0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Первичный рынок жилья это

Какой рынок недвижимости лучше: первичный или вторичный

Когда встает вопрос о приобретении собственного жилья, каждому хочется избежать неприятных ситуаций и стать обладателем квартиры быстро и без лишних проблем. Но что из себя представляет рынок недвижимости и на что следует обращать внимание в первую очередь? Давайте разберемся в нюансах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Первичное и вторичное жилье – что это такое

Первое, с чем необходимо определиться, – на каком рынке будет приобретаться жилье, как говорят в народе, «первичка» или «вторичка»? Первичный и вторичный рынок недвижимости – это способ совершения сделки.

Под первичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с только что созданными объектами, то есть квартирами в новостройках и строящихся домах. Такое жилье впервые выставляется на продажу, и на него не было установлено права собственности.

Справка. Продавцами таких объектов недвижимости являются строительные компании или государство.

Вторичный рынок жилья – что это такое? Это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации несколько лет. Такое жилье имеет владельца, свою историю и могло выставляться на продажу ранее.

И у «первички», и у «вторички» есть достоинства и недостатки, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке.

Плюсы и минусы первичного рынка

К плюсам приобретения «первички» относятся следующие моменты:

  1. Цена вопроса. Зачастую этот фактор является важнейшим при выборе, а приобретая квартиру в новостройке, можно сэкономить. Жилье, приобретенное в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30-40 %.
  2. Большой выбор квартир в новостройках в рамках одного корпуса. Этажность, площадь, вид из окна и прочие характеристики, среди которых можно выбрать подходящие.
  3. Качество готового жилья. При современном строительстве используются экологичные материалы, новые инженерные системы и вентиляция. Не стоит забывать и о наличии большого количества парковочных мест.
  4. Гарантии на устранение дефектов. Даже в новом доме могут быть проблемные места. В течение гарантийного срока, определяемого застройщиком, собственник жилья может рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.
  5. Наибольший шанс получить ипотеку от банка. На квартиры в новостройках банки оформляют ипотеку охотнее, также застройщики предлагают совершить покупку в рассрочку.

Но даже при таких достоинствах жилье на первичном рынке имеет ряд недостатков:

  1. Долгое ожидание. Желая сэкономить определенную сумму, стоит учитывать, что средняя продолжительность строительства нового корпуса занимает около трех лет. О быстром переезде можно забыть.
  2. Неустойчивые сроки сдачи дома. Покупка жилья на стадии котлована предполагает большой риск: застройщик может сдвинуть сроки сдачи дома или стройка может быть заморожена из-за финансовых сложностей в строительной компании.
  3. Дополнительные средства на ремонт. Основная доля предложений на первичном рынке – квартиры без отделки, что подразумевает вложение дополнительных инвестиций в ремонт. Они могут составлять до трети от стоимости жилья.
  4. Шум от ремонта соседних квартир. Несмотря на то, что в новой квартире можно воплотить любой дизайнерский проект, придется потерпеть шум от ремонта, который ведется в соседних квартирах.
  5. Неразвитая инфраструктура. Стоит забыть о красивых картинках прилегающей к дому территории, которые презентовал застройщик в офисе. В большом жилом комплексе, рассчитанном на несколько корпусов, соседние дома будут возводиться параллельно с вашим переездом, постепенно будет развиваться и инфраструктура микрорайона.

Плюсы и минусы вторичного рынка

Вторичный рынок также имеет ряд преимуществ:

  1. Быстрый переезд. Приобретая «вторичку» в недвижимости, нужно понимать, что это такое жилье, где не придется ждать сдачи дома. Можно сразу въезжать и жить.
  2. Экономия средств на ремонте. Есть шанс подобрать такой вариант, где ремонт будет устраивать новых собственников. Иногда квартиры продаются с полной обстановкой.
  3. Оценка покупки. На «вторичке» квартиру покупатель видит сразу. Это значит, что и сделка будет более прозрачной.
  4. Развитая инфраструктура. В противовес «первичке» жилье на вторичном рынке уже имеет сформировавшуюся инфраструктуру.

Среди недостатков можно выделить следующие факторы:

  1. История квартиры. Перед заключением сделки лучше провести юридическую проверку объекта: изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, выяснить, были ли произведены в квартире перепланировки, которые невозможно узаконить.
  2. Устаревшие отделка и коммуникации. Со временем нарушается водонепроницаемость отделочных материалов, а инженерные коммуникации необходимо обновлять. Как понять и выявить во вторичном жилье подобные проблемы – вопрос сложный, зачастую это выясняется уже после покупки.

Читайте также:

Заключение

Что лучше: «первичка» или «вторичка»? Несомненные достоинства и явные недостатки найдутся в каждом варианте. Приобретая квартиру, нужно четко понимать свои потребности и реально оценивать имеющиеся возможности. Итоговое решение остается только за вами: взвесьте все за и против и сделайте выбор в пользу наиболее подходящего варианта.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Первичный рынок недвижимости: особенности развития и структура

Первичный рынок недвижимости – это сегмент стройиндустрии, где недвижимость в товарном качестве впервые оказывается в ситуации купли-продажи. Основными продавцами здесь являются: государство с представительством федеральных, региональных или местных властей, либо коммерческие частные строительные компании, строящие жилые и нежилые объекты.

Читать еще:  Найм жилья в квитанции что это

Характеристика недвижимости по параметрам

Предлагаемая недвижимость на первичном рынке формируется из вновь созданных объектов. Взаимодействие со вторичным рынком способствует понижению уровня издержек для создания новых объектов, обеспечивая рентабельность и развитие рынка в целом.

Так как недвижимость в качестве объекта купли-продажи носит стационарный характер, ее присутствие на рынке связано с определенным местом/географическим положением:

  • региональным;
  • районным;
  • микрорайонным.

Количество первичной недвижимости напрямую будет зависеть от следующих факторов:

  • от объемов;
  • от темпов строительства;
  • от времени введения новостроек в эксплуатацию.

Среди прочих видов первичного жилья особое место занимает элитная недвижимость. По утверждению специалистов вторичный рынок элитного жилья – это практически редкость (за исключением единичных случаев). Поэтому реализация новых проектов, включая строительство и реконструкцию, обеспечивает значительное число поступления на рынок первичного жилья качественных объектов недвижимости.

Новостройки: жилая недвижимость

Первичный рынок жилой недвижимости — это строящееся или недавно построенное жилье, на которое еще не оформлялось право собственности.

Преимущества первичной недвижимости:

  • при приобретении во время строительства стоимость объекта на порядок ниже, чем на вторичном рынке;
  • квартира без истории, то есть юридически чистая;
  • новая инженерная структура и сети;
  • современные рациональные планировки и возможность выбора нужного метража;
  • возможность создания ТСЖ и поддерживание дома в надлежащем состоянии.

Цены на жилье первичного рынка

Стоимость жилья будет зависеть от выбранного варианта. Критериев ценообразования здесь может быть множество, например, жилье во время строительства будет на порядок меньше, чем уже сданное.

Среди основных характеристик будут учитываться:

  • район, его инфраструктура;
  • метраж жилплощади;
  • наличие/отсутствие отделки помещения.

По способу финансового участия сделки первичного рынка недвижимости могут быть различными, например:

Как правило, на квартиры в строящихся домах банки охотно оформляют ипотеку. Компании-застройщики практикуют продажи в рассрочку или с системой скидок при определенных условиях.

Период оформления сделки

Период сделки по покупке первичной недвижимости будет зависеть от выбранного варианта:

  • Если это будет квартира в возводящемся объекте, тогда после оформления первичного пакета документов вам придется подождать, пока достроят дом, чтобы получить документы на построенную квартиру.
  • Если вы хотите приобрести помещение в построенном и сданном доме, тогда сделка будет достаточно быстрой и практически аналогичной покупке объекта вторичного рынка.

Все время строительства и период сдачи здания в эксплуатацию должен быть прописан в соответствующих документах компании-застройщика. При форс-мажорных обстоятельствах или при «заморозке» строительства дата сдачи жилья может отложиться на некоторое время. В народе такие квартиры называют «долгостроем».

Совет! Чтобы этого избежать, нужно обязательно проверить у застройщика все необходимые документы и разрешение на строительство. Оптимально приобретать жилье у проверенных компаний с хорошей репутацией.

Расходы по ремонту первичного жилья

Одно из преимуществ покупки жилья в новостройке в том, что в большинстве случаев там нет необходимости делать ремонт, во всяком случае, в первое время. Большинство застройщиков сдают жилье с качественной отделкой и в только что построенную и сданную квартиру можно сразу заселяться.

Но есть ситуации, когда жилье сдают без отделочных работ. В таком случае все затраты на ремонт придется делать самостоятельно. Но в этой ситуации могут быть и плюсы, так как вы сами по своему желанию и вкусу можете обустроить пространство. Как правило, в новых домах многие соседи начинают делать ремонт, поэтому нужно быть готовым к такому явлению.

Внимание! Покупая квартиру без отделки, лучше сразу рассчитать бюджет на ремонт.

Необходимые документы

В документном отношении с новостройками дело обстоит несколько проще, чем с оформлением сделки на вторичном рынке, так как такие квартиры не имеют «истории». Период сбора и оформления документов стандартный и он будет зависеть от конкретной ситуации.

Расположение первичного жилья/инфраструктура

Как правило, при строительстве первичного жилья планируется в развитии вся необходимая инфраструктура: дороги, детские площадки, различные учреждения, магазины и т.д.

В настоящее время новостройки могут охватывать целый район с различными вариантами застройки, материала домов, этажности и т.д. В таком случае вы можете выбрать самый оптимальный вариант для себя.

Возможные риски при покупке недвижимости

Каждый объект недвижимости включает набор параметров, поэтому каждая сделка здесь осуществляется в рамках конкретной территории с необходимыми административными нормами.

В связи с этими характеристиками можно выделить основные источники рисков:

  • экономические;
  • юридические;
  • архитектурно-строительные;
  • административные.

Естественно, все перечисленные виды рисков непосредственно связаны с финансовым эквивалентом, так как затраты на проект или сделку могут быть увеличены или снижены, либо увеличен период запланированного времени инвестирования. Как минимизировать риски первичного рынка недвижимости?

Здесь нужно знать, что иногда полностью обойтись без рисков невозможно, а вот существенно снизить их – вполне:

  • Первый шаг – выявление возможных проблем при сделках и операциях с недвижимостью;
  • Второй шаг – определение качества и количества рисков (выяснение причинно- факторной связи их возникновения, возможность их наступления, анализ ситуаций во время сделки, при которых могут возникнуть проблемы; выяснение возможного объема риска);
  • Третий шаг – анализ возможных финансовых затрат для погашения риска;
  • Четвертый шаг – выработка стратегии и осуществление мероприятий по предотвращению рисков, снижение вероятности их наступления и расчет возможного объема финансовых трат;
  • Пятый шаг – контроль проведения нужных мероприятий, при необходимости – внесение актуальных корректив в механизм их реализации.
Читать еще:  Программы по жилью

Таким образом, при выборе квартиры на первичном рынке недвижимости необходимо четко формулировать свои потребности, соизмерять возможности и текущую ситуацию. При грамотном учете всех факторов вы сможете выбрать самую оптимальную для вас квартиру.

Первичный рынок жилья — что это такое?

Какое жилье относится к первичному рынку, действительно ли новостройки дешевле квартир на вторичном рынке и какие дополнительные платежи ожидают покупателей жилья от застройщика, разбирался LIVING.

Кризис значительно потрепал вторичный рынок недвижимости. Из-за низкого спроса продавцы своих квартир для совершения сделок вынуждены были идти на значительные уступки. В итоге, это привело к тому, что цена на «вторичку» и «первичку» почти сравнялись, но несмотря на это, большинство всё-таки предпочитают покупать квартиры в новых домах. LIVING решил разобраться, что же такое первичный рынок и с чем его едят?

Что такое первичный рынок жилья?

Первичным называется такое жилое помещение, которое впервые выставляется на продажу в качестве продукта строительной компании. Для понимания важно отметить, что на такую квартиру ни разу не было установлено право собственности. Как ни странно, но даже в одном ЖК могут продаваться как новые квартиры, так и вторичные.Рассмотрим «живой» пример. В таких масштабных проектах, как ЖК «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб», ЖК «Новый Оккервиль» от «Отделстроя» или ЖК «Янила Кантри» от компании «Ленстройтрест» первые очереди уже давно сданы, а до введения строящихся – еще несколько лет. В первых очередях люди, купившие небольшие однокомнатные квартиры, решаются на расширение площади и продают жилье. Несмотря на то, что дом новый, квартира формально будет иметь статус вторичной. А те квартиры в этом же ЖК, которые только что построены, и собственность еще не была оформлена, относятся к первичном рынку.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Что лучше купить: квартиру в новостройке или на вторичном рынке?

Ситуации практически у каждого покупателя разные, и каждую разобрать невозможно. Выбор в пользу одного или другого варианта является субъективным решением клиента.

Основные плюсы «вторички»:

· развитая инфраструктура рядом с домом

Нельзя однозначно утверждать, что один сегмент лучше другого: у каждого есть свои преимущества и достоинства. Например, «вторичку» выбирают, те, кому необходимо максимально быстро заселиться. Зато первичный сегмент дает возможность купить квартиру за меньшие деньги. Это главный плюс такой недвижимости.

Екатерина Сивова, генеральный директор агентства недвижимости «КВАДРАТЫ»:

«Если у вас нет квартиры, вы живете на съемном жилье и намерены приобрести, например, однокомнатную квартиру с помощью привлечения заемных средств – ипотеки, очевидно, что в этом случае вам необходимо приобретать квартиру на вторичном рынке, так как предстоит платить ежемесячный платеж по ипотеке и коммунальные платежи. При покупке же нового жилья придется платить: за аренду жилья, ипотечный кредит и за коммунальные услуги. Поэтому, скорее всего, чтобы минимизировать ежемесячные расходы на жилье, целесообразно приобретать квартиру на вторичном рынке.

Основные плюсы нового жилья:

· более низкая цена;

· более выгодный ипотечный кредит;

· первичное жилье качественнее вторичного;

· более однородное социальное окружение;

· более разнообразная инфраструктура.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Самое главное преимущество покупки в строящемся доме – возможность получить новое комфортное жилье большей площади за меньшие деньги. Стоимость новой квартиры увеличивается с ростом строительной готовности. Если вы купили квартиру на котловане, то к моменту, когда дом уже готов, она будет стоить на 20-25% дороже первоначальной цены».

Почему новостройки дешевле, чем «вторичка»? (Спойлер: это не так)

По словам экспертов, квартира в новостройке дешевле, чем на вторичном рынке только из-за стадии готовности дома. Таким образом, более низкая цена – это своеобразная плата за риск. По мере роста дома разница в цене между новым и старым жильем становится минимальной. Более того, из-за стагнации вторичного рынка, собственники стали снижать цены, в результате чего сданная новостройка от застройщика часто оказывается даже дороже «вторички».

Например, квартира в готовом доме у метро Парнас площадью 42 кв. м от застройщика продается за 4 млн 235 тыс. рублей. При этом схожая по площади и местоположению квартира от собственника, который приобрёл её ранее и формально она считается «вторичкой», обойдется покупателю за 3 млн 950 тыс. рублей.

Что нужно знать, покупая новую квартиру?

Приобретая новую квартиру, непременно обратите внимание на форму договора, по которой работает застройщик, проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок, на котором возводится объект. Изучите дальнейший план застройки, как объекта – жилого комплекса, так и будущего строительства автомобильных магистралей, теплотрасс и прочего под вашими будущими окнами.

Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA:

Какие дополнительные платежи бывают при покупке квартиры в строящемся доме?

· Оформление сделки. Оплата государственной пошлины (100 рублей) и государственной регистрации договора долевого участия. Если вы доверили эту процедуру риэлтору или строительной компании, то требуется оформить нотариальную доверенность на имя риэлтора или представителя застройщика – 1000 рублей и собственно стоимость самой регистрации (от 3 до 35 тысяч рублей).

Читать еще:  Пробить квартиру по кадастровому номеру онлайн

· Банковская комиссия за транзакции. Каждый банк имеет свои расценки, но чаще всего это стандартная сумма в несколько тысяч рублей.

· Оплата дополнительных метров после обмера БТИ. Согласно законодательству реальный размер квартиры может быть больше или меньше заявленного, но не более чем на 5 %. Если при итоговом обмере ваша квартира оказалась несколько больше, то вам придется доплатить разницу.

Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости?

Рынок недвижимости можно разделить на две категории. Существует первичный и вторичный вид собственности.

Первичный рынок – это различные новостройки, т.е это недвижимость, которая ещё не состояла в собственности. Покупатель приобретает новую квартиру, которую только построили, она является первичной.

Теперь разберём, что такое вторичный рынок? Исходя из названия и вышесказанного определения, можно понять предназначение вторичного жилья! Это жильё с «историей» т.е приобретенная квартира уже не является «первой свежести», у ней уже был собственник.

Что лучше? Выбор за вами!

Конечно, покупатели стремятся приобрести именно новое жильё – почему? Можно провести самостоятельный ремонт (сделать по-своему), зачастую приемлемая стоимость квартиры, минимальный риск, широкий выбор, новый дом и т.д. По плюсам оно достаточно сильно обходит вторичную недвижимость.

Несомненно, они являются частями одного целого! Влияние первичного и вторичного рынка друг на друга можно увидеть в ценовой категории.

Рассмотрим положительные факторы при покупке квартиры в новостройке

  • Не нужно платить разнообразным посредникам.
  • Ремонт можно сделать самостоятельно, создать свою «атмосферу».
  • Не нужно тратить множество денег, дом новый и не требуется заменять трубы и прочее.
  • Цена за купленную квартиру будет идти в положительном направлении. Если будет необходимость, вы можете продать её. То есть, не потерять кучу денег!
  • Не следует проверять «историю» и рисковать. Лишь требуется проверить застройщика и убедиться, что всё в порядке т.е по закону.

Негативные аспекты первичного рынка

  • По срокам может быть задержка, дом позже построят.
  • Строительная компания может стать «банкротом», дом не достроят.
  • Выдача и подготовка юридических документов – это долгий процесс, ждать их придётся не один месяц.
  • В новостях мы видим зачастую недобросовестные организации. Собрали деньги, ничего не построили и уехали в «тёплые» страны.
  • Квартира без отделки? Придётся потратиться на ремонт.
  • Все жильцы будут встречать новоселье с вами т.е тоже будут производить ремонт – постоянные шумы за стенкой.
  • Может оказаться, что рядом не будет соц.учреждений – школы, садики, магазины, парковки и появиться это неизвестно когда.
  • Деньги на домофон, консьержа и тому подобные затратные мероприятия.
  • Стрессовые ситуации – нужно ждать когда построят дом, много неприятных моментов.
  • Деньги на квартиру – банки выдают кредит с большими процентами или вовсе отказывают в выдаче.

Покупать новое жильё стоит лишь при наличии необходимой суммы для покупки

Негативных факторов достаточно, дабы выбрать вторичноё жильё по доступной цене. Основной плюс – покупатель приобретает «готовую» квартиру со всеми прелестями и неудобствами. Квартиру можно приобрести в сжатые сроки, но поиск подходящей недвижимости отнимает массу времени.

Былое превосходство

Также вторичный рынок – это более широкий спектр возможностей, вы можете поменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную, доплатив при этом №-ую сумму денежных средств.

Строители смотрят на вторичный рынок и по нему определяют, выгодно ли строить сейчас или подождать? Если цена низкая, спрос отсутствует или слишком мал, то постройка нового сооружение не будет осуществлена. Если затрачиваемые деньги на строительство имеют высокую планку, соответственно и цена за квартиры повышается. К чему это приводит? Покупатели бегут приобретать недвижимость с историей.

Существует веские основания приобретать именно новое жильё – на это есть масса причин и даже ценовая ситуация порой ничуть не пугает будущих собственников.

Незаконченное противостояние

Вторичный и первичный рынок реагируют по-разному на всевозможные нестабильные ситуации. К примеру, если спрос на квартиры падает – их могут не покупать, значит, организация может обанкротиться. В то время как на вторичное жилье плохая тенденция не скажется – цена зависит от собственника. Вторичный рынок быстро подстраиваться под сегодняшние реалии, в то время как новостройка прямиком зависима от спроса.

Жильё второго сорта имеет более стабильный рынок и более насыщенное квартирное «царство». У покупателя широчайший выбор, он может подобрать для себя наиболее лучший вариант.

Новые дома не несут в себе больших рисков! Старое жильё может иметь богатую историю – множество собственников, вам могут подсунуть квартиру с «сюрпризом». Другое дело, что строят сейчас не так часто! По цене, новые квартиры стоят на 15-25% ниже, чем их предшественники.

Какой вывод?

Сделать вывод о том, что какой-то из рынков лучше – глупо! Оба имеют свои как плюсы, так и минусы! Всё зависит от покупателя – желаете купить новую квартиру? Пожалуйста, выбирайте! Нет? Обращайтесь в агентство, ищите на вторичном рынке!

Таким образом, предпочтения заинтересованного и влияют на окончательный выбор. Подходите к покупке ответственно, ведь сравнительный аспект ещё никто не отменял!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector