2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ответственность наймодателя по договору социального найма

Статья 65 ЖК РФ. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Новая редакция Ст. 65 ЖК РФ

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарий к Статье 65 ЖК РФ

1. В Кодексе более четко, чем это было сделано в ЖК 1983 г. и Основах, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения.

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в комментируемой статье. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это — далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотрены также права наймодателя:

требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;

запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

2 — 3. В ч. 2 ст. 65 Кодекса перечислены основные обязанности наймодателя. Независимо от того, предусмотрены ли указанные здесь обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, так как указанные обязанности установлены в императивной правовой норме федерального закона.

Перечень обязанностей наймодателя, установленный в комментируемой норме, не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством (о содержании понятия «жилищное законодательство» см. ст. 5 Кодекса и комментарий к ней).

Кроме того, согласно ч. 3 комментируемой статьи, дополнительные (по сравнению с установленными Кодексом и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.

Тем не менее Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо обязанностей наймодателя, указанных в ч. 2 ст. 65 Кодекса, предусмотрены также обязанности наймодателя:

передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;

нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Другой комментарий к Ст. 65 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Согласно ч. 1 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Данному праву наймодателя соответствует обязанность нанимателя — своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Однако права наймодателя этим не ограничиваются. Так, в соответствии с Жилищного кодекса РФ:

наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83);

наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70);

для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя в письменной форме (ст. 72, 74, 76);

наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным в ст. 80;

нанимателю запрещается производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 26).

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи наймодатель жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. У него не может быть других законных пользователей, и оно не должно быть фактически занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением.

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым на законных основаниях принадлежит иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры об этом разрешаются в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо не будет освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно заселению не подлежит;

2) участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (см. комментарий к ст. 25).

Читать еще:  Оплата капитального ремонта в новостройках

Правила пользования жилыми помещениями (см. комментарии к ст. 61 и 63) предусматривают обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена и Типовым договором социального найма (подп. «в» п. 5).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Современное жилое помещение (жилой дом) включает — как неотъемлемые составляющие жилья — инженерное оборудование (газовое, электрическое и др.). Гражданин приобретает (при получении жилого помещения) право использовать санитарно-техническое и иное оборудование в доме (см. ч. 2 ст. 61 ЖК РФ).

В 2006 г. Правительством РФ были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление от 23.05.2006 N 307) . Они определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг. Правила обязывают исполнителя предоставлять потребителю услуги, соответствующие нормативам и стандартам, санитарным правилам и нормам.
———————————
СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.

3. Обязанности наймодателя не исчерпываются обозначенными в ч. 2 комментируемой статьи. Согласно ч. 3 наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

4. Статьей 81 ЖК предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления.

Согласно ст. 29 ЖК наймодатель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в случае его самовольного переустройства нанимателем. Статья 87 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что в случае перевода жилого помещения в нежилое (или признания его непригодным для проживания) наймодатель предоставляет гражданам, выселяемым из этого помещения, другое жилье.

5. Еще одна обязанность наймодателя — предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы невозможно произвести без выселения (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (см. комментарий к ст. 95).

Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилье по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).

6. Согласно Типовому договору социального найма наймодатель обязан принимать участие в своевременной подготовке жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. «е» п. 5).

Кроме того, Типовой договор обязывает наймодателя информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ.

В значительном объеме обязанности наймодателя обозначены Правилами пользования жилыми помещениями.

7. Обязанностью наймодателя должно считаться и своевременное заселение жилых помещений. (По вопросу заселения жилых помещений см. комментарий к ст. 63.)

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Комментарий к Ст. 66 ЖК РФ

1. Ответственности наймодателя жилого помещения за неисполнение обязанностей по договору социального найма посвящена отдельная статья ЖК РФ. Часть 1 комментируемой статьи, говоря об ответственности наймодателя жилого помещения, не называет ее конкретных видов, однако они могут быть определены путем системного применения законодательства. Примерный перечень обязанностей наймодателя содержится в ст. 65 (ч. 2) ЖК РФ, другие обязанности наймодателя могут быть предусмотрены договором социального найма жилого помещения, а также иными актами жилищного законодательства.

2. Уголовная ответственность за неисполнение каких-либо обязанностей наймодателя в настоящее время не предусмотрена. Вместе с тем по-прежнему к виновному наймодателю может быть применена административная ответственность. Так, согласно ст. 7.22 КоАП нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4 тыс. до 5 тыс. рублей; на юридических лиц — от 40 тыс. до 50 тыс. рублей.

Из текста приведенной статьи КоАП следует, что законодатель выделяет ряд различных виновных действий со стороны должностных лиц:

а) нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Большой перечень правил содержания жилого помещения содержится в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.

Субъектами ответственности за указанное нарушение выступают товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация, с которой заключается договор управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 163 ЖК). Управляющей организацией может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы (ОАО, ООО) или индивидуальный предприниматель;

б) нарушение порядка и правил признания жилых домов и (или) жилых помещений непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (ч. 4 ст. 15 ЖК). В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

Вопросы признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания, в частности, на основании заявления собственника либо заявления гражданина (нанимателя).

Читать еще:  Переоформить договор соц найма

По ЖК РФ допускается перевод жилого помещения в нежилое, и наоборот. Поэтому, несмотря на то что КоАП устанавливает административную ответственность только за нарушение порядка и правил перевода жилых помещений в нежилые, соответствующая ответственность должна наступать и тогда, когда имеются аналогичные нарушения и при переводе нежилых помещений в жилые. Согласно ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления, который и будет выступать субъектом указанной ответственности;

в) проведение переоборудования жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом или жилым помещением.

Обращает на себя внимание то, что ГК РФ и ЖК РФ содержат по этому вопросу различную терминологию: первый говорит о переустройстве и реконструкции (статья 678 ГК РФ) , второй — о переустройстве и перепланировке жилого помещения (гл. 4 ЖК), а также о переоборудовании и реконструкции дома (ст. ст. 36, 73 ЖК).
———————————
См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / Под ред. Е.Н. Сидоренко. 4-е изд. М.: Проспект, 2004. С. 193.

Согласно ст. 1 ГрК РФ 2004 г. реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Административная ответственность может наступать за проведение переустройства и перепланировки без согласия нанимателя, а также членов его семьи, включая временно отсутствующих, поскольку последние имеют равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.

Неправомерные действия по переустройству и перепланировке жилого помещения, факт которых должен быть подтвержден актом приемочной комиссии (см. комментарий к ст. 28 ЖК), могут иметь место во время капитального ремонта жилого помещения, занимаемого нанимателем.

Представляется, что административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений по ст. 7.22 КоАП должна наступать только в тех случаях, когда последствия тех или иных нарушений приводят к существенному ухудшению условий использования жилого помещения, прав и законных интересов нанимателей социального жилья. В каждом конкретном случае решение этих вопросов должно осуществляться с привлечением органов государственной жилищной инспекции либо судом.

3. Наймодатель по договору социального найма может нести и гражданско-правовую ответственность, которая является одновременно и жилищно-правовой.

Гражданско-правовая ответственность наймодателя наступает при наличии его вины (умысла или неосторожности), а также убытков нанимателя, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей (т.е. путем действия или бездействия).

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению в установленный срок капитального ремонта жилого помещения, а также общего имущества дома (см. комментарий к ст. 36 ЖК России) влечет для наймодателя ответственность, предусмотренную ч. 2 комментируемой статьи.

В этой ситуации ЖК РФ предоставляет нанимателю право выбрать наиболее удобную для него форму реагирования в виде предъявления требования:

1) об уменьшении платы за пользование жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, а также общим имуществом многоквартирного дома;

2) о возмещении своих расходов на устранение соответствующих недостатков;

3) о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных выше обязанностей наймодателя.

Рассматриваемые положения ч. 2 комментируемой статьи позволяют утверждать, что для привлечения наймодателя к жилищно-правовой ответственности (подп. 1 настоящего комментария) достаточно лишь невыполнения наймодателем своих обязанностей в установленный срок.

Статья 66 ЖК РФ. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Комментарии к ст. 66 ЖК РФ

1. Ответственности наймодателя жилого помещения за неисполнение обязанностей по договору социального найма посвящена отдельная статья ЖК РФ. Часть 1 комментируемой статьи, говоря об ответственности наймодателя жилого помещения, не называет ее конкретных видов, однако они могут быть определены путем системного применения законодательства. Примерный перечень обязанностей наймодателя содержится в ст. 65 (ч. 2) ЖК РФ, иные обязанности наймодателя могут быть предусмотрены договором социального найма жилого помещения, а также иными актами жилищного законодательства.

2. Уголовная ответственность за неисполнение каких-либо обязанностей наймодателя в настоящее время не предусмотрена. Вместе с тем по-прежнему к виновному наймодателю может быть применена административная ответственность. Так, согласно ст. 7.22 КоАП нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 рублей; на юридических лиц — от 40000 до 50000 рублей.

Из текста приведенной статьи КоАП следует, что законодатель выделяет ряд различных виновных действий со стороны должностных лиц:

а) нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Большой перечень правил по содержанию жилого помещения содержится в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.

Субъектами ответственности за указанное нарушение выступают товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация, с которой заключается договор управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 163 ЖК). Управляющей организацией могут быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы (ОАО, ООО) или индивидуальный предприниматель;

б) нарушение порядка и правил признания жилых домов и (или) жилых помещений непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (ч. 4 ст. 15 ЖК). В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

Вопросы признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания, в частности, на основании заявления собственника либо заявления гражданина (нанимателя).

Читать еще:  Обмен старой квартиры на новостройку в москве

По ЖК РФ допускается перевод жилого помещения в нежилое, и наоборот. Поэтому, несмотря на то что КоАП устанавливает административную ответственность только за нарушение порядка и правил перевода жилых помещений в нежилые, соответствующая ответственность должна наступать и тогда, когда имеются аналогичные нарушения и при переводе нежилых помещений в жилые. Согласно ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления, который и будет выступать субъектом указанной ответственности;

в) проведение переоборудования жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом или жилым помещением.

Обращает на себя внимание то, что КоАП, ГК РФ и ЖК РФ содержат по этому вопросу различную терминологию. КоАП говорит о переоборудовании, ГК РФ — о переустройстве и реконструкции (ст. 678) , ЖК РФ — о переустройстве и перепланировке жилого помещения (гл. 4), а также о переоборудовании и реконструкции дома (ст. ст. 36, 73).

Согласно ст. 1 ГрК РФ 2004 г. реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения).

Между тем под переоборудованием (как более общим понятием) жилого помещения применительно к КоАП понимают фактически его переустройство и перепланировку , понятия которых содержатся в ЖК РФ (см. комментарий к ст. 25 ЖК). Таким образом, административная ответственность может наступать за нарушения именно в этой части и должна быть связана с проведением переустройства и перепланировки без согласия нанимателя, а также членов его семьи, включая временно отсутствующих, поскольку последние имеют равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.

См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / Под ред. Е.Н. Сидоренко. 4-е изд. М.: Проспект, 2004. С. 193.

Неправомерные действия по переустройству и перепланировке жилого помещения, факт которых должен быть подтвержден актом приемочной комиссии (см. комментарий к ст. 28 ЖК), могут иметь место во время капитального ремонта жилого помещения, занимаемого нанимателем.

Представляется, что административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений по ст. 7.22 КоАП должна наступать только в тех случаях, когда последствия тех или иных нарушений приводят к существенному ухудшению условий использования жилого помещения, прав и законных интересов нанимателей социального жилья. В каждом конкретном случае решение этих вопросов должно осуществляться с привлечением органов государственной жилищной инспекции либо судом.

3. Наймодатель по договору социального найма может нести и гражданско-правовую ответственность, которая является одновременно и жилищно-правовой.

Гражданско-правовая ответственность наймодателя наступает при наличии его вины (умысла или неосторожности), а также убытков нанимателя, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей (т.е. путем действия или бездействия).

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению в установленный срок капитального ремонта жилого помещения, а также общего имущества дома (см. комментарий к ст. 36 ЖК) влечет для наймодателя ответственность, предусмотренную ч. 2 комментируемой статьи.

В этой ситуации ЖК РФ предоставляет нанимателю право выбрать наиболее удобную для него форму реагирования в виде предъявления требования:

1) об уменьшении платы за пользование жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, а также общим имуществом многоквартирного дома;

2) о возмещении своих расходов на устранение соответствующих недостатков;

3) о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных выше обязанностей наймодателя.

Рассматриваемые положения ч. 2 комментируемой статьи позволяют утверждать, что для привлечения наймодателя к жилищно-правовой ответственности (подп. 1 настоящего комментария) достаточно лишь невыполнения наймодателем своих обязанностей в установленный срок.

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору соцнайма

Предоставление жилья по договору социального найма накладывает на нанимателя и наймодателя определенные права и обязанности.

Предоставление жилья по договору социального найма накладывает на нанимателя и наймодателя определенные права и обязанности. Соблюдение этих условий должно происходить неукоснительно обеими сторонами правоотношений. Однако, как показывает юридическая практика, многие наймодатели пренебрегают своими обязательствами, но при этом не задумываются о том, какие последствия может повлечь такое халатное отношение.

Обязанности наймодателя и их невыполнение

Согласно ст. 65 ЖК РФ, наймодатель жилья наделяется определенным перечнем обязанностей, которые он должен беспрекословно выполнять в соответствии с НПА, действующими на государственной территории РФ. В список данных обязательств относятся:

  • передача жилплощади в пользование нанимателя, освобожденной от каких-либо притязаний со стороны третьих лиц;
  • участие наймодателя в содержании жилплощади, которое предоставляется нанимателю по договору о соцнайме, в оптимальном состоянии, в том числе осуществление ремонтных работ;
  • осуществление капитальных ремонтных работ, которые необходимы для поддержания условий для проживания нанимателя на территории недвижимого имущества;
  • предоставление всего объема коммунальных услуг для нанимателя в оптимальном качестве по нормативам, установленным законодателем;
  • выдел помещения меньшей площади по заявлению, полученному от нанимателя, в течение 3-х месяцев со дня уведомления госоргана;
  • наделение нуждающихся граждан новой жилплощадью в случаях, предусмотренных законом, в том числе и при официальном признании сооружения непригодным для жизни;
  • иные обязанности наймодателя по договору о соцнайме жилья, которые регламентированы российскими НПА.

Однако многие наймодатели игнорируют законодательные требования и не выполняют обязательства по заключенному с нанимателем договору. Это детерминирует многочисленные конфликтные ситуации между сторонами контракта, которые зачастую, приводят субъектов правоотношений в судебный орган.

Административная ответственность в отношении наймодателя

Ответственность лица, предоставляющего жилое помещение, регламентируется ст. 66 ЖК РФ. Основанием для возникновения ответственности признается невыполнение всей полноты обязанностей, которые предусмотрены по договору социального найма и жилищным законодательством РФ. Эта норма имеет отсылочный характер, поэтому здесь идет речь о нескольких основных видах ответственности:

  • административно-правовой;
  • уголовной;
  • гражданско-правовой.

Административная ответственность лица, предоставляющего жилье по найму, регламентируется КоАП. Основанием для ее возникновения признаются:

  • нарушение ключевых правил содержания и ремонта недвижимого имущества (ст. 7.22 КоАП);
  • предоставление коммунальных услуг без учета нормативов (ст. 7.23 КоАП).

Гражданско-правовая и жилищно-правовая ответственность

Гражданско-правовая ответственность наймодателя жилого помещения может наступить, если собственник имущества не осуществляет деятельность, направленную на своевременное проведение капремонта жилых построек. В частности, речь идет о неисполнении обязательств, которые касаются следующих объектов:

  • жилых помещений, которые выделяются для нанимателя по договору соцнайма;
  • общего имущества в домах многоквартирного типа;
  • устройств и оборудования, благодаря которому жители имущества обеспечиваются коммунальными услугами.

Кроме того, если будут зафиксированы случаи неисполнения обязательств со стороны наймодателя, то наниматель имеет право, согласно п.2 ст. 66, потребовать исполнения следующих прав:

  • уменьшения квартплаты за предоставленную жилплощадь в соцнайм;
  • возмещения понесенных физлицом финансовых издержек, которые потребовались для устранения всех недостатков жилья;
  • выплату убытков, которые могли возникнуть по причине несвоевременного исполнения обязательств со стороны наймодателя.

Таким образом, наймодатель несет непосредственную ответственность за неисполнение всей полноты своих полномочий, которые возлагаются на субъекты правоотношений российским законодательством в жилищной сфере.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector