0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Права совета многоквартирного дома по закону

Выбор и правовой статус совета МКД

В сегодняшней статье мы решили поговорить про правовой статус и выбор совета МКД. Вообще что из себя представляет данный орган, нужен ли он и как его выбрать при необходимости? Возможно, совет дома не нужен вовсе и достаточно лишь инициативной группы или собрания собственников помещения для решения вопросов повестки дня?

Правовой статус совета МКД

Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в МКД в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то совет МКД уже не может быть избран.

Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).

Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает общее собрание собственников помещений в МКД для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).

Полномочия совета МКД

Совет многоквартирного дома может:

  • обеспечивать выполнение решений ОСС;
  • предлагать собственникам порядок пользования общим имуществом, план по организации работ для его содержания и ремонта, обсуждение вопросов компетенции совета МКД;
  • контролировать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг;
  • предлагать для утверждения годового общего собрания собственников отчёт о проделанной за год работе;
  • утверждать решение о текущем ремонте общего имущества в МКД, если оно было принято на ОСС большинством голосов (ч.5 ст.161.1 ЖК РФ).

Как выбрать совет МКД

Для выбора совета МКД нужно воспользоваться следующим алгоритмом действий.

Шаг 1 Инициировать проведение общего собрания

Инициатором может выступать любой собственник помещения в МКД. Он должен сформулировать вопросы повестки дня о выборе совета дома и его председателя, сформировать список кандидатов, определить дату, место и форму проведения ОСС, оповестить всех собственников о проведении собрания (ч.2 и 5 ст.45 ЖК РФ). Для подготовки организации и проведения общего собрания собственников целесообразно создать инициативную группу.

Шаг 2 Проинформировать собственников о проведении общего собрания

За 10 дней до даты проведения общего собрания нужно оповестить каждого собственника помещения в этом доме. Сообщение о проведении ОСС можно вручить лично в руки собственнику под роспись или отправить его по почте заказным письмом. По согласованию с общим собранием собственников помещений можно разместить сообщение о проведении ОСС в общедоступном месте дома (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

Шаг 3 Проведение общего собрания собственников

Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться в форме очного, заочного и очно-заочного голосования (ст.44.1 ЖК РФ).

При очной форме проведения ОСС всех участников собрания нужно зарегистрировать. Если набран кворум, то можно рассматривать вопрос о выборе совета МКД и его председателя (ч.6 ст.161.1 ЖК РФ).

Если кворум не набран, то проводится заочное голосование. Каждому собственнику вручается бюллетень с указанием вопросов повестки дня, которые необходимо решить. Передать свои письменные решения собственники должны по месту и адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС (ч.1 ст.47 ЖК РФ).

При решении собственников, принятого общим собранием, можно проводить ОСС по этому вопросу в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).

Общее собрание по вопросу выбора совета МКД можно также проводить в форме очно-заочного голосования с возможностью очного обсуждения повестки дня и заочного принятия решений (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Решение о выборе совета МКД и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство участников ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД необходимыми полномочиями принимается не менее 2/3 голосов от общего числа голосующих (ч.1 ст.46, п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

Шаг 4 Подведение итогов голосования и уведомление собственников о принятом решении

После подведения итогов голосования и оформления решения о выборе совета МКД и его председателя протоколом ОСС, но не позднее чем через 10 дней нужно уведомить всех собственников о принятом решении. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч.3 ст.46 ЖК РФ).

Правовой статус совета МКД

Совет МКД не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст.48 ГК РФ, п.2 ст.161.1 ЖК РФ). Совет дома не владеет собственным имуществом. Орган не может быть истцом, ответчиком или защитником интересов собственников суде. Он также не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет МКД не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме.

Для управления деятельностью совета МКД из числа его членов избирается председатель (п.6 ст.161.1 ЖК РФ). Полномочия председателя совета МКД перечислены в п.8 ст.161.1 ЖК РФ.

Функции членов совета МКД нельзя передоверить, так как все они закреплены в решении и протоколе ОСС (п.1 ст.185 ГК РФ). Если какой-то из членов совета не может выполнять возложенные на него функции, то их можно передоверить только в нотариальном порядке.

Но в этом случае необходимо указать в бюллетенях голосования по выбору совета дома возможность передоверия полномочий и нотариальное его заверение (п.3 ст.187 ГК РФ). Однако каждый факт передоверия функций члена совета дома заверяется нотариально от каждого собственника помещений в МКД. Кроме того, по закону нельзя исключить одного из членов совета. При том, что свои функции совет МКД выполняет только в полном составе.

Решения ОСС, принимаемые более 50% от общего числа голосов

  • о сроках и порядке проведения годового ОСС и порядке уведомления о принятых нём решениях (ч.1 ст.45 ЖК РФ);
  • о проведении общего собрания в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (п.3.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • об определении администратора общего собрания при проведении ОСС с использованием ГИС ЖКХ (п.3.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о порядке приёма администратором общего собрания сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам повестки дня, продолжительности голосования (п.3.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о порядке финансирования расходов, связанных с созывом, организацией и проведением общего собрания по требованию инициативной группы собственников помещений в МКД (п.3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о выборе и изменении способа управления МКД (п.4 ч.2 ст.44, ч.3 ст.161 ЖК РФ);
  • о создании товарищества и утверждении его устава (ч.2 ст.135, ч.1 ст.136 ЖК РФ);
  • о реорганизации товарищества (ст.140 ЖК РФ);
  • о ликвидации товарищества, если его члены не обладают более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч.2 ст.141 ЖК РФ);
  • о выборе УК и определении условий договора управления МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ);
  • об избрании и переизбрании совета МКД, если в этом доме не создано ТСЖ, ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (ст.161.1 ЖК РФ);
  • об использовании ГИС ЖКХ в деятельности совета МКД, его председателя, комиссий собственников помещений в этом доме в случае их избрания (ч.13 ст.161.1 ЖК РФ);
  • о размере платы за содержание общего имущества в МКД, если в нём не создано товарищество (ч.7 ст.156 ЖК РФ);
  • о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги РСО (ч.7.1 ст.155 ЖК РФ);
  • о текущем ремонте общего имущества в МКД (п.4.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о заключении договоров выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении (ч.1 ст.164 ЖК РФ);
  • о выборе уполномоченного от имени собственников в отношениях с третьими лицами при непосредственном управлении домом (ч.3 ст.164 ЖК РФ);
  • о месте или адресе хранения протоколов и решений ОСС (ч.4 ст.46 ЖК РФ);
  • об избрании комиссии собственников помещений в МКД (ч.12 ст.161.1 ЖК РФ).

Решения ОСС, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа голосов

  • о реконструкции МКД (расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
  • о капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капремонта (п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о выборе способа формирования и минимальном размере фонда капитального ремонта, сумме взноса на капремонт;
  • о выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта дома и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нём, выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт спецсчёт (п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
  • об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов по кредиту или займу, оплате за счёт фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии или поручительства (п.1.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • об использовании земельного участка под МКД, о введении ограничений пользования (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о пользовании общим имуществом иными лицами, заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД могут заключать договоры об использовании общего имущества на определенных ОСС условиях (п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме (п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие определённых решений (п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о создании товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они находятся на земельных участках с общей границей, сетями инженерно-технических коммуникаций и элементами инфраструктуры для совместного пользования и обслуживания более чем одного жилого дома(п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ).
Читать еще:  Проверка кадастрового номера объекта недвижимости онлайн бесплатно

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). А юридически правильно провести общее собрание собственников по выбору совета МКД поможет сервис «ОСС на 100%». Татьяна Тумольская

Совет многоквартирного дома

В соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ в домах, где размещено более 4-х квартир, и не организовано ТСЖ, должен быть создан совет многоквартирного дома (СМКД). Такой орган управления является посредником между управляющей организацией и владельцами объектов недвижимости в жилом здании.

Как выбирается СМКД

Избрание людей, которые будут входить в состав управляющего органа, ложится на владельцев и арендаторов жилплощади в МКД. Чтобы выбрать членов СМКД, нужно совершить следующие действия:

  • уведомить жителей и провести общее собрание;
  • провести голосование за кандидатов;
  • подсчитать голоса.

Изначально инициативная группа решает, что необходимо собрать всех проживающих в доме граждан и проводит установленные законом мероприятия.

Уведомление жильцов

Чтобы избрать совет МКД, необходимо провести общий сбор жителей. Для этого инициативная группа готовит уведомление. В нем указывается:

  • адрес МКД;
  • формат проведения собрания;
  • адрес, по которому проводится сбор жильцов;
  • дата и время;
  • перечень вопросов, которые будут озвучены для голосования.

Уведомление должно быть вручено каждому владельцу недвижимости не позднее, чем за 10 дней до установленной даты сбора жителей. Отправить информацию можно по почте или вручить гражданину лично. Вместе с уведомлением можно направить информационное сообщение, содержащее разъяснения по вопросам, которые будут обсуждаться.

Как проходит голосование

Перед началом мероприятия определяется секретарь комиссии, который протоколирует ход мероприятия. Сбор жильцов и голосование можно провести в одной из трех форм:

  • очная – непосредственное присутствие собственников;
  • заочная – путем проведения письменного опроса;
  • очно-заочная – когда используются оба способа.

Чтобы очное собрание считалось правомочным для принятия решения о членах СМКД, требуется, чтобы на нем присутствовали не менее 50% жильцов дома. Поэтому чаще подобные мероприятия проводятся в заочной или очно-заочной форме.

При таких формах инициативная группа готовит опросные листы, которые раздаются каждому владельцу квартиры. В опросном листе указывается дата окончания принятия опросных листков. По наступлению этой даты начинается подсчет проголосовавших жителей.

Голоса собственников не равнозначны, а определяются исходя из его части в правах на общедомовое имущество. То есть, чем больше площадь квартиры, тем весомее голос жильца.

Подсчет голосов ведется отдельно по каждому вопросу, вынесенному на повестку дня. Собственник может выбрать один из вариантов:

Решение принимается большинством голосов.

Результаты заседания жителей МКД

Результаты собрания оформляются в виде протокола. Чтобы решение считалось утвержденным, нужно чтобы «за» отдали голоса не менее 50% жильцов, участвующих в опросе или пришедших на мероприятие.

Владельцы недвижимости должны быть оповещены об итогах и принятых решениях не позднее, чем через 10 дней после окончания мероприятия. Уведомление размещается в установленном месте, к которому имеют доступ все жители многоэтажки.

Если владельцы жилья не избрали СМКД в течение года, то выборы совета многоквартирного дома должны быть инициированы местными властями. Органы самоуправления в 3-х месячный срок организовывают сбор жителей дома для обсуждения вопроса об избрании совета.

Кто может являться членом СМКД

Особенности избрания совета многоквартирного дома:

  • совет МКД определяется для каждого жилого здания индивидуально. Один СМКД не может решать проблемы одновременно нескольких домов;
  • количество членов определяется владельцами жилплощади. Ими могут стать только собственники квартир в данном жилом здании;
  • кого-либо из членов СМКД назначают председателем. Он руководит СМКД и подчиняется собранию владельцев недвижимости МКД;
  • совет жилого дома не подлежит регистрации в местной администрации или иных государственных органах;
  • срок, на который избирается СМКД, устанавливается решением владельцев недвижимости. Если он не установлен, то переизбрание членов совета осуществляется 1 раз в два года. В ситуации, когда в установленный срок члены и председатель СМКД не переизбираются, считается, что их полномочия продлены еще на 2 года;
  • если СМКД не исполняет возложенные на него обязанности, то владельцы недвижимости могут досрочно снять полномочия с членов совета, а также с председателя.

Правовой статус МСКД

Совет не является юр. лицом, поэтому он не платит налоги, не отчитывается перед контролирующими органами. У СМКД нет собственного имущества, его члены и руководитель не получают заработную плату.

Совет не вправе осуществлять коммерческую деятельность за счет общедомового имущества или требовать каких-либо выплат с владельцев жилой недвижимости. Один из членов совета не может передоверить исполнение своих функций другому лицу.

Что делать после создания совета

После утверждения списка членов совета и председателя, СМКД должен приступить к исполнению своих обязанностей. В первую очередь членам совета необходимо провести инвентаризацию общедомового имущества. Это необходимо для четкого понимания, какие именно услуги и в каком объеме необходимо заказывать собственникам.

К тому же ревизия позволяет взять под контроль приборы учета потребления энергоресурсов, выявить их работоспособность и изыскать способы снижения издержек на потребления энергоресурсов на общедомовые нужды.

После этого необходимо провести межевание придомовой территории, если ранее данные работы не проводились. Если земля уже отмежевана, то необходимо получить кадастровый паспорт на участок. В нем прописаны границы придомовой территории, относящейся к конкретному многоквартирному дому.

Определение четких границ территории позволит жителям избежать лишних расходов по обслуживанию и уборке муниципальной земли, ответственность за содержание которой несут власти, а не жильцы дома.

Только после проведения подготовительных мероприятий СМКД может приступать к выполнению своих непосредственных функций.

Для чего создается СМКД

Обязанности совета многоэтажного дома закреплены в п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. К ним относятся:

  • обеспечение исполнения решений, принятых общим собранием жильцов;
  • вынесение на повестку дня предложений о порядке использования общедомового имущества;
  • предоставление владельцам квартир предложений по управлению МКД, обслуживанию и ремонту общедомового имущества;
  • составление заключения на условия проектов договоров по содержанию общедомового имущества;
  • осуществление контроля над выполнением услуг по обслуживанию МКД;
  • составление и предоставление на согласование собственникам ежегодного отчета о выполненной работе;
  • принятие решений о проведении текущего ремонта МКД, если совет наделен полномочиями по принятию таких решений.

Помимо этого СМКД уполномочен принимать решение об избрании комиссии собственников квартир для решения отдельных вопросов по управлению МКД. Комиссия в таком случае выступает совещательным коллегиальным органом.

Функции руководителя

Руководителем СМКД является председатель, который выбирается из числа владельцев квартир – членов совета. Полномочия председателя включают в себя:

  • обсуждение условий соглашения на обслуживание жилого здания с компанией, которая выбрана жителями многоэтажки в качестве УК;
  • информирование жильцов о результатах таких переговоров;
  • контроль над исполнением обязательств по заключенным договорам на оказание услуг по обслуживанию МКД;
  • принятие иных решений, переданных на рассмотрение председателю, перечень которых утвержден на собрании.

Все перечисленные полномочия председатель исполняет без дополнительного разрешения. Наряду с этим существуют проблемы, для решения которых собственники квартир предоставляют председателю доверенность. К таким вопросам относятся:

  • заключение договора от имени всех жильцов многоэтажного дома с УК;
  • представление интересов владельцев недвижимости в судебном органе.

Доверенность оформляется в соответствии со ст. 185 ГК РФ. Если кто-либо из собственников не уполномочит председателя СМКД на совершение юридически значимых действий, то ему придется самостоятельно подписывать договор с УК и защищать свои интересы в суде при возникновении судебных тяжб.

Как председателю уйти с должности

Если гражданин не желает или не может больше исполнять обязанности председателя СМКД, то ему нужно сделать следующее:

  • инициировать сбор жильцов;
  • вынести на повестку дня вопрос о снятии собственных полномочий;
  • принять участие в выборе нового председателя.

Помимо этого председатель может просто направить письменное уведомление членам СМКД. Полномочия совета предусматривают возможность созыва жителей многоэтажки и вынесения различных вопросов на повестку. Пока владельцы объектов недвижимости не выберут нового управленца, совет будет работать без председателя.

Кто и как контролирует работу совета

СМКД и председатель избираются владельцами недвижимости, поэтому контролировать их работу должны собственники жилплощади. Совет должен представлять отчет о выполненной работе один раз за календарный год. Помимо этого члены совета могут информировать жильцов о проделанной работе удобным для них способом:

  • размещением объявлений в информационном уголке;
  • направление информационных листовок каждому собственнику;
  • передача информации по электронной почте.

Регулярное получение отчетов об исполнении решений, принятых на общедомовом собрании, позволяют жильцам удостоверяться, что СМКД работает, а не просто числится на бумаге.

В информационную рассылку следует включать такие моменты, как:

  • сведения о членах совета и председателе;
  • решения, принятые на собрании;
  • предложения по разрешению возникших вопросов от СМКД;
  • сроки реализации принятых решений;
  • планируемые мероприятия;
  • фактически исполненные наказы жильцов.

Дополнительно можно включить полезную информацию, такую как телефон диспетчера на случай аварии, акты проверки СМКД работы УК и другую.

Читать еще:  Правила коммунальной квартиры

Почему УК заинтересована в создании СМКД

Если члены совета будут халатно относиться к своим обязанностям, то управляющая организация сможет выполнять свои обязательства в неполном объеме или не выполнять вовсе. При этом никто не пойдет жаловаться в вышестоящие инстанции или направлять претензии руководству УК.

С другой стороны утверждение совета позволяет управляющей организации экономить время на подписание договоров или принятия решений по управлению МКД. Вести переговоры руководителю УК приходится не со всеми собственниками на собрании, а только с председателем, который представляет интересы жильцов.

Если между управляющей организацией и председателем СМКД налажена конструктивная работа, то они всегда смогут договориться о переносе срока выполнения услуг или по иным вопросам, касающимся обслуживания здания и придомовой территории.

Жильцы многоквартирных домов сами должны быть заинтересованы в создании совета. Этот орган позволяет коллективно бороться с некачественным оказанием услуг, позволяя сохранись средства на оплате работ, которые не были выполнены, или выполнение которых не соответствует требованиям или условиям договора.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Старший по дому: права, обязанности и зарплата.

Сегодня, 31 декабря 2019 года. Последний день в этом году. Многие ставят цели на следующий год. Статья может пригодиться, если вдруг у вас была мысль стать управдомом, страшим по дому или председателем совета дома в наступающем году. Тем более, сегодня почти все мы посмотрим замечательный фильм, где управдом — друг человека!

На самом деле в законе нет такого понятия как «старший по дому». В статье 161.1 Жилищного Кодекса Российской Федерации говорится о совете многоквартирного дома и его председателе. Так повелось, что именно председателя совета многоквартирного дома называют старшим по дому.

Совет многоквартирного дома может быть создан при определенных условиях:

  • в доме больше 4 квартир;
  • в доме не организованы ТСЖ или ЖСК.

Членами совета многоквартирного дома могут являться только собственники помещений в таком доме! Это касается и председателя совета.

Мало кто задумывается, но наличие в доме совета — мероприятие не сколько добровольное, сколько обязательное.

Если в доме нет совета или он не работает, администрация населенного пункта в течение 3 месяцев должна организовать собрание собственников помещений в таком доме и включить в повестку дня вопросы об избрании совета дома и его председателя либо о создании в доме ТСЖ.

Совет дома не может быть создан один на несколько домов. Один совет — один дом.

Количество членов совета многоквартирного дома определяется общим собранием собственников. В части 4 статьи 161.1 ЖК РФ говорится, что количество членов совета может устанавливаться исходя из количества подъездов, этажей или квартир.

На практике обычно от каждого подъезда в члены совета включается 1 человек.

Это про стандартные панельные 9-10 этажные дома. В малосемейках, где на каждом этаже 16-32 квартиры, обычно выбирают 1 члена совета с этажа. Соответственно, обычно избранных членов совета называют «старший по подъезду» и «старший по этажу».

Зачем же нужен совет многоквартирного дома?

Совет многоквартирного дома:

обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

С этим часто возникают проблемы. Особенно, если члены совета и председатель совета не очень подкованы в законодательстве в сфере ЖКХ. Для устранения данной проблемы созданы специальные школы домовых комитетов. Они работает почти во всех регионах страны. Самый большой проект: федерального масштаба — Школа грамотного потребителя. Я там иногда читаю лекции. Существует также федеральный проект общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» . Коллеги тоже много внимания уделяют вопросам повышения грамотности советов МКД.

выносит на общее собрание собственников предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме , в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме , о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий;

Вот этот пункт в Жилищном Кодексе мне очень нравится. Но им мало кто пользуется. В первой части говорится о порядке пользования общим имуществом. Вопрос очень актуальный. Например, сложилась такая практика, что площадки мусоропроводов, где нет мусороприемников давно захвачены собственниками квартир. Эти площадки общее имущество и есть реальный шанс или вернуть эти площадки, что нецелесообразно, либо определить размер арендной платы за использованием этих «кладовок». Мы шли по второму пути, а деньги, полученные от сдачи в аренду общего имущества в доме направляли на благоустройство подъезда и двора.

представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

Об этом я уже писал в предыдущих статьях. Повторяться не буду. Вот ссылка на статья, с которой стоит начать чтение.

представляет собственникам помещений до рассмотрения на общем собрании собственников свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.

То есть до собрания собственник совета дома должен изучить проект договора и сообщить собственникам помещений свое мнение по данному поводу.

осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

Это то, о чем я писал в одной из первых своих статей на Дзене .

представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

С этим обычно проблем не возникает. Люди и так видят результат работы совета дома. Или не видят и избирают других членов совета дома.

принимает решения о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса.

Старший по дому или председатель совета

Старший по дому или председатель совета дома избирается из числа членов совета. То есть к нему предъявляются такие же требования, что и к членам совета дома. Председатель совета дома обязательно должен быть собственником помещения в доме!

Председатель совета многквартирного дома:

до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления МКД вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора; доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

То есть фактически председатель совета многоквартирного дома во многом влияет на выбор управляющей организации. Это очень весомо. Обычно с председателями советов или старшими по домам управляющие компании считаются.

на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 Жилищного Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора;

Самый спорный момент, но все же иногда схема работает. Собственник помещений могут выдать старшему по дому доверенности на право голосовать от их имени на собраниях собственников. Для многих это спасение — ведь участвовать на собраниях регулярно мало у кого есть возможность. А тут председатель совета может разом проголосовать за львиную долю собственников. Это удобно! Но возможно только если председатель совета человек надежный и с очень хорошей репутацией.

осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного Кодекса; на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

В пункте выше по сути расписаны прямые обязанности старшего по дому. Фактически старший по дому должен следить за работой управляющей компании. И защищать права собственников помещений.

То есть собственники помещений в доме могут наделить председателя совета дополнительными полномочиями. В принципе, на председателя совета можно возложить все вопросы, которые решаются не общим собранием собственников и не советом дома. На практике обычно в расширенных полномочиях старшего по дому значатся:

Читать еще:  Можно ли сделать перепланировку в квартире

снятие показаний общедомовых счетчиков;

сниятие показаний индивидуальных счетчиков;

работа с должниками по квартплате;

организация праздников двора;

разноска квитанций на оплату ЖКХ по собственникам помещений и т.д.

Оплата услуг совета дома и председателя совета дома

В соответствии с частью 8.1 статьи 161.1 Жилищного Кодекса собственники в многоквартирном доме имеют право принять решение о вознаграждении членов совета дома и председателя совета дома за их работу. Также собранием собственников утверждается размер и порядок выплат.

Мы в своей практике пришли к такой форме вознаграждения:

  • ежемесячно — 50% скидка на оплату услуг управляющей компании. Это не значит, что старший по дому чем-то обязан управляющей компании. Просто размер скидки оплачивается собственниками других помещений пропорционально площади их квартир.
  • ежеквартально — 1-2 тыс. рублей на канцелярские товары или сами канцелярские товары на эквивалентную сумму. Совет дома и председатель совета ведут активную переписку с управляющей организацией и надзорными органами. Делать это за свой счет не очень удобно.
  • Ежегодно — до 1% от всех платежей за услуги управляющей компании (содержание и ремонт жилья) за достижение целей управления домом на год. То есть при фактическом выполнении управляющей организацией всех взятых обязательств.

Надеюсь, объем текста не отпугнул вас и ваше желание стать активным собственником не угасло.

Начилие в доме совета дома и хорошего председателя — залог спокойной жизни в доме. И в случае необходимости эти люди могут сменить управляющую компанию.

Для меня это важно. P/S: в комментариях можно задавать свои вопросы по взаимодействию с ЖКХ. Всем постараюсь ответить. На наиболее повторяющиеся вопросы буду готовить отдельные статьи.

Председатель или старший по многоквартирному дому: права и обязанности

В быту старший по многоквартирному дому или подъезду, ранее назывался управдомом — ответственное лицо, наделенный рядом прав и обязанностей, представляющий интересы собственников квартир перед управляющей компанией, органами власти и службами ЖКХ.

Важно! На основании статьи 161.1 ЖК, если нет товарищества собственников или управляющего кооператива, жильцы помещений на общем собрании обязательно избирают совет. Который определяет ответственное лицо — председателя совета.

Ни о каком выборе старшего по дому не может быть и речи, выборы будут являться юридически не законы, так как в жилищном законодательстве не содержится нормативной базы относительно должности «Старший по многоквартирному дому».

В ситуации, когда собственники помещений в доме не избрали самостоятельно совет МКД и председателя, к процедуре могут подключиться управляющая организация или местная администрация. Тогда они назначают их своим решением и, скорее всего, такой совет дома окажется более лояльным к УК, чем к жильцам.

Орган местного самоуправления, управляющая компания или совет дома вправе регламентировать права и обязанности председателя по многоквартирному дому своими нормативными актами.

В советские времена такая практика была обычным делом, и управдомы наделялись полномочиями решать вопросы относительно любых действий в отношении многоквартирного дома. Сегодня понятие управдом трансформировалось в председателя по дому, но смысл от этого не поменялся. На него также возлагаются полномочия отстаивать интересы собственников помещений и принимать активное участие в улучшении качества их быта.

Функции совета и председателя многоквартирного дома

В пункте 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса определяет следующие функции совета МКД:

  • обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в доме;
  • вынесение на обсуждение важных вопросов и предложений относительно управления домом, содержания и ремонта жилья, пользования общим имуществом;
  • представление собственникам помещений заключений по проектам договоров для обсуждения на общем собрании;
  • осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом;
  • предоставление отчета о проделанной работе на ежегодном общем собрании собственников МКД;
  • принятие решений о текущем ремонте общего имущества.

Председатель совета выполняет функции:

  • вступает в переговоры с УК от лица собственников относительно условий управления домом до принятия решения на общем собрании;
  • заключает договор управления МКД на основании доверенности, выданной собственниками;
  • контролирует работу УК в части выполнения своих обязательств, подписывает акты приемки работ и т.д.;
  • представляет в суде интересы собственников (на основании доверенности) по делам управления домом.

В соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ перечень указанных функций может быть расширен решением общего собрания.

Права и обязанности председателя совета

В обязанности председателя по МКД входят:

1. Контролирующие функции за:

  • работой жилищно-эксплуатационной организации по уборке прилегающих к дому территорий и их благоустройству;
  • содержанием мест и объектов общего пользования в чистоте и порядке. При обнаружении недостатков «старший по дому» должен принять меры сообща с управляющей организацией;
  • проведением работ по текущему и капитальному ремонту дома;
  • соблюдением норм законодательства по санитарному, экологическому, противопожарному, эксплуатационному содержанию жилого фонда и мест общего пользования.

2. Внесение предложений по вопросам содержания и хранения имущества, относящегося к общедомовому.

3. Информировать жильцов дома о:

  • правилах и нормах пользования жилыми и нежилыми помещениями;
  • контактах управляющей организации, эксплуатационных служб в случае возникновения аварий;
  • льготах на оплату коммунальных услуг, которые предоставляются определенным категориям граждан.

4. При возникновении чрезвычайных или аварийных ситуаций в жилом фонде и местах общедомового назначения информировать управляющую организацию и компетентные службы, контролировать ход их ликвидации.

5. Оказывать содействие органам противопожарного контроля, внутренних дел, а также социальной защиты.

6. Хранить копии протоколов общих собраний жильцов многоквартирного дома, а также ключи от служебных помещений, электрических щитов и т.д.

Следует заметить, что основной обязанностью председателя по дому является работа с жильцами, разъяснение их прав и обязанностей по эксплуатации жилого сектора, мест общего пользования, а также общедомового имущества, а также тесное взаимодействие с управляющей организацией.

Исходя из обязанностей, председатель совета наделяется следующими правами:

  1. Получать полную информацию от управляющей организации относительно исполнения ими обязательств. При обнаружении случаев ненадлежащего исполнения требовать устранения нарушений, в том числе через контролирующие структуры.
  2. Вносить предложения по планированию ремонтных работ, улучшений мест общего пользования в рамках текущих расходов. Контролировать расходы на проведение таких работ.
  3. Участвовать в разработке плана капитального ремонта дома совместно с управляющей организацией.
  4. Принимать участие в работе комиссии по приемке выполненных работ, оценивать их качество.
  5. Проводить мероприятия в отношении лиц, нарушающих правила пользования нежилыми и жилыми помещениями дома.
  6. Инициировать проведение общего собрания жильцов.
  7. Избираться в состав районного домового комитета.

Как проходят выборы председателя по дому?

Председатель по дому может быть назначен только в результате голосования собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Это может происходить путем:

  • очного голосования (на общем собрании);
  • заочного (заполнение листов голосования).

Чтобы выборы были признаны состоявшимися, необходимо участие не менее 2/3 собственников. Арендаторы в голосовании участвовать не вправе.

Избирается председатель только из числа собственников квартир в доме. Для чего ему достаточно заручиться хотя бы половиной голосов. Срок полномочий может быть определен индивидуально с правом их продления путем переизбрания на следующий срок.

Избрание и переизбрание председателя по МКД проходит в ходе проведения очередного или внеочередного собрания жильцов. Каждое собрание обязательно протоколируется.

Протокол станет документом, подтверждающим назначение, а также устанавливающим срок полномочий, уровень зарплаты и перечень льгот. По окончании указанного срока полномочия «старшего по дому» продлевают или переизбирают другого, обычно это 2 года.

Доверенность

Полномочия представителя собственников должны подтверждаться соответствующей доверенностью, выдаваемой самими собственниками помещений в МКД. Это является обязательным, если от их имени председатель совета наделен полномочиями подписывать договора управления. Так же гражданский кодекс в ст. 182 регулирует вопросы представительства одного гражданина от имени другого (или группы лиц). Оно происходит только на основании доверенности.

Если же собственники не наделяют «старшего по дому» полномочиями для заключения сделок, доверенность ему выдавать не обязательно.

Зарплата председателя

Решение о назначении компенсации за работу председателя по дому должно приниматься жильцами на общем собрании.

Варианты оплаты:

  1. Чаще всего это скидка в виде льготы на оплату коммунальных услуг, которая применяется ежемесячно. Как правило, представителя МКД могут освободить от некоторых платежей (например, за домофон, услуги консьержа и т.д.).
  2. Другим вариантом является добровольная передача денежных средств жильцами совету многоквартирного дома, который затем распределяет их в качестве зарплаты за работу между собой, включая председателя.

Как таковая заработная плата «старшему по дому» не должна предусматриваться со стороны управляющей компании, поскольку с ним УК не состоит в трудовых отношениях. Неправильным считается также организация сбора в счет оплаты работы председателю по дому с жильцов отдельной строкой в платежках. В этом случае управляющая организация обязана уплачивать с таких сумм налоги.

Нужен ли договор на вознаграждение? Если же управляющая компания принимает решение о начислении и выплате представителю по дому заработный платы, то с ним необходимо заключить договор. Соглашение необходимо составить и в случае, когда жильцы добровольно собирают ему средства в качестве компенсации за работу. В таком договоре отражаются следующие моменты:

  • размер ежемесячной оплаты;
  • условия и дата получения заработной платы;
  • условия применения льгот и установления премиальных выплат;
  • действия, в результате которых «старший по дому» может быть лишен оплаты труда.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector