2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Приобретение недвижимости в браке

Как купить квартиру в браке, чтобы она досталась покупателю при разводе. Подробный обзор доступных способов приобретения квартиры и того, как получить ее при разводе.

В данной статье я рассмотрю основные моменты, позволяющие понять о том, какими нормами закона руководствоваться, возможные варианты оформления права собственности и приобретения жилья, как в браке, так и до официального его регистрирования. Как доказать своё право на квартиру и не допустить её перехода во владение бывшего супруга.

○ Что говорит закон.

Нормативно-правовой базой регулирования вопроса, о разделе имущества служит:

  • Гражданский кодекс (далее – ГК).
  • Гражданское процессуальное законодательство (далее ‑ ГПК).
  • Семейный кодекс (далее – СК).
  • Налоговый кодекс (далее – НК).
  • Статья 256 ГК:
  • «Нажитое в период семейной жизни имущество (движимые и недвижимые вещи) является собственностью обоих супругов, если договорными отношениями не определяется иное.
  • Кроме того, имущество, принадлежащее до вступления в брак, полученное согласно договору дарения либо в качестве наследства одним из супругов является исключительной собственностью этого супруга».

Вышеуказанные правила необходимо рассматривать вместе с нормами семейного законодательства, где в главе 7 определён режим такого имущества, а в главе 8 – урегулирован вопрос о договорном имущественном положении.

  • Статья 34 СК:
  • «предоставлено право сторонам изменить существующий правовой режим на договорной посредством заключения брачного соглашения».

ГПК РФ определен процессуальный порядок раздела, его сроки, перечень документов, содержание искового заявления, судебная процедура раздела и т.д.

Законодательством, регулирующим вопросы налогообложения, определён порядок уплаты налоговых сборов связанных с осуществлением имущественных правоотношений.

○ Покупка жилья в браке.

Покупка квартиры, будучи в браке, должна начинаться с определения формы собственности на неё. В связи с этим, существует несколько вариантов развития событий.

Возможные схемы приобретения.

  1. Долевое право владения, когда жилое помещение разделено на доли и является общим (такой вариант возможен и при сожительстве без регистрации брака).
  2. Существует без долевой способ владения, когда документально этот вопрос не зафиксирован, то есть, не определены доли (только для супругов).
  3. Право собственности может принадлежать одному из супругов.
  4. Приобретение жилплощади супругом за собственные средства. В таком случае, при судебном разбирательстве придётся доказать факт дарения денег.
  5. Для перестраховки на будущее оформить свои отношения посредством заключения брачного договора, в том числе включив пункт о покупки жилплощади и её дальнейшей судьбе.
  6. Ипотечное приобретение. Если кредит оформлен на одно лицо, то второй предоставляет согласие на это. Если в брачном соглашении этот момент прописан, то разрешения не требуется. Оформление кредита на обоих, но с регистрацией права владения на одно лицо. Возможен вариант регистрации права владения квартирой и на обоих. В обоих случаях при разводе задолженность будет поделена между супругами.

Какой вариант лучше? Те супруги, которые опасаются остаться без жилья либо его несправедливого деления, могут покупку оформить долевым способом, причём доли могут быть разными, этот вопрос решается в индивидуальном порядке. Без долевое оформление предусматривает разделение квартиры на две равные половины. Процесс раздела будет осуществляться судом. В таком же порядке будет проходить процедура разделения жилых метров и в случае одного собственника на квартиру.

Важно! Заключённый договор о купле собственности предполагает возврат налогового вычета ‑ суммы, на которую супруг может снизить доход подлежащий налогообложению.

Для получения вычета нужно учесть:

  • Оформление документов и документ об оплате должны быть на имя одного из супругов.
  • Получение обоими официального заработка для разделения вычета на двоих.
  • Возможность возврата в адрес одного, второй – оставляет право воспользоваться вычетом в будущем.

✔ Кому принадлежит?

Лица, которые могут являться владельцами квартиры после развода:

  • Супруг.
  • Супруга.
  • Их дети (до совершеннолетия выступать от их имени будет один из родителей).

○ Как не делиться квартирой с бывшим супругом/супругой.

В юридической практике существует несколько способов оставить свою вторую половину без жилья.

  1. Договорной способ.
    • Статья 41 СК:
    • «Договор называемый «брачный» супругами может быть заключён как до брака, так и после регистрации. В таком соглашении супруги сами вправе разрешить вопрос с квартирой на добровольных началах».
  2. Признание жилья имуществом одного из супругов.
    • Статья 36 СК:
    • «Имущество, которое один из супругов получил на безвозмездной основе (путём наследования или дарения) является его собственность».

Для реализации такого способа необходимо участие родни со стороны супруга, которая способна подтвердить факт безвозмездного получения квартиры.

  • Долговой способ.
    • Статья 39 СК РФ
    • «Общая задолженность (долг) разделяется по пропорциональному принципу в соответствии с имеющимися долями в общем имуществе».

    Для осуществления такой схемы необходимо чтобы доверенное лицо супруга (супруги) доказало факт наличия долга равного стоимости жилплощади. Таким доказательством может служить расписка о получении супругом (супругой) денег на покупку квартиры, что будет предполагать разделение образовавшегося денежного обязательства (долга) между ними. Далее, супруга (супруг) обязана погасить долг. Конечно, в такой ситуации, сторона откажется либо от своей доли в жилом помещении либо от денежного обязательства равного половине стоимости жилья.

    ✔ Покупка жилья через третьих лиц с последующим дарением одному из супругов.

    Одной из причин приобретения жилой недвижимости является нежелание делиться квартирой с супругом. Такое поведение чаще всего свойственно родителям. Например, родители супруги приобретают жильё, оформив договор купли-продажи, а в будущем оформляют дарственную и дарят дочери.

    В данной ситуации речь идёт о двух сделках, минусом которых является:

    • Длительность по времени оформления.
    • Уплата двойной госпошлины.

    Выходом из такой ситуации является заключение договора через третье лицо. Что для этого нужно? Для этого нужно всем сторонам прийти в нотариальную контору и подписать договор, согласно которому родители покупают на имя дочери (сына) за свои деньги жильё и она (он) становится его собственником. Здесь право на такое жильё будет рассматриваться как безвозмездно переданное, так как плата произведена родителями. При разводе вторая половина не будет претендовать на недвижимость и в случае её продажи разрешение супруги (супруга) не требуется.

    • Пункт 1 ст.252 ГК:
    • «Договор дарения – соглашение, по которому одна сторона на безвозмездной основе передает другой стороне (одаряемому) вещь (квартиру) в собственность».

    Должно ли «третье лицо», уплатить в доход государства налог с полученной прибыли? В таком случае налоги не платятся. Даже при оформлении договора дарения родственники освобождаются от обязанности по уплате налога.

    ✔ Наследование квартиры.

    Квартира, полученная в наследство – личная собственность супруга. Причём время получения её не имеет значение (до или после брака). При бракоразводном процессе такое имущество не подлежит разделу. Даже если в ней много лет проживал один из супругов, то второй при разводе вправе выселить.

    Унаследованное жильё является личным также и по причине приобретения её за счёт третьих лиц, а не за супружеские деньги.

    ✔ Покупка квартиры на средства, полученные либо заработанные до заключения брака.

    Способы приобретения жилья до брака:

    • Покупка за счёт собственных средств.
    • Наследование.
    • Посредством получения в дар.

    Покупка жилья до момента бракосочетания может быть доказана:

    1. Доказать, что средства поступили от родителей. В идеальном случае, иметь нотариально заверенный договор дарения жилья. Также возможно составить в простой письменной форме такой договор на дарение денежных средств. Важно при составлении соглашения указать целевой характер денежного подарка, вписав фразу «передаём денежные средства в размере 3 000 000 рублей на приобретение квартиры».
    2. Справка из банковского учреждения, подтверждающая факт отсутствия возможности приобретения недвижимость во время браного союза.
    3. Справку с работы о заработке, где будет усматриваться неплатёжеспособность супругов.
    4. Свидетельские показания.
    5. Банковская выписка со счёта родителей, показывающая движения по счёту.

    Факт доказывания будет осуществляться в суде. Решение будет вынесено на основании изучения предоставленной сторонами информации.

    ✔ Заключение брачного договора.

    Возможность заключения брачного соглашения:

    • До момента регистрации.
    • Непосредственно при регистрации.
    • В период семейного проживания.

    Нюансы брачного соглашения.

    Срок начала действия условий соглашения – после регистрации отношений. Форма составления – письменная. Требуется обязательное заверение у нотариуса.

    Цель заключения – регулирование всех имущественных, финансовых вопросов. Иные вопросы не подлежат включению в соглашение.

    Срок заключения может быть как бессрочным, так и иметь конкретные сроки действия. Также может быть изменён либо расторгнут в любое время. Однако, отказ одного из супругов от исполнения договорных условий невозможен.

    Наиболее полная информация о заключении брачного договора изложена здесь https://topurist.ru/article/53728-brachnyy-dogovor

    Возможные варианты внесения вопросов о собственности:

    • Изменение режима совместно нажитого имущества.
    • Определено имущество, которое получит каждый после расторжения отношений.
    • Изменение долей на квартиру и иное.

    Положения договора не могут:

    • Ограничивать права и дееспособность сторон.
    • Регулировать права и обязательства в отношении ребёнка.
    • Ограничивать право неработающего супруга в его финансовом содержании.

    Важно. Внесение изменений в условия договора возможно: по обоюдному согласию, в судебном порядке, в случае не согласия одной из сторон.

    ○ Какие документы нужно сохранить на случай развода, если квартира принадлежит одному супругу.

    Документы, необходимые для доказательства права собственности на жильё:

    • Договор о покупке квартиры.
    • Кредитный договор.
    • Договор дарения.
    • Документы, подтверждающие права наследования.
    • Выписка из личных банковских счетов.
    • Выписка из лицевого счёта на квартиру, где указаны Ф.И.О. её владельца и отражены все финансовые перечисления за услуги коммунального характера.
    • Расписка, свидетельствующая о получении суммы на приобретение недвижимости.
    • Договора о поставки коммунальных ресурсов и их оплате хозяином квартиры в добрачный период.
    • Чеки на приобретение имущества и строительных материалов в добрачный период;
    • Договора на осуществление ремонтных работ и так далее.

    Таким образом, для исключения всех имущественных споров при разводе рекомендуется заключить брачный договор, в котором предусмотреть все возможные имущественные и финансовые вопросы. Данный шаг сэкономит в будущем время, потраченное на спор и деньги, уплаченные за работу квалифицированного специалиста по имущественным делам.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Мужу подарили квартиру родители, но деньги на ремонт брались со счета жены, в результате квартира стала дороже на 30% от первоначальной стоимости, как забрать свою долю супруге?

    Нормой п.1 ст.36 СК РФ регламентировано, что имущество, которое принадлежало до брака ‑ личное и разделу не подлежит, данное относится и к подаренной собственности.

    Однако, основание считать такую квартиру совместной имеется, в случае проведения значительных ремонтных и строительных работ, увеличившие её рыночную стоимость. Законодательством не оговорен перечень таких работ, значимость которых подлежит оценке. Данный вопрос изучается в суде с учётом всех обстоятельств дела.

    Основанием признания совместной собственностью могут служить:

    • Заключение экспертизы по ремонтному вопросу, где будет указано, что квартира, в результате переустройства приобрела новую стоимость.
    • Подтверждение расходов.

    Если судом будет приняты во внимание все доказательства, то такой подарок родителей при разводе будет разделён между супругами.

    ✔ По брачному договору квартира принадлежит одному из супругов, но она приобреталась совместно, при этом у второго супруга нет никакого имущества, можно ли оспорить брачный договор и разделить жилплощадь пополам?

    Обратиться с исковым заявлением и оспорить условия договора, возможно, но это не даст никакого положительного результата, поскольку договор выражает ваше волеизъявление и его положения не противоречат действующему законодательству и позволяют разрешить вопрос об определении права владения данной недвижимостью.

    Такой вопрос можно урегулировать лишь в договорном обоюдном порядке, внеся в соглашение изменения в отношении жилплощади.

    На практике существует два способа внесения изменений в договор:

    • В добровольном порядке, путём его заверения у нотариуса.
    • В судебном порядке, в случае несогласия одной из сторон.

    Руководствуясь нормами ст.451 ГК требовать изменений в суде можно только в случае нарушения договорных условий одной из сторон и изменения ситуации, при которой был заключён договор.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Как супругам оформить общую квартиру: какой способ лучше

    Защита имущественных прав каждого члена семьи вызывает много спорных вопросов. Законодательно установлено несколько способов оформления недвижимости, приобретенной во время брака. Чтобы впоследствии один из пары не остался ни с чем, нужно выяснить, как супругам лучше оформить квартиру в собственность, и выбрать оптимальный режим.

    Совместно нажитое имущество

    К имущественным отношениям между членами семьи применяются нормы гражданского и семейного законодательства. Согласно ст. 34 СК РФ , все имущество, нажитое во время брака, считается совместным, независимо о того, на кого из членов семьи его оформляли.

    Ст. 33 и ст. 44 СК РФ определяют 2 варианта владения и распоряжения общими материальными благами:

    1. Законный режим. Предполагает, что все имущество – это совместная собственность супругов без определения долей. Право владения принадлежит обоим, даже если кто-то из пары не имел доходов, так как вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим причинам.
    2. Брачный договор. Устанавливает владение и распоряжение имуществом по договоренности. Документ оговаривает наиболее удобный для обеих сторон способ владения, например, официальное выделение долей или оформление жилья на кого-то одного из спутников жизни.

    Общая долевая собственность супругов предусматривает деление на 2 равные части. Поскольку доли в натуре не выделены, считается, что муж и жена владеют квартирой полностью и распоряжаться жильем могут только сообща.

    Если договоренность относительно владения объектом не достигнута, законодательство позволяет установить порядок пользования жилым помещением либо выделить равные доли для каждого владельца. Для этого жилье должно отвечать таким требованиям:

    • установленная площадь на человека;
    • техническая возможность равного раздела.

    Ст. 39 СК РФ говорит о возможности изменения размера долей в судебном порядке. Если технически помещение неделимо, но находится в совместном владении, при разделе один партнер вправе претендовать на денежную компенсацию, а другой – на полноправное владение имуществом.

    Хотя совместное и долевое владение имеют некоторые общие черты, права распоряжения имуществом не одинаковы.

    Более подробно этот вопрос освещается в статье «Отличие долевой собственности от совместной».

    Покупка жилья в браке

    Прежде чем приобретать жилплощадь, паре стоит обдумать, как ее поделить в случае необходимости. Это касается ситуаций, когда между мужем и женой нет согласия в финансовых вопросах.

    Покупка недвижимости в браке предполагает, что оба супруга получают равные доли в имуществе и одинаковые права владения и распоряжения. Однако некоторые нюансы сделки могут существенно уменьшить долю, принадлежащую одному из них, и даже вовсе лишить его имущества.

    О подводных камнях разных режимов владения читайте в материале «Покупка жилья в браке».

    Варианты оформления недвижимости в браке

    Возможны три варианта: оформление в совместную или долевую собственность и на одного из супругов.

    Чаще всего супруги оформляют купленную квартиру в общую совместную собственность. В этом случае в документах указан один владелец, хотя фактически жилье принадлежит обоим.

    Реже происходит оформление квартиры в собственность с указанием долей и регистрацией прав как на мужа, так и на жену. В этой ситуации супруги распоряжаются своим имуществом самостоятельно, соблюдая законодательно установленные ограничения. Речь идет, например, о невозможности отчуждения части квартиры без отказа совладельца от преимущественного права покупки. Это правило распространяется даже на мужей и жен.

    Регистрация совместного владения

    Законный режим владения предусматривает ст. 33 СК РФ. Поскольку в этом случае все нажитое в браке движимое и недвижимое имущество принадлежит обоим, покупка квартиры в общую совместную собственность оформляется на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариально.

    В договоре, в заявлении на регистрацию и в выписке ЕГРН указывается один собственник.

    Предполагается, что о покупке известно всем членам семьи, поэтому письменное согласие на сделку не требуется.

    Нюансы оформления общего режима владения рассмотрены в статье «Совместная собственность на квартиру без определения долей».

    Регистрация долей на супругов

    Имена обоих брачных спутников фигурируют в документах с указанием частей, принадлежащих каждому из них, если оформляется долевая собственность супругов при совместной покупке квартиры. Такой режим собственности регулируется ст. 40 СК РФ и предусматривает заключение брачного договора.

    При покупке жилья в долевое владение без заключения брачного соглашения доли, принадлежащие каждому из них, будут считаться совместно нажитым в браке имуществом. Следовательно, один супруг при разделе жилплощади будет иметь право на ½ части другого, в соответствии со ст. 39 СК РФ. Таким образом, чтобы приобрести квартиру в долевую собственность, необходимо заключить соглашение, определяющее имущественные права супругов.

    Регистрация на одного из супругов

    Оформление права собственности на одного из супругов не всегда относит жилплощадь к совместно нажитой. В ст. 36 СК РФ перечислены случаи, при которых права принадлежат только мужу или жене:

    • жилье получено в дар. Не имеет значения, произошло это до регистрации брака или в период совместной жизни;
    • имущество унаследовано во время брака либо до свадьбы;
    • недвижимость покупают за личные средства.

    Передача жилья по договору дарения между членами семьи либо близкими родственниками имеет некоторые преимущества перед сделкой купли-продажи. Во-первых, ст. 217 НК РФ освобождает стороны от уплаты 13% налога на имущество. Во-вторых, в дальнейшем второй супруг не сможет претендовать на подаренную квартиру. Такие же правила установлены и для имущества, полученного в наследство по закону или по завещанию.

    Приобретение квартиры в браке одним из супругов за личные средства требует доказательств того, что деньги не являются общими. Согласно ст. 34 СК РФ, к таковым относится:

    • заработная плата;
    • доходы от предпринимательства;
    • пенсии, пособия;
    • другие денежные выплаты нецелевого назначения.

    Если недвижимость куплена за счет подаренных, унаследованных или другим способом полученных денег, она принадлежит только тому, кому эти средства предназначались.

    В остальных ситуациях покупка в браке и оформление квартиры на одного из супругов регламентируется ст. 34 СК РФ – недвижимость принадлежит обоим в равных долях на праве общей совместной собственности.

    Какой режим владения недвижимостью предпочтительнее

    Брачный договор как способ защиты имущественных прав не особо распространен в России. Но, заключая такое соглашение, супруги заранее определяют, на какую часть имущества имеют право. Это позволяет оформить купленное жилье на супругов в неравных долях.

    Но и имущество, находящее в совместном владении, не всегда будет делиться поровну (ст. 39 СК РФ). При разделе принимаются во внимание следующие факторы:

    • затронуты интересы несовершеннолетних детей:
      • регистрация с одним из родителей;
      • приобретение недвижимости с использованием средств маткапитала;
    • один из супругов не имел доходов по неуважительным причинам:
      • не вел домашнее хозяйство;
      • не занимался воспитанием детей;
      • не ухаживал за близким, который в этом нуждался.

    Прежде чем заключить договор купли-продажи, стоит обдумать, что лучше: долевая или совместная собственность для супругов.

    Покупка жилья в период брака и его оформление в совместное владение означает, что заранее определены причитающиеся супругам части. Поэтому одинаково защищены права и мужа, и жены.

    В определенных случаях, предусмотренных ст. 37 СК РФ, имущество, которое оформлено на одного из супругов и является личной собственностью, переходит в совместное владение. Поэтому перед тем как оформить квартиру в браке на кого-то посредством дарения или другим способом, нужно принять во внимание условия, при которых другой супруг получит право претендовать на ½ часть жилья. Одно из них – это существенно возросшая стоимость квартиры в результате его трудовых либо денежных вложений:

    • произведена реконструкция, ремонт;
    • установлены новые коммуникации;
    • увеличена площадь.

    Если пара живет в незарегистрированном браке, квартира будет принадлежать тому, на кого оформлена. А устанавливать право на совместное владение придется в суде, да и то лишь если удастся доказать проживание одной семьей и ведение общего хозяйства в момент приобретения объекта.

    Внимательно изучив перечисленные варианты покупки, пара сможет решить, как лучше оформить квартиру в браке в их случае.

    Ипотека и совместная собственность

    Наиболее распространенный способ приобретения недвижимости – в кредит. В этом случае квартира передается в залог банку до полного погашения долга. И если договор с кредитором оформлен лишь на одного из супругов, объект все равно будет принадлежать обоим в равных частях.

    По кредитным обязательствам муж и жена являются созаемщиками, даже если один из них не имеет никаких доходов. Исключением является оплата кредита личными средствами – деньгами, полученными в дар либо от продажи собственного имущества, приобретенного до брака.

    Если жилье куплено за средства, полученные в результате трудовой/предпринимательской деятельности, имущество делится в равных долях между супругами.

    Нотариально удостоверенным соглашением мужу и жене выделяются оговоренные части помещения. По требованию сторон кредитного договора либо банка ипотечное соглашение можно перезаключить отдельно с каждым из супругов и разделить долговые обязательства пропорционально их долям.

    До полного возврата долга продать имущество можно только с согласия банка (ст. 37 Закона РФ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ). Поэтому при выделении долей и разделе кредитных обязательств переоформляется право собственности на жилье с отметкой о залоге. После погашения кредита супруги обретают право распоряжаться помещением.

    Налоговый вычет при покупке в браке

    Если муж и жена покупают квартиру, возврат 13% НДФЛ зависит от режима владения ею:

    • покупка жилья в совместную собственность – налоговый вычет получает кто-то один из пары либо выплата распределяется между мужем и женой поровну;
    • покупка квартиры в долях предполагает распределение вычета строго в соответствии с размером части имущества;
    • покупка недвижимости в ипотеку – налоговый вычет рассчитывается от стоимости квартиры и уплаченных процентов по кредиту.

    Процесс оформления вычета в случае долевой собственности несколько отличается от совместной – в первой ситуации супруги должны подать заявление о распределении расходов между ними.

    Заключение

    К сожалению, застраховаться от имущественных споров невозможно, какой бы порядок оформления квартиры в собственность ни применялся. Чтобы каждый из супругов мог отстоять свои права на жилье, желательно приобретать недвижимость в совместное владение. Несмотря на некоторые аспекты распоряжения приобретенным имуществом, например, обязательное согласие на продажу, супруги при разделе находятся в равных условиях.

    Брачный договор уместен, если семье принадлежит прибыльный бизнес или супруги покупают несколько объектов недвижимости сразу. Кроме того, исключается риск, что в случае раздела партнеры столкнутся с изнурительными судебными тяжбами.

    Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

    Возможно ли купить квартиру в браке и не делить ее при разводе

    Если изначально принять истину, что брак – это договор, то вопрос, как купить квартиру и не делить ее при разводе, будет решаться намного проще. Если знать, какие сложности могут возникнуть при оформлении жилья в единоличную собственность, то правильно подготовиться к проведению сделки станет намного проще.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    По российскому закону собственность, приобретенная в период совместного проживания, принадлежит мужу и жене. При разводе все, что покупалось, делится между ними.

    Это относится и к недвижимости – если супруги купили квартиру, она с момента приобретения является общей собственностью.

    Как распределяются права на покупку

    Общая собственность бывает совместной и долевой.

    Но какая форма собственности ни была бы принята при проведении сделки, для супругов квартира все равно будет совместно нажитым имуществом. Это значит, что при разделе имущества она будет делиться пополам, независимо от установленных долей.

    Кроме этого, суд может принять во внимание интересы ребенка, и оставить большую долю тому, кто будет его растить и нести все заботы и расходы.

    Такая вероятность есть, если например, вторая половина не оказывала поддержки и не участвовала в расходах на ребенка (это придется доказывать).

    Намереваясь расторгнуть брак, супруги должны учитывать, что использование материнского капитала при покупке жилья увеличивает число собственников – все дети становятся совладельцами наравне с родителями.

    Чтобы предотвратить такую ситуацию, лучше заключить брачный договор, по которому жилье останется в собственности того, на кого оно оформляется. Если имеются определенные доли, то при наличии такого договора каждый получит именно их, без разделения пополам.

    Как «скрыть» квартиру при разделе имущества

    Вступая в брак, особенно по любви, сложно предпринимать какие-то шаги по предохранению собственности от возможного в будущем раздела имущества. Тем не менее, о таком развитии событий стоит подумать желательно до заключения брака.

    Брачный договор

    Самый очевидный путь к решению проблемы заранее – оформление брачного контракта. В этом документе расписывается подробно, какая часть имущества кому отойдет.

    Лицам, создающим семью, следует знать, что жилье, купленное до оформления брака, не включается в массу имущества, подлежащего разделу при разводе.

    Это относится и к денежным средствам, которые были у мужа или жены до брака. Если в контракте есть такой пункт, то впоследствии квартира, приобретенная одним из супругов, или любое иное имущество, остаются за ним – при условии, что оплачивалось оно средствами, которые уже были до брака.

    Польза брачного договора особенно проявляется, когда супруги покупают квартиру по ипотеке.

    Например, если один из супругов приобретает жилье в кредит. Если хочется стать единоличным владельцем, лучше предложить своей второй половине оформить контракт, по которому кредит, а также имущество, купленное на заемные средства, остаются за тем, на кого все оформлялось.

    При этом муж или жена теряют право на квартиру, однако им не придется выплачивать долги.

    Аргументом в пользу брачного договора может послужить также тот факт, что все возможные споры по дележу собственности будут решены заранее, цивилизованно и законно. Этот документ можно составить в любой момент совместной жизни, однако работает он только после заключения брака в ЗАГСе.

    Как купить квартиру в браке и не делить ее при разводе (без брачного договора)

    Если идея брачного договора не очень нравится, то подумать о предохранении квартиры от раздела нужно заранее, при оформлении ее в собственность, а лучше до вступления в брак. Хороший юрист поможет правильно провести сделку и даст советы по дополнительным действиям.

    Когда не требуется согласование перепланировки нежилого помещения? Подробнее тут.

    Некоторые вещи следует знать и позаботиться о них заранее:

    • Например, оплата стоимости жилья может производиться со счета, на который поступили деньги от продажи имущества, которое однозначно принадлежало гражданину до брака. Если предполагается рассрочка, то следует платить взносы с того же счета, сохраняя платежные документы. Такой ход будет принят судом и учтен.
    • Вторая половина может при разводе обратиться к суду с указанием на то, что на ремонт или благоустройство квартиры тратились совместные деньги. Поэтому, сохраняя жилье за собой, придется компенсировать своей бывшей второй половине произведенные затраты.

    Вообще следует знать, что судом рассматривается только официально оформленный брак. Если речь идет о гражданском браке, то раздел квартиры будет произведен по определенным при покупке долям, или она останется за тем, на кого оформлена.

    Единственное, на что может рассчитывать неофициальный супруг, не являющийся собственником или владельцем доли, это компенсация произведенных затрат на благоустройство и ремонт. Но и это придется доказывать в суде.

    Видео: Как правильно поступить

    Отвод жилья от дележа – насколько реально

    Довольно часто используется такой способ предохранения от раздела квартиры: одному из супругов она преподносится в подарок.

    Все, что получено супругом по наследству или по дарственной, является его неделимой собственностью. Таким образом, родители могут сделать подарок своему состоящему в браке ребенку или объявить его наследником квартиры, чтобы жилье осталось за ним в любой ситуации.

    Важные моменты, без которых возникнут сложности

    Однако здесь есть несколько моментов, на которые необходимо обратить внимание, причем заранее:

    • Если жилье получено по дарственной, то следует позаботиться о том, чтобы были доказательства, что даритель купил ее на свои средства. Они могут быть собственными или заемными, но исключительно свои, без участия одаряемого.
    • Если в безвозмездной сделке принимают участи родители, то желательно подумать о том, как могут повести себя другие наследники, поскольку договор дарения может быть оспорен. Потенциальными наследниками являются:
    • супруг
    • дети
    • родители дарителя.

    Вообще, такой способ довольно рискован. Наихудший вариант – если даритель умирает до оформления дарения, особенно без завещания. Теперь квартира оказывается в общей наследственной массе и может быть разделена между лицами, являющимися наследниками.

    Для снижения риска данной ситуации в момент совершения сделки оформляется также и завещание. При этом нужно вспомнить, что наследодатель имеет полное право отменить и изменить завещание. Поэтому проводить такую процедуру можно только в случае полного доверия и взаимопонимания.

    Как может повести себя бывший супруг

    Не следует забывать и о любимой второй половине. Она может обратиться к суду с указанием, что сделка дарения или унаследование проводились как прикрытие с целью отвода квартиры из совместного имущества.

    Если ему или ей удастся доказать, что покупка производилась на общие деньги, суд может признать право второго супруга на часть жилья.

    Для предотвращения такого развития событий следует:

    • иметь доказательства того, что расчеты за объект сделки производились со счета, деньги на котором находились еще до брака;
    • сохранить доказательства того, что средства принадлежали наследодателю или дарителю.

    Если второй супруг поставит целью часть этого жилья, он сможет выставить суду предположение, что родители-дарители бедны и не могли купить недвижимость без использования средств, которые являлись общими.

    Доказательством может стать выписка со счета владельца спорной недвижимости – о снятии суммы, равной стоимости квартиры, либо несколько выписок по сумме, выплаченной за нее.

    В любом случае, следует подумать о том, что гарантированный результат без усилий и хитростей может дать лишь правильно составленный брачный договор. Заранее обговорив все детали возможного развода и раздела имущества, заверив все написанное в нотариальной конторе, можно быть уверенным, что неприятностей и переживаний при разводе (которого может и не быть) станет меньше.

    Где оформить согласование перепланировки по эскизу? Узнайте далее.

    Что дает программа соотечественники получение гражданства? Ответ здесь.

    При этом придется без лишних сантиментов принять все меры, позаботиться о счетах, безукоризненном проведении сделки купли-продажи, предусмотреть все возможные и невозможные варианты. Большое значение имеет, каким способом это будет сделано.

    Брачный договор, дарение или наследство – любой путь должен быть хорошо обдуман.

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
      • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
      • Регионы — 8 (800) 222-69-48

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Покупка квартиры в браке в совместную или долевую собственность супругами в 2020 году

    На протяжении семейной жизни муж и жена приобретают имущество, в том числе недвижимость. Покупка жилья в браке является ответственным шагом и заставляет задуматься, как правильно оформить такое приобретение. При вступлении в брак люди редко думают о возможных размолвках, но в будущем подобная предусмотрительность может сыграть важную роль.

    Понятие брака

    Брак в юридическом смысле этого слова представляет собой свободный и добровольный союз мужчины и женщины с целью создания семьи. Оформленный в установленном законодательством порядке брак порождает для супругов взаимные имущественные права и обязанности.

    Для заключения брачных отношений в законодательстве содержится ряд требований:

    • взаимное согласие лиц;
    • достижение брачного возраста;
    • отсутствие других брачных отношений;
    • отсутствие у жениха и невесты родственных отношений;
    • дееспособность лиц, желающих вступить в брак.

    Что такое совместная собственность супругов

    По общему правилу, если купить жилье в браке, оно будет считаться совместной собственностью супругов. Под этим термином подразумевается такой режим владения, пользования и распоряжения имуществом, при котором оно принадлежит паре в одинаковой мере без выделения долей каждого.

    Реализовать такого рода объекты супруги могут лишь по общему согласию. Совладелец не может просто так продать или подарить принадлежащую ему часть совместного имущества, для этого нужно сначала выделить свою долю.

    Если иное не предусмотрено договором или законом, считается, что у супругов равные доли.

    Законодательство

    Все вопросы, которые так или иначе связаны с семейными и родственными отношениями, регулирует семейное право. Кроме того, сделки с имуществом относят к гражданскому праву.

    В данной области можно выделить основополагающие законодательные акты:

    Отдельные нюансы урегулированы специальными законами и подзаконными нормативно-правовыми актами.

    Виды собственности приобретаемого жилья

    Покупая собственную жилплощадь, многие задаются вопросом, как лучше оформить квартиру супругам – на одного или на двоих. Существует несколько вариантов:

    • совместная собственность,
    • общая долевая,
    • личная.

    Сложно назвать наиболее подходящий выход для конкретной ситуации. Такие вопросы решаются в индивидуальном порядке с учетом жизненных обстоятельств.

    Оформление недвижимости в общую совместную собственность

    Многим парам трудно решить, что лучше – совместная или долевая собственность при покупке квартиры. Как показывает практика, наиболее распространен все же первый вариант. При этом не выделяются доли каждой стороны, а супруги на равных правах пользуются недвижимостью. В данном случае в документации значится два владельца.

    Раздел имущества в случае развода происходит в судебном порядке, если одна из сторон не согласится с установленным размером доли.

    Кроме того, часто супруги оформляют жилье в совместную собственность с детьми. Таким образом, все члены семьи являются владельцами общего жилища.

    Оформление недвижимости в долевую собственность

    Супруги могут изначально оформить квартиру так, чтобы определить доли каждого из них. Вовсе не обязательно, чтобы части имущества были равными. Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2020 году возможна путем заключения договора купли-продажи, в котором сразу указываются доли сторон.

    Доля каждого супруга является обособленной, благодаря чему ею распоряжаются без каких-либо ограничений. Владелец может продать свою часть, подарить, выделив из общего имущества.

    Именно такой режим владения чаще всего выбирают семьи с детьми. Это позволяет наделить наследников законной частью жилья.

    Как уже было отмечено, оформить доли можно путем заключения договора купли-продажи. Однако это не единственный способ, с помощью которого возможно приобретение долевой собственности.

    Доли определяются также с помощью брачного договора. Этот документ можно заключить в любой момент семейной жизни супругов, определив в нем все имущественные вопросы во избежание разногласий в дальнейшем.

    Оформление недвижимости в единоличную собственность

    Нередки ситуации, когда квартира куплена в браке, но собственник один. Из-за страха потерять жилье, а также нежелания участвовать в имущественных разбирательствах в случае расторжения брачных отношений и раздела общего имущества, многие стремятся себя подстраховать.

    Чтобы не приобретать общую совместную или долевую собственность супругов, а заодно и обезопасить себя, все больше россиян предпочитают купить квартиру в браке на себя.

    Законодательством определена категория объектов, которые могут быть отнесены к личной собственности лица, например, подарки. Следовательно, один из вариантов – не купить жилье, а получить его в дар.

    Далеко не у всех есть родственники, которые могут подарить близким жилье. Поэтому многие вынуждены искать другие варианты.

    Квартира, купленная в браке, оформлена на одного из супругов может быть с помощью заключения брачного договора. Посредством этого документа несложно переписать любое имущество на одного из супругов. При этом второй в будущем не сможет притязать на этот объект.

    Процедура покупки и оформления квартиры

    Покупка квартиры предполагает решение вопросов, связанных не только с тем, на кого оформлять жилье, но и куда и с какими документами для этого обращаться.

    Договор купли-продажи можно заключить как у нотариуса, так и без его помощи.

    В законодательстве нет требования о нотариальном удостоверении договора, хотя многие граждане все же предпочитают обращаться за составлением важных документов к специалистам.

    Многих интересует, нужно ли участие нотариуса при покупке квартиры в долевую собственность. Как отмечалось выше, режим пользования имуществом имеет особое значение.

    Что касается долевой собственности, то в законодательство были внесены изменения, в соответствии с которыми поменялся порядок заключения гражданских договоров по данным видам имущества.

    Согласно закону, с 1 июня 2016 года запрещается продавать, покупать, дарить и менять жилье в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь сделка с долями в квартире должна быть обязательно удостоверена нотариально. Без этого в Росреестре зарегистрировать сделку не удастся.

    Согласие супруга на приобретение недвижимости

    В Семейном кодексе РФ предусмотрено, что все имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью супругов, независимо от того, на кого из них оно оформлено.

    Оформление недвижимости на двоих супругов предполагает получение письменного согласия на проведение сделки с таким имуществом.

    Согласие, составленное в письменной форме, удостоверяется нотариусом. И хотя в случае с общей долевой собственностью разрешение супруга не требуется, многие все же предпочитают заручиться таким документом во избежание споров в дальнейшем.

    Порядок заключения договора купли-продажи

    Оформление сделки у нотариуса при долевой собственности приобретает все большую популярность. Подписание документа в нотариальной конторе послужит гарантией того, что все будет сделано правильно, а в случае судебного разбирательства или возникновения других разногласий сделка будет иметь юридическую силу.

    Напомним: законодательство не устанавливает требования обращаться к нотариусу, поэтому составить договор купли-продажи можно и самостоятельно.

    Ознакомьтесь, как выглядит договор купли-продажи общей собственности:

    Процедура госрегистрации

    Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Для этого со всеми документами нужно обратиться в отделение Росреестра или в Многофункциональный центр.

    Подать заявление можно также по почте или через интернет.

    Перечень требуемых документов

    Те, кто интересуется, как купить квартиру в долевую собственность, вместе с заявлением на регистрацию должны подать целый пакет документов:

    • удостоверение личности заявителя;
    • удостоверение личности и подтверждение полномочий представителя в случае подачи заявления третьим лицом;
    • документацию на квартиру;
    • квитанцию об уплате госпошлины.

    Уплата государственной пошлины

    За регистрацию перехода права собственности на недвижимость необходимо уплатить госпошлину. Ее ставки установлены Налоговым кодексом РФ.

    В настоящее время обязательный платеж для физических лиц составляет две тысячи рублей.

    Приобретение недвижимости в ипотеку

    Совместная покупка жилья не всем по карману, поэтому многие семьи берут квадратные метры в ипотеку. Благодаря кредиту все большее число граждан получает возможность обзавестись собственным жильем.

    Здесь тоже есть свои особенности, которые следует рассмотреть более подробно.

    Покупка жилья с использованием материнского капитала

    Программа материнского капитала создана для того, чтобы помогать семьям с детьми улучшить свои жилищные условия. Конечно, средств государственной помощи на полноценную покупку жилья будет недостаточно, но вот сделать первый ипотечный вклад вполне хватит.

    Законодательство содержит ограничения при использовании денег маткапитала, поэтому потратить их на любые цели не удастся.

    Ипотека для жилья, находящегося в долевой собственности

    Законодательством предусмотрена долевая ипотека для приобретения имущества в долевую собственность.

    Часто к такому способу покупки недвижимости прибегают семьи для приобретения квадратных метров в новостройках. Для этого подается стандартный пакет документов, а в самом договоре купли-продажи прописываются доли каждого из участников.

    Налоговый вычет при покупке недвижимости

    Согласно Налоговому кодексу, вычет при покупке имущества в долевую собственность распределяется согласно величине расходов каждого супруга, подтвержденной платежными документами.

    Если собственность оформлена на одного из супругов, то муж и жена могут самостоятельно распределить понесенные расходы на основании соответствующего заявления.

    Такая позиция законодателя связана с тем, что, в соответствии с СК РФ, оба супруга участвуют в расходах независимо от того, кто из них фактически их понес.

    Особенности выделения доли в купленной квартире

    Если квартира куплена по договору купли-продажи, возникает вопрос, как выделить в ней доли супругов. Как правило, доли сторон прописываются в тексте договора.

    Также можно составить соглашение о выделении доли в любой момент семейной жизни и даже после расторжения брачных отношений.

    Приобретение недвижимости супругами удостоверяется нотариусом.

    По общему правилу, у сторон равные доли, однако соглашением можно предусмотреть и другой порядок раздела.

    Как происходит раздел жилья при разводе

    Развод предполагает решение многих вопросов, в том числе имущественных. При отсутствии брачного договора, что в нашей стране случается довольно часто, для защиты прав супругов на имущество, приобретенное в браке, приходится обращаться в суд.

    Некоторые граждане могут найти общий язык и решить все в добровольном порядке путем заключения соглашения о разделе имущества.

    Как поделить квартиру, купленную в браке

    Недвижимость, приобретенная в браке, является общей собственностью супругов и делится пополам. Однако, договор иногда определяет и другие доли сторон.

    Раздел квартиры, купленной в браке, не будет иметь места, если имущество считается личной собственностью лица, либо на него установлен раздельный режим пользования.

    Дарение недвижимости между супругами

    Не всегда жилье можно передавать друг другу по договору дарения, либо определять порядок его раздела на случай расторжения брачных отношений.

    Имущество, приобретенное в браке одним из супругов, можно подарить мужу или жене. В таком случае оно будет считаться личной собственностью одаряемого, а вторая сторона не сможет на него претендовать в случае развода.

    Продажа жилья супругов

    На протяжении семейной жизни пара нуждается в улучшении жилищных условий, особенно после рождения детей. Время от времени возникает необходимость продавать жилье, которое уже находится во владении супругов.

    Продажа жилья в браке также имеет свои особенности. Во многом порядок зависит от вида общей собственности, в которую данное жилье оформлено.

    Реализация недвижимости, находящейся в совместной собственности

    Жильем, которое находится в совместной собственности супругов, пара распоряжается совместно по общему согласию. Для его продажи понадобится нотариально заверенное согласие мужа или жены.

    Имеет свои отличительные черты и продажа недвижимости, оформленной на одного из супругов.

    Продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности

    Каждый собственник может распоряжаться своей долей. Однако особое значение имеет преимущественное право остальных владельцев на покупку доли.

    Перед продажей лицо должно в письменном порядке уведомить других совладельцев о желании продать свою часть имущества. На обдумывание такого предложения им дается месяц.

    Если на протяжении этого времени никто не вызовется выступить в роли покупателя, продавцу разрешается реализовать жилье на тех же условиях другим лицам.

    Выводы

    Приобретение недвижимости в браке – знакомое явление для многих граждан. Однако следует учитывать особенности этой процедуры, прежде всего то, в какую собственность оформить жилье. Для супругов более распространенной является общая совместная или долевая собственность. Подходящую для себя форму в каждом случае супруги выбирают сами.

    Совместная собственность супругов. Общая долевая собственность: Видео

    Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

    Читать еще:  План квартиры с экспликацией
  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector