0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Подоходный налог на недвижимость

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

  1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
  5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
  8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Налог с продажи имущества

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

  • При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
  • При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
  • При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Читать еще:  Пример договора найма квартиры между физическими лицами

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

  • Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
  • Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

  • Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
  • Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
  • Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Примеры различных сделок

Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

  1. Автомобиль на момент покупки владельцем стоил полмиллиона. С момента заключения договора купли-продажи прошло 4 года. Так как прошло более трех лет, то платить налог на недвижимость и подавать декларацию нет необходимости.
  2. Квартира продана за десять миллионов рублей. Сведений о ее стоимости на момент покупки продавцом не сохранилось. С момента заключения сделки еще не прошло три года. В таком случае продавец при выплате налога на прибыль имеет право применить налоговый вычет в размере одного миллиона. Из-за отсутствия документов о стоимости квартиры, прибылью признается вся сумма (то есть десять миллионов). При использовании налогового вычета в размере миллиона, прибыль, с которой уплачивается налог, составляет 9 миллионов. Налог выплачивается именно с этой суммы в соответствии со статусом гражданина.
  3. Частный дом хозяин решил продать через два года после покупки. У него сохранились документы, по которым дом на момент покупки стоил десять миллионов. Также у владельца сохранились документы, подтверждающие, что в дом были вложены дополнительные деньги(полмиллиона). Продать дом хозяин решил за 12 миллионов. То есть его прибыль составила 1,5 миллиона. При использовании налогового вычета в миллион, сумма, с которой будет взиматься налог на прибыль при продаже имущества, составит всего 500 000 рублей.

Налог с продажи квартиры в 2020 году поменяли

В 2020 году нас ждут ключевые изменения при оплате налога с продажи недвижимости, в том числе, квартиры:

  • добавят еще один критерий, позволяющий продать квартиру без уплаты налога по истечении 3 лет, а не 5 лет;
  • появится новая статья в Налоговом Кодексе РФ 214.10 про особенности определения налога с продажи недвижимости, в том числе, полученного в порядке дарения.
Читать еще:  Отмена договора дарения квартиры

Пройдемся по-порядку. Для удобства обозначим фразами «было» «стало». И выделим ключевые моменты.

Положение первое. Минимальный предельный срок владения.

Для недвижимого имущества установлен минимальный предельный срок владения, после истечения которого собственник вправе продать не уплачивая НДФЛ с продажи. Как было, так и оставили. Понятие минимального срока владения не убрали!

Положение второе. Общий минимальный предельный срок владения.

Минимальный предельный срок владения квартирой и другой недвижимостью составляет 5 лет (за исключением некоторых случаев, о них ниже). Как было, так и осталось. На налоговых нерезидентов распространяется.

Положение третье. Исключения из общего правила 5 лет.

Есть несколько случаев, когда срок владения для освобождения от уплаты НДФЛ с продажи жилья составляет 3 года.

«Было» всего 4 позиции. 3 года владения если:

  • по договору дарения от близкого родственника по нормам Семейного кодекса РФ;
  • в порядке наследования (право собственности считается с даты смерти наследодателя);
  • в результате приватизации:
  • по договору пожизненного содержания с иждивением.

«Стало» 5 позиций:

  • по договору дарения от близкого родственника по нормам Семейного кодекса РФ;
  • в порядке наследования (право собственности считается с даты смерти наследодателя);
  • в результате приватизации:
  • по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • при продаже единственного жилого помещения и земельного участка под ним (при наличии такового).

Дополнения касаются только жилых помещений, нежилая недвижимость не подпадает под данный пункт.

Здесь стоит остановится подробно, так как законодатель очень интересно описывает, что подразумевает под единственным жильем.

не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю

Возьмем несколько примеров.
Пример первый. Одна квартира была куплена в 2017 году. В 2020 году решили квартиру продать и купить побольше. Другого жилья в собственности нет. Следовательно, налог с продажи квартиры, приобретенной в 2017 году платить не нужно. Равно, как и подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Вторая ситуация. Аналогичная, но у одного из членов семьи, мужа, есть еще доля в квартире родителей. В таком случае, супруга налог платить не будет, а муж в обязательном порядке должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ, и рассчитать сумму налога к уплате, если его доходы от продажи превысили расходы на покупку.

Третья ситуация. Имеется квартира в собственности с 2019 года. В январе 2020 года покупают вторую квартиру. А в феврале 2020 года первую продают. Нужно ли платить налог с продажи квартиры, купленной в 2019 году? Нет, так как абзац 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ как раз учел данную ситуацию, если квартира куплена за 90 дней до продажи другого жилья, то при расчете налога с продажи жилья она не учитывается.

Обратите внимание, важна дата регистрации перехода права собственности, которая указывается в выписке из ЕГРН. Скриншот ниже, где ее посмотреть.

Обычно это 3 лист выписки из ЕГРН об объекте недвижимости

А теперь представьте. Планировали Вы именно так и поступить, продать квартиру в течение 90 дней после покупки нового жилья, и не успели. Из-за праздников, других проволочек регистрация прошла на 91 день. Будете ли платить налог в таком случае?
К сожалению, да. Поэтому внимательно отнеситесь к срокам продажи, планированию сделки.

Положение четвертое. Утратил силу пункт 5 вышеуказанной статьи, касающийся расчета налога в определенных случаях от 70% кадастровой стоимости.

НО, это положение хоть и убрали из ст. 217.1 НК РФ, все равно действует, так как появилась новая статья 214.10 Налогового Кодекса Российской Федерации про особенности определения налога с продажи недвижимости, в том числе, полученного в порядке дарения.

Положение пятое. Налоговый орган вправе самостоятельно рассчитать налог с продажи недвижимости.

Согласно положениям ст. 214.10 НК РФ если декларация с продажи квартиры не сдана в налоговую до 30 апреля инспектор сам исчисляет сумму налога. Если у него нет информации о сумме сделке, то расчет идет от налоговой базы в размере 70% от кадастровой стоимости на начало года, когда квартиру продали. Либо если квартира подарена, то от полной кадастровой стоимости.

Пример. Вы продали приобретенную в 2018 году квартиру в 2019 году. Есть обязанность подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля 2020 года. А Вы забыли об этом. Налоговая получив данные рассчитывает Вам налог.

А теперь чисто по человечески, два ключевых момента, о которых молчат. Не известно, как все будет работать на практике:
1) можно ли будет налог пересчитать, подав уточняющую декларацию.
Если нет, то есть шанс попадания на крупные суммы налога, например, когда Вы хотели заявить о налоге с продажи квартиры и «зачесть» вычетом с ее покупки, но забыли и не успели в срок.
2) в какие сроки будет такое начисление?
Если по закону налоговая рассчитает, то есть шанс, что граждане успеют заплатить налог в срок. А если позже 15 июля (срока уплаты) рассчитают и напомнят, то придется и пени, и штраф, и налог по расчету госоргана выплачивать.

Читать еще:  Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости

Шестой момент, для договоров дарения закрепили, что налоговая база равна кадастровой стоимости объекта недвижимости полученного в дар.

Не 70% от кадастровой стоимости, а полная кадастровая стоимость.

Небольшая выдержка:

Освобождаются от уплаты налога при продаже квартиры в 2020 году и подачи декларации:

  • у кого минимальный период владения недвижимостью (с даты государственной регистрации права собственности) 5 лет и больше;
  • у кого минимальный период владения недвижимостью 3 года и при приобретении недвижимости по: дарению, наследству, приватизации, договору пожизненного содержания с иждивением;
  • оформлена в собственность до 1 января 2016 года, т.к. недвижимости, приобретенной до указанной даты, действует правило в собственности 3 года;

Освобождаются от уплаты налога при продаже квартиры в 2020 году, декларацию НЕОБХОДИМО ПОДАТЬ:

  • у кого сумма по договору о продаже не превышает 1 000 000 рублей, кадастровая стоимость 700 000 рублей (используется вычет в размере 1 млн. рублей), а в отчетном календарном году продана только 1 квартира с использованием вычета в размере 1 млн. рублей;
  • у кого сумма продажи меньше затрат на покупку;
  • есть возможность получить вычеты, которые покроют сумму налога.
    В этих случаях, декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо обязательно подавать в сроки.

Как не задолжать, продавая квартиру: изменения в налоговых правилах

Собственник квартиры всегда привлекает к себе внимание налоговой службы: и когда просто владеет ею (ежегодный налог на имущество), и когда продает ее. В последнем случае встает вопрос о подоходном налоге.

Правила уплаты НДФЛ с продажи недвижимости за последнее время претерпели ряд изменений. Если как следует не разобраться в них, можно стать нарушителем по незнанию и угодить в число должников ФНС. Поэтому предлагаю рассмотреть все нюансы подробно.

У продавца квартиры (физического лица) налоговая обязанность возникает в следующих случаях:

1) Если он продал квартиру раньше, чем истекло 3 года с того дня, как стал ее собственником.

Обратите внимание, что 3-летний срок применяется не ко всем квартирам, а к тем, которые:

  • получены по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника,
  • приобретены по договору пожизненного содержания с иждивением,
  • были приватизированы,
  • или же приобретались в собственность по любому основанию, но до 1 января 2016 года (с этой даты вступили в силу изменения в Налоговый кодекс РФ).

2) Если квартира не подпадает под вышеперечисленные исключения и продана до того, как прошло 5 лет с момента, как у продавца возникло право собственности на нее.

Иными словами, по общему правилу для целей обложения НДФЛ применяется 5-летний срок владения жильем.

Но прошу обратить внимание на важные изменения Налогового кодекса РФ, которые вступят в силу со следующего года.

С 1 января 2020 года от налога будет освобождаться также единственное жилье, проданное через 3 года после того, как стало собственностью. То есть дополняется перечень исключений, к которым применяется не 5 лет, а только 3 года владения.

Вот как это будет работать:

К примеру, человек стал собственником квартиры в 2017 году. Другого жилья у него нет, это единственное. С 2020 года он сможет продать эту квартиру без дополнительных налоговых обязательств — как только истечет 3 года со дня ее приобретения. Правило о единственном жилье будет применяться и в тех случаях, когда после продажи одной квартиры у продавца осталась вторая.

Главное, чтобы вторая квартира была куплена не позже 90 дней до продажи первой — тогда признается, что продано единственное жилье.

Возвращаясь к предыдущему примеру: если гражданин купит другую квартиру 15 января 2020 г., то при продаже первой квартиры до 3 апреля 2020 г. он освобождается от налога.

Избежать уплаты НДФЛ при продаже квартиры до истечения предельного срока владения (3 или 5 лет), позволяют налоговые вычеты. Продавец может воспользоваться одним из них:

  • вычесть расходы на приобретение квартиры.

Например, квартира покупалась за 3 млн рублей и продается через год за те же 3 млн. Как видно, никакого дохода продавец здесь не получает — он просто вернул свои деньги. Значит, НДФЛ платить не нужно, несмотря на то, что квартира продана раньше срока;

  • воспользоваться стандартным вычетом на 1 млн рублей.

Это подходит прежде всего для тех случаев, когда квартира была получена безвозмездно (в дар или по наследству). Например, унаследованная квартира продается через год за 1 млн рублей.

С учетом вычета налогооблагаемый доход не возникает — поэтому НДФЛ не платится. Однако это возможно при условии, что квартира продается по цене не ниже 70% ее кадастровой стоимости. Иначе придется доплатить налог.

Но не стоит забывать: даже если в указанных случаях вычет позволяет освободиться от уплаты НДФЛ, продавцу все равно нужно подать декларацию в ФНС (до 30 апреля следующего года) и приложить документы, подтверждающие право на вычет.

А вот когда квартира продается уже по истечении срока давности, не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector