1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости

Порядок изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости: как происходит пересмотр на деле?

Кадастровая стоимость (далее КС)… мало кто понимает, чем она отличается от рыночной и какое значение имеет.

А между тем именно от нее зависит, можно сказать, вообще все — и не на последнем месте здесь стоит имущественный налог.

Если произведена оценка, а вы понимаете, что эксперт явно перемудрил — возможно ли ее изменить?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

О понятии государственной оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества, а также о способах определения цены нежилого коммерческого помещения по кадастру, читайте на нашем сайте. Узнайте также о том, какие разделы содержит государственный кадастр недвижимости, в каком порядке из него предоставляются сведения, а также об основных принципах и проблемах его ведения.

О возможности

Можно ли изменить кадастровую цену недвижимости?

Она устанавливается экспертной оценочной группой при применении массовой модели, в некоторых случаях — индивидуальной.

Именно она будет отражена в паспорте и в базе Государственного кадастра недвижимости.

При этом следует помнить, что в расчет принимаются, помимо индивидуальных характеристик самого здания, другие различные факторы, такие как престижность района, старость возведения, уровень дохода населения, расположение инфраструктуры, дороговизна схожих строений рядом.

Потому не удивительно, что КС в наше время неуклонно догоняет рыночную, хотя и уступает ей. Но по выводам некоторых экспертов — обгоняет, и намного.

А ведь именно от этого значения будут отталкиваться при любой сделке с недвижимым имуществом, расчете ипотеки, высчитывании имущественного налога, судебных разбирательствах.

Налоги-то платить ему. Тем более, что и оценщик не всегда бывает прав. Иногда причины очевидны: это и неправильно подсчитанное количество «квадратов» помещения, три комнаты вместо одной.

Или включены и такие факторы, которые имеют место при оценке рыночной цены — например, состояние сантехники, ремонт.

О том, как оспорить кадастровую стоимость здания, вы можете узнать из нашей статьи.

Способы

Как изменить КС недвижимости? Поспорить с государством (Постановление Пленума Верховного суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г) в этом плане можно двумя путями:

    досудебным (через Комиссию при любом территориальном отделении Росреестра);

  • через суд общей юрисдикции.
  • О способах уменьшения стоимости по кадастру недвижимого имущества читайте подробно на нашем сайте.

    Кто может оспорить?

    Как изменить КС объекта недвижимости, кто в праве это сделать?

    Как уже упоминалось, это можно сделать через Комиссию по урегулированию споров при территориальном отделе Росреестра или через суд общей юрисдикции (не арбитражный — арбитражные почти полностью отказались от рассмотрения таких дел).

    хозяин постройки, неважно, юридическое это лицо или физическое (в том числе и бывший, если тут каким-то образом замешаны его права как налогоплательщика);

    Узнайте, как определить КС здания по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как определить КС жилого дома по адресу или по кадастровому номеру.

    Через комиссию

    Как происходит обжалование КС недвижимости через специальную комиссию?

    Лучше, если это будет юридическая фирма. Они инициируют независимую оценку недвижимого имущества, на основании которой и будет произведен перерасчет.

    Что обязательно следует учитывать при оспаривании:

    • близость особых зон;
    • расположение инфраструктуры;
    • престижность района;
    • для каких целей предназначена постройка;
    • инициатор спора — какие права на нее имеет и каким образом заинтересован?
    • индивидуальные технические характеристики;
    • до какой степени изношена постройка, можно говорить об аварийном состоянии или нет.

    Комиссия рассматривает вопрос и корректирует заключение экспертной группы. Впрочем, может и отказать в требовании.

    Читайте о методике оценки КС недвижимого имущества по ФСО №4, об особенностях расчета цены по кадастру по специальной формуле, а также о способах получения справки о стоимости недвижимого имущества по кадастру.

    Через суд

    Если не удалось добиться правды в комиссии, можно обратиться в суд (областной или краевой) с требованием установить рыночную цену как кадастровую.

    Каков порядок изменения КС недвижимого имущества через обращение в суд? Для этого потребуется иск исходя из количества участников процесса, а также дополнительно следующие бумаги:

    • общегражданский паспорт;
    • собственнические документы на недвижимость или те, что подтверждают право пользования;
    • результаты независимой оценки;
    • документы первоначальной оценки;
    • нотариально заверенная доверенность (если требуется);
    • чек госпошлины (ст. 333.19 НК РФ).

    Срок пересмотра стоимости недвижимого имущества по кадастру — пять лет с момента предыдущей переоценки.

    Потому вам на помощь придет юридическая фирма, которая выступит и в качестве независимого оценщика и в качестве посредника при разбирательстве.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости недвижимости

    Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку. В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.

    Читать еще:  Предварительный договор мены недвижимости

    Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово

    Законодательно процедура снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:

    • ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
    • Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
    • ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
    • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.

    Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.

    Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки

    Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно. Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.

    Размер имущественного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, дома или нежилого помещения, поэтому целесообразность снижения цены по данным кадастра очевидна.

    Определить, какие данные содержаться в Росреестре, можно путем получения выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Заказать выписку можно несколькими способами:

    1. Личное обращение в территориальный Росреестр по месту нахождения имущества.
    2. Посещение территориального МФЦ.
    3. Подача заявки на получение выписки посредством портала Госуслуги.
    4. Подача заявки на официальном сайте Росреестра.
    5. Направление заявления на выдачу выписки почтой. Потребуется отправить заказное письмо с уведомлением о вручении адресатом.

    Получение выписки облагается государственной пошлиной. Ее размер для граждан составляет 300 рублей, для юридических лиц – 950 рублей. Оплатить можно в любом отделении банка или через систему интернет-банкинг.

    Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов. Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.

    Еще один важный момент – подать заявление на переоценку можно не позднее пяти лет (а в некоторых регионах РФ 2-3 лет) после даты изменения. Это связано с тем, что спустя установленный период происходит плановая переоценка. Ее результаты также можно оспорить.

    Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

    Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности. Обращение в оценочную компанию неизбежно. Специалист-оценщик проанализирует документы и расскажет, насколько целесообразно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости.

    Разумеется, услуги оценщика платные. В среднем они обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Цены зависят от региона.

    Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.

    Если были выявлены недостоверные сведения, содержащиеся в едином реестре, то потребуется получить соответствующее заключение. Его делает также эксперт-оценщик. Стоимость экспертизы 10-20 тысяч рублей.

    Цены внушительные. Однако на выплате необоснованно высокого налога можно потерять существенно больше.

    Шаг 3. Сбор документов

    Для начала процедуры по снижению кадастровой стоимости потребуется подготовить ряд бумаг:

    • выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
    • копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
    • отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре;
    • общегражданский паспорт РФ.

    В учреждении потребуется также заполнить заявление установленного образца о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

    Если какие-то документы будут отсутствовать или данные в них не соответствуют действительности, заявление не будет принято в работу.

    Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

    Комиссия будет сформирована в Росреестре. При обращении собственнику будет выдан бланк заявления, в котором указываются личные данные владельца, а также телефон, адрес и электронная почта для связи. Потребуется также изложить причины для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости.

    Заявление может быть не принято к рассмотрению по следующим основаниям:

    • отсутствуют документы, перечень которых приведен выше;
    • нарушены сроки подачи заявки на переоценку;
    • кадастровая стоимость объекта недвижимости идентична его цене по рынку.

    Во всех других случаях заявление поступает в работу специальной комиссии.

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    Кадастровая стоимость 2019 — по новым правилам

    С 2019 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.

    Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

    Для тех, кто следит за законодательством: Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ внес поправки в п.2 ст.375 и п.15 ст. 378.2 НК РФ.

    Признание кадастровой стоимости в качестве налоговой базы претерпело три ключевых изменения и стало унифицированным для всех видов недвижимости, налогообложение которой производим исходя из кадастровой стоимости.

    Читать еще:  Передать квартиру в доверительное управление

    Запись в реестре – это главное

    В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости ( ЕГРН).

    До 1 января 2019 года из-за возможности проведения индивидуальной оценки в этом вопросе был полный хаос: кадастровая стоимость устанавливалась, затем корректировалась в сторону уменьшения по решению комиссии или суда, муниципалитеты, заинтересованные в наполнении бюджета, привлекали альтернативного оценщика и направляли ходатайства в суд о пересмотре кадастровой стоимости, принятой комиссией.

    Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения — подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.

    И вот теперь в вопросе определения налоговой базы недвижимого имущества поставлена точка. Законодательно закреплен основной источник сведений о кадастровой стоимости – информационный ресурс ЕГРН.

    Кадастровая стоимость изменилась – когда признаем?

    С 1 января 2019 года период, с которого действует уточненная кадастровая стоимость, зависит от причины ее изменения.

    1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую — уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН . А не со следующего налогового периода, как было ранее.

    Для расчета налога объект налогообложения определяем так: за полные месяцы — с начала года до внесения записи в ЕГРН – принимаем сумму по прежней кадастровой стоимости, за полные месяцы — с даты изменения и до конца года – по уточненной.

    2. Если изменения кадастровой стоимости произошли из-за технической ошибки в сведениях ЕГРН, или в результате ее пересмотра на комиссии при Росреестре, или обжалования в суде – уточенная кадастровая стоимость- после внесения верных сведений в ЕГРН — может быть применена за весь период , когда применялась ошибочная ( а потом оспоренная вами) кадастровая стоимость.

    Это значит, что можно пересчитать и вернуть налоги и за предыдущие годы. Но есть нюанс.

    Оспаривание и особенности ретроприменения

    Как было раньше: Если вы не согласны с кадастровой стоимостью — можно было применить индивидуальную рыночную стоимость — привлечь оценщика, пойти за решением в комиссию при Росреестре или в суд. Измененная кадастровая стоимость могла быть использована начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании.

    А как быть с предыдущими периодами? Если вы не успели подать заявление, не было отчета оценщика об оспаривании, или вы не успели по каким-то иным причинам?

    С 1 января 2019 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений — вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.

    Но важно! По закону перерасчет возможен только в случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 1 января 2019 года. Это относится и к искам, поданным до 1 января 2019 года.

    При выполнении требований об оспаривании вы сможете вернуть деньги за 2015-2918 годы.

    Помним, что заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

    Независимый налоговый консультант-практик. Советник налоговой службы Российской Федерации 3 ранга. Уже много лет я помогаю российским бизнесменам осмысленно и осознанно решать налоговые проблемы, преодолевать страхи и ограничения, вызванные общением с налоговыми органами. Охлаждать пыл и останавливать от опасных налоговых кульбитов. Уверенно, спокойно и с достоинством вести свой бизнес в непростых, а порой и опасных, российских условиях.

    Можно ли и как изменить кадастровую стоимость недвижимости? Порядок обжалования и пересмотра цены на объект

    Далеко не всегда работники государственных ведомств, производящих оценку недвижимого имущества, оглашают ту кадастровую стоимость объекта, с которой согласится его владелец и пользователь.

    На порядок завышенная цена, по сравнению с рыночной, создает дополнительные сложности для владельца, поскольку напрямую повышает и сумму обязательного налога. Могут ли корректировать кадастровую стоимость дома, квартиры или земельного участка? Каков регламент данной процедуры?

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Как изменить кадастровую стоимость недвижимости?

    Кадастровая цена недвижимости, декларируемая в результатах экспертизы ГКН, является прямым фактором влияния на рост налоговых и арендных платежей, обязательных для владельцев и пользователей имущественных объектов.

    Читать еще:  Нет электричества в квартире

    Логично, что в интересах последних – максимально корректные значения цены на недвижимое имущество, исходя из рыночных условий. Эти действия возможны в ходе изменений кадастровой стоимости.

    Какими законами регламентируется?

    Особенности расчета налога на объекты земли и строений, исходя из результатов кадастровой оценки, излагаются в Статьях 375, 390, 402 Налогового кодекса РФ.

    Статья 390 НК РФ. Налоговая база

    1. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
    2. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

    Вместе с тем, согласно Федеральному закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, в случае несогласия граждан с результатами кадастровой оценки, она может быть оспорена.

    Основания для пересмотра цены на объект

    Согласно Федеральному закону №135-ФЗ, рассматривать возможность изменения кадастровой стоимости объекта в судебном порядке могут при наличии двух главных оснований – недостоверности информации об имущественном объекте, которая являлась определяющей в кадастровом ценообразовании, а также при отсутствии корреляции заявленных показателей с данными рыночной стоимости.

    Для документальной фиксации данных оснований инициатор оспаривания установленной цены может подать запрос на информацию об имущественном объекте в кадастровое ведомство, а также заказчику на организацию оценочных процедур. В течение 7 дней данные ведомства обязаны предоставить исчерпывающий письменный ответ.

    Способы обжалования

    Период, который выделяется заявителю для оспаривания результатов оценки недвижимого имущества, напрямую зависит от варианта схемы его действий:

    • Вариант 1. Обращение в территориальную комиссию, которая занимается вопросами пересмотра оценочных экспертиз и корректировкой кадастровых ценовых показателей. Обжаловать неудовлетворительную цену своего имущества собственник (арендатор) может на протяжении 6 месяцев со дня получения кадастрового заключения. Срок начинает исчисляться с момента официальной публикации данных.
    • Вариант 2. Оспаривание кадастровой оценки объекта недвижимости в Арбитражном суде. На подачу искового заявления и подготовку документации владельцу объекта (арендатору) отводится 3 месяца.

    Физические лица могут пропустить этап обращения в комиссию и сразу обращаться в суд, в соответствии с абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ.

    Пошаговый алгоритм

    Первое, что нужно сделать в подготовке к обжалованию оглашенных результатов кадастровой стоимости объекта – это поиск альтернативного, но авторитетного эксперта с соответствующей лицензией, который проведет независимую проверку и определит реальную рыночную цену объекта.

    Его заключение станет одним из основополагающих документов в требовании, которое подаст заявитель в уполномоченные органы.

    Куда обращаться?

    Территориальная комиссия по вопросам пересмотра результатов кадастровой экспертизы – ведомство, куда законодательство предписывает обращаться для решения вопроса в досудебном порядке.

    Документы, которые необходимо собрать:

    1. Заявление собственника (арендатора) о пересмотре результатов кадастровой экспертизы имущественного объекта. Здесь же указывается одна из двух причин (согласно ФЗ №135):
      • недостоверность исходных данных;
      • несоответствие рыночной стоимости недвижимости.
    2. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости (Свидетельство о регистрации, договор купли-продажи, обмена, дарения, аренды).
    3. Кадастровая справка, отображающая данные стоимости объекта, которые подлежат оспариванию.
    4. Документы-подтверждения недостоверности данных, определяющих порядок значения стоимости объекта.
    5. Отчет с информацией о рыночных ценах (подается в бумажной и электронной форме).
    6. Резолюция независимого эксперта, содержащая альтернативную оценку объекта недвижимости, подготовлена в соответствии с законодательными нормами на основании отчета о рыночной стоимости.

    Сроки рассмотрения заявления

    30 дней – такой срок отводится территориальной комиссии по вопросам кадастровой экспертизы на рассмотрение дела, после чего принимается решение о повторной оценке имущественного объекта, либо же заявитель получает отказ. Последний вариант – повод обратиться в Арбитражный суд.

    Поданный пакет документов с дополнением официального отказа комиссии прилагается к исковому заявлению, которое подается в канцелярию суда по территориальной привязке к оспариваемому объекту.

    Госпошлина

    Размер госпошлины за подачу искового заявления, согласно Ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, установлен в суммах 300 и 2000 рублей для физических и юридических лиц соответственно.

    В каких случаях могут отказать?

    Распространенная практика оспаривания кадастровой оценки – урегулирование вопроса в досудебном порядке. Однако, случаи отказа также нередки.

    Среди главных причин отклонения запроса:

    • обращение с запросом со стороны неуполномоченного на данные действия лица;
    • отсутствие аргументации в объяснении оснований для корректировки стоимости: неполноценные документы отчета рыночной стоимости, или отсутствие подтверждений ошибочных исходных данных;
    • отсутствие лицензии на проведение оценочной экспертизы у привлеченного заявителем исполнителя;
    • обращение с заявлением после того, как истекает регламентированный период для совершения данных действий.

    Особенности и нюансы

    Специфику процесса изменения кадастровой стоимости недвижимости определяет тот факт, что в случае одобрения запроса собственника комиссией или арбитражным судом, обновленные кадастровые данные будут актуализированы с начала календарного года, но не раньше, чем была зафиксирована стоимость объекта, которую и оспаривали.

    В заключение добавим, что процедура изменения кадастровой стоимости имущественной недвижимости может быть успешно реализована для его владельца при соблюдении двух правил: тщательной подготовке документов и аргументации в них, а также привлечении квалифицированного экспертного оценщика недвижимости и юриста, который поможет обстоятельно представить исковую позицию.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector