1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Понятие приватизации жилого помещения

Приватизация жилого помещения: понятие, принципы, объекты, стороны договора

Понятие приватизации

Приватизация жилого помещения, которое находится в социальном найме, представляет собой его передачу в частную собственность. В этом процессе наниматели становятся собственниками приватизируемого помещения для жилья, которое переходит из фонда муниципалитета (государства) в частный жилищный фонд.

Приватизация жилых помещений имеет значение, которое заключается в следующем:

  • права гражданина на занимаемые жилые помещения расширяются. Теперь он не только владеет, но также может пользоваться им и распоряжаться (появляется возможность продажи, мены, передачи по наследству);
  • гражданин после приватизации жилого помещения безвозмездно получает ценное имущество, чем увеличивает собственное благосостояние;
  • в ходе приватизации бремя содержания жилища переходит от государственного (муниципального) образования на собственника.

Принципы приватизации жилища и его объекты

Принципы приватизации включают несколько идей, которые лежат в основе законов, регулирующих его приватизацию. Они включают:

  • передаче должно полежать жилье, которое лицо использует по договору социального найма;
  • помещение для жилья, которое подлежит приватизации, должно являться постоянным местом проживания лица;
  • оформление передачи происходит с помощью договора, который заключает наниматель и собственник жилищного фонда, в состав которого включено нанимаемое помещение;
  • передача жилого помещения осуществляется бесплатно;
  • приватизация может быть осуществлена только 1 раз;
  • сроки бесплатной приватизации жилья ограничены.

В число объектов приватизации могут быть включены помещения государственного, муниципального и ведомственного жилищного фонда. Жилье может быть у государства и муниципальных учреждений в соответствии с правом собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Стороны договора и их правомочия

Приватизация жилых помещений — это процесс, участниками которого могут быть 2 стороны: тот, кто приватизирует жилое помещение и орган, который передает ему помещение в частную собственность.

Приватизирующим лицом может являться наниматель жилого помещения и члены его семьи, включая лиц, не достигших 18 лет. Несовершеннолетнее лицо может являться самостоятельным приватизатором при наличии соответствующего разрешения со стороны его законных представителей. В этом случае приватизация происходит с их помощью и при участии органов опеки и попечительства.

В качестве сторон договора могут выступать:

  • представительные органы власти, исполнительные органы РФ;
  • организации, за которыми происходит закрепление жилищного фонда в соответствии с правом хозяйственного ведения;
  • организации, за которыми закрепляется жилой фонд по праву оперативного управления.

В состав правомочий лица, которое приватизирует помещение для жилья, включены несколько прав:

  • приватизировать занимаемое жилье в зависимости от своего выбора на правах:
    • общая совместная собственность, которой обладают все члены семьи;
    • общая долевая собственности, предусмотренная для всех членов семьи;
    • единоличная собственность.

Избранные виды прав собственности формируют объемы права любого участника, который приватизирует жилое помещение;

  • член семьи, который не возражающий против приватизации жилья, в котором он проживает, но отказывающийся от участия в ней, может супруг, который отказывается приватизировать в пользу другого супруга, при наступлении смерти последнего может потерять право на выделенную супружескую долю (размер составляет половину жилой площади), когда наступает вступление его в наследование имущества. Он может вступить в наследование жилой площади в доле, которая равна долям других наследников. Основанием является то, что площадь жилища переходит к наследодателю в соответствии с правом частной собственности безвозмездно. По этой причине, можно сказать, что наследник не принимал участие материально в его приобретении;
  • лицо, которое отказалось от приватизации, не вправе осуществлять передачу своей доли другому участнику;
  • несовершеннолетние граждане, которые принимали участие в приватизации жилья своих родителей, вправе самостоятельно приватизировать другое жилое помещение, достигая совершеннолетия;
  • лицо, которое подает заявление на приватизацию, но не доживает до получения свидетельства о получении права собственности, может считаться лицом, которое приватизировало занимаемое жилое помещение. В этом случае любой его наследник получает право на наследование;
  • с приватизатора не может быть взыскана плата за передачу жилого помещения, предусмотренного в договоре приватизации;
  • дети-сироты должны освобождаться от уплаты по договору приватизации, которая производится с помощью средств местного бюджета;
  • лицо в ходе приватизации приобретает 3 полномочия собственника: право владения, пользования и распоряжения;
  • лицо получает право собственности в многоквартирном доме на общее имущество (например, лифт, чердак, подвал и др.);
  • лицо обладает правом собственности на земельные доли территорий;
  • лицо, которое живет в коммунальной квартире, получает право собственности на некоторые части мест общего пользования в приватизируемом жилье (соразмерно жилой площади его помещения). Данное положение касается и определения размера доли собственности приватизатора в общем имуществе многоквартирных домов и придомовых участков земли;
  • граждане, которые владеют жилыми помещениями совместно, могут по возможности осуществить выдел собственной доли в натуре или в денежном эквиваленте. Такая доля уплачивается сособственниками жилья, при этом доли всех сособственников принято считать равными;
  • человек, договор приватизации жилого помещения которого суд признает недействительным, получает право на еще одну приватизацию жилья, которая осуществляется бесплатно;
  • сумма оплаты за жилье, коммунальные услуги и ремонтные работы для граждан, которые произвели приватизацию своего жилища, не должна быть изменена;
  • удостоверение прав лица на приобретенное жилье происходит с помощью свидетельства о праве собственности. Оно представляет собой правоустанавливающий документ на жилое помещение.

Граждане не имеют право на приватизацию жилой площади, которую могут занимать следующие лица:

  • лица, которые проживают в жилых помещениях специализированного жилого фонда, включая общежитие, помещение служебного пользования, маневренный фонд, который предназначен для инвалидов, престарелых граждан, беженцев и переселенцев и др.;
  • граждане, которые проживают в новых домах менее 5 лет;
  • лица, которые проживают в аварийных помещениях;
  • лица, которые проживают в домах, которые располагаются на особо охраняемой территории (могут являться природными памятниками, зонами курорта, заказниками и др.);
  • выпускники детского дома, которые проживают менее 5 лет в жилом помещении, полученном ими при выпуске из детского дома.

Среди обязанностей лиц, которые приватизируют жилое помещение, можно выделить:

  • оплата оформления договора о приватизации (зачисление доходов происходит в местный бюджет);
  • граждане должны подписать договор приватизации жилого помещения и расписаться в получении свидетельства;
  • оплата ежемесячного содержания жилого помещения и полученных коммунальных услуг;
  • оплата расходов по ремонту своего жилья, мест общего пользования и инженерного оборудования, которые находятся в многоквартирных домах;
  • участие в выборе метода управления многоквартирным домом;
  • каждый год лицо должно уплачивать налог на свое жилье.

Приватизация жилых помещений

Понятие, принципы и условия приватизации жилого помещения

Рынок жилья создают собственники жилья. Приватизация — один из путей возникновения множества таких собственников. Статья 1 Закона о приватизации дает определение понятия приватизации: «бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения — по месту бронирования жилых помещений».

Изначально предполагалась бесплатная передача жилья по всей территории России в размере 18 кв. м. обшей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м. на семью, а площадь квартиры, превышающая бесплатную норму, подлежала оплате. Для ускорения процесса приватизации 23.12.1992 года в Закон о приватизации были внесены изменения, которыми была введена равная для всех бесплатная приватизация, независимо от размеров и потребительских качеств жилых помещений. Суммы, ранее выплаченные гражданами за излишки площади подлежат возврату.

Всеобщая бесплатность приватизации жилых помещений на всей территории Российской Федерации — ее новый принцип, действующей с 1993 года.

Другой принцип, положенный в основу Закона, не менялся, и его суть в ненасильственности. Приватизация осуществляется исключительно добровольно, при взаимной согласованности всех постоянно проживающих и имеющих самостоятельное право на жилую площадь. Следует отметить и демократичность этого принципа, ведь желание освободиться от обременительной для государства обузы могло подтолкнуть к введению принудительной приватизации, однако добровольность сохранена в Законе как обязательное условие.

Решение о приватизации каждый принимает сам, с учетом личных правовых и материальных последствий для каждого проживающего (необходимо нести повышенные расходы на содержание, платить налоги с собственности).

Гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.

Определение понятия приватизации важно для того, чтобы не смешивать ее с продажей свободных квартир в домах тех же жилых фондов.

Закон характеризует приватизацию жилья как передачу в собственность граждан только занимаемых ими жилых помещений в домах двух видов жилищного фонда: государственном и муниципальном.

К государственному жилищному фонду относится жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и в собственности субъектов РФ (ст. 214 ГК РФ). Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений. Жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности городским и сельским поселениям, относится к муниципальному жилищному фонду (ст. 215 ГК РФ).

Читать еще:  Паспорт на квартиру как выглядит

Жилищный кодекс РФ к жилым помещениям относит:

  • — жилой дом, часть жилого дома — индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд,
  • — квартиру, часть квартиры — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а так же помещений предназначенных для удовлетворения бытовых нужд,
  • — комнату — часть жилого дома или квартиры, место непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Ст. 16 Жилищного Кодекса РФ от 01.03.2005г.

Согласно статьи 4 жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения — не подлежат приватизации. Данная статья предоставляет собственнику жилищного фонда или уполномоченному им органу право принимать решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006г. № 6-П положение ч. 1 ст. 4 , а именно запрет на приватизацию жилья, полученного после 1 марта 2005 года, признано нарушающим права лиц, получивших жилье в указанный срок. В связи с этим, на законодателя была наложена обязанность внести соответствующие изменения в закон. Правительство РФ подготовило законопроект, который был принят Государственной Думой РФ в первом чтении 16.04.2008г. Демьян В. Приватизация жилья: ограничения скоро снимут// Экономика и жизнь.-2008.-№16.-с. 39

Аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т.е. непригодные для проживания граждан. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания и аварийным осуществляется в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47. Титов А.А. Жилищное право РФ// учебник. с. 190

Жилые помещения относятся к общежитиям на основании соответствующих положений, содержащихся в ст. 94 ЖК РФ и Примерном положении об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988г. № 328. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами. Согласно ст. 105 ЖК РФ предоставление жилой площади в общежитии осуществляется на период работы, службы или учебы граждан, т.е. на определенный срок.

До недавнего времени Законом о приватизации были установлены особенности приватизации коммунальных квартир, т.е. квартир, занятых несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). Жилые помещения в коммунальных квартирах были включены в перечень объектов, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в Законе говорилось, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат) может быть решен положительно. Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утв. решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству 18.11.1993г., было установлено, что приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире и с согласия совершеннолетних я несовершеннолетних от 14 до 18 лет членов их семей. На практике под этим также подразумевалась одновременная приватизация всех комнат в квартире.

В связи с этим Конституционный Суд РФ принял постановление от 03.11.1998г. № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 23.12.1992г. в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова», в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции (ст. 19, 46 и 55). Указанное постановление по данному вопросу является окончательным, не подлежит обжалованию и вступило в силу немедленно после его провозглашения и действует непосредственно. Иными словами, начиная с 3 ноября 1998 года в отношении коммунальных квартир действует общий порядок приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. В связи с этим из ст. 4 Закона о приватизации были исключены слова «коммунальные квартиры». Титов А.А. Жилищное право РФ// учебник. с. 191

Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ от 14.07.1992г. № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно Закону о статусе военнослужащих к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны РФ (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба). Этим объясняется, что в домах закрытых военных городков приватизация жилых помещений запрещена.

Служебные жилые помещения предназначаются для проживания граждан либо в связи с характером их трудовых отношений, либо в связи с прохождением службы, либо в связи с назначением на государственную должность, либо в связи с избранием на выборные данности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Иначе говоря, жилые помещения предоставляются в этих случаях во временное пользование. В настоящее время действуют более 15 законов и других нормативных актов, которыми предусмотрено предоставление служебного жилья. В частности, согласно Закону о статусе военнослужащих служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей, а также другим военнослужащим.

Установленный Законом о приватизации перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим. Так, ФЗ от 14.03.1995г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» установлено, что не подлежат приватизации земельные участки в границах национальных парков, а также находящиеся на них здания, сооружения, помещения.

Понятие приватизации жилого помещения

Приватизация – это передача жилого помещения, используемого по договору социального найма, в частную собственность нанимателя [1] , в результате чего наниматель становится собственником занимаемого им жилого помещения, а жилое помещение переходит из государственного или муниципального фонда в частный жилищный фонд.

Значение приватизации жилого помещения состоит в следующем:

  • а) права гражданина на занимаемое им жилое помещение расширяются: он может не только владеть и пользоваться этим помещением, но и распоряжаться им: продавать, менять, передавать по наследству;
  • б) приватизируя жилое помещение, гражданин приобретает безвозмездно ценное имущество, повышая уровень своего благосостояния;
  • в) в результате приватизирования жилого помещения бремя его содержания переходит с государственного или муниципального образования на лицо, приватизировавшее его.

Принципы приватизации жилого помещения

Под принципами приватизации жилого помещения следует понимать основные идеи, лежащие в основе законодательства, регулирующего приватизацию последнего. К ним, по мнению автора, можно отнести следующие положения:

  • а) передаче полежит жилое помещение, используемое гражданином по договору социального найма;
  • б) передаваемое жилое помещение должно быть местом постоянного проживания гражданина;
  • в) передача оформляется договором между нанимателем и собственником жилого фонда в которое входит нанимаемое помещение;
  • г) бесплатность передачи жилого помещения в ходе приватизации;
  • д) одноразовость приватизации жилого помещения;
  • е) ограниченность срока бесплатной приватизации жилого помещения [2] .

Объекты приватизации жилого помещения

Такими объектами могут быть только помещения государственного, муниципального и ведомственных жилищных фондов. Они могут находиться у государственных и муниципальных предприятий и учреждений на праве:

  • – собственности;
  • – хозяйственного ведения;
  • – оперативного управления [3] .

Стороны договора приватизации жилого помещения

Участниками договора приватизации жилого помещения являются две стороны: приватизатор жилого помещения и орган, передающий приватизатору это помещение в частную собственность.

Приватизатором может быть только наниматель жилого помещения и члены его семьи, в том числе несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет. Несовершеннолетний может быть самостоятельным приватизатором с разрешения его законных представителей и с помощью последних и органа опеки и попечительства.

В роли стороны договора, передающей жилое помещение гражданину, могут выступать следующие субъекты:

  • – представительные органы государственной власти или ее исполнительные органы;
  • – предприятие, за которым закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;
  • – учреждение, за которым закреплен жилищный фонд на праве оперативного управления.
Читать еще:  Признать нуждающимся в жилом помещении

Правомочия приватизатора жилого помещения:

  • а) приватизировать занимаемое жилое помещение по своему выбору на праве:
    • – общей совместной собственности всех членов семьи;
    • – общей долевой собственности всех членов семьи;
    • – личной собственности одного лица.

Избранный вид права собственности будет определять объем прав каждого участника на приватизированное жилое помещение;

  • б) член семьи, не возразивший против приватизации жилой площади, на которой он проживает, но отказавшийся от участия в ней, имеет права на самостоятельную приватизацию другой жилой площади;
  • в) супруг, отказавшийся от приватизации жилого помещения в пользу другого супруга, в случае смерти последнего теряет право на выделение ему супружеской доли (в размере половины жилой площади) при вступлении его в наследование имущества умершего супруга. Он наследует жилую площадь в доле, равной с другими наследниками. Основание: жилая площадь перешла к наследодателю на праве частной собственности безвозмездно, стало быть, наследник не участвовал материально в приобретении этого жилого помещения;
  • г) лицо, отказывающееся от приватизации жилого помещения, не может передать свою долю кому-то из участников приватизации этого жилого помещения;
  • д) несовершеннолетнее лицо, участвовавшее в приватизации жилого помещения своих родителей, имеет право на самостоятельную приватизацию другого жилого помещения при достижении им совершеннолетия;
  • е) приватизатор, подавший соответствующее заявление на приватизацию жилого помещения, но не доживший до получения свидетельства о праве собственности на последнее, считается приватизировавшим занимаемое жилое помещение. Его наследники могут получить его в порядке наследования;
  • ж) плата за передачу жилого помещения по договору приватизации с приватизатора не взимается;
  • з) дети-сироты освобождаются от платы за договор приватизации. Она осуществляется за счет средств местного бюджета;
  • и) приватизатор приобретает три полномочия собственника на приватизированное им жилое помещение: право владения, пользования и распоряжения;
  • к) приватизатор приобретает право собственности на общее имущество в многоквартирном доме (подвал, чердак, лифт, лестницы, инженерное оборудование и т.п.);
  • л) приватизатор имеет право собственности на долю земельного участка придомовой территории;
  • м) приватизатор, проживающий в коммунальной квартире, имеет право собственности на часть мест общего пользования в этой квартире, соразмерную его жилой площади. Это правило определения размера доли приватизатора мест общего пользования распространяется и на определение размера доли собственности приватизатора в общем имуществе многоквартирного дома и придомового земельного участка;
  • н) лица, владеющие жилым помещением совместно, имеют право на выдел своей доли в натуре (если это возможно) или в денежном выражении, которая должна быть выплачена его сособственниками. Доли всех сособственников считаются равными;
  • о) лица, договор приватизации жилого помещения которых признан судом недействительным, имеют право на повторную бесплатную приватизацию жилого помещения;
  • п) размер оплаты жилого помещения, коммунальных услуг и ремонтных работ для лиц, приватизировавших свои жилые помещения, не меняется;
  • р) права приватизатора на приобретенное жилое помещение удостоверяются свидетельством о праве собственности, которое играет роль правоустанавливающего документа на жилое помещение.

Не имеют право на приватизацию занимаемой жилой площади следующие лица:

  • а) проживающие в жилых помещениях специализированного жилищного фонда: общежитии, помещении служебного пользования, маневренного фонда, предназначенных для беженцев и переселенцев, для престарелых и инвалидов и т.п.;
  • б) проживающие в новых домах менее пяти лет;
  • в) проживающие в аварийных домах;
  • г) проживающие в домах, расположенных на особо охраняемых территориях (являющихся памятниками природы, природными заказниками, курортными зонами и т.п.);
  • д) выпускники детских домов проживающие менее пяти лет в жилых помещениях, полученных ими при выпуске из детских домов.

Обязанности приватизаторов жилого помещения:

  • а) оплатить оформление договора о приватизации жилого помещения (доходы от приватизации зачисляются в местный бюджет);
  • б) подписать договор приватизации жилого помещения и расписаться в получении свидетельства о праве собственности на это помещение;
  • в) оплачивать ежемесячно содержание жилого помещения и полученные коммунальные услуги;
  • г) оплачивать расходы по ремонту своей жилой площади, мест общего пользования и инженерного оборудования в многоквартирном доме;
  • д) участвовать в выборе способа управления многоквартирным домом;
  • е) оплачивать ежегодно налог на свое жилое помещение.
  • [1] Для сравнения см. ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации».
  • [2] Вопрос о принципах приватизации рассмотрен несколькими авторами: См., например: Свердлык Г. А. Понятие принципов приватизации жилых помещений // Жилищное право. 2001. Ns 1. С. 13–45; Он же. Принципы приватизации жилых помещений в Российской Федерации // Жилищное право. 2007. С. 13–33.
  • [3] Несмотря на запреты приватизации жилых помещений специализированного фонда в начале приватизации, на практике она проводится (см. Бондарев E. С. Приватизация жилищных помещений в общежитиях: Теоретические и практические проблемы // Нотариус. 2008. № 5. С. 15–17. Киминчижи Е.Н. Приватизация общежитий: закон начинает действовать // Юрист. № 6. С. 34, 35; Феофилактов А. С. Приватизация жилых помещений в специализированном фонде: проблемы и правоприменительная практика // Жилищное право. 2010. № 2. С. 85.

Всё, что нужно знать о приватизации жилья

В СССР частной собственности практически не было. Поэтому после развала Советского Союза в 1991 году государство в рамках перехода к рыночной экономике стало передавать людям квартиры, в которых они жили. Это называлось приватизацией — переходом от государственной собственности к частной. Полученное жильё разрешили продавать, покупать, дарить и завещать.

Сначала власти устанавливали сроки, когда можно было получить «свою» квартиру в собственность бесплатно. Но не все успевали это сделать, и сроки много раз переносились, а в 2016 году бесплатную приватизацию жилья сделали бессрочной. По данным Минстроя России, в 2019 году приватизированы около 80% квартир в России. Оставшийся жилой фонд, принадлежащий государству, продолжает постепенно переходить в собственность россиян.

Рассказываем обо всех нюансах приватизации квартир, о которых нужно знать.

Что такое приватизация жилья

Приватизация — это бесплатная передача квартир, которыми владеет государство или власти города, в собственность людям, живущим в этих квартирах на законных основаниях. Как правило, таким основанием является договор социального найма. По нему человек может жить в квартире, но не вправе её продать или передать кому-то другому.

Передачей квартир по приватизации занимаются органы местного самоуправления. Например, в Москве это окружные структуры Департамента городского имущества.

Как получить жилье по договору социального найма

Государство даёт квартиры тем, кто, как оно считает, в них нуждается, а самостоятельно купить жильё или улучшить свои условия проживания не может. С такими гражданами заключается договор социального найма муниципальной квартиры. Приватизация квартиры через договор соцнайма — распространённый способ стать собственником недвижимости в РФ для тех, кто не может её купить. Но жильё от государства получить непросто — нужно «постоять» в очереди. Получить квартиру по соцнайму могут те, кто встал на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года. Те, кто сделал это после 1 марта 2005 года, тоже вправе претендовать на жильё, но они должны быть признаны малоимущими. Хотя в очереди стоять придётся и тем, и другим.

Чтобы встать на жилищный учёт, нужно доказать, что семья малоимущая, то есть на каждого её члена приходится меньше прожиточного минимума (на самом деле условий больше, но это основное). Необходимо собрать бумаги, подтверждающие положение семьи, и обратиться в органы местного самоуправления. В Москве это Департамент городского имущества (подача заявки возможна через любой столичный МФЦ «Мои документы»).

Жильё, полученное по договору соцнайма, можно сразу же приватизировать.

Кто может приватизировать квартиру

Участвовать в приватизации имеет право каждый россиянин, но только один раз в жизни. Исключение — те, кто в первый раз участвовал в приватизации будучи несовершеннолетним. За такими людьми сохраняется право приватизировать жилье ещё раз после того, как им исполнится 18 лет. Более того, как уточняет руководитель юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова, дети включаются в число собственников при приватизации в обязательном порядке, а неучастие ребёнка в приватизации возможно только с разрешения органов опеки и попечительства, хотя на практике такие случаи почти не встречаются.

То есть несовершеннолетний сначала участвует в приватизации квартиры в долях с родителями, а после достижения совершеннолетия может воспользоваться своим правом ещё раз, если на тот момент будет зарегистрирован в другом неприватизированном жилье. Например, если он получит её как очередник или пропишется по месту жительства супруга или супруги.

Право на приватизацию квартиры есть у всех, кто в ней зарегистрирован (прописан). Чтобы приватизировать жильё, необходимо согласие на это всех зарегистрированных в ней.

«Для оформления приватизации квартиры имеет значение не факт проживания, а именно факт постоянной регистрации в квартире», — отмечает специалист департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Ирина Забарская.

Можно ли отказаться от участия в приватизации

Читать еще:  Обмен недвижимостью между городами на авито

Да, и это распространённая практика. Нередко жильцы дают своё согласие на приватизацию, но от личного участия в ней отказываются. В этом случае квартира становится собственностью остальных жильцов, но «отказник» сохраняет право на пожизненное проживание в квартире. Выселить его нельзя ни при каких условиях, даже после продажи квартиры он сохранит право жить в ней.

«Причины, по которым граждане не хотят участвовать в приватизации, разные, — отмечает Светлана Краснова из „ИНКОМ-Недвижимости“. — Например, пожилые родители могут отказаться от приватизации, чтобы собственниками квартиры стали их дети, и в дальнейшем избежать затрат на оформление наследства или споров между наследниками. Кто-то отказался от приватизации, чтобы не платить налоги на имущество, которыми облагается любая собственность».

Какие квартиры нельзя приватизировать

Приватизировать можно жилые помещения, которые предоставлены гражданам на условиях социального найма и в которых они оформили постоянную регистрацию. Это отдельные квартиры или комнаты в коммуналках, полученные как во времена СССР, так и позже.

Но не всякое государственное жильё можно оформить в собственность, даже если люди там прописаны. Нельзя приватизировать недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии, помещения в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные квартиры (кроме жилфонда совхозов и приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий). Нельзя также сделать частной собственностью жильё, которое находится в сельской местности и относится к стационарным учреждениям социальной защиты населения (домам-интернатам). Тем, кто хочет приватизировать квартиру, заранее нужно выяснить, не относится ли она к одной из этих категорий.

Кроме того, государство в некоторых случаях не разрешает приватизировать жильё, чтобы защитить интересы проживающих или сохранить здания.

«В запретный перечень можно включить жилые помещения, предоставляемые сиротам при достижении ими совершеннолетия, — добавляет Ирина Збарская из НЮС „Амулекс“. — Чтобы защитить сирот от мошенников, их жильё в течение пяти лет имеет статус специализированного жилого фонда, который запрещено приватизировать. Есть ещё квартиры в домах, которые относятся к памятникам архитектуры. Прямого запрета на их приватизацию нет, и в некоторых случаях получается оформить на них права собственности, но часто в этом праве отказывают, ссылаясь на особую историческую и культурную ценность здания, которое является культурным достоянием всех жителей города».

Как узнать, приватизирована ли квартира

Узнать, приватизировано ли жильё, может кто угодно. Самый простой и быстрый способ это выяснить — посмотреть квитанцию на оплату коммунальных услуг, где указан тип жилья. Но этот способ не самый надёжный. Может оказаться, что информацию ещё не успели обновить.

Лучше всего запросить в Росреестре или многофункциональном центре «Мои документы» выписку из ЕГРН. Если квартира находится в частной собственности, то в графе «Правообладатель» будут указаны фамилия, имя и отчество собственника, а если в муниципальной — город (например, Москва). Если приватизация была проведена до 1998 года, юристы советуют обратиться в территориальное БТИ, которое тоже владеет необходимыми сведениями.

Как приватизировать квартиру: инструкция и список документов

Начать нужно с получения согласия всех лиц, имеющих право приватизировать данное жилье. Имеются в виду все зарегистрированные в квартире граждане, включая несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет (от имени детей младшего возраста согласие дают родители или опекуны). Согласие должно быть дано в письменной форме и заверено у нотариуса.

«Все жильцы обязаны присутствовать в регистрационном органе при подаче собранных документов, — уточняет Ирина Збарская. — Если кто-то из них не может прийти по уважительной причине, его заявление о согласии оформить права собственности на квартиру должно быть заверено у нотариуса, а кроме этого, должны быть поданы документы, подтверждающие эту уважительную причину».

Уважительной причиной может быть госпитализация, нахождение на лечении в другом городе, длительная командировка.

При участии в приватизации нескольких человек жильё передаётся либо в долевую, либо в совместную собственность. При долевой схеме каждый будет владеть не конкретной комнатой или количеством метров в квартире, а долей в праве собственности, которой он сможет распоряжаться по своему усмотрению с некоторыми ограничениями. Размер долей определяют сами участники приватизации. При совместном владении доли не выделяются (права на жильё считаются равными), пользоваться и распоряжаться объектом владельцы могут только по взаимному согласию.

Если все согласия получены и число будущих собственников определено, то следующий шаг — собрать документы для приватизации квартиры. Вот список:

  • паспорта всех участников приватизации (включая несовершеннолетних от 14 до 18 лет);
  • письменное и нотариально заверенное согласие на приватизацию всех зарегистрированных в квартире лиц (можно составить самостоятельно либо попросить форму у нотариуса);
  • заявление о приватизации (его можно оформить при обращении в МФЦ «Мои документы»);
  • договор соцнайма на приватизируемую квартиру;
  • выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных лиц;
  • ордер на приватизируемое жильё или копия распоряжения о предоставлении этого жилья. Ордер — это документ, по которому в советское время предоставлялось жильё. Сейчас этот документ сам по себе не имеет юридической силы, но на его основании заключается договор соцнайма. Бывают случаи, когда оказывается, что договор соцнайма не оформлен, и старый советский ордер — единственное доказательство прав жильцов на проживание в квартире. Если эта бумага в семье не сохранилась, нужно получить архивную справку о его выдаче в органах местного самоуправления;
  • документ о неиспользованном ранее праве на приватизацию (справка о неучастии в приватизации, которую выдают муниципальные власти, в Москве — департамент жилищной политики).

Пакет документов можно подать лично в МФЦ «Мои документы». В Москве легко это сделать онлайн — через официальный сайт правительства Москвы. Новый собственник получит квартиру по договору передачи, нотариального удостоверения он не требует, пошлину платить не надо. Процесс приватизации займёт 46 дней.

После оформления бумаг нужно зарегистрировать право нового владельца на квартиру. Сделать это можно также в регистрационной палате, на сайте «Госуслуги», в МФЦ «Мои документы» или отделении Росреестра.

Может ли приватизировать квартиру кто-то один, если там постоянно проживают несколько человек

Да, это тоже распространённая практика. По словам Светланы Красновой, нередко так поступают, если семья намеревается продавать квартиру. По договорённости между всеми членами семьи она может быть оформлена в собственность одного из них, чтобы уменьшить количество участников сделки и минимизировать расходы на её оформление (при долевой собственности на квартиру сделка купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению). Но без согласия всех проживающих квартиру нельзя приватизировать даже по суду.

Какие могут возникнуть проблемы при приватизации

Случается, что человек не может подтвердить, что он раньше не участвовал в приватизации. «Человеку необходимо подтвердить, что ранее он не участвовал в приватизации тех жилых помещений, в которых проживал и был зарегистрирован, — поясняет ведущий юрист Европейской Юридической Службы Юрий Аванесов. — Следовательно, если в течение срока действия законодательства о приватизации (с 11 июля 1991 года) гражданин в какой-то период не был нигде зарегистрирован, возникает проблема в доказывании неучастия в приватизации. В этих случаях решение вопроса возможно в судебном порядке».

Ещё одной проблемой, с которой можно столкнуться, является отсутствие в жилищных органах ордера, на основании которого жилое помещение ранее было предоставлено человеку и без которого с ним не заключат договор социального найма. В этом случае также придётся доказывать свои права в суде.

Что изменится после приватизации жилья

После приватизации бывший квартиросъёмщик становится полноправным собственником жилья. Он может продать его, подарить, завещать, разделить на доли, сдать. Владельца нельзя выселить и снять с регистрации в его квартире.

Но владение подразумевает и несколько бОльшую ответственность за имущество и вовлечённость в управление им. Например, собственнику раз в год придётся платить налог на имущество (недвижимость), который составляет от 0,1% кадастровой стоимости квартиры (для объектов стоимостью до 10 млн руб.). Кроме того, владелец должен ежемесячно платить взносы на капитальный ремонт дома (например, в Москве они составляют 17 руб. с 1 кв. м). А ещё участвовать в содержании общедомового имущества: платить за смену домофона в подъезде, услуги консьержа, совместно с другими собственниками принимать решения, касающиеся мест общего пользования в доме. Ранее все эти заботы брало на себя, будучи собственником, государство.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector