17 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Первичный рынок недвижимости

Первичный рынок недвижимости: особенности развития и структура

Первичный рынок недвижимости – это сегмент стройиндустрии, где недвижимость в товарном качестве впервые оказывается в ситуации купли-продажи. Основными продавцами здесь являются: государство с представительством федеральных, региональных или местных властей, либо коммерческие частные строительные компании, строящие жилые и нежилые объекты.

Характеристика недвижимости по параметрам

Предлагаемая недвижимость на первичном рынке формируется из вновь созданных объектов. Взаимодействие со вторичным рынком способствует понижению уровня издержек для создания новых объектов, обеспечивая рентабельность и развитие рынка в целом.

Так как недвижимость в качестве объекта купли-продажи носит стационарный характер, ее присутствие на рынке связано с определенным местом/географическим положением:

  • региональным;
  • районным;
  • микрорайонным.

Количество первичной недвижимости напрямую будет зависеть от следующих факторов:

  • от объемов;
  • от темпов строительства;
  • от времени введения новостроек в эксплуатацию.

Среди прочих видов первичного жилья особое место занимает элитная недвижимость. По утверждению специалистов вторичный рынок элитного жилья – это практически редкость (за исключением единичных случаев). Поэтому реализация новых проектов, включая строительство и реконструкцию, обеспечивает значительное число поступления на рынок первичного жилья качественных объектов недвижимости.

Новостройки: жилая недвижимость

Первичный рынок жилой недвижимости — это строящееся или недавно построенное жилье, на которое еще не оформлялось право собственности.

Преимущества первичной недвижимости:

  • при приобретении во время строительства стоимость объекта на порядок ниже, чем на вторичном рынке;
  • квартира без истории, то есть юридически чистая;
  • новая инженерная структура и сети;
  • современные рациональные планировки и возможность выбора нужного метража;
  • возможность создания ТСЖ и поддерживание дома в надлежащем состоянии.

Цены на жилье первичного рынка

Стоимость жилья будет зависеть от выбранного варианта. Критериев ценообразования здесь может быть множество, например, жилье во время строительства будет на порядок меньше, чем уже сданное.

Среди основных характеристик будут учитываться:

  • район, его инфраструктура;
  • метраж жилплощади;
  • наличие/отсутствие отделки помещения.

По способу финансового участия сделки первичного рынка недвижимости могут быть различными, например:

Как правило, на квартиры в строящихся домах банки охотно оформляют ипотеку. Компании-застройщики практикуют продажи в рассрочку или с системой скидок при определенных условиях.

Период оформления сделки

Период сделки по покупке первичной недвижимости будет зависеть от выбранного варианта:

  • Если это будет квартира в возводящемся объекте, тогда после оформления первичного пакета документов вам придется подождать, пока достроят дом, чтобы получить документы на построенную квартиру.
  • Если вы хотите приобрести помещение в построенном и сданном доме, тогда сделка будет достаточно быстрой и практически аналогичной покупке объекта вторичного рынка.

Все время строительства и период сдачи здания в эксплуатацию должен быть прописан в соответствующих документах компании-застройщика. При форс-мажорных обстоятельствах или при «заморозке» строительства дата сдачи жилья может отложиться на некоторое время. В народе такие квартиры называют «долгостроем».

Совет! Чтобы этого избежать, нужно обязательно проверить у застройщика все необходимые документы и разрешение на строительство. Оптимально приобретать жилье у проверенных компаний с хорошей репутацией.

Расходы по ремонту первичного жилья

Одно из преимуществ покупки жилья в новостройке в том, что в большинстве случаев там нет необходимости делать ремонт, во всяком случае, в первое время. Большинство застройщиков сдают жилье с качественной отделкой и в только что построенную и сданную квартиру можно сразу заселяться.

Но есть ситуации, когда жилье сдают без отделочных работ. В таком случае все затраты на ремонт придется делать самостоятельно. Но в этой ситуации могут быть и плюсы, так как вы сами по своему желанию и вкусу можете обустроить пространство. Как правило, в новых домах многие соседи начинают делать ремонт, поэтому нужно быть готовым к такому явлению.

Внимание! Покупая квартиру без отделки, лучше сразу рассчитать бюджет на ремонт.

Необходимые документы

В документном отношении с новостройками дело обстоит несколько проще, чем с оформлением сделки на вторичном рынке, так как такие квартиры не имеют «истории». Период сбора и оформления документов стандартный и он будет зависеть от конкретной ситуации.

Расположение первичного жилья/инфраструктура

Как правило, при строительстве первичного жилья планируется в развитии вся необходимая инфраструктура: дороги, детские площадки, различные учреждения, магазины и т.д.

В настоящее время новостройки могут охватывать целый район с различными вариантами застройки, материала домов, этажности и т.д. В таком случае вы можете выбрать самый оптимальный вариант для себя.

Возможные риски при покупке недвижимости

Каждый объект недвижимости включает набор параметров, поэтому каждая сделка здесь осуществляется в рамках конкретной территории с необходимыми административными нормами.

В связи с этими характеристиками можно выделить основные источники рисков:

  • экономические;
  • юридические;
  • архитектурно-строительные;
  • административные.

Естественно, все перечисленные виды рисков непосредственно связаны с финансовым эквивалентом, так как затраты на проект или сделку могут быть увеличены или снижены, либо увеличен период запланированного времени инвестирования. Как минимизировать риски первичного рынка недвижимости?

Здесь нужно знать, что иногда полностью обойтись без рисков невозможно, а вот существенно снизить их – вполне:

  • Первый шаг – выявление возможных проблем при сделках и операциях с недвижимостью;
  • Второй шаг – определение качества и количества рисков (выяснение причинно- факторной связи их возникновения, возможность их наступления, анализ ситуаций во время сделки, при которых могут возникнуть проблемы; выяснение возможного объема риска);
  • Третий шаг – анализ возможных финансовых затрат для погашения риска;
  • Четвертый шаг – выработка стратегии и осуществление мероприятий по предотвращению рисков, снижение вероятности их наступления и расчет возможного объема финансовых трат;
  • Пятый шаг – контроль проведения нужных мероприятий, при необходимости – внесение актуальных корректив в механизм их реализации.

Таким образом, при выборе квартиры на первичном рынке недвижимости необходимо четко формулировать свои потребности, соизмерять возможности и текущую ситуацию. При грамотном учете всех факторов вы сможете выбрать самую оптимальную для вас квартиру.

Читать еще:  Надстройка мансардного этажа в многоквартирном доме

Какой рынок недвижимости лучше: первичный или вторичный

Когда встает вопрос о приобретении собственного жилья, каждому хочется избежать неприятных ситуаций и стать обладателем квартиры быстро и без лишних проблем. Но что из себя представляет рынок недвижимости и на что следует обращать внимание в первую очередь? Давайте разберемся в нюансах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Первичное и вторичное жилье – что это такое

Первое, с чем необходимо определиться, – на каком рынке будет приобретаться жилье, как говорят в народе, «первичка» или «вторичка»? Первичный и вторичный рынок недвижимости – это способ совершения сделки.

Под первичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с только что созданными объектами, то есть квартирами в новостройках и строящихся домах. Такое жилье впервые выставляется на продажу, и на него не было установлено права собственности.

Справка. Продавцами таких объектов недвижимости являются строительные компании или государство.

Вторичный рынок жилья – что это такое? Это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации несколько лет. Такое жилье имеет владельца, свою историю и могло выставляться на продажу ранее.

И у «первички», и у «вторички» есть достоинства и недостатки, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке.

Плюсы и минусы первичного рынка

К плюсам приобретения «первички» относятся следующие моменты:

  1. Цена вопроса. Зачастую этот фактор является важнейшим при выборе, а приобретая квартиру в новостройке, можно сэкономить. Жилье, приобретенное в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30-40 %.
  2. Большой выбор квартир в новостройках в рамках одного корпуса. Этажность, площадь, вид из окна и прочие характеристики, среди которых можно выбрать подходящие.
  3. Качество готового жилья. При современном строительстве используются экологичные материалы, новые инженерные системы и вентиляция. Не стоит забывать и о наличии большого количества парковочных мест.
  4. Гарантии на устранение дефектов. Даже в новом доме могут быть проблемные места. В течение гарантийного срока, определяемого застройщиком, собственник жилья может рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.
  5. Наибольший шанс получить ипотеку от банка. На квартиры в новостройках банки оформляют ипотеку охотнее, также застройщики предлагают совершить покупку в рассрочку.

Но даже при таких достоинствах жилье на первичном рынке имеет ряд недостатков:

  1. Долгое ожидание. Желая сэкономить определенную сумму, стоит учитывать, что средняя продолжительность строительства нового корпуса занимает около трех лет. О быстром переезде можно забыть.
  2. Неустойчивые сроки сдачи дома. Покупка жилья на стадии котлована предполагает большой риск: застройщик может сдвинуть сроки сдачи дома или стройка может быть заморожена из-за финансовых сложностей в строительной компании.
  3. Дополнительные средства на ремонт. Основная доля предложений на первичном рынке – квартиры без отделки, что подразумевает вложение дополнительных инвестиций в ремонт. Они могут составлять до трети от стоимости жилья.
  4. Шум от ремонта соседних квартир. Несмотря на то, что в новой квартире можно воплотить любой дизайнерский проект, придется потерпеть шум от ремонта, который ведется в соседних квартирах.
  5. Неразвитая инфраструктура. Стоит забыть о красивых картинках прилегающей к дому территории, которые презентовал застройщик в офисе. В большом жилом комплексе, рассчитанном на несколько корпусов, соседние дома будут возводиться параллельно с вашим переездом, постепенно будет развиваться и инфраструктура микрорайона.

Плюсы и минусы вторичного рынка

Вторичный рынок также имеет ряд преимуществ:

  1. Быстрый переезд. Приобретая «вторичку» в недвижимости, нужно понимать, что это такое жилье, где не придется ждать сдачи дома. Можно сразу въезжать и жить.
  2. Экономия средств на ремонте. Есть шанс подобрать такой вариант, где ремонт будет устраивать новых собственников. Иногда квартиры продаются с полной обстановкой.
  3. Оценка покупки. На «вторичке» квартиру покупатель видит сразу. Это значит, что и сделка будет более прозрачной.
  4. Развитая инфраструктура. В противовес «первичке» жилье на вторичном рынке уже имеет сформировавшуюся инфраструктуру.

Среди недостатков можно выделить следующие факторы:

  1. История квартиры. Перед заключением сделки лучше провести юридическую проверку объекта: изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, выяснить, были ли произведены в квартире перепланировки, которые невозможно узаконить.
  2. Устаревшие отделка и коммуникации. Со временем нарушается водонепроницаемость отделочных материалов, а инженерные коммуникации необходимо обновлять. Как понять и выявить во вторичном жилье подобные проблемы – вопрос сложный, зачастую это выясняется уже после покупки.

Читайте также:

Заключение

Что лучше: «первичка» или «вторичка»? Несомненные достоинства и явные недостатки найдутся в каждом варианте. Приобретая квартиру, нужно четко понимать свои потребности и реально оценивать имеющиеся возможности. Итоговое решение остается только за вами: взвесьте все за и против и сделайте выбор в пользу наиболее подходящего варианта.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости?

Рынок недвижимости можно разделить на две категории. Существует первичный и вторичный вид собственности.

Первичный рынок – это различные новостройки, т.е это недвижимость, которая ещё не состояла в собственности. Покупатель приобретает новую квартиру, которую только построили, она является первичной.

Теперь разберём, что такое вторичный рынок? Исходя из названия и вышесказанного определения, можно понять предназначение вторичного жилья! Это жильё с «историей» т.е приобретенная квартира уже не является «первой свежести», у ней уже был собственник.

Что лучше? Выбор за вами!

Конечно, покупатели стремятся приобрести именно новое жильё – почему? Можно провести самостоятельный ремонт (сделать по-своему), зачастую приемлемая стоимость квартиры, минимальный риск, широкий выбор, новый дом и т.д. По плюсам оно достаточно сильно обходит вторичную недвижимость.

Читать еще:  Очередь на жилье инвалидам

Несомненно, они являются частями одного целого! Влияние первичного и вторичного рынка друг на друга можно увидеть в ценовой категории.

Рассмотрим положительные факторы при покупке квартиры в новостройке

  • Не нужно платить разнообразным посредникам.
  • Ремонт можно сделать самостоятельно, создать свою «атмосферу».
  • Не нужно тратить множество денег, дом новый и не требуется заменять трубы и прочее.
  • Цена за купленную квартиру будет идти в положительном направлении. Если будет необходимость, вы можете продать её. То есть, не потерять кучу денег!
  • Не следует проверять «историю» и рисковать. Лишь требуется проверить застройщика и убедиться, что всё в порядке т.е по закону.

Негативные аспекты первичного рынка

  • По срокам может быть задержка, дом позже построят.
  • Строительная компания может стать «банкротом», дом не достроят.
  • Выдача и подготовка юридических документов – это долгий процесс, ждать их придётся не один месяц.
  • В новостях мы видим зачастую недобросовестные организации. Собрали деньги, ничего не построили и уехали в «тёплые» страны.
  • Квартира без отделки? Придётся потратиться на ремонт.
  • Все жильцы будут встречать новоселье с вами т.е тоже будут производить ремонт – постоянные шумы за стенкой.
  • Может оказаться, что рядом не будет соц.учреждений – школы, садики, магазины, парковки и появиться это неизвестно когда.
  • Деньги на домофон, консьержа и тому подобные затратные мероприятия.
  • Стрессовые ситуации – нужно ждать когда построят дом, много неприятных моментов.
  • Деньги на квартиру – банки выдают кредит с большими процентами или вовсе отказывают в выдаче.

Покупать новое жильё стоит лишь при наличии необходимой суммы для покупки

Негативных факторов достаточно, дабы выбрать вторичноё жильё по доступной цене. Основной плюс – покупатель приобретает «готовую» квартиру со всеми прелестями и неудобствами. Квартиру можно приобрести в сжатые сроки, но поиск подходящей недвижимости отнимает массу времени.

Былое превосходство

Также вторичный рынок – это более широкий спектр возможностей, вы можете поменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную, доплатив при этом №-ую сумму денежных средств.

Строители смотрят на вторичный рынок и по нему определяют, выгодно ли строить сейчас или подождать? Если цена низкая, спрос отсутствует или слишком мал, то постройка нового сооружение не будет осуществлена. Если затрачиваемые деньги на строительство имеют высокую планку, соответственно и цена за квартиры повышается. К чему это приводит? Покупатели бегут приобретать недвижимость с историей.

Существует веские основания приобретать именно новое жильё – на это есть масса причин и даже ценовая ситуация порой ничуть не пугает будущих собственников.

Незаконченное противостояние

Вторичный и первичный рынок реагируют по-разному на всевозможные нестабильные ситуации. К примеру, если спрос на квартиры падает – их могут не покупать, значит, организация может обанкротиться. В то время как на вторичное жилье плохая тенденция не скажется – цена зависит от собственника. Вторичный рынок быстро подстраиваться под сегодняшние реалии, в то время как новостройка прямиком зависима от спроса.

Жильё второго сорта имеет более стабильный рынок и более насыщенное квартирное «царство». У покупателя широчайший выбор, он может подобрать для себя наиболее лучший вариант.

Новые дома не несут в себе больших рисков! Старое жильё может иметь богатую историю – множество собственников, вам могут подсунуть квартиру с «сюрпризом». Другое дело, что строят сейчас не так часто! По цене, новые квартиры стоят на 15-25% ниже, чем их предшественники.

Какой вывод?

Сделать вывод о том, что какой-то из рынков лучше – глупо! Оба имеют свои как плюсы, так и минусы! Всё зависит от покупателя – желаете купить новую квартиру? Пожалуйста, выбирайте! Нет? Обращайтесь в агентство, ищите на вторичном рынке!

Таким образом, предпочтения заинтересованного и влияют на окончательный выбор. Подходите к покупке ответственно, ведь сравнительный аспект ещё никто не отменял!

Прогнозы: что ждет рынок недвижимости Москвы в 2020 году

Эксперты рассказали, что будет с рынками новостроек, вторичной и офисной недвижимости в этом году

На рынке недвижимости Москвы продолжат развитие основные тенденции, которые наметились в 2019 году. Аналитики не ожидают кардинальных изменений на первичном и вторичном рынках жилья, а также в офисной недвижимости.

Подробнее прогнозы экспертов рынка столичной недвижимости на 2020 год смотрите в видеоинтервью.

«В 2020 году не ожидается кардинальных изменений вторичного рынка»

Руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов:

— В 2020 году в Москве на вторичном рынке будет действовать ряд факторов, которые могут привести как к росту, так и снижение цен, но они будут уравновешивать друг друга. Покупательная способность населения остается невысокой и каких-либо улучшений, по крайней мере в течение ближайшего года, не ожидается. На рынок вторичной недвижимости сохраняется давление со стороны новостроек, которые оттягивают спрос.

Поддержать уровень цен на вторичном рынке в первую очередь позволит сохраняющийся долгосрочный тренд на переход новостроек на вторичку. На рынок выходят квартиры в домах более высокого качества, чем жилье в советском жилом фонде. Старые дома также постепенно заменяются новыми — вспомним ту же программу реновации. Эта тенденция только усилится. Поскольку более качественное жилье обладает и более высокими ценовыми характеристиками, то это будет автоматически толкать цены вверх.

Другой фактор, который позитивно влияет на рынок вторичного жилья, — ожидаемое смягчение политика Центробанка по учетной ставке и, соответственно, ипотеке. Сегодня объем потенциальных ипотечников по текущим ставкам практически выработан. Возможное их снижение позволит дополнительно привлечь покупателей на вторичный рынок. Еще одна тенденция — постепенно вымываются объемы ликвидного вторичного жилья, которое обладает хорошими качественными характеристиками и при этом приемлемыми ценами. Все эти факторы обусловят стабильную картину рынка в следующем году с отсутствием каких-то кардинальных изменений.

Читать еще:  Пример договора дарения квартиры

«Жилье в Москве станет привлекательным для инвесторов»

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:

— В 2020 году рынок жилья Москвы и Подмосковья, скорее всего, сохранит те тенденции, которые установились в прошлом году. Речь идет и о первичном, и о вторичном рынке — они кардинально не отличаются в этом плане. Первая тенденция связана с тем, что цены достигли дна и развернулись в рост. Он пока несущественный и находится примерно на уровне инфляции — по итогам года прирост составил около 5%. Примерно так же в среднем вырастут цены и в 2020 году. Отдельные квартиры способны показать прирост ощутимо выше среднего, но есть и квартиры, которые могут вообще не подорожать или даже сползать вниз, если их цена существенно завышена. Это характерно для вторичного жилья бизнес-класса с высокими ценами. Сегодня основные сделки проходят с жильем стоимостью от 5 млн до 15 млн руб., и больший ценовой прирост ожидается в этом ценовом сегменте.

Что касается новостроек, то застройщики более рыночные, соответственно, они более адекватно назначают стоимость жилья. Более того, новостройки обычно дорожают по мере строительства дома. Но общая тенденции по росту цен будут примерно такие же — умеренный прирост стоимости наиболее удачных объектов и топтание цен на месте в новостройках с какими-то недостатками либо изначально завышенной стоимостью.

Основным драйвером спроса продолжает оставаться подешевевшая ипотека. Это дает рынку глоток свежего воздуха и, скорее всего, в 2020 году ставки продолжат снижаться, что поддержит рынок жилья. Снижение ключевой ставки также снижает доходность депозита, облигаций и других консервативных инструментов. Последние пять лет не имело смысла заниматься арендным бизнесом из-за низкой доходности жилья. Сегодня аренда сравнялась по уровню с депозитами и составляет 5–7% годовых. Если ставки и дальше будут снижаться, то сдача квартиры в аренду станет более прибыльной, чем доход от депозита и, возможно, даже облигаций. Жилье вновь станет достаточно привлекательным как консервативный инструмент для инвестиций, что оживит спрос на рынке. Поэтому у нас взгляд на 2020 год, скорее, позитивный и, вероятнее всего, недвижимость будет показывать прирост выше инфляции.

«В 2020 году до 40% новостроек Москвы будет продаваться через эскроу»

Директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова:

— Если прошедший год на рынке новостроек столицы и Новой Москвы прошел под знаком перехода на проектное финансирование, то нельзя не тронуть эту тему. Во-первых, доля новых проектов, которые будут финансироваться с использованием банковских кредитов через эскроу-счета, увеличится в 2020 году. Мы ожидаем, что по сравнению с 2019 годом, где было 15% таких проектов, в этом году будет уже до 40% новостроек реализовываться по новой схеме финансирования. То есть дольщики будут защищены максимально полно от различных деструктивных ситуаций, которые могут произойти на рынке первичного жилья.

Также важно отметить, что снижается ипотечная ставка и, скорее всего, это повлечет увеличение доли ипотеки в общем количестве покупок на рынке первичного жилья. Кроме того, увеличился пенсионный возраст, что позволило удлинить срок кредита, соответственно, снизив ежемесячный платеж, что привлекательно для покупателей. Доля ипотеки должна в следующем году возрасти с 50% до 54–56%, то есть перевалить в количество сделок на рынке.

Спрос останется на то же уровне, что и 2019 году, а рекордов 2018-го мы уже на рынке не увидим. Однако количество проектов нового жилья от застройщика значительно уменьшилось в 2019 году — новых проектов выходило уже меньше, и в 2020-м, скорее всего, сократится еще. И банки, и девелоперы учатся работать по-новому, разрабатывают схемы, привыкают к новым условиям рынка. Проектное финансирование будет выдаваться, возможно, с какими-то сложными условиями, но проектов будет больше, что позволит покупателям выбирать из большого количества хороших, качественных новых квартир. Бума спроса, который мы видели в первой половине 2020 года, не ожидается, поэтому, возможно, застройщикам придется привлекать покупателей скидками. Если в 2019 году они составляли в среднем 3%, редко больше, то в этом году могут достигать 5–7%.

В 2020 году, скорее всего, продолжатся тенденции, связанные с увеличением предложения квартир с уже выполненной отделкой. Такие квартиры пользуются спросом, появляется запрос на квартиры с меблировкой и в нынешнем году, этот тренд продолжит свое развитие. Одним из ярких трендов прошлого года стало появление микроформатов квартир площадью 11–13–15 кв. м. Все это в сумме, возможно, породит новую для московского рынка недвижимости концепцию — коливинги, где помимо жилья будут общее пространство, зоны для совместного проведения времени, возможно, даже рабочие зоны.

«Ставки аренды офисов в Москве вырастут»

Руководитель департамента исследований, партнер C&W Денис Соколов:

— Сейчас мы ежемесячно пересматриваем показатели на следующие три года в соответствии с макроэкономическими политическими изменениями, которые происходят. Это не значит, что цифры будут предельно верны — это то, что мы видим сегодня на рынке офисной недвижимости Москвы. В рамках нашего последнего прогноза ожидаем снижения доли вакантных площадей. В 2020 году доля вакантных помещений будет на уровне 11%, в 2021-м — 10,5%. Средняя арендная ставка в течение всего 2020 года сохранится на уровне 21 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а 2021-м — 21,5 тыс. руб. С точки зрения объема сделок (то, что контрактуется в течение года) мы пробили уровень в 2 млн кв. м и ближайшие три года будем держаться на уровне 2–2,2 млн кв. м.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector