0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Председатель многоквартирного дома

Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ настоящий Кодекс дополнен статьей 161.1

Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 161.1 ЖК РФ

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 7

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 8 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 6

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 8.1

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Информация об изменениях:

Часть 10 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 13

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

Кто такой председатель совета дома?

У Жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и Товарищества собственников жилья (ТСЖ) появилась альтернатива – совет многоквартирного дома.

Этот орган занимается вопросами управления МКД, контролирует Управляющую компанию и подрядные организации.

Читать еще:  Обмен домов на квартиры

Каковы полномочия председателя совета многоквартирного дома?

Совет МКД: права, обязанности, функции

Совет многоквартирного дома – это связующий орган, посредник между собственниками помещений и Управляющей компанией. Несмотря на то что члены совета не принимают правовых решений, они могут помочь общему собранию дома.

Совет МКД не является юрлицом, не может открыть свой расчётный счёт, иметь печать и выполнять юридических действий. Но это ни в коей мере не умаляет роль данного органа. При слаженной, инициативной работе всех членов совета МКД можно улучшить работу управляющей компании.

Совет МКД считается выборным органом. В его создании принимают участие собственники квартир и нежилых помещений. Деятельность совета дома регламентируется ст. 161.1 Жилищного Кодекса РФ.

Данный орган можно создать только в тех многоквартирных домах, где не сформировано ТСЖ или ЖСК (ст. 44 ЖК РФ). Именно в таком МКД можно организовать общее собрание собственников квартир, на котором будут избраны председатель и члены совета дома.

Совет МКД создаётся для решения самых важных задач, связанных с управлением многоквартирным домом. Жилищный кодекс, к сожалению, не даёт юридического статуса совету МКД как органу, занимающемуся управлением домом.

Согласно ЖК РФ, совет дома не обладает полномочиями общего собрания, не вправе принимать юридических решений, связанных с управлением МКД. Поэтому функционирование совета дома не заменяет деятельность общего собрания собственников.

Самая главная из обязанностей совета — контроль над действиями сотрудников Управляющей компании. Не все собственники квартир МКД понимают значение совета дома; им кажется, что этот орган лишний, так как есть управляющая организация, получающая деньги за свою работу.

Однако кто как не жильцы знают лучше проблемы своего дома и придомовой территории? Члены совета МКД вправе указывать управляющей компании на первоочередные проблемы и необходимые действия, которые должны осуществляться по обслуживанию дома и двора, а также по текущему ремонту.

Они могут направлять УК свои предложения по замене или ремонту инженерных коммуникаций, по благоустройству земельного участка, улучшению качества предоставляемых коммунальных услуг. Совет дома также даёт своё заключение на проект договоров с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями.

Члены совета МКД составляют план своей работы на ближайший год и отчитываются перед собственниками о проделанной работе в конце года. План строится на основе исчислений затрат, которые необходимы на те или иные виды работ.

Таким образом, совет МКД решает несколько важных задач:

  • Разрабатывает предложения по насущным вопросам с целью рассмотрения их на общем собрании.
  • Обеспечивает реализацию, мониторизирует и контролирует качество выполнения.
  • Проработка вопросов, рассматриваемых на собрании собственников, – очень важная задача, так как без предварительной подготовки, поиска и анализа возможных действий собственникам помещений МКД будет сложнее принять взвешенные решения.

    Практика показывает, что отсутствие в МКД активно действующего совета дома, способного отстаивать интересы жильцов, ведёт к невозможности тесного сотрудничества с Управляющей Компанией и обеспечения контроля над обязательствами, взятыми ею по договору.

    Полномочия председателя совета дома

    Председатель совета дома руководит коллегиальным органом. У него нет личной власти или каких-то дополнительных возможностей в принятии решений.

    Основная деятельность председателя заключатся в следующем:

    • подписание актов выполненных работ и актов о выявленных нарушениях договорных обязательств;
    • обращение в муниципальный орган, если Управляющая компания нарушает условия договора об управлении МКД.

    Председатель совета МКД обязан отстаивать интересы жильцов, основываясь на решении совета дома, а не на своем личном мнении.

    Согласно Жилищному Кодексу РФ, председатель совета дома может выступать в качестве доверенного лица (при наличии подтверждающих бумаг) конкретных собственников квартир. Он вправе заключать договора на управление МКД от их имени и отстаивать их интересы в суде по делам, связанным с Управляющей организацией или услугами ЖКХ.

    Председателю дома, имеющему на руках доверенности от собственников, следует чётко различать, когда его действия совершаются от имени совета дома, а когда представляются интересы конкретного владельца жилого или нежилого помещения.

    Документом, подтверждающим полномочия председателя совета МКД, является выписка из протокола общего собрания жильцов с решением об его избрании. Документ подписывается председателем и секретарем собрания.

    Выписка содержит следующие сведения:

    1. Дата проведения собрания собственников жилья.
    2. Решение об избрании собственника жилья председателем совета МКД.
    3. Точный адрес многоквартирного дома.
    4. Срок избрания совета и председателя.

    Заверяется выписка из протокола органом местного или общественного территориального самоуправления.

    Кто имеет право быть председателем совета многоквартирного дома? Ответ здесь однозначен — только собственник жилого или нежилого помещения в МКД. Что касается качеств кандидата, то здесь превалирующими качествами можно назвать инициативность и организаторские способности.

    Должность председателя, как и членов совета, — избирательная, т.е. жильцы выбирают из числа совершеннолетних собственников членов совета и председателя путём голосования. Решение фиксируется в протоколе. Срок полномочий председателя устанавливается советом дома.

    Обязанности председателя совета МКД

    Итак, что по сути делает председатель совета дома? Перечислим его конкретные обязанности:

  • Ведёт переговоры с УК о проекте договора управления и возможности внесения в него изменений, если собственников жилья не удовлетворяют какие-либо условия.
  • Презентует условия договора управления общему собранию собственников.
  • Заключает договоры от имени тех собственников, которые передали ему соответствующие полномочия.
  • Контролирует все обязательства, взятые Управляющей компанией.
  • Подписывает акты приёмки работ, которые провела УК.
  • Выступает в суде от имени собственников (на основании доверенности) по вопросам, связанным с управлением МКД и поставкой коммунальных услуг.
  • Может ли председатель совета дома передать свои полномочия по доверенности?

    Ответ на этот вопрос содержится в статье 187 ГК РФ «Передоверие». Избирание председателя совета осуществляется по бюллетеням, в которых отмечается возможность передоверия полномочий председателя совета МКД любому из членов совета МКД.

    Если возникла такая необходимость, то председатель оформляет на одного из членов соответствующую доверенность, которая заверяется нотариально.

    Председатель совета МКД вправе в любой момент сложить свои полномочия. Как сложить с себя полномочия председателя совета дома?

    Члены совета дома, в том числе и председатель, вправе отвести свою кандидатуру при избрании либо досрочно сложить с себя полномочия по личным причинам.

    В этом случае на одном из ближайших общих собраний собственников жилья МКД (можно провести и внеочередное собрание) избирается другой председатель совета МКД взамен выбывшего. До проведения выборов его обязанности и функции выполняет один из членов совета дома согласно принятому решению.

    В заключение ещё раз отметим, что председателю совета МКД важно понимать, что целью деятельности совета является помощь в принятии решений и мониторинг их реализации.

    При этом полномочия председателя не могут выходить за рамки, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ, и не оплачиваются другими собственниками помещений МКД.

    Выбор и правовой статус совета МКД

    В сегодняшней статье мы решили поговорить про правовой статус и выбор совета МКД. Вообще что из себя представляет данный орган, нужен ли он и как его выбрать при необходимости? Возможно, совет дома не нужен вовсе и достаточно лишь инициативной группы или собрания собственников помещения для решения вопросов повестки дня?

    Правовой статус совета МКД

    Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в МКД в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то совет МКД уже не может быть избран.

    Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).

    Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает общее собрание собственников помещений в МКД для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).

    Полномочия совета МКД

    Совет многоквартирного дома может:

    • обеспечивать выполнение решений ОСС;
    • предлагать собственникам порядок пользования общим имуществом, план по организации работ для его содержания и ремонта, обсуждение вопросов компетенции совета МКД;
    • контролировать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг;
    • предлагать для утверждения годового общего собрания собственников отчёт о проделанной за год работе;
    • утверждать решение о текущем ремонте общего имущества в МКД, если оно было принято на ОСС большинством голосов (ч.5 ст.161.1 ЖК РФ).

    Как выбрать совет МКД

    Для выбора совета МКД нужно воспользоваться следующим алгоритмом действий.

    Шаг 1 Инициировать проведение общего собрания

    Инициатором может выступать любой собственник помещения в МКД. Он должен сформулировать вопросы повестки дня о выборе совета дома и его председателя, сформировать список кандидатов, определить дату, место и форму проведения ОСС, оповестить всех собственников о проведении собрания (ч.2 и 5 ст.45 ЖК РФ). Для подготовки организации и проведения общего собрания собственников целесообразно создать инициативную группу.

    Читать еще:  Плата за жилое помещение что это такое

    Шаг 2 Проинформировать собственников о проведении общего собрания

    За 10 дней до даты проведения общего собрания нужно оповестить каждого собственника помещения в этом доме. Сообщение о проведении ОСС можно вручить лично в руки собственнику под роспись или отправить его по почте заказным письмом. По согласованию с общим собранием собственников помещений можно разместить сообщение о проведении ОСС в общедоступном месте дома (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

    Шаг 3 Проведение общего собрания собственников

    Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться в форме очного, заочного и очно-заочного голосования (ст.44.1 ЖК РФ).

    При очной форме проведения ОСС всех участников собрания нужно зарегистрировать. Если набран кворум, то можно рассматривать вопрос о выборе совета МКД и его председателя (ч.6 ст.161.1 ЖК РФ).

    Если кворум не набран, то проводится заочное голосование. Каждому собственнику вручается бюллетень с указанием вопросов повестки дня, которые необходимо решить. Передать свои письменные решения собственники должны по месту и адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС (ч.1 ст.47 ЖК РФ).

    При решении собственников, принятого общим собранием, можно проводить ОСС по этому вопросу в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).

    Общее собрание по вопросу выбора совета МКД можно также проводить в форме очно-заочного голосования с возможностью очного обсуждения повестки дня и заочного принятия решений (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

    Решение о выборе совета МКД и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство участников ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД необходимыми полномочиями принимается не менее 2/3 голосов от общего числа голосующих (ч.1 ст.46, п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

    Шаг 4 Подведение итогов голосования и уведомление собственников о принятом решении

    После подведения итогов голосования и оформления решения о выборе совета МКД и его председателя протоколом ОСС, но не позднее чем через 10 дней нужно уведомить всех собственников о принятом решении. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч.3 ст.46 ЖК РФ).

    Правовой статус совета МКД

    Совет МКД не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст.48 ГК РФ, п.2 ст.161.1 ЖК РФ). Совет дома не владеет собственным имуществом. Орган не может быть истцом, ответчиком или защитником интересов собственников суде. Он также не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет МКД не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме.

    Для управления деятельностью совета МКД из числа его членов избирается председатель (п.6 ст.161.1 ЖК РФ). Полномочия председателя совета МКД перечислены в п.8 ст.161.1 ЖК РФ.

    Функции членов совета МКД нельзя передоверить, так как все они закреплены в решении и протоколе ОСС (п.1 ст.185 ГК РФ). Если какой-то из членов совета не может выполнять возложенные на него функции, то их можно передоверить только в нотариальном порядке.

    Но в этом случае необходимо указать в бюллетенях голосования по выбору совета дома возможность передоверия полномочий и нотариальное его заверение (п.3 ст.187 ГК РФ). Однако каждый факт передоверия функций члена совета дома заверяется нотариально от каждого собственника помещений в МКД. Кроме того, по закону нельзя исключить одного из членов совета. При том, что свои функции совет МКД выполняет только в полном составе.

    Решения ОСС, принимаемые более 50% от общего числа голосов

    • о сроках и порядке проведения годового ОСС и порядке уведомления о принятых нём решениях (ч.1 ст.45 ЖК РФ);
    • о проведении общего собрания в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (п.3.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • об определении администратора общего собрания при проведении ОСС с использованием ГИС ЖКХ (п.3.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о порядке приёма администратором общего собрания сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам повестки дня, продолжительности голосования (п.3.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о порядке финансирования расходов, связанных с созывом, организацией и проведением общего собрания по требованию инициативной группы собственников помещений в МКД (п.3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о выборе и изменении способа управления МКД (п.4 ч.2 ст.44, ч.3 ст.161 ЖК РФ);
    • о создании товарищества и утверждении его устава (ч.2 ст.135, ч.1 ст.136 ЖК РФ);
    • о реорганизации товарищества (ст.140 ЖК РФ);
    • о ликвидации товарищества, если его члены не обладают более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч.2 ст.141 ЖК РФ);
    • о выборе УК и определении условий договора управления МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ);
    • об избрании и переизбрании совета МКД, если в этом доме не создано ТСЖ, ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (ст.161.1 ЖК РФ);
    • об использовании ГИС ЖКХ в деятельности совета МКД, его председателя, комиссий собственников помещений в этом доме в случае их избрания (ч.13 ст.161.1 ЖК РФ);
    • о размере платы за содержание общего имущества в МКД, если в нём не создано товарищество (ч.7 ст.156 ЖК РФ);
    • о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги РСО (ч.7.1 ст.155 ЖК РФ);
    • о текущем ремонте общего имущества в МКД (п.4.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о заключении договоров выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении (ч.1 ст.164 ЖК РФ);
    • о выборе уполномоченного от имени собственников в отношениях с третьими лицами при непосредственном управлении домом (ч.3 ст.164 ЖК РФ);
    • о месте или адресе хранения протоколов и решений ОСС (ч.4 ст.46 ЖК РФ);
    • об избрании комиссии собственников помещений в МКД (ч.12 ст.161.1 ЖК РФ).

    Решения ОСС, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа голосов

    • о реконструкции МКД (расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
    • о капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капремонта (п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о выборе способа формирования и минимальном размере фонда капитального ремонта, сумме взноса на капремонт;
    • о выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта дома и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нём, выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт спецсчёт (п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
    • об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов по кредиту или займу, оплате за счёт фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии или поручительства (п.1.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • об использовании земельного участка под МКД, о введении ограничений пользования (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о пользовании общим имуществом иными лицами, заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД могут заключать договоры об использовании общего имущества на определенных ОСС условиях (п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме (п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие определённых решений (п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о создании товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они находятся на земельных участках с общей границей, сетями инженерно-технических коммуникаций и элементами инфраструктуры для совместного пользования и обслуживания более чем одного жилого дома(п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ).

    Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). А юридически правильно провести общее собрание собственников по выбору совета МКД поможет сервис «ОСС на 100%». Татьяна Тумольская

    Старший по дому: права, обязанности и зарплата.

    Сегодня, 31 декабря 2019 года. Последний день в этом году. Многие ставят цели на следующий год. Статья может пригодиться, если вдруг у вас была мысль стать управдомом, страшим по дому или председателем совета дома в наступающем году. Тем более, сегодня почти все мы посмотрим замечательный фильм, где управдом — друг человека!

    На самом деле в законе нет такого понятия как «старший по дому». В статье 161.1 Жилищного Кодекса Российской Федерации говорится о совете многоквартирного дома и его председателе. Так повелось, что именно председателя совета многоквартирного дома называют старшим по дому.

    Совет многоквартирного дома может быть создан при определенных условиях:

    • в доме больше 4 квартир;
    • в доме не организованы ТСЖ или ЖСК.

    Членами совета многоквартирного дома могут являться только собственники помещений в таком доме! Это касается и председателя совета.

    Мало кто задумывается, но наличие в доме совета — мероприятие не сколько добровольное, сколько обязательное.

    Читать еще:  Поквартирка что это

    Если в доме нет совета или он не работает, администрация населенного пункта в течение 3 месяцев должна организовать собрание собственников помещений в таком доме и включить в повестку дня вопросы об избрании совета дома и его председателя либо о создании в доме ТСЖ.

    Совет дома не может быть создан один на несколько домов. Один совет — один дом.

    Количество членов совета многоквартирного дома определяется общим собранием собственников. В части 4 статьи 161.1 ЖК РФ говорится, что количество членов совета может устанавливаться исходя из количества подъездов, этажей или квартир.

    На практике обычно от каждого подъезда в члены совета включается 1 человек.

    Это про стандартные панельные 9-10 этажные дома. В малосемейках, где на каждом этаже 16-32 квартиры, обычно выбирают 1 члена совета с этажа. Соответственно, обычно избранных членов совета называют «старший по подъезду» и «старший по этажу».

    Зачем же нужен совет многоквартирного дома?

    Совет многоквартирного дома:

    обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

    С этим часто возникают проблемы. Особенно, если члены совета и председатель совета не очень подкованы в законодательстве в сфере ЖКХ. Для устранения данной проблемы созданы специальные школы домовых комитетов. Они работает почти во всех регионах страны. Самый большой проект: федерального масштаба — Школа грамотного потребителя. Я там иногда читаю лекции. Существует также федеральный проект общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» . Коллеги тоже много внимания уделяют вопросам повышения грамотности советов МКД.

    выносит на общее собрание собственников предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме , в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме , о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий;

    Вот этот пункт в Жилищном Кодексе мне очень нравится. Но им мало кто пользуется. В первой части говорится о порядке пользования общим имуществом. Вопрос очень актуальный. Например, сложилась такая практика, что площадки мусоропроводов, где нет мусороприемников давно захвачены собственниками квартир. Эти площадки общее имущество и есть реальный шанс или вернуть эти площадки, что нецелесообразно, либо определить размер арендной платы за использованием этих «кладовок». Мы шли по второму пути, а деньги, полученные от сдачи в аренду общего имущества в доме направляли на благоустройство подъезда и двора.

    представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

    Об этом я уже писал в предыдущих статьях. Повторяться не буду. Вот ссылка на статья, с которой стоит начать чтение.

    представляет собственникам помещений до рассмотрения на общем собрании собственников свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.

    То есть до собрания собственник совета дома должен изучить проект договора и сообщить собственникам помещений свое мнение по данному поводу.

    осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

    Это то, о чем я писал в одной из первых своих статей на Дзене .

    представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

    С этим обычно проблем не возникает. Люди и так видят результат работы совета дома. Или не видят и избирают других членов совета дома.

    принимает решения о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса.

    Старший по дому или председатель совета

    Старший по дому или председатель совета дома избирается из числа членов совета. То есть к нему предъявляются такие же требования, что и к членам совета дома. Председатель совета дома обязательно должен быть собственником помещения в доме!

    Председатель совета многквартирного дома:

    до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления МКД вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора; доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

    То есть фактически председатель совета многоквартирного дома во многом влияет на выбор управляющей организации. Это очень весомо. Обычно с председателями советов или старшими по домам управляющие компании считаются.

    на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 Жилищного Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора;

    Самый спорный момент, но все же иногда схема работает. Собственник помещений могут выдать старшему по дому доверенности на право голосовать от их имени на собраниях собственников. Для многих это спасение — ведь участвовать на собраниях регулярно мало у кого есть возможность. А тут председатель совета может разом проголосовать за львиную долю собственников. Это удобно! Но возможно только если председатель совета человек надежный и с очень хорошей репутацией.

    осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного Кодекса; на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

    В пункте выше по сути расписаны прямые обязанности старшего по дому. Фактически старший по дому должен следить за работой управляющей компании. И защищать права собственников помещений.

    То есть собственники помещений в доме могут наделить председателя совета дополнительными полномочиями. В принципе, на председателя совета можно возложить все вопросы, которые решаются не общим собранием собственников и не советом дома. На практике обычно в расширенных полномочиях старшего по дому значатся:

    снятие показаний общедомовых счетчиков;

    сниятие показаний индивидуальных счетчиков;

    работа с должниками по квартплате;

    организация праздников двора;

    разноска квитанций на оплату ЖКХ по собственникам помещений и т.д.

    Оплата услуг совета дома и председателя совета дома

    В соответствии с частью 8.1 статьи 161.1 Жилищного Кодекса собственники в многоквартирном доме имеют право принять решение о вознаграждении членов совета дома и председателя совета дома за их работу. Также собранием собственников утверждается размер и порядок выплат.

    Мы в своей практике пришли к такой форме вознаграждения:

    • ежемесячно — 50% скидка на оплату услуг управляющей компании. Это не значит, что старший по дому чем-то обязан управляющей компании. Просто размер скидки оплачивается собственниками других помещений пропорционально площади их квартир.
    • ежеквартально — 1-2 тыс. рублей на канцелярские товары или сами канцелярские товары на эквивалентную сумму. Совет дома и председатель совета ведут активную переписку с управляющей организацией и надзорными органами. Делать это за свой счет не очень удобно.
    • Ежегодно — до 1% от всех платежей за услуги управляющей компании (содержание и ремонт жилья) за достижение целей управления домом на год. То есть при фактическом выполнении управляющей организацией всех взятых обязательств.

    Надеюсь, объем текста не отпугнул вас и ваше желание стать активным собственником не угасло.

    Начилие в доме совета дома и хорошего председателя — залог спокойной жизни в доме. И в случае необходимости эти люди могут сменить управляющую компанию.

    Для меня это важно. P/S: в комментариях можно задавать свои вопросы по взаимодействию с ЖКХ. Всем постараюсь ответить. На наиболее повторяющиеся вопросы буду готовить отдельные статьи.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector