0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Признаки жилого помещения

Признаки жилого помещения

ЖИЛОЙ ДОМ
— Жилой дом многоквартирный
— Индивидуальный жилой дом
— Блокированный жилой дом
По типу выделяют жилые здания:
— Жилое здание галерейного типа
— Жилое здание коридорного типа
— Жилое здание секционного типа
КВАРТИРА
— Квартира
— Коммунальная квартира
КОМНАТА

Вид жилищного фонда

Виды жилищного фонда в зависимости от целей использования:
— жилищный фонд социального использования
— специализированный жилищный фонд
— индивидуальный жилищный фонд
— жилищный фонд коммерческого использования
Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
Исчерпывающий перечень видов специализированных жилых помещений установлен в статье 92 ЖК РФ
Виды жилищного фонда в зависимости от вида собственности на жилое помещение:
— частный жилищный фонд
— государственный жилищный фонд
— муниципальный жилищный фонд

Жилище и жилое помещение. Разница в понятиях

Определение понятия «жилище»

Что такое жилое помещение?

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Статья 16 ЖК РФ устанавливает следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Жилой дом

Определение понятия «жилой дом», прежде всего, содержится в части 2 статьи 16 ЖК РФ:

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Выделяют многоквартирные, индивидуальные, блокированные жилые дома

Жилой дом многоквартирный — жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы («Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России).

Индивидуальный жилой дом — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (объект индивидуального жилищного строительства) (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области»).

Индивидуальный жилой дом — одноквартирный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовый участок (Решение Совета депутатов городского округа Дзержинский МО от 22.02.2012 N 5/2 (в редакции от 28.11.2012) «О Положении об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Городской округ Дзержинский» Московской области»).

Блокированный жилой дом: Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на придомовую территорию (Приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288 (в редакции от 18.07.2013) «Об утверждении свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (вместе с «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»).

Блокированный жилой дом — жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет индивидуальный выход на территорию общего пользования (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области»).

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

По типу выделяют жилые здания:

Жилое здание галерейного типа — здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы через общую галерею не менее чем на две лестницы («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности»
(утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

Жилое здание коридорного типа: Здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общий коридор не менее чем в две лестничные клетки («СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).

Жилое здание коридорного типа — здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы на лестницы через общий коридор («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

Жилое здание секционного типа: Здание, состоящее из одной или нескольких секций, отделенных друг от друга в жилой части строительными конструкциями без проемов и имеющих самостоятельные эвакуационные выходы («СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).

Жилое здание секционного типа — здание, состоящее из одной или нескольких секций («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

Жилая квартира

Определение понятия «квартира» содержится в части 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Определения понятия «квартира» в законодательстве

Жилая квартира — жилые комнаты, коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние («Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России).

Жилая квартира — изолированная часть здания, предназначенная для проживания одной или нескольких семей.

Жилая квартира в двух уровнях — квартира, жилые и подсобные помещения которой размещены в двух смежных этажах и соединены внутриквартирной лестницей («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)

Определение понятия «жилая квартира» в литературе:

Жилая квартира — «конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)» (Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова; Под ред. И.Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. С. 94.)

Коммунальная квартира

Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования («Методические рекомендации по осуществлению в МЧС России предоставления сотрудникам федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы единовременной социальной выплаты» (утв. МЧС России 23.07.2015 N 2-4-87-27-25).

Коммунальная квартира — квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты) (ст. 11 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 (в редакции от 28.12.2016) «Основы жилищной политики города Москвы»).

Комната

Определение понятия «комната» содержится в части 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ:

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилая комната: жилое помещение для постоянного проживания в квартирах, а также временного проживания в гостиницах, пансионатах, домах отдыха, кемпингах и других общественных зданиях временного пребывания («СП 137.13330.2012. Свод правил. Жилая среда с планировочными элементами, доступными инвалидам. Правила проектирования» (утв. Приказом Госстроя от 27.12.2012 N 119/ГС).

Виды жилищного фонда в зависимости от целей использования

В соответствии с частью 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

  • жилищный фонд социального использования (ст. 49 – 91 ЖК) — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.;
  • специализированный жилищный фонд (ст. 92 ЖК РФ)- совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
  • индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
  • жилищный фонд коммерческого использования (статья 671 – 688 ГК РФ) — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.
Читать еще:  Основы кадастра недвижимости

Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

Статья 92 Жилищного Кодекса РФ установила исчерпывающий перечень видов специализированных жилых помещений:

  • служебные жилые помещения;
  • жилые помещения в общежитиях;
  • жилые помещения маневренного фонда;
  • жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;
  • жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
  • жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
  • жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
  • жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. ст. 93 — 98 Жилищного кодекса РФ.

Основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, уполномоченного собственником на управление государственным или муниципальным жилищным фондом (см., например статью «Как приватизировать служебное жилье?»)

Виды жилищного фонда в зависимости от вида собственности на жилое помещение

Жилищным кодексом РФ выделены следующие виды жилищного фонда:

  • частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
  • государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
  • муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилище и жилое помещение. Разница в понятиях

Нормы ряда законов содержат понятие «жилище», тогда как нормы профильного Жилищного кодекса РФ, регулирующего как раз жилищные правоотношения, такого понятия не раскрывает, оперируя лишь понятием «жилое помещение».

Есть ли разница в понятиях «жилое помещение» и «жилище» или их можно рассматривать как тождественные?

См. далее статью «Понятие «жилище» в законе, практике ЕСПЧ и литературе», где содержатся следующие ответы на вопросы:

  • Понятие «жилое помещение» и «жилище» в гражданском законодательстве
  • Понятие «жилище» в практике Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ)
  • Понятия «жилище» и «жилое помещение» в литературе
  • Определение понятия «жилище» в законе (в УК РФ и в УПК РФ)
  • Какое из определений понятий «жилище» (данное в УК РФ или в УПК РФ) следует применять на практике?

Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ

Малахова А.А., редактор РИО (Академия ФСИН России).

В условиях проведения новой Федеральной жилищной реформы была установлена тенденция к становлению различных форм собственности на жилье, что обусловливает необходимость фундаментальной проработки признаков жилого помещения.

На наш взгляд, признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием «постоянное проживание», поэтому включение данного критерия в определение жилого помещения является, несомненно, важным шагом законодателя. Так, в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу 1 марта 2005 г., жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам).

Данное определение, а также анализ законодательства позволяют выделить существенные признаки, которые отличают жилые помещения от нежилых. К таким признакам можно отнести:

  1. Назначение. Использование только для проживания (ст. 288 ГК). Использование в других целях допускается только после перевода жилого помещения в нежилое. Тем не менее некоторые авторы считают допустимым использование жилых помещений не для проживания . Такая практика сложилась при регистрации товариществ собственников жилья (путем размещения в жилых помещениях правления товариществ собственников жилья).

См.: Белкина Т.Д. Товарищества собственников жилья: Организация, регистрация, деятельность. М., 1996. С. 34, 62.

Новеллой являются положения ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, допускающие использование жилья для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан . Россия является страной с рыночной экономикой, поэтому введение данной нормы давно назрело, и ее появление, безусловно, является положительным моментом, поскольку положения ранее действовавшего законодательства устарели. Так, ЖК РСФСР содержал запрет на использование гражданами жилых помещений «в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях».

Правда, размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ). С этим трудно не согласиться, поскольку данная деятельность явно противоречит назначению жилого помещения.

  1. Пригодность для постоянного проживания. Следует заметить, что под понятием возможности «проживания» понимается не сам факт длительности проживания семьи или гражданина в помещении, а его изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования, проектная предназначенность к этому.

Данный признак означает, например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, всепогодность жилья, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное — от временного. ГК РФ не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ч. 1 ст. 673 ГК РФ). В частности, оно должно быть безопасным для постоянного проживания в нем граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью. Указанные обстоятельства подтверждаются заключениями СЭС, инженерно-техническими, другими заключениями и актами обследования компетентных органов. К сожалению, ведомственным нормативным актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянного проживания граждан, и только для домов государственного и муниципального жилищного фонда.

  1. Вместе с тем в некоторых случаях вводится дополнительный квалификационный критерий — благоустроенность жилого помещения, который используется в первую очередь в отношении жилых помещений, входящих в состав государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального использования.

Благоустроенность — понятие относительное. Оно изменяется по мере развития градостроительства и во многом зависит от местных условий, от условий данного населенного пункта . Как известно, к элементам благоустройства относятся наличие водопровода, канализации, центрального отопления, ванны, электричества, газа, горячего водоснабжения, мусоропровода, лифта. Однако уровень благоустройства в населенных пунктах неодинаков: в одних — жилые помещения обеспечены всеми видами благоустройства, в других — лишь некоторыми.

Такая же точка зрения сформирована практикой и высказана в юридической литературе (см., например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда СССР // Советская юстиция. 1962. N 24. С. 29; п. 15 Постановления N 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1994. С. 172; Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений. В вопросах и ответах из практики юриста. М., 1993. С. 30 — 31; Приходько И.А. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 279 — 280).

Некоторые авторы предлагают использовать при определении благоустроенности жилых помещений степень оснащения (в процентном отношении) удобствами. На наш взгляд, такая позиция не является правильной, потому как на практике бывает сложно определить эту степень оснащенности, особенно если населенный пункт большой.

См., например: Андрианов И.И. Указ. соч. С. 31.

В понятие благоустроенности, в частности, должны быть включены не только соответствие санитарным и техническим нормам (этого было бы достаточно при определении пригодности жилого помещения для проживания), но и обеспеченность основными коммунальными удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым к основной застройке данного района или населенного пункта. Понятие «благоустроенное жилое помещение» значительно шире.

Законодатель в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих помещение как жилое (ст. 15 ЖК РФ).

  1. Изолированность. Данный признак означает, что жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком. Так, не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения.
  2. Помещение должно являться недвижимым имуществом. Деление вещей на движимые и недвижимые производилось еще в римском праве . В русском законодательстве данная классификация была впервые закреплена в изданном Петром I Указе «О единонаследии», согласно которому «вотчины» и «поместья» объединялись под одним общим наименованием «недвижимое имущество» . С принятием Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено, поскольку земля и другая недвижимость были национализированы и исключены из гражданского оборота. И только в начале 90-х гг., т.е. впервые после длительного перерыва, было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. .
Читать еще:  Образец договора доверительного управления недвижимым имуществом

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М: Юрист, 1996. С. 148 — 149.
См.: Ефремова Н.Н. Судебная защита права собственности в России XVIII в. // Собственность: Право и свобода. Сб. ст. / Отв. ред. Е.А. Скрипилев. М., 1992. С. 45.
Ведомости РСФСР. 1990. N 3. Ст. 416.
Ведомости СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

Как показывает анализ ст. 130 ГК РФ, жилые помещения прямо не включены в состав недвижимости. В то же время в других нормах Кодекса имеются прямые указания на определение помещений как недвижимого имущества. В частности, п. 1 ст. 549 ГК РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилых помещений — квартиру.

Главным признаком, позволяющим отнести жилые помещения к недвижимости, согласно Гражданскому кодексу и перечисленным законам является «прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению». На наш взгляд, применение законодателем указанных свойств в качестве основного критерия, разграничивающего недвижимое и движимое имущество, не совсем удачно, поскольку «современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению» . Более правильным представляется формулировка, согласно которой жилое помещение должно иметь прочную связь с землей и изначально не быть предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Исходя из этого нельзя относить к недвижимости отдельно стоящие помещения, хотя и поставленные на землю, но фундаментально в нее не укрепленные (например, сборно-разборные сооружения, бытовки, летние садовые домики).

См.: Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 91.

Необходимо обратить внимание на то, что жилое помещение является индивидуально-определенной вещью в силу как естественных причин (например, расположение дома на определенном земельном участке), так и причин юридических (например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект индивидуализируется, то есть получает характеристики, позволяющие отнести его к недвижимости.

Таким образом, признаками, отличающими жилые помещения от нежилых, являются: назначение (для проживания), пригодность для постоянного проживания, изолированность помещения и принадлежность к недвижимому имуществу.

Признаки жилого помещения

Итак, жилое помещение обладает следующими признаками:

1) изолированно от других жилых помещений;

2) является недвижимым имуществом;

3) признание помещения жилым;

4) пригодно для постоянного проживания Вишневская И.С. Жилищное право РФ: Учебник. Ростов н/Д. 2007. С.39..

Изолированность

Обязательное условие признания помещения жилым. Требование изолированности было закреплено в Основах гражданского законодательства СССР 1961г., ГК РСФСР 1964 г. (ст.300), а затем и в ЖК РСФСР (ст.52) в качестве одного из условий заключения договора найма жилого помещения.

Изолированность жилых помещений не является абсолютной. В ЖК РФ речь идет об относительной изолированности. Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в ЖК РФ // Журнал российского права. 2006. №8. С.105..

Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена на том уровне, на каком помещение обладает свойством «изолированности» (будь то жилой дом, квартира или комната) и, следовательно, может выступать самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав. Исключение из этого правила допускается в случаях, предусмотренных ч.1 ст.685 ГК РФ и ч.1 ст.76 ЖК РФ, когда предметом договора поднайма жилого помещения может выступать часть жилого помещения. В этом случае законом не исключена вероятность того, что объектом прав может стать также неизолированное жилое помещение либо часть помещения — жилая площадь. Такие объекты не могут быть отнесены к жилым помещениям, поскольку не обладают признаком «изолированности» (ч.2 ст.15 ЖК РФ). В связи с этим, возможность возникновения прав и обязанностей по договору поднайма в отношении неизолированных частей жилого помещения не согласуется с положениями ч.1 ст.15 ЖК РФ, согласно которой объектами жилищных прав являются жилые помещения. Представляется, что наличие данного противоречия является следствием непоследовательности законодателя при описании системы объектов жилищных прав в гл.2 разд.1 ЖК РФ.

Следовательно, первый признак объекта жилищных прав — изолированность.

Признание жилого помещения недвижимым имуществом

Помещение должно являться недвижимым имуществом. Деление вещей на движимые и недвижимые производилось еще в римском праве. В русском законодательстве данная классификация была впервые закреплена в изданном Петром I Указе «О единонаследии», согласно которому «вотчины» и «поместья» объединялись под одним общим наименованием «недвижимое имущество» См.: Ефремова Н.Н. Судебная защита права собственности в России XVIII в. // Собственность: Право и свобода. Сб. ст. / Отв. ред. Е.А. Скрипилев. М., 1992. С. 45..

В настоящее время признак «недвижимости» прямо включен законодателем в определение «жилого помещения» как родовой категории объектов жилищных прав (ч.2 ст.15 ЖК). Это означает, что помещение не являющееся недвижимым имуществом не может быть признано жилым.

С принятием Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено, поскольку земля и другая недвижимость были национализированы и исключены из гражданского оборота. И только в начале 90-х гг., т.е. впервые после длительного перерыва, было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР»Ведомости РСФСР. 1990. N 3. Ст. 416. и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. Ведомости СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

Как показывает анализ ст. 130 ГК РФ, жилые помещения прямо не включены в состав недвижимости. В то же время в других нормах Кодекса имеются прямые указания на определение помещений как недвижимого имущества. В частности, п. 1 ст. 549 ГК РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилых помещений — квартиру.

Главным признаком, позволяющим отнести жилые помещения к недвижимости, согласно Гражданскому кодексу и перечисленным законам является «прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению». Применение законодателем указанных свойств в качестве основного критерия, разграничивающего недвижимое и движимое имущество, не совсем удачно, поскольку «современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению» См.: Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 91.. Более правильным представляется формулировка, согласно которой жилое помещение должно иметь прочную связь с землей и изначально не быть предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Исходя из этого нельзя относить к недвижимости отдельно стоящие помещения, хотя и поставленные на землю, но фундаментально в нее не укрепленные (например, сборно-разборные сооружения, бытовки, летние садовые домики) Свит Ю.П. Жилищное право: Учебное пособие. М., 2005. С.41.. Однако в судебной практике имели место случаи, когда строения, не имеющие фундамента, с учетом характера их использования признавались жилыми БВС РФ. 2000. №8..

Необходимо обратить внимание на то, что жилое помещение является индивидуально-определенной вещью в силу как естественных причин (например, расположение дома на определенном земельном участке), так и причин юридических (например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект индивидуализируется, то есть получает характеристики, позволяющие отнести его к недвижимости Баранов В.А., Гущин В.В. Жилищное право: Учебник. М., 2006. С. 38..

Признаки жилого помещения

Исходя из определения, данного в ч.2 ст.15 ЖК РФ следует, во-первых, что на жилые помещения распространяется правовой режим недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). На практике это означает, что: а) отчуждение и приобретение жилых помещений и прав на них осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с ними (ст. 131, 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьими лицами; б) приобретение прав на жилое помещение осуществляется только способами и на основаниях, предусмотренными для недвижимого имущества (ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним»[1]), что подтверждает и ст. 10 ЖК РФ; в) споры о праве собственности и иных вещных правах на жилое помещение рассматриваются с определенными процессуальными особенностями — не в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ[2]) или в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ), а по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК РФ).

Читать еще:  Последствия прописки чужого человека в квартире

В теории гражданского права России жилое помещение рассматривается как вещь, недвижимая по закону в силу того, что оно представляет собой объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно либо функционирование которого возможно только в соединении с каким-либо земельным участком. По мнению С.А. Степанова[3], жилое помещение относится не к базовому (основополагающему) перечню объектов недвижимости (земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей) и не к производственному (незакрытому) перечню недвижимостей в виде объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания и сооружения), а к иному имуществу, отнесенному законом к недвижимости наряду с предприятиями, кондоминиумами, воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания и космическими объектами. В любом случае оно подлежит особого рода учету — государственной регистрации права.

Во-вторых, из определения жилого помещения, данного в п. 2 ст. 15 ЖК РФ, следует, что жилое помещение — изолированная конструкция (помещение), которая в гражданском обороте может выступать в нескольких видах:

1) жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Гражданское законодательство советского периода не предусматривало подобной характеристики жилого помещения, равно и ее классификации. Это обуславливало отсутствие в гражданском обороте таких объектов, как комната, и ограниченный оборот жилых домов и квартир.

В действующем законодательстве подобного рода ограничения для включения структурно обособленных помещений (квартира и комната) в гражданский оборот сняты.

В-третьих, из определения жилого помещения (п. 2 ст. 15 ЖК РФ) следует, что оно должно быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Это традиционная характеристика жилого помещения, которая устанавливает критерии его пригодности для постоянного проживания физических лиц. Они закреплены в санитарных и технических правилах и нормах. Санитарные правила регулируются ФЗ РФ от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[4], Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 №554, утв. Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании[5], а также Санитарно-эпидемиологическими требованиями к жилым зданиям и помещениям, утвержденными Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000 (СанПиН 2.1.2.1002-00), Методическими указаниями по осуществлению государственного санитарного надзора за устройством и содержанием жилых зданий, утв. Главным санитарным врачом 24.02.1981 №2295-81. За их нарушение предусмотрена и уголовная ответственность.

Несоответствие указанным правилам и нормам является основанием признания жилого помещения непригодным для проживания (ч.4 ст.15 ЖК РФ) в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»[6].

Жилое помещение необходимо отличать также от нежилого помещения. Теоретически — по целям использования[7]. Статья 17 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения предназначены для проживания. Размещение в них промышленных производств не допускается. Таким образом, подчеркивается непромышленный характер его эксплуатации. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства РФ, а также в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»[8].

Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется исключительно на условиях (ст. 22 ЖК РФ) и в порядке (ст. 23, 24 ЖК РФ) жилищного законодательства РФ с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности.

Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые ЖК РФ установил три исключения. Невозможно жилое помещение перевести в категорию нежилого в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например помещение является предметом залога.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми[9].

Действующий Жилищный кодекс РФ (п. 1 ст. 22) допускает перевод нежилого помещения в жилое, поскольку до определенного времени законодательство (п. 3 ст. 288 ГК РФ) предусматривало правила, которые касались только перевода жилых помещений в нежилые.

Такой перевод не допускается:

а) если такое помещение не отвечает установленным требованиям и отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

б) если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (например в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т.п.).

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое является единым, осуществляется органом местного самоуправления по требованию собственника или уполномоченного им лица (заявителя) при наличии установленных в законе документов и в установленные сроки (ст. 23 ЖК РФ). Данное правило конкретизируется в законодательстве субъектов РФ и нормах органов местного самоуправления.

В случае необходимости обеспечить использование помещения в новых целях допускается его переустройство и (или) перепланировка и (или) проведение иных работ, завершение которых подтверждается актом приемочной комиссии.

Жилые помещения — объект гражданского оборота (ст. 2, 10, 15 ЖК РФ; абз. 3 ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»), который подлежит измерению.

Общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Кроме того, в некоторых случаях вводится дополнительный квалификационный критерий — благоустроенность жилого помещения, который используется в первую очередь в отношении жилых помещений, входящих в состав государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального использования.

Благоустроенность — понятие относительное. Оно изменяется по мере развития градостроительства и во многом зависит от местных условий, от условий данного населенного пункта[10]. Как известно, к элементам благоустройства относятся наличие водопровода, канализации, центрального отопления, ванны, электричества, газа, горячего водоснабжения, мусоропровода, лифта. Однако уровень благоустройства в населенных пунктах неодинаков: в одних — жилые помещения обеспечены всеми видами благоустройства, в других — лишь некоторыми.

Некоторые авторы[11] предлагают использовать при определении благоустроенности жилых помещений степень оснащения (в процентном отношении) удобствами. Думается, такая позиция не является правильной, потому как на практике бывает сложно определить эту степень оснащенности, особенно если населенный пункт большой.

В понятие благоустроенности, в частности, должны быть включены не только соответствие санитарным и техническим нормам (этого было бы достаточно при определении пригодности жилого помещения для проживания), но и обеспеченность основными коммунальными удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым к основной застройке данного района или населенного пункта. Понятие «благоустроенное жилое помещение» значительно шире.

Законодатель в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих помещение как жилое (ст. 15 ЖК РФ).

Таким образом, признаками, отличающими жилые помещения от нежилых, являются: назначение (для проживания), пригодность для постоянного проживания, изолированность помещения и принадлежность к недвижимому имуществу.

[1] ФЗ РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ // СЗ РФ. -1997. -№30. –ст.3594

[2] ФЗ РФ от 14.11.2002 №138-ФЗ // СЗ РФ. -2002. -№46. –ст.4532

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector