2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обмен вторичного жилья на новостройку

Отдай старую — получи новую: обмен квартир в Москве

Сделка обмен квартиры на Новую Москву подходит семьям, которые хотят в кратчайший срок улучшить свои жилищные условия с минимальными финансовыми рисками. Она привлекательна тем, что делает возможным переезд из малогабаритной жилплощади в большую без доплаты. И это не обязательно может быть квартира.

Благодаря активной застройке в Новой Москве на продажу выставлена широкая линейка вариантов. Самостоятельный заплыв на такой рынок недвижимости грозит месяцами потраченного времени. Если же взять себе в помощники опытного риэлтора, он поможет ускорить переезд.

Сотрудники офиса «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах знают плюсы и минусы всех новых объектов в Троицком и Новомосковском административных округах. Наши партнерские отношения с проверенными застройщиками позволят осуществиться вашей мечте . Компания работает с самыми надежными девелоперами.

Преимущества Новой Москвы

По качеству жилья и инфраструктуре Новая Москва обходит старые районы столицы.

  • Стоимость. Недвижимость в Новой Москве значительно дешевле. По оценке аналитиков «МИЭЛЬ», средняя стоимость «вторички» в спальном районе на востоке столицы по итогам последнего месяца составляет около 200 000 руб/м². В то время как в Троицке, цена за «квадрат» на 90 000 ниже. В населенных пунктах, расположенных еще дальше от МКАДа, на 200 000 рублей получится приобрести 3 квадратных метра.
  • Разнообразие предложений. Кроме привычного московского формата — квартиры в высотке, в Новой Москве сотрудники «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах помогут подобрать жилье поинтереснее (таунхаус, дуплекс, коттедж, 2-х или 3-х этажный многоквартирный дом).
  • Экология. Почти половина Новой Москвы — это зеленая зона. По данным экспертов, состояние экологии внутри МКАДа имеет степень «сильно загрязненная». В Новомосковском и Троицком административных округах ее считают «достаточно чистой».

Обратитесь к МИЭЛЬ за обменом вашей квартиры на Новую Москву

Наше сотрудничество начинается с первичной консультации. Предоставляем ее совершенно бесплатно. Если оговоренные условия устраивают обе стороны, переходим к следующим этапам сотрудничества:

  • Проводим оценку рыночной стоимости объекта.
  • Подбираем жилье с учетом ваших предпочтений.
  • Оказываем комплексное юридическое сопровождение.

Как работает программа по обмену

В столице все больше становится востребован обмен по программе tradein. При такой сделке старое жилье принимается в счет оплаты нового. Система взаиморасчета дает возможность обойти стороной две сложные процедуры: продажу и покупку. Успех бартера напрямую зависит от профессионализма и опыта посредника.

Комментарий эксперта
Схема ТРЕЙД ИН особенно актуальна в случае, когда доход в семье не растет, и вопрос улучшения жилищных условий связан только с реализацией имеющейся недвижимости. Чтобы застройщик выкупил вашу прежнюю квартиру, она не должна находиться под арестом и быть в аварийном состоянии. Желательно, чтобы у жилплощади должен быть один собственник, сделки с долями, а также комнаты в коммуналках и общежитии обычно не рассматриваются.

С чего начать

Сделка по обмену недвижимости требует подготовительной работы. Для того, чтобы она прошла удачно, нужно соблюсти следующий алгоритм:

  • выписать из вашей «вторички» всех жильцов;
  • заплатить за коммунальные услуги;
  • подготовить документы.

Чтобы осуществить обмен квартиры на Новую Москву, необходимо подготовить определенную документацию. Можете самостоятельно заняться сбором справок и выписок или же доверить это дело профессионалам, которые оформят их гораздо быстрее.

  • Паспорта и их копии.
  • Свидетельство заключения брака и согласие второго супруга на продажу квартиры.
  • Разрешение от других собственников.
  • Технический паспорт квартиры.
  • Выписка из домовой книги.
  • Справка из БТИ.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Выписка из лицевого счета.

После сбора необходимых документов происходит оформление сделки с дальнейшей ее регистрацией в Росреестре.

История из жизни
Спасибо команде АН на Чистых Прудах. Самостоятельные поиски дома нашей мечты за МКАДом не дали результатов. Юрист и риэлтор компании сработали оперативно. Помогли обменять «трешку» в Отрадном на таунхаус в Апрелевке. Живем теперь в уютном и тихом местечке, при этом оставаясь на территории Москвы. Наши лучшие рекомендации МИЭЛЬ!

Таким образом, программа обмена при помощи опытных посредников позволяет реализовать прежнюю квартиру и оформить документы на новое жилье в современном комплексе в течение одной-двух недель. Поскольку при такой сделке клиент становится первым собственником беспокоиться о юридической чистоте объекта не приходится. Чтобы узнать детали о популярной услуге, свяжитесь с офисом МИЭЛЬ на Чистопрудном бульваре.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Отдай старую – получи новую: как купить новостройку по схеме trade in

Продажа квартир в новостройках по схеме trade in — это не обмен старого на новое и не зачет, а, скорее, услуга, которую оказывают покупателю для того, чтобы он побыстрее смог получить деньги за свою недвижимость. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, как работают такие продажи и кому они могут быть удобны.

Вся суть trade in

Для начала нужно назвать, чем trade in не является. Прежде всего, это не простой обмен старой квартиры на новую. Также при этой схеме большинство застройщиков не забирают старую квартиру покупателя «в счет оплаты новой» и не выкупает ее.

Продажа квартиры по схеме trade in и покупка новостройки — это две сделки, которые проходят параллельно. Соответственно заключается два договора — договор оказания услуг на реализацию старой квартиры клиента и договор бронирования квартиры в новостройке, объясняет управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В первом договоре стороны оговаривают стоимость продажи объекта недвижимости, в нем также прописывается размер вознаграждения за оказанные услуги. В договоре бронирования за клиентом закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость.

Бронь, то есть фиксация стоимости квартиры в новостройке на определенный срок — это один из весомых плюсов схемы trade in, подчеркивает руководитель департамента управления продажами и маркетинга УК «Развитие» Ольга Нарт.

Читать еще:  Новостройки на этапе котлована

По факту время брони зависит еще и от самого застройщика: эксперты назвали сроки от 60 дней до полугода, некоторые из них указали на возможность продления брони, то есть подход в данном случае индивидуальный. Возможна также схема, при которой фиксация цены не производится вообще, а бронируется только квартира, то есть продавец дает гарантию, что она не будет продана другим покупателям.

Альтернативный вариант trade in в форме зачета старой квартиры в счет оплаты новой применяется не так часто, но на рынке он есть. Такая программа, наряду с приведенной выше схемой, применяется, например, в ГК «Инград». «Если говорить о зачете квартиры в счет новостройки, здесь мы готовы обсудить дополнительно возможность проживания покупателем в его же квартире на возмездной или безвозмездной основе», — уточняют эксперты компании.

Важный момент, который отметили все опрошенные эксперты — квартира для продажи должна располагаться в том же регионе, что и желаемая новостройка, так как большинство застройщиков и риелторов работает только на локальных рынках и не имеет возможность реализовать объект в другом регионе. То есть, если новостройка находится в Москве, то и старая квартира должна располагаться в столице или в Московской области.

Расходы покупателя по схеме trade in

При продаже по trade in с клиентом заключается агентский договор на реализацию его жилья. После того, как покупатель на старое жилье найден, клиент оплачивает комиссию брокеру, и затем отдел продаж новостроек сразу готовит документы на сделку, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Помимо этого, клиент должен оплатить сопровождение сделки на первичном рынке: услугу регистрации ДДУ и оформления собственности.

Кроме указанной комиссии покупатель может также оплатить договор бронирования (в случае, если он платный) и собственно покупаемую квартиру. Порядок цен опять же зависит от компании. Например, застройщик RDI установил стоимость услуг по продаже квартиры в 35 тысяч рублей, а стоимость договора бронирования — 30-50 тысяч, рассказывает директор по продажам RDI Валерий Кузнецов.

Существует нюанс, который также можно условно отнести к расходам покупателя — это дисконт, с которым продается его квартира.

«Обычно устанавливаются две цены реализации: желаемая и для быстрой продажи, то есть более низкая. В этих вопросах покупателю следует взвесить свое решение, чтобы понять на какой дисконт согласиться», — поясняет Нарт.

Как правило, размер дисконта не превышает 15%, добавляет Колочинский.

Есть и другой подход: квартира по trade in продается по рыночной цене без демпинга, говорит в свою очередь Литинецкая. Хотя и здесь агенты действуют в рамках договоренности с клиентом.

Иногда собственники просят нас снижать стоимость, чтобы успеть купить квартиру в новостройке до повышения цен, — рассказывает собеседница агентства. Подобные ситуации нередки. Например, в прошлом году в одном из проектов бизнес-класса застройщик предоставлял скидки 9%. Собственник квартиры, реализуемой по trade in, попросил указать цену его жилья на 5% ниже рыночной стоимости, чтобы получить деньги до завершения акции. В итоге нам удалось всего за месяц найти покупателя, а клиенту — сэкономить почти миллион рублей.

Ошибки покупателей

Есть ряд распространенных ошибок, которые не дают покупателям воспользоваться всеми преимуществами схемы trade in и даже ставят под угрозу всю сделку.

Самая распространенная ошибка — продавцы не предлагают вовремя скидку или определенный дисконт. Правильно это сделать при короткой броне на новостройки, либо при активном росте цены в приобретаемой новостройке, объясняет Дымова.

Если покупатель на старую квартиру находится очень быстро, буквально в течение одной недели, тогда клиенту кажется, что он продешевил, и он начинает корректировать стоимость объекта, сетует Колочинский. А Кузнецов в свою очередь отмечает, что покупатели зачастую вовсе не читают агентский договор и не понимают, какие у его сторон обязательства и риски.

Как выгодно обменять квартиру в Москве?

Обмен квартир для многих людей – чуть ли не единственный способ улучшения жилищных условий. С помощью обмена можно поправить свое финансовое положение, получив денежное возмещение за переезд в менее дорогое жилье. Однако поиск выгодных вариантов и сам процесс совершения сделки сопряжены с рядом трудностей, которые неподготовленному человеку не так легко преодолеть. Попробуем прояснить: как правильно и выгодно обменять квартиру?

На столичном рынке жилой недвижимости сориентироваться особенно сложно – количество и структура предложений меняется ежеминутно. При этом нужно учесть массу нюансов: район, близость к отставкам общественного транспорта или метро, качество постройки, состояние жилья, условия продажи, возможные риски… Хороший вариант обмена можно искать годами, если вы не профессионал в данном вопросе.

Варианты обмена квартир весьма разнообразны, каждый из них имеет свои особенности, делающие обмен более или менее выгодной сделкой:

  • Обмен квартиры на загородную недвижимость. Вариант для тех, кто устал от мегаполиса. Удаленность жилья от Москвы должна компенсироваться более комфортными условиями проживания либо денежной выгодой. В идеале, современный загородный дом должен находиться в месте с хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой, а также быть оснащен всеми необходимыми коммуникациями: отоплением, газом, электричеством, канализацией… Более того, если идет речь о доме или коттедже для постоянного проживания, следует обращать внимание на инфраструктуру – наличие в пешей доступности продуктовых магазинов, аптек, почтовых отделений, поликлиник и других социально значимых объектов.
  • Обмен для увеличения или уменьшения площади квартиры. К этому варианту обмена обращаются люди, как правило, с целью смены района, увеличения жилплощади или получения существенной денежной компенсации. Обмен производится с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир. Квартира меньшей площади в центре Москвы может обмениваться на квартиру большей площади в спальном районе без доплат, особенно, если речь идет о коммунальных квартирах.
  • Обмен одной квартиры на несколько производится обычно по семейным обстоятельствам, когда члены семьи хотят разъехаться или съехаться, но также с целью улучшения жилищных условий, если речь идет о расселении жильцов коммунальной квартиры в центре Москвы. При этом каждая из комнат такой жилплощади может быть обменена даже на 2-комнатную квартиру в спальном районе. Квартиры большей площади обмениваются на несколько квартир меньшей площади с доплатой или без нее.
  • Обмен равноценных по площади квартир в разных районах может производиться по соображениям удобства проживания сторон: при изменении места работы или учебы, в целях проживания рядом с родственниками. Так, обмен квартиры в центре на равную по площади в более отдаленном районе подойдет тем, кто хочет получить доплату без потери квадратных метров.
Читать еще:  Кто платит риэлтору

Для рынка недвижимости Москвы существует специальный вариант обмена квартир по схеме trade in, предполагающий покупку квартиры в новостройке с зачетом стоимости старой квартиры. Подобный обмен квартир осуществляется через агентства недвижимости и является самым быстрым и надежным. Сделка занимает 2-3 дня.

Традиционные способы обмена квартир, которые практиковались еще в советское время, также хорошо работают на московском рынке недвижимости. Но самостоятельно заниматься обменом опасно, поскольку в этом случае вы не защищены от юридически нечистых сделок.

Попавшись на выгодное с виду предложение, вы рискуете потерять свое жилье или произвести при обмене несправедливую доплату. Правильно оценить вашего потенциального партнера по сделке, подтвердить верность оформления документов и возможность совершения обмена могут только специалисты. То же касается и затрат на рекламу выставленного вами на продажу варианта –расходы на нее могут «украсть» всю выгоду от сделки. При этом профессиональные риелторы располагают собственными базами данных и могут в значительно более короткий срок подобрать лучшие предложения обмена. Агентства недвижимости заинтересованы в предоставлении вам самой полной информации о состоянии рынка недвижимости и в правильности вашего выбора. Найденный же случайно вариант обмена может сопровождаться ложной информацией об оценке стоимости предлагаемого вам жилья, о правах собственности или пользования, об интересах несовершеннолетних детей, зарегистрированных на обмениваемой площади.

Порядок обмена квартир и необходимые документы

Обмен – это любая сделка с жильем, в результате которой два участника сделки обмениваются жилплощадью. Такая сделка может проводиться как с приватизированным жильем, так и с неприватизированным. Обмен приватизированного жилья на неприватизированное невозможен. Также сделка может быть совершена через договор купли-продажи (ДКП), если все объекты жилья приватизированы.

Сделка по ДКП может быть простая и альтернативная. В простой сделке участвуют только покупатель и продавец. В альтернативной – владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры. В настоящее время большинство сделок по купле-продаже – альтернативные, причем количество квартир, участвующих в сделке, может быть достаточно большим (7-8 квартир). Сложность альтернативной сделки состоит в том, что все ДКП должны быть подписаны одновременно.

«Альтернатива подобрана!» – говорят в тех случаях, когда продавец нашел себе приемлемый вариант нового жилья; при этом «легкая, или реальная альтернатива» подразумевает, что продавец выставляет адекватные притязания к понравившейся квартире, аналогов которой на рынке недвижимости имеется достаточно много.

«Легкая альтернатива» – это, скажем, продажа двухкомнатной квартиры в Щелково с одновременной покупкой с доплатой в этом же районе трехкомнатной квартиры, стоимости которой хватает для воплощения ее владельцами намеченных планов.

«Нереальная, или сложная альтернатива» – это, например, продажа двухкомнатной малогабаритной квартиры в Щелково с одновременной покупкой в этом же районе трехкомнатной квартиры, но без доплаты. То есть, какими бы незначительными ни были бы притязания к трехкомнатному жилью, без дополнительных выплат здесь не обойтись, поскольку маленькая трехкомнатная квартира в старой девятиэтажке на первом или последнем этажах, с не лучшим видом из окна всегда будет стоить больше двухкомнатной «брежневки» или «хрущевки».

В чем же состоит суть альтернативной сделки (альтернативного обмена)? Дело в том, что одновременная продажа существующей квартиры и покупка нового жилья снижает как для продавца, так и для покупателя финансовые риски. Например, можно было бы вначале просто продать квартиру, а затем, добавив планируемую сумму, приобрести новое жилье. Но! Конъюнктура цен на московском рынке недвижимости такова, что между продажей одного жилья и покупкой нового (на что потребуется время) может произойти скачок цен, который разрушит все планы сторон. Это особенно актуально для лиц, решивших заняться подобными сделками самостоятельно, без привлечения специалистов. Таким образом, квалифицированная оценка жилой недвижимости здесь стоит во главе угла: она позволит составить прогноз необходимых доплат и в целом определить вероятность проведения подобной сделки.

Процесс проведения альтернативного обмена квартир упрощенно выглядит следующим образом:

Как обменять «вторичку» на новостройку

Улучшить свои жилищные условия хотели бы многие. Минимизировать затраты может помочь сделка по обмену старой квартиры на новое жилье в строящемся доме. Рассмотрим ее от и до.

Обмен, взаимозачет, трейд-ин – в чем разница?

Сделку по обмену «вторички» на квартиру в новостройке одни так и назовут – просто обменом. Другие используют слово «взаимозачет». Третьи предпочтут использовать термин «трейд-ин».

На самом же деле разница между понятиями следующая. Взаимозачет и трейд-ин – два варианта сделки, включающей продажу старой квартиры и покупку на вырученные средства (с доплатой или без) новой (на первичном рынке). Оба предполагают участие юридических лиц – застройщика и/или агентства недвижимости.

При взаимозачете сначала нужно найти покупателя на вторичное жилье (квартира в новостройке на этот период бронируется), а затем заключаются договоры о продаже и о покупке.

В случае со схемой трейд-ин старая квартира выкупается либо самим застройщиком, либо агентством недвижимости, поэтому новостройку можно приобрести сразу. «Подвох» же в том, что продать «вторичку» придется с большой скидкой – это своего рода компенсация за скорость.

Читать еще:  Новостройки на этапе котлована в москве 2021

Что касается обмена, так принято называть передачу квартир друг другу собственниками — физическими лицами. А значит, ни взаимозачет, ни трейд-ин юридически им не являются. Тем не менее, поскольку итог у обмена и сделок по этим схемам, по сути, один, для простоты их часто отождествляют с обменом. В конце концов, для клиента это действительно обмен – старой квартиры на новую, а все юридические нюансы берут на себя специалисты.

Куда обратиться для начала?

Какая бы схема обмена «вторички» на новостройку ни была выбрана, первым делом необходимо определиться с юридическим лицом для осуществления сделки.

У многих агентств недвижимости есть ресурсы и для быстрого поиска покупателя, и для самостоятельного выкупа старой квартиры. Ну а поскольку агентства сотрудничают с десятками застройщиков, и вариантов квартир для продажи у них имеется немало.

Застройщики, по крайней мере некоторые, тоже могут помочь реализовать вторичное жилье, правда, на деле этим вопросом занимаются, как правило, их партнеры – те же агентства недвижимости. Зато квартира в новостройке покупается напрямую. Таким образом, посредничество присутствует при любом раскладе. Какое из них выгоднее в каждом конкретном случае – решать клиенту.

Какие документы нужны?

Для того чтобы оформить обмен «вторички» на новостройку, вне зависимости от схемы и приоритетного юрлица, понадобятся следующие документы:

— свидетельство о государственной регистрации права собственности на реализуемую квартиру;
— правоустанавливающая документация;
— нотариально заверенное согласие всех собственников на заключение сделки;
— согласие супруга, если квартира была приобретена в браке;
— разрешение опекунского совета, если в числе собственников есть несовершеннолетние;
— выписка из домовой книги;
— справки из налоговой инспекции об отсутствии долгов по налогам и БТИ;
— квитанция об оплате госпошлины.

Также перед продажей старого жилья с целью обмена его на новую квартиру стоит проверить, есть ли на нем какие-либо обременения или аресты – чтобы при обнаружении спорных моментов иметь возможность все уладить до запуска сделки.

Обмен через агентство

Итак, обмен «вторички» на новостройку осуществляется, как правило, по одной из двух схем. Однако видимое предпочтение пока отдается все же взаимозачету (по сути, а не по названию – большинство компаний упорно используют вместо этого слова более модное – «трейд-ин»).

Клиент, обратившийся в агентство для проведения обмена вторичного жилья на новое, заключает договор на продажу квартиры в определенный срок (например, 4 месяца) и параллельно вместе с агентом подбирает жилье в новостройке. В договоре прописываются шаги сторон в случае, если квартиру не удается продать в заявленный срок.

Взаимозачет от застройщика

При сделке через застройщика продажей недвижимости клиента занимается партнер девелопера – агентство недвижимости. Договор о продаже вторичного жилья и договор о приобретении квартиры в новостройке заключаются одновременно. Однако еще до подписания договоров специалисты агентства оценивают объект недвижимости клиента, консультируют его относительно стоимости и сроков реализации.

Часто для клиентов, приобретающих квартиры по модели зачета старого жилья, разрабатываются специальные схемы оплаты в рассрочку. Они позволяют обойтись небольшим первоначальным взносом, а большую часть суммы внести после продажи старой квартиры.

Плюсы схемы: комплексно и безопасно

Главный плюс обмена «вторички» на новостройку по схемам взаимозачета и трейд-ин – режим «одного окна». То есть либо застройщиком, либо агентством обеспечивается комплексный сервис, организуется и контролируется весь процесс. А это, в свою очередь, гарантирует и максимальную безопасность сделки.

Удобно, что документально определены сроки проведения сделки и ответственность сторон по их соблюдению.

Кроме того, с целью привлечения большего числа клиентов для таких сделок агентства и застройщики разрабатывают специальные условия, проводят различные акции и т. п.

Продажа задешево и другие минусы

Основной недостаток схемы трейд-ин – сниженная цена на вторичное жилье, чаще всего не превышающая 70-80% от его рыночной стоимости. Плюс требования к выкупаемой недвижимости у компаний довольно высокие, ведь для ее успешной реализации она должна быть ликвидной.

При взаимозачете минус в том, что после продажи старой квартиры и до получения ключей от новой нужно где-то жить. Естественно, если жилье приобретается в уже готовой новостройке или буквально за пару месяцев до ее сдачи, проблем нет. А вот при покупке на ранних этапах строительства расходы на съем могут нивелировать выгоду.

Еще один важный пункт при обмене «вторички» на новостройку по системе взаимозачета – поиск покупателя. На это может уйти время, а срок бронирования квартиры в строящихся домах всегда ограничен. Таким образом, вполне вероятно, что для покупки новой квартиры опять же придется снизить цену на старую – чтобы поскорее ее продать.

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group:

«Договор с агентством на продажу квартиры в определенный срок является основанием для работы с застройщиком по специальной программе, которая подразумевает рассрочку платежа за новую квартиру на срок продажи старой. В этом случае несколько меняются условия оплаты: первый платеж рассчитывается исходя из базовой цены без учета скидки на 100%-ю оплату, но после продажи вторичной недвижимости остаток платежа пересчитывается с учетом скидки, и переплата остается небольшой».

Артем Босов, директор по продажам ГК «Ленстройтрест»:

«В рамках программы взаимозачета разработана специальная схема оплаты – “Отложенный платеж”. Размер первоначального взноса по ней – от 10% цены новой квартиры, а оставшуюся часть клиент может внести в 7-месячный срок со дня заключения договора. Кроме того, схема предусматривает дополнительные скидки, размер которых зависит от срока оплаты (чем раньше вносится вся сумма, тем больше скидка). А если покупатель вкладывает также средства, полученные по ипотечному кредиту или в виде каких-либо субсидий, менеджеры компании обязательно участвуют в подготовке документов для социальных служб и банков».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector