, подписанным Сторонами.

2.3. Если стороны соглашения не расторгли документ по окончании срока действия, соглашение пролонгируется на аналогичных условиях.

3. Условия досрочного прекращения соглашения

3.1. Соглашение может быть прекращено досрочно, до срока, названного в п. 2.1., при:

  • признании Доверительного управляющего банкротом;
  • ликвидации Доверительного управляющего;
  • совершении Доверительным управляющим действий (бездействия), явно направляемых во вред интересам, правам Доверителя;
  • отказе Доверительного управляющего от дальнейшего осуществления управления квартирой из-за невозможности лично исполнять обязанности по доверительному управлению переданным жильем;
  • наличии соглашения Сторон;
  • возникновении иных обстоятельств, предусмотренных законом, настоящим соглашением либо дополнительными приложениями, соглашениями к нему.

3.2. Доверитель может отказаться от реализации соглашения в любое время при условии оплаты Доверительному управляющему его вознаграждения за последний отчетный период (месяц) действия соглашения.

3.3. При отказе любой стороны от выполнения соглашения вторая сторона должна уведомляться об этом не меньше чем за ________ дней до расторжения соглашения.

4. Права, обязанности сторон

4.1. Доверительный управляющий при выполнении соглашения обязан:

  • передавать Доверителю все выгоды, доходы, получаемые от доверительного управления жильем, за исключением финансовых средств, направляемых на покрытие расходов, касающихся доверительного управления квартирой, и причитающегося Доверительному управляющему вознаграждения, а также других платежей, затрат, предусмотренных в настоящем соглашении;
  • осуществлять расчеты с Доверителем в порядке и в сроки, установленные соглашением;
  • своевременно осуществлять все требуемые коммунальные платежи (за газ, электроэнергию, пользование водой, интернетом, телефоном и иные) в установленном порядке;
  • контролировать надлежащее использование переданного жилья, учитывая его назначение и технические особенности;
  • требовать от нанимателя соблюдения правил использования жилья, включая правила безопасности, постоянно принимать требуемые меры к обеспечению сохранности переданного жилья и установленного в нём оборудования;
  • требовать от нанимателя соразмерного возмещения ущерба, причиненного жилью и установленному в нем имуществу по вине нанимателя либо третьих лиц;
  • исполнять иные обязанности нанимателя жилья, определенные действующим законодательством;
  • предоставлять отчеты о деятельности по требованию Доверителя.

4.2. Доверительный управляющий отвечает за урегулирование любых рисков, касающихся порчи, утраты, кражи и преждевременного износа имеющегося в квартире имущества, которые произошли в период действия соглашения. При утрате либо повреждении имущественных ценностей Доверительный управляющий обязан осуществить необходимый ремонт или заменить поврежденное (утраченное) имущество на аналогичное либо устраивающее Доверителя имущество за счет средств нанимателя жилья.

4.3. Доверительный управляющий обязуется своевременно информировать Доверителя относительно всех обстоятельств, касающихся переданного имущества.

4.4. Доверительный управляющий ежемесячно имеет право на вознаграждение, определенное в п. 6. соглашения.

4.5. Доверитель вправе:

  • проверять исполнение соглашения Доверительным управляющим;
  • требовать возмещения ущерба, причиненного переданному жилью или имуществу, находящемуся в нем, в период действия соглашения;
  • при утрате доверия к управляющему досрочно расторгнуть соглашение;
  • получать доходы от переданного жилья за вычетом сумм вознаграждения Управляющему и компенсации расходов, требуемых по доверительному управлению.

4.6. Доверитель обязан передать управляющему всю документацию и сведения, требуемые для исполнения обязательств по соглашению.

5. Расчеты сторон

5.1. Доверительный управляющий выплачивает ежемесячно Доверителю _________ рублей.

5.2. Доверительный управляющий вправе получать вознаграждение ______ % от дохода, получаемого при доверительном управлении. Оплата коммунальных услуг ______________________________________ (перечень услуг) производится Доверительным управляющим за счет нанимателя жилья.

5.3. Доверительный управляющий вправе полностью возмещать понесенные им согласованные с Доверителем расходы, касающиеся управления квартирой, за счет получаемых доходов от использования этой квартиры.

5.4. Расчеты производятся наличными средствами.

6. Разрешение споров

6.1. Любые споры, не урегулированные Сторонами соглашения, разрешаются в суде.

7. Адреса, реквизиты сторон

8. Подписи сторон

Вы можете скачать бланк договора доверительного управления в формате .docx для дальнейшего использования.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector