0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Права и обязанности наймодателя жилого помещения

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

СТ 65 ЖК РФ.

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать
своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в
многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг
надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в
части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным
законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарий к Ст. 65 Жилищного кодекса РФ

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право не только требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. У наймодателя есть и другие права, вытекающие из обязанностей нанимателей. Если наниматель, например, обязан обеспечить сохранность жилого помещения, то наймодатель имеет право требовать от нанимателя обеспечения его сохранности. Эта особая юридическая конструкция связи прав и обязанностей — суть правоотношения.

Кодекс предусматривает особые права наймодателя: дача согласия на обмен жилыми помещениями (ст. 72), на поднаем жилого помещения (ст. 76); расторжение договора социального найма в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 83 и др.

2, 3. В ст. 65 предусмотрена только часть обязанностей наймодателя. Более подробно обязанности наймодателя указаны в Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г., в частности:

а) при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем;

б) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям (ст. 88 Кодекса).

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

в) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

г) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

д) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

е) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

ж) производить или поручить уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

з) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора социального найма;

и) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Статья 65 ЖК РФ. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Новая редакция Ст. 65 ЖК РФ

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарий к Статье 65 ЖК РФ

1. В Кодексе более четко, чем это было сделано в ЖК 1983 г. и Основах, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения.

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в комментируемой статье. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это — далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотрены также права наймодателя:

требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;

запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

2 — 3. В ч. 2 ст. 65 Кодекса перечислены основные обязанности наймодателя. Независимо от того, предусмотрены ли указанные здесь обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, так как указанные обязанности установлены в императивной правовой норме федерального закона.

Перечень обязанностей наймодателя, установленный в комментируемой норме, не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством (о содержании понятия «жилищное законодательство» см. ст. 5 Кодекса и комментарий к ней).

Кроме того, согласно ч. 3 комментируемой статьи, дополнительные (по сравнению с установленными Кодексом и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.

Читать еще:  Патент на сдачу квартиры в москве

Тем не менее Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо обязанностей наймодателя, указанных в ч. 2 ст. 65 Кодекса, предусмотрены также обязанности наймодателя:

передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;

нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Другой комментарий к Ст. 65 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Согласно ч. 1 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Данному праву наймодателя соответствует обязанность нанимателя — своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Однако права наймодателя этим не ограничиваются. Так, в соответствии с Жилищного кодекса РФ:

наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83);

наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70);

для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя в письменной форме (ст. 72, 74, 76);

наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным в ст. 80;

нанимателю запрещается производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 26).

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи наймодатель жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. У него не может быть других законных пользователей, и оно не должно быть фактически занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением.

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым на законных основаниях принадлежит иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры об этом разрешаются в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо не будет освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно заселению не подлежит;

2) участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (см. комментарий к ст. 25).

Правила пользования жилыми помещениями (см. комментарии к ст. 61 и 63) предусматривают обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена и Типовым договором социального найма (подп. «в» п. 5).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Современное жилое помещение (жилой дом) включает — как неотъемлемые составляющие жилья — инженерное оборудование (газовое, электрическое и др.). Гражданин приобретает (при получении жилого помещения) право использовать санитарно-техническое и иное оборудование в доме (см. ч. 2 ст. 61 ЖК РФ).

В 2006 г. Правительством РФ были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление от 23.05.2006 N 307) . Они определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг. Правила обязывают исполнителя предоставлять потребителю услуги, соответствующие нормативам и стандартам, санитарным правилам и нормам.
———————————
СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.

3. Обязанности наймодателя не исчерпываются обозначенными в ч. 2 комментируемой статьи. Согласно ч. 3 наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

4. Статьей 81 ЖК предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления.

Согласно ст. 29 ЖК наймодатель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в случае его самовольного переустройства нанимателем. Статья 87 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что в случае перевода жилого помещения в нежилое (или признания его непригодным для проживания) наймодатель предоставляет гражданам, выселяемым из этого помещения, другое жилье.

5. Еще одна обязанность наймодателя — предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы невозможно произвести без выселения (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (см. комментарий к ст. 95).

Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилье по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).

6. Согласно Типовому договору социального найма наймодатель обязан принимать участие в своевременной подготовке жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. «е» п. 5).

Читать еще:  Права собственника жилья

Кроме того, Типовой договор обязывает наймодателя информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ.

В значительном объеме обязанности наймодателя обозначены Правилами пользования жилыми помещениями.

7. Обязанностью наймодателя должно считаться и своевременное заселение жилых помещений. (По вопросу заселения жилых помещений см. комментарий к ст. 63.)

У наймодателя меньше прав, чем у нанимателя

Жилые поме­ще­ния госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных жилищ­ных фон­дов могут быть пере­да­ны в соци­аль­ный найм граж­да­нам. При этом пере­да­ю­щей сто­ро­ной в дого­во­ре соци­аль­но­го най­ма (най­мо­да­те­лем) счи­та­ют­ся соб­ствен­ник (то есть сам упол­но­мо­чен­ный госор­ган или ОМСУ), либо его пол­но­моч­ный пред­ста­ви­тель (ст. 60 ГК РФ). Полу­ча­те­лем жило­го поме­ще­ния явля­ет­ся нани­ма­тель — граж­да­нин, кото­ро­му поме­ще­ние пере­да­но во вла­де­ние или поль­зо­ва­ние. Осо­бен­но­стью дого­во­ра соци­аль­но­го най­ма (ДСН) явля­ет­ся его бес­сроч­ность. Рас­торг­нуть дого­вор, толь­ко пото­му что изме­ни­лись усло­вия, по кото­ро­му жилое поме­ще­ние было предо­став­ле­но граж­да­ни­ну, нель­зя. Но пре­ду­пре­дить най­мо­да­те­ля об изме­нив­ших­ся усло­ви­ях нани­ма­тель все рав­но дол­жен. В ста­тье рас­смот­рим:

  • Как заклю­ча­ет­ся дого­вор най­мо­да­те­ля и нани­ма­те­ля?
  • При каких усло­ви­ях воз­мож­но его рас­тор­же­ние?
  • Како­вы пра­ва и обя­зан­но­сти най­мо­да­те­ля в дого­во­ре соци­аль­но­го най­ма?

Договор социального найма: права, обязанности, ответственность наймодателя и нанимателя

Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щим доку­мен­том явля­ет­ся дого­вор най­ма жило­го поме­ще­ния, кото­рый под­пи­сы­ва­ют най­мо­да­тель и нани­ма­тель.

Современный наймодатель — кто это такой?

В послед­нее вре­мя соци­аль­ный найм все боль­ше ста­но­вит­ся ком­мер­че­ским. Жилья соци­аль­но­го фон­да не хва­та­ет на всех жела­ю­щих, вдо­ба­вок оно мораль­но и физи­че­ски уста­ре­ло. Это при­ве­ло к появ­ле­нию госу­дар­ствен­ных застрой­щи­ков (деве­ло­пе­ров), целе­на­прав­лен­но вкла­ды­ва­ю­щих день­ги в жилье соци­аль­но­го най­ма.

Най­мо­да­тель в дого­во­ре соци­аль­но­го най­ма — это:

  • посред­ник меж­ду госу­дар­ствен­ным или муни­ци­паль­ным орга­ном вла­сти и нани­ма­те­лем;
  • юри­ди­че­ское лицо, выку­пив­шее или взяв­шее недви­жи­мость в арен­ду у госу­дар­ствен­но­го деве­ло­пе­ра, и сда­ю­щее его в найм (под­найм).

Соци­аль­ный найм отли­ча­ет­ся от арен­ды более низ­кой ценой и бес­сроч­ным поль­зо­ва­ни­ем.

Основные требования при найме жилого помещения

  • Важ­но, что жилое поме­ще­ние может быть сда­но в арен­ду, толь­ко если оно изо­ли­ро­ван­ное, не явля­ет­ся вспо­мо­га­тель­ным, либо общим иму­ще­ством МКД (ст. 62 ГК РФ).
  • Фор­ма дого­во­ра исклю­чи­тель­но пись­мен­ная. Осно­ва­ни­ем для заклю­че­ния ДСН явля­ет­ся реше­ние о предо­став­ле­нии жилья граж­да­ни­ну из жил­фон­да соци­аль­но­го исполь­зо­ва­ния. Дого­вор дол­жен быть состав­лен по типо­вой фор­ме, утвер­жден­ной пра­ви­тель­ством РФ (ст. 63 ГК РФ).
  • Если пра­во соб­ствен­но­сти пере­шли к дру­го­му лицу, быв­ший най­мо­да­тель не обя­зан рас­тор­гать ДСН. Нет надоб­но­сти зано­во состав­лять согла­ше­ние и изме­нять его усло­вия.

Права наймодателя

Пра­ва и обя­зан­но­сти най­мо­да­те­ля жило­го поме­ще­ния опи­са­ны в ста­тье 65 ЖК РФ.

  • Най­мо­да­тель име­ет пра­во тре­бо­вать от нани­ма­те­ля свое­вре­мен­но­го вне­се­ния пла­те­жей по дого­во­ру най­ма и опла­ты ком­му­наль­ных услуг.
  • Дого­вор для най­мо­да­те­ля — это в основ­ном обя­зы­ва­ю­щий доку­мент, воз­ла­га­ю­щий серьёз­ные иму­ще­ствен­ные обя­зан­но­сти.
  • предо­ста­вить нани­ма­те­лю сво­бод­ное от при­тя­за­ний иных лиц жилое поме­ще­ние;
  • под­дер­жи­вать состо­я­ние обще­го иму­ще­ства (ОИ) в МКД над­ле­жа­щем виде;
  • про­из­во­дить по необ­хо­ди­мо­сти ремонт ОИ МКД;
  • свое­вре­мен­но про­во­дить капи­таль­ный ремонт ЖП;
  • забо­тить­ся о предо­став­ле­нии ком­му­наль­ных услуг нор­маль­но­го каче­ства;
  • осу­ществ­лять иные обя­за­тель­ства, преду­смот­рен­ные жилищ­ным кодек­сом.

Ответственность наймодателя

Най­мо­да­тель несёт ответ­ствен­ность по зако­ну, если не выпол­ня­ет воз­ло­жен­ных на него обя­зан­но­стей, преду­смот­рен­ных ЖК РФ.

Ответ­ствен­ность най­мо­да­те­ля, соглас­но СТ 66 ЖК РФ, насту­па­ет в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:

  • ненад­ле­жа­щее состо­я­ние ОИ МКД и обо­ру­до­ва­ния, пред­на­зна­чен­но­го для постав­ки ком­му­наль­ных ресур­сов;
  • несвое­вре­мен­ное либо нека­че­ствен­ное про­ве­де­ние кап­ре­мон­та.

Нани­ма­тель в этом в этих слу­ча­ях име­ет пра­во тре­бо­вать:

  • сни­же­ния опла­ты за найм ЖП и содер­жа­ние ОИ МКД;
  • воз­ме­ще­ния сво­их затрат на ремонт жило­го поме­ще­ния и устра­не­ние поло­мок и недо­че­тов;
  • воз­ме­ще­ние поне­сен­ных нани­ма­те­лем убыт­ков из-за без­от­вет­ствен­но­го отно­ше­ния най­мо­да­те­ля к сво­им обя­зан­но­стям.

Права нанимателя

Нани­ма­тель име­ет пра­во:

  • Все­лить в поме­ще­ние дру­гих лиц (близ­ких чле­нов семьи и посто­рон­них граж­дан на пра­вах чле­нов семьи):
    • най­мо­да­тель име­ет пра­во отка­зать во все­ле­нии посто­рон­них граж­дан на пра­вах чле­нов семьи, если р‑р жилой пло­ща­ди на одно­го чело­ве­ка ста­нет ниже учет­но­го нор­ма­ти­ва;
    • после все­ле­ния необ­хо­ди­мо изме­нить ДСН в той части, где ука­зан нани­ма­тель и чле­ны его семьи (ст. 70 ЖК РФ).
  • Сдать жилье или его часть в под­на­ём:
    • при этом нани­ма­тель пре­вра­ща­ет­ся в най­мо­да­те­ля;
    • меж­ду сто­ро­на­ми заклю­ча­ет­ся дого­вор под­най­ма, но толь­ко при том усло­вии, если нор­ма жил­пло­ща­ди на одно­го чело­ве­ка не будет мень­ше учёт­ной нор­мы (или нор­мы пред­став­ле­ния для ком­му­наль­ных квар­тир);
    • если сда­ет­ся в под­на­ем ком­на­та в ком­му­наль­ной квар­ти­ре, необ­хо­ди­мо зару­чить­ся согла­си­ем всех нани­ма­те­ля и чле­нов их семьи (п. 2 ст. 76 ЖК РФ);
    • само­сто­я­тель­ным поль­зо­ва­те­лям поме­ще­ний под­на­ни­ма­тель не явля­ет­ся;
    • невоз­мо­жен под­на­ем, если нани­ма­тель или под­на­ни­ма­тель стра­да­ет тяж­ким хро­ни­че­ским забо­ле­ва­ни­ем из переч­ня ст. 51 ЖК РФ;
    • дого­вор под­най­ма, в отли­чие от дого­во­ра най­ма, заклю­ча­ет­ся на кон­крет­ный срок;
    • под­на­ём все­гда явля­ет­ся воз­мезд­ным.
  • Предо­став­лять ЖП дру­гим лицам для вре­мен­но­го без­воз­мезд­но­го про­жи­ва­ния:
    • усло­вия предо­став­ле­ния вре­мен­но­го жилья и пра­ва вре­мен­ных жиль­цов такие же, как и при под­най­ме;
    • вре­мен­ные жиль­цы обя­за­ны осво­бо­дить жилое поме­ще­ние не позд­нее, чем через неде­лю после предъ­яв­ле­ния нани­ма­те­лем тре­бо­ва­ния о его осво­бож­де­нии;
    • при отка­зе осво­бо­дить поме­ще­ние вре­мен­ные жиль­цы могут быть высе­ле­ны в судеб­ном поряд­ке.
  • Обме­ни­вать зани­ма­е­мое ЖП на дру­гие поме­ще­ния, даже если они нахо­дят­ся в раз­ных домах и раз­ных насе­лен­ных пунк­тах (ст. 72 ЖК), за исклю­че­ни­ем слу­ча­ев, преду­смот­рен­ных ст. 73 ЖК:
    • чле­ны семьи нани­ма­те­ля име­ют пра­во тре­бо­вать у него раз­ме­на жило­го поме­ще­ния на дру­гие;
    • при несо­гла­сии нани­ма­те­ля род­ные впра­ве тре­бо­вать обме­на в при­ну­ди­тель­ном поряд­ке через в суд;
    • если в ЖП по дого­во­ру соци­аль­но­го най­ма про­жи­ва­ют несо­вер­шен­но­лет­ний и роди­тель, лишен­ный роди­тель­ских прав, воз­мо­жен при­ну­ди­тель­ный обмен дан­но­го жило­го поме­ще­ния по тре­бо­ва­нию орга­нов опе­ки либо про­ку­ра­ту­ры;
    • закон­ные инте­ре­сы несо­вер­шен­но­лет­них и недее­спо­соб­ных лиц, про­жи­ва­ю­щих в обме­ни­ва­е­мых поме­ще­ни­ях, защи­ща­ют­ся орга­на­ми опе­ки или про­ку­ро­ром.
  • Тре­бо­вать свое­вре­мен­но­го осу­ществ­ле­ния кап­ре­мон­та, предо­став­ле­ния каче­ствен­ных ком­му­наль­ных услуг, под­дер­жа­ния в нор­маль­ном состо­я­нии обще­го иму­ще­ства от най­мо­да­те­ля.
  • Тре­бо­вать предо­ста­вить жилое поме­ще­ние мень­шей пло­ща­ди в том слу­чае, если общая пло­щадь на одно­го чело­ве­ка боль­ше учет­ной нор­мы или нор­мы предо­став­ле­ния.

Вни­ма­ние! Для все­ле­ния посто­рон­них лиц в жилое поме­ще­ние по ДСН, его обме­на или под­на­е­ма нани­ма­тель дол­жен взять пись­мен­ное согла­сие най­мо­да­те­ля и чле­нов семьи, про­жи­ва­ю­щих вме­сте с нани­ма­те­лем.

Обязанности нанимателя

  • исполь­зо­вать поме­ще­ние толь­ко по назна­че­нию;
  • обес­пе­чи­вать сохран­ность и нор­маль­ное состо­я­ние иму­ще­ства ЖП и МКД;
  • осу­ществ­лять теку­щий ремонт жило­го поме­ще­ния;
  • свое­вре­мен­но опла­чи­вать поль­зо­ва­ние ЖП и ком­му­наль­ные услу­ги;
  • вовре­мя инфор­ми­ро­вать най­мо­да­те­ля об изме­нив­ших­ся обсто­я­тель­ствах, кото­рые яви­лись осно­ва­ни­ем для заклю­че­ния дого­во­ра соци­аль­но­го най­ма.

Даже если нани­ма­тель или чле­ны его семьи вре­мен­но отсут­ству­ют в съем­ном поме­ще­нии, это нико­им обра­зом не ума­ля­ет их прав и не сни­ма­ет с них обя­зан­но­стей соглас­но ДСН. Напри­мер, если жилое поме­ще­ние, сдан­ное в найм, пусту­ет из-за отъ­ез­да жиль­цов, опла­та по дого­во­ру и ком­му­наль­ные пла­те­жи всё рав­но долж­ны осу­ществ­лять­ся свое­вре­мен­но.

Читать еще:  Образец договора найма жилья между физическими лицами

Права и обязанности членов семьи нанимателя

Рав­но­цен­ны­ми пра­ва­ми и обя­зан­но­стя­ми, как и у нани­ма­те­ля, обла­да­ют близ­кие чле­ны семьи нани­ма­те­ля:

  • дети, роди­те­ли, супру­ги;
  • про­жи­ва­ю­щие и веду­щие хозяй­ство сов­мест­но с нани­ма­те­лем род­ствен­ни­ки и нетру­до­спо­соб­ные ижди­вен­цы (ст. 69 ЖК РФ).

Сохран­ность прав обес­пе­чи­ва­ет­ся, даже если чело­век пере­стал счи­тать­ся чле­ном семьи нани­ма­те­ля. Одна­ко свои обя­зан­но­сти он с это­го момен­та выпол­ня­ет само­сто­я­тель­но.

Изменение и расторжение договора найма жилого помещения

ДСН может быть изме­нен:

  • при жела­нии раз­лич­ных нани­ма­те­лей объ­еди­нить­ся в одну семью: в этом слу­чае они могут соста­вить один общий дого­вор на наем несколь­ких поме­ще­ний;
  • при пере­хо­де прав нани­ма­те­ля к дру­го­му дее­спо­соб­ным чле­ну семьи, в том чис­ле и после смер­ти нани­ма­те­ля (ст. 82 ЖК РФ).

ДСН может быть рас­торг­нут в любой момент, соглас­но ст. 83 ЖК РФ:

  • по вза­им­но­му согла­ше­нию;
  • по жела­нию нани­ма­те­ля, при усло­вии нали­чия у него пись­мен­но­го согла­сия всех про­жи­ва­ю­щих вме­сте с ним чле­нов семьи;
  • в судеб­ном поряд­ке.

Расторжение договора наймодателем возможно только через суд

Най­мо­да­тель может рас­торг­нуть дого­вор толь­ко в судеб­ном поряд­ке в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:

  • задол­жен­ность по опла­те за жилое поме­ще­ние и ком­му­наль­ные пла­те­жи более, чем за пол­го­да;
  • пор­чи или повре­жде­ния иму­ще­ства ЖП нани­ма­те­лем или дру­ги­ми лица­ми (чле­на­ми семьи под нани­ма­те­ля­ми вре­мен­ны­ми жиль­ца­ми и т.д.);
  • нару­ше­ние обще­ствен­но­го поряд­ка в доме и прав жиль­цов;
  • исполь­зо­ва­ние ЖП не по назна­че­нию (напри­мер, не для про­жи­ва­ния, а для ком­мер­че­ской дея­тель­но­сти).

Пре­кра­ще­ние дей­ствия дого­во­ра соц­най­ма про­ис­хо­дит из-за смер­ти оди­но­ко­го нани­ма­те­ля.

Порядок выселение жильцов при расторжении договора

Жиль­цы могут быть высе­ле­ны в дру­гое бла­го­устро­ен­ное поме­ще­ние (рав­но­цен­ное по пло­ща­ди и коли­че­ству ком­нат) по дого­во­ру соц­най­ма:

  • при сно­се домов (напри­мер, по про­грам­ме рено­ва­ции в г. Москва);
  • изъ­я­тии земель­но­го участ­ка, на кото­ром нахо­ди­лось жилое поме­ще­ние;
  • пере­во­де жило­го поме­ще­ния в нежи­лое;
  • при­зна­нии дома ава­рий­ным;
  • необ­хо­ди­мо­сти про­ве­де­ния кап­ре­мон­та или рекон­струк­ции;
  • пере­да­че дома в соб­ствен­ность рели­ги­оз­ной орга­ни­за­ции, соглас­но поста­нов­ле­нию пра­ви­тель­ства РФ.

Могут быть высе­ле­ны в поме­ще­ния такой же пло­ща­ди (воз­мож­но, и небла­го­устро­ен­ное):

  • жиль­цы, нако­пив­шие дол­ги за пол­го­да;
  • роди­те­ли, лишен­ные роди­тель­ских прав.

Без предо­став­ле­ния дру­го­го жило­го поме­ще­ния могут быть высе­ле­ны:

  • жиль­цы, кото­рые систе­ма­ти­че­ски нару­ша­ли пра­ва дру­гих жиль­цов в доме;
  • исполь­зо­ва­ли жильё не по назна­че­нию;
  • про­яв­ля­ли бес­хо­зяй­ствен­ное отно­ше­ние к иму­ще­ству;
  • не устра­ни­ли нару­ше­ние в предо­став­лен­ной им срок;
  • роди­те­ли, лишен­ные роди­тель­ских прав, при усло­вии невоз­мож­но­сти сов­мест­но­го про­жи­ва­ния с ними в одном поме­ще­нии.

Выво­ды

  • Дого­вор соци­аль­но­го най­ма воз­ла­га­ет на обе сто­ро­ны свои пра­ва и обя­зан­но­сти. При этом прав по дого­во­ру у най­мо­да­те­ля зна­чи­тель­но мень­ше, чем у нани­ма­те­ля: фак­ти­че­ски, пра­во толь­ко одно — свое­вре­мен­ное полу­че­ние опла­ты.
  • Пре­иму­ще­ствен­ное пра­во рас­тор­же­ния дого­во­ра най­ма жило­го поме­ще­ния так­же у нани­ма­те­ля: ему доста­точ­но изве­стить о сво­ем наме­ре­нии най­мо­да­те­ля и при­ло­жить согла­сие чле­нов семьи.
  • Най­мо­да­тель, желая рас­торг­нуть дого­вор при нару­ше­ни­ях со сто­ро­ны нани­ма­те­ля, вынуж­ден обра­щать­ся в суд.

Статья 65 ЖК РФ. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарии к ст. 65 ЖК РФ

1. Комментируемая статья в обобщенном виде содержит перечень прав и обязанностей наймодателя жилого помещения по договору социального найма.

Поскольку указанный договор относится к числу возмездных, основное право наймодателя заключается в требовании своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии со ст. 155 (ч. 1) ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В отношении многоквартирных домов этот срок может быть изменен договором управления многоквартирным домом.

Несвоевременное внесение либо внесение не полностью платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет за собой гражданско-правовую ответственность по уплате пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (см. комментарий к ст. 155 ЖК).

Иных прав наймодателя ЖК РФ в комментируемой статье не называет. Однако это не означает, что они не существуют. Фактически правом наймодателя является требование соблюдения нанимателем по договору социального найма жилого помещения всех возложенных на него обязанностей, которые перечислены, в частности, в действующих в настоящее время Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ 21 января 2006 г. N 25 (см. комментарий к ст. 61 ЖК).

Так, например, наймодатель вправе требовать от нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче, допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.

2. Обязанностью наймодателя по договору социального найма является передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения. Это означает, что наймодатель не может предоставить в пользование по договору социального найма помещение, на которое, к примеру, уже заключен аналогичный договор.

Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

В обязанности наймодателя входит капитальный ремонт жилого помещения. Правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов определяет ФЗ от 21 июля 2007 г. «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества — еще одна обязанность наймодателя. К коммунальным услугам относится холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение и т.п.). При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, допускается изменение размера платы, вносимой за эти услуги (см. комментарий к ст. 157 ЖК).

Другие обязанности наймодателя могут быть предусмотрены иными, кроме ЖК РФ, нормативными актами, а также самим договором социального найма жилого помещения.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector