2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Право проживания в квартире собственника

В чем суть права пожизненного проживания и как оно появляется: приватизация, рента, завещательный отказ и дарение в 2020 году

Лица, имеющие право пожизненного проживания, остаются прописанными в квартире после перехода собственности к новому владельцу. Выселить пожизненных жильцов не сможет никто. Существует несколько видов сделок, позволяющих собственникам, продавшим свое жилище, оставаться в нем до смерти. Рассмотрим их подробнее.

В чем суть права пожизненного проживания

Право пожизненного проживания означает, что недвижимость может продаваться и переходить к другому владельцу, но люди, проживающие в помещении, будут оставаться, пока не сочтут нужным его покинуть. Выселить их нельзя даже принудительно – через суд.

Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:

  • подписавших договор продажи с правом пожизненного проживания;
  • отказавшихся от своего права на приватизацию жилой площади;
  • являющихся рентополучателями;
  • получивших прописку и право пожизненного проживания по завещанию умершего хозяина жилой недвижимости.

В каждом случае у постоянных жильцов свои основания для пожизненной прописки. Как они возникают, описано дальше в статье.

При отказе от приватизации

Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.

Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя. В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.

Читайте об отказе от приватизации этот материал.

При ренте

Рентополучатель – это бывший хозяин квартиры, который продал жилье с условием, что он будет получать от нового собственника содержание и оставит за собой возможность пользоваться жильем.

Как возникает. Право на использование чужого жилья возникает на основании подписанного договора ренты. Предметом договора между сторонами является жилище и условия его перехода к другому собственнику. Иждивенец после подписания договора ренты сохраняет право пожизненного проживания до смерти.

В каждом индивидуальном случае список требований и затрачиваемые суммы зависят:

  • от реальной стоимости жилья;
  • личных пожеланий продавца;
  • компетентности юристов, консультирующих участников сделки.

Список выдвигаемых требований может быть любым. Все условия должны быть подробно оговорены, документально оформлены, подписаны при нотариусе обеими сторонами.

Существуют два вида ренты. При первом, оплата и содержание иждивенца продолжается до его смерти. Во втором случае, новый владелец тратит деньги на бывшего хозяина, пока не погасит определенную сумму. В обоих случаях продавец и покупатель заключают нотариальное рентное соглашение с правом пожизненного проживания. Взаимоотношения сторон при оформлении ренты регулируются ст. ст. 601, 602, 603, 604, 605 гл. 33 ГК РФ.

Где посмотреть. Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть документ-основание. В договоре ренты будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.

Подробнее о ренте читайте нашу предыдущую статью.

Завещательный отказ

Завещательный отказ обязывает человека, наследующего недвижимость покойного, выполнить его волю. В том числе волю предоставить квартиру третьему лицу на праве пожизненного проживания. По закону он не возникает, только в рамках завещания.

Как возникает. Право пожизненного проживания могут получить лица, упомянутые в завещании умершего собственника. В качестве условия может быть указан круг лиц, которые должны проживать в жилище пожизненно либо на ограниченный срок без права собственности.

Кроме проживания и прописки, третье лицо по завещанию усопшего может получить содержание со стороны домовладельца. На эти цели наследник расходует средства, оставленные покойным хозяином недвижимого имущества. Прописка сохранится, за указанным в завещании человеком, и после продажи жилья наследником. Покупатель не сможет выселить такого жильца из квартиры.

Где посмотреть. Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Идеально, если продавец покажет изначальное завещание.

Можно ли прописать такое право в договоре дарения

Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.

  • Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
  • ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
  • Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.

ВАЖНО! Наша редакция не рекомендует составлять дарственную с подобным условием. Безопаснее оформить договор ренты у нотариуса.

Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами

Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.

Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.

Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.

Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.

Как выявить пожизненных жильцов

Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.

Дополнительно нужно проанализировать следующие документы:

  • Справка о прописанных лицах. Это основной документ. Лица, имеющие право на пожизненное проживание в чужой квартире, бывают в ней прописаны.
  • Покупая домовладение, стоит внимательно просмотреть домовую книгу. В ней делаются отметки о прибытии и убытии новых жильцов.
  • Выписка из ЕГРН пригодится в случае ренты – обременение рентой регистрируется Росреестром. В остальном Выписка ЕГРН не содержит информации о проживании посторонних жильцов. Росреестр не регистрирует прописанных в жилище лиц, пользующихся правом пожизненного пользования квартирой.
  • Документ-основание (договор, дарственная, наследное свидетельство, договор о приватизации). Например, в предыдущем ДКП указывается список прав проживания, а свидетельстве на наследство – завещательный отказ.

Поскольку прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана.

ВНИМАНИЕ! Если продавец заверил, что пожизненных жильцов нет, а впоследствии выяснилось, что они имеются, то покупатель может оспорить сделку через суд или потребовать возместить убытки.

Каждый случай индивидуален. Для покупателей и людей, стремящихся сохранить за собой квадратные метры, даже после получения за них денежной суммы, выгоднее обратиться за консультацией к опытному юристу. Самостоятельно разобраться в тонкостях отечественного законодательства по силам только людям, имеющим специальное образование. Получить бесплатную консультацию можно, записавшись в специально отведенном разделе внизу страницы.

Чтобы статья принесла пользу людям, ставьте лайк.

Что такое право пользования жилым помещением?

Право пользования жилым помещением существенно отличается от права собственности.

В первую очередь данное понятие обозначает наличие права жить в помещении, но все полномочия принадлежат собственникам. При совместном использовании жилья важно соблюдать законные интересы всех лиц, имеющих право проживать на данной территории.

Но даже при отсутствии прав на имущество отнять или ограничить право пользования можно только на законных основаниях.

Правовое положение этих граждан регулируется Жилищным и Гражданским Кодексами РФ. Для того чтобы знать, как отстоять право пользования жилым помещением, необходимо знать причины его появления, способы прекращения и категории лиц, уполномоченных лишить его.

Отличия владения и пользования

Собственник является полноправным владельцем жилой недвижимости. На территории Российской Федерации существует два типа жилья:

К собственникам частной недвижимости относятся граждане и организации, а к собственникам муниципального жилья – государство в виде муниципалитета.

Право владения жильем может быть зарегистрированным и не зарегистрированным. При осуществлении регистрации собственник получает специальное свидетельство, которое является основным правоустанавливающим документом.

Если регистрация осуществлялась в давние «доперестроечные» времена, то у владельца должны быть свидетельства старой формы (на частные дома и земельные участки) или ордена (на квартиры), которые также действительны.

Но не всегда собственника жилья регистрируют свое право владения. При этом они не лишаются этого права. К примеру, заплатив пай в кооператив, дольщик становится полноправным владельцем жилья.

Главным отличием права пользования и права владения являются дающиеся при этом полномочия. Лица, наделенные правом пользования, могут только проживать в данном жилище.

К правам собственников также относится возможность совершения операций с объектом (продажа, обмен, сдача в аренду, дарение и т.д.), а также прописывание на этой территории родственников.

Что такое право пользования жилым помещением и как оно возникает

В жилом помещении помимо собственников также могут проживать другие лица. Основаниями для их проживания могут быть следующие факторы:

  • наличие договора социального найма (если жилье не приватизировано);
  • вселяемым лицом является член семьи;
  • наличие договора или ордера для работников (служащих) собственника (если жилье относится к служебному);
  • наличие договора аренды (для съемного жилья);
  • оформление договора бесплатного пользования;
  • наличие завещательного отказа;
  • наличие договора рента (для бывших владельцев);
  • проживающими являются студенты и учащиеся (для общежитий профучилищ и ВУЗов).
  • Вселяемые граждане проходят временную или постоянную регистрацию в квартире, но проведение данной процедуры возможно только с согласия владельца.

    Исключением является только регистрация несовершеннолетних детей. Для их регистрации по месту жительства одного из родителей согласие не требуется.

    Пользования жилья близкими родственниками

    Согласно статье 31 ЖК РФ, собственник жилья имеет право прописать или вселить на свою территорию членов семьи. Согласно закону, к членам семьи относятся:

    Читать еще:  Перепланировка ванной в квартире

    Также владелец может вселить других лиц, не являющихся его родственниками.

    Хотя право пользования квартирой не дает права на ее владение, но наделяет пользователя рядом обязанностей.

    И собственник жилья, и остальные проживающие лица должны соблюдать определенные правила:

    • квартира может быть использована исключительно для проживания;
    • жилье необходимо сохранять в целости, не портить и не разрушать;
    • все проживающие обязаны выплачивать свою часть коммунальных платежей.

    Лишение права пользования возможно только при обращении в суд. Существует две самые часто встречаемые причины прекращения данного права:

    • при официальном разводе супругов;
    • при продаже жилья.

    Также лишение права пользования через суд возможно по другим причинам. Например, если проживающий оказался человеком с алкогольной зависимостью, который мешает собственнику жить, не оплачивает свою часть коммунальных платежей и разрушает жилье.

    Проживание в муниципальной квартире

    Человек, проживающий в неприватизированной квартире, является ее пользователем, а не собственником. Лишение права пользования таким жилищем возможно в следующих случаях:

  • переезд на постоянное проживание в другое место;
  • регулярное нарушение правил проживания (повреждение жилища, неуплата коммунальных услуг за 6 и более месяцев, порча коммуникаций, применение жилья в незаконных целях, нарушение спокойствия соседей, проведение неузаконенной перепланировки);
  • лишение родительских прав.
  • При переезде на постоянное проживание в другое место одного из жильцов другие пользователи не теряют своего права проживать в квартире.

    Пользование студенческим общежитием, арендованной или служебной квартирой

    В 2020 году право пользования общежитием учебного заведения, съемным и служебным жильем осуществляется по соответствующему договору. То же самое касается и жилья, проживание в котором осуществляется на основании ренты.

    Договор должен быть составлен в письменной форме. В нем прописываются все условия пользования. Договор составляется в двух экземплярах: для собственника объекта и для пользователя.

    Договор ренты требует обязательной регистрации в Росреестре. Также рекомендуется зарегистрировать договор аренды в случае сдачи жилья более чем на 1 год.

    Право пользование на вышеперечисленные категории жилья имеют:

  • сотрудники владельца имущества (на период работы);
  • служащие (на срок службы);
  • студенты и учащиеся (на период обучения);
  • арендаторы (на срок заключения договора);
  • рентополучатели (пожизненно или на период действия договора).
  • При невыполнении условий договора владелец имущества может лишить жильцов права пользования предоставленной им недвижимостью.

    Завещательный отказ

    Право пользования жилым помещением по завещательному отказу регулируется статьей 33 ЖК РФ. Гражданин, получивший подобное право, может наравне с собственниками пользоваться помещением в течение указанного в завещании срока. По завершению этого срока право пользования жилищем прекращается, если у гражданина нет других законных оснований для возобновления данного права.

    Ответственность за пользованием жильем возлагается в равной степени и на собственника, и на пользователя. Это условие касается как дееспособных граждан, так и лиц, чья дееспособность была ограничена судом.

    Отказ от исполнения обязательств возможен при заключении соответствующего соглашения между собственником и пользователем. Человек, получивший право проживание в жилище по завещательному отказу, может зарегистрировать свое право в Росреестре. Если после проведения подобной процедуры собственник решит продать недвижимость, то пользователь сохраняет за собой право проживания даже после продажи.

    Пользование жилья по договору безвозмездного использования

    Данный тип договора освобождает пользователя от любых оплат за проживание, если иное не указано в соглашении. Подобные взаимоотношения регулируются статьей 36 ГК РФ. В этом случае собственник жилья называется «ссудодателем», а пользователь – «ссудополучателем».

    В договоре безвозмездного пользования должны быть указаны следующие данные:

    • паспортные данные собственника и пользователя;
    • обязанности и права обеих сторон;
    • период действия договора.

    Досрочное лишение права пользования при заключении такого договора возможно в ряде случаев:

    • ссудополучатель использует жилой объект не для проживания;
    • жилец не выполняет свои обязанности по сохранности помещения и коммуникаций;
    • жилец не оплачивает коммунальные услуги (если подобное условие имеется в договоре).

    Также в качестве основания для выселения может послужить сдача жилья в аренду третьим лицам.

    Признание права пользования через суд

    Существует множество законных оснований для получения права пользования жилым помещением. Если гражданин не нарушает своих обязанностей, оплачивает коммунальные платежи и следит за сохранностью объекта, то препятствий в дальнейшем пользовании не должно возникнуть.

    Но иногда бывают ситуации, при которых наниматель или собственник препятствуют проживанию пользователя в квартире. В таком случае человек должен отстаивать свои права.

    При возникновении подобных проблем приходится обращаться в суд. Иски по таким делам подаются не в мировой, а в городской или районный суд. При этом обязательна уплата госпошлины. Предметом иска является признание права пользования.

    Исковое заявление довольно просто написать самостоятельно. Но при неоднозначных ситуациях рекомендуется обратиться к опытному юристу, ведь ошибки в заявлении могут привести к потере права использования жилья.

    Для подачи искового заявления о признании права пользования понадобятся следующие документы:

    • правоустанавливающие документы на жилую недвижимость (договор социального найма, аренды, ренты и т.д.);
    • основания, подтверждающие причины получения права пользования.

    Также истцу понадобятся другие документы, подтверждающие право пользования жилым помещением:

    • удостоверение личности пользователя и членов его семьи (оригинал и копия);
    • свидетельство о браке или разводе (оригинал и копия);
    • справка с предыдущего места прописки, в которой должен быть указан адрес места проживания, площадь помещения, количество проживающих лиц и дата выписки;
    • техпаспорт на жилище;
    • сведения о количестве проживающих лиц на данной территории за последние 5 лет;
    • копии страховок (для всех членов семьи);
    • копии справок по инвалидности I и II групп (при наличии инвалидности);
    • предыдущее судебное решение, согласно которому истец был лишен права пользования жилищем;
    • документы, которые подтверждают фактическое проживание человека на территории спорной жилой недвижимости;
    • документы, которые подтверждают, что у истца нет другого жилья;
    • квитанция об уплате госпошлины;
    • доверенность на имя адвоката.

    В ходе рассмотрения дела суд должен установить наличие или отсутствие ряда фактов:

    • наличие родственных отношений между собственником (нанимателем) и истцом;
    • законность вселения гражданина на территорию жилища (наличие письменного согласия от всех членов семьи или регистрации);
    • был ли заключен соответствующий договор на эту недвижимость (договор найма, поднайма, социального найма, аренды и т.д.);
    • действительно ли истец пользуется жильем (если он не проживает в данном помещении и не вносит платежи на его содержание, то вероятнее всего суд откажет в удовлетворении иска);
    • есть ли препятствия использования жилища пользователем.

    Заявитель может повлиять на решение суда. Для получения положительного решения он должен представить нужные доказательства и документы. Также иногда требуются свидетели.

    В заключении

    Право пользования жилым помещением предоставляет пользователю право только проживать на данной территории, но не распоряжаться им. При этом он должен соблюдать ряд условий и выполнять свои обязанности. Существует много оснований для появления права пользования.

    О праве проживания в квартире собственника

    И ведь мы подскажем!

    1. Вопрос о приватизации. Была ли квартира приватизирована? Из Вашего обращения нельзя это точно установить. Если Вы и сами не знаете, то Вы можете обратиться в территориальный орган Росрегистрации (регпалату) и запросить у них выписку из Единого государственного реестра прав. Сведения из этого реестра открыты, выписку Вам дадут без проблем.
    2. Рассмотрим ситуацию, в которой квартира была приватизирована в 90-е годы, в период Вашего несовершеннолетия.
    Действительно, есть такой закон, о котором Вы слышали. Это Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В этом законе сказано, что когда проводится приватизация квартиры, в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами. Значит, если во время приватизации Вы, как несовершеннолетний член семьи, проживающий (прописанный) в этой квартире, были включены в число лиц, которым передается квартира. Вероятно, в таком случае Вы упомянуты и в свидетельстве о праве собственности. В таком случае Вы обладаете всеми правами собственника квартиры (о правах – ниже).
    Если Вы не упомянуты в свидетельстве о праве собственности, то Вы, действительно, сохраняете право на приватизацию. В этом случае Вы также обладаете правами, основанными на факте Вашей постоянной регистрации в этой квартире.
    3. Права собственника.
    Собственник квартиры осуществляет все права владения, пользования и распоряжения квартирой в соответствии с ее назначением и пределами ее использования.
    Собственник квартиры вправе предоставить во владение или в пользование эту квартиру любому человеку на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
    Таким образом, если Вы собственник (наряду с Вашей мамой), то Ваши муж и дети могут проживать с Вами.
    4. Права членов семьи собственника, права проживающих (зарегистрированных на данной жилплощади).
    Члены семьи собственника квартиры имеют право пользования квартирой наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
    Если квартира не приватизирована, то она у Вас на праве социального найма. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, в том числе право вселять иных лиц. Такое вселение (точнее регистрация в этой квартире) своих супругов, детей и родителей производится с согласия в письменной форме членов своей семьи. Однако для регистрации на этой жилплощади всех этих детей и супругов уже есть ограничения (статья 70 Жилищного кодекса РФ).

    Обратите внимание на то, что статья 292 Гражданского кодекса гласит: Вы можете требовать устранения нарушений Ваших прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

    Резюме: формально Вы можете проживать в квартире вместе с мужем. С письменного согласия матери его даже можно там зарегистрировать. Кроме того, если квартира не приватизирована на Вас, то самое время воспользоваться своим правом бесплатной приватизации.

    Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

    Статья 7. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
    В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
    Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
    Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

    Читать еще:  Почему не получается продать квартиру

    Жилищный кодекс Российской Федерации

    Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

    1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
    2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
    3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
    4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

    Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

    1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
    2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
    3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
    4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
    5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
    6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 — 4 настоящей статьи.
    7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

    Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

    1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
    1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
    2) сдавать жилое помещение в поднаем;
    3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
    4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
    5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
    2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
    3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
    1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
    2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
    3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
    4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
    5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
    6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
    4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

    Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

    1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
    2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
    3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
    4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

    Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

    1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
    2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

    Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

    1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
    Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
    2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
    3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

    VSEON.com

    Лента новостей

    Онлайн-версии

    • Категория:Юридическая консультация
    • 2011-04-05

    Правовое положение лиц, не являющихся собственниками жилых помещений

    Основания проживания в жилом помещении лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилого помещения, можно классифицировать в зависимости от вещного или обязательственного характера их прав на жилое помещение.

    Часть из обозначенных оснований проживания регламентирована достаточно подробно, остановимся на правовом положении бывших членов семьи собственника.

    К вещным правам можно отнести: право члена семьи собственника (в том числе и членов семьи, которые сохранили право проживания даже при смене собственника) и право проживания в жилом помещении на основании завещательного отказа.

    К обязательственным правам можно отнести: право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого в момент заселения или проживания в жилом помещении (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ); право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого после прекращения с собственником семейных отношений (ч. 4 ст. 31); право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого на основании судебного решения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), право проживания лица на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ); право проживания поднанимателя.

    Члены семьи собственника жилого помещения, к которым относятся супруг, его дети и родители, другие родственники и даже иные лица, вселенные в качестве членов семьи, имеют право пользования жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Эта гарантия жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения действует до тех пор, пока поддерживаются семейные отношения между ними и собственником жилого помещения.

    В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника не сохраняется, если иное не будет установлено соглашением между собственником и бывшими членами его семьи (п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса). Отметим, что доказательственное значение может иметь только такое соглашение, которому придана письменная форма. Исключая супругов, для всех остальных бывших членов семьи достаточно простой письменной формы. Для соглашения супругов, определяющего их имущественные права, в том числе и право на проживание в квартире собственника, именуемого брачным договором, предусмотрено нотариальное удостоверение (ст. 41 Семейного кодекса).

    Читать еще:  Передаточный акт нежилого помещения

    Бесспорным доказательством прекращения семейных отношений между супругами может служить решение суда о признании брака недействительным, о расторжении брака или соответствующее свидетельство, выданное органами ЗАГСа. С учетом личного характера этих отношений сам факт обращения собственника жилого помещения в суд с иском о выселении других членов семьи можно рассматривать как доказательство прекращения их семейных отношений.

    Положение п. 4 ст. 31 ЖК РФ о производной роли права пользования жилым помещением члена семьи собственника распространяется в качестве общего правила на всех бывших членов семьи собственника независимо от возраста, трудоспособности, срока проживания в этой квартире и иных обстоятельств. Вместе с тем, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения или другие обстоятельства не позволяют ему приобрести иное жилое помещение, за ним может быть сохранено право пользования квартирой собственника на определенный срок, продолжительность которого в каждом конкретном случае решается судом.

    Отметим, что это право суда, но не обязанность. В данной ситуации бывший супруг должен обратиться в суд с требованием о взыскании алиментов, а затем об обеспечении себя и других членов его семьи жилым помещением. Предоставляется ли жилье с учетом алиментных обязательств – часто встречающийся вопрос. В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса к зачету предъявляются встречные однородные требования. На практике получается, что собственник жилья платит алименты на ребенка, иногда и на бывшую супругу, и в дополнение к этому должен обеспечить их иным жилым помещением согласно решению суда.

    Вопрос о возможности продления этого срока пользования жилым помещением бывшими членами семьи законом не урегулирован. Если учесть, что по ряду заслуживающих внимания причин предоставленный судом срок оказался недостаточным для подыскания иного жилья, и речь идет о выселении престарелых, несовершеннолетних, инвалидов, т. е. социально незащищенных людей, то продление такого срока вполне допустимо.

    По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.

    Специальное указание на выселение бывших членов семьи собственника, пользующихся жилым помещением на основании решения суда в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, содержится в ч. 2 ст. 35 ЖК РФ. Основание: использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его разрушение. Собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушение. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин, по требованию собственника жилого помещения, подлежит выселению на основании решения суда.

    Вместе с тем прекращение семейных отношений ведет к изменению статуса бывших членов семьи собственника – с этого момента они фактически становятся нанимателями и несут все права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Как представляется, в качестве нанимателей жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, бывшие члены семьи применительно к ст. 679 ГК РФ имеют право вселить в занимаемое ими помещение независимо от согласия собственника дома или квартиры своих несовершеннолетних детей. Вселение других лиц допускается с согласия собственника дома или квартиры.

    В свою очередь, и собственники недвижимости не могут произвольно, по своему усмотрению вселять в жилое помещение принадлежащего им дома или квартиры других лиц, игнорируя интересы и права тех, кто проживает на этой площади в качестве пользователей, т. е. бывших членов семьи. В силу закона такие лица вправе требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (п. 3 ст. 292 ГК РФ).

    Прекращение права пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника возможно и до истечения установленного судом срока – при изменении их материального положения. В случае отчуждения собственником принадлежащего ему жилого помещения это право прекращается, за исключением одной категории граждан – бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в приватизации жилого помещения.

    В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

    Из этой нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

    Пунктом 4 ст. 292 ГК предусмотрены определенные ограничения при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), – если при этом затрагиваются охраняемые законом интересы указанных лиц, требуется согласие органа опеки и попечительства.

    Статья 31 ЖК РФ регулирует жилищные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживают совместно. Статья же 292 ГК РФ не упоминает такого ограничения, допускает возникновение у члена семьи прав в отношении такого жилого помещения собственника, в котором сам собственник не проживает. Зачастую родители и их взрослые дети проживают раздельно в жилых помещениях, принадлежащих на праве собственности родителям, подобные ситуации статьей 31 ЖК РФ не охватываются.

    Отметим, что указанная норма жилищного законодательства является специальной, но она не может исключить действия положений Гражданского кодекса РФ, положениям которого необходимо отдавать предпочтение согласно ст. 3 ГК РФ. Таким образом, члены семьи собственника жилого помещения, проживающие отдельно от самого собственника в другом его жилом помещении, приобретают право пользования жильем, в котором проживают, в соответствии со ст. 292 ГК РФ. Статья 31 ЖК в данном случае не применяется.

    Если же рассматривать группу – члены семьи, проживающие совместно с собственником жилого помещения, то здесь можно выделить две подгруппы. Первая – супруг, родители, дети, усыновители и усыновленные (согласно ст. 137 СК РФ). Указанные лица автоматически приобретают право пользования жильем, если проживают в нем постоянно. Следовательно, при вселении собственником в свой дом, квартиру супруга, детей, родителей у них возникает право постоянного пользования жилым помещением. Акт вселения со стороны собственника свидетельствует о его желании предоставить этим лицам соответствующее право.

    Все другие условия пользования жильем данной группы лиц могут устанавливаться дополнительным соглашением, заключенным в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ).

    Вторая подгруппа членов семьи – другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане (бабушки, внуки, племянники, так называемые фактические супруги, зятья, снохи, пасынки и пр.). Указанные лица право пользования жильем автоматически не приобретают. Но они могут быть признаны членами семьи собственника в соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ. Для признания их членами семьи собственника требуется установление юридического факта – вселение их собственником в жилое помещение «в качестве членов своей семьи».

    Обратим внимание на то, что вселение в качестве члена семьи и регистрация гражданина по месту жительства – различные понятия, так как согласно Закону РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан. Сама по себе регистрация по заявлению собственника не является правоустанавливающим фактом, порождающим право пользования жилым помещением. Но все же она является весомым доказательством. Напомним, что Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (ред. от 28.03.2008 г.), утвердившее Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, не один раз изменялось, ориентируясь на положения гражданского и жилищного законодательства об основаниях возникновения и прекращения прав на жилище.

    Часть 3 статьи 65 Семейного кодекса РФ предусматривает, что место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. В том случае, если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого из родителей возникли алиментные обязательства в отношении него, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника. Частью 4 этой статьи установлено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

    Следовательно, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья нет, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

    Нельзя не отметить, что ЖК РФ не регулирует взаимоотношения самих сособственников по владению и пользованию общим жилым помещением. В самом общем виде решение этой проблемы содержится в ст. 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, определяется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – судом.

    Судебная практика при определении порядка пользования квартирой в многоквартирном доме состоит в распределении жилых комнат, служебные помещения остаются в общем пользовании.

    Определение порядка пользования объективно невозможно, если квартира состоит из одной жилой комнаты. Наличие нескольких комнат – одно из условий для определения порядка пользования жилым помещением. Причем их число не может быть менее числа сособственников, иначе суд будет вынужден выделить одно из жилых помещений в общее пользование нескольким сособственникам, что равнозначно отказу в иске об установлении порядка пользования жилым помещением.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector