0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Поменять квартиру на дом

Как обменять квартиру на частный дом? Порядок и нюансы такого обмена на сайте Недвио

При обмене квартиры на дом можно существенно улучшить условия жизни. Переехать в свой собственный, просторный коттедж с земельным участком, расположенный в экологически чистом месте и, при этом, не тратить много денег — все это выглядит весьма заманчиво.

Однако процесс такого обмена имеет ряд нюансов, которые следует иметь ввиду, еще до того как войти в сделку. Каких? О них мы и расскажем в данной статье.

Правовые нюансы обмена недвижимости

Права и обязанности граждан, при совершении сделок по обмену недвижимостью, регулируются статьей 31 Гражданского Кодекса РФ.

Если не вдаваться в подробности, согласно закону, один собственник передает другому свое имущество, а тот, со своей стороны, предоставляет ему свою недвижимость. Далее переоформляются все бумаги, при необходимости производятся взаиморасчеты.

Существует два типа обмена:

  • Равноценный. Когда оценочная стоимость обоих объектов одинакова;
  • Неравноценный. Когда цена на один из объектов недвижимости меньше, чем на другой.

При неравноценной сделке обе стороны договариваются между собой о размере доплаты за недвижимость. Условия и порядок взаимообмена имуществом оформляются через договор, который заверяют нотариально. Это гарантирует соблюдение всех договоренностей, указанных в соглашении.

Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости

Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.

Преимущества решения поменять свою квартиру на дом

Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:

  1. Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
  2. Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
  3. Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
  4. Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
  5. Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
  6. Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.

Минусы решения обменять свою квартиру на дом

Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени.

Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).

Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена

Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

Процесс обмена квартиры на дом включает в себя несколько этапов:

1. Оценка недвижимости

Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

2. Поиск подходящего объекта

Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

  • насколько полный пакет документов у собственника;
  • проведена ли приватизация;
  • прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
  • кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

3. Оценка выбранного объекта

Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

4. Заключение договора обмена

В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора обмена квартиры на частный дом

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

  1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
  2. Выписки из БТИ и из паспортного стола;
  3. Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
  4. Кадастровый паспорт;
  5. Домовая книга;
  6. Паспорт;
  7. Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  8. Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
  9. Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

  1. Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
  2. Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
  3. Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
  4. Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
  5. При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
  6. Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

Расходы на оформление сделки

В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:

  • Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
  • Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
  • Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
  • Расходы на нотариальные услуги;
  • Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.

Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.

Как правильно составить договор?

Договор обмена недвижимости составляется только в письменной форме. Важно сделать это правильно, иначе соглашение будет признано недействительным, а сделку аннулируют.

Читать еще:  Незаконное проникновение в квартиру

В документе должны быть указаны следующие пункты:

  1. Дата и место совершения сделки;
  2. Сведения о собственниках – Ф.И.О, адрес регистрации;
  3. Информация о объектах недвижимости, участвующих в обмене – местонахождение, этажность, номер подъезда, количество комнат, объекты инфраструктуры, находящиеся рядом и.т.п.;
  4. Сведения, подтверждающие право собственности на жилье;
  5. Размер доплаты, которую должен внести владелец, чья недвижимость стоит дешевле;
  6. Последствия нарушения сделки;
  7. Форс-мажорные обстоятельства;
  8. Предпочтительный способ разрешения споров, в случае несоблюдения условий договора одной из сторон (суд, арбитраж, внесудебный порядок);
  9. Личные подписи сторон;
  10. Подпись нотариуса, заверяющего договор.

После подписания договора, каждая из сторон получает два нотариально заверенных экземпляра договора. Один из которых впоследствии передается на регистрацию в Росреестр.

Случаи, когда сделка по обмену может быть аннулирована (не состояться)

Согласно Гражданскому Кодексу, есть ряд случаев, когда обмен недвижимостью осуществить невозможно:

  1. Договор мены признан недействительным в суде;
  2. Одному из собственников был предъявлен судебный иск;
  3. Если постройка или жилая площадь признаны аварийными, идут под снос;
  4. В случае, если у недвижимости статус служебной или она является общежитием;
  5. Если участника сделки исключили из ЖСК.

В случае, если есть хоть одно из вышеописанных нарушений, договор будет признан недействительным. И его аннулируют, а все данные в Росреестре касательно прав на недвижимость вернутся на прежних собственников.

Обмен квартир в Москве

Подобрать выгодный и удобный вариант обмена квартиры поможет база бесплатных объявлений сайта ГдеЭтотДом.РУ. Наш каталог предложений ежедневно пополняется новыми объектами от собственников, риэлторов и агентств недвижимости. Портал ГдеЭтотДом.РУ будет полезен, если вы хотите обменять жилье в Москве, Санкт-Петербурге или между городами России.

Как обменять квартиру в Москве с ГдеЭтотДом.РУ?

Обмен квартиры в Москве с доплатой или компенсацией – одна из популярных операций с недвижимостью. Самое сложное – поиск подходящего объекта и согласование взаиморасчетов и юридических нюансов. Упростить эту задачу помогут удобные сервисы портала: Вам доступны 7 вариантов поиска недвижимости. Также можно разместить бесплатно объявления в базе квартир портала, где оно обязательно получит отклики желающих обменять, продать или купить жилье в Москве, Подмосковье и других городах. Вы можете самостоятельно искать квартиру для обмена или подать заявку риэлтору или в агентство недвижимости, заполнив простую форму.

Обмен квартир в Москве и между городами

Портал ГдеЭтотДом.РУ поможет обменять жилье в Москве, Санкт-Петербурге или между городами России. В базе объявлений регулярно появляются новые предложения от риэлторов, частных лиц и агентств недвижимости.

Выгодный и удобный вариант обмена квартиры в Москве на типовое жилье или на коттедж подобрать довольно сложно. Когда двухкомнатная квартира разменивается с покупкой однокомнатной квартиры и доплатой, всегда остается открытым вопрос о размере суммы этой доплаты. А при размене между городами возникают неудобства при оформлении документов на расстоянии.

Большая часть сделок по обмену квартир в Москве и между городами осуществляется либо с целью улучшить жилищные условия, либо получить дополнительные денежные средства. Поэтому, чаще всего происходит обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную или на дом с доплатой, и наоборот. Часто встречается и равноценный размен, связанный с желанием сменить место проживания при перемене работы или семейного положения. Равноценный обмен может также осуществляться между городами России.

Обмен неприватизированных и приватизированных квартир

Целый пакет документов придется собрать желающим обменяться двух- или однокомнатными квартирами, находящимися в муниципальной собственности. Для обмена необходимо заявление с подписями всех взрослых членов семьи, заверенное в РЭУ. К заявлению надо приложить оригинал ордера и справку о жильцах, а так же необходимо письменное согласие органов опеки в случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние.

Приватизированные однокомнатные, двухкомнатные или многокомнатные квартиры обменять куда легче. В этом случае между собственниками жилья заключается договор мены. При обмене равноценного жилья договор содержит, лишь информацию переходе одной жилплощади к гражданину N, а другой – к гражданину М. Если предполагается альтернативная сделка с доплатой, в договоре раскрываются условия (размер) доплаты.

Обмен с доплатой может быть неявным и проводиться как сделка продажи. К примеру, собственник продает свою двухкомнатную квартиру и одновременно осуществляет покупку однокомнатной квартиры. Сама операция скрытого обмена довольно сложна при самостоятельном оформлении всех документов. Но при таком обмене гораздо больше возможностей выбора жилья.

Обмен квартир на дом в Подмосковье

Одним из вариантов обмена жилья является такой: квартира в столице меняется на дом в Подмосковье. Лишь дорогое жилье в пределах Садового кольца можно обменять на дом или произвести обмен с доплатой на равнозначную однокомнатную или двухкомнатную квартиру под Москвой.

Те, кто желает обменять жилье в Москве с единовременной покупкой дома в Подмосковье, хотят, как правило, получить дополнительные деньги в семейный бюджет. Но иногда, это просто желание сменить старую обстановку на новую, в более комфортабельной однокомнатной или двухкомнатной квартире, или сменить типовое жилье на коттедж или дом. Можно без дополнительных выплат обменять однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве на двухкомнатную квартиру класса бизнес на расстоянии 60-80 километров от столицы, «отмониторив» объявления на ГдеЭтотДом.РУ.

Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?

Для многих россиян обмен квартиры является не просто способом улучшить свои жилищные условия, но и насущной необходимостью. Развод супругов, уход за пожилыми родителями, повзрослевшие и желающие жить отдельно дети — вот только несколько причин, по которым обмениваются квартиры. Но этот процесс, так же как и покупка или продажа, имеет свои тонкости, о которых необходимо знать, чтобы не остаться вообще без жилья.

Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.

Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.

Обмен с доплатой в обе стороны

Обычно он производится при условии, что одна из квартир неравноценна другой по ряду признаков. Это может быть обмен квартиры с меньшей площадью на большую или квартир, одна из которых находится в элитном, а другая в отдаленном районе. Иногда подобным образом разменивают жилье в разном качественном состоянии — например, квартиру с хорошим ремонтом в новом доме на квартиру в старом фонде. Частными случаями обмена с доплатой могут являться обмен на загородную жилую недвижимость и иногородний обмен. Размер доплаты обычно зависит от конкретных обстоятельств обмена.

Процесс оформления обмена с доплатой подразумевает включение в договор пункта с обязательным указанием той суммы, которую необходимо доплатить, сроков оплаты и порядка произведения расчетов между сторонами. Денежная сумма при этом всегда указывается в рублях, даже если процесс расчетов подразумевает передачу иностранной валюты.

В соответствии со статьей 567 ГК РФ, помимо главы 31 ГК РФ, к договору мены приватизированной квартиры с доплатой применяются также принципы договора купли-продажи, т.е. главы 30 ГК РФ. В результате все стороны одновременно являются и продавцами, и покупателями. Важным моментом такого оформления договорных отношений является то, что сроки регистрации сделки совпадают, в отличие от встречной купли-продажи, и возможности обмана с любой из сторон резко сокращаются — участники соглашения получают желаемое.

Иногда на этапе поиска вариантов один из потенциальных участников обмена заявляет, что готов провести обмен своего жилья с доплатой в обе стороны. Это означает, что он выбирает квартиры не по параметру цены — например, в каком-то конкретном районе с развитой инфраструктурой, в престижном доме и т.д. То есть он может при обмене доплатить сам за более дорогое жилье или принять доплату и обменять свою квартиру на менее дорогую.

Обмен одной квартиры на несколько

Чаще всего такой вариант обмена востребован по семейным обстоятельствам — при разъезде или съезде родственников. В этом случае большая квартира меняется на несколько меньших или, наоборот, несколько квартир меняются на одну большую. Обмен производится как с доплатой, так и без нее. Иногда такой вариант обмена используется для улучшения жилищных условий, например при расселении коммуналок в центре Москвы. В некоторых случаях жильцам могут быть предложены очень выгодные условия — отдельные квартиры в спальных районах.

Читать еще:  Поднаем жилья сотрудникам полиции

Обмен равнозначных квартир

Такой вариант актуален, если речь идет об удобстве владельцев. Причиной в этом случае может стать изменение места работы, новая школа для ребенка, необходимость проживания рядом с пожилыми родственниками и т.д. При обмене квартиры в центре на равноценную в отдаленном районе можно без потери квадратных метров получить еще и материальную выгоду в виде доплаты.

Обмен квартиры на загородный дом

Один из самых выраженных трендов последнего времени. Все больше горожан, владеющих недвижимостью в Москве, стремятся переехать за город, подальше от суеты мегаполиса. Но стоит помнить, что удаленность от столицы должна быть компенсирована благоприятной экологической обстановкой, хорошей транспортной доступностью и наличием развитой инфраструктуры, включающей школу, детский сад, магазины, поликлинику и другие социально важные объекты.

Trade-in

Это обмен вторичного жилья на квартиру в новостройке с доплатой. Суть процедуры заключается в зачете стоимости старой квартиры при покупке новой. При этом заключается договор на реализацию вторичной недвижимости и одновременно бронируется жилье в новостройке, обычно на срок 2–3 месяца, по фиксированной стоимости. За это время собственник должен продать старый объект, а вырученная сумма направляется на частичную оплату стоимости новой квартиры. Основная сложность подобного варианта — короткий срок, за который требуется продать старую квартиру. При его срыве ранее зафиксированная цена на жилье неизбежно возрастет.

Обмен с заменой залога

Такой вариант актуален для квартир, взятых в ипотеку. Полностью погасить кредит перед обменом способен далеко не каждый собственник, а перевод долга на третье лицо не слишком выгоден для банка. Процесс обмена с заменой залога регулируется статьей 345 ГК РФ, при этом обязательно согласие банка на обмен жилья и соблюдение определенных условий, которые индивидуальны для каждого банка. Например, некоторые учреждения требуют закрыть часть долга, при этом оплата должна производиться без просрочек в течение 5–6 лет. После обмена залогом становится приобретенная квартира, покупка которой в обязательном порядке одобряется банком после профессиональной оценки. С проданной квартиры обременение снимается. Процедура обмена жилья, купленного в ипотеку, возможна только через куплю-продажу.

Как обменять квартиру в Москве правильно

Найти подходящий вариант обмена — это только половина дела. Необходимо провести саму процедуру правильно, чтобы впоследствии не возникло никаких проблем с правом собственности на жилье. Для того чтобы сделка была полностью законной, потребуется собрать пакет документов, в который входят:

  • правоустанавливающие документы, определяющие принадлежность квартиры;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • выписка из домовой книги и копия лицевого финансового счета;
  • справка об оценочной стоимости жилья;
  • документы, удостоверяющие личности участников сделки.

Дополнительно могут потребоваться документы, свидетельствующие о том, что сделка не нарушает права третьих лиц:

  • свидетельство о браке или о расторжении брака;
  • согласие супруга на заключение договора, если квартира была приобретена в период брака;
  • справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних в том случае, если в обмениваемой квартире прописаны или имеют доли несовершеннолетние.

После сбора пакета документов и их юридической экспертизы можно переходить непосредственно к процедуре обмена.

В том случае, если проводится классический обмен , не предусматривающий купли-продажи, то участникам сделки достаточно оформить договор мены и направить документы на государственную регистрацию. При этом в договоре нужно предусмотреть все нюансы обмена. Так, если собственники обмениваются неравноценными квартирами, это нужно отразить в договоре, иначе, например, пятикомнатная квартира в элитном районе может оказаться равноценна по договору «трешке» на окраине. Обязательный документ к договору мены — это передаточный акт или другой документ, подтверждающий факт обмена квартир. Его подписывают либо одновременно с договором, либо после получения свидетельства о праве собственности.

Плюсом сделки мены является то, что в случае признания ее недействительной пострадавшая сторона может вернуть себе прежнее жилье. Существенный недостаток же ее в том, что вариант жилья для обмена можно искать очень и очень долго.

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма , до сих пор является единственной возможностью изменить жилищные условия для обладателей муниципальных квартир. Особенностью обмена в этом случае является то, что он регулируется Жилищным кодексом РФ. Возможность и правила обмена муниципального жилья прописаны в статьях 72–74 ЖК РФ, а право осуществлять обмен такого помещения — в части 1 статьи 49 ЖК РФ, части 1 статьи 60 ЖК РФ, пункте 4 части 1 статьи 67 ЖК РФ.

Обмен по договору купли-продажи на сегодня — самый популярный вариант заключения подобных сделок. Подобный обмен может быть произведен только в том случае, если все его объекты приватизированы.

Различают два вида обмена по договору: прямой и альтернативный.

  • Прямой, или «чистый», обмен подразумевает сделку с прямой передачей сторонами жилья взамен по обоюдному интересу. Это простая схема мены без цепочки купли-продажи серии квартир. И всем она хороша, кроме одного: где найти двух собственников жилья, которых бы полностью устроили варианты друг друга? Способ обмена жилья «напрямую» существенно ограничивает свободу выбора квартиры, что особенно неудобно при обмене одного объекта на несколько, и поэтому сегодня встречается на рынке недвижимости довольно редко.
  • При альтернативном обмене владелец продаваемой квартиры одновременно выступает и покупателем другого жилья. Его жилье выставляется на продажу, после того, как на него находится покупатель, продавец подбирает себе подходящий вариант, а деньгами, которые он получает за свою квартиру, рассчитывается за новое жилье. Несмотря на свою простоту, схема предполагает присутствие третьего участника сделки — «чистого покупателя», который имеет достаточно средств для покупки. Из-за этого количество квартир, участвующих в одной сделке, может быть весьма значительным— до 7 или 8. И основная сложность процедуры заключается в том, что все договоры должны быть подписаны одновременно. После заключения договора купли-продажи, как и в случае с оформлением договора мены, необходимо зарегистрировать право собственности на жилье в Росреестре.

Услуги риелторского агентства vs собственные силы

Многие собственники квартир решаются на проведение процедуры обмена собственными силами, надеясь сэкономить на услугах риелторского агентства. Такой подход оправдан только в том случае, если человек на самом деле хорошо ориентируется в рынке недвижимости, а кроме того, разбирается в юридических аспектах оформления сделок и знает, как защититься от мошенников.

Очень часто при самостоятельном поиске квартиры собственники попадают в поле зрения недобросовестных продавцов и не только рискуют переплатить за квартиру, но и могут вообще лишиться и жилья, и денег. Нередки случаи, когда сделки по обмену были признаны недействительными из-за того, что у квартиры обнаруживались другие собственники, не указанные в договоре, или обмен вообще производился по подложным документам.

Чтобы обезопасить себя от подобных неприятностей, лучше всего все же обратиться в риелторское агентство. Именно специалисты-риелторы смогут правильно оценить партнера по обмену, проверить юридическую чистоту квартиры, правильность оформления документов и возможность проведения процедуры. Профессионалы, кроме того, имеют собственные базы данных недвижимости, а значит, смогут подобрать подходящий вариант в самые короткие сроки, что значительно сэкономит время и средства на поиск. Как правило, агентства заинтересованы в том, чтобы предоставить клиенту всю самую полную и достоверную информацию о предложенных вариантах обмена, и гарантируют их «чистоту».

Еще один нюанс — это оформление документов. Самостоятельное оформление может вызвать сложности, связанные с прописанными в квартире недееспособными или несовершеннолетними гражданами и с незаконными перепланировками. Специалисты агентства помогают решить эти проблемы в кратчайшие сроки.

Обмен жилья — сложный и длительный процесс, к тому же связанный с серьезными финансовыми рисками. Не стоит экспериментировать и отказываться от услуг профессионалов, даже если вам кажется, что о своей квартире вы знаете все и вполне способны проконтролировать все нюансы сделки.

Об­мен квар­ти­ры в Моск­ве се­год­ня прак­ти­чес­ки не­воз­мо­жен без учас­тия ква­ли­фи­ци­ро­ван­но­го по­сред­ни­ка — агент­ст­ва не­дви­жи­мос­ти. Это свя­за­но как с юри­ди­чес­ки­ми слож­нос­тя­ми, так и с чис­то ор­га­ни­за­ци­он­ны­ми. Да­же бу­ду­чи аб­со­лют­но сво­бод­ным че­ло­ве­ком, что­бы сде­лать взве­шен­ный вы­бор, не­ве­ро­ят­но труд­но сво­и­ми си­ла­ми по­до­брать, про­смот­реть и про­ве­рить пра­во­вую чис­то­ту жилья в нуж­ном ко­ли­чест­ве ва­ри­ан­тов. При этом по­иск и под­бор на­деж­но­го ри­ел­то­ра — не­об­хо­ди­мое усло­вие для со­вер­ше­ния опе­ра­ций с не­дви­жи­мостью — так­же тре­бу­ет из­вест­ных уси­лий.

Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?

Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.

Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.

Читать еще:  Право детей на жилье

Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?

Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.

В чем различие между куплей-продажей и меной

Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.

Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.

Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.

В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.

Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.

В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.

Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.

При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.

Как можно уменьшить налог

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

  1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
  2. Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.

Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.

Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Чего точно не стоит делать

Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.

Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.

Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.

Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.

Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере 40% от этой недоплаты.

В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector