Плюсы и минусы тсж и управляющей компанией
Плюсы и минусы тсж и управляющей компанией
Собственников жилья в многоквартирных домах объединяет большое хозяйство. Это места общего пользования в подъездах, мусоропроводы, системы отопления, канализации и водопровода, лифты, площадки для мусорных контейнеров, подвалы, чердаки и придомовая территория.
Чтобы все исправно и бесперебойно функционировало, содержалось в чистоте и вовремя ремонтировалось, необходимо грамотное управление. Перед жильцами встает выбор: нанять профессиональных коммунальных менеджеров в лице управляющей компании (УК) или справляться своими силами и организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Что представляют собой эти формы управления домовым хозяйством и какому из них стоит отдать предпочтение?
Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией
Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:
— Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;
— Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;
— Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;
— Компания обладает полноценной материально-технической базой;
— Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;
— УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.
Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.
Плюсы и минусы заключения договора с УК
Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.
Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:
— Профессиональное и качественное оказание услуг;
— Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;
— Государственный контроль над деятельностью компании.
С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.
— Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;
— Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;
— Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.
Товарищество собственников жилья — некоммерческое объединение жителей
ТСЖ имеет руководящий орган, устав, печать, расчетный счет в банке, но не является коммерческой организацией. Это добровольное объединение жильцов, решение о создании которого принимается общим собранием. Иными словами, жители дома доверяют управление и контроль над общедомовым хозяйством кому-то из своих соседей.
ТСЖ не имеет собственной производственной базы и штата специалистов. В основные обязанности товарищества входят:
— Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, в том числе с УК;
— Организация работ по уборке и содержанию дома и прилегающей территории, включая вывоз мусора;
— Выбор и заключение договоров с подрядными организациями для выполнения текущих ремонтных работ, капитального ремонта, сервисного обслуживания дома;
— Расчет бюджета на общедомовые нужды и контроль над целевым использованием средств;
— Финансовая деятельность (привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т. д.);
— Расчет и взимание квартирной платы с жильцов.
Действия товарищества собственников жилья не должны противоречить Жилищному кодексу Российской Федерации.
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
Плюсы создания ТСЖ:
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
Минусы управления ТСЖ:
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.
Что в итоге выбрать?
Выбор той или иной формы управления домом зависит от многих обстоятельств. ТСЖ может стать выгодным и эффективным вариантом при соблюдении определенных условий. В данном случае многое зависит от профессиональных, человеческих и морально-нравственных качеств руководителей сообщества. Хорошо, если руководителем ТСЖ выступает человек, имевший опыт работы в коммунальном хозяйстве.
Существуют яркие примеры ухоженных домов с благоустроенными дворами, напоминающими ландшафтные сады. При этом ТСЖ умудряются еще и неплохо зарабатывать на грамотном использовании вверенного имущества, что благотворно сказывается на качестве жизни всех членов сообщества. В то же время некомпетентность руководства ТСЖ может привести к плачевным результатам.
Для больших многоквартирных домов порой единственным разумным выходом является выбор подходящей управляющей компании. Жителей так много, что договориться о создании эффективного ТСЖ не представляется возможным. Услуги УК будут стоить дороже, но зато они будут оказываться своевременно и профессионально.
Есть и промежуточный вариант. Собрание жильцов может выбрать представителя ТСЖ для взаимодействия с управляющей компанией. В этом случае жители получают доступ к оперативной связи с УК по всем возникающим вопросам, избегая проблем с управлением недвижимостью.
ТСЖ или управляющая компания: плюсы и минусы, разница и преимущества
Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.
Чем отличается УК от ТСЖ
ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.
УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.
ТСЖ и УК: в чем разница
Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.
- ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
- В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
- В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
- ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
- ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.
Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.
УК и ТСЖ: плюсы и минусы
Управляющая компания
Плюсы:
- Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
- У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
- УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
- Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.
- Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
- За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
- УК не отчитывается о тратах средств.
Товарищество собственников жилья
Плюсы:
- ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
- Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования, а не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.
- Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.
- ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.
- Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее, и возможно, придется делать это через суд.
- Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.
- Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.
- Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.
ТСЖ или управляющая компания, что выбрать?
Как видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ. Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.
Если много активистов, готовых регулярно собираться для решения вопросов (каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир) – можно организовать ТСЖ. Но есть и общий вариант: организовать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией.
Как оформить договор управления между УК и ТСЖ
Договор оформляется письменно. В интернете существуют готовые формы договоров, которые можно использовать, но лучше обратиться к выбранной заранее УК и попросить их форму. Внимательно изучите бумаги, где обязательно должны быть четко прописаны:
- Адрес дома и список общего имущества;
- Список работ, которые будут выполняться;
- Список коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
- Как будут рассчитываться коммунальные платежи;
- Как осуществляется контроль за выполнением УК взятых обязательств.
Резюмируя, можно сказать, что любая форма управления будет поддерживать дом в порядке только в том случае, если жильцы неравнодушны и готовы активно контролировать ТСЖ или УК.
В чем плюсы и минусы создания ТСЖ? Преимущества и недостатки в сравнительной таблице
Так что же — отказываться от Управляющей компании и всецело переходить к ТСЖ? Многие собственники недвижимости считают именно так.
Но не следует торопиться принимать решение — ведь у любого варианта есть как преимущества, так и недостатки. Что же это за организация? Его плюсы и минусы в многоквартирном доме рассмотрим в далее.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !
О том, как создать товарищество, в частности в многоквартирном доме, зарегистрировать его в налоговых органах, заключить договора с собственниками на обслуживание, а также о том, как стать членом товарищества, вы можете узнать на нашем сайте. Образец заявления на вступление в эту организацию можно скачать здесь.
Преимущества
Для начала уясним — что это такое ТСЖ?
Это некоммерческая организация, созданная для управления тем или иным домом.
В его состав входят владельцы квадратных метров, относящихся к данному дому.
В общем и целом это юридическое лицо со всеми вытекающими правами и обязанностями. И как всякое юридическое лицо, оно может заниматься получением прибыли.
Итак, каковы же преимущества такого способа управления:
высказываться можно любому владельцу жилья и его мнение гарантированно будет учтено;
жильцы сами могут выбирать подрядчиков;
есть возможность организовать работы своими силами;
Узнайте из наших статей о том, как проводится заочное голосование собственников, на что должны идти членские, страховые и другие взносы, а также о том, каков порядок принятия устава ТСЖ.
Таким образом получается, что если есть такая организация — можно не беспокоиться насчет чистоты газонов, наличия детских площадок, насчет паркингов. Все это будет, потому что она ориентирована на благо владельцев квартир этого дома.
Плюсы и минусы способов управления многоквартирным домом: сравнительная таблица.
О вопросах реорганизации, ликвидации и банкротства товарищества читайте на нашем сайте.
Недостатки
Минусов меньше, но от этого они не стали менее серьезными:

несовершенства законодательства, не позволяющие отладить систему расчетов.
Если кто-то будет прятаться от платежей, то однажды поставщику услуг это надоест и он взыщет неполученное через суд.
А судье все равно, откуда поступят деньги, главное, чтобы поступили. И не исключено, что жителям придется платить по счетам дважды;
постоянные столкновения с льготниками;
платежи за эксплуатацию заметно выше;
всегда есть риск ошибки в кандидате на пост председателя;
Узнайте из наших статей о том, как и куда можно пожаловаться на работу вашего товарищества, и можно ли выйти из него. Образцы заявлений в ТСЖ о протечках, затоплениях и просьбах проведения ремонта вы можете скачать тут.
Пути решения проблем
Одна из самых главных проблем — не факт, что вы доверитесь надежному, да что там — легитимному товариществу. Как так? Очень просто. Подделка документов в России уже никого не удивляет.
Чьи интересы поставит во главу угла такое с позволения сказать объединение — нетрудно догадаться. Почему? Потому что большинству безразлично.
Как не попасть в такую ситуацию? Соблюдать закон. Проявлять гражданскую активность. Посещать все собрания владельцев жилья — в этом случае подделать вашу подпись будет попросту невозможно.
Нужно также регулярно запрашивать отчетность товарищества: кто туда входит, когда был избран, деятельность, данные о проверках, правонарушения, даже какое наказание понесла организация — все это должно быть открыто (читайте о стандартах предоставления информации).
Такая информация содержится на инфостойках, стендах внутри помещений организации, сайтах Интернета. Или же должна быть предоставлена по запросу — как устному, так и письменному.
О том, как зарегистрировать товарищество на сайте ГИС ЖКХ, читайте в нашей статье. Узнайте также о том, обязана ли данная организация иметь свой официальный сайт.
Необходим также контроль за председателем.
Обитатели дома должны с двойным вниманием отнестись к вопросу, кому они доверяют правление своим домом. Не нужно выбирать кандидатуру наобум.
Присмотритесь внимательно, что это за человек? Ведь именно он и есть то лицо, которое может от имени товарищества совершать сделки и подписывать документы.
Нужно также обеспечить работу ревизионной комиссии (ее составляют жильцы). Нужно рассматривать кандидатуры самых дотошных и грамотных жителей, заинтересованных в деле. По сути это аудиторы местного масштаба.
Об обязанностях управляющего вы можете узнать из .
Получается, что как ни надейся на ТСЖ, но это как раз тот самый случай, когда вдвойне важно самому не плошать. Все-таки ничто не дает такую благодатную почву для злоупотреблений этой организации, как безучастность жильцов.
О преимуществах и недостатках товарищества собственников жилья смотрите в этом видео:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)
Что лучше выбрать: ТСЖ или управляющую компанию
Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве. Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом. Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.
Формы управления МКД
В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ , жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:
Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:
- непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
- товарищество собственников жилья (ТСЖ);
- жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
- управляющая организация (УК).
Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.
Если выбрать управляющую компанию
Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.
Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.
Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.
Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.
Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:
- показатели финансово-хозяйственной деятельности;
- перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
- условия и порядок их предоставления;
- цены и тарифы на ресурсы.
Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.
Плюсы управления через ТСЖ
Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.
Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.
Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.
Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.
У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.
Узнайте подробнее о том, что собой представляет товарищество собственников жилья.
Преимущества и недостатки УК и ТСЖ
Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.
Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:
- выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
- планирование бюджета;
- наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
- знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
Но есть в работе УК и минусы:
- Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
- Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
- При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
- Высокая плата за работу по договору.
Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:
- важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
- правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
- все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
- возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.
Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:
- некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
- стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
- объединение непросто ликвидировать.
Оптимальная форма управления домом
Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.
Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.
ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:
- сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
- назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
- оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.
Резюме
Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.
Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.
Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.