0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Прекращение договора найма жилого помещения

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения?

Расторжение договора найма жилого помещения предусматривает основания для прекращения правовых отношений между наймодателем и нанимателем по нескольким причинам.

Рассмотрим каждую из них в статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Какие есть виды найма жилого помещения?

Граждане имеют возможность взять в поднаем жилье, как у государства, так и у частных лиц. В первом случае, придется заключать договор социального найма с муниципальными и другими государственными структурами. Во втором случае – с частными лицами.

Жилье из муниципального или государственного фонда предоставляется лицам, которые имеют право на его получение (см. Способы приватизации государственного и муниципального имущества). Как правило, это лица, которые не обеспечены собственной жилой площадью, среди которых могут быть:

  • Малоимущие граждане;
  • Военнослужащие;
  • Работники государственных структур.

Наем жилья у частных лиц относится к коммерческим договорным отношениям. Эти лица, которые имеют в частной собственности какую-то жилую площадь, имеют право сдавать ее в аренду (см. Как сдать квартиру в аренду), заключать договор найма с другими лицами. В этом вопросе отношения между сторонами регулируются гражданским законодательством. Чтобы прекратить договорные отношения в обоих случаях, требуются разные основания.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма расторгается в случаях, предусмотренных 83 статьей Жилищного Кодекса РФ. Он может расторгаться по инициативе нанимателей или наймодателей, а также на тех основаниях, которые не зависят от воли участников.

В первой ситуации достаточно написать заявление в свободной форме и отказаться от проживания в занимаемом по договору помещении. Если с нанимателем живут его близкие, то они должны написать письменное согласие на расторжение этого договора. Как правило, это происходит из-за смены нанимателей места жительства. Как только они освободят занимаемое муниципальное жилье, договор будет считаться расторгнутым.

Наймодатель может проявить инициативу в расторжении договора найма жилого помещения. Для этого ему придется обращаться в суд, чтобы он признал утраченными права нанимателя. В качестве доказательств придется предъявить факты, что:

  1. Предоставленное жилье используется не по прямому назначению;
  2. Действия нанимателей приводят к его разрушению;
  3. Присутствуют жалобы от соседей на серьезные нарушения со стороны ответчика;
  4. Если на протяжении полугода не вносится оплата коммунальных услуг.

Других оснований для выселения жильцов из жилья, занимаемого по договору муниципального найма, нет.

Во всех остальных случаях выселение из муниципального жилья производится только с предоставлением другого жилого помещения. Основанием для этого может стать нахождение здания в аварийном состоянии, его запланированный снос, передача религиозной организации в собственность и т.д. Такой порядок регламентирован статьями 84-91 Жилищного кодекса РФ.

Расторжение договора найма жилого помещения с частным лицом

Сделка с частником обычно содержит пункт, предусматривающий порядок расторжения договора найма жилого помещения. Как правило, этим пунктом предусматривается, что за месяц со стороны квартиросъемщика должно быть письменное уведомление о его намерении расторгнуть соглашение, которое направляется по месту жительства наймодателя заказным письмом. С другой стороны, положение статьи 687 Гражданского кодекса РФ содержит норму, по которой такое уведомление должно быть не позже, чем за 3 месяца до момента расторжения договора найма жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения наймодателем

Но так же как и квартирант, у владельца квартиры тоже могут появиться причины для досрочного расторжения договора найма жилого помещения. И в этом случае законом предоставлено не так много оснований для реализации своих намерений, причем в большинстве случаев ему придется обращаться в суд. Внесудебное решение этого вопроса возможно при двустороннем согласии квартиросъемщика и собственника жилья. В ином случае придется составлять иск, ссылаясь на определенные основания, которые предусмотрены указанной выше нормой российского гражданского законодательства:

  • Арендуемое жилье находится в аварийном состоянии, признано непригодным для проживания;
  • Жилое помещение эксплуатировалось не по прямому назначению;
  • Квартирант своими действиями или действиями его близких испортил или причинил иной ущерб арендуемому жилью и имуществу, которое в нем находилось и которое принадлежит наймодателю;
  • Нарушение квартирантами прав соседей в результате каких-то своих действий;
  • Систематическая неуплата по договору найма;
  • Другие ситуации, которые указаны в жилищном праве.

Но перед тем, как начать процедуру выселения жильцов, их в обязательном порядке необходимо поставить в известность о совершенных ими нарушениях. При этом им предоставляется необходимое время (не более одного года), чтобы эти нарушения были устранены.

Что делать, если нет договора найма жилого помещения?

Но все описанные случаи справедливы тогда, когда договор найма составлялся и оформлялся правильно, в соответствии с требованиями закона. Если же стороны шли другим путем, соответствующего договора нет или он был неверно оформлен, что не влечет при его составлении никаких юридических последствий, то следует действовать по-другому.

С одной стороны ситуация упрощается. Если квартиранты захотят выехать, они просто собирают вещи и выезжают, не уведомляя никого за недели или месяцы. То же самое касается и владельца квартиры. Он требует освободить помещение и квартиранты должны его покинуть. Если в добровольном порядке жилье освобождать отказываются, вызывается наряд милиции, которому сообщается, что в квартире кто-то проживает незаконно.

Если же возникают какие-то вопросы, например, съемщик жилья, не желая съезжать, ссылается на договоренности, а владелец квартиры хочет получить от съехавших квартирантов плату за месяц или компенсацию за испорченное имущество, то придется обращаться с фактами и доказательствами в суд. В качестве доказательств для обеих сторон могут служить свидетельские показания, аудио-, видеозаписи, какие расписки или письма, сообщения на электронную почту и сотовый телефон, оплаченные квитанции.

Сложнее всего в этой ситуации будет доказать нанесение материального ущерба владельцу квартиры. Даже когда договор составлен между сторонами, если не проводится опись имущества с указанием его состояния, с фото-, видеоматериалами, доказать порчу мебели, сантехники, бытовой техники практически невозможно. Еще меньше шансов это сделать, если договор вообще не составлялся.

Расторжение договора найма жилого помещение: как оформить выселение?

Оформление выселения требуется в том случае, если стороны оформляли договор найма. Если его нет, никакого оформления делать не надо. Но даже при наличии договора выселение оформляется фактически – квартиросъемщик съезжает. При этом у него должно быть подтверждение, что он вовремя и письменно уведомил владельца квартиры о своем намерении расторгнуть существующие между ними договорные отношения.

Это самый простой вариант. Если же помимо самого договора при въезде в жилье квартиросъёмщик подписывал акт приема-передачи, особенно, если составлялась опись имущества, то необходимо и при выезде составить такой же акт. Этим документом арендатор снимает с себя любые претензии, которые могут стать предметом судебным разбирательств в ближайшем будущем.

Посудите сами. Если вы, как квартиросъемщик, приняли на себя какое-то имущество, вы его должны передать обратно владельцу. Предположим, что владелец недобросовестный, пообещал вам, что все будет в порядке, а потому нет необходимости в составлении каких-либо бумаг. Вы выезжаете, а через месяц вам приходит повестка в суд. Выясняется, что наймодатель обвиняет Вас в присвоении его имущества – мебели, бытовой техники и т.д., требуя вернуть ему эти вещи.

В качестве доказательства будет первый и единственный акт приема-передачи, где стоит ваша подпись о получении в свое пользование этих вещей. Суд резонно потребует у вас документа, который подтверждал бы обратную передачу этого имущества, а его как раз и не существует в природе. Суд удовлетворит исковое заявление.

Читать еще:  Незаконно сдают квартиру куда жаловаться

Что делать, если договор найма жилого помещения зарегистрирован? Обременение

В случае с регистрацией договора о найме, под его обременением понимают невозможность выселения арендаторов. Это вносит ограничение владельцу квартиры по распоряжению собственным жильем. Он не может ею свободно распорядиться.

Вначале придется снять обременение, то есть, расторгнуть договор с квартиросъёмщиком. Как это сделать, и на каких основаниях, описано выше. О факте снятия обременения необходимо письменно (заявлением и подтверждающими документами) поставить в известность регистрирующий орган, который на этом основании снимает обременение и выдает соответствующий документ. Только после этого можно приступать к сделкам с этой недвижимостью.

Особенности договора найма специализированного жилого помещения

Жилищным законодательством предусмотрен наем жилья, которое относится к специализированному фонду. Это жилье относится к разряду специализированных, которыми считают помещения для ветеранов, инвалидов, рабочих, студентов, беженцев, вынужденных переселенцев и т.п., а также служебное жилье. Нанимать такое помещение могут только установленные законом лица, которые имеют право проживать в нем лично, вместе со своими близкими. Сдавать в поднаем, менять его эти лица не имеют права.

Досрочное прекращение отношений возможно со стороны квартиросъемщика в любое время. А вот владелец такого жилья для этого обязан обращаться в суд, если у него есть следующие основания:

  1. Невыполнение квартиросъемщиком установленных договором условий;
  2. Использование помещения не по назначению или его порча;
  3. Нарушение условий оплаты.

Всегда ли возможно расторжение договора найма? Последствия для сторон

В законодательстве РФ закреплен список лиц, которых невозможно лишить жилья. Согласно ст.10 ЖК РФ к ним относятся:

  • Члены семей работника государственных и силовых структур, погибших при выполнении служебного задания.
  • Лица пенсионного возраста.
  • Инвалиды I, II групп, получившие увечье в связи с профессиональной деятельностью.
  • Члены семьи лица, которому предоставили возможность жить в служебном помещении после его гибели.

Перечисленные выше малоимущие лица, не могут лишиться жилья в том случае, если у них не имеется иного жилого помещения, принадлежащего по праву собственности или по договору соцнайма.

Основания для расторжения договора найма жилого помещения. Как происходит процедура?

Договор найма жилого помещения является необходимой частью процедуры съема квартиры. В некоторых случаях у одной из сторон может возникнуть необходимость его расторжения. Как это сделать по закону рассмотрим ниже.

Основания

Основанием для прекращения действия соглашения может быть желание одной или двух сторон. Процедура происходит как в судебном, так и внесудебном порядке и подразумевает взаимное прекращение договорных прав и обязанностей.

Целесообразно указывать отдельным пунктом возможность досрочного прекращения договора найма ещё на этапе его подписания.

Законы

Все вопросы, связанные с договором аренды найма жилых помещений регулирует Гражданский кодекс в части 2 главе 35 по ст. 657 и 658, а также Жилищный кодекс глава 10 ст. 101-103.

Порядок процедуры

Процесс имеет четкий алгоритм действий, необходимых для законного расторжения сделки.

Уведомление

Сторона, желающая расторгнуть договор должна уведомить о своем решении другую сторону. В случае, если заявителем является собственник – необходимо заранее уведомить квартиросъемщика, а также предоставить заявление под роспись в письменном виде.

Согласно статье 610 ГК РФ можно отказаться от договора предупредив другую сторону за 3 месяца. Также законом или договором может быть установлен иной срок для уведомления о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьи 450 и 453 ГК РФ предусматривают расторжение сделки без предварительного уведомления. В данном случае арендодатель обязан выплатить аванс, в случае его наличия, а также неустойку в размере одной заработной платы по региону.

Данные обязательства снимаются в случае порчи квартирантом имущества или наличии долга за арендную плату. Договор по желанию нанимателя может быть расторгнут без каких-либо оснований при отсутствии долга за арендную плату и сдачи квартиры в ее первоначальм виде.

Соглашение

Следующим шагом является составление документа о прекращении действия сделки, а именно – соглашение о расторжении договора найма. Составляется в письменном виде на листе формата А4 и включает в себя:

  1. паспортные данные обеих сторон;
  2. номер договора, подлежащего расторжению;
  3. условия расторжения договора;
  4. дата и время прекращения действия договора найма;
  5. подписи сторон.

Акт сдачи собственнику

Акт сдачи помещения необходим на случай возникновения споров о сохранности имущества, а также может являться свидетельством выполнения обязанностей сторон. В акте необходимо указать отсутствие претензий арендодателя к квартиросъемщику, а также факт передачи ключей владельцу помещения.

Как расторгнуть соглашение?

В Российском законодательстве выделяют два вида найма жилья:

Порядок его расторжения будет различаться.

Социальное жилье

Жилье по социальному найму предоставляет государство или муниципалитет. Как правило, подобный вид сделки осуществляется для:

  • военнослужащих;
  • государственных работников;
  • работников культуры;
  • малоимущих граждан.

Расторгнуть договор можно путем написания заявления со стороны квартиросъемщика. Договор найма жилья прекращает свою силу после освобождения помещения жильцами.

В случае, когда прекратить договорные отношения желает арендодатель, в данном случае – государство, необходимо обращение в суд с указанием причин рассторжения сделки. Другие причины расторжения договора найма:

  • признание жилья аварийным;
  • смерть квартиросъемщика;
  • передача помещения в собственность частной организации;
  • в случае изменения планировки жилища нанимателем составляется новый договор.

Физическими лицами

Здесь расторжение происходит несколько проще. По сути, основным условием считается предварительное уведомление второй стороны о расторжении договора найма жилья. Еще проще обстоит ситуация, когда между нанимателем и собственником сложились хорошие неформальные отношения – достаточно будет устного соглашения или даже телефонного звонка.

Если соглашение отсутствует

Российским законодательством предусмотрено заключение договора для аренды жилого помещения. Однако, случается так, что в силу обстоятельств или по друим причинам никакого документа составлено не было.

И если квартиросъемщику в данной ситации достаточно просто собрать вещи и уйти, то арендодателю придется тяжелее. В случае необходимости выселения нежелательных жильцов – потребуется обращение в милицию о незаконном проживании третьих лиц в квартире собственника.

Наличие у квартиранта долгов за аренду, а также факт порчи имущества придется доказывать в суде всеми доступными способами, включая показания свидетелей. Практика показывает, что данные деяния являются труднодоказуемыми. Взыскать ущерб можно лишь при наличии неоспоримых фактов против конкретного квартиросъемщика.

Односторонняя инициатива

В случае одностороннего желания расторгнуть коммерческий договор необходимо соблюдение ряда условий, при наличии которых сделка будет законно аннулирована.

Инициатива со стороны собственника:

  • нарушение жильцом правил, прописанных в договоре;
  • несвоевременная выплата арендной платы;
  • порча имущества;
  • несоблюдение тишины в установленные часы, а также нарушение общественного порядка;
  • использование жилплощади не по назначению.

Инициатива со стороны жильца:

  • отсутствие мебели, техники и прочих предметов быта, прописанных в договоре;
  • несоответствие жилья критериям, указанным в договоре;
  • посещение квартиры арендодателем без согласия или предварительной договоренности с квартиросъемщиком;
  • непригодность площади для проживания ввиду признания ее аварийной;
  • по желанию квартиросъемщика при отсутствии долгов и иных обязательств перед арендодателем.

Когда обращаться в суд?

Обращение с иском в суд целесообразно лишь в случае грубого нарушения условий договора, а также подсудность может возникнуть при невыполнении обязательств одной из сторон и возникновения серьезных споров между арендодателем и жильцом.

Необходимо составить исковое заявление, включающее такие пункты, как:

  • паспортные данные истца и ответчика;
  • суть искового заявления;
  • варианты решения спора;
  • контактные данные сторон;
  • дата и подпись.
Читать еще:  Приватизация квартир до какого года продлена

К заявлению необходимо приложить квитанцию об оплате госпошлины и договор аренды.

Кто не подлежит выселению?

В случае оформления договора по социальному найму действует статья 103 ГК РФ , согласно которой выселению не подлежат следующие категории лиц:

  • члены семей работников силовых и государственных структур, погибших на служебном задании;
  • пенсионеры;
  • инвалиды I и II групп (в случае получения инвалидности в результате профессиональной деятельности);
  • родственники и члены семьи погибшего сотрудника, которому была предоставлена служебная квартира по социальному найму жилья.

Эти правила действуют при условии отсутствия у вышеперечисленных категорий лиц иного жилья. В случае отсутствия подходящей для проживания жилплощади или отсутствие премлемых условий на действующей – закон обязует предоставить другое жилье.

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Как заключение договора, так и его расторжение должно осуществляться в соответствии с законодательством во избежание споров и других не приятных последствий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Инструкция по расторжению договора найма жилого помещения, образец соглашения о прекращение сделки

Договор найма жилого помещения является необходимой частью процедуры съема квартиры. Но в некоторых случаях у одной из сторон может возникнуть необходимость расторжения договора.

О том из-за чего это может произойти, а также о том, как правильно совершить расторжение такой сделки, и пойдет речь в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Причины и основания

Причинами для досрочной отмены сделки могут являться различные факторы. Но в любом случае, для того чтобы расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, необходимо действовать в соответствии с российским законодательством. Для облегчения такой процедуры следует прописать пункт о возможности досрочного прекращения соглашения еще на стадии его подписания, но не все собственники и наниматели знают об этом.

Самыми распространенными причинами расторжения договора найма являются следующие факторы:

  • Длительность договора подходит к концу и одна из сторон не согласна на его продление.
  • Квартиросъемщики не выполняют свои обязанности по оплате или содержанию жилья.
  • Сдаваемая жилплощадь стала непригодной для проживания людей.
  • Квартиросъемщики нанесли ущерб имуществу собственника или соседям.
  • Наймодатель не предоставил наемщику необходимо имущество, которое было указано в договоре или это имущество имеет существенные недостатки.
  • Наймодатель не исполняет свои обязанности по капитальному ремонту.

Инструкция

Такой процесс имеет довольно четкий алгоритм действий, которые нужно выполнить для законного расторжения сделки.

Отправка уведомления

Первым делом, сторона, которая приняла решение о прекращении сделки о найме жилого помещения, должна уведомить об этом второю сторону соглашения. В соответствии со статьей 610 ГК РФ уведомление о подобном решении необходимо составлять минимум за 3 месяца до конца действия договора.

Если сделку хочет прервать собственник жилья, то он может не указывать причины такого решения, но заранее уведомить об этом квартиросъемщика он обязан. При этом уведомление о расторжении договора аренды квартиры должно составляться в письменном виде. Лучше всего вручать его в виде заказного письма, лично и под расписку.

Также статьями 450 и 453 ГК РФ предусматривается расторжение соглашения без предварительного уведомления. В этом случае, если инициатором разрыва сделки является собственник жилья, то он обязан вернуть нанимателю аванс и выплатить неустойку, размер которой должен быть равен ежемесячной плате. Но бывают случаи, когда владелец может не выплачивать неустойку, например, если жильцы не выполняли свои обязанности по оплате или нанесли вред его имуществу.

Соглашение о прекращение аренды квартиры

Обязательной частью расторжения договора найма является составление соглашения о прекращении действия сделки. В таком документе нужно указать паспортные данные обоих участников сделки, номер и дату договора, который подлежит расторжению, дату, с которой сделка прекращает свое действие, а также условия расторжения.

Если у сторон имеются претензии, например, требование возмещения стоимости испорченного имущества, то это тоже необходимо указать в соглашении. Также каждая сторона должна поставить на документе свою подпись с расшифровкой.

После принятия соглашения о разрыве договора необходимо составить акт, который будет служить доказательством того, что обе стороны выполнили все условия. В таком акте указывается, что квартиросъемщик покинул помещение, приведя его в порядок и сдав ключи.

Также в акте нужно указать номера и даты договора найма и соглашения о расторжении, а также полный адрес жилплощади.

Можно ли это сделать досрочно?

Сделка найма недвижимости является расторгнутой с той даты, которую стороны определили в соглашении о расторжении. Если же стороны не смогли сами прийти договоренности и разрыв договора произошел по решению суда, то он является расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

В некоторых случаях договор необходимо расторгнуть еще до окончания его срока. Если документ составлен грамотно, то в нем должны быть прописаны условия такой процедуры и ее последствия для обеих сторон.

Если же стороны не могут расторгнуть соглашение обоюдно, то в этом случае необходимо обращение в суд. Избежать судебного заседания можно в том случае, если одна из сторон известит другую за три месяца до прекращения найма.

Нужна ли регистрация?

Если договор найма был зарегистрирован в органах Росреестра, то после его расторжения стороны договора должны уведомить эту государственную инстанцию о разрыве сделки, предоставив соглашение о расторжении.

В каком случае действие может перейти в суд?

Такая процедура может осуществляться через суд в том случае, если разрыв происходит в одностороннем порядке или одна из сторон требует возмещения ущерба. Инициатором расторжения договора через суд может быть как собственник жилья, так и квартиросъемщик.

Чаще всего в суд подает наймодатель. Для него серьезными причинами расторжения договора в судебном порядке является несоблюдение нанимателем пунктов договора, например, порча имущества или просрочка платежей, превышающая 2 месяца. Также владелец квартиры может обратиться в суд, если квартирант использует квартиру не по прямому назначению, то есть не для своего проживания.

Одностороннее прекращение

По инициативе наймодателя

Если собственник квартиры хочет расторгнуть договор, то он должен поступать так, как прописано в соглашении. Если же в нем нет таких пунктов, то владельцу нужно либо получить согласие квартиранта, либо обратиться в судебные органы. Существенные условия для обращения в суд прописаны в 619 статье ГК РФ. Ими являются следующие факторы:

  1. Наниматель использует жилплощадь незаконно и не по назначению.
  2. Наниматель неоднократно нарушает правила, прописные в договоре аренды.
  3. Квартиросъемщик портит имущество владельца квартиры.
  4. Из-за квартиросъемщика у владельца квартиры возникают проблемы с соседями.
  5. Наниматель не заплатил за найм квартиры в течение 2 месяцев подряд.

По инициативе нанимателя

По инициативе квартиросъемщика договор найма может быть расторгнуть:

  • Если после вступления договора в силу, владелец не предоставил квартиранту мебель и технику, наличие которой прописано в заключенном соглашении.
  • Если квартира не соответствует критериям, которые указывались в договоре.
  • Если хозяин квартиры препятствует нормальному проживанию квартиросъемщиков.
  • Если арендодатель скрыл наличие в квартире существенных недостатков, которые могут помешать нормальному проживанию арендаторов.
  • Если жилплощадь приобрела статус аварийной и стала непригодной для проживания.

Особые случаи

В гражданском кодексе, который регулирует порядок расторжения договора найма, говорится, что прекращение соглашения не предполагает обязательного выселения всех людей, проживающих в квартире.

Читать еще:  П44 3 комнатная квартира

Поэтому, если во время судебного разбирательства будут выявлены люди, которые являются нарушителями, то выселению могут подлежать только они. Такой порядок касается лиц, которые вместе снимают многокомнатную квартиру.

Кто не может подлежать выселению?

Если квартира сдавалась в наем по договору социального найма, то здесь есть особый нюанс. Некоторые слои населения не могут подлежать выселению из служебной квартиры, что регламентировано статьей 103 ЖК РФ. К ним относятся:

  • члены семей работников силовых и государственных структур, погибших на служебном задании;
  • пенсионеры;
  • инвалиды I и II групп, но только в том случае, если причиной инвалидности стала их профессиональная деятельность;
  • родные люди сотрудника, которому была выделена специализированное служебная квартира после его гибели.

Также стоит заметить, что такие права имеют только те граждане, которые не имеют собственной жилплощади и нее стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

Расторжение договора найма является серьезным делом, имеющим под собой законодательное обоснование. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить все нюансы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Установлено несколько основных причин, которые детерминируют собой прекращение соглашения между участниками правоотношений.

Прекращение договора специализированного найма регламентируется ЖК РФ. Порядок и условия воплощения на практике этого правового механизма прописаны в ст. 102 указанного Кодекса. Прекращение договора социального найма жилого помещения вытекает непосредственно из расторжения двухстороннего соглашения между нанимателем и наймодателем.

Причины прекращения договора найма спецжилья

На сегодняшний день законодательством установлено несколько основных причин, которые детерминируют собой прекращение соглашения между участниками правоотношений. В виде основания выступают:

  • разрушение имущества служебного или специализированного типа, а также нанесение жилому объекту непоправимого ущерба, который делает невозможным эксплуатацию квартиры;
  • смерть нанимателя. Однако в данном случае о прекращении договора можно говорить лишь в той ситуации, если наниматель проживал на выделенной жилплощади один, без членов семьи.

Только два перечисленных основания могут служить причиной прекращения договора найма жилья. В иных случаях обязательным условием законодательный порядок предусматривает изначальное расторжение договора между собственниками жилого помещения и нанимателем. Таким образом, можно сделать вывод о том, что расторжение и прекращение договора социального найма – два ключевых понятия, которые имеют прочную взаимосвязь и взаимозависимость между собой.

Случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения

Чтобы понять ключевые нюансы прекращения договора социального найма, следует более внимательно проанализировать основания для применения подобного правового механизма. Итак, законодательный порядок предусматривает прекращение соглашения между наймодателем и нанимателем в случае, если жилая постройка будет утрачена. Это происходит, если:

  • сооружение, которое числится в перечне специализированного фонда, подлежит сносу;
  • здание было разрушено в результате обвала по причине своей ветхости и аварийности;
  • постройка серьезно пострадала во время стихийных бедствий и техногенных катастроф, и проживание на ее территории несет серьезную угрозу для жизни граждан.

Подобные основания закрепляются в ст. 102 ЖК РФ. Иными словами, под детерминирующими причинами прекращения договора найма жилья из специализированного фонда понимается в первую очередь физическое уничтожение самого имущественного объекта, так как перестает существовать сам предмет договора, то и происходит прекращение действия соглашения.

Предусматривает законодательный порядок в качестве основания и смерть заявителя. Но в этом случае берется во внимание наличие сонанимателей – членов семьи, которые могут проживать на территории специализированного служебного жилья. Если таковые отсутствуют, то, соответственно, утрачивается одна из сторон договора, что и влечет за собой официальное прекращение контракта.

Срок заключения договора найма

В отличие от контракта о соцнайме жилья договор специализированного найма заключается на определенный срок, который фиксируется официально в документе. После того как указанный временной период пройдет, осуществляется прекращение действия и самого договора. Таким образом, можно резюмировать, что законодатель в качестве основания для прекращения договора предусматривает и срок заключения соглашения.

Рассматривая данную детерминанту следует обозначить, что не всегда именно срок действия договора определяет собой прекращение правоотношений между нанимателем и наймодателем. В качестве основания также может выступать срок наступления конкретного события. К подобным событиям можно отнести следующие случаи:

  • окончание действия трудового договора, который подписывается с работодателем на конкретный временной период;
  • увольнение из рядов российской армии;
  • завершение прохождения службы на государственной должности;
  • окончание срока получения образования и пр.

Данный тип основания не влечет за собой наступления какой-либо ответственности со стороны участников правоотношений. Это связано с тем, что в этом случае расторжение и прекращение договора идет по соглашению сторон, иными словами, на добровольных началах.

Предоставление иного жилья при прекращении договора

После того как принято решение о прекращении договора специализированного найма, у нанимателя возникает определенная обязанность – покинуть занимаемую жилую площадь в установленный законом срок. При этом следует отметить, что если наниматель отказывается добровольно покидать помещение, то его могут в судебном порядке выселить из недвижимого объекта без предоставления иного жилья. Но законодательством предусмотрены исключающие случаи, которые не позволяют выселить нуждающихся граждан из служебного помещения без выдела новой жилплощади, в частности:

  • если наймодатель выступает в качестве работодателя, с кем наниматель заключил трудовой договор об осуществлении профессиональной деятельности;
  • не могут быть выселены из служебного помещения без предоставления иного имущества родственники военнослужащих и сотрудников государственной или правоохранительной службы, которые считаются без вести пропавшими или погибшими во время исполнения своего профессионального долга;
  • прекращение договора о специализированном найме не может осуществляться без выдела иного жилищного объекта и в том случае, если нанимателем выступают престарелые люди, которые достигли пенсии по возрасту;
  • не выселяются без предоставления квартиры из служебного помещения или же общежития и члены семьи нанимателя, который выступал в качестве работника у собственника жилья, по факту его смерти;
  • выделяется жилье при прекращении договора найма и инвалидам I и II группы, которые получили увечья в результате исполнения трудовых обязанностей.

Таким образом, перечисленные категории граждан имеют законное право претендовать на иное комфортабельное жилье даже в ситуации прекращения и утраты юрсилы первоначального договора.

Прекращение договора найма служебного жилья и жилого помещения в общежитии

Если обратиться к ст. 102 ЖК РФ, то прекращение действия договора может осуществляться в случаях, если будет зафиксирован переход права собственности на жилплощадь в рамках служебного жилья или же на территории общежития. Кроме того, учитываются и такие обстоятельства, если осуществляется переход хозяйственного ведения или же оперативного управления.

При этом следует помнить о том, что предусмотрено законодателем и исключение, когда прекращение договора не осуществляется. В частности, если собственником такого жилья становится юридическое лицо, заключившее с нанимателем договор о найме квартир специализированного предназначения.

Новый собственник будет считаться как правопреемник ключевых прав и обязанностей, регламентированных трудовым договором.

Таким образом, прекращение действия контракта соцнайма несет за собой наступление определенных обязательств со стороны заявителя, которые выражаются в необходимости покинуть жилплощадь. Но при этом с целью обеспечения прав и обязанностей граждан РФ им предоставляется новое жилье, отвечающее всем законодательным требованиям, если иное не предусмотрено законом РФ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector